第一章總論

第一節資產評估及其特點

一、資產評估的概念

資產評估是專業機構和人員，按照國家法律法規和資產評估準則，根

據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用

科學方法，對資產價值進行分析、估算并發表專?業意見的行為和過程。

上述的資產評估的概念中具體包括以下基本要素：

(-)資產評估主體——誰來評

資產評估的主體，是指從事資產評估的機構和人員。具體來說，就是

具有資產評估資格的中介機構和注冊資產評估師。

(二)資產評估客體——評什么

即待評估的資產，它是資產評估的具體對象，也稱評估對象。

1.資產的涵義

所謂資產，是特定主體擁有或者控制的，能以貨幣計量的，能夠給經

濟主體帶來經濟利益的經濟資源。資產具有以下幾點基本特征：

(1)資產必須是經濟主體擁有或者控制的。

(2)資產必須能以貨幣計量。

(3)資產必須是能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源，即可望給經

濟主體帶來現金流人的資源。

2.資產的分類

為了科學地進行資產評估，應對資產評估對象按不同的標準進行合理

分類。

(1)按資產存在形態分類，可以分為有形資產和無形資產。有形資產

是指那些具有實體形態的資產，包括機器設備、房屋建筑物、流動資產等。

無形資產是指那些沒有實物形態，但在很大程度上制約著企業物質產品生

產能力和生產質量，直接影響企業經濟效益的資產，主要包括專利權、商

標權、非專利技術、土地使用權、商譽等。

(2)按資產是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產和整體

資產。

單項資產是指單臺、單件的資產；整體資產是指山一組單項資產組

成的具有整體獲利能力的資產綜合體。

(3)按資產能否獨立存在分類，可以分為可確指的資產和不可確指的

資產。可確指的資產是指能獨立存在的資產;不可確指的資產是指不能脫離

企業有形資產而單獨存在的資產，如商譽。

(三)資產評估目的——為什么評

即資產業務引發的經濟行為對資產評估結果的要求，或資產評估結果

的具體用途。它直接或間接地決定和制約資產評估的條件，以及價值類型

的選擇。

（四）資產評估依據

資產評估依據也就是資產評估工作所遵循的法律、法規、經濟行為文

件、重大合同協議以及取貨標準和其他參考依據。

（五）資產評估原則

即資產評估的行為規范，是調節評估當事人各方關系、處理評估業務

的行為準則。

（六）資產評估程序

即資產評估工作從開始準備到最后結束的工作順序。作用有二：提高

效率和防止錯弊。

（七）資產評估價值類型

即對評估價值的質的規定，它對資產評估方法的選擇具有約束性。一

般認為有四種：重置成本、收益現值、現行市價和清算價格。

（A）資產評估方法

即資產評估所運用的特定技術，它是實現資產評估價值的手段和途徑。

一般認為有三種基本方法：成本法、收益法和市場法。

資產評估要素間是相互聯系、相互制約，共同構成了資產評估活動的

有機整體。

二、資產評估的特點

理解和把握資產評估的特點，有利于進一步認識資產評估的實質，對

于搞好資產評估工作，提高資產評估質量具有重要意義。一般來說，資產

評估具有以下特點：

（―?）市場性

資產評估是服務于市場的活動，在市場交易活動發生的條件下，資產評

估通過模擬市場條件對資產價值做出評定估算和報告，并且，這一估算和

報告結果必須接受市場檢驗。

（-）公正性

公正性是指資產評估行為對于評估當事人具有獨立性，它服務于資產業

務的需要，而不是服務于資產業務當事人的任何一?方的需要。

（四）專業性

專業性是指資產評估是一種專業人員的活動，從事資產評估業務的機

構應由一定數量和不同類型的專家及專業人士組成。

（五）咨詢性

咨詢性是指資產評估結論是為資產業務提供專業化估價意見，這個意

見本身并無強制執行的效力，評估者只對結論本身合乎職業規范要求負責,

而不對資產業務定價決策負責。事實上，資產評估為資產交易提供的估價

往往由當事人作為要價和出價的參考，最終的成交價取決于討價還價的本

領。

三、資產評估的功能

1.評價及評估功能。

2.管理功能。

第二節資產評估目的和價值類型

一、資產評估目的

資產評估目的有一-般目的和特定目的之分。?般目的包含著特定目的,

特定目的則是一般目的的具體化。

（一）資產評估一般目的——提供資產在評估時點的公允價值。

（-）資產評估特定目的——特定的資產業務對評估結果用途的具

體要求（11種）

（三）資產評估的特定目的在資產評估中的地位和作用

1.是起點又是目標

2.是界定評估對象的基礎

3.對價值類型選擇具有約束作用

二、資產評估的價值類型

資產評估的價值類型指的是資產評估價值的質的規定性，即價值內涵。

價值類型需要與資產行為的發生相匹配。資產評估的價值類型是資產評估

價值形式上的具體化。

關于資產評估價值類型的種類，從不同的角度出發，有著不同的表述。

一種表述將價值類型歸納為四種，即重置價值、公開市場價值、收益現值

和清算價格。

1.重置價值。是指以在現時條件下按功能重置資產并使資產處于在用

狀態所耗費的成本為依據確定的評估價值。有重置全價和重置凈值之分。

2.公開市場價值。也稱現行市價，是以資產在公開市場上的售賣價格

為依據確定的評估價值。公開市場具有如下規定性:有充分的市場競爭、買

賣雙方沒有壟斷和強制、雙方都有足夠的時間和能力了解實情，具有獨立

的判斷和理智的選擇。。

3.收益現值。收益現值是指以資產的收益能力為依據確定的評估價值,

是根據資產未來預期獲利能力的大小，按照''將本求利”的逆向思維“利索

本”以適當的折現率或資本化率將未來收益折成的現值。可見，收益現值

是指為獲得資產以取得預期收益的權利所支付的貨幣總額。

4.清算價格。清算價格是指資產在非正常市場上交易所實現的價格。清算

價格一般低于現行市價，這是由市場供求狀況決定的。

清算價格一般取決于下列幾個因素：（1）資產的通用性。（2）清算時

間的限制。

第三節資產評估的假設與原則

一、資產評估的假設

假設對任何學科都是重要的，相應的理論觀念和方法都是建立在一定

假設的基礎之上的。資產評估與其他學科一樣，其理論和方法體系的形成

也是建立在一定假設條件之上的。

適用資產評估的假設有以下幾種：

（一）交易假設

交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，即假定所有

待評資產已經處在交易過程中，評估師需根據待評資產的交易條件的模擬

市場進行評估。

交易假設一方面為資產評估得以進行創造了條件；另一方面它明確限

定了資產評估外部環境，即資產是被置于市場交易之中，評估不能脫離市

場條件而孤立進行。

（二）持續使用假設

持續使用假設是設定被評估資產正處于使用狀態，并根據有關數據和

信息可推斷這些處于使用狀態的資產還將繼續使用下去。

持續使用假設又可細分為三種具體情況：在用續用、轉用續用和移地

續用。在用續用指的是處于使用中的被評估資產在產權發生變動或資產業

務發生后，將按其現行正在使用的用途及方式繼續使用下去。轉用續用則

是指被評估資產將在產權發生變動后或資產業務發生后，改變資產現時的

使用用途，調換新的用途繼續使用下去。移地續用則是說被評估資產將在

產權變動發生后或資產業務發生后，改變資產瑞在的空間位置、轉移到其

他空間位置上繼續使用。

（三）公開市場假設

公開市場假設是假定被評估資產將在比較完善的公開市場上進行交

易。

在公開市場條件下，資產的交換價值受市場機制的制約并由市場行情

決定，而不是由個別交易所決定。

（四）清算假設

清算假設是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現條件的假

定說明。

由于清算假設假定被評估資產處于被迫出售或快速變現條件下，被評

資產的評估值通常要低于在公開市場假設或持續使用假設前提下同樣資產

的評估值。

在資產評估中，由于資產所處的市場條件和自身狀態有別而形成了“三

種假設”。在不同假設條件下，同樣的資產評估結果卻各不相同。在持續使

用假設前提下，要求評估資產的持續使用價值，即重置價值和收益現值；

在公開市場假設前提下，要求評估資產的公開市場價值;在清算假設前提

下，要求評估資產的清算價格。因此，資產評估人員在評估業務活動中要

充分分析了解、判斷認定市場條件和被評估資產最可能的效用，以便得出

有效結論。

二、資產評估的原則

資產評估的原則是調節資產評估委托者、評估業務承擔者以及資產業

務有關權益各方在資產評估中的相互關系，規范評估行為和業務的準則。

它包括兩個層次的內容，即資產評估的工作原則和資產評估的經濟原則。

（一）工作原則

1.獨立公正性原則

資產評估中的公平性原則包含有兩層含義，其一是評估機構本身應該

是一個獨立的、不依附于他人的社會公正性中價組織（法人），在利益及利

害關系上與資產業務各當事人沒有任何聯系。其二是評估機構及其評估人

員在執業過程中應始終堅持獨立的第三者地位，評估工作不受委托人及外

界的意圖及壓力的影響，進行獨立公正的評估。

2.真實科學性原則

其一要求資產評估工作實事求是，尊重客觀實際。其二要求資產評估

機構和評估人員必須遵循科學的評估標準，以科學的態度制定評估方案，

并采用科學的評估方法進行資產評估。

3.可行簡易性原則

其一要求評估機構和人員根據評估對象的特點和性質及當時所具備的

條件，制定切實可行的評估方案并采用合適的評估方法進行評估。其二要

求在達到相應準確度要求的前提下，盡量使評估工作簡便易行，提高工作

效率。

（二）經濟原則

1.預期收益原則。預期收益原則是以技術原則的形式概括出資產及其資

產價值的最基本的決定因素。資產之所以有價值是因為它能為其擁有者或控制

者帶來未來經濟利益，資產價值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶

來的預期收益量的多少。預期收益原則是評估人員判斷資產價值的一個最基本

的依據。

2.供求原則。供求原則是經濟學中關于供求關系影響商品價格原理的概

括。假定在其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著

供給的增加而下降。盡管商品價格隨借求變化并不成固定比例變化，但變化的

方向都有規律性。供求規律對商品價格形形成的作用力同樣適用于資產價值的

評估，評估人員在判斷資產價值時也應充分考慮和依據供求原則。

3.貢獻原則。從一定意義上講，貢獻原則是預期收益原則的一種具體化

原則。它也要求資產價值的高低要由該資產的貢獻來決定的。貢獻原則主要適

用于構成某整體資產的各組成要素資產的貢獻，或者是當整體資產缺少該項要

素資產將蒙受的損失。

4.替代原則。作為種市場規律，在同一市場匕具有相同使用價值和

質量的商品，應有大致相同的交換價值。如果具有相同使用價值和質量的商品，

具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。

5.估價日期原則。在資產評估時，必須假定市場條件固定在某一時點，

這一時點就是評估基準日，或稱估價日期，它為斐產評估提供了一個時間基準。

資產評估的評估時點原則要求資產評估必須有評估基準日，而且評估值就是評

估基準日的資產價值。

【思考題】

1.什么是資產評估？它有哪些特點？

2.資產評估的價值類型有哪些？

3.簡述資產評估的目的。

4.簡述資產評估的基本假設。

5.資產評估應遵循哪些工作原則和經濟原則？

第二章資產評估的基本方法

第一節市場法

一、基本涵義

市場法是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類

似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方

法。

二、基本前提

應用市場法進行資產評估，必須具備以下前提條件:

1、需要有一個充分發育活躍的資產市場。

2、公開市場上要有可比的資產及其交易活動。

三、基本程序及有關指標

運用市場法評估資產時，一般按以下程序進行：

（-）確定被評估資產

即要明確被評估資產是什么。

（二）選擇參照物

選擇參照物是運用市場法進行評估的重要環節，應注意兩點：（1）對

參照物與評估對象間的可比性問題。（2）通常參照物應選擇三個以匕

（三）在評估對象與參照物之間選擇比較因素

不論何種資產，影響其價值的因素基本相同，如資產的性質、市場條

件等。但具體到每一種資產時，影響資產價值的因素又各有側重。例如房

地產主要受地理位置因素的影響，而機器設備則受技術水平的影響。根據

不同種類資產價值形成的特點，選擇對資產價值形成影響較大的因素作為

對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。

（四）指標對比、量化差異

根據所選定的對比指標，在參照物及評估對象之間進行比較，并將兩

者的差異進行量化。

（五）調整已經量化的對比指標差異

即以參照物的成交價格作為估算評估對象價值的基礎。將己經量化的

參照物與評估對象對比指標差異進行調增或調減，就能得到以每個參照物

為基礎的評估對象的初評結果。初評結果的數量取決于所選擇的參照物個

數。

（六）綜合分析確定評估結果

即由評估人員對若干初評結果進行綜合分析，來確定最終的評估值。

四、后場法常用具體評估方法

運用市場法進行資產評估，因市場條件的差異和參照物的不同，采取

的方法也有所不同。

（-）直接法

直接法是指能夠在市場上找到與被評估資產完全相同的參照物，直接

以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產的評估值的評估方

法。

（二）類比法

類比法，又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上無法找到與被評

估資產完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產的交易案例作為參

照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參

照物的價格進行差異調整，來確定被評估資產價值的方法。這種方法在資

產交易頻繁、市場發育較好的地區得到廣泛應用。

基本公式為：

被評估資產評估值=參照物價格+（-）調整額

被評估資產評估值=參照物價格X調整系數

或被評估資產評估值=參照物價格X（1土調整率）

運用類比法的關鍵是通過嚴格篩選，找到最適合的參照物，并進行差

異調整。通常，參照物的主要差異因素有以下幾個方面：

1.時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產評估基準日

時間上的不一致所導致的差異。如果評估對象與參照物之間只有時間因素

的影響時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值=參照物價格義交易時間修正系數

2.區域因素。區域因素是指資產所在地區或地段條件對資產價格的影

響差異。地域因素對房地產價格的影響尤為突出。當評估對象與參照物之

間只有區域因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值=參照物價格X區域因素修正系數

3.功能因素。功能因素是指資產實體功能過剩和不足對價格的影響。

當評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產的價值可用

下式表示為：

評估值=參照物價格X功能差異修正系數

4.交易情況。交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條

件主要是指參照物成交時的后場條件與評估時的市場條件是屬于公開后場

或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時

間等。當評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產的價

值可用下式表示為：

評估值=參照物價格X交易情況修正系數

5.個別因素。個別因素主要包括資產的實體特征和質量。資產的實體

特征主要是指資產的外觀、結構、規格型號等。資產的質量主要是指資產

本身的建造或制造的工藝水平。當評估對象與參照物之間只有個別因素的

差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值=參照物價格X個別因素修正系數

如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可

用下式表示為：

評估值=參照物價格X交易時間修正系數X區域因素修正系數X功

能差異修正系數X交易情況修正系數X個別因素修正系數

【例2—1］估價對象概況:待估地塊為城市規劃上屬于住宅區的一塊空地,

面積為600平方米，地形為長方形。

評估要求:評估該地塊1997年10月的公平市場交易價格。

評估過程：

(1)選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法進行

評估。

(2)搜集有關的評估資料。

①搜集待估土地資料。(略)

②搜集交易案例資料。本次評估選擇了4個市場交易案例作為參照物，

具體情況見表2-1o

表2-1交易實例情況表

案例A案例B案例C案例D評估對象

坐落略略略略略

所在地區臨近類似類似類似一般市區

用地性質住宅住宅住宅住宅住宅

土地類型空地空地空地空地空地

交易日期1997.41997.31996.101996.121997.10

總價19.6萬元31.2萬元27.4萬元37.8萬元

單價870元/M?820元/M?8557C/M28407U/M2

面積225m2380m2320m2450m2600m2

形狀長方形長方形長方形略正方形長方形

地勢平坦平坦平坦平坦平坦

地質普通普通普通普通普通

基礎設施較好定任較好很好很好

交通狀況很好較好較好較好很好

正面路寬8m6m8m8m8m

容積率65666

剩余使35年30年35年30年30年

用年限

(3)進行交易情況修正。

經分析，交易實例A、D為正常買賣，無需進行交易情況修正；交易實

例B較正常買賣價格偏低2%；交易實例C較正常買賣價格偏低3%。

則各交易實例的交易情況修正率為：

交易實例A:0%；交易實例B:2%；交易實例C:3%；交易實例D:0%。

(4)進行交易日期修正。根據調查，1996年10月以來土地價格平均每月上

漲1%,則各參照物交易實例的交易日期修正率為：

交易實例A：6%；交易實例B：7%；交易實例C：12%；交易實例D：

10%,

(5)進行區域因素修正。交易實例A與待估土地處于同一地區，無需作區域

因素修正。交易案例B、C、D的區域因素修正情況可參照表2-2判斷。

表2-2區域因素比較表

BCD

自然條件相同相同相同

社會環境稍差相同相同

街道條件相同相同相同

交通便捷度稍差稍好相同

離車站距離稍遠稍近相同

離市中心距離相同稍近相同

基礎設施狀況稍差相同稍好

公共設施完備狀況相同稍差相同

環境污染狀況相同相同相同

周圍環境及景觀相同相同相同

規劃限制相同相同相同

綜合打分88108100

本次評估設定待估地塊的區域因素值為100,則根據表2—2各種區域

因素的對比分析，經綜合判定打分，交易實例B所屬地區為88,交易實例C所

屬地區為108,交易實例D所屬地區為100,

(6)進行個別因素修正。

①經比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環境條件也比

較好，故判定比各交易實例土地價格高2%。

②土地使用年限因素的修正。交易實例B、D與待估土地的剩余使用年

限相同無需修正。交易實例A、C均需作使用年限因素的調整，其調整系數

測算如下（假定折現率為8%）:

年限修正系數=口-14-（1+8%）30]4-[1-14-（1+8%）35]

=0.90064-0.9324

=0.9659

（7）計算待估土地的初步價格。

交易案例A修正后的單價為：

參照物A成交價格X被評估對象交易情況指數/參照物A交易情況指數

X被評估對象交易時間指數/參照物A交易時間指數X被評估對象區域情

況指數/參照物A區域情況指數X被評估對象個別因素指數/參照物A個別

因素指數X被評估對象使用年限指數/參照物A使用年限指數：

870X100/100X106/100X100/100X102/100X0.9659

=909（元/平方米）

同理，可得到交易案例B修正后的單價為：

820X100/98X107/100X100/88X102/100

=1038（元/平方米）

交易案例C修正后的單價為：

855X100/97X112/100X100/108X102/100X0.9659

=901（元/平方米）

交易案例D修正后的單價為：

840X100/100X110/100X100/100X102/100

=942（元/平方米）

（8）采用簡單算術平均法求取評估結果.

土地評估單價為：

（909+1038+901+942）+4=948（元/平方米）

土地評估總價為:600X948=568800（元）

五、市場法的優缺點：

市場法是資產評估中最簡單、最有效的方法，其優點表現在：

（1）能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從

市場獲得，評估值更能反映市場現實價格；

（2）評估結果易于被各方面理解和接受。

市場法的缺點表現在：

(1)需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數據難以應

用；

(2)不適用于專用機器設備和大部分的無形資產，以及受到地區、環

境等嚴格限制的一些資產評估。

六、需要強調的幾個問題

1.關于方法的選用

只有在與被評估資產相類似資產存在交易活躍的市場的情況下方可運

用市場法進行評估，而且能夠獲得類似資產市場交易的真實資料。例如，

一些大城市的寫字樓、公司的普通股股票、一些生產設備等資產，由于其

交易相當頻繁，運用市場法非常有效。

2.關于參照物選擇問題

(1)必須選擇三個以上的參照物。

(2)在選擇參照物時，應當選擇參照物公平交易的案例。在市場交易

中有時存在特殊情況，例如交易雙方的地位不平等，買方(賣方)處于劣

勢地位；或賣方急于將資產脫手；或國家處于某一特殊的經濟形勢中等等，

在選擇參照物時應避免這些特殊的交易案例。

(3)應選取近期交易的資產案例作為參照物。

3.對不同參照物結果的處理

采用市場法進行評估，需要選取三個以上的參照物，這時就會得到若干

個初評結果，評估師可以對若干個初評結果進行分析，剔除異常值，對其

它較為接近的初評結果可以采用加權平均法、簡單平均法等計算出平均值

作為最終的評估結果，評估師也可以根據經驗判斷確定評估值的區間。

第二節收益法

一、基本涵義

收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值

的各種評估方法的總稱。它服從資產評估中將利求本的思路，采用資本化

和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值。

二、基本前提

收益法涉及三個基本要素：一是被評估資產的預期收益；二是折現率

或資本化率；三是被評估資產取得預期收益的持續時間。因此，能否清晰

地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。從這個意義上講,

應用收益法必須具備的前提條件是：

(1)被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；

(2)資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣

衡量；

(3)被評估資產預期獲利年限可以預測。

三、收益法的基本程序和基本參數

(-)基本程序：

第一，搜集并驗證與評估對象未來預期收益有關的數據資料，包括經

營前景、財務狀況、市場形勢以及經營風險等；

第二，分析測算被評估對象未來預期收益；

第三，確定折現率或本金化率；

第四，用折現率或本金化率將評估對象未來預期收益折算成現值；

第五，分析確定評估結果。

(三)基本參數：

1.收益額。收益額是適用收益法評估資產價值的基本參數之一。在資

產評估中，資產的收益額是指根據投資回報的原理，資產在正常情況下所

能得到的歸其產權主體的所得額。資產評估中的收益額有兩個比明確的特

點，其一，收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現

實收益額；其二，用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產

的實際收益。

2.折現率。收益法中的折現率，從本質上講是一種期望投資報酬率,

是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。折現率就其

構成而言，它是由無風險報酬率和風險報酬率組成的。無風險報酬率，亦

稱安全利率，一般是參照同期國庫券利率。風險報酬率是指超過無風險報

酬率以上部分的投資回報率。

3.收益期限。收益期限是指資產具有獲利能力持續的時間，它由評估

人員根據被評估資產自身效能及相關條件，以及有關法律、法規、契約、

合同等加以測定。

四、收益法中的主要技術方法

收益法實際上是在預期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的

方面來看，收益法中的具體方法可以分為若干類，其一是針對評估對象未

來預期收益有無限期的情況劃分，分為有限期和無限期的評估方法；其二

是針對評估對象預期收益額的情況劃分，又可分為等額收益評估方法、非

等額收益方法等等。

（1）在收益永續，各因素不變的條件下，有以下計算式：

P=A/r

其成立條件是：①純收益每年不變；②資本化率固定且大于零；③收

益年期無限。

（2）在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計算式：

這是一個在估價實務中經常運用的計算公式，其成立條件是：①純收

益每年變；②資本化率固定且大于零；③收益年期有限為n.

（3）無限年期收益，純收益在若干年后保持不變，其基本公式為：

r

P含5

其成立條件是：①純收益在n年（含第n年）以前有變化；②純收益

在n年（不含n年）以后保持不變：③收益年期無限；④r大于零。

（4）有限年期收益。其計算公式為：

其成立條件是：①純收益在t年（含第t年）以前有變化；②純收益

在t年（不含第t年）以保持不變；③收益年期有限為n；④r大于零。

這里要注意的是，純收益A的收益年期是（n-t）而不是n.

五、應用舉例

例1:某企尚能繼續經營3年，營業終止后資產全部用于抵充負債,

現擬轉讓。經預測得出3年內個年預期收益的數據如表2-2:

某企業未來三年的預期收益

收益額(萬元)折現率折現系數收益折現值(萬元)

第一年3006%0.9434283

第：年4006%0.8900356

第三年2006%0.8369167.9

由此可以確定其評估值為：

評估值=283+356+167.9=806.9(萬元)

例2：某企業預計未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、

11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定

的折現率和本金化率為10%?確定該企業在持續經營下的評估值。

評估過程可按下列步驟進行：

首先，確定未來5年收益額的現值。

現值總額

=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%),+14/(1+10%)5

=12X0.9091+15X0.8265+13X0.7513+11X0.6830+14X0.6209

=49.2442萬元

計算中的現值系數，可從復利現值表中查得。

其次，將第六年以后的收益進行本金化處理，即：14/10%=140(萬元)

最后，確定該企業評估值：

企業評估值=49.2442+140X0.6209=136.17(萬元)

第三節成本法

一、基本涵義

成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業

己存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產

價值的各種評估方法的總稱。

二、基本前提

第一，被評估資產處于持續使用狀態或被假定處于持續使用狀態；

第二，應當具備可利用的歷史資料；

第三，形成資產價值的耗費是必須的：

第四，被評估資產隨時間推移而不斷貶值。

三、基本要素

就一般意義上講，成本法的運用涉及四個基本要素，即資產的重置成本、

資產的實體性貶值、資產的功能性貶值和資產的經濟性貶值。

(1)資產的重置成本。簡單地說，資產的重置成本就是資產的現行再

取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。

①復原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、

設計、規格及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資

產所發生的費用。

②更新重置成本是指采用新型材料、現代建筑或制造標準、新型設計、

規格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產

所需的費用。

(2)資產的實體貶值。資產的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產由

于使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起的資產

的價值損失。

(3)資產的功能性貶值。資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的

資產功能相對落后而造成的資產價值損失。它包括由于新工藝、新材料和

新技術的采用，而使原有的資產的建造成本超過現行建造成本的超支額，

以及原有資產的超過體現技術進步的同類資產的運營成本的超支額。

(4)資產的經濟性貶值。資產的經濟性貶值是指由于外部條件的變化

引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值損失。

四、具體評估方法

根據成本法的定義，其基本計算公式可以表述為：

被評估資產評估值=重置成本一實體性貶值一功能性貶值一經濟性貶值

被評估資產評估值=重置成本x成新率

(-)重置成本及其估算

重置成本的估算一般可以采用下列方法：

1.重置核算法。該方法在理論上是最貼近重置成本的估算的方法，

但局限性較大。它是利用成本核算的原理，根據重新取得資產所需的費用

項目，逐項計算然后累加得到資產的重置成本。

［例2-10］重置購建設備一臺，現行市場價格每臺5萬元，運雜費1000

元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據統

計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本0.8元。該機器

設備重置成本為：

直接成本=50000+1000+800=51800(元)

其中：買價，50000元

運雜費，1000元

安裝費用，800元

其中，原材料，300元

人工，500元

間接成本(安裝成本)，400元

重置成本合計，52200元。

2.價格指數法。這種方法是在資產歷史成本基礎上，通過現時物價指

數確定其重置成本。

重置成本=資產的賬面原值x價格指數

或，重置成本=資產的賬面原值x(1+價格變動指數)(2-29)

注意：價格指數可以是定基價格指數或環比價格指數。

定基價格指數是評估基準日的價格指數與資產購建時點的價格指數之

比，即:

(評估基準日價格指數/資產購建時的價格指數)X100%

環比價格變動指數可考慮按以下式求得：

x=(1+ai)x(i+a2)x(1+電)(1+an)xlOO%

式中，X為環比價格指數；an為第n年環比價格變動指數。n=l,2,

3...n。

［例2-11］某被估資產購建于1994年，賬面原值為50000元,

當時該類資產的價格指數為95%,評估基準日該類資產的價格指

數為160%,則:

被估資產重置成本=50000x(160%/95%)xlOO%

=84210(元)

又如，被估資產賬面價值為200000元，1992年建成，1997年進行評

估，經調查已知同類資產環比分別為1993年為11.7%,1994年為17%,

1995年為30.5%,1996年為6.9%,1997年為4.8%,則有:

被估資產重置成本=200000x(1+11.7%)x(1+17%)x(1+30.5

%)(1+6.9%)x(1+4.8%)xlOO%

=200000x191%

=382000(元)

注意：價格指數法和重置核算法的區別：

（1）價格指數法估算的是重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確

定的是復原重置成木；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產技

術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置

成本。

（2）物價指數的選擇較重要。一般情況下，價格指數法和重置核算法

相比，核算的結果可能有誤差，其準確度沒有后者的高。因此選擇價格指

數時，最好用同類價格指數。

3.功能價值類比法。

（1）生產能力比例法。

被評估資產重置成本=（被評估資產年產量）/（參照物年產量）x參

照物重置成本

（2）規模經濟效益指數法。

被評估資產重置成本

被評估資產的產量

=參照資產的重置成本X

參照物資產的產量

公式中的x是一個經驗數據，又被稱為規模經濟效益指數。在美國，

這個經驗數據一般在0.4—1.0之間，如加工工業一般為0.7,房地產行業一

般為0.9<.

（二）實體性貶值的測算方法

1.觀察法。（又稱成新率法）

即由專家實際觀測，根據觀測的情況對被估資產的新舊程度打分，然

后加權測算，從而計算出成新率。

資產實體性貶值=重置成本x（1—實體性成新率）(2-34)

式中，實體性成新率=1一實體性貶值率

2.使用年限法。

資產實體性貶值

一重置成本-預計我值

X實際已使用年限

息使用年限(2-35)

總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限

實際已使用年限=名義已使用年限x資產利用率

截止評估日費產累計實際利用時間

--------------------------------------------------------------------xIUU70

裁止評估日資產累計法定利用時間

3.修復費用法。

這種方法是利川恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體

性貶值的?種方法。如果資產可以通過修復恢復到其全新狀態，可以認為

資產的實體性損耗等于其修復費用。

（三）資產的功能性貶值

資產的功能性貶值是由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的

資產價值損失。

功能貶值分為：功能貶值1和功能貶值2。

功能貶值1又叫超額投資成本：是指復原重置成本和更新重置成本兩

者的差額。

功能貶值2又叫超額運營成本：是指使用被評估資產和使用同類新式

資產向比較，兩者經營同一段時間，生產同樣的東西，消耗是不一樣的，

即營運成本不同，那么二者成本的差額就是使用被評估資產的超額營運成

本。

由于超額運營成本而形成的功能性貶值的計算，通常情況操作步驟如

下：

（1）將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年

運營成本進行比較。

（2）計算二者的差異，確定凈超額運營成本。

（3）估計被評估資產的剩余壽命。

（4）以適當的折現率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本

折現，這些折現值之和就是被評估資產功能性損耗（貶值），計算公式為：

被評估資產功能性貶值額=2（被評估資產年凈超額運營成本X折現系

數）（2-37）

［例2-15］某種機器設備，技術先進的設備比原有的陳舊設備生產效率

高，節約工資費用，有關資料及計算結果如表2-4

項目技術先進設備技術陳舊設備

月產量1000件10000件

單件工資0.80元1.2元

月工資成本8000元12000元

月差異額月差異額12000-8000=4000元

年工資成本超支額4000x12=48000(元)

減：所得稅（稅率33%）15840元

扣除所得稅后年凈超額工資3216()元

資產剩余使用年限5年

假定折現率10%,5年年金折現系數3.7908

功能性貶值121912.128元

此外，功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超

額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：

功能性貶值=復原重置成本一更新重置成本（2-38）

（四）資產經濟性貶值的估算

經濟性貶值從概念上講，是由于企業外部的影響，導致企業資產本身

價值的損失，與企業資產本身無關。

經濟貶值的測算，可以有不同的方法：

1.間接計算法。

■，■產預計可被利用的生產能力

經濟性貶值率JI財原研生產檢力J］,Q-39）

式中，x為功能價值指數，實踐中多采用經驗數據，數值一般在0.6-0.7

之間。

2.直接計算法。

直接計算法，就是直接測貶值額。

［例2-16］某被估生產線設計生產能力為年產20000分產品，因市場需

求結構變化，在未來可使用年限內，每年量估計要減速少6000臺左右，根

據上述條件，該生產線的經濟性貶值率大約在以下水平上：

經濟性貶值率

=[1-(14000/20000)°^X100%]

=[l-0.81]X100%

=19%

=[l-O.81]xlOO%

=19%

又如，數據承上例，假定每年減少6000臺產品，每臺產品損失凈利潤

100元，該生產線沿可繼續使用3年，企業所在行業的投資回報率為10%,

所得稅率為33%。該資產的經濟性貶值額大約為：

經濟性貶值額=(6000x100)x(1-33%)x(P/A,10%,3)

=402000x2.4869

=999734(元)

第三章資產評估程序

第一節資產評估程序概述

一、資產評估程序的定義和分類

資產評估程序是指資產評估機構和人員執行資產評估業務、形成資產

評估結論所履行的系統性工作步驟。

程序是保證評估結果準確的程序的必然，程序的保證，也是規避評估

風險的保證，評估屬于預測，預測就有風險，有可能有誤差，有失誤。如

果失誤屬于技術失誤，這是個層面的錯誤。如果屬于程序性的工作，偷

懶沒做，則責任就比較大。

我國評估實務界從不同角度對評估程序有著不同的理解，可以從狹義

和廣義的角度來認識資產評估程序。

狹義的資產評估程序，一般從接受委托開始，然后提交報告為止，這

個過程的程序。

從接受客戶的委托，到把報告交給客戶。

廣義的資產評估程序開始于承接資產評估業務的明確資產評估基本事

項環節，終止于資產評估報告書提交后的資產評估文件歸檔管理。

資產評估程序通常包括以下主要環節：

1.明確資產評估業務基本事項；

2.簽訂資產評估業務約定書；

3.編制資產評估計劃；

4.資產勘查與現場調查；

5.收集資產評估資料：

6.評定估算；

7.編制和提交資產評估報告;

8.資產評估工作檔案歸檔；

2-6為狹義，1-8這廣義。

二、資產評估程序的重要性

（-）資產評估程序是規范資產評估行為、提高資產評估業務質量和

維護資產評估服務公信力的重要保證

（-）資產評估程序是相關當事方評價資產評估服務的重要依據

（三）恰當執行資產評估程序是資產評估機構和人員防范執業風險、

保護自身合法權益、合理抗辯的重要手段之一

第二節資產評估具體程序

一、明確資產評估業務基本事項

（-）委托方和相關當事方基本狀況

（二）資產評估目的

（三）評估對象基本狀況

（四）價值類型及定義

（五）資產評估基準日

（六）資產評估限制條件和重要假設

（七）其他需要明確的重要事項

二、簽訂資產評估業務約定書

資產評估約定書具體包括以下幾個內容：

1.資產評估機構和委托方名稱：

2.資產評估目的；

3.資產評估對象；

4.資產評估基準日；

5.出具資產評估報告的時間要求；

6.資產評估報告使用范圍；

7.資產評估收費；

8.雙方的權利、義務及違約責任：

9.簽約時間

10.雙方認為就應當約定的其他重要事項。

三、編制資產評估計劃

四、資產勘查與現場調查

五、收集資產評估資料

六、評定估算

七、編制和提交資產評估報告書

八、資產評估工作檔案歸檔

第三節執行資產評估程序的基本要求

執行資產評估程序環節中，應注意以下要求：

1.資產評估機構和人員應當在國家和資產評估行業規定的范圍內，建

立、健全資產評估程序制度。由于資產評估機構和人員專業勝任能力、經

驗各自不同，所承接的主要業務范圍和執業風險也各有不同，各資產評估

機構應當結合本機構實際情況，在資產評估基本程序的基礎上進行細化等

必要調整，形成本機構資產評估程序制度，并在資產評估執業過程中切實

履行，不斷完善。

2.資產評估機構和人員執行資產評估業務，應當根據具體資產評估項

目的情況和資產評估程序制度，確定并履行適當的資產評估程序，不得隨

意簡化或刪減資產評估程序。

3.資產評估機構應當建立相關工作制度，指導和監督資產評估項目經

辦人員及助理人員實施資產評估程序。

4.如果由于資產評估項目的特殊性，資產評估機構和人員無法或沒有

履行資產評估程序中的某個基本環節，如在損害賠償評估業務中評估對象

已經毀失，無法進行必要的現場勘查，或受到限制無法實施完整的資產評

估程序，資產評估機構和人員應當考慮這種狀況是否會影響到資產評估結

論的合理性，并在資產評估報告書中明確批漏這種狀況及其對資產評估結

論可能具有的影響，必要時應當拒絕接受委托或終止資產評估工作。

5.資產評估機構和人員應當將資產評估程序的組織實施情況記錄于工

作底稿，并將主要資產評估程序執行情況在資產評估報告中予以披露。

第四章機器設備評估

第?節機器設備評估概述

一、機器設備定義

二、機器設備的分類

(-)固定資產管理中使用的國家分類標準

（二）會計核算中使用的分類

標準根據我國現行會計制度，機器設備按其使用性質分為六類：

1.生產用機器設備

2.非生產機器設備

3.租出機器設備

4.未使用機器設備

5.不需用機器設備

6.融資租入機器設備

第二節成本法在機器設備評估中的應用

成本法的計算公式為：

P=RC-DP-DrDe（4—1）

P—評估值；

RC—重置成本；

Dp—實體性貶值；

Df-功能性貶值；

De—經濟性貶值。

一、重置成本的計算

機器設備的重置成本包括購置或購建設備所發生的必要的、合理的直

接成本費用、間接成本費用和因資金占用所發生的資金成本。設備的直接

成本一般包括：設備凈價，即購買或建造費用，以及設備的運雜費、安裝

費、基礎費及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費用、設計費、工

程監理費、保險費等。直接成本與每一臺設備有直接對應關系，間接成本

和資金成本有時不能對應到每一臺設備上，它們是為整個項目發生的，在

計算每一臺設備的重置成本時一般按比例攤入。設備重置成本構成要素是

根據評估對象的具體情況決定，與設備的類型、安裝方式等有關。

（一）設備凈價

設備凈價指設備本身的價格，不包括運輸、安裝等費用。

1.直接法

（1）市場詢價

（2）使用價格資料

2.物價指數法

（1）定基物價指數

重置成本=歷史成本X（當前年份指數/基年指數）（4—2）

3.重置核算法

重置核算法是通過分別測算機器設備的各項成本費用來確定設備凈價

的方法。

4.綜合估價法

綜合估價法是根據設備的主材費和主要外購件費與設備成本費用有一

定的比例關系，通過確定設備的主材費用和主要外購件費用，計算出設備

的完全制造成本，并考慮企業利潤、稅金和設計費用，確定設備的重置成

本。

計算公式為：

RC=(Mm+Km+Mpm)x(1+Kp)x(1+K<j/n)/(1-r0(4V)

RC--設備價格：

Mg—主材費；

Km—成本主材費率；

Mpm一主要外購件費；

Kp—成本利潤率；

rt—綜合稅率；

非標設備設計費率；

n—非標準設備的生產數量。

(1)主材費Mm,

主要材料是在設備中所占的重量和價值比例大的一種或幾種。主材費

可按圖紙分別計算出各種主材的凈消耗量，然后根據各種主材的利用率求

了它們的總消耗量，并按材料的市場價格計算每一種主材的材料費用。計

算公式為

2某主材凈消耗篁含稅市場價〕乙<、

小一乙「該主材利用率*1+槽值轅率)

(2)主要外購件費Mpm

主要外購件如果價值比重很小，可以綜合在成本主材費率Km中考慮,

則不再單列為主要外購件。外購件的價格按不含稅市場價格計算，計算公

式為：

粒美陣的婕震1

(3)綜合稅率n

綜合稅率包括增值稅稅率、城市維護建設稅稅率和教育附加費率等。

計算公式為：

rt=rt|X(l+rt2+rt3)(4—7)

5.重量估價法。

RC=WxRwxK+p+T(4—8)

或

RC=WxRWxK(l+rp)/(l-rt)(4—9)

6.類比估價法—指數估價法。對于某些特定的設備，如化工設備、

石油設備等，同一系列不同生產能力設備的重置成本變化與生產能力變化

呈某種指數關系。

X

RC-(AI/A2)XS2(4-10)

(二)運雜費

1.國產設備運雜費。

國產設備運費=國產設備原價x國產運雜費率(4-12)

2.進口設備的國內運雜費。

進口設備國內運雜費=進口設備到岸價x進口設備國內運雜費率

(4—13)

(三)設備安裝費

1.國產設備安裝費。

國產設備安裝費=設備原價x設備安裝費率(4-14)

2.設備安裝費計算。

進口設備安裝費=相似國產設備原價x國產設備安裝費率

(4-15)

或

進口設備安裝費=進口設備到岸價x進口設備安裝費率(4-16)

(四)基礎費

國產設備基礎費=國產設備原價x國產設備基礎費率

(4-17)

進口設備基礎費的計算公式為：

進口設備基礎費=相似國產設備x國產設備基礎費率(4-18)

或

進口設備的基礎費=進口設備到岸價x進口設備基礎費率(4-19)

(五)進口設備從屬費用

進口設備的從屬費用包括國外運費、國外運輸保險費、關稅、消費稅、

增值稅、銀行手續費、公司代理手續費，對車輛還包括車輛購置附加費等。

1.國外運費

海運費=FOBx海運費率(4-20)

費率：遠洋一般取5%-8%,近洋一般取3%—4%

2.國外運輸保險費

國外運輸麟帚干:價)海烈上警費率(4-21)

I-俟險費率

3.關稅

關稅=到岸價x關稅稅率(4-22)

4.消