首城置業(yè)關(guān)注地塊分析報(bào)告宗地概況分析報(bào)告目錄宗地交易情況區(qū)域市場分析項(xiàng)目初步定位項(xiàng)目價(jià)值研判項(xiàng)目競買策略一、宗地概況分析區(qū)域前景良好，極具發(fā)展?jié)摿Τ鞘袌D之大興區(qū)區(qū)位優(yōu)勢不斷增強(qiáng)配套設(shè)施不斷完善發(fā)展?jié)摿Σ粩嗵嵘幱诃h(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，不但是京津塘高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，還是京九鐵路的龍頭，將成為溝通南北東西的現(xiàn)代化物流中心之一。是東西兩個(gè)發(fā)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)，承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，具有相對獨(dú)立性。從09年底起投資380億用于相關(guān)設(shè)施建設(shè)。首都新機(jī)場、地鐵和大醫(yī)院的不斷完善有力的推動(dòng)著區(qū)域的不斷發(fā)展。區(qū)域圖之大興新城良好政策機(jī)遇和交通優(yōu)勢有力的助推了未來區(qū)域的發(fā)展是北京市“十二五”時(shí)期重點(diǎn)關(guān)注和發(fā)展的地區(qū)之一。定位于戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)新區(qū)、區(qū)域發(fā)展支點(diǎn)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)前沿、低碳綠色家園。區(qū)域交通優(yōu)勢明顯，京九線及南六環(huán)和京開高速為一體的大交通網(wǎng)路。首都新機(jī)場也為今后區(qū)域交通提供了有力支撐，宗地圖之項(xiàng)目本體交通優(yōu)勢和周邊產(chǎn)業(yè)有力的助推了未來項(xiàng)目的發(fā)展毗連地鐵4號線生物醫(yī)藥基地站，南六環(huán)和京開高速近在咫尺，公路交通優(yōu)勢明顯。項(xiàng)目周邊小路網(wǎng)已初見雛形，天堂河相關(guān)工程也在進(jìn)行推進(jìn)。地塊緊鄰基地辦公大樓和服務(wù)基地，區(qū)位優(yōu)勢明顯。現(xiàn)狀圖宗地內(nèi)土地平整，唯有西南角有部分市政工程施工。掛牌項(xiàng)目各地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)序號規(guī)劃地塊編號用地性質(zhì)用地規(guī)模（平方米）容積率地上建筑面積（平方米）控制高度（米）建筑密度（%）綠地率（%）空地率（%）10505-037U31郵政設(shè)施用地（非出讓）103750.33113123030

20505-046F3其它多功能用地553562.8154997604530

30505-048S31機(jī)動(dòng)車停車場庫用地44630.2893181030

40505-047R2二類居住用地462512.8129503802535

50505-038R52小學(xué)用地（非出讓）150000.812000182530

合計(jì)————131445——300506————————詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)二、宗地交易情況分析掛牌出讓，設(shè)定價(jià)格上下限出讓方式掛牌起始時(shí)間2011年4月19日9:00掛牌底價(jià)150000萬元競價(jià)階梯750萬元競買保證金30000萬元價(jià)格上限未公開達(dá)到價(jià)格上限不接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場投報(bào)另行配建公告租賃房（最低100平方米）掛牌價(jià)格構(gòu)成政府土地收益0505-048（機(jī)動(dòng)車停車場庫用地）地塊暫按商業(yè)用途收取政府土地收益0505-046（其他多功能用地）地塊0505-047（二類居住用地）地塊暫按居住用途收取政府土地收益0505-038（小學(xué)用地）不在本次出讓范圍內(nèi)，未收取政府土地收益0505-037（郵政設(shè)施用地）土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償76413萬元相關(guān)指標(biāo)三、市場分析當(dāng)前項(xiàng)目較少，未來競爭激烈周邊項(xiàng)目情況競爭項(xiàng)目建筑形態(tài)多為洋房、高層板樓，其次是別墅類項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱區(qū)域總建面積(㎡)開盤時(shí)間銷售狀態(tài)(住宅、商鋪)銷售報(bào)價(jià)(元)(別墅)銷售報(bào)價(jià)(元)果嶺假日大興區(qū)80,0002006-1-20銷售18,00014,000博悅府大興區(qū)23，000

2010-3-20銷售18,50025,000保利新茉莉公館大興區(qū)404，907

2011-8-1銷售19，092

藝苑·桐城大興區(qū)168，000

2009-5-16銷售19,000-20，000

火神廟國際商業(yè)中心大興區(qū)340，0002009-7銷售48，000

本案周邊已成交土地金融街控股股份有限公司北京邦達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本案保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司明發(fā)集團(tuán)北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司周邊已成交土地列表竟體周邊待上市體量較多，將會在近一兩年陸續(xù)銷售，潛在競爭力大。宗地名稱宗地位置建設(shè)用地面積(平方米）規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途成交日期成交價(jià)(萬元)樓面地價(jià)（元/平方米）受讓單位北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套11號地居住用地項(xiàng)目（配建公共租賃房）大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)113957252885居住用地2010-12-232000007909金融街控股股份有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套6號及7號0505-053、0505-062地塊住宅混合公建用地項(xiàng)目大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)165338462946住宅混合公建用地2010-12-233480897519重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套12、13、14號地居住、商業(yè)金融用地項(xiàng)目大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)156018404907二類居住用地、商業(yè)金融用地、文化娛樂用地2010-12-233168007824保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套7號地0505-052、0505-055地塊住宅混合公建、托幼用地項(xiàng)目國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓掛牌公告大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)50934131575F1住宅混合公建用地；R53托幼用地2011-1-51000007600明發(fā)集團(tuán)北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地綜合配套區(qū)商業(yè)金融用地項(xiàng)目大興區(qū)黃村鎮(zhèn)102076306228C2商業(yè)金融用地2011-2-23995003249北京邦達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四、項(xiàng)目初步定位四、項(xiàng)目初步定位（一）開發(fā)企業(yè)開發(fā)特點(diǎn)1、開發(fā)業(yè)績項(xiàng)目區(qū)域類型體量公司目前正在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積23萬平米，總建筑面積近60萬平米，是集住宅、商業(yè)、酒店式公寓、教育配套等多種產(chǎn)品形態(tài)于一體的大型城市綜合體。2.開發(fā)優(yōu)勢。3.開發(fā)資質(zhì)（二）、宗地SWOT分析及突破點(diǎn)1、SWOT分析優(yōu)勢（Strength）分析：宗地位于大興新城規(guī)劃中的孫村組團(tuán)范圍內(nèi)，規(guī)劃定位為設(shè)施完備的居住組團(tuán)，發(fā)展策略為改造完善，本項(xiàng)目為純居住用地，完全符合所處孫村組團(tuán)的規(guī)劃定位；宗地所處孫村組團(tuán)距離大興行政中心黃村鎮(zhèn)僅有5公里左右，可相對便捷的共享黃村完善的各項(xiàng)配套設(shè)施，地段區(qū)位優(yōu)勢比較明顯。宗地西側(cè)為孫村中學(xué)和孫村小學(xué)，可方便入住居民中的學(xué)齡青少年就近入學(xué)，享有較為便利的教育配套設(shè)施。劣勢（Weakness）分析：本項(xiàng)目宗地周邊區(qū)域現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)集聚程度、生產(chǎn)總值和發(fā)展水平相對較低；商業(yè)、醫(yī)療等居住配套服務(wù)設(shè)施目前相對匱乏，當(dāng)期居住氛圍尚未完全成熟。機(jī)會（Opportunity）分析：列入大興區(qū)“十二五”規(guī)劃綱要的首都第二機(jī)場建設(shè)已經(jīng)確定選址于大興南部，2011年有望啟動(dòng)工程建設(shè)，對于大興新城臨空及相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資源集聚和區(qū)域升值將帶來巨大的發(fā)展機(jī)遇；2007年9月18日，金融街建設(shè)開發(fā)有限公司在孫村組團(tuán)本項(xiàng)目北側(cè)拿下一宗A-06、07、13、14地塊住宅用地，現(xiàn)為在售的金色漫香郡項(xiàng)目，總規(guī)劃建面25.7萬平米，將在一定程度上提高本項(xiàng)目所處區(qū)域居住及綜合配套水平，帶動(dòng)區(qū)域地段價(jià)值的提升。威脅（Threat）分析：當(dāng)前北京市出臺一系列旨在抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)投資行為和房價(jià)過快上漲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)格限制本地和外來人口在京投資購房數(shù)量，提高改善型和投資型購房的首付比例和貸款申請標(biāo)準(zhǔn)，該政策的執(zhí)行力度和延續(xù)時(shí)限將在相當(dāng)程度上影響到本項(xiàng)目所處區(qū)域未來商品房需求的增長，對未來項(xiàng)目建成后的銷售將形成較大壓力。本項(xiàng)目所處區(qū)域已進(jìn)駐的大開發(fā)商金融街將對本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、定位和銷售各方面形成一定的競爭威脅。2、項(xiàng)目難點(diǎn)與突破點(diǎn)本項(xiàng)目位于南六環(huán)外，周邊尚無軌道交通站點(diǎn)以及大型綜合商業(yè)配套設(shè)施，對于該區(qū)域非自駕出行的居民的生活、對外交流帶來一定的困難，在提高本項(xiàng)目對自住型購房需求的吸引力方面具有相當(dāng)?shù)碾y度。應(yīng)著力打造適應(yīng)孫村組團(tuán)發(fā)展定位的優(yōu)質(zhì)舒適型居住社區(qū)，同時(shí)努力改善本區(qū)域居住配套設(shè)施，提高本項(xiàng)目的綜合居住性價(jià)比，吸引盡可能多的有效購房需求，達(dá)到短期內(nèi)快速回籠資金的目的。（三）、產(chǎn)品定位方向根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，結(jié)合項(xiàng)目的本體、市場、開發(fā)商情況，本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位方向應(yīng)為——面向大興新城中等收入自住需求為主的群體打造綠色宜居生態(tài)社區(qū)（小高層板樓），實(shí)現(xiàn)與大興城區(qū)的快捷溝通與品質(zhì)生活一體化。宗地產(chǎn)品規(guī)劃分布小高層公寓居住用地建筑規(guī)劃產(chǎn)品拆分建議地塊編號建筑面積占地面積樓棟數(shù)層數(shù)小高層（商品房）A-248112373751011地塊編號車位個(gè)數(shù)地上停車位A-24203地下停車位608車位合計(jì)811（四）、客群定位方向本項(xiàng)目的區(qū)位情況（位于大興新城孫村組團(tuán)四期）、規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)（R2居住用地）和體量（規(guī)劃建面81123平方米），決定了本項(xiàng)目面向的客戶群體將主要是：大興新城孫村組團(tuán)區(qū)域內(nèi)工作生活的中等收入群體；大興孫村組團(tuán)周邊區(qū)域（黃村）內(nèi)工作的中等收入群體。（五）、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃（六）、項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)判物業(yè)類型預(yù)計(jì)2012年銷售均價(jià)小高層板樓約15000元/平方米（住宅）停車位約14萬/個(gè)根據(jù)項(xiàng)目本體、區(qū)域市場以及目標(biāo)客群初步定位，對項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)類型2012年的銷售價(jià)格大致預(yù)判如下：五、項(xiàng)目價(jià)值研判（一）、項(xiàng)目投資成本構(gòu)成序號工程或費(fèi)用名稱投資金額（萬元）樓面成本一土地成本538485106二前期工程費(fèi)86282三建筑安裝工程費(fèi)275822615四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4851460五管理、銷售、財(cái)務(wù)、不可預(yù)見及其他費(fèi)用9694919六經(jīng)營稅費(fèi)和土地增值稅9770926總投資10784410226總銷售收入12940512270稅后利潤161701533稅后投資利潤率15.00%稅后銷售利潤率12.50%（二）、宗地開發(fā)銷售收入估算

項(xiàng)目名稱項(xiàng)目合計(jì)（一）銷售總收入萬元1276471商品住宅可售面積(萬M2)8.1123銷售均價(jià)(元/平米)15000收入(萬元)1216852公共租賃房可售面積(萬M2)0.00銷售均價(jià)(元/平米)5500收入(萬元)03可售停車位（個(gè)）426銷售單價(jià)(萬元/個(gè))140000收入(萬元)5963

項(xiàng)目名稱項(xiàng)目合計(jì)（二）經(jīng)營稅費(fèi)萬元7084兩稅一費(fèi)5.50%7021印花稅0.05%64（三）、投資敏感性分析銷售收入變動(dòng)-15%-10%-5%0%5%10%15%銷售總收入（萬元）108499.9844114882.3365121264.6885127647.0405134029.3925140411.7446146794.0966均價(jià)（元/平方米）10288108931149912104127091331413919稅后利潤（萬元）155663431112915916207032549030277投資凈利潤率1.5%6.0%10.5%15.0%19.5%24.0%28.4%銷售凈利潤率1.4%5.5%9.2%12.5%15.4%18.2%20.6%（四）、投資分析結(jié)論在掛牌起始價(jià)格4.71億元的底價(jià)成交情況下，本項(xiàng)目稅后投資凈利潤率能達(dá)到19.5%，稅后銷售利潤率能達(dá)到15.5%；在最高掛牌競價(jià)5.21億元的情況下，本項(xiàng)目稅后投資凈利潤率能達(dá)到15%，稅后銷售利潤率能達(dá)到12.5%。本項(xiàng)目掛牌競價(jià)的價(jià)格區(qū)間為4.71億元至5.21億元之間（如未達(dá)到本次掛牌出讓宗地設(shè)定的合理土地上限價(jià)格）。六、項(xiàng)目競買策略根據(jù)掛牌文件，本次掛牌競價(jià)不允許競買人自主報(bào)價(jià)，競價(jià)階梯為人民幣250萬元，即后一次報(bào)價(jià)在前一次報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上僅允許增加一個(gè)競價(jià)階梯250萬元。土地儲備中心在掛牌競價(jià)期間可根據(jù)競買人競價(jià)情況調(diào)整遞增幅度并公示。競買原則1、在本項(xiàng)目競買申請起始時(shí)間2011年4月19日9時(shí)提出競買申請，并提交第一份有效競買報(bào)價(jià)單，最先獲取競買資格；2、在有其他競買者提交競買報(bào)價(jià)單的情況下，及時(shí)獲取相關(guān)報(bào)價(jià)信息，與自身報(bào)價(jià)區(qū)間比較，如其他競買者報(bào)價(jià)在我方可承受報(bào)價(jià)區(qū)間范圍內(nèi)，且未超過出讓方設(shè)定的土地掛牌出讓價(jià)格上限，則應(yīng)及時(shí)在最高報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上增加一個(gè)報(bào)價(jià)階梯，遞交新的競買報(bào)價(jià)單。競買策略建議在達(dá)到上限價(jià)格（設(shè)為X萬元）以后，將停止接受更高報(bào)價(jià)轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競投公共租賃房面積，若我方可承受的最高報(bào)價(jià)52100萬元在該上限價(jià)格X之上，則可另外投報(bào)公租房最大建面Y=（52100-X）×10000/(15000-4000)平方米。（其中15000-4000指宗地內(nèi)商品住宅銷售單價(jià)與公共租賃房政府回購價(jià)格之差。）如掛牌出讓設(shè)定的上限價(jià)格為50000萬元，則現(xiàn)場競投公共租賃房的最大面積應(yīng)為：Y=（52100-50000）×10000/(15000-4000)=1909平方米。此時(shí)凈投資利潤率仍可以達(dá)到15.5%，銷售凈利潤率達(dá)到12.8%。Thankyou！9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。3月-253月-25Sunday,March23,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。18:12:4018:12:4018:123/23/20256:12:40PM11、夫?qū)W須志也，才須學(xué)也，非學(xué)無以廣才，非志無以成學(xué)。3月-2518:12:4018:12Mar-2523-Mar-