做賬實操1/15做賬實操-物業公司全盤會計賬務處理實例業務類型涉及稅種物業管理費增值稅、附加稅、企業所得稅、印花稅停車費收入增值稅、附加稅、企業所得稅代收水電費增值稅（若收取手續費）、企業所得稅房屋租賃收入增值稅、附加稅、房產稅、企業所得稅、印花稅（租賃合同）廣告位出租收入增值稅、附加稅、企業所得稅

二、物業公司的賬務和稅務處理案例

（一）、收入類業務

案例

1：收取物業費

業務描述：2025年3月，A物業公司收到業主物業費10萬元（含稅）。

一般納稅人（稅率6%）：借：銀行存款100,000

貸：主營業務收入94,339.62應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）5,660.38

稅務處理：

增值稅=100,000÷(1+6%)×6%=5,660.38元

附加稅=5,660.38×12%=679.25元

小規模納稅人（征收率3%，減按1%）：借：銀行存款100,000

貸：主營業務收入99,009.90

應交稅費-應交增值稅990.10

稅務處理：

增值稅=100,000÷(1+1%)×1%=990.10元

附加稅=990.10×6%=59.41元（減半征收）

案例2：代收水電費（轉售模式）

業務描述：代收業主水電費10萬元，支付給供水公司9萬元（取得普票），差額1萬元作為收入。

一般納稅人：借：銀行存款100,000

貸：主營業務收入9,433.96其他應付款-代收水電費90,566.04

借：其他應付款-代收水電費90,566.04

貸：銀行存款90,000

主營業務收入566.04

稅務處理：

增值稅=10,000÷(1+6%)×6%=566.04元

小規模納稅人：借：銀行存款100,000

貸：主營業務收入9,900.99其他應付款-代收水電費90,099.01

借：其他應付款-代收水電費90,099.01

貸：銀行存款90,000

主營業務收入99.01

稅務處理：增值稅=10,000÷(1+1%)×1%=99.01元

（二）、成本費用類業務

案例3：設備維修費

業務描述：支付電梯維修費2萬元（含稅），取得發票。

一般納稅人（取得專票，稅率13%）：借：主營業務成本17,699.12應交稅費-應交增值稅（進項稅額）2,300.88

貸：銀行存款20,000

小規模納稅人（取得普票）：借：主營業務成本20,000

貸：銀行存款20,000

（三）、稅務申報

案例4：增值稅申報

一般納稅人：銷項稅額=5,660.38（物業費）+566.04（水電費）=6,226.42元進項稅額=2,300.88元應交增值稅=

6,226.42-2,300.88=3,925.54元借：應交稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）3,925.54

貸：應交稅費-未交增值稅3,925.54

小規模納稅人：應交增值稅=990.10（物業費）+99.01（水電費）=1,089.11元借：應交稅費-應交增值稅1,089.11

貸：銀行存款1,089.11

案例5：企業所得稅預繳假設季度利潤

10

萬元：

一般納稅人：借：所得稅費用25,000

貸：應交稅費-應交企業所得稅25,000

小規模納稅人（符合小微企業）：借：所得稅費用5,000（10萬×5%）

貸：應交稅費-應交企業所得稅5,000

（四）、特殊政策對比

業務類型一般納稅人小規模納稅人增值稅稅率6%3%（減按1%）進項抵扣可抵扣不可抵扣附加稅12%（城建稅7%+教育費附加3%+地方2%）6%（減半征收）小微企業優惠利潤不超過300萬稅負5%年應納稅所得額≤300萬時，實際稅負5%申報周期季月按季

（五）、總結表格

業務場景一般納稅人分錄要點小規模納稅人分錄要點物業費收入價稅分離（6%）價稅分離（1%）代收水電費差額計稅差額計稅（1%）維修費進項稅額抵扣全額計入成本增值稅申報銷項-進項=應納稅額直接按征收率計算企業所得稅25%稅率5%稅率（小微企業）

提示：

1.小規模納稅人月度銷售額≤10萬或季度≤30萬時，可免征增值稅。2.疫情期間小規模納稅人減按1%征收政策延續至2027年底（具體以最新政策為準）。3.需通過“應交稅費-應交增值稅”

科目核算小規模納稅人增值稅，無三級明細。會計做賬流程一、原始憑證處理?收集與審核?：整理發票、收據、銀行對賬單等原始憑證，檢查合規性（如簽字、金額一致性、稅務監制章等）?。?分類整理?：按業務類型分類，作為做賬憑證編制的依據?。二、編制做賬憑證根據原始憑證或原始憑證匯總表填制做賬憑證，記錄業務日期、摘要、科目、金額等信息，需經財務負責人審核簽字?。三、登錄賬簿?日記賬?：按收付做賬憑證登錄現金日記賬和銀行存款日記賬?。?明細分類賬?：根據做賬憑證逐筆登錄明細賬，反映各科目明細變動?。?總賬?：通過科目匯總表或直接逐筆登錄總賬，匯總所有經濟業務?。四、科目匯總與試算平衡定期（如每5天、15天或月末）匯總做賬憑證，編制科目匯總表，確保借貸平衡后登錄總賬?。五、期末處理?計提與攤銷?：計提固定資產折舊（借：管理費用/制造費用，貸：累計折舊）?。攤銷待攤費用（如開辦費）?。?稅費處理?：根據業務計提稅金及附加（如城建稅、教育費附加）?。?損益結轉?：將損益類科目發生額轉入本年利潤（借：收入類科目，貸：本年利潤；借：本年利潤，貸：成本費用類科目）?。計算并計提企業所得稅（借：所得稅，貸：應交稅費；借：本年利潤，貸：所得稅）?。六、對賬與結賬?對賬?：核對賬實、賬賬、賬證是否相符（如銀行存款對賬單與日記賬比對）?。?結賬?：在會計期末結出各賬戶余額，標注“本月合計”或“本年累計”，劃紅線區分?。七、編制財務報表根據總賬和明細賬編制資產負債表、利潤表、現金流量表等，確保數據準確完整?。八、納稅申報依據賬簿和報表數據申報增值稅、企業所得稅、個人所得稅等稅種?。九、憑證歸檔將做賬憑證按順序裝訂成冊，妥善保存備查?。附注說明?小企業簡化處理?：業務量較少時可直接根據做賬憑證登錄總賬，省略明細分類賬?。?信息化管理?：使用財務軟件可自動化完成憑證匯總、賬簿登錄及報表生成?。出納工作流程一、?資金收付管理??現金收付??收現?：根據會計崗提供的收據或發票收款，核對金額、經手人簽名后加蓋財務結算章，登記現金流水賬并傳遞憑證至會計?。?付現?：審核付款憑證（如費用報銷單），確認領款人簽字后付款，并在原始憑證上加蓋“現金付訖”章?。?銀行收付??收款?：通過網銀查詢到賬款項，核對付款賬號及金額，開具收款收據并加蓋“銀行收訖”章?。?付款?：通過網銀或支票支付款項（如預付貨款），核對賬戶信息并登記支票領用簿，加蓋“銀行付訖”章?。二、?日常報銷與借款處理??費用報銷?整理并粘貼發票、收據等票據，填寫報銷單，經審批后付款并加蓋“現金付訖”或“銀行付訖”章?。差旅費報銷需審核支付證明單及發票，實報實銷后傳遞憑證至會計?。?員工借款??現金借款?：審核借款申請單，用備用金付款并加蓋“現金付訖”章?。?銀行借款?：通過企業網銀轉賬，核對信息后加蓋“銀行付訖”章?。三、?憑證與票據管理??開具與保管?管理支票、匯票、收據等，開具時需注意日期、金額大小寫及蓋章（財務章+法人章）?。收據需區分現金/銀行交易，標注“轉賬”字樣并加蓋對應印章?。?票據傳遞?所有收付款憑證需登記傳遞登記本，及時交接給會計崗進行賬務處理?。四、?賬務登記與核對??登記日記賬?每日根據收付款憑證登記現金日記賬和銀行存款日記賬，確保賬實一致?。?對賬與結賬?定期核對銀行對賬單與日記賬，編制余額調節表?。月末結賬時標注“本月合計”，劃紅