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2010.7北京中廣信地產服務機構BEIJINGZHONGGUANGXINREALESATESERVICEORGANIZATION旅游地產綜述海南旅游地產發展綜述旅游地產：指所有與旅游業相關的物業類型旅游景點地產旅游商業地產旅游住宅地產在旅游區內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間。一般以主題公園最為常見。依靠旅游景區、景點、主題公園或者度假區的各種資源而發展起來的住宅物業。包括為游客提供度假需求的公寓、度假別墅、產權酒店等物業類型，這一類屬于第二居所，也就是我們所說的度假地產；同時也包括位于旅游區內外用來居住的第一居所，此類物業的購買者主要來源于旅游區所在地常住居民。在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯空間。休閑度假公寓度假別墅產權酒店分時度假酒店√兩大特征?養身度假、交易、身份象征三者緊密結合不是簡單解決居住問題，要解決更多的其他問題。旅游房地產是不但讓人游還要住，多種消費方式結合才能發展起來。第二居所概念是在一個更適合于居住和休閑的地區置業。今后會逐步出現產品功能和產品類型的細化。如：一些人開始在香港或者其他一些地區購房，外省市一些地區的人跑到海南去購房，這樣就帶動了海南房地產的提升。?房地產開發與配套服務軟硬兼施除了硬件建設，沒有軟件建設，很難把普通的地產變成旅游地產。旅游地產一個轉換過程：就是有人替你去管理，有人替你去實行租務。有最優秀的酒店管理公司或者物業管理條件的地區，才有可能逐漸形成旅游地產。配套、服務系統和硬件不能分離。旅游地產要把旅游項目經營得很好，同時又要把旅游房地產配套服務經營得很好，兩者結合起來才能使旅游地產發揮出旅游的作用。綜合分析，我們認為旅游房地產具備行業兩大特征，四個要素——四個要素產業要素資源要素功能要素營銷要素旅游業房地產業緊密聯系相互依托可利用地產旅游資源利益因子家生活延伸產權時權投資者休閑消費者第一居所、第二居所……四個要素類型概念描述特點典型案例旅游景點地產在旅游區內為游客的旅行活動提供的各種觀光、體閑娛樂的非住宿型建筑物及關聯空間。增加景區的游覽內容，提高游客的游覽興趣，進而間接提升其它旅游地產的價值。上海新天地、宋城集團的宋城主題公園等。旅游商務地產在旅游區或旅游區旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯空間。以旅游接待為目的的自營式酒(飯)店以及與旅游相關的寫字樓等均屬此類。海南博鏊等。旅游度假地產為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯空間。“第二居所”的度假休閑和投資置業為目的。多建在大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風景區附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。依托現有旅游資源，投入休閑度假設施建設，大力營造旅游度假氛圍。佘山高爾夫別墅、三亞碧海藍天、千島度假村。旅游住宅地產與旅游區高度關聯的各種住宅建筑物及關聯空間。提供“第一居所”為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。依靠旅游資源、提升住宅的環境品質，增加休閑功能，提高生活質量。杭州宋城的山地別墅等。旅游地產是以旅游度假為目的，通過整合規劃設計、開發建設、專業策劃、市場營銷、網絡管理等各個環節，把旅游業與房地產業相結合的一個全新產業模式。通常意義上，旅游地產劃分為四個大類：旅游地產劃分依托自然資源，我們的切入點三大類型類型概念描述特點典型案例濱湖類主要依托的是現有的湖景資源，如千島湖、太湖等依托湖景資源開發，對自然資源依賴性大；項目離主城區有一定距離，但有發達的交通體系；在項目占地配比上，旅游配套項目所占比重大；項目有很明顯的階段性發展，整體開發時間長，管理服務要求高；濱湖資源的“可再生性”，使得項目易被嫁接和復制；中信太湖城，千島湖開元度假村濱海類主要依托的是海體資源，如海南的亞龍灣，青島、大連等沿海城市產品線日趨豐富；產品形態多樣化；產品檔次更趨向高端；半山半島溫泉度假主要依托的是溫泉資源由于溫泉資源自身的資源稀缺性與配套高尚性的雙重屬性，因此可以真正作為配套的內容融入到大配套的概念中，易于以溫泉為核心進行資源的整合與配套的完善；昆明溫泉山谷濱海類項目是我們的切入點濱海度假類項目分類按項目受眾廣度和類型不同，可分為：大眾型項目：項目所處海濱資源佳，被大眾公認，產品線豐富，可滿足絕大部分人休閑度假需求，如半山半島項目。商務型項目：除休閑度假外，此類項目更趨向會議類度假，其中提供配套齊全的會議設施等，如博鰲藍色海岸項目。私人型項目：雖同為濱海度假項目，但因其高檔的產品，私密的環境，客戶定位有一定指向性，多為頂級成功人士打造，如香水灣1號項目。項目功能分區明確，物業類型齊全，周邊資源豐富，幾乎覆蓋了濱海度假應有的所有產品，別墅、公寓、酒店、游艇、溫泉、SPA、商業等目前國內部分濱海類旅游地產熱點區域:（非全部）熱點區域熱點因素分析三亞在三亞的購房人群中，逾80%是島外和國外人士，其中長期棲居者占50%，短期度假和投資者各占25%。但三亞灣的房價與香港、夏威夷等相比則相差5-10倍，將享有更廣闊升值空間。每年春節黃金周，春節期間，亞龍灣的五星級自由人客房此時漲到10000元，三亞灣的四星級也在4800元以上，三星級達到4000元，價格是往日的數倍。巨大的客源市場，為旅游地產的崛起夯實了基礎，買房度假成為富豪的時尚。 大連大連海濱開發正在為旅游房地產提供全新的發展空間。2005年，威海市提出了建設國際海濱度假城市的總目標，實施“旅游精品工程”，構建以度假旅游為核心、以精品項目為支撐的多元化旅游產品體系，打造國際化的海濱度假旅游城市。中國旅游地產發展綜述海南旅游地產發展綜述起步階段發展階段鞏固階段提升階段突破階段騰飛階段1987年，中央在海南籌建省和準備興辦中國最大的經濟特區。當年海南接待國內外游客猛增，旅游業起。1988年正式建省辦特區。設立亞龍灣國家旅游度假區，大批星酒店落成。93年房地產泡沫。大批投資者涌入海南，海南地產迅猛崛起，三年間，房價快速增長。1996年，中國度假休閑旅游節在三亞開幕，確立國內頂尖度假目的區地位。東線高速開通。以旅游業為代表的第三產業蓬勃發展。93-94年為房產泡沫時期年。2002年博鰲亞洲論壇開幕。2003年，海南獲得抗擊非典的勝利，省旅游局、三亞市政府抓住機遇打響“無非典島”、“健康島”、“生態島”品牌，進行市場促銷。2002年開始，房地產行業再次起飛！以三亞為代表的東線旅游地產項目紛紛開始建造。2007年，海南省提出10到15年的時間打造“海南國際休閑旅游島”。2008年3月5日，國務院辦公廳以《關于支持海南省發展旅游業有關問題的函》原則同意海南建設國際旅游島。魯能、萬科、富力、雅居樂等國內大品牌開發商進駐海南市場。區域級旅游地產開發增多。2010年1月，海南國際旅游島獲國家批復，上升為國家戰略，海南旅游發展進入一個新的時期。市場綜述海南——中國旅游地產的前沿地——發展歷程海南旅游及旅游地產發展脈絡以三亞、海口為中心：分為東西兩線，東線三亞區域為開發最熱區域，東線土地基本飽和，西線屬于待開發區域；其中三亞區域：一線海景房售價處于4—7萬元/平米二、三線商品房售價超過1.8萬元/平米東線一線海景基本在1.5—5萬元/平米西線無一線海景項目，售價在約5000元/平米市場綜述海南——中國旅游地產的前沿地——現狀東線西線一線海景4—7萬元/㎡一線海景1.5—3.6萬元/㎡二、三線海景8500—15000元/㎡一線海景1.5—2.5萬元/㎡別墅3—5萬元/㎡一線海景1.2—2.6萬元/㎡二、三線區域4100—9000元/㎡一線海景4—10萬元/㎡二、三線海景1.8—3萬元/㎡三亞最南端城市，中國唯一的國際化熱帶濱海旅游城市地理概況：全市面積：1919.58平方公里管轄海域：5000多平方公里海岸線：209.1公里港灣：大小19個氣候環境資源：氣候：熱帶海洋季風性氣候氣溫：年平均氣溫25.4℃行政區域：“二區五鎮”（河東區、河西區、崖城鎮、天涯鎮、海棠灣鎮、田獨鎮、鳳凰鎮）市區環境：山、海、河三種自然美景集中一地三亞有東、西二條河穿過市區二條河交叉南匯于南邊海，北匯于中島端回歸大自然旅游的“五要素”——陽光、海水、沙灘、綠色、空氣！產品市場分布：三亞灣：為海景公寓房，沿海岸線分為“一線海景”和“二線海景”市區：樓盤沿三亞河、臨春河兩岸、鳳凰路（二環路）沿線分布大東海、亞龍灣：以度假酒店為主產品價格：三亞灣一線海景的銷售均價基本在20000元/㎡以上二線海景基本保持在10000元/㎡以下。三亞房地產市場現狀——區域市場差異較大，熱點區域集中市內各區域市場差異較大，項目集中于幾個熱點區域，產品售價與距離海岸遠近有直接聯系。四、房地產客群情況2009年6—12月客戶來源分布圖（一）2009年6—12月客戶來源分布圖（二）客群狀況：

市場呈現“島外市場”2007年1—7月，三亞共成交7413套商品房，島外客戶88.4%客戶地域呈現“兩區一都”；購房客戶的高端化導致房地產市場的高端化；“國際市場”和“國內西北邊遠地區”將成為三亞房地產未來新的利潤增長點；客群呈現明顯“島外客群”占絕對優勢，客群住房使用率低，呈現候鳥化趨勢。三亞客群狀況——島外客群占據絕對優勢，候鳥化市場層面：三亞市房地產產業發展迅速，市場需求強勁，土地供給稀缺，熱點區域土地價格快速上漲帶動房地產價格快速上漲；供需層面：三大市場需求成為推動市場的發展動力，城市房地產開發投資熱潮所形成運營平臺，致使市場供需體量同步上漲；客群層面：三亞房地產市場主要為“島外客戶”；是典型的“候鳥城市”，商品房使用率低；價格層面：旅游、獨家等產業發展遠景良好，防通脹的物業保值、增值預期、城市發展戰略規劃的引導等，整體推動了商品房價格的持續上揚；三亞市房地產項目的價格與其距離海岸遠近有直接的聯系，一線、二線海景房有較大價差。三亞旅游地產市場特點：房地產市場的發展依托于城市旅游規劃的發展策略；旅游產業處于上升期，旅游地產市場同樣處于上升期。市場發展初期提升階段騰飛階段1994年起2007年2010年高爾夫溫泉小鎮；山水云天山嶼湖克拉碼頭重點項目產品特點三亞房地產項目發展借鑒突破階段魯能三亞灣半山半島紅樹林2002年地段、資源的稀缺性和不可復制性、一線海景；豪華配套；私屬性、各角度觀景。無可借鑒項目產品、配套與居住氛圍等多項資源整合，一線海景；戶型豐富。海景為唯一賣點，戶型居住功能、配套等并不完善。秦皇島市場市場發展初期提升階段突破階段2006年2008年-目前2002年代表項目秦皇國際公寓戴河庭院森林逸城√半山半島類型：公寓,別墅,高層,獨棟別墅,聯排別墅,雙拼別墅項目位置：大東海區(三亞)小東海鹿回頭半島交通位置：三亞龍灣大道開盤時間：2010－2入住時間：2011－10占地面積：2066畝建筑面積：100多萬平米綠化率：45.5％容積率：1.73物業費：4.5元/月/平米開發商：三亞鹿回頭旅游區開發有限公司物業公司：世邦魏理仕物業公司周邊配套：小區內有洲際酒店、豪華商業街、國際潛水基地、游艇會等，臨近配套有：有著海南中南海之稱的六星級酒店——悅榕山莊酒店，世界酒店業NO1——洲際酒店六星級亞洲旗艦店，全亞洲最好的高爾夫球場——鹿回頭高爾夫球場，以及夏日百貨、大東海美食一條街、銀行等當前價格：49000元/平米；公寓：27000元/平米重點個案半山半島——三亞臨海別墅標桿項目產品特色高端私人豪宅，度假及養生豪華居所世界稀有雙海灣，由小東海灣及鹿回頭灣組成，背靠彌猴山自然保護區，自然資源異常豐富；戶戶私人泳池，下沉式花園、超大露臺、SPA，游泳，茗茶，觀景，預留非常豐富的情趣生活空間；坡地獨棟別墅，自然起伏的坡地規劃，帶來充滿熱帶風情的景觀奇遇；南洋風格建筑，線條簡約現代，雙層屋頂設計，同時透氣通風，層次感強，平頂設計；客群分析主要客群來自于經濟較發達地區的外地客戶，候鳥效用凸顯半山半島客戶以來自上海、北京、浙江等地的絕對高端客戶為主。項目以純豪宅的定位力圖凝聚高端客群，通過高端客群的群聚效應來促進項目的銷售。代表性客戶：雅戈爾集團掌門人。客群特征——在北京或上海要買得起500萬以上的房產，才會在半山半島置業。上海、北京等地高端別墅的客群，都是半山半島的準客戶。客戶的事業可能遍布全國。另有一定比例的外籍客群，來自美國、加拿大、俄羅斯等。客戶來源分析外地客戶來源分析日期內容2008.12事件營銷+媒體營銷——“巔峰體驗，半島之夜”上海見面會、“美麗三亞＆情系浦江”三亞高端濱海地產政府推介會，2008.12事件營銷+媒體營銷——“魅力半山半島新絲路模特藝術之旅開幕式”2008.11事件營銷——卡爾森亞太酒店管理有限公司與三亞鹿回頭旅游區開發有限公司（三亞半山半島）管理合作協議簽訂儀式2008.10事件營銷——中國工商銀行海南省分行與三亞鹿回頭旅游區開發有限公司在海口舉行戰略合作框架協議簽字儀式2008.10事件營銷——贊助至26日在京舉辦的2008“大佛杯”中國男子高爾夫職業球員錦標賽。2008.9情景營銷——三期“東海灣山海大宅”國慶盛大開盤2008.8事件營銷+情景營銷——“開盤盛典之風尚夜”舉行2008.8事件營銷——頤和園、清華、北大發放半山半島奧運加油旗，成為最靚麗的“奧運名片”2008.8事件營銷——在北京金融街、五棵松奧運場館、西直門發放奧運紅旗，進行“紅動中國”活動2008.8事件營銷——運加油旗望京、西單發放，成為高檔商場的“招牌”營銷推廣大營銷策略——先事件，后營銷媒體營銷、事件營銷、情景營銷、展會營銷等方式，樹立項目形象，提高項目知名度重點個案紅樹林——三亞臨海觀景住宅公寓標桿項目紅樹林類型：住宅、產權式酒店項目位置：河東鳳凰路海航學院斜對面售樓處：北京：朝陽區百子灣路32號三亞：鳳凰路155號海航學院斜對面開盤時間：2010－2入住時間：2011－10占地面積：400畝建筑面積：70多萬平米綠化率：55％容積率：1.77物業費：9元/月/平米開發商：三亞紅樹林旅游文化地產開發有限公司物業公司：紅樹林國際酒店管理公司周邊配套：周邊公交車站、地鐵車站、餐飲娛樂購物場所、公園、醫院、學校、郵局、銀行、超市等生活配套設施描述當前價格：23000元/平米產品特色高端私人豪宅，以酒店為核心的私人度假生活項目“全度假生活酒店”客房5600多見，酒店落成后將成為三亞城市新地標；多國風情商業街，配套齊全生活設施，足不出戶，擁有海洋美景及生活風情；國際會展中心，同時容納40