第三章影響房地產價格的因素

本章學習目的

熟悉影響房地產價格因素的分類方法，重點掌握影響房地產價格的一般因素，即經濟因素、社會因素、行政因素；掌握影響房地產價格的區域因素、個別因素、以及供求因素；對影響房地產價格的因素有一個總體的認識。本章關鍵概念

產業結構土地制度城市規劃建筑規范交通管制區域因素影響房地產價格的因素第一節影響房地產價格因素的分類

第二節影響房地產價格的一般因素第三節影響房地產價格的區域因素第四節影響房地產價格的個別因素第五節影響房地產價格的供求因素第六節對影響房地產價格因素的認識第一節影響房地產價格因素的分類根據影響范圍

根據影響因素層次房地產價格影響因素根據內外因素宏觀因素區域因素微觀因素自身因素外部因素一般因素區域因素個別因素國際因素根據影響范圍經濟因素社會因素人口因素交通條件基礎設施區域環境條件行政因素商服繁華程度第一節影響房地產價格因素的分類

宏觀因素心理因素區域因素微觀因素微觀環境條件：空氣質量、水環境質量等物理因素：土地、建筑物、房地產根據影響范圍一、根據影響范圍根據內外因素實物因素權益因素制度政策因素經濟因素社會因素區位因素人口因素第一節影響房地產價格因素的分類

自身因素外部因素國際因素心理因素其他因素二、根據內外因素根據房地產價格影響因素的層次，不同學者對各類因素有不同的細分。第一節影響房地產價格因素的分類

三、根據房地產價格影響因素的層次國際因素根據影響因素層次行政因素經濟因素社會因素供需因素（一）根據層次對房地產價格影響因素的劃分Ⅰ一般因素人口因素區域因素個別因素權益：（1）房地產權利；（2）土地權利實物：（1）土地；（2）建筑物區域繁華程度區域交通條件區域基礎設施區域位置區域公共設施區域環境質量區域城市規劃限制根據影響因素層次經濟因素行政因素商業區域因素工業區域因素社會因素住宅區域因素一般因素區域因素個別因素建筑物條件：用途類別、結構、層數及質量等土地條件：自然條件、局部條件、環境狀況（二）根據層次對房地產價格影響因素的劃分Ⅱ第二節影響房地產價格的一般因素

一、經濟因素

二、社會因素

三、行政因素

指影響所有房地產價格的一般性、普通性、共同性的影響因素，對整個地區具有全方位的影響。一、經濟因素

（一）經濟發展狀況

（二）儲蓄、消費及投資水平

（三）財政與金融狀況

（四）物價、居民收入及就業水平

（五）稅收狀況（六）技術革新

（七）產業結構變化

（八）國際經濟狀況

（一）經濟發展狀況經濟發展狀況將影響國民生產總值和國民收入。當經濟增長時，引發房地產價格的上漲，反之則會導致房地產價格的下降房地產價格變動基本上與經濟發展趨勢相一致。（二）儲蓄、消費及投資水平儲蓄水平的高低間接決定了投資能力的高低當國民儲蓄率較高時，代表國民具有較強的購買能力，此時，消費者往往會使用閑置的資金購置具有保值增值性物品以抵抗通貨膨脹等情況當居民具有購買房地產進行投資的意愿時，往往容易造成房地產價格上漲的情況。（三）財政與金融狀況財政與金融狀況反映了國家的綜合經濟實力，經濟穩定時，金融市場秩序較為穩定，銀行存、貸款利率下降，一方面減少開發商建設成本，另一方面減輕消費者貸款壓力，增加了房地產的需求。金融市場秩序混亂、金融市場流動性過剩時，往往出現房地產投機，推動房地產價格不正常上漲，不利于房地產市場的健康成長。（四）物價、居民收入及就業水平房地產價格與一般物價的關系非常復雜居民收入水平反映了居民可用于實際生活消費支出的收入水平，直接決定消費者購買力水平，居民收入水平高，則購買力強。而就業水平反映了社會勞動力的利用狀況，間接反映了了居民生活的收入水平。而居民收入水平的提高，隨之而來的是生活水平的提高，對于居住條件的改善需求也應運而生，引起居民對房地產需求的增加，從而導致了房地產價格的上漲。（五）稅收狀況稅收對房地產價格的影響是多方面的：1.正向影響。高稅收可增加國家財政收入，國家將這部分資金用于基礎設施的建設，包括醫院、學校、交通道路等，改善房地產的區位經濟條件，從而使得房地產價格相應升高。2.

負向影響。高稅收使得企業利潤、國民實際收入下降，經濟組織和個人的投資意愿也隨之減少，導致房地產需求下降，房地產價格自然也隨之下降。（六）技術革新房地產領域技術的革新進步極大地促進了房地產質量的提高、功能的增加，同時也降低了房地產開發成本。技術革新改變人們對房地產需求類型的變化，例如，電子商務技術使人們將視線從城市商業中心轉移到近郊的倉庫及配送設施上。（六）產業結構變化隨著我國經濟建設發展，我國的產業結構從以第一、第二產業為主轉換為逐漸加大建設第三產業的力度，各種用途的房地產需求也隨著明顯上升，導致了房地產價格的相應上漲。（七）國際經濟狀況當國際經濟發展良好時，各國之間進出口交易活躍，而出口量的增加往往會使企業家擴大自身生產規模，各類廠房、倉庫的建設導致房地產需求量的增加，提高了房地產價格。二、社會因素

（一）人口狀況

（二）城市化進程

（三）教育與福利狀況

（四）心理因素

（五）社會安定程度

（六）房地產投機

（七）國內、國際政治狀況

（一）人口狀況房地產的需求主體是人人口增長人口密度文化教育水平、生活質量和文明程度

一定時期內人口按照性別、年齡、家庭、職業、文化、民族等因素的構成狀況

1.人口數量2.人口素質3.人口結構（二）城市化進程大量的農村人口進入城市，不僅帶動住宅的需求也同時帶動了工業和商業房地產的需求，造成了一些城市的用地緊張導致了房地產價格的上漲。（三）教育與福利狀況

教育與福利狀況主要指公共設施、治療設施、教育設施等，這些都會影響居住者的居住環境和生活水平。隨著社會文明程度的上升，居民在選擇住宅時都會將教育與福利狀況考慮進去，從而影響了不同區域的房地產價格。（四）心理因素

經濟學上有“理性人”的概念，但在實際房地產市場中心理因素對房地產價格的影響作用往往也不容小覷。影響房地產價格的心理因素主要包括：購買或出售的心態、價格預期、欣賞趣味、時尚風氣、接近名家住宅心理、講究門牌號碼心理、講究風水心理、價值觀的變化等。（五）社會安定程度

社會秩序良好的地區，人們更愿意購置或租賃此處的房地產，有可能造成房地產價格的上漲。（六）房地產投機

1.當房地產價格不斷上漲時，購進，造成的虛假需求促使房地產價格的進一步攀升；

2.當房地產價格不斷跌落時，拋售手中原有的投機房子，造成房地產價格的進一步跌落；

3.當房地產市場處于供不應求時，投資需求增加則有利于房地產價格的穩定。（七）國內、國際政治狀況

當國內政治局勢安穩時，經濟貿易市場都比較穩定，微觀經濟組織和個人的投資意愿較高，從而增加了對房地產投資和置業的需求，引起房地產價格的上升。國際因素軍事沖突

政治對立

國際競爭

世界經濟

三、行政因素

（一）土地制度

（二）住房制度

（三）城市規劃和土地利用規劃

（四）建筑規范

（五）交通管制

（六）稅收

（七）行政隸屬變更（八）房地產價格政策

（九）其他因素對房地產價格影響最大——中國土地制度和住房制度改革（一）土地制度：我國實行土地有償使用制度，國有土地使用權與所有權分離，國有土地所有權歸國家所有，集體建設用地所有權歸農民集體所有，但可以通過征收方式變為國家所有。（二）住房制度：住房制度的改革之后，各地紛紛取消福利分房，改為實行貨幣分房制度，居民住房由房地產開發商建設供給，居民購買商品房為主，政府提供其他供應為輔。因此，現行的住房制度刺激了居民購房的欲望，增加了居住住房的需求，促使了房地產價格的上漲。（三）城市規劃和土地利用規劃

城市規劃是指城市人民政府為了實現一定時期內城市經濟社會發展目標，確定城市性質、規模和發展方向，合理利用城市土地，協調城市空間布局和各項建設所作的綜合部署和具體安排。土地利用規劃是指對一特定地域內各類土地的供應與需求、開發、利用、保護、整治等進行統籌安排，確定各類土地的用途及其合理利用的目標、規模、結構與利用方式，整治和保護的重點及步驟。（四）建筑規范建筑規范對住宅建設的建筑結構、戶型、施工、外部環境、公共服務設施、道路交通等都進行了規定，將直接影響房地產開發商的建設成本，從而影響房地產價格。（五）交通管制

一宗房地產的位置看似交通便捷，但受到嚴禁某類車輛通行、單行道等交通管制的限制后，往往會造成該處的出行不便，致使房地產價格的下降與此同時，該宗房地產由于受到了交通管制，整體周遭噪音下降，增加居民步行的安全性，這又會引起房地產價格的上漲。（六）稅收

稅收會對房地產的供求關系產生影響：以獲取房地產者為賦稅對象的契稅會影響房地產的需求量；以轉讓房地產者為賦稅對象的增值稅會影響房地產的供給量；以房地產所有人為賦稅對象的房屋稅會對房地產的供求量都有影響。（七）行政隸屬變更

第一種是級別不變，但轄區權從原地區劃歸到另一地區。當將經濟發展較落后地區規劃到較為發達地區管轄時，有利于帶動較落后區域的經濟發展。第二種是級別上升，造成房地產需求的增加，促進了該地區的房地產價格上升。（八）房地產價格政策

政府對房地產價格采用相應管制或干預方式和措施，主要包括對房地產市場實行市場調節價還是政府指導價、政府定價。值得注意的是，所謂的高價格政策并不意味這房地產價格的絕對水平較高，低價格政策亦然。（九）其他因素

其他因素其他特殊優惠政策重要政治人物的健康狀況第三節影響房地產價格的區域因素

區域因素是指房地產所在區域內對房地產價格產生影響的外部因素。區位因素外部配套設施環境景觀交通位置第三節影響房地產價格的區域因素

一、住宅區域的影響因素

二、商業區域的影響因素

三、工業區域的影響因素

一、住宅區域的影響因素1.日照、溫度、濕度、風向等自然地理狀況

2.街道幅寬、構造的狀態

3.離市中心距離及交通設施狀況4.附近商店配置狀況5.上下水道、煤氣供給、污水處理、環衛設施狀況6.學校、醫院、公園等公共設施的配置及狀況7.噪聲、污染等公害的發生程度

8.地塊面積、方位、配置及利用情況9．周圍景觀、綠地等自然環境狀況

10.洪水、地震等自然災害發生的可能性、頻率11.土地利用的管理制度12.區域周圍的治安環境

二、商業區域的影響因素1.商業及業務種類、規模、商業集聚狀況

2.商業近鄰地域狀況，顧客群體數量及狀況

3.顧客及工作人員的交通工具及狀況

4.商業繁華程度及興衰動向

5.商品進出運輸的便利程度

6.臨街道路（往復）可及性及通行能力

7.營業類別及競爭狀況

8.地域內經營者的創造性及資本實力條件

9.停車設施狀況

10．土地利用的管理制度

三、工業區域的影響因素1.干線道路、鐵路、港灣、機場等對外交通設施的便利程度

2.商品銷售市場及原料采購市場與廠區的位置關系

3.動力資源及排放設施有關費用

4.關聯產業的位置關系

5.水質污濁、大氣污染等公害發生的可能性及危害程度

6．勞動力資源狀況及生活條件

7.有關法律、法規對產業發展的有關規定

8.行政上的輔導與管理制度

第四節影響房地產價格的個別因素個別因素是指由于房地產個體之間的微觀差異而對房地產價格產生影響的因素，主要是由于房地產的獨一無二性所決定的。一、與土地有關的個別因素

二、與建筑物有關的個別因素

一、與土地有關的個別因素

（一）位置（三）周圍環境

（五）土地形狀

（七）地基

（九）自然災害發生的頻率和嚴重程度（二）交通

（四）土地面積（六）土壤

（八）土地的開發程度

（一）位置

一宗房地產的位置包括坐落、方位、距離等幾個方面。方位（二）交通

交通主要是指進出該地的便捷性，具體可分為從其他地區到達該地的可及性和從該地去往其他地區的便捷性。（三）周圍環境

周圍環境主要是指該地周圍的自然景觀、人文環境和景觀等，自然環境主要包括大氣環境、水文環境等方面而人文環境則包括所在地區的治安狀況、居民素質、相鄰土地用途等方面。周圍環境的差異往往也會影響土地價格。（四）土地面積

同樣兩塊土地，當其面積不同時，土地價格往往有所差異的。這種差異并不是說面積小的土地價格就低，面積大的土地價格就高，而是從土地面積是否合適利用來衡量的。土地形狀主要有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等，土地形狀是否規則對土地價格具有較大的影響。（五）土地形狀

（六）土壤

土壤的污染情況、肥力等因素都會對土地價格產生影響。（七）地基

地基是指建筑物下面支承基礎的土體或巖體。地基有天然地基和人工地基兩類。

（八）土地的開發程度

土地的開發程度對土地價格也有影響作用，根據開發程度可將土地分為“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”。（九）自然災害發生的頻率和嚴重程度

凡是自然災害頻發且嚴重的地區，其土地價格往往都非常低，因為該地區的土地利用價值極低，即使強行開發利用，遭遇自然災害的高可能性使得生命財產安全都無法得到保障。二、與建筑物有關的個別因素

（一）建筑規模

（二）建筑物外觀

（三）設施設備、材料和施工質量

（四）裝修

（五）完損程度和維修養護情況

（六）層高和朝向（一）建筑規模

建筑規模過大或過小，都會使房地產價格下降（值得注意的是，不同地區、不同用途對建筑規模的要求不盡相同）（二）建筑物外觀

建筑物的外觀主要包括建筑物式樣、風格、色調等。（三）設施設備、材料和施工質量一般情況下，設施設備齊全、建筑材料品質優良、房屋施工質量好的房地產，其價格就高。（四）裝修建筑物的裝修程度對房地產價格具有影響作用，根據房屋的裝修程度可將房屋分為毛坯房、粗裝房和精裝房。（五）完損程度和維修養護情況根據建筑物結構、裝修、設備共三個部分的實際完損程度來確定，可分為五類：（1）完好房屋（2）基本完好房屋（3）一般損壞房屋（4）嚴重損壞房屋（5）危險房屋（六）層高和朝向層高和朝向會影響到居住的舒適感。建筑物的朝向會影響到房屋的通風、采光。當這些條件狀況良好時，房地產價格就比較高，反之，價格則下降。第五節影響房地產價格的供求因素

一、房地產的需求與供給二、房地產需求與供給彈性

三、彈性類型

一、房地產的需求與供給

（一）房地產需求與需求曲線

（二）房地產供給和供給曲線

（三）房地產均衡價格（一）房地產需求與需求曲線

1.房地產需求

指當其他因素保持不變時，消費者在某一特定時間內，在每一價格水平下，對房地產所意愿且能夠購買的數量。

2.影響房地產需求的非價格因素

消費者的收入水平、消費者的偏好、消費者對未來的預期、相關商品（替代品和互補品）的價格

3.房地產的需求曲線

（二）房地產供給和供給曲線

1.房地產供給

指當其他因素保持不變時，房地產開發商和擁有者在某一特定時間內，在每一價格水平下，對房地產所意愿且能夠出售的數量。2.影響房地產供給的非價格因素

房地產開發商和擁有者對未來的預期、生產成本（勞動、資本、原材料、技術等）

3.房地產的供給曲線（三）房地產均衡價格

房地產均衡價格是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交的價格，當房地產價格處于均衡價格時，房地產的市場需求量與市場供給量相等。二、房地產需求與供給彈性

（一）彈性

（二）房地產需求彈性

（三）房地產供給彈性（一）彈性

彈性是指函數的因變量變動幅度與自變量變動幅度之比，計算公式為：

（二）房地產需求彈性1.房地產需求彈性的類型

2.房地產需求的價格彈性

3.房地產需求的收入彈性

4.房地產需求的人口彈性

5.房地產需求的交叉價格彈性

6.房地產需求的價格預期彈性

1.房地產需求彈性的類型主要包括需求的價格彈性、需求的收入彈性、需求的人口彈性、需求的交叉價格彈性和需求的價格預期彈性2.房地產需求的價格彈性3.房地產需求的收入彈性4.房地產需求的人口彈性5.房地產需求的交叉價格彈性6.房地產需求的價格預期彈性（三）房地產供給彈性

1.房地產供給彈性主要包括供給的價格彈性和供給的要素成本彈性。

2.房地產供給的價格彈性

3.房地產供給的要素成本彈性

三、彈性類型（一）在經濟學上可將彈性分為富有彈性、缺乏彈性、單一彈性、完全彈性、完全無彈性五類。

（二）彈性值大小和圖（一）在經濟學上可將彈性分為富有彈性、缺乏彈性、單一彈性、完全彈性、完全無彈性五類。

（二）彈性值大小和圖

當彈性|E|>1時，稱為富有彈性，見直線a。當彈性|E|<1時，稱為缺乏彈性，見直線b。當彈性|E|=1時，稱為單一彈性，見曲線c。當彈性|E|=∞時，稱為完全彈性，見直線d。當彈性|E|=0時，稱為完全無彈性，見直線e。第六節對影響房地產價格因素的認識一、影響方向不同

二、影響程度不同

三、影響變化不同

四、影響表達不同

一、影響方向不同

（一）影響因素的不同對房地產價格的影響方向也不一定相同，有的導致房地產價格的上漲，有的導致房地產價格的下降

（二）相同的影響因素對房地產價格的影響方向也不一定相同，一方面可能造成房地產價格的上漲，而另一方面也可能造成房地產價格的下跌二、影響程度不同影響因素的不同對房地產價格的影響程度也不一定相同。三、影響變化不同有些影響因素對房地產價格的影響與時間、地區、房地產類型等有關，隨著時間、地區、房地產類型的變化，這些影響因素對房地產價格的影響程度會發生變化。四、影響表達不同房地產價格的影響因素既有定性的又有定量的，大多數影響因素對房地產價格的影響都是定性的，難以用公式表達出來，只有少數可以完全定量表示。各個因素之間往往相互影響。本章小結

房地產估價，指專業估價人員根據估價目的、遵循估價原則、按照估價程序，采用科學且適宜的估價方法，充分掌握房地產的資料，綜合分析影響房地產價格因素，并借鑒估價實例的基礎上，對特定的時點上房地產的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。房地產估價的本質是評估房地產的價值而不是價格。即評估估價對象的真實所值，價格波動的中心。房地產的價值是客觀的、相對穩定的，價格是價值的外在表現，是實際發生并且會圍繞價值上下波動的。價值和價格的內涵在理論上有著嚴密的區分，但是在實際操作中由于習慣等原因，有時并不做嚴格的區分，是交換使用的。本章小結

房地產估價的內容主要包括：估價對象、估價目的、估計人員、估價程序、估價方法、影響房地產的價格因素、估計時點、客觀合理的價值或價格。房地產估價人員簡稱估價人員，是指通過房地產估價人員職業資格考試或者資格認定、資格互認，取得相應資格并注冊，從事房地產估價活動的專業人員。其要求具有扎實的房地產專業知識、豐富的實踐經驗、要具備市場信息分析能力、良好的職業道德、要具備較強的社交能力；估價目的，是指一個房地產估價項目的估價結果的期望用途。房地產的估價原則有：獨立、客觀、公正原則，合法原則，最高最佳使用原則，時點原則，替代原則，謹慎原則，收益與分配原則，需求與供給原則，貢獻原則，競爭原則，變動原則，預測原則。本章小結（1）

影響房地產價格的因素數量眾多且十分復雜。由于研究角度的不同，因素分類方式也有所不同。根據房地產價格影響因素的影響范圍將其分為三大類，為宏觀因素、區域因素和微觀因素。根據房地產價格的影響因素的內外因先分為兩大類：自身因素和外部因素。根據房地產價格影響因素的層次分為一般因素、區域因素和個別因素三個層次。本章小結（2）

影響房地產價格的一般因素是指影響所有房地產價格的一般性、普通性、共同性的影響因素，對整個地區具有全方位的影響，包括經濟因素、社會因素、行政因素。區域因素是指房地產所在區域內對房地產價格產生影響的外部因素，一般包括：區域特性、周圍環境質量、道路通達度、交通設施便捷度、基礎設施完善程度等。不同用途的房地產，影響房地產價格的區域因素也可能不盡相同。本章小結（3）

影響房地產價格的個別因素是指由于房地產個體之間的微觀差異而對房地產價格產生影響的因素，主要是由于房地產的獨一無二性所決定的。個別因素主要包括位置、交通、周圍環境、土地面積、土地形狀、地形、地勢、土壤、地基、開發程度等。從經濟學上來講，房地產價格的波動本質上是由于房地產的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結果。習題

一、選擇題1、根據房地產價格影響因素的影響范圍將房地產的影響因素分為三大類，即宏觀因素、微觀因素和（）。A、物理因素B、一般因素C、個別因素