物管公司組建及管理辦法?一、總則（一）目的為規范物管公司的組建及運營管理，提高物業管理服務水平，保障物業的正常使用和維護，維護業主和使用人的合法權益，根據國家相關法律法規及政策規定，結合本地區實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在本地區范圍內組建的各類物業管理公司及其所管理的物業項目。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規，依法開展物業管理活動。2.業主自治與專業服務相結合原則：充分發揮業主大會、業主委員會的自治作用，同時引入專業的物業管理公司提供優質服務。3.服務至上原則：以滿足業主和使用人的需求為出發點，提供高效、優質、便捷的物業服務。4.公平、公正、公開原則：在物業管理活動中，遵循公平、公正、公開的原則，維護各方合法權益。二、物管公司的組建（一）設立條件1.有符合國家規定的注冊資本。2.有與其從事的物業管理活動相適應的專業技術人員，包括物業管理師、工程師、經濟師等，且專業技術人員應取得相應的職業資格證書。3.有固定的經營場所和必要的設施設備。4.有完善的企業管理制度和服務質量標準。5.法律、法規規定的其他條件。（二）申請流程1.準備申請材料，包括公司法定代表人簽署的申請書、公司章程、驗資證明、企業法定代表人身份證明、專業技術人員資格證書等。2.向當地工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業執照。3.持營業執照及相關材料向當地房地產行政主管部門申請資質審批，領取物業管理資質證書。（三）資質等級物業管理企業資質等級分為一、二、三級。不同資質等級的企業承擔不同規模和類型的物業項目。1.一級資質：注冊資本人民幣500萬元以上；物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人，其中具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：多層住宅200萬平方米；高層住宅100萬平方米；獨立式住宅（別墅）15萬平方米；辦公樓、工業廠房及其他物業50萬平方米。2.二級資質：注冊資本人民幣300萬元以上；物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：多層住宅100萬平方米；高層住宅50萬平方米；獨立式住宅（別墅）8萬平方米；辦公樓、工業廠房及其他物業20萬平方米。3.三級資質：注冊資本人民幣50萬元以上；物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；有委托的物業管理項目；建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。三、物管公司的人員管理（一）人員配備根據所管理物業項目的規模、類型和服務需求，合理配備各類人員，包括管理人員、工程技術人員、保潔人員、保安人員、綠化養護人員等。（二）人員招聘1.通過招聘網站、人才市場、校園招聘等多種渠道發布招聘信息，吸引符合條件的人員應聘。2.對應聘人員進行面試、筆試、技能測試等考核，擇優錄用。（三）人員培訓1.新員工入職培訓：包括公司概況、企業文化、規章制度、崗位職責、服務技能等方面的培訓，使新員工盡快熟悉工作環境和工作要求。2.定期培訓：根據不同崗位的需求，定期組織業務培訓，提高員工的專業技能和服務水平。3.專項培訓：針對新技術、新設備、新法規等內容，組織專項培訓，使員工及時掌握相關知識和技能。（四）績效考核1.建立科學合理的績效考核制度，對員工的工作表現、工作業績、服務質量等進行考核。2.考核結果與員工的薪酬、晉升、獎勵等掛鉤，激勵員工積極工作，提高工作效率和服務質量。四、物管公司的財務管理（一）財務制度1.建立健全財務管理制度，規范財務核算流程，確保財務管理工作的規范化、制度化。2.嚴格執行國家財務法規和稅收政策，依法納稅。（二）收費管理1.按照物業服務合同約定的收費標準和方式收取物業服務費用，不得擅自提高收費標準或增加收費項目。2.向業主和使用人公布物業服務費用的收支情況，接受業主和使用人的監督。（三）成本控制1.加強成本管理，合理控制物業管理成本，提高經濟效益。2.對各項費用支出進行嚴格審核和控制，杜絕浪費和不合理支出。（四）財務審計定期進行財務審計，確保財務數據的真實性、準確性和合法性，發現問題及時整改。五、物管公司的服務管理（一）服務內容1.物業共用部位的維修、養護和管理。2.物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理。3.環境衛生管理，包括物業區域內的清掃保潔、垃圾分類處理等。4.綠化養護管理，包括花草樹木的修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等。5.秩序維護管理，包括門崗值班、巡邏、車輛停放管理等。6.消防安全管理，包括消防設施設備的維護、檢查，消防演練等。7.車輛停放管理，包括制定停車管理制度，合理規劃停車位等。8.按照物業服務合同約定為業主和使用人提供的其他服務。（二）服務標準1.制定詳細的服務標準和操作規范，明確各項服務的質量要求和考核指標。2.服務標準應符合國家相關標準和行業規范，同時滿足業主和使用人的合理需求。（三）服務監督1.建立服務監督機制，定期對物業服務質量進行檢查和評估，及時發現問題并整改。2.設立投訴舉報渠道，接受業主和使用人的投訴和建議，及時處理并反饋處理結果。3.定期開展業主滿意度調查，了解業主對物業服務的評價和意見，不斷改進服務質量。六、物管公司的合同管理（一）合同簽訂1.與業主大會或業主委員會簽訂物業服務合同，明確雙方的權利和義務。2.物業服務合同應包括服務內容、服務標準、服務費用、合同期限、違約責任等主要條款。（二）合同履行1.嚴格按照物業服務合同約定履行義務，提供優質的物業服務。2.定期對合同履行情況進行檢查和評估，及時發現問題并采取措施解決。（三）合同變更與終止1.物業服務合同履行期間，如遇特殊情況需要變更合同內容的，雙方應協商一致，并簽訂書面補充協議。2.物業服務合同期滿或雙方協商一致提前終止合同的，應按照合同約定辦理相關手續。七、物管公司的風險管理（一）風險識別1.對物業管理活動中可能面臨的風險進行識別，包括自然災害風險、火災風險、治安風險、法律風險等。2.分析風險產生的原因和可能造成的損失。（二）風險評估1.對識別出的風險進行評估，確定風險的等級和可能性。2.根據風險評估結果，制定相應的風險應對策略。（三）風險應對1.建立風險預警機制，及時發現和預警潛在的風險。2.采取風險規避、風險降低、風險轉移等措施，降低風險對公司造成的損失。3.購買相應的保險，如財產險、公眾責任險等，轉移部分風險。八、物管公司的檔案管理（一）檔案分類1.物業項目檔案：包括物業項目的基本資料、規劃設計圖紙、竣工驗收資料等。2.業主檔案：包括業主的基本信息、聯系方式、房屋產權證明等。3.物業服務檔案：包括物業服務合同、服務記錄、維修記錄、投訴處理記錄等。4.財務檔案：包括財務報表、會計憑證、發票等。（二）檔案整理與歸檔1.定期對各類檔案進行整理和歸檔，確保檔案資料的完整性和準確性。2.建立檔案管理制度，明確檔案的保管期限、查閱權限等。（三）檔案利用1.為物業管理活動提供檔案支持，如查閱物業項目資料進行維修維護、查閱業主檔案了解業主需求等。2.按照規定為有關部門和單位提供檔案查閱服務。九、監督與檢查（一）行政監督當地房地產行政主管部門對物管公司的組建、運營管理等情況進行監督檢查，對違反法律法規和本辦法規定的行為依法予以處罰。（二）行業自律物業管理行業協會應加強行業自律管理，制定行業規范和職業道德準