戴德量行物業接管工作手冊

（參考樣本）

戴

德

梁

行

戴德梁行物渠管理有限公司

目錄

第一節接管驗收工作內容與程序

一、物業管理的驗收內容

二、接管驗收項目及標準

三、公共設施設備交接驗收標準

第二節樓宇資料交審核規定

一、目的

二、范圍

三、樓宇資料審核

第三節系統竣工驗收程序及內容

一、給排水系統

二、火災自動報警系統

三、衛生系統

四、通風空調系統

五、離心式制冷系統

六、高壓設備及變壓器系統

七、盤、柜及二次接線系統

八、電梯及電氣部份系統

第四節設備觀感質量檢查項目統計表

一、空調

二、風機

三、給排水、排污

四、消防

五、電氣設備

六、建筑裝飾

七、公共設施

第五節附件

一、驗收接管程序

二、資料移交清單

三、遺留問題統計表

四、公共設施交接驗收表

五、有關使用表格

第一節接管驗收工作內容與程序

一、物業管理的驗收內容

1驗收項目：

驗收接收：項目批準文件、用地批準文件、開發許可證、建筑許可證、房地產平面圖、

房屋建筑合格證，并填寫《接管項目資料記錄》。

1.1物業的竣工資料，設計變更，中間驗收，設備出廠合格證、竣工圖、單體設備試運轉記錄等技

術檢驗資料的驗收。

1.2移交設備清單的要求包含設備規格型號、容量等按照設計要求驗收，對設備的數量、安裝位置的

核對。

1.3按運行系統對物業竣工工程：樓宇）的驗收包含：對講系統、公共天線系統、給排水系統、強電

系統、弱電系統、空調系統、消防系統、電梯系統、自控系統等。

2物業驗收的基本要求

2.1物業預驗收

2.1.1驗收組分專業系統，根據設各圖紙的要求，參考設備變更，應竣工圖、設備清單進行預驗收。

2.1.2驗收組根據《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》對物業的實物進行驗收，要緊驗收設備與主材的

規格型號、容量、制造廠家、安裝位置、并清點數量。

2.1.3在預驗收中檢查出不符合國家標準的項目，提出書面的《驗收整改報告》退回給移交單位，由移

交單位或者工程施工單位根據報告整改。

2.1.4對預驗收的單體設備進行試運轉驗收，要緊驗收設備安裝質量與運轉中設備的要緊技術指標，對

不符合的技術指標，及時提出書面整改意見，要求設備制造廠家或者施工單位進行重新整改并達

到規定的要求。

2.1.5預驗收后需形成一份綜合性報告報總經理審直。

2.2物業驗收

2.2.1在預驗收的《驗收整改報告》落實實施后，驗收組進行驗證并在《驗收整改報告》中記錄結果,

整改合格后，進行正式驗收.

2.2.2對移交單位移交的竣工圖，設備出廠合格證，建筑主材合同中間驗收的試驗報告單，設備的調試

記錄等進行險收并在《設備驗收交接記錄》中記錄。

2.2.3物業的實施驗收做到三符合：?是圖紙與設備規格型號數量符合，二是工程的要緊設備的安裝

要求與安裝質量符合，三是設備包含設備聯接的整個系統的技術性能應與設計功能符合，驗收結

果記錄在《設備、設施驗收交接記錄》。特殊設備須經政府有關部門檢驗合格頒發合格證才有

效，電梯需有勞動局合格證，消防設備須有市消防局合格證，鍋爐需有壓力容器合格證。

2.2.4對公共配套設備進行驗收，將結果記錄在《物業驗收交接記錄》中，各項指標應符合設計功能

要求，建筑物、設備、設施單項臉收由主管部門主管簽字認可。

2.3驗收后的工作

2.3.1各專業根據驗收后的情況，日各職能部門寫出各《單項工程驗收報告》。

2.3.2驗收組根據單項工程驗收報告，作出綜合性驗收評定并將驗收報告交總經理。

2.3.3竣工險收要填寫《竣工工程資料驗收記錄》，填寫《物業驗收交接記錄》。

2.3.4業主代表接管單位，同物業的移交單位進行正式移交，交接手續需經業主代表、施工單位、施工

監理、物業管理公司簽字后方可生效。

2.3.5驗收完畢，驗收組負責將各類資料搜集整理后移交設備部存檔專人保管。

3資料的移交接管

3.1產權資料

3.1.1項目批準文件

3.1.2用地批準文件

3.1.3建筑執照

3.2技術資料

3.2.1竣工圖包含：

3.2.1.1總平面圖

3.2.1.2建筑圖

3.2.1.3結構圖

3.2.1.4水電安裝圖

3.2.1.5設備圖

3.2.1.6附屬工程圖

3.2.1.7隱蔽管線圖

3.2.2沉降、變形、位移觀測記錄及觀察點布置圖

3.2.3地質勘測報告

3.2.4圖紙會審記錄

3.2.5永久性水準點位置及基礎埋深

3.2.6設備合格證、設備使用說明書

3.2.7工程設計變更通知及技術核定單（包含質量、事故記錄）

3.2.8隱蔽工程驗收簽證

3.2竣工驗收合格證書

3.2.1市建設工程竣工驗收證書

3.2.2市建筑消防驗收合格證

3.2.3鋼材、水泥等要緊材料的質量保證書

3.2.4新材料、構配件的鑒定證書

3.2.5水、電、采暖、衛生器具、電梯、消防設備檢驗合格證書

3.2.6電話工程竣工驗收證書

3.2.7有線電視施工合格證書

3.2.8用電話許可證

3.2.9用水許可證

3.2.10供電協議書

3.2.11用氣協議書

3.2.12砂漿、混凝土塊試壓報告

3.2.13供水、供暖試管道壓報告

3.2.14燃氣管道工程驗收表

3.3其它

3.3.1建筑位置、建筑面積清單

二、接管驗收項目及標準

1驗收項目：

?基礎設施，機電設施（空調、電梯、強電、消防、給排水、弱電智能化系統）；

?屋面；

?消防設施，水池、水箱；

?垃圾箱

?車庫

?沙井、檢查井與化糞池

?明暗溝；

?擋土墻；

?踏步、臺階；

2驗收標準：

1997年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》及達到設計要求。

2.1新建房屋的接管驗收標準

2.1.1主體結構

2.1.1.1梁、柱、板主體按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位與非收縮性裂

縫；地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的同意變形值；不得引起上部結構的開裂或

者相鄰房屋的損壞。

2.1.1.2鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值，無鋼筋外露。

2.1.1.3木結構應結點牢固，支撐系統可靠、無蟻害，其構件的自動檢索須符合結構工程施工及驗收規

范規定。

2.1.1.4磚石結構務必有足夠的強度與剛度，不同意有明顯裂縫。

2.1.2外墻不得滲水

2.12.1外墻面無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現象。

2.1.2.1抹灰面平整，而層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。

2.1.2.2塊料（如瓷磚）面層

A.粘貼牢固，無缺棱掉角。

B.面層無裂紋、損傷、色澤一致。

C.對逢砂漿飽滿，線條順直。

2.1.3屋面

2.1.37各類屋面務必符合屋面工程施工及驗收規范的規定.抹灰面平整,面層涂料均勻.無漏刷,無

脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬；排水暢通，無枳水，不滲漏。

2.1.3.2平屋面應有隔熱措施，三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔。

2.1.3.3陽臺與三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、溝、落水管應牢固，接口嚴密，不滲漏。

2.1.4樓地面

2.1.4.1毛地面平整，無裂紋，水泥砂漿面層抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷。

2.1.4.2塊料面層應表面平正，對逢砂漿飽滿，接縫均勻順直，無缺棱掉角；面層與基層務必粘結牢固,

不空鼓：整風光層平整，色澤一致，不同意有裂縫、脫皮與起砂等缺陷。

2.1.4.3衛生間、陽臺、浴洗間地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不同意倒泛

水與滲漏。

A.用小桶或者膠管向地面沖倒水，水順利流向地漏，地面無積水。

B.第二天到樓下檢查有無滲漏。

2.1.4.4地漏過濾篦子安放穩固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通。

2.1.5裝修

2.1.5.1鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙

嚴密，木門窗油漆均勻，縫隙適度，門縫線條均勻，不掉角，不變形。

2.1.5.2木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，務必釘牢。

2.L5.3進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固。

2.1.5.4飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

2.1.5.5油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。

2.1.5.6電子對講門開啟靈活?，通話器完好，通話清晰；門外觀無刮花痕跡；防盜門無銹跡與刮花痕跡。

2.1.5.7窗臺泛水正常，無向室內倒流現象。

可選擇下列方法檢查

A.關緊所有窗戶，從天面或者頂層房間窗戶自下而上均勻澆水，停止澆水后半小時，逐間檢查

每個窗戶是否有水滲入。

B.查詢天氣預報,在驗收期間出現下雨天前,先后將門窗關緊.雨后逐間檢查1晉面與窗臺泛水。

2.1.6樓梯、扶手

2.1.6.1校結構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露。

2.1.6.2鋼木結構的樓梯：安裝牢固，用力輕搖無晃動，鋼筋無銹蝕、無彎曲。

2.1.6.3木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面光滑不扎手。

2.1.7電氣

2.1.7.1電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接務必緊密，鉛導線連接不得使用

絞接或者綁接。使用管子配線時，連接點務必緊密、可靠，使管路在結構上與電氣上均連成整體

并有可靠的接地。每回路導線間的地絕緣電阻值不得小于1MQ/KVO

2.1.7.2應按套安裝電表或者預留表位，并有電器接地裝置。

2.1.7.3照明器具等低壓電器安裝支架務必牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

2.1.7.3.1用木或者硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全。

2.1.7.3.2打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發光正常。

2.1.7.3.3產品合格，使用壽命達到要求，室內公共照明燈全部接通連續工作3天，統計有多少損壞的。

2.1.7.4各類避雷裝置的所有連接點務必牢固可靠，接地阻值務必符合電氣裝置安裝工程施工及驗收規

范的要求。

2.1.7.5電梯應能準確地啟動運行，牽引機的噪聲與震動不得超過電器裝置安裝工程施工及驗收規范的

規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能

檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。

2.1.7.6對電視信號有屏蔽影響的物業，電視信號場強微弱或者被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的物

業，應設置電視共用天線。

2.L7.7電氣插座

單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面。蓋板無損壞，符合安裝要求，滿足

“左零右火”規定，每個都檢測，試電筆檢查每個插座電源接通是否正常。

2.1.7.7.1有線電視插座由市有線電視臺驗收。

2.L7.7.2電話插座只進行外觀驗收,單指輕擊蓋板安裝牢固.蓋板無損壞。

2.1.7.7.3接線盒

A.單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞。

B.用試電筆檢查每處預留線頭的電源接通是否正常，并用絕緣膠布完全纏包線頭。

2.1.7.7.4開關

A.安裝牢固，目視蓋板無損壞。

B.全檢開關靈活，開啟接觸效果良好。

2.1.7.7.5配電箱

A.安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關等操縱是否正常。

B.開關是否符合型號規定。

C.導線與設計相符，布線規范。

D.目視像蓋無損壞，操作一次開關靈活。

2.1.7.7.6門鈴

A.室外按鈕安裝牢固，蓋板完好，操作靈活，操作檢查一次。

B.室內預留線盒參照本規定。

2.1.7.7.7除上述要求外，同時應符合地區性“低壓電氣裝置規程”的有關要求。

2.1.8水、消防

2.1.8.1管道應安裝牢固，操縱部件啟閉靈活，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施務必符合采暖與衛

生丁程施T及驗收規范的要求.應按套安裝水表或者預留表位.

2.1.8.2高位水箱進水管與水箱檢驗口的設置應便于檢修。

2.1.8.3衛生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過8m,并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、

排污等接口、檢查口不得滲漏，管道排水務必流暢。

2.1.8.4衛生器具質量良好，安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬與刮痕，接口不得滲漏，安

裝應平正、牢固，部件齊全，制動靈活。

2.1.8.4.1灌水后排水口接口密實，無滲水，接水軟管無銹跡。

2.1.8.4.2便器水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。

2.1.8.5水泵安裝平穩，運行時無較大震動。

2.1.8.6消防設施務必符合建筑設計防火規范、高層民用建筑設計防火規范的要求.同時有消防部門檢驗

合格簽證。

2.2附屬工程及其它室外排水系統的標高、窖井（檢查井）、管道坡度、管徑均務必符合室外排水設

計規范的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

2.2.1化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接

管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。

2.2.2明溝、散水、落水溝內不得有斷裂、積水現象。

2.2.3房屋入口處務必做室外道路，井與.主干道相通。路面不應有積水、空鼓與斷裂現象。

2.2.4房屋煙道、通風道、走火通道應暢通，無堵塞物。

2.2.5單體工程務必做到完工料凈場地清，臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內外

高差符合設計要求。

2.2.6群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程與服務設施，達到應有的質量與使用功能要求。

2.2.7供水系統

2.2.7.1安裝牢固不能搖動。

2.2.7.2打開每棟的供水總閥（注意關閉室內的水閥）管道完好無損，無滲漏水，無銹跡，管道接頭無滲

水。

2.2.7.3水龍頭與水閥打開之后流水吻通，接頭無漏水。

2.2.8排污管道（含塑料管）

2.2.8.1安裝牢固，外觀完好無損，零配件齊全。

2.2.8.2從樓上的各排水口注水，樓卜.目視管道接口密實無滲漏水，樓上排水暢通無堵塞。

2.2.8.3鑄鐵管灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻。

2.2.9其它：

水表、電表、氣表安裝牢固；打開使用后，看表內讀數是否正常：目視外觀完好。

2.3新建房屋工程完善與工程遺留問題處理

2.3.1工程完善：在本體工程竣二進行驗收后，才進行的部分公共配套設施的工程完善。

2.3.2工程遺留問題：在竣工驗收與樓宇使用過程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、

設計無法達到使用的要求、俁修無法解決的設計缺陷等方而內容。

2.3.3處理措施

2.3.3.1物業公司對完善配套工程執吁監督職能，指定專人作好協調二作；

2.3.3.2對發現的遺留問題及時向項口工程部匯報：

2.3.3.3限制噪音施工時間，確?？蛻粽９ぷ?；

2.3.3.4給進場施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全

2.3.3.5增強保安力量，監督施工人員的管理工作。

2.3.3.6施工隊離場前，務必到物業公司申請“放行條”，經檢查無誤，簽名后放行。

四、公共設施設備交接驗收標準

1范圍

小區內的公共場所之設備、設施及水電等。

2驗收標準

2.1基礎設施

2.1.1房屋墻?體露出地面部分無傾斜、移位、裂健、扭曲等。

2.1.2散水坡

A.無下陷、斷裂、與墻體分裂。

B.面層平整無脫層。

C.無倒泛水現象。

2.2天臺

2.2.1屋面隔熱層、防水層

A.板端縫、伸縮縫油膏緊貼。

B.隔熱板、防水層表面無裂縫。

2.2.2天溝、落水口暢通，管道完好。

2.3消防設施

2.3.1消防栓閥門完好，無滲漏水；油漆均勻，無少漏刷現象；覆蓋消防栓之井蓋完好，擱置穩妥，位置

標志清晰。

2.3.2消防管、消防帶等配套齊全；消防管無滲漏水現象。

2.4路燈

2.4.1按設計要求安裝。

2.4.2燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損壞，燈泡照明正常。

2.4.3燈柱安裝牢固，燈柱油漆均勻，無損傷與刮花。

2.5綠化

成活率達95%以上，無病蟲害發生，無綠化死角，無雜草叢生，綠地98%。

2.6道路

2.6.1道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷。

2.6.2路沿砌筑整齊，灰^飽滿，無殞傷。

2.6.3塊料面層：拼砌整齊，平整穩固，塊料面無裂紋、無缺棱掉角。

2.6.3路牌標志清晰，地面線條順直.

2.7垃圾轉運站

參照有關《房屋交接驗收標準及檢驗辦法》的室內交接驗收部分。

2.8垃圾箱、垃圾桶

2.8.1表面無損傷，安放地面平穩。

2.8.2同一區域安放種類、式樣統一。

2.9崗亭

2.9.1砌筑類：參照有關室內驗收標

2.9.2鋁材類：安裝牢固，配件齊全，開啟自如，型材表面無損傷，玻璃無污漬。

2.10景觀、雕塑與文化娛樂設施

外觀完好，色澤飽滿，安放穩固：按設計標準與要求達到的效果驗收。

2.11擋土墻、坡

2.11.1砌筑密實，砂漿溝縫飽滿。

2.11.2按設計要求設有排水孔。

2.12踏步

2.12.1碎砌：踏面、踢面無破舊，陰陽角無缺口與斷裂。

2.12.2塊料砌：參照《房屋交接驗收標準及檢驗辦法》有關內容。

2.13水池

2.13.1按設計要求與有關衛生標準驗收。

2.13.2無滲漏水現象。

2.14上下水管道、落水管

2.14.1無堵塞，無倒流。

2.14.2無泄漏，管道無破裂，松脫。

2.15化糞池

2.15.1無泄漏，無滲透。

2.15.2化糞池密封性好，無安全隱患。

2.15.3吸糞口位置適當，大小合適。

2.16溝渠、池、井

2.16.】溝渠坡度合適，無倒流，外觀無礙觀感。

2.16.2池進出水設計合理，外觀無礙觀感。

2.16.3各類井的進出水設計合理，封閉性好，無安全隱患，無堵塞。

第二節樓宇資料移交審核規定

一、目的

為交接驗收審核提供作業指導。

二、范圍

適用于本物業交接驗收工作。

三、樓宇資料審核

3.1產權資料審核

3.1.1項目批準文件

3.1.2用地批準文件

3.1.3建筑執照

3.2政府驗收合格資料審核

3.2.1建設工程竣工驗收合格證書

3.2.2用電許可證

3.2.3供電協議書

3.2.4消防驗收合格證

3.2.配套綜合驗收合格證

3.2.6電話、供水、供曖、供氣、有線電視由有關公司負責維修保養及驗收。

3.3工程技術資料審核

3.3.1竣工圖：包含總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙

3.3.2地質勘探報告

3.3.3工程合同及開、竣工報告

3.3.4圖紙會審記錄

3.3.5工程設計變更通知（含質量事故處理記錄）隱蔽工程驗收簽證

3.3.6沉降觀察記錄

3.3.7竣工驗收說明書

3.3.8鋼材、水泥等主材的質量保證書

3.3.9新材料、構配件的鑒定合格證書

3.3.10水、暖、電、衛生器及設備地檢驗合格證書

3.3.11砂漿、混凝土試塊試壓報告；供水、供暖的試壓報告

4需移交物業管理公司的復印件資料

4.1洪用電協議書

4.2用電許可證

4.3用水申請審批表及月供水計劃執吁表

4.4建設工程竣工驗收證書

4.5消防驗收合格證書

4.6建筑、電氣、給排水、供氣、供暖系統等施工圖

4.7磯電設備單臺說明書、調試、訂購合同

5資料的存放

上述的全部資料存放按照公司文件的規定儲存。

6有關記錄表格

《樓宇接管資料移交清單?》

第三節系統竣工驗收內容

一、給排水系統

項目內容

1］竣工圖及設計變更文件。

審2］要緊材料與制品的合格證或者試驗記錄。

3］施工測量記錄。

查4］混凝土、砂漿、焊接及水密性、氣密性等試驗、檢驗記錄。

5］施工記錄。

資6］中間驗收記錄。

7］工程質量評定記錄。

料8］工程質量事故處理記錄。

9］整體系統安裝保護合同資料及其它。

應

1］建筑物的質量、平面尺寸、管道及附件等安裝的質量與數量。

驗

2］結構強度、抗滲、抗凍的標號。

收

3］水池及水箱等水密性，消化池的氣密性。

的

4］外觀°

項

5］其他

目

系統竣工驗收程序及內容

二、火災自動報警系統

項目內容

11整體系統安裝保護合同。

審2］系統竣工圖。

查3］施工記錄。

資4］調試報告。

料5］管理保護人員登記表。

（以上資料應上報公安消防部門審定）

應

1]火災自動報警系統裝置（包含火災探測器、手動報警按紐、區域報警操縱器與集

驗中報警操縱器

2]滅火系統操縱裝置（包含室內消火栓、自動噴水、CO?、干粉、泡沫等固定滅火

收系統固定裝置）。

3]電動防火門、防火卷簾操縱裝置。

的4]通風空調、防煙排煙及電動防火閥等消防操縱裝置。

5]火災事故廣播、消防通迅、消防電源、消防電梯與消防操縱室的操縱裝置。

項6]火災事故照明及疏散指示操縱裝置。

7]外觀。

目

系統竣工驗收程序及內容

火災自動報警系統

項目內容

1］火災報警操縱器的抽驗：按裝置數目的30%一50%但很多于10個抽驗。

2］火災探測器的抽驗：按裝置數目的5$一10%但很多于10只抽驗。

3］消防水泵：

A)工作泵與備用泵轉換運作1-3次。

B)消防操縱室內操作啟、停泵1-3次。

4］室內消火栓驗收，并在消火栓處操作啟泵按紐按5加10舟比例抽驗。

5］自動噴水系統的水流指示器，閘閥關閉器及電動閥等按安裝數量10%—30與

的比例進行末端放水試驗，操縱功能、信號均應正常。

6］C0?、干粉等滅火系統抽驗，按安裝數量的20獷30%進行：

驗

A)人工啟動與緊急切斷試驗1-3次。

B)與固定滅火設備聯動操縱的其它設備試驗1-3次。

收

0抽一個防護區進行噴放試驗。上述試臉操縱功能、信號場應正常。

7］電動防火門，防火卷簾的抽驗按實際安裝數量的10%-20%進行。

標

8］通風空調與防煙設備的抽驗按實際安裝數量的10%-20%進行。

9］消防電梯的檢驗應進行1-2次，人工操縱與自動操縱功能檢驗。

準

10］火災事故廣播設備的檢驗，按安裝數量10護20%進行抽驗：

在消防操縱室選層廣播。

共用的揚聲器強行切換試驗。

備用擴音機操縱功能試驗。

11］消防通迅設備的檢驗應符合下列要求：

A)消防操縱室與設備所設的對講電話進行1-3次通話試驗。

B)電話插孔按實際安裝數量的5%-10吊進行通話試驗。

C)消防操縱室的外線電話與“119”臺進行1-3次通話試驗。

系統竣工驗收程序及內容

三、衛生系統

項目內容

1］施工圖、竣工圖及設計變更文件。

2］設備、制品與要案材料的合格證或者試驗記錄。

審3］隱蔽工程驗收記錄與中間試驗記錄。

查4］設備試運轉記錄。

資5］水壓試驗記錄。

料6］給排水系統通水沖洗記錄。

7］工程質量事故處理記錄。

8］分項、分部、單位工程質量檢驗評定記錄。

應

1］方位、標高與坡度的正確性。

檢

2］連接點或者接口的嚴密性。

驗

3］散熱器、衛生器具與各類支架、檔墩安裝的牢固性。

的

4］給水消防系統的通水能力。

內

5］外觀（見設備觀感質量項目統計表）。

容

系統驗收程序及內容

四、通風空調系統

項

內容

目

1］竣工圖、設計修改通知書。

2］要緊材料、設備、成品、半成品與儀表的出廠合格證明或者檢驗資料。

審

3］隱蔽工程驗收單與中間驗收記錄。

查

4］分項、分部工程質量評定記錄。

資

5］制冷系統試驗記錄（單機清洗，系統吹污，嚴密性，真空試驗，充注制冷劑檢漏

料

等記錄）。

6］空調系統聯合試運轉記錄。

1）設備單機試運轉（包含：通風機、制冷機、水泵）

1］設備無負荷聯合試運轉：

A）通風機的風量、風壓、轉速測定。

B）系統與風口的風量平衡，實測風量與設計的偏差不應大于10%。

C）制冷系統H勺壓力、溫度、流量等技術參數應符合有關技術文件規定。

應

D）空調系統帶冷源的正常聯合試運轉很多于8小時，通風除塵系統的連續運轉不

檢

應少于2小時。

驗

2］通風、空調系統帶負荷綜合效能試驗。

的

A）室內空氣、溫度、相對濕度的測定與調整。

項

B）室內氣流組織的測定。

目

C）室內潔凈度與正壓的測定。

D）室內噪聲的測定。

E）通風除塵車間內空氣中含塵濃度與排放濃度的測定。

F）自動調節系統應作參數整定與聯動調試。

4］外觀（見設備觀感質量項目統計表）。

系統驗收程序及內容

五、空調機組驗收程序及內容

項目內容

制

冷

1］制冷機組安裝的縱向、橫向不平度不超過0.1/1000。

設

2］制冷壓縮機縱向水平度不超過0.03/1000,橫向水立度不超過0.1/1000。

備

3］觀察壓縮機滿負荷運轉8小時以上，電流是否合符設計要求。

安

裝

機組型號：__________________________生產編號：________________________

壓縮機編號：

NO.1NO.2NO.3NO.4NO.5NO.6

用戶名稱:

安裝地址:

聯系人：________________電話：________________傳真：_______________

在有足夠的冷卻水通過冷凝器與足夠的冷凍水通過蒸發器的前提下進行下列項目：

制

記錄水系統狀況：

冷

冷凍水：入水壓力___Mpa,出水壓力____Mpa,水泵流量______m3/h

系

冷卻水：入水壓力___Mpa,出水壓力____Mpa,水泵流量______n?/h

統

1.機組有否通過最少20分鐘試運轉？

試

2.檢查冷凍水溫度（□滿載狀態口卸載狀態）：

運

入口__________C出口___________C

轉

3.檢查冷卻水溫度（□滿載狀態口卸載狀態）：

入口__________℃出口__________C

4.檢查冷媒吸入溫度與過熱度：

冷媒吸入溫度

NO.1NO.2NO.3NO.4NO.5NO.6

5.檢查壓力：

排出壓力：

NO.1NO.2NO.3NO.4NO.5NO.6

吸入壓力：

NO.1NO.2NO.3NO.4NO.5NO.6

6.檢查壓縮機電流：__________________________________________________

7.環境溫度；_________________

8.冷媒泄露檢查情況？________________________________________________

9.機組所有蓋板是否發出響聲？________________________________________

10.調試工作的完成情況：______________________________________________

U.其它：_______________________________________________________________

12.用戶意見：

調試日期；調試員；用戶負責人；

系統驗收程序及內容

六、螺桿式制冷系統

一、竣工驗收

6.1.1通風與空調工程的竣工驗收，是在工程施工質量得到有效監控的前提"施工單位通過整個分部工

程的無生產負荷系統聯合試運轉與調試與觀感質量的檢查，按本規范耍求將質量合格的分部工程移交建設單

位的驗收過程。

6.1.2通風與空調工程的竣工驗收，應由建設單位負責，組織施工、設計監理等單位共同進行，合格后即應

辦理竣工驗收手續。

6.1.3通風與空調竣工驗收時，應檢查竣工驗收的資料，通常包含下列文件及記錄：

1.圖紙會審記錄、設計變更通知書與竣工圖；

2.要緊材料、設備、成品、半成品馬儀表的出廠合格證明及進場（試）驗報告；

3.隱蔽工程檢查驗收記錄：

4.工程設備、風管系統、管道系統安裝及檢驗記錄；

5.管道試驗記錄；

6.設備單機試運轉記錄：

7.系統無生產負荷聯合運轉與調試記錄：

8.分部（子分部）工程質量驗收記錄：

9.觀感質量綜合檢查記錄；

10.安全與功能檢驗資料的核查記錄。

6.1.4觀感質量檢查應包含下列項目；

1.風管表面應平整、無損壞?接管合理，風管的連接與風管與設各或者調節裝置的連接，無明顯缺陷?

2.風口表面應平整，顏色一致,安裝位置止確，風口可調節部件應能正常運作；

3.各類調節裝置的制作與安裝應工確牢固，調節靈活，操作方便。防火及排煙閥等關閉嚴密，動作可靠:

4.制冷及水管系統的管道、閥門及儀表安裝位置正確，系統無滲漏：

5.風管、部件及管道的支、吊架型式、位置及間距應符合本規范要求：

6.風管、管道的軟性接管位置應符合設計要求，接管正確、牢固、自然無強扭：

7.通風機、制冷機、水泵、風機盆管機組的安裝應正確牢固；

8.組合式空氣調節機組外表平整光滑、接縫嚴密、組裝順序正確，噴水室外表面無滲漏：

9.除塵器、積塵室安裝應牢固、接口嚴密；

10.消聲器安裝方向正確，外表面應平整無損壞：

11.風管、部件、管道及支架的油漆應附著牢固，漆膜厚度均勻，油漆顏色與標志符合設計要求；

12.絕熱層的材質、厚度應符合設計要求；表面平整、無斷裂與脫落；室外防潮層或者保護殼應順水搭接、

無滲漏。

檢查數量：風管、管道各按系統抽查10%,且不得少于1個系統。各類部件、閥門及儀表抽檢5%,

且不得少于10件。

檢查方法：尺量、觀察檢查。

6.1.5凈化空調系統的觀感質量檢查還應包含下列項目：

1.空調機組、風機、凈化空調機組、風機過濾器單元與空氣吹淋室等的安裝位置應正確、固定牢固、連

接嚴密，其偏差應符合本規范有關條文的規定：

2.高效過濾器與風管、風管與設等的連接處應有可靠密封；

3.凈化空調機組、靜壓箱、風管及送I可風口清潔無積塵；

4.裝配式潔凈室的內墻面、吊頂與地面應光滑、平整、色澤均勻、不起灰塵，地板靜電值應低于設計規

定：

5.送回風口、各類末端裝置與各類管道等與潔凈室內表面的連接處密封處理應可靠、嚴密。

檢查數量：按數量抽查20%,且不得少于1個。

檢查方法：尺量、觀察檢查

二、系統調試

6.2.1通常規定

6.2.2系統調試所使用的測試儀器與儀表，性能應穩固可鴕，其精度等級及最小分度值應能滿足測定的要

求，并應符合國家有關計量法規及檢定規程的規定。

6.2.3通風與空調工程的系統調試，應由施工單位負責、監理單位監督，設計單位與建設單位參與與配合。

系統調試的實施能夠是施工企業木身或者委托給具行調試能力的其他單位.

6.2.4系統調試前，承包單位應編制調試方案，報送專業監理工程師審核批準；調試結束后，務必提供完整

的調試資料與報告。

6.2.5通風與空調工程系統無生產負荷的聯合試運轉及調試，應在制冷設備與通風與空調設備單機試運轉

合格后進行。空調系統帶冷（熱）源的正常聯合試運轉不應少于8H,當竣工季節與設計條件相差較大的，僅

做不帶冷（熱）源試運轉。通風、除塵系統的連續試運轉不應少于2IL

6.2.6凈化空調系統運行前應在回風、新風的吸入口處與粗、中效過濾器前設置臨時用過濾器（如無紡布

等），實行對系統的保護。凈化空調系統的檢測與調整，應在系統進行全面清掃，且已運行24H及以上讓到穩

固后進行。

潔凈室凈度的檢測，應在空態或者靜態下進行或者按合約規定。室內潔凈度檢測時，人員不宜多于

3人，均務必穿與潔凈室潔凈度等級相習慣的潔凈工作服。

6.2.7主控項目

6.2.7.1通風與空調工程安裝完畢，務必進行系統的測定與調整(簡稱調試)。系統調試應包含下列項目：

1.設備單機試運轉及調試；

2.系統無生產負荷下的聯合試運轉及調試。

檢查數量：全數。

檢查方法：觀察、旁站、查閱調試記錄。

6.2.7.2設備單機試運轉及調試應符合下列規定：］

1.空調機組運轉平穩、無特殊振動與聲響，其電機運行功率應符合設備技術文件的規定。在額定轉速下

連續運轉2H后，滑動軸承外殼最高溫度不得超過70C；

2.水泵葉輪旋轉方向正確，無特殊振動與聲響，緊固連接部位無松動，其電機運行功率值符合設備技術

文件的規定。水泵連續運轉2H后，滑動軸承外殼最高溫度不得超過7()℃,滾動軸承不得超過75C：

3.冷卻塔木體應穩固、無特殊振動，其噪聲應符合設備技術文件的規定。風機試運轉按木條款第1款的

規定：冷卻塔風機與冷卻水系統循環試運行很多于2H,運行應無特殊情況：

4.制冷機組、單元式空調機組的試運轉，應符合設備技術文件與現行國家標準《制冷設備、空氣分離設

備安裝工程施工及驗收規范》GB50274的有關規定，正常運轉不應少于8H。

三、綜合效能的測定與調整

6.3.1通風與空調工程交工前，應進行系統生產負荷的綜合效能實驗的測定與調整。

6.3.2通風與空調工程帶生產負荷的綜合效能試驗與調整，應在已具備生產試運行的條件下進行，由建設單

位負責、設計、施工單位配合。

6.3.3通風、除塵系統帶生產負荷的粽合效能試驗測定與調整的項目,應由建設單位根據工程性質，工藝與

設計的要求進行確定。

6.3.4通風、除塵系統綜合效能試驗可包含下列項目：

1.室內空氣中含塵濃度或者有害氣體濃度與排放濃度的測定：

2.吸氣罩罩口氣流特性的測定；

3.除塵器阻力與除塵效率的測定：

4.空氣油煙、酸霧過渡裝置凈化效率的規定。

6.3.5空調系統綜合效能成驗可包含下列項目：

1.送回風口空氣狀態參數的測定與調整；

2.空氣調節機組性能參數的測定與調整：

3.室內噪聲的測定；

4.室內空氣溫度與相對濕度的測定與調整：

5.對氣流有特殊要求的空調區域做氣流速度的測定。

6.3.6恒溫恒濕空調系統除應包含空調系統綜合效能試驗項目外，尚可增加下列項目：

1.室內靜壓的測定與調整；

2.空調機組各功能段性能的測定與調整：

3.室內溫度、相對濕度場的測定與調整；

4.室內氣流組織的測定。

6.3.7凈化空調系統除應包含恒溫恒濕空調系統綜合效能試驗項目外，尚可增加下列項目：

1.生產符合狀態下室內空潔凈度等級的測定：

2.室內浮游菌與沉降菌的測定；

3.室內自靜時間的測定；

4.空氣潔凈度高于5級的潔凈室，除應進行凈化空調系統綜合效能試驗項目外，尚應增加設備泄露、防

止污染擴散等特定項目的測定；

5.潔凈度等級高于等于5極的潔凈室，可進行單向氣流流線平等度的檢測，在工作區內氣流流向偏離規

定方向的角度不大于15。。

6.3.8防排煙系統綜合效能試驗的測定項目，為模擬狀態下安全區正樂變化測定及煙霧擴散試驗等。

6.3.9凈化空調系統的綜合效能檢測單位與檢測狀態，宜由建設、設計與施工單位三方協商確定。

系統竣工驗收程序及內容

六、高壓設備及變壓器系統

項

內容

目

1、竣工圖、設計修改通知書。

2、制造商提供的產品說明書、試驗記錄、合格證書及安裝圖紙等技術文件。

審

3、安裝技術記錄。

查

4、調整試驗記錄。

資

5、備品、備件清單。

料

6、供電局驗收合格證明，

1、主供及備供自動轉換功能是否正常。

2、各保護繼電器動作是否正常。

應3、設備固定牢靠，外表清潔完整。

檢4、電氣連接可靠，接觸良好。

杳5、設備的聯動機構聯動正常，無卡阻，分、合閘指示正詢。

的6、絕緣部件、瓷件應完整無損。

項7、油漆應完整，相色標示正確，接地良好。

8、外觀。（見設備觀感質量項目統計表）

及

要

求

系統竣工驗收程序及內容

七、盤、柜及二次接線系統

項

內容

目

1、竣工圖.設計變更文件。

2、制造廠提供的產品說明書，調試大綱，試驗方法，試驗記錄，合

審

格證明文件及安裝圖紙等技術文件。

查

3、根據合同提供的備品備件清單。

資

4、安裝技術記錄。

料

5、調整、試驗記錄。

6、絕稅測試報告。

系統竣工驗收程序

八、電梯及電氣部分系統

項

內容

目

1、機房溫度應保持在5-40度之間，在25度時環境相對濕度不應大于85%。

2、機械與電氣設備的安裝，應具備調整試車條件。

試

3、電氣接線正確，連接可靠，標志清晰。

運

4、電引電動機過電流、短路等保護裝置的整定值應符合設計要求。

轉

5、繼電器、接觸器動作應正確可靠，接點接觸良好。

前

6、電氣設備導體間及導體與地間的絕緣電阻值應符合下列規定：

檢

[1]動力設備與安全裝置電路不應不于0.5MQ。

查

[2]低電壓操縱回路不應小于0.25MQ。

7、電氣安全保護裝置的安裝與調整應符合規范(GB50182-93)的規定。

檢

1、制動器調整應符合下列要求：

修

[1]制動力與動作行程應按設備的要求調整。

速

[2]制動器閘瓦在制動時應與制動輪接觸嚴密。

度

2、全程點動運行無卡阻，各安全間隙符合設計要求。

調

3、檢修速度不應大于().63M/S。

試

4、自動門運行應平穩，無撞擊。

運

5、平衡系數應調整為40M50%。

行

系統竣工驗收程序

電梯及電氣部分系統

項

內容

目

額

定

速1、轎廂內置入平衡負載，單層、多層上下運行，反復調整開至額定速度，起動、運行、減

度速應舒適可靠，平層準確。

調2、在工頻下，曳引電機接入額定電壓時，轎廂半載向下運行至行程中部時的速度應接近額

試定速度，且不超過額定速度的5樂加速段與減速段除外。

運

行

1、運轉功能應符合設計要求，指令、召喚、選層定向、程序轉換、起動運行、截車、減速、

平層等裝置功能正確可靠，聲光信號顯示清晰正確。

負

2、調整上、下端站的換速、限位與極限開關，使其位置正確，功能可靠。

載

3、空載、半載、滿載試驗應符合下列要求：

運

[1]在通電持續率4（端的情況下，往返開降各2h。

行

[2]電梯運行應無故障，起動應無明顯的沖擊，停房應準確平穩。

試

[3]制動器動作應可靠。

驗

[4]制動器線圈溫升不應超過60C,減速機油溫升不應超過60C,且溫度不得超過

85C。

系統竣工驗收程序及內容

電梯及電氣部分系統

項

內容

目

超

載

1、應化轎［用內置入11。$的額定負載，化通電持續率為4c懦的情況下，往返運行O.bh。

運

2、電梯應安全可靠地起動、運行。

行

3、減速機、戔引電動機應工作正常，制動器動作應可靠。

試

驗

1、電梯的加速度與減速度的最大值不應超過1.5M/S\平均加速度與減速度不應小于

技

2

0.7M/SO

術

2、運行中水平方向振動加速度不應大于0.15M/S"垂直方向的振動加速度不應大于

性

0.25M/S\

能

3、運行總噪聲的要求：

測

［1］機房噪聲不應大于80處。

試

［2］轎廂內噪聲不應大于55db。

要

［3］開關門過程噪聲不應大于65db。

求

4、平層港確度土度MM。

應1、電梯類別、型號、驅動操縱方式、技術參數與安裝地點。

提2、制造廠提供的隨機文件與圖紙。

交3、變更設計的實際施工圖及變更證明文件。

的4、安全保護裝置的檢查記錄。

資5、電梯檢查及電梯運行參數記錄。

料

第五節設備觀感質量檢查項目統計表

系統：二紈第J頁

序

設備名稱應檢查的項日

1＞風柜外觀2）電機3）反帶4）風葉5）排水6）供回水管7）壓力表8）溫度計9）保溫10）閘犁

1風柜

1D操雙箱12）電源線13）機房排水

2盤管風機D風機噪音2）風機轉速3）電微閥4）閘腳5）塵網6）加控開關

1）主機外觀2）主機開關3）運行狀態顯示4）故障顯示5）能量調節6）起動電源7）電壓8）運行電

3空調主機9）低、高、油壓10）冷卻水進出水壓力、溫度11）冷凍水進出水壓力、溫度12）油位顯示、油溫、軸承溫度、機房照明.

逆風排氣、排水溝、門窗

空調主機1）高壓配電柜（外觀、開關、儀表、繼保）2）低壓配電柜（外觀、開關?儀表、繼保）照明（正常、應急）

4

配電房3）室內配食設施（操作臺、通風、空調、門、湃、清潔、消防裝置、防的裝置）

5冷卻增1）風帆電機2》外觀3：浮球御4）電動包3）急停掣6）起動也流7）運行電流8）噪音

6冷卻水立管1）外觀2）連接口3）支架4）漏水

7冷凍水立管D外觀2）支架3）保溫4）漏水5）自動排氣閥

A機體：1）機殼2）保溫3）制冷霏4）制冷盤管、風機5）過渡器6）冷凝水盤及保海7）支承架

8）避震9）電機支承架10）皮帶保護輪1D皮帶保護光

B管道及配件：1）保溫2）進出水閘閥3）冷凝水管坡道4）支承架5）轉接頭6）進水溫度表

7）出水溫度表8）進出水壓力表9）Y型過/器

C風管及配件：1）風管2）保溫3）支承架4）轉接頭5）防火腳6）新風量調節網7）風量調節閥

空氣處理系統

8D操縱及供電：1）電動二通閥2）溫感器3）操縱箱力電箱開關5）馬達

安裝質量

E機房：1）生活冷水供應站2）地溫3）地漏潑水試驗4》照明5照明開關6）煙感頭7）地面8）地面

9）天花10）機房111）機房門標志

F運轉試船及測試報告：1）風機運轉試除（就地開關）21風機運轉試驗Gfi控＞3）啖音測試報告4）單機調

試報告（工程性能測試檢定）5）電動機絕緣試驅報告6）空氣處理機震動試臉報告

7,風管漏風試驗報告8）出風11風盤調節報告9）冷凍水支管試壓報告

設備觀感質量項目統計表

系統：空調第2頁

序

設符名稱應檢查的項日

9M機盤管D標明三速制中的一種（高、中、低）2）電動閥3）冷凝水去水4）出風溫度：干球、濕球5）回風溫度：干球、濕球

A塔體：1）外觀2）底盤3）塔體支架4）底座及避段5）風扇6）電動機7）導流片填料8）電動機/風扇支架

9）進風網10）浮球開關1D入水管12）排污管13）溢流管

10冷卻塔B管道類：1）閘閥/螺閥2；管道3）管道支架

C電氣類：1）電動機就地開關（全天候型）

I）試驗報告：1）電動機絕緣及耐壓試驗報告2）冷凍塔工況測試報告3）噪音測試報告

A主機：1）冷凝器2）蒸發器3）樂縮機4）電動機5）機油系統、油泵6）排氣裝置7）操縱盤8）輔助管道等

9）保溫10）底座及避震

11冷凍機B管道及配件：DY型過泄器2）蝶稅3）轉接頭4）逆止閥5）海度計6）樂力表