紅巨大廈

市場定位及營銷籌劃提報本提報由四局部組成第一局部:市場分析第二局部:工程分析第三局部:工程定位分析第四局部：工程VI及包裝第一局部:探手藍海，試問深度與廣度一、寧波寫字樓市場宏觀概況二、寧波各區域在售寫字樓樓盤三、本工程區域概況1993年－1996年1999年—2000年2001年與2002年2003年與2005年2006年與2007年寧波寫字樓到過一個開發的高峰，華聯寫字樓、中農信、世貿中心等都是那個時代的產物。但隨著落1997年的亞洲金融危機，寫字樓市場一度曾進入蕭條期，價格縮水了一半左右。那一時期的寫字樓對于房地產市場來說如同惡夢，爛尾樓項目在寧波遍地生花，在以后的幾年內，寧波幾乎沒有上過任何專業寫字樓項目。相繼推出了體量不大的挑高型產品香榭、梅柏寫字樓、大時代高層商住樓，均在短時間內搶購一空，顯現出市場較強的吸納量，而后的中山銀座、鼎盛時代、晶都贏家等等品質一般的辦公樓項目經包裝上市后竟也取得了不俗的成績，在不長的時間內即告清盤，證明了辦公市場存在的較大需求量。總的來說是一個高速增長、消化存量的過程，隨著近兩年爛尾樓的重新改造推出，寧波可供改造的寫字樓已經所剩無幾，存量已經不多，而新盤又沒跟上，寫字樓市場處于青黃不接的地步，在這種情況下，就造成了2002年寫字樓市場非?；鸨臓顩r。寧波寫字樓市場開始進入買方市場，隨著更多項目的入市，市場存量達到一個新的高度。但從整體市場來說，各個項目的銷售率都達到了較理想的狀態，去化速度也不錯。2004年開始，新建寫字樓開始面市，推動了需要量的上升。2005年，寫字樓市場供求穩步上升。2006年，受到國家宏觀調控的影響，供應量出現下降趨勢，然而市場需求并未受到政策的影響繼續保持上升趨勢。2007年是房地產市場最活躍增長最快的時期，辦公供應量出現明顯的反彈，市場需求繼續保持穩步上漲.1、寧波寫字樓開展史——“三十年河東,三十年河西〞一、寧波寫字樓市場宏觀概況2、2005-2021年寧波寫字樓供銷情況從歷年的數據上來看，寧波寫字樓市場年需求其實相當有限，即使在2007年，銷售也僅為50萬方出頭。市四區一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月成交面積3960048791422239303188411949315785257251696759813627570423、2021年寧波寫字樓市場整體運行環境上半年受環球中心、銀泰國際等高端工程的拉升，盡管成交量大幅跳水，但價格卻漲至上半年的最高點。此后市場表現回暖無力。九、十、十一月進入寧波辦公市場的真正冬天，市四區幾乎無寫字樓成交。全年呈現“量價齊跌〞的局面。但臨近年底政府的宏觀調控方向開始轉變，辦公市場銷售也引來了“小陽春〞。藍海結語：2021年寧波寫字樓市場4、2021年1月－5月寧波寫字樓市場成交情況

海曙區江東區江北區高新區鄞州區09年1－5月成交均價20170105429534648369032008年成交均價19889111121210057736810藍海結語：2021年1月－5月寧波寫字樓1、海曙區：因為交通、商務商業等配套因素，區域內會聚了市場最高端的寫字樓，已形成規模效應。老寫字樓內部配套設施不完善、交通擁擠等現象日益突出，市場后續供給缺乏。區域項目名稱總建面積面積范圍均價備注海曙環球中心170000㎡70-360㎡22000-25000元/㎡5A甲級寫字樓物業管理公司:高力國際物業管理，物業費8.8元/月/平方米銀泰國際31700㎡160-700㎡20000元/㎡精裝修。國際知名設計師規劃國際化星級商務空間，全面打造符合百強企業的總部基地。時代廣場62160㎡97-150㎡18000元/㎡VRV辦公中央系統,挑高5.7米大堂；精裝修恒隆中心60000㎡70-360㎡17000元/㎡公共部位精裝修；VRV分層分戶中央空調，美國Honeywell樓宇自控系統二、藍海個案—寧波各區域在售寫字樓樓盤2、江東區：配套因素不遜于海曙，區域內寫字樓較多，未來供給體量驚人，受城市開展影響，區域前景看好，但產品競爭劇烈。區域項目名稱總建面積面積范圍均價備注江東16城聯邦59170.7㎡辦公900-2000㎡辦公14000-15000元/㎡“商務別墅”原創形態，有別于傳統寫字樓產品設計東方商務中心130000㎡整層面積1800㎡8900元/㎡八大智能化系統，14部西子奧的斯電梯東航大廈37000㎡整層1350㎡13000元/㎡層高3.5米；采用中空玻璃；大體量車位，地下6層，地上兩層恒富大廈52800㎡整層1000㎡12500元/㎡層高3.6米，公共部分精裝修；大型空中花園華宏第五大道33000㎡80-1400㎡14000元/㎡挑高13.8米大堂，層高3.5米；公共部位裝修區域項目名稱總建面積面積范圍均價備注江東名匯東方77680㎡辦公樓300㎡-1300㎡寫字樓10000-11000元/㎡銀晨國際95572㎡日座整層約1400㎡；月座整層約2000㎡；獨棟1800-3500㎡9200元/㎡，獨棟13000元/㎡2000㎡中庭園林；大堂挑高9米，公共走道凈寬達2.7米天潤商座55000㎡100-400㎡，整層面積1200㎡12000元/㎡獨創了“三合院”式的新穎布局，商業兼辦公的綜合產品濱江國際廣場130000㎡公寓38-137㎡，寫字樓100-180㎡11500元/㎡（優惠折扣后最終價）智能辦公；首層6.3米挑高世紀東方商業廣場249798㎡單層面積183014000元/㎡公共部分精裝修；物業管理公司:格爾登物業公司5.0元/平米·月3、高新區：目前高新區寫字樓市場尚處于起步階段，隨著高新區的開展，未來將會更多寫字樓供給。區域項目名稱總建面積面積范圍均價備注高新區綠園大廈32500㎡200-1200㎡11000元/㎡12米挑高大堂；景觀設計：澳大利亞普利斯設計科貿中心66760㎡整層600-1200㎡，分割77-354㎡7800元/㎡公共部位精裝修；高端智能系統，12部奧的斯電梯4、鄞州區〔工程所在區域〕項目名稱均價元/㎡總建筑面積面積范圍備注商會國貿中心12800元/㎡精裝公寓11.3萬㎡380-1500㎡目前建設中的寧波市第一高樓、定位為國際5A甲級智能化寫字樓；交付：預計2010年中旬中基第一國際7300元/㎡5.2萬㎡整層1454㎡公共部分精裝、國際金鑰匙物業組織進駐、交付：預計2010年華茂總部一號7500元/㎡53154㎡

每層4戶A590㎡、B460㎡C640㎡、D460㎡相對獨立的挑空空中花園大堂，層層設置休閑花園。開創生態辦公、休閑辦公之先河50%的面積用于出售，50%的面積用于出租原則上500平方米起售。交付標準為精裝修匯亞國際9300元/㎡366502㎡單層1263.8㎡94—219㎡整層出售俊鴻嘉瑞對外報價11000元/㎡（6100元/㎡）2.1萬㎡250-1200㎡標準層1000平米全精裝修，精裝標準：1000元左右其中4層以上不可自由分割物業顧問：第一太平戴維斯區域以居住---商業---辦公的模式開展，目前居住商貿氣氛已形成，未來寫字樓供給量很大。小結●海曙區憑借其寧波商業中心與樓宇經濟核心地位，在售辦公樓的價格為寧波最高區域，售價達20000－25000元/㎡?！窠瓥|區擁有不亞于海曙區的配套和較好的交通因素，區域價格根本超過10000元/㎡，各個優勢工程價格到達13000－14000元/㎡。●高新區作為一個新興區域，寫字樓市場尚處于起步階段，區域價格在7800元/㎡左右，綠園工程憑借其良好的配套優勢價格超過周邊，到達11000元/㎡?！褊粗輩^規劃為寧波市副中心，區政府希望在短時期內到達樓宇經濟的財政效益，目前供給量很大，南部商務區目前成交價格在7300元/㎡左右。三、本工程區域概況1、工程區域位置本工程位于鄞州新城區南部商務區北部，商務區一期地塊內。南部商務區在城市開發過程中定位為未來鄞州新城區的核心區域，是鄞州區未來商務活動和交流的中心。2、工程區域分析作為寧波城市副中心，鄞州新城區的定位是“經濟、文化、行政中心〞，巨大的商業、辦公體量使得板塊的居住氣氛逐漸濃厚。作為市委、市政府“中提升〞戰略的重要工程和鄞州現代化建設的重要工程的南部商務區于06年12月開工，它不但是鄞州新城的核心區域，也是未來寧波南部的核心區域，將與老城區一起承擔寧波城市中心區的職能。鄞州新城區的遠景規劃一直到2021年，屆時方案容納20萬人口。根據市里“南居北工〞的開展戰略，鄞州新城區將成為一個現代化、生態型、園林式的國內一流中等城市，從總體布局來看，建成后的鄞州中心區商圈將直接影響到江東區、海曙區甚至江北等地區，成為寧波真正的副中心。地塊編號用地面積（畝）容積率建筑面積（平方米）建筑層數建筑高度（米）地價（萬元/畝）確定企業地址1-D/2-G16.202.5/10.2888629/3636/15070寧波市工商聯合會海曙2-A7.637.33700027100120杉杉集團鄞州2-B9.958.4560002490120奧克斯集團鄞州2-C8.542.614600936105澳大利亞桑德茲有限公司海曙2-D7.285.6270001870100慈溪進出口公司慈溪2-E7.952.91550093690利時集團鄞州2-F5.836.2240001870100廣博集團鄞州3-A9.277.7495453012070紅巨投資有限公司馬來西亞3-B7.632.7167721040105布利杰針織集團鄞州3-C6.096.4260001870100寧波市僑商協會海曙3-D6.505.8250001870100羅蒙集團奉化4-A10.247.2455002490105華茂集團鄞州4-B8.154.625000187095日月集團鄞州4-C6.874.822000187095民安集團海曙4-D9.656.2397552490105國驊集團鄞州4-E5.318.2290002080105奧麗賽置業公司鄞州4-F6.187.832000249095博洋紡織有限公司鄞州5-B11.815.140000249090中基貿易鄞州5-C9.364.830000187090鐘公廟商會(榮安集團)海曙5-D8.312.41320093695欣達集團鄞州5-E8.642.31350093695愛伊美服飾有限公司奉化6-A9.892.315200936105浙江恒威投資集團海曙6-B8.272.915900124580華翔集團象山6-C8.552.816200124580匯港電器鄞州6-D7.013.416000124580中匯投資有限公司鄞州6-E6.603.515500124580恒嘉貿易(盈升國際)香港【南部商務區目前局部招商情況】3、南部商務區未來推量預估小結：本工程區域內競爭將十分劇烈，整體市場的客戶結構單一，導致我們的重點集中在如何走差異化路線地挖掘有效及潛在客戶！1、辦公多區域時代——寧波海曙、江東、高新區、鄞州區都有大量寫字樓推出，且區域性購置傾向；2、客戶多項選擇擇時代——鄞州和江東兩區相加的供給體量在170余㎡。加上08年存量近80萬㎡，后續的寫字樓供給量約250萬㎡，客戶群可選擇面廣；3、產品多競爭時代——寧波寫字樓量大，且客群單一，而南部商務區同區域競爭對手多，產品優勢及附加值成為區分重點；自2007起，寧波寫字樓“多礁石〞我們需要乘風破礁！我們的目標是礁石

繞開或炸毀借風

抓住優勢，直擊勝利創新概念包裝第二局部：工欲善其事，必先利我器一、本工程競爭分析二、工程SWOT分析三、工程競爭策略四、工程定價建議五、工程面積分割建議工程概況本工程位于鄞州新城區南部商務區北部，地塊北面為日麗中路，西面為天童南路，南面為僑商辦公樓，東面為布利杰辦公樓。本工程占地6183㎡，總建筑面積60645㎡，整座大廈高度142.7米，地下兩層，地上36層，裙樓局部有7.5米挑高大堂，二樓設有面積500㎡的多功能廳。工程各項根本建筑指標及5A智能化系統的配置也均到達國際甲級標準。是一個以辦公為主，集餐飲、休閑于一體的國際甲級寫字樓。一、它山玉—本工程競爭分析1、本工程介紹2、南部商務區競爭分析——裝修分析項目名稱裝修國驊國際未知俊鴻嘉瑞精裝修合生國際大廈公共部分精裝修恒元HAO中心公共部分精裝修總部一號精裝修廣博商務大廈公共部分精裝修中基第一國際公共部分精裝修榮安大廈未知嘉華SOHO全部精裝修商會國貿中心全部精裝修羅蒙大廈公共部分精裝修在調查到的11個工程中，選擇全工程精裝修的有6家，占總比例的50%，選擇公共局部精裝修的有4家，占總比例的33%，有兩家尚未決定裝修情況，占總比例的17%。精裝修產品成為該區域工程選擇的主要方向產品建筑面積：53154㎡面積范圍：每層4戶，分別為A戶590㎡、B460㎡、C戶640㎡、D460㎡主力戶型：460㎡總戶數：96套車位數：383個價格及營銷推盤情況：目前推出9、10、11、15、16、17個層面房源約13000㎡銷售均價：7500元/㎡銷售備案率：3%營銷主題：總部型精裝生態辦公樓營銷手段;年前將大面積戶型分割成200㎡左右的戶型出售，關注度較高；通過總部壹號網站展開營銷車位價格：15萬/只物業費：5元/㎡·月其他物管單位：奧元開盤時間：2008年11月份交付時間：2010年10月份交付開發商：華茂置業小區配套總部1號公共局部精裝修，配置有8部高速名牌電梯，速度為3米/秒，單臺電梯效勞面積6000多平方米。外立面為石材與鋁合金窗。24小時開水沖飲室。外立面——石材外立面進戶門——鋼化玻璃門。中央空調——獨立中央空調窗——鋁合金窗，斷橋隔熱雙層玻璃地面——耐磨地坪(暫定)。墻面——乳膠漆飾面。吊頂——吸音礦棉板吊頂，格珊日光燈其他——走廊寬2.5米，每三層設10.8米挑高空中花園。總部壹號4、區域個案競爭分析產品建筑面積：52000㎡容積率：5.2綠化率：20%面積范圍：每層1400㎡，面積200-400㎡，層高3.85米車位數：300個左右價格及營銷銷售均價：均價7000元/㎡；一次性付款，銀行按揭；國際金鑰匙物業組織進駐，中基股份率先進駐。銷售備案率：19.4%車位價格：——物業費：5元/㎡·月其他物管單位：世界金鑰匙物業聯盟（顧問）開盤時間：2009年4月底入住時間：2010年開發商：隆基置業中基·第一國際產品建筑面積：11.3萬㎡容積率：——綠化率：30%面積范圍：標準層面積1500㎡車位數：價格及營銷銷售均價：6000－7000元/㎡（辦公樓內部預定）銷售率：車位價格：——物業費：——其他物管單位：——開盤時間：07年中旬開始內部預定入住時間：2010年中旬開發商：商會大廈建設有限公司小區配套大樓建筑采用新古典主義手法，外觀挺拔端莊，內涵莊重典雅，建成后將成為寧波市的地標性建筑及第一高樓。國貿中心定位為國際5A甲級智能化寫字樓，內部配套國際一流。電梯—內配國際名牌電梯精裝—挑高25米共享大堂環境—航天專業設計的美國HONEYWELL中央吸塵系統—全時自控VRV中央空調系〔變頻分戶計量〕和中央新風系統智能—高端的通訊系統；辦公智能化網絡系統；獨特的安防系統；設計預留架空地板高度等，設置二層地下停車庫，高配比停車位，實行智能化車庫管理系統。會所—精裝私人會所，作為主樓配套商會國貿中心產品建筑面積：21000㎡容積率：4.1綠化率：35.5%面積范圍：每層1200㎡共4戶，面積分別為327㎡、254.5㎡、333㎡、253㎡，層高3.6米車位數：161只（地下128只），價格及營銷推盤情況：目前推出6-9層㎡共約5000㎡銷售均價：均價6100元/㎡，一次性付款9.8折，按揭9.9折銷售備案率：42%車位價格：只租不售，出租500元/只/月物業費：5.5元/㎡其他物管單位：第一太平戴維斯開盤時間：2008年5月份交付時間：2009年10月交付開發商：俊鴻置業辦公區域精裝修內置獨立中央空調，高檔地毯辦公吊頂，嵌入式日光燈設計等裝飾，并設有總裁辦公室為業主營造敞亮、舒適辦公環境。電梯品牌——2.8米挑高Otis電梯空調品牌——日立VRV變頻空調機械車位——石川島潔具品牌——TOTO智能化系統——信息網絡系統，電子監控系統，電子巡更系統，消防報警控制系統，停車場管理系統等，IC卡門禁系統，閉路電視監控系統等。該工程當初定位高端，以11000元/㎡價格開盤，銷售情況不理想，無一套售出。直到09年初，該工程調整策略，走普通化路線，售價調整為6100元/㎡，目前備案率42%。俊鴻·嘉瑞大廈小結：區域市場目前區域市場發展迅速，作為寧波第一個純商務板塊，寫字樓前景良好，在政策扶持下，后續發展動力強勁。產品南部商務區辦公樓普遍追“高”追“新”，表現在追求高度且在建筑外觀上標新立異，特點鮮明，將成為寧波高品質寫字樓的代表區塊。配套內部配套差異化較小，各樓盤都在向甲級寫字樓標準靠攏；區域外部配套定位起點高，領先于寧波其他區域樓盤，如水街等。價格南部商務區寫字樓價格自06、07年快速上揚到10000元/㎡，經08年的調整之后出現轉向，價格維持在7000元/㎡，整年處于下降通道。營銷受制于市場環境惡化，南部商務區各寫字樓開發商對市場預期保守，另外鑒于俊鴻嘉瑞在營銷上的失敗，各開發商對營銷活動的選擇十分審慎。09年中旬南部商務區，統一招商營銷活動不斷加強?？蛻魪目蛻魧用嫔蟻碚f，南部商務區的主要客群為實體企業和貿易企業為主。區域個案競爭分析小結5、寧波重點個案借鑒項目名稱中信銀行大廈波特曼中心萬豪中心租金/售價4元/㎡·天左右出售參考價：20000元/㎡4.5－5元/㎡·天5元/㎡·天左右出售參考價：20000元/㎡總建筑面積1幢3-26層辦公樓，裙樓1-2層商鋪總建52692㎡、商業8028㎡、辦公31952㎡標準層面積1700總建面積88009㎡單層面積1200㎡一幢25層用于居住用途，另一幢29層用于辦公（辦公）總建筑面積:87527平方米單層1400平方米備注交付2007.3700平方米的帶精裝修的挑高9.5米的豪華大堂單層面積1400㎡、單元面積120-160㎡物業管理：第一太平戴維斯提供物業顧問寧波亞太物業管理有限公司實施管理物管費用：9元/㎡?月裝修情況：室內精裝修分戶分層中央空調客戶群體：金融機構、實業企業、大型公司等高端客戶群波特曼國際公寓、喜來登大酒店智能化配套設施齊全、擁有同聲翻譯的電視會議廳中央通風系統、架高網絡地板等多種設施，2000平方米覆頂車道大廳，物業費用：7.5元/㎡?月3.5米/秒的高速電梯等；客戶群體：外貿、跨國公司、貿易、裝修裝潢、廣告、物流、會計公共部分精裝修入住時間2008-06-15物業公司：德國GMP公司物業費：10元/㎡/月塔樓4層至19層為高檔寫字樓，21層至38層為寧波萬豪酒店。大堂:挑高11米，高檔石材裝修電梯:瑞士迅達，5部客梯，1部貨梯通訊:提供公共信息服務系統，建立電子話務員，語音信箱等波特曼中心地處彩虹北路的寧波波特曼中心是由寧波東港大酒店股份和大謝開發區寶業房地產聯合開發的大型房產工程?？偨娣e16萬㎡，整個建筑由鉆石五星酒店、豪華甲級寫字樓、大型國際公寓及頂級商鋪組合而成。波特曼中心總建筑面積150048㎡,其中波特曼甲級寫字樓總建筑面積27991㎡，總共29層，層高3.6米，每層1200㎡左右

萬豪國際商務中心外部配套：地處寧波商業核心地段，商業氣氛成熟，配套完善建筑設計：德國GMP設計建筑外立面：外墻雙層中空玻璃幕墻裝修情況：大堂、電梯廳、公共部位精裝修；辦公區域頂部和地面裝修，四面落白?！矁妊b〕大堂：精裝修，挑高11米，面積120平方米電梯：瑞士迅達電梯；3米/秒，5部客梯1部貨梯，電梯等候時間30秒；承載量1350公斤，轎廂高度3米〔普通電梯高度2.8米〕?？照{系統：VAV變風量系統智能化：5A智能化物業管理：寧波城市廣場物業，10.0元/M2·月它山玉解析：優勢Strength劣勢Weak本案位于南部商務區一期門戶，對望鄞州區300畝公園、視野開闊；位于鄞縣大道與鄞州大道之間，天童南路末段，道路寬闊、交通便捷；毗鄰萬達商圈，休閑、娛樂一步到位根據國際5A標準精心打造成寧波國際甲級辦公樓，配置高端；物業管理由全球品牌世邦魏理仕提供服務；本案硬件配置高、投資成本大，抗風險能力差；項目層高僅有2.65米，公共走道層高僅有2.4，相比之南部商務區其它項目，比較壓抑；大堂層高僅有6.5米，相比之南部商務區其它項目，氣派不足；機會Opportunity威脅Threaten南部商務區是區政府重點打造的寧波企業總部集群，未來發展潛力巨大；紅巨集團是一家來自馬來西亞的財團，把本案打造成海外企業在長三角辦公總部；寧波高端寫字樓項目已有成功案例，若項目以高端定位，市場有基礎；近幾年寧波寫字樓的市場供給量龐大，競爭激烈；南部商務區寫字樓體量較大，競爭激烈；受全球金融危機影響，寧波外貿經濟受到嚴重打擊，元氣尚未恢復，購買力不足；寧波辦公樓購買群體，對于5A智能化認識比較粗淺；二、我之器，利弊解析—工程SWOT分析名稱配比/數量空間大堂挑高10米以上高級花崗巖、高級拋光磚豪華裝飾樓道寬2.1—2.5米高級花崗巖、高級拋光磚豪華裝飾外墻干掛花崗巖+高級鋁合金遮陽架電梯Otis電梯6000㎡/臺2.8米挑高速度3米/秒，搭配景觀電梯空調日立VRV變頻空調每戶獨立、分戶計量停車位機械+固定1：1.5結合地面臨時停車位，配比在1：1.5以上衛生間酒店式風格、新風系統，總裁室設獨立衛生間物管第一太平戴維斯、奧元，酒店式/英式管家管理其他大型空中花園、層層景觀陽臺、豪華景觀樓道、寧波市場高端寫字樓配套表本工程的智能化配置已經超過寧波目前高端市場一個檔次三、工程競爭策略●防止與其他工程出現產品同質化甚至包裝同質化的定位，塑造獨特而且內涵豐厚的差異性和個性?！癖竟こ虒⒁劳挟a品品質優勢，進行產品形態及產品細節的包裝、創新態，破常規，以正合，以奇勝。[結論]本工程極具競爭力是產品品質的核心優勢，在于企劃推廣的創新。工程整體定位打造寧波頂級寫字樓定位理由1、寧波目前辦公市場供大于求的局位短時期內得不到緩解，假設工程以普通甲級寫字樓定位，那么陷入與眾多工程競爭的局面，表達不出本工程配置高端的優勢。2、由于工程配置高，本錢大，假設與市場普通寫字樓競爭，本工程抗風險能力差。3、定位高端寫字樓，即符合本工程高端配置，且寧波已有多個辦公工程定位高端并取得成功的先例〔如中信銀行大廈、波特曼中心等等〕。4、鑒于目前市場眾多辦公工程都以“甲級寫字樓，5A智能化〞本工程可請專業機構來認證本案的國際化5A智能化配置，提升工程含金量。四、工程價格策略區域項目名稱均價海曙環球中心22000-25000元/㎡銀泰國際20000元/㎡時代廣場18000元/㎡恒隆中心17000元/㎡區域項目名稱均價江東東方商務中心8900元/㎡東航大廈13000元/㎡恒富大廈12500元/㎡華宏第五大道14000元/㎡名匯東方10000-11000元/㎡銀晨國際9200元/㎡天潤商座12000元/㎡濱江國際廣場11500元/㎡世紀東方廣場14000元/㎡區域項目名稱均價高新區綠園大廈11000元/㎡科貿中心7800元/㎡1、本工程周邊區域在售辦公樓價格區域項目名稱均價鄞州商會國貿中心12800元/㎡（行政公寓）中基第一國際7300元/㎡華貿總部一號7500元/㎡恒元大廈6500元/㎡匯亞國際9300元/㎡俊鴻嘉瑞6100元/㎡2、本工程所在區域在售樓盤價格項目名稱均價目前租金波特曼中心17000元/㎡4.5－5元/㎡·天萬豪國際商務中心18000元/㎡5元/㎡·天左右中信銀行大廈16000元/㎡3.5－4天/㎡·天3、本工程重點比較案例價格情況影響定價因素根據我們對市場的了解和對未來市場走勢的判斷，2021年初，寫字樓價格不會出現質的飛越，根本會處于平穩上漲的情況。2021年初，南部商務區整體價格會突破8000元/㎡結合本工程自身的優點和市場時機點本工程2021年初銷售，我們建議價格定位在9000元/㎡總結在寫字樓客戶面積選擇上，中高檔寫字樓客戶中選擇100—300平方的客戶占了市場50%左右，其它100平方以內、300—500平方、500到1000平方、1000平方米以上的客戶數量比例那么大致相同。但在購置總面積客戶數量的比例中，500平方以上的購置客戶數量大致和300平方以內的購置客戶數量大致相當。這說明在中高檔寫字樓的客戶群中，客戶的比例會大致平衡?！踩缟蠔|國際和麗園尚都〕而在高檔寫字樓中，500平方以上的客戶會相對較少，一般會在10%以內，這和高檔寫字樓的大面積總價過高有關。五、工程面積分割建議在寫字樓氣氛清淡的地區出現的一些中低檔寫字樓客戶面積選擇中較為狹窄，除了局部與開發商有上下游產業的大客戶購置進的大面積辦公以外，其他的一些散客戶的面積選擇一般會在200平方以內，其中150平方以內的占了60%。在一些舊寫字樓的客戶分析中，我們發現，舊寫字樓客戶購置面積一般在100平方左右，這一方面由于CBD區域交通障礙帶來的大企業逃離有一定關系，另一方面也說明了舊寫字樓的結構已不能滿足目前大局部企業的辦公要求。寫字樓購置客戶的面積分析：各段購置的總面積相對平衡，大面積的、1000平方米左右的整層去化總量普遍高于其它面積段的去化。這說明當時市場的購置力還相當強。工程面積分割建議萬豪國際商務中心波特曼中心中信銀行大廈單位面積338㎡－1400㎡（其中包括單元面積338㎡－388㎡）單層1200㎡，分割主力面積220㎡單層1400㎡，單位面積：120－160㎡建議本工程單位分割面積250㎡－300㎡左右〔總裁辦公室除外〕藍海結論第三局部:揚帆藍海—工程定位分析一、寧波寫字樓客戶分析二、本工程客戶定位三、高端客戶與產品高端相互匹配四、產品與概念五、形象定位六、主題廣告語七、形象定位八、營銷推廣策略一、寧波寫字樓客群分析根據對各個寫字樓的已成交客戶的區域來源分析，目前寧波市場上的市中心高檔寫字樓購置客戶主要來于寧波海曙區和江東區，占了市場購置客戶比例50%以上，其余那么依次來自于寧波郊縣、鄞州。而各個區域的中高檔寫字樓的客戶區域那么充分表達了寫字樓的區域特性，如上東國際的江東客戶占了60%，而麗園尚都的海曙區客戶那么占了80%以上，其中麗園尚都的海曙區客戶的高度集中另一方面也是由于當年的海曙區同檔寫字樓供給量過少有一定關系。而在鄞州區的寫字樓客戶區域中，其中鄞州本區域的客戶占了50%以上，其次那么是江東、海曙占了很大一局部，而其它縣區的那么相對較少。在客戶區域分析我們發現江北區客戶最少，這和江北的注冊企業數量小有關系。鄞州區的客戶在市場購置客戶中大致上占了10%左右寧波是一個港口城市，導致出現了大量的外貿行業公司，所以在寫字樓的客戶群體中，外貿行業(外貿、貨貸、船務等〕的購置客戶占了60%以上，客戶群體的相對單一是寧波寫字樓的一個特征。而其它一些實業機構、金融、效勞性產業以及高新的電子科技等行業的客戶那么根本保持平衡，占了總量的30%左右。在寫字樓購置客戶的年齡中，與高檔住宅的客戶年齡構成根本保持一致，市場的主力是事業有成，經濟實力比較雄厚的30—50歲的客戶，這部份的客戶占了市場購置客戶的70%以上，其中剛好事業期的40歲上下的客戶最多。其次那么是局部30歲上下的客戶，這局部的客戶占了市場總量的10%以上，而50歲以上的客戶那么相對較少，一般會保持在10%以下。當前寧波寫字樓主要有三種付款方式：按揭、分期和一次性三種方式，其中按揭和分期是客戶采用的主要付款方式，此外，一些大面積購置的客戶往往采用一次性的購置方式。如圖中的上東國際的客戶采用付款方式中，由于開發商針對按揭和一次性推出的優惠、折扣，其一次性和分期的客戶數量大幅度上升。一般來說，按揭的客戶比例最高，一般會在50%左右，其次是分期，在35%左右，再者那么是一次性的客戶，會占有15%左右的比例?？偨Y寧波寫字樓市場客戶特征：●本工程高端定位決定了本案的客戶主力群體將是高端客戶群體?！窬唧w行業如下：金融機構、實業企業、跨國公司、大型貿易公司、高級律師事務所及高級會計公司、有上市方案公司等高端客戶群●客戶群體主要來源區域：主要區域：寧波海曙、江東區域次要區域：鄞州及周邊各市如上海、杭州等地二、本工程客戶定位：精細分市場是策略制定的第一步！

減法原那么，確定我們的細分市場在實際操作過程中，我們將以有上市方案的企業作為突破點，進行市場突圍。有上市方案的企業1、獨特的群體概念帶來關注度2、本身是具備非凡實力的企業3、集群效應帶來上下游產業鏈的進駐同時，該突破點并不排斥其他高端客戶，通過工程產品本身優勢，自然會吸引跨國企業的進駐。三、高端客戶——多重需求占地面積：6183平方米建筑面積：60824平方米建筑高度：143.5米配套：1-5層豪華商務配套，6-36層高檔寫字樓停車位：174個建筑：獨一無二的建筑外觀標準：根本建筑指標及智能化系統到達甲級標準交付時間：2021年第二季度我們的產品高端——滿足客戶寧波南部商務區的門戶地位25.6公頃鄞州公園全景盡收眼底馬來西亞私人資金公司獨資開發世界財富500強，全球最大的商業地產效勞公司——世邦魏理仕提供物業效勞L型建筑布局，弧形體景觀絕佳獨一無二建筑外觀，在夜間的泛光表達時尚現代硬件和軟件上符合國際5A標準寫字樓標準單層面積在2000平米，適合大型企業使用世界500強——江森〔2021年北京奧運會的供給商〕提供樓宇智能化系統節能設計到達新加坡BCAGreenMark的標準11、屋頂架空停機坪設計12、9部名牌高速電梯，最長不超過35秒等待時間13、除卻公共衛生間外，更獨立的行政衛生間四、產品再實在，仍需要概念的提升國際5A寫字樓，甲級寫字樓，在寧波寫字樓市場已經“廣而泛〞，我們需要突破，進入到一個更高的臺階。我們要壓倒一切甲級5A概念的概念超越一切節能創新的辦公概念領先一切管家效勞的額外辦公配套WREA認證的國際5APK

偽國際5A甲級理由：由唯一認證機構——“世界地產研究院〞對本案進行評定，使本案成為寧波地區第一個“貨真價實〞的國際雙5A標準寫字樓，將成為打擊所有標榜國際5A寫字樓的有力武器。壓倒一切甲級5A概念的概念新加坡綠色建筑標志獎〔BCAGreenMark〕PK生態、節能辦公

理由：新加坡綠色建筑標志獎的評分標準包括建筑物的能源效率、水資源效率、良好的室內環境素質和環境保護，以及在建造過程或運作過程中對資源和材料的保存。這是超越外在景觀的，真正以人為本的寫字樓表達出來的品質，超越了寧波過去的辦公產品。超越一切節能創新的辦公概念

理由：寧波目前已有33家外鄉上市公司，隨著外鄉經濟的開展，將有越來越多的企業謀求上市之路，這無疑給本案提供了一個市場空白點。我們將以同步世界的空間創新理論，融合上市企業的需求理念，以整合、吸納、共享為前提，成為上市企業勝人一籌的資源孵化器。領先一切管家效勞的額外配套效勞上市企業扶持配套PK無任何企業配套效勞紅巨大廈是寧波唯一獲得世界地產研究院認證的國際5A標準寫字樓。寧波唯一獲得新加坡綠色建筑標志獎的寫字樓。寧波唯一提供上市企業扶持配套的寫字樓。以上三個唯一，足以打敗寧波所有寫字樓，成為寧波商界領袖們的首選辦公之地。項目項目定位廣告口號第一國際總部核心·商務旗艦寧波外貿行業第一大廈總部壹號南部商務區·總部型·精裝甲級寫字樓世界生態辦公，華茂尖端品質，優厚稅收返還商會大廈寧波的帝國大廈科技集群大廈，大