家居建材商場物業(yè)承接查驗管理辦法?一、總則（一）目的為規(guī)范家居建材商場物業(yè)承接查驗行為，確保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用功能，保障業(yè)主的合法權(quán)益，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本家居建材商場物業(yè)的承接查驗活動，包括新建商場、既有商場的接管驗收等情況。（三）基本原則1.合法性原則：承接查驗活動必須符合國家法律法規(guī)和相關(guān)政策要求。2.完整性原則：對商場的各類設(shè)施設(shè)備、場地等進(jìn)行全面、細(xì)致的查驗，確保無遺漏。3.真實性原則：查驗過程及結(jié)果應(yīng)真實可靠，不得弄虛作假。4.權(quán)責(zé)一致原則：明確建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗中的權(quán)利和責(zé)任。二、承接查驗主體及職責(zé)（一）建設(shè)單位職責(zé)1.組織施工單位對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行自查自驗，確保工程質(zhì)量符合要求。2.向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相關(guān)資料，包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等。3.協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行承接查驗工作，對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題及時組織整改。4.承擔(dān)因自身原因?qū)е碌牟环铣薪硬轵炓蟮恼呢?zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)1.組建承接查驗小組，制定承接查驗方案，明確查驗內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、流程等。2.按照承接查驗方案，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場查驗，并做好記錄。3.對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題形成書面意見，要求建設(shè)單位限期整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)查。4.負(fù)責(zé)承接查驗資料的整理、歸檔工作。5.對承接查驗合格的物業(yè)，與建設(shè)單位簽訂承接查驗協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)。三、承接查驗內(nèi)容（一）共用部位1.建筑結(jié)構(gòu)：包括主體結(jié)構(gòu)、墻體、屋面、樓地面等，檢查是否有裂縫、滲漏等質(zhì)量問題。2.外立面：查看外立面是否平整、美觀，有無脫落、損壞等情況。3.公共走廊、樓梯、電梯前室：檢查地面、墻面、扶手等是否完好，通道是否暢通。4.屋頂：檢查防水層、隔熱層是否完好，有無積水、滲漏現(xiàn)象。（二）共用設(shè)施設(shè)備1.給排水系統(tǒng)生活用水系統(tǒng)：檢查供水管道、閥門、水表等是否正常，水質(zhì)是否符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。排水系統(tǒng)：包括雨水管、污水管等，檢查排水是否暢通，有無堵塞、滲漏情況。污水處理設(shè)施：查看化糞池、污水處理設(shè)備等運行是否正常。2.供電系統(tǒng)高低壓配電柜：檢查設(shè)備運行狀況，電氣連接是否牢固，保護(hù)裝置是否靈敏可靠。變壓器：查看油溫、油位、聲響等是否正常，有無滲漏油現(xiàn)象。配電箱、電表箱：檢查箱內(nèi)電器元件是否完好，接線是否規(guī)范。照明系統(tǒng)：包括公共區(qū)域照明、店鋪內(nèi)照明等，檢查燈具是否完好，亮度是否符合要求。3.消防系統(tǒng)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)：測試探測器、報警器等設(shè)備是否正常工作，信號傳輸是否準(zhǔn)確。消防水系統(tǒng)：檢查消防水池、水箱水位是否正常，消防泵、噴淋泵能否正常啟動，管網(wǎng)壓力是否符合要求，消火栓、噴頭等設(shè)施是否完好。防排煙系統(tǒng)：查看風(fēng)機(jī)、風(fēng)道等設(shè)備運行是否正常，風(fēng)口是否暢通。滅火器：檢查滅火器配置是否齊全，壓力是否正常，有效期是否符合規(guī)定。4.電梯系統(tǒng)電梯設(shè)備：檢查電梯運行是否平穩(wěn)，有無異常聲響，轎廂內(nèi)設(shè)施是否完好。電梯機(jī)房：查看機(jī)房設(shè)備運行狀況，溫度、濕度是否正常，通風(fēng)、照明是否良好。電梯安全裝置：如限速器、安全鉗、門鎖等是否靈敏可靠。5.空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)主機(jī)：檢查主機(jī)運行參數(shù)是否正常，制冷、制熱效果是否良好。空調(diào)末端設(shè)備：包括風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組等，檢查設(shè)備運行是否正常，風(fēng)口風(fēng)量是否均勻。通風(fēng)管道：查看管道是否清潔，有無漏風(fēng)現(xiàn)象。6.智能化系統(tǒng)門禁系統(tǒng)：檢查讀卡器、門鎖等設(shè)備是否正常工作，權(quán)限設(shè)置是否合理。監(jiān)控系統(tǒng)：查看攝像頭是否正常監(jiān)控，圖像是否清晰，存儲設(shè)備是否正常運行。停車場管理系統(tǒng)：檢查收費系統(tǒng)、道閘、車位檢測設(shè)備等是否正常運行。（三）場地及其他1.停車場：檢查停車場地面是否平整，標(biāo)線是否清晰，車位數(shù)量是否符合規(guī)劃要求，照明、通風(fēng)等設(shè)施是否完好。2.綠化景觀：查看綠化植物的品種、數(shù)量是否符合設(shè)計要求，生長狀況是否良好，綠化設(shè)施是否完善。3.物業(yè)服務(wù)用房：檢查物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置是否符合規(guī)定，內(nèi)部設(shè)施是否齊全。四、承接查驗流程（一）準(zhǔn)備階段1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)組建承接查驗小組，成員包括工程技術(shù)人員、客服人員等。2.收集與承接查驗相關(guān)的資料，如建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位共同制定承接查驗方案，明確查驗的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、方法、時間安排等。（二）資料查驗階段1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照承接查驗方案，對建設(shè)單位提供的資料進(jìn)行查驗。2.重點檢查資料的完整性、真實性、有效性，如竣工圖紙是否與實際相符，技術(shù)資料是否齊全等。3.對資料中存在的問題，及時與建設(shè)單位溝通，要求其補(bǔ)充或修正。（三）現(xiàn)場查驗階段1.按照承接查驗內(nèi)容，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場逐一查驗。2.采用觀感查驗、功能測試、運行檢查等方法，對設(shè)施設(shè)備的外觀、性能、運行狀況等進(jìn)行檢查。3.查驗人員做好現(xiàn)場記錄，記錄內(nèi)容包括查驗項目、查驗情況、發(fā)現(xiàn)的問題等。4.對于隱蔽工程，要求建設(shè)單位提供相關(guān)施工記錄和驗收資料，并進(jìn)行必要的現(xiàn)場查看。（四）問題整改階段1.對現(xiàn)場查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成書面整改意見，明確整改內(nèi)容、整改期限、整改責(zé)任人等。2.建設(shè)單位根據(jù)整改意見組織施工單位進(jìn)行整改，整改完成后通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行復(fù)查。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對整改情況進(jìn)行復(fù)查，直至問題全部整改合格。（五）承接查驗備案階段1.承接查驗合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂承接查驗協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將承接查驗資料整理歸檔，建立物業(yè)檔案。3.建設(shè)單位向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門辦理承接查驗備案手續(xù)，提交承接查驗協(xié)議、承接查驗報告等資料。五、承接查驗標(biāo)準(zhǔn)（一）建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.建筑結(jié)構(gòu)安全可靠，無明顯裂縫、變形等質(zhì)量問題。2.外立面平整、光潔，色澤一致，無脫落、空鼓、滲漏等現(xiàn)象。3.公共走廊、樓梯、電梯前室地面平整、無裂縫，墻面整潔，扶手牢固。4.屋頂防水層完好，無積水、滲漏，隔熱層性能良好。（二）設(shè)施設(shè)備運行標(biāo)準(zhǔn)1.給排水系統(tǒng)生活用水水質(zhì)符合國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，供水壓力穩(wěn)定，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。排水管道暢通，無堵塞、滲漏，污水排放達(dá)標(biāo)。污水處理設(shè)施運行正常，處理后的水質(zhì)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。2.供電系統(tǒng)高低壓配電柜運行正常，電氣設(shè)備無過熱、放電等異常現(xiàn)象。變壓器油溫、油位正常，聲響平穩(wěn)，無滲漏油。配電箱、電表箱內(nèi)電器元件完好，接線規(guī)范，標(biāo)識清晰。照明系統(tǒng)燈具完好率達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，亮度均勻，能滿足使用要求。3.消防系統(tǒng)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)探測器、報警器等設(shè)備靈敏可靠，信號傳輸準(zhǔn)確。消防水系統(tǒng)管網(wǎng)壓力正常，消防泵、噴淋泵能正常啟動，消火栓、噴頭等設(shè)施完好無損。防排煙系統(tǒng)風(fēng)機(jī)運行正常，風(fēng)道暢通，風(fēng)口風(fēng)量符合設(shè)計要求。滅火器配置齊全，壓力正常，在有效期內(nèi)。4.電梯系統(tǒng)電梯運行平穩(wěn)，速度、平層精度等符合規(guī)定要求，無異常聲響和振動。電梯機(jī)房溫度、濕度適宜，通風(fēng)良好，設(shè)備運行正常。電梯安全裝置如限速器、安全鉗、門鎖等動作靈敏可靠。5.空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)主機(jī)運行參數(shù)正常，制冷、制熱效果良好，能耗符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。空調(diào)末端設(shè)備運行正常，風(fēng)口風(fēng)量均勻，無漏風(fēng)現(xiàn)象。通風(fēng)管道清潔，無積塵、雜物。6.智能化系統(tǒng)門禁系統(tǒng)讀卡器、門鎖等設(shè)備正常工作，權(quán)限管理準(zhǔn)確。監(jiān)控系統(tǒng)圖像清晰，存儲設(shè)備運行正常，能滿足規(guī)定的存儲期限要求。停車場管理系統(tǒng)收費準(zhǔn)確，道閘開啟靈活，車位檢測設(shè)備工作可靠。（三）場地及環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)1.停車場地面平整、堅實，標(biāo)線清晰，車位數(shù)量滿足規(guī)劃要求，照明、通風(fēng)良好。2.綠化景觀植物生長良好，無明顯病蟲害，綠化設(shè)施完善。3.物業(yè)服務(wù)用房面積、位置符合規(guī)定，內(nèi)部設(shè)施齊全，能滿足物業(yè)服務(wù)工作需要。六、承接查驗協(xié)議（一）協(xié)議簽訂主體承接查驗協(xié)議由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂。（二）協(xié)議主要內(nèi)容1.雙方基本信息，包括名稱、地址、聯(lián)系方式等。2.物業(yè)基本情況，如名稱、位置、建筑面積等。3.承接查驗的范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)。4.雙方權(quán)利義務(wù)，如建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的整改責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的管理責(zé)任等。5.承接查驗費用及支付方式（如有）。6.違約責(zé)任，明確雙方在承接查驗過程中及后續(xù)管理中的違約責(zé)任。7.爭議解決方式，如協(xié)商、仲裁或訴訟等。8.協(xié)議生效條件及有效期。（三）協(xié)議的變更與解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或解除承接查驗協(xié)議。2.因不可抗力等原因?qū)е聟f(xié)議無法履行的，雙方可以協(xié)商變更或解除協(xié)議。3.一方違反協(xié)議約定，另一方有權(quán)解除協(xié)議，并要求違約方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。七、承接查驗資料管理（一）資料收集1.建設(shè)單位應(yīng)按照要求提供齊全、完整的承接查驗資料。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗過程中，應(yīng)及時收集整理與查驗相關(guān)的資料，如查驗記錄、整改通知、整改報告等。（二）資料整理與歸檔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對收集到的資料進(jìn)行分類整理，確保資料的規(guī)范性和系統(tǒng)性。2.將整理好的資料歸檔保存，建立物業(yè)承接查驗檔案，檔案應(yīng)包括紙質(zhì)檔案和電子檔案。3.檔案內(nèi)容