中鐵●成都溫江工程可行性研究報告

二零零七年十月目錄一、成都市宏觀經濟概況經濟“新特區(qū)〞2、成都市區(qū)位概況地理布局及在西南的戰(zhàn)略地位成渝經濟區(qū)已經成為與“環(huán)渤海〞、“長三角〞、“珠三角〞同等地位大型經濟圈。成都與重慶共同上演成渝“雙城記〞。以“成都〞市為中心，包括“綿陽〞、“德陽〞、“樂山〞、“眉山〞、“資陽〞的成都都市圈和產業(yè)帶已經初步形成。3、成都市人文、地理、歷史西部之心，魅力之城傳承古蜀，演繹時尚幸福指數最高的城市亞里士德多名言：“人們之所以創(chuàng)造了城市，是為了生活得更美好〞。城市不應該只是聚集人口的容器，更應該讓人們感到幸福。2004年，成都被評為中國幸福指數第二名，2006年成都被評為中國幸福指數最高的城市。市政規(guī)劃交通規(guī)劃在未來三年內，形成覆蓋面積達3681平方公里的“半小時交通圈〞，進一步降低中心城與外圍城間的時間距離和交通出行本錢。成都市區(qū)將根本由4環(huán)〔內環(huán)線加1、2、3環(huán)〕和12條放射型路構成“井＋環(huán)〞交通網。未來五年內地鐵建設方案4、成都市經濟指標及房地產指標2006年北京、成都、重慶經濟指標比較成都市近三年GDP比較成都市近三年戶籍人口比較〔0.87‰〕〔2.14‰〕〔1.66‰〕成都市近三年人均可支配收入比較成都市近三年商品房銷售面積比較成都市近三年商品房銷售額比較城區(qū)住宅市場供銷售情況〔2002年-2006年上半年〕2006年全市商品房供求總量

2006年，全市供給商品房2351.45萬m2，增長27.0%；全市成交商品房2004.24萬m2，同比增長27.8%。城區(qū)供給商品房1197.82萬m2，增長24.6%，成交商品房1008.80萬m2，增長31.0%。2006年成都市商品房供給和成交面積首年突破2000萬m2，市場總體表現(xiàn)為供求兩旺的局面。2006年成都市城區(qū)人均居住面積28.72平米，面積空置率0.89%，套數空置率1.08%(四川省社科院數據)06年成都在商品房銷售額排名第六名06年成都在商品房銷售面積排名第四名2007年1—4月商品住宅購置者地域分析市

成都市城區(qū)商品住宅個人購買者地域構成43%14%43%市區(qū)個人郊區(qū)個人外地個人成都市住宅市場分區(qū)位成交價格走勢A、東區(qū)住宅市場成交價格走勢2006年成都市東部住宅成交均價到達4000元/平米，增長率為13.48%B、南區(qū)住宅市場成交價格走勢2006年成都市南部住宅成交均價到達4998元/平米，增長率為30.80%C、西區(qū)住宅市場成交價格走勢

2006年成都市西部住宅成交均價到達4667元/平米，增長率為21.54%.D、北區(qū)住宅市場成交價格走勢

2006年成都市北部住宅成交均價到達3900元/平米，增長率為16.04%.成都市住宅市場分環(huán)線成交價格走勢A、內環(huán)線

2006年成都市內環(huán)線住宅成交均價到達5194元/平米，增長率為18.31%.B、內-1環(huán)2006年成都市“內環(huán)-一環(huán)〞住宅成交均價到達4719元/平米，增長率為15.89%.C、1-2環(huán)2006年成都市“一環(huán)-二環(huán)〞住宅成交均價到達4721元/平米，增長率為16.56%.D、2-3環(huán)2006年成都市“二環(huán)-三環(huán)〞住宅成交均價到達4305元/平米，增長率為18.01%.E、3環(huán)外2006年成都市“三環(huán)以外〞住宅成交均價到達3972元/平米，增長率為13.94%.2006年土地交易情況簡介2006年成都土地市場共計交易土地201宗，其中有1宗為收回重新拍賣成交土地，因此2006年實際成交土地200宗，成交面積18719.53畝，平均成交土地規(guī)模為93.6畝/宗，總成交金額為2807625.1萬元，平均土地交易單價為149.98萬元/畝。與05年相比，06年土地成交的各項數據均大大高于05年水平，土地成交面積較05年增長了44.66%，成交土地平均規(guī)模較05年高出了約34.54%，總體成交金額上升了79.28%，平均土地交易單價上升了23.93%。2007年1—4月土地交易情況簡介2007年1-4月主城區(qū)共成交土地26宗，成交總金額833346.34萬元，2006年1-4月平均地價為395.61萬元/畝，而2007年一季度的平均土地成交價格那么為643.66萬元/畝,每畝上漲248.05萬元，增幅到達62.7%。成都市土地管理模式及競爭態(tài)勢成都市目前土地二級市場根本采用“招商、拍賣、掛牌〞的方式，以“拍賣〞〔現(xiàn)場舉牌〕為主。拍賣方式對開發(fā)企業(yè)的資質沒有要求。成都房地產市場高手云集，競爭異常劇烈，萬科、華潤置地、和記黃埔、上海綠地、首創(chuàng)、中海、陽光100等都已登陸成都。1、溫江區(qū)情況介紹2、和盛鎮(zhèn)工程介紹1、溫江區(qū)情況介紹溫江區(qū)概況溫江區(qū)位于成都市西部，距成都市中心區(qū)16公里，東接成都市青羊區(qū)，南壤雙流縣，距雙流國際機場18公里，西南緊鄰崇州市，正西靠都江堰市。溫江區(qū)轄11鎮(zhèn)、4鄉(xiāng)、182村，和盛鎮(zhèn)位于溫江的西北部。如今建城區(qū)包括規(guī)劃中的新城區(qū)、老城區(qū)〔柳城鎮(zhèn)〕和西區(qū)工業(yè)園區(qū)。溫江區(qū)幅員面積277平方公里，總人口32.67萬。溫江區(qū)經濟概況1經濟增長情況溫江是成都市的衛(wèi)星城，四川省第一個小康縣，區(qū)域經濟連續(xù)6年位居全國百強，連續(xù)9年位居全省十強。溫江區(qū)經濟概況2GDP水平比照3產業(yè)結構比照溫江區(qū)經濟概況溫江區(qū)城市規(guī)劃?溫江區(qū)2003-2007文化開展規(guī)劃?將實施“文化名區(qū)〞工程作為工作的重點，圍繞古蜀魚鳧文化、花木園藝文化、音樂之鄉(xiāng)文化、學院文化四大特色。構建了符合世界潮流又具有地方民族特色的現(xiàn)代化文化體系，為營造健康向上、現(xiàn)代文明的城市文化氣氛。溫江區(qū)交通及配套溫江以11條國、省、縣道公路為骨架，69條鎮(zhèn)鄉(xiāng)道路縱橫交錯，形成四通八達的道路交通網絡體系。光華大道、成溫邛高速、草金路西延線將溫江區(qū)與成都市區(qū)血脈相連。光華大道是通往成都的快速干道，全程十多公里，從溫江到成都中心城區(qū)的車程僅需十二分鐘左右，極大縮短了溫江到成都的距離。光華大道對溫江的經濟開展作出了重大奉獻。6所中學、13所小學、25所幼兒園、21處農貿市場、3所醫(yī)院、2處門診所、3個體育場及居民運動場，商業(yè)、金融、郵電設施按效勞半徑300-500米布局，同時配套行政管理和社區(qū)效勞。其中四中是四川省重點中學。

溫江區(qū)的房地產情況溫江城區(qū)是一個非常成熟的開發(fā)市場，典型的樓盤有仁和春天大道、和記黃埔的彩疊園、萬科朗潤園、錦繡森林等，電梯公寓的售價位4500~5500元/平米。溫江區(qū)的住宅的土地價格約400萬元/畝。2、和盛鎮(zhèn)工程介紹一、工程概況本工程位于成都市溫江區(qū)和盛鎮(zhèn)，距成都市中心26公里。鎮(zhèn)域幅員面積42.3平方公里，轄16個村或社區(qū)，總人口32,457人。一、工程概況成都市溫江區(qū)和盛鎮(zhèn)根本情況和盛鎮(zhèn)是四川省首批省級試點鎮(zhèn)和國家級生態(tài)農業(yè)示范區(qū)，也是溫江區(qū)萬畝花木示范鎮(zhèn)，并被國家命名為生態(tài)示范區(qū)，金馬河流經境內，楊柳河自場鎮(zhèn)中心穿城而過，將綠色長廊、萬畝花木有機聯(lián)系，加之川西民居風格建筑，共同構建了“水鄉(xiāng)周莊〞。和盛鎮(zhèn)歷史悠久，相傳清康熙五十一年，湖廣移民舒姓在此定居擺渡而得名舒家渡，有詩人曾留下“開口樓頭月，江邊渡口燈，月落燈還在，廖廖幾點星。〞的詩句。自清順治十六年建制以來，和盛鎮(zhèn)一直是溫江重要的政治、經濟、文化中心之一，自古以來傳統(tǒng)商貿流通極為興旺。和盛鎮(zhèn)經濟實力較強。1996年被評為全省第一批小康鎮(zhèn)，是四川省級小城鎮(zhèn)建設試點鎮(zhèn)，2004年行政轄區(qū)調整之后，溫江區(qū)“213〞開展戰(zhàn)略確定的3個重點鎮(zhèn)之一、溫江區(qū)民營經濟集中開展區(qū)。工程四至本工程占地1696畝，北至三支渠路，南至柳江路，東至楊柳河。柳江路光華大道魚鳧二、工程所在區(qū)域交通評價1.現(xiàn)和盛鎮(zhèn)域有省道溫玉路從東南向北穿越，東南連接成溫邛公路進入溫江城區(qū)，北接都江堰市，寬8米，為瀝青路面，是現(xiàn)鎮(zhèn)區(qū)對外聯(lián)系通道。2.在建府通路，從現(xiàn)鎮(zhèn)區(qū)西部1500米通過，向南接往天府和海峽兩岸科技園。北部鎮(zhèn)區(qū)邊界三支渠路現(xiàn)為村鎮(zhèn)級道路。3.隨著規(guī)劃區(qū)域交通框架日益完善，已建成的成青旅游快速通道，從鎮(zhèn)區(qū)東部1500米通過，南接成都市區(qū)，北接都江堰、青城山，大量旅游人流在此聚集通過。有柳金路連接兩端成為主要快速通道。4.早期選線中的成都西外環(huán)繞城高速公路——連接成都第二圈層衛(wèi)星城的快速交通走廊，也沿和盛鎮(zhèn)西側的金馬河穿過，這一快速交通走廊的建設，將使和盛鎮(zhèn)與成都市其他新區(qū)有更加便利的交通聯(lián)系。三、周邊競爭工程區(qū)位分析典型工程分析——國色天香國色天鄉(xiāng)工程是成都置信實業(yè)集團傾力打造的國際主題游樂勝地，地處成都市溫江區(qū)萬春國家級生態(tài)示范區(qū)，占地面積逾6000畝；是一個以主題公園為龍頭，帶動周邊的旅游、住宅，形成綜合的大型復合工程。包括了主題公園、高檔主題別墅、花園洋房、學校、醫(yī)院、商業(yè)街、高爾夫、五星級酒店、車站、大型超市、餐飲、娛樂等綜合配套設施。規(guī)劃上主題公園占了60％，商業(yè)和居住占了40％。

香頤麗都作為國色天鄉(xiāng)園區(qū)的一局部,總占地面積達2000余畝，整個香頤麗都為泛歐式建筑風格，分5期開發(fā)完成，可聚集約6萬人在此長期居住。其中一期建筑面積30萬平米，容積率1.15，共1485戶，目前已根本售完，均價6000元/平米。工程二期預計今年年底推出：2期推出的別墅面積區(qū)間為疊拼110-266平方米，聯(lián)排230——320平方米，獨棟600平方米，預計銷售價格為5800元/平方米——8900元/平米。典型工程分析——國色天香典型工程分析——金馬西湖2007年2月16日，溫江區(qū)人民政府與中鐵二局集團正式簽定了?成都市溫江區(qū)金馬河工程戰(zhàn)略合作框架協(xié)議?。金馬工程總規(guī)劃面積約6.3平方公里，其中水域面積約360萬平方米，現(xiàn)有可供城市開發(fā)建設用地約2500畝。中鐵二局與政府土地整理凈收資益分成比例為3：7。工程已在6月底完成總規(guī)，7月底完成控規(guī)；工程拆遷方面，已根本確定金馬河工程拆遷安置補償方案，正在待批。工程環(huán)評等各專項評審會正陸續(xù)召開。目前拆遷準備已經就位，工程報批、報建正在抓緊實施。四、工程財務分析工程總用地面積1696畝，凈用地面積1344畝，共需搬遷廠房38150平方米，搬遷安置3567人，新建道路6.5公里，一級開發(fā)本錢約為45萬元/畝。畝單價