2021年濟南房地產市場分析超規模大盤研究簡述04濟南各區域及代表工程銷售分析03濟南房地產市場總體分析02

濟南房地產宏觀背景分析01報告目錄濟南市經濟社會開展狀況及其與主要城市的比較濟南11年GDP總量排名省內第三，低于青島、煙臺；GDP增速處于省內最低，但高于全國9.2%的水平山東省GDP2021年為2021年的110.9%數據來源：山東省統計年鑒濟南市經濟社會開展狀況及其與主要城市的比較濟南市11年人均可支配收入省內排名1，略高于青島；人均GDP省內排名第6〔按常住人口計算〕數據來源：山東省統計年鑒濟南市經濟社會開展狀況及其與主要城市的比較濟南市人均可支配收入持續走高，房價收入比從2021年開始到2021年有所上漲，2021年回落數據來源：中指數據庫-宏觀數據庫，國家統計局濟南經濟社會開展狀況及其與主要城市的比較根據國際經驗，紅色框內的城市處于GDP及城市化的快速開展階段，其新建住宅需求較多，房價收入比應比其他區域高，而濟南在此區域內房價收入比較低，說明其泡沫化程度較低，房價與居民收入相對適應，而房價收入比有進一步上升空間。注：氣泡寬度為“房價收入比〞數據的1/20人均GDP城市化率濟南市人口密度及省內比照濟南市人口密度排名省內第二，高于青島市；面積排名省內第十，低于青島市數據來源：全國人口普查數據濟南市人口增速處于山東省第二位，僅低于青島市；青島、濟南人口省內占比增加較多，而其余絕大多城市人口占比有所下降，人口向濟南、青島聚集較為明顯，濟南人口及住宅需求有較強的上升空間濟南市人口增速及省內占比2000-2021年全國人口年化增長率=0.57%數據來源：全國人口普查數據濟南市人均居住建筑面積濟南市城鎮人口人均居住建筑面積呈現持續增長的趨勢，略低于全國平均水平，但高于青島；預計城市化的快速開展及人口規模的快速增加是濟南新建住宅需求的主要來源，而北京的改善型需求相對較多數據來源：國家及省市統計局濟南房地產市場總體分析02濟南房地產行業企業關注度根據外地企業進駐個數排名來看，濟南市場對于百強前20名企業有較強的吸引力，行業競爭的劇烈情況處于全國中上水平1-5月全國土地成交趨冷，但在二三線城市土地成交活潑；濟南排名第四，且平均每幅建筑面積處于前列，大宗拿地較多全國經營性用地成交建面排名前十〔2021年1-5月〕數據來源：CRIC，2021年數據截止至5月底城市武漢成都沈陽濟南重慶大同唐山天津常州合肥年份1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月1-5月幅數6667102577133211938436占地（萬平方米）446377502358519352442391298196建筑面積（萬平方米）145712511062106010601046827697686663平均每幅建筑面積（萬平方米）22.118.710.418.614.931.73.97.58.218.4金額（億元）268124138168198505412815962樓面地價（元/平）183699412991581186847565618302319938最高溢價率122%54%159%——81%——253%71%50%83%商業成交占比10%24%20%37%22%34%24%42%29%18%住宅成交占比85%76%77%63%63%66%66%51%71%69%濟南住宅用地市場分析濟南住宅用地供銷走勢〔2005-2021〕數據來源：中指數據庫-土地版濟南住宅用地成交規劃建筑面積于08年出現急增，09年回落后，10年企穩上升，成交率持續走高、流拍率減少，而2021年1-10月成交規模已超過09、10年，預計12年到達1200萬平方米左右，與11年持平，為未來提供巨大的供給量，加劇供大于求的市場關系濟南住宅用地市場分析濟南住宅用地成交均價2021年有明顯上升，但未到達09年的歷史高位；且2021年溢價率與2021年均約等于0，為歷史最低數據來源：中指數據庫-土地版濟南住宅用地市場分析濟南住宅用地市場分析在16個典型二線城市的待開發住宅用地存量規模排名中，濟南相對較少〔排名第14〕；且待開發住宅用地存量的出清周期，濟南亦處于中等水平〔排名第9〕數據來源：中指研究報告，各城市待開發住宅用地存量的計算公式是：近三年半住宅用地成交總量〔總建筑面積〕-2021年住宅銷售面積*60%-2021年住宅銷售面積*70%-2021年上半年住宅銷售面積*80%。濟南自2005年以來商品住宅銷售面積一直遞增，雖10、11年增速有所下降，但依舊保持較高水平數據來源：中指數據庫-交易數據庫濟南住宅市場分析——銷售濟南2021年商品住宅成交結構顯示，剛需產品占據主導濟南住宅市場分析——銷售濟南2021年至今銷供比〔按銷售面積/批準上市面積計算〕總體為1.18，明顯優于青島、北京等城市，并于今年4月份開始持續走高，反響其市場供給量并未加劇庫存壓力數據來源：中指數據庫-交易數據庫、房管所濟南住宅市場分析——供銷比濟南住宅銷售均價一直保持較高增速，且2004與2021年增幅到達20％以上，但11年增幅下滑較多數據來源：中指數據庫濟南住宅市場分析——成交均價濟南商品住宅銷售價格處于二線城市中等水平，今年平穩小幅上漲，但漲幅低于北京、上海、深圳等一線城市數據來源：中指數據庫-交易數據庫、房管所濟南住宅市場分析——成交均價濟南住宅市場分析——可售〔存量〕套數濟南商品住宅可售(存量)套數于今年4月后有所回落，低于武漢、青島、北京、上海、天津等城市可售(存量)套數數據來源：中指數據庫-交易數據庫、房管所濟南住宅市場分析——出清周期濟南出清周期于今年2月到達最高值，隨后快速降低出清周期（按套）=目前可售套數/往前推6個月的平均銷售套數時間北京上海廣州深圳天津杭州南京武漢廈門福州青島濟南2012年7月8.8610.517.8020.446.657.4419.966.2510.7818.072012年6月10.1812.158.837.9424.358.559.6523.787.6413.7123.1114.712012年5月9.7414.3010.049.2428.5711.9811.3524.9810.2216.3921.1917.232012年4月10.7715.3012.8311.4829.0215.5411.9723.5214.6820.5420.5319.912012年3月11.8615.8211.9911.3027.1820.6812.8723.9115.0320.6418.4119.942012年2月16.6816.7512.7513.1129.4031.6416.4623.5016.1423.3316.2620.602012年1月16.7616.2112.6212.7526.7327.1718.2424.3615.9020.7915.8919.832011年12月15.6213.9012.3611.4221.7321.5517.4223.2914.0416.7713.9015.962011年11月18.3612.459.9210.1920.1619.3217.4822.6711.8612.6014.1714.122011年10月17.1110.758.918.4915.7815.4222.8610.6011.8313.5512.422011年9月15.7210.159.338.8514.8915.4323.5311.6810.7412.6112.942011年8月15.099.108.038.1414.2414.5723.3411.638.8112.5112.742011年7月15.3910.027.278.6415.3113.9423.1412.458.4912.329.492011年6月14.919.406.318.2013.4810.9622.6812.728.2710.818.562011年5月11.958.086.817.589.788.9421.8911.569.348.978.932011年4月10.737.789.417.388.467.8620.0310.817.617.429.052011年3月10.136.1610.335.856.826.2316.268.826.296.258.572011年2月9.174.8612.175.545.015.3514.977.355.585.958.782011年1月8.824.3615.206.234.425.0613.066.456.945.32數據來源：中指數據庫-交易數據庫、房管所濟南出清周期目前低于青島、武漢、天津，而高于北上廣深等一線城市數據來源：中指數據庫-交易數據庫、房管所濟南住宅市場分析——出清周期濟南住宅市場分析——住宅新開工面積濟南住宅新開工面積于今年上半年并未出現與一線城市類似的下滑，開工熱度依舊不減，銷售/新開工面積的比值，濟南高于青島，低于其他大中城市，市場中期的供給量較大數據來源：中指數據庫-開發經營數據庫、統計局濟南住宅市場預測單位：萬平方米數據來源：批準上市面積來自中指數據庫-交易數據庫、房管所；2021年批準上市面積按照2021年至今的銷供比估算；其他來自中指數據庫-開發經營數據庫、統計局住宅新開工面積于2021年至今漲幅較為明顯，但2021年及今年上半年批準上市面積遠低于2021年至今的新開工面積，可見開發商推盤上市的意愿較低，濟南2021年1月至今年年6月的【〔新開工面積-批準上市面積〕/2021年上半年月平均銷售面積】=22個月，即說明濟南至少需要22個月來去化此新開工面積，再加上庫存去化周期14.7個月，可見未來3年〔36.7個月〕濟南市場供給根本供給充足；但其銷售面積增長較快，而新開工面積增速逐步下滑，未來預計會對庫存壓力有所緩解青島住宅市場預測青島2021年1月至今年6月的【〔新開工面積-批準上市面積〕/2021年上半年月平均銷售面積】=14.6個月，在加上庫存去化周期23.1個月，可見未來3年多〔37.7個月〕青島市場供給根本供給充足；而其銷售面積下滑較多，而新開工面積增速有所上升，未來預計會對庫存壓力有所加大單位：萬平方米數據來源：批準上市面積來自中指數據庫-交易數據庫、房管所；2021年批準上市面積按照2021年至今的銷供比估算；其他來自中指數據庫-開發經營數據庫、統計局北京住宅市場預測北京2021年1月至2021年6月的【〔新開工面積-批準上市面積〕/2021年上半年月平均銷售面積】=23.8個月，在加上庫存去化周期10.18個月，可見未來3年〔33.8個月〕北京市場供給根本供給充足；但其銷售面積增長較快，而新開工面積增速大幅下滑，未來預計會對庫存壓力有所改善單位：萬平方米數據來源：批準上市面積來自中指數據庫-交易數據庫、房管所；其他來自中指數據庫-開發經營數據庫、統計局。濟南住宅市場總結有利因素：省內人口向濟南、青島聚集，人口增速較快，處于城市化快速開展階段人均可支配收入省內排名第一，高于青島，購置力較強人均居住面積低于全國水平，有改善的需求濟南銷供比較好，住宅庫存量有下降的趨勢住宅銷量持續提高，08-11年年均增速為28.5%待開發住宅用地存量在二線城市中處于中等水平，明顯好于青島庫存面積處于中等水平，出清周期為14.7個月，略高于一線城市，而低于多數的二線城市，明顯好于青島濟南住宅市場總結不利因素：08年以后土地成交量大幅持續走高，08-11年年均成交住宅建筑面積為960萬平方米，12年預計到達1200萬平方米，全國排名靠前新開工面積相對較多，從08年的391萬平米增長到11年的830萬平米，但12年增速明顯下滑與住宅用地的供給量及新開工面積相比，住宅銷量面積僅從08年的330萬平米增長到11年的537萬平米濟南住宅市場總結中性因素GDP增速雖處于省內最低，但明顯高于全國水平住宅成交均價持續走高，但是增速明顯下滑，短期呈現平穩小幅上升之勢房價收入比處于較低水平，房價泡沫不明顯進入濟南市場的大型房企較多，大型工程較多濟南各區域及代表性工程銷售分析03濟南商品住宅市場分析數據來源：CRIC數據庫單位：套單位：元/平方米濟南商品住宅市場分析數據來源：CRIC數據庫2021年1-9月，濟南累計銷售商品住宅約359萬平方米，成交均價7399元/平方米。濟南市主城區與城郊區之間均價落差較比其它省會城市較小，東、西、北部城郊區域銷售速度相對均衡。濟南商品住宅市場分析2021年1-9月，濟南商品住宅市場仍以剛需類為主，其中80-100平米的成交占到35%；100-120平米的成交占40%，略高于供量；而140-180平米的產品供、銷均占8%。綠地濱河國際城占地面積：291.42公頃建筑面積:700萬平方米

開發商：綠地集團中海國際社區占地面積：178.2萬平方米建筑面積:310萬平方米

開發商：中海地產集團綠地國際花都占地面積：600萬平方米建筑面積:160萬平方米

開發商：綠地集團魯能領秀城建筑面積:420萬平方米

開發商：魯能地產濟南剛需代表性大盤綠地濱河國際城地理位置：天橋區濟洛路以西，濼口南路以南，洛安路以北；開發商：綠地地產濟南濱河置業總建面：規劃約700萬㎡，一期約15.5萬㎡建筑形式：一期25棟24-34層高層。容積率：2.85戶型：86-96m2兩居、109-136m2三居160-172m2四居配套設施：規劃有110萬平米大型商業、幼兒園小學、體育館。綠地濱河國際城日期成交面積成交套數成交均價成交金額2012年3月21,9032015,847128,073,1602012年4月27,3622476,036165,146,0102012年5月18,2061746,174112,399,8202012年6月12,0531146,15374,156,3902012年7月16,7801566,105102,434,0302012年9月18,5081666,090112,714,240匯總114,8121,0586,053694,923,6502021年銷售情況統計2021年新入市的剛需大盤，對外宣傳約700萬平方米的大盤規劃，首期3月開盤以低于區域均價的5900元/平方米入市，獲得市場認可。截目到2021年9月30日，綠地僅以1352元/平方米的樓板價，于2021年9月取得現有15.4萬平米的土地。數據來源：CRIC數據庫綠地國際花都工程自2021年1月開正式開盤銷售，截止到2021年9月份已經去化約37萬㎡，累計成交均價為5977元/平方米，2021年1-9月成交均價僅為5702元/平方米。在售住宅產品地塊于2021年取得，規劃建面約89.6萬平方米，樓板價為1320元/平方米同期取得商業地塊，共計規劃建面約17.2萬平方米，樓板價為1140元/平方米。2021年5月與9月，再次購置了后期住宅與商業土塊，住宅規劃建面約43.3萬平方米，樓板價為1265元/平方米，商業規劃建面約37.6萬平米，樓板價為862.5元/平方米。綠地國際花都數據來源：CRIC數據庫中海國際社區地理位置：北靠南二環路沿市區沿陽光新路直達；開發商：中海地產集團總建面：規劃約310萬㎡，13個片區建筑形式：多層、高層、聯排別墅。容積率：1.68戶型：88-196平米的兩居、三居、四居295-355平米聯排、670平米雙拼配套設施：3所幼兒園、3所小學、1所中學2所商業中心中海國際社區—普通住宅工程以全面的教育、商業、生活配套，以及良好的區位環境獲得市場認可。工程自2021年5月開正式開盤銷售，截止到2021年9月份已經去化普通住宅約51.7萬㎡，累計成交均價為7470元/平方米。2021年1-9月，工程普通住宅產品實現35萬平米的銷量，2021年1-9月成交均價為7184元/平方米。在售住宅產品地塊于2021年取得，規劃建面約196萬平方米，樓板價為1558元/平方米同期取得商業地塊，共計規劃建面約27萬平方米，樓板價為1045元/平方米。數據來源：CRIC數據庫別墅產品自2021年新政后，整體市場相對低迷，截止到2021年9月30日，別墅產品累計銷售116套，銷售面積5.26平方米，成交均價為13984元/平方米。自2021年起，未有大型商業入市，成交均為零散的商業，截止到2021年9月30日，商業產品累計銷售32套，銷售面積2732平方米成交均價為21381元/平方米。中海國際社區—別墅與商業數據來源：CRIC數據庫魯能領秀城地理位置：二環南路以北，西鄰103省道；開發商：山東魯能亙富開發總建面：規劃約420萬㎡，建筑形式：小高層、高層、別墅。容積率：0.97〔〕戶型：86-182平米的兩居、三居、四居187-500平米的疊加與雙拼配套設施：整盤規劃四所幼兒園、一所小學、一所初中、一所九年一貫制學校和一所高中、配套商街及大型購物中心數據來源：CRIC數據庫魯能領秀城—普通住宅銷售周期成交面積成交套數成交均價銷售金額2007年158,3421,2004,577724,707,6002008年168,4151,4625,122862,612,3402009年246,0772,3315,6981,402,168,7702010年104,2428968,077841,965,1002011年132,3921,0878,0591,066,947,1772012年（1-9）128,8021,0278,0071,031,340,320合計938,2718,0036,3205,929,741,307魯能領秀城銷售情況統計〔2007-2021年9月〕外鄉企業歷經六年，打造的規模大盤，已呈現百萬平米，同時局部配套設施已投入運營。截止到2021年9月份已經去化普通住宅約93.8萬平方米，銷售速度相對較慢；累計成交均價6320元/平方米，前4年均價累計漲幅75%，2021年至今成交均價未能實現增長。工程以非常規渠道獲得土地，從獲批的規劃體量來看，后續供量仍然較大。數據來源：CRIC數據庫恒大城本案開發商：恒大地產占地面積:52萬平方米

建筑面積:170萬平方米開發商：明湖地產占地面積:12萬平方米

建筑面積:30萬平方米開發商：北大資源占地面積:8萬平米

建筑面積:26萬平米在售工程尚品燕園開發商：力高地產占地面積:5.4萬平方米

建筑面積:21.5萬平方米力高國際明湖·白鷺郡祥泰·新河灣開發商：祥泰地產占地面積:13.5萬平方米

建筑面積:50萬平方米濟南東部區域競品工程東部片區內，恒大城是具備規模競爭力的競品，同時尚品燕園、力高國際、明湖·白鷺郡、祥泰·新河灣、東都國際等新工程將分別于9-12月相繼入市，片區競爭壓力將在未來一年增大。東部區域剛需競品銷售情況比照表項目名稱銷售周期成交面積（平方米）成交套數成交均價（元/平方米）成交金額(萬元)樓板價（元/平方米）恒大城2011年222,77119006,892153,5411,0812012年1-9月85,8446996,35454,544尚品燕園2012年9月20,6982287,25415,0142,000力高國際2012年9月13,2501247,1699,4991,269明湖白鷺郡2012年7-9月69,0237146,99648,2911,233濟南東部區域競品工程數據來源：CRIC數據庫恒大城2021年整體量價出現大幅下降，現階段售價預計低于本錢。尚品燕園與力高國際作為全新樓盤，開盤低價的策略，受到客戶的追捧。東部剛需競品，2021年整體售價均普遍較低，售價普遍接近本錢。濟南商品住宅市場分析銷售情況小結：2021年濟南住宅用地成交情況統計濟南商品住宅用地成交走勢（2012年1-9月）截止到2021年9月30日，濟南市商品住宅用地成交約338萬平米，規劃總建筑面積達969萬平米，但其中1、2、5月均無住宅地塊成交。截止到2021年9月底，歷下區土地成交量依然居首，熱點區域主要集中在旅游路、奧體板塊；除槐蔭區外，城郊區經濟及產業開展驅動力較弱，土地成交量低，其中歷城區全年僅成交2宗地塊住宅地塊。2021年濟南各城區住宅用地市場分析2021年濟南各城區住宅用地市場分析2012年濟南市六區土地價格（1-9月）單位：元/平方米而在土地價格方面，受西站版塊的經濟帶動，槐蔭區土地成交單價走高，居六區之首，而歷下區的成交土地的樓面價仍然居于首位。濟南商品住宅市場分析——住宅市場預測2021年1-9月，濟南共計成交土地中商品住宅規劃建筑面積約為969萬平方米，保守估算2021年全年成交土地規劃建筑為1300萬平米?！?0-1月2成交量按前期月均值*3估算〕1300萬平米/2021年3-9月平均銷售面積〔55萬〕=23.6個月2021年新增商品住宅潛在供量：單位：平方米數據來源：CRIC數據庫排名2009年2010年2011年2012年1-10月份項目名稱成交面積（萬平米）項目名稱成交面積（萬平米）項目名稱成交面積（萬平米）項目名稱成交面積（萬平米）1海爾綠城20.7綠地盧浮公館23綠地國際花都28.76中海國際社區35.23(47)2魯能領秀城20.4恒大綠洲23恒大城21.43綠地國際花都16.47(21.5)3名士豪庭16.6魯能領秀城18恒大名都16.65萬象新天14.454中海紫御東郡16.3中海奧龍觀邸17中海國際社區13.73魯能領秀城13.14(20)5銀豐花園13.4恒大名都16.3魯能領秀城13.20綠地濱河國際城11.48(17.5)濟南商品住宅市場分析2021-2021年濟南普通住宅銷售排行TOP５數據來源：CRIC數據庫，世聯地產提供萬象新天的去化預測銷售周期銷售套數銷售面積（平方米）銷售單價銷售金額（萬元）2011年度以前94394,2335,99656,5042011年度1,139117,5836,63978,0732012年度1-9月1,432144,5006,00086,703合計3,514356,3166,210221,280萬象新天累計銷售情況統計如截止至2021年底，萬象新天大一期累計實現銷售40萬平米，余量按60萬米計算，如按年均去化20萬平米的速度，還需要3年的銷售周期。研究思考超規模大盤研究簡述05中心城區土地資源的匱乏，郊區的大盤開發已成為了地產大盤的開發主流郊區〔新城〕大盤開發模式解構開發模式分類典型項目案例單純住宅模式碧桂園鳳凰城、世紀城、恒大城主題驅動模式奧林匹克花園（體育）、桃源居（教育）、綠地21城尊老社區（養老）、成都世紀城（會展）旅游地產模式華僑城、海南清水灣、天津星耀五洲總部基地（商務花園）模式北京總部基地產業整合模式綠地盤龍谷文化城傳統工業地產模式北京星網工業園（亦莊開發區）結合上述郊區大盤開發模式的分析以及集團現有開發工程的實際情況，那么針對性的在單純住宅類、主題驅動類、旅游地產這三大模式中，分別選取了具備快銷與高價值營造兩方面特質，且規模在百萬平米以上大盤及企業，進行典型性案例的研究。案例選取說明恒大地產集團：集房地產規劃設計、開發建設、物業管理于一體的現代化大型房地產綜合企業。公司于2021年11月5日在香港聯交所主板上市，是中國標準化運營的精品地產領導者，連續六年榮登中國房地產企業10強。集團擁有中國一級資質的房地產開發公司、中國甲級資質的建筑設計規劃研究院、中國一級資質的建筑施工公司、中國一級資質的建筑監理公司、中國一級資質的物業管理公司。恒大集團特點：多元一體-整合一條龍恒大房地產開發公司【中國一級資質】

恒大建筑工程公司【中國一級資質】恒大建筑設計院【中國甲級資質】恒大物業管理公司【中國一級資質】恒大地產—標準化標兵滾動開發，高效運作，明確“規模+品牌〞的開展戰略59拿地標準化建立產品線體系材料使用標準化工程管理標準化品牌戰略合作伙伴營銷標準化——建立6大標準化體系，實現標準化運營模式恒大地產—標準化標兵鉑金級商業會所、世界級風情商業街聯袂鑄就了巔峰人士的專屬榮耀幅員。鉑金級商業會所、世界級風情商業街使急躁的人們忘記工作、生活中的煩惱，充分享受購物、休閑、娛樂的樂趣，吸引高端人士融入到快樂工作、擁抱自然的氣氛中，提升了地塊的人氣。恒大地產—標準化標兵運動中心醫療中心商業中心教育中心醫療中心：世界級醫療設備；提供私人健康效勞；一對一的全程跟蹤記錄教育中心：國際一流資質的教育機構；配備多功能運動設施；高貴精神的修養與傳承恒大地產—標準化標兵超五星級酒店國際會議中心鉑金級超五星酒店，內部打造了：豪奢私人會客室豪華私人餐廳總統級閱景套房國際級會議中心，內部下設了：沙發會議室各種會議報告廳國際級多媒體會議系統恒大地產—標準化標兵恒大地產配套標準體系航母級配套標配：五星會所+商業街+教育配套增配：五星酒店+會議中心+商業中心+醫療中心世紀金源集團—“造城〞先驅項目名稱占地面積（萬m2）總建筑面積（萬m2）容積率綠化率年均開發（萬㎡）開發現狀北京世紀城1463701.735%144售罄昆明世紀城2454801.530.2%250售罄貴陽世紀城3366002.130%211售罄合肥濱湖世紀城1004003.0740%188售罄長沙湘江世紀城1674543.560%181尾盤重慶世紀城4368872.6635%在建在售南京長江世紀城5991300——在建未開工世紀金源已開發工程規模均在400萬㎡以上，并堅持大批量集中開發集中銷售，每工程年均開發面積超過180萬㎡，旺銷期月均銷售1000套以上世紀金源集團—“造城〞先驅超級工程配套業態規劃項目配套公建業態構成北京世紀城68萬平米購物中心、

6.7萬平米GOLF練習場、2.7萬平米休閑公園5000平米社區服務中心，九年制學校、幼兒園昆明世紀城35萬平米購物中心、25萬平米為巨型公園；7.5萬平米的六星級酒店8萬平米的商業街、5.5萬平米學校、3.6萬平米醫院貴陽世紀城25萬平米購物中心、700畝原生林地、3座山體公園、7萬余平米商務寫字樓、7.3萬平米五星級大飯店長沙世紀城20萬平米購物中心、35萬平米花園、6.7萬平米的學校、6.6萬平方米商鋪、1.5萬平米音樂廳、2.5萬平米圖書館、2萬平米博物館、7.6萬平米大飯店合肥世紀城40萬平米購物中心、約8萬平米商業街、小學2座、中學1座、幼兒園2座數據來源：CRIC系統，

搜房網世紀金源集團—“造城〞先驅隨配套完善價格提升速度慢于市場；單工程在當地獲得高市場占有率項目首批均價城市均價均價比值09年項目均價09年市場占有率貴陽世紀城3165元/㎡4550元/㎡0.664146元/㎡39%合肥世紀城3637元/㎡4100元/㎡0.895980元/㎡23%長沙世紀城3942元/㎡4073元/㎡0.975381元/㎡10%數據來源：CRIC系統，

搜房網

北京世紀城：總建面372萬平米，4年陸續開工，5年全部完工，5年全部售罄昆明世紀城：

總建面480萬平米，2年密集開工，4年全部完工，3年全部售罄貴陽世紀城：總建面600萬平米，3年密集開工，5年全部完工，5年全部售罄合肥世紀城：總建面480萬平米，2年密集開工，3年全部完工，4年全部售罄長沙世紀城：總建面400萬平米，2年密集開工，3年全部完工，4年全部售罄

動輒開發數千畝的土地，建造功能齊全的大型居住和商務綜合社區，世紀金源大盤模式的精髓是以快速周轉為依托的城市運營，大規模滾動開發，所有的工程都在極短時間內完成，再以低于周邊樓盤的價格迅速銷售，用高速周轉加快盈利周期。先通過住宅把區域培養成熟，同時實現回流現金，通過學校、醫院、廣場等公建積累人氣，再通過建造購物中心、大飯店、寫字樓等商業，使之具備城市中心的功能，最終坐收土地升值收益。這種“以住養商，以城換地〞的模式在二三線中心城市可以不斷復制。世紀金源大盤戰略思想總結世紀金源集團—“造城〞先驅工程位置：陵水縣的度假區，距三亞市不到40公里，東距?？谑屑s200公里發展商：雅居樂集團物業管理：第一太平戴維斯、雅居樂物〔業〕管理公司建筑設計:EDSA環境景觀規劃設計公司，美國著名酒店設計公司WATG、美國RTKL國際建筑事務所總占面積：15000畝總建面積：960萬平方米開發周期：10年工程規模：酒店式公寓、海景別墅、海景公寓、多層住宅、酒店、商鋪、公寓、別墅雅居樂清水灣-旅游地產典范雅居樂清水灣-旅游地產典范雅居樂清水灣-旅游地產典范雅居樂清水灣小結與市場匹配的高起點定位遠遠高于行業標準的產品定位，正是雅居樂清水灣工程造就品牌高度的又一利器。工程定位為人生第二國度及全球度假區中國樣板，如此自信的產品定位無疑彰顯了產品高端品牌的形象，全面提升工程的綜合市場競爭能力。同時，雅居樂清水灣將目標客戶群體，鎖定為國際化生活的時尚富豪階層，并以此為標準，建立了一套相對完善的產品和效勞體系。建筑設計、配套設施、軟性效勞等諸多方面全部向國際頂級標準看齊，為消費者呈現出一種國際化的自然與人文和諧融合的生活方式。我們可以這樣認為，雅居樂在清水灣所做的不僅僅是房地產開發，而是為國內外頂級富足人群打造了一座互通有無的橋梁，一座通往國際頂級生活方式的高速公路。雅居樂清水灣小結多產業組合造就多盈利點，形成區域聯動和產業互動的模式雅居樂清水灣小結工程所在區位：位處于天目山余杭大陸山，有25座峰巒，隔絕了城市的噪聲和污染，鬧中取靜，形成了極佳的山居生活條件，其距離武林廣場約18公里，緊鄰新104國道，東西大道，隨著古墩路延伸段開工建設和軌道交通規劃的推進，良渚文化村將可融入杭州半小時生活圈。良渚文化地是良渚組團的核心區域，地處良渚大陸鄉山地與東茹溪支流之間，基地內地貌、植被豐富，生態環境良好，自古便是優良棲息地。萬科浪渚—品牌文化龍頭10000畝占地規模，5000畝原生態山林，5000畝建設用地；總建筑面積340萬平米左右，住宅230萬平米，公建50萬平米，旅游配套70萬平米;1萬戶常住家庭，可容納3－4萬人的人口規模，8000個工作崗位；25座山、3片湖泊、1條河流、五大主題公園、良渚國家遺址公園、博物院、大雄寺；以步行5－10分鐘的尺度建立配套效勞體系，以每小時5公里步行速度建立的小鎮規模；集旅游、居住、創業三重功能為一體的城市綜合有機體萬科浪渚—品牌文化龍頭在良渚文化村，博大淵博的博物館、充滿創意和人文氣息的商業街區、條件優越的社區醫院以及完善的教育系統、游山步道、各類公園等等，共同構成了文化村的城鎮級配套。文化設施休閑設施商業設施醫療設施教育設施良渚博物館良渚教堂美麗洲公園陽光天際游山步道白鷺灣公園浙醫一院良渚保健中心白鷺灣君瀾度假酒店玉鳥幼兒園勸學里(9年制實驗學校)茶語公園竹徑茶語游山步道悠園交通設施玉鳥流蘇(創意商業街區)城鎮級配套設施-六大體系萬科浪渚—品牌文化龍頭良渚文化村“村民卡〞系統由杭州萬科物業效勞運營，是面向所有良渚文化村業主的“一卡通式〞效勞系統，業主可通過使用“村民卡〞享用業主班車〔開卡即享有〕、小區門禁〔可在各自小區的物業效勞中心自選開通〕、小鎮自行車〔自愿預存押金和消費款后可使用〕、商家消費〔自愿預存消費款后可使用〕等各類免費或有償社區配套效勞內容及業主專屬權益。萬科浪渚—品牌文化龍頭效勞工程：有人代駕租車：本效勞將向不具備自駕能力或者不愿自駕的客戶提供交通工具租賃、同時提供專業人員代駕效勞。本項效勞辦理迅速，效勞簡便、到位，適合各個年齡層及各種交通工程效勞。無人自助租車：本效勞針對僅具有專業駕駛能力，同時已申請成為向國租車會員的客戶提供自助租用車輛效勞。客戶私車代駕：本效勞將為飲酒、或不具備駕駛資格的客戶提供其私家車的專業代駕效勞。效勞時間

無人自助租車效勞網點：取車時間6:00-20:00；還車時間6：00-22:00有人代駕租車效勞時間：6:00-22:00，緊急及預約用車除外24小時效勞熱線：400-080-6776文化村專用：萬科浪渚文化村小鎮效勞-自行車自2021年2月26日，良渚文化村小鎮自行車系統正式開通。小鎮自行車系統由杭州萬科物業效勞經營管理，良渚文化村業主均可通過村民卡自助完成小鎮自行車的租、還車及刷卡計費。在辦理村民卡之后開通小鎮自行車消費功能，并向卡內預存押金350元和一定的可消費金額，其后即可至各小鎮自行車站租賃自行車使用。萬科浪渚文化村小鎮效勞-村急送主營范圍：良渚文化村范圍內有償享受良渚食街送餐、村內物品快送及商品代購等收費標準：每單重量不大于10公斤，3元/單營業時間：7：30——21：30效勞熱線：0571—88763008村急送電動車的設計靈感來源于歐洲的一款休閑用車；車后的保溫箱由萬科獨家設計，專門前往深圳制作；車身經過屢次探討，最后定為散發熱情和貼心的橙色；維修方每周都會對電動車進行定期檢查萬科浪渚文化村公約宣言：

我們將以平等、秩序、仁愛、親睦、敬畏自然之心，塑造一個當代中國理想小鎮的行為樣本，踐行人與自然、人與家園、人與人無限尊重的可能。小鎮文化：浪渚村民公約文明行車活動之按喇叭數據統計8月24日黃昏，村民公約辦公室工作人員協志愿者在食街丁字口處分別進行文明行車按喇叭數據統計活動，從18點開始對車流量及過往車輛按喇叭頻率進行統計，此次參加活動的人數共計6人，持續1個小時的文明行車按喇叭統計活動。真誠的心，志愿者在行動七月炎熱的天氣依舊阻擋不了志愿者們的熱情，志愿者們在登山途中手持垃圾袋，帶著手套，認真清理著步道上的垃圾。這支隊伍有老有少，有大人也有孩子，六十八歲的潘阿姨笑著說，在文化村居住了兩年，對這條古道再熟悉不過了，去年以來，隨著村里志愿者的頻繁清理，古道的清潔日益改善，自己能為文化村奉獻自己的力量再樂意不過了！小鎮文化：志愿者“旅游/特色配套+地產”的開發模式復合地產的開發模式旅游為地產增值，形成核心競爭力，地產為旅游提供現金流明確的市場定位、差異化的主題定位有精準的市場定位，旅游的地產的細分市場選擇互相對位有生命力的大盤，要有鮮明的精神內核來統領，有獨特生活方式來引導和區隔有核心旅游項目、特色配套作有利支撐有核心度假產品，充分吸引、留住游客、集聚人氣、提升價值。功能組合復合化集居住、旅游、商務于一體?！白　迸c“非住”功能的聯動，并相互起到價值拉動作用開發體量大，關注后期客群的演變，住宅產品線適應多樣化、復合化。有前瞻性的開發運營郊區資源型大盤，利用先旅游、后地產的開發思路，提升地段價值，服務后期房產品配套線與產品線的交替開發，實現資金安全和整體效益最大啟動器開發舉足輕重，直接決定項目城功與否，起到提升項目品質及示范效應萬科良渚文化村研究小結工程情況：工程位置：桃源居位于離深圳主城區70分鐘車程的關外寶安區。占地面積：2000畝；建筑面積：180萬m2；其中居住區130萬m2；商貿區24.5萬m2；教育區13萬m2；旅游區10萬m2；容積率：2；總戶數：近1.3萬戶，約6萬人深圳桃源居—主題效勞型樣板“以商業為龍頭、以教育為中心、以環境為依托、以文化為內涵〞