房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題分析—以萬科地產(chǎn)公司為例摘要近年來，隨著我們國(guó)家和地方政策的一系列出臺(tái),房地產(chǎn)公司之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈。房地產(chǎn)價(jià)格與人們的生活和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，企業(yè)要想獲得競(jìng)爭(zhēng)地位，必須在合理的范圍內(nèi)尋求最佳的成本水平，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，獲得更大的市場(chǎng)份額。鑒于此，良好的成本核算辦法尤其重要。本文通過采用理論分析法、文獻(xiàn)法、個(gè)案研究法等方面的分析，突出了成本核算中存在的問題，提出了改進(jìn)措施和對(duì)策。文章對(duì)萬科房地產(chǎn)公司的相關(guān)理論和方法進(jìn)行了分析和研究，對(duì)該公司進(jìn)一步增加房地產(chǎn)的盈利率,提高其投資盈利能力,具有一定的前瞻性和現(xiàn)實(shí)意義。同時(shí)，它將切實(shí)有效促進(jìn)房地產(chǎn)投資公司健康穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展，為維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)揮重要作用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；成本分析目錄一、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)理論概述 1（一）房地產(chǎn)企業(yè)概述 11.房地產(chǎn)企業(yè)概念 12.房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性 1（1）特殊性產(chǎn)生的原因 1（2）特殊性的具體體現(xiàn) 1（二）成本核算的概述 31.成本核算的定義 32.成本核算的方法 33.成本核算的步驟 4（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述 41.房地產(chǎn)公司成本的概念 42.房地產(chǎn)公司成本構(gòu)成 5二、成本核算案例分析——以萬科地產(chǎn)為例 6（一）萬科地產(chǎn)企業(yè)概括 6（二）萬科地產(chǎn)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu) 7（三）萬科地產(chǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析 7（四）萬科地產(chǎn)已采取的成本控制措施 81.銷售 82.成本 83.財(cái)務(wù) 84.資金 95.信息與溝通 9三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題 9（一）成本費(fèi)用分配方法不合理 9（二）核算周期不明竣工決算滯后 10（三）間接費(fèi)用和期間費(fèi)用劃分不明確 10（四）信息化建設(shè)程度低 11四、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的建議 11（一）合理選擇成本的分配方法 11（二）明確周期及時(shí)決算 12（三）劃清間接費(fèi)用與期間費(fèi)用的界限 13（四）搭建成本管理信息化交流平臺(tái) 13結(jié)語 13參考文獻(xiàn) 15國(guó)家“十三五”計(jì)劃明確指出在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)中高速增長(zhǎng),在提升社會(huì)發(fā)展均衡性、包容力、可持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)上,加快提升戶籍人口和城鎮(zhèn)化比例。“十三五”期間,我國(guó)的戶籍制度體系改革工作進(jìn)展順利、成效顯著。農(nóng)村人口進(jìn)城,要有住房,這就需要房地產(chǎn)行業(yè)來發(fā)展來供給。房地產(chǎn)商品行業(yè)作為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的基礎(chǔ)性主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),依然被認(rèn)為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的一大支柱。在這一背景下,房地產(chǎn)公司成本核算規(guī)范化的實(shí)施就顯得尤其重要。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算仍處于進(jìn)一步完善中,房地產(chǎn)企業(yè)成本的合理確定，是房地產(chǎn)企業(yè)高效發(fā)展的關(guān)鍵。一、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)理論概述（一）房地產(chǎn)企業(yè)概述1.房地產(chǎn)企業(yè)概念通常把以盈利為目標(biāo)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、管理和服務(wù)，實(shí)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立會(huì)計(jì)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織稱為房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)是指土地、地上建筑物、以及固定在土地和建筑物上不可分割部分及其附帶權(quán)益。通常以三種形式存在，即:土地、地上建筑物、以及二者的結(jié)合體。2.房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性（1）特殊性產(chǎn)生的原因房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)不同于傳統(tǒng)的制造業(yè)和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。經(jīng)營(yíng)范圍廣，業(yè)務(wù)全面。它涉及第二、三產(chǎn)業(yè)，占用資金巨大。屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)品開發(fā)有其自身的特點(diǎn)，與其他領(lǐng)域有著明顯的區(qū)別。（2）特殊性的具體體現(xiàn)顯然，房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用大、會(huì)計(jì)核算方法復(fù)雜等原因使房地產(chǎn)企業(yè)不同于傳統(tǒng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。這就導(dǎo)致了它在許多方面的獨(dú)特性。這種特殊性表現(xiàn)在四個(gè)具體方面：成本核算、收益核算、稅收處理和利息核算。成本核算的特殊性是指成本核算的難度大和成本核算的復(fù)雜性。成本核算的復(fù)雜性是指成本核算項(xiàng)目確認(rèn)和分類的復(fù)雜性、會(huì)計(jì)科目的設(shè)置也具有一定的差異性；二是核算過程的多樣性和不簡(jiǎn)單性，給實(shí)際操作帶來很大的困難，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)大，也增加了成本核算的工作量。在收益核算上，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，最主要的收入來源就是是房屋銷售收入。但由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用大，房屋銷售收入的確認(rèn)也有其特殊性。這種特殊性產(chǎn)生的主要原因就是，在企業(yè)獲得了房屋預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)企業(yè)通常都可以提前出售自己的房屋，即先收錢后交房，項(xiàng)目合格后再交房給業(yè)主。這就導(dǎo)致了收房與交房時(shí)間的不一致，使得收益核算不同于收款交割同步的企業(yè)。稅收處理的特殊性，體現(xiàn)在企業(yè)所得稅的計(jì)稅收入和計(jì)稅成本方面，房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)相比，也具有差異性：第一，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，由于需要大量資金，大多會(huì)向金融機(jī)構(gòu)貸款。在這種情況下，企業(yè)的銷售收入應(yīng)該通過銷售合同或約定的金額來確定。二是房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際生產(chǎn)開發(fā)過程中，會(huì)將未完工的項(xiàng)目對(duì)外銷售。第三，房地產(chǎn)企業(yè)可以預(yù)支部分成本，這也會(huì)影響稅收成本的核算。利息核算的特殊性，在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)在利息核算方面也存在著一些不確定性。有些利息費(fèi)用可以分為財(cái)務(wù)費(fèi)用和成本費(fèi)用，這就產(chǎn)生了利息核算的特殊性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這種成本核算管理模式具有其特殊性,所以需要對(duì)其進(jìn)行研究和分析。作為房地產(chǎn)企業(yè)最顯著的特殊性之一，成本核算特殊性的研究具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義和理論意義。房地產(chǎn)成本核算的特殊性要求房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身實(shí)際情況對(duì)其進(jìn)行成本核算，以大大提高其成本核算的正確性、準(zhǔn)確度。（二）成本核算的概述1.成本核算的定義成本核算就是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的各種支出就行歸集分配與結(jié)轉(zhuǎn)，進(jìn)而計(jì)算出總成本及單位成本。貨幣計(jì)算是成本核算的主要形式。作為企業(yè)成本管理的重要組成部分，成本核算直接影響著企業(yè)進(jìn)行成本預(yù)測(cè)和決策的水平。通過成本核算，可以計(jì)算出商品的總成本和單位成本，為企業(yè)管理人員提供準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)，幫助其更好的做出經(jīng)營(yíng)決策。同時(shí)，成本核算也可以反映企業(yè)成本預(yù)算的執(zhí)行情況，評(píng)價(jià)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平。2.成本核算的方法受企業(yè)自身?xiàng)l件的限制，采用單一的成本核算方法進(jìn)行成本核算，已經(jīng)無法滿足企業(yè)的需要。因此，企業(yè)需要綜合選擇成本核算的方法，成本核算的方法有很多，主要有以下幾種：（1）建筑面積法：通過“成本費(fèi)用匯總表”將成本費(fèi)用進(jìn)行整體登記，在項(xiàng)目完工以后，計(jì)算出總成本，然后將成本按可銷售建筑面積平均分?jǐn)?，不包括不可銷售以及出租的建筑面積。（2）作業(yè)成本法：把每項(xiàng)作業(yè)當(dāng)做一個(gè)基本的成本單位，在此基礎(chǔ)上計(jì)算其成本。根據(jù)每一作業(yè)對(duì)資源的消耗情況將總的資源消耗成本分配給每一個(gè)作業(yè)，然后按照產(chǎn)品和服務(wù)所耗用的作業(yè)量，最終將成本分配到產(chǎn)品與服務(wù)。作業(yè)成本法把直接成本和間接成本作為產(chǎn)品消耗的成本同等地對(duì)待，拓寬了成本核算的范圍，使計(jì)算出來的產(chǎn)品成本更加準(zhǔn)確真實(shí)。（3）收入百分比法：通過使用銷售模塊進(jìn)行成本核算，首先依照產(chǎn)品的銷售面積和價(jià)格，計(jì)算出預(yù)期銷售總收入。再根據(jù)銷售收入的實(shí)現(xiàn)水平對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算確認(rèn)一下。即：銷售面積成本=（銷售預(yù)計(jì)總收入/預(yù)計(jì)總收入）×總成本（4）計(jì)劃成本法：按照估計(jì)的總體成本和總面積之比來核定銷售面積成本，并在項(xiàng)目完工后對(duì)成本差異進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。3.成本核算的步驟第一步:依據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則以及項(xiàng)目的具體情況，判斷該項(xiàng)目是否為成本核算的對(duì)象。第二步:根據(jù)成本核算的相關(guān)要求，設(shè)置核算科目和賬簿，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行歸集。第三步:確定成本分配的方法及標(biāo)準(zhǔn)。第四步:將歸集后的成本費(fèi)用，根據(jù)確定的成本分配方法、標(biāo)準(zhǔn)在各核算對(duì)象之間分配。第五步:編制總成本費(fèi)用表，統(tǒng)計(jì)各核算對(duì)象的全部成本。第六步:正確劃分結(jié)轉(zhuǎn)完工成本與未完工成本。第七步:正確計(jì)算劃分可銷售以及不可銷售面積，根據(jù)相關(guān)依據(jù)分別計(jì)算各自需要承擔(dān)的成本,計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)完工商品的銷售成本。第八步:編制整體成本報(bào)表,根據(jù)企業(yè)的成本核算要求，總體反映企業(yè)各成本核算對(duì)象的實(shí)際成本。（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述1.房地產(chǎn)企業(yè)成本的定義成本主要指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的各項(xiàng)勞務(wù)及費(fèi)用的總和。房地產(chǎn)主要是泛指在土地、建筑物和住宅等資源合一的狀態(tài)下形成的各種物質(zhì)實(shí)體以及其他權(quán)益。房地產(chǎn)成本主要是指從項(xiàng)目的立項(xiàng)到整個(gè)項(xiàng)目的完成而需要支出的所有費(fèi)用總和,包括經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程中可能會(huì)產(chǎn)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。2.房地產(chǎn)公司成本構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)的成本指的是在取得相應(yīng)使用權(quán)的土地上進(jìn)行房屋及其基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)的成本,主要由以下幾方面構(gòu)成：（1）土地取得費(fèi)用，主要包括支付的土地價(jià)款及其相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。（2）前期費(fèi)用,指在取得土地使用權(quán)權(quán)之后、項(xiàng)目啟動(dòng)前的費(fèi)用。（3）建設(shè)安裝費(fèi),包括土地建設(shè)工程費(fèi)、安裝維修工程費(fèi)、室內(nèi)裝潢裝飾工程費(fèi)及其他費(fèi)用。（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生在小區(qū)內(nèi)、預(yù)算項(xiàng)目之外的費(fèi)用。（5）住宅公共配套設(shè)施費(fèi),是指在項(xiàng)目開發(fā)的過程中,不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。如幼兒園、文化活動(dòng)中心等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用。二、成本核算案例分析——以萬科地產(chǎn)為例（一）萬科地產(chǎn)企業(yè)概括1984年成立的萬科企業(yè)股份有限公司，發(fā)展至今已成為國(guó)內(nèi)最具規(guī)模和領(lǐng)先水平的大型城市配套服務(wù)商。1991年,它成為了證券交易所首家上市的公司。2017年深圳地鐵集團(tuán)成為萬科大股東，與萬科集團(tuán)一起,共同提高對(duì)城市配套服務(wù)的能力,助推整個(gè)城市和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2019年底，在世界500強(qiáng)企業(yè)排行榜中位列254位。房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)務(wù)是萬科集團(tuán)的重要主營(yíng)業(yè)務(wù)，產(chǎn)品服務(wù)種類眾多，主要以高檔住宅小區(qū)、家庭住宅供應(yīng)房和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)為主。業(yè)務(wù)內(nèi)容主要包括房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)務(wù)范圍遍布中國(guó)的70余個(gè)大中小型城市。自1984年成立至今，萬科以第二名的位置，與恒大地產(chǎn)和碧桂園共同成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍者，業(yè)務(wù)覆蓋我國(guó)各城市經(jīng)濟(jì)圈共計(jì)66個(gè)大中城市。萬科通過早期的多元化和跨越地域的經(jīng)營(yíng)策略實(shí)現(xiàn)了飛速的業(yè)務(wù)擴(kuò)張和盈利增長(zhǎng),經(jīng)過了一系列挫折和困難,萬科各項(xiàng)指標(biāo)業(yè)內(nèi)均居領(lǐng)先地位,是中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)健康快速發(fā)展的一個(gè)良好榜樣。自1991年入市以來至2018年，企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)迅速，由4.23億增長(zhǎng)到2976.79億元總體增長(zhǎng)704倍。2018年公司共實(shí)現(xiàn)合約銷售超過6000億元。在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，萬科已在我國(guó)近20個(gè)城市行業(yè)排名第一?？偟膩碚f，在35年的艱苦運(yùn)營(yíng)和積極建設(shè)中，萬科的凈利潤(rùn)達(dá)到了1300倍的增長(zhǎng)，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)建設(shè)服務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者。相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域內(nèi)的其他企業(yè)，萬科有著他們難以企及的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)。（二）萬科地產(chǎn)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)萬科集團(tuán)旗下的機(jī)構(gòu)主要包括有董事會(huì)辦公室、創(chuàng)新研發(fā)部、項(xiàng)目采購(gòu)部、產(chǎn)品品類部、項(xiàng)目管理部、企劃部、財(cái)務(wù)管理部、資金監(jiān)督與管理中心、集團(tuán)辦事處、人力資源部、物業(yè)管理部、審計(jì)與法務(wù)部共計(jì)12個(gè)主要管理部門。（三）萬科地產(chǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析單位：萬科企業(yè)股份有限公司單位：元幣種：人民幣項(xiàng)目2020年1-6月2019年1-6月增長(zhǎng)額營(yíng)業(yè)成本99,797,287,406.0988,823,086,295.5510,974,201,110.54稅金及附加11,224,507,604.4311,407,073,837.04-182,566,232.61銷售費(fèi)用3,184,894,608.013,186,523,909.51-1,629,301.50管理費(fèi)用4,615,732,949.945,184,385,079.18-568,652,129.24研發(fā)費(fèi)用276,948,703.74429,777,726.92-152,829,023.18財(cái)務(wù)費(fèi)用3,309,138,508.553,227,583,374.3881,555,134.17通過上表可知：營(yíng)業(yè)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用2020年較2019年有所增長(zhǎng)，稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、研發(fā)費(fèi)用、利息費(fèi)用等較2019年有所下降。（四）萬科地產(chǎn)已采取的成本控制措施1.銷售方面萬科企業(yè)深化了銷售管理控制措施，使得企業(yè)各領(lǐng)域的銷售都得到了有效控制，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銷售合規(guī)性的要求不斷提高，企業(yè)對(duì)首次開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面的評(píng)估，確保項(xiàng)目銷售管理在可控范圍之內(nèi)。根據(jù)業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，公司制定并下發(fā)了相關(guān)制度文件，并在全國(guó)范圍內(nèi)開展了各類培訓(xùn)。在控制營(yíng)銷管理費(fèi)用和產(chǎn)品成本管理控制工作方面,加強(qiáng)了專項(xiàng)年度考核和企業(yè)橫向?qū)?biāo),進(jìn)一步充分明確了營(yíng)銷管理的基本要求,確保營(yíng)銷管理費(fèi)用合理化以及營(yíng)銷產(chǎn)品的實(shí)際采購(gòu)和質(zhì)量完全符合規(guī)定。2.成本方面成本控制方面，企業(yè)為了推動(dòng)成本調(diào)整，精確實(shí)施成本管理，對(duì)成本進(jìn)行嚴(yán)格控制，建立了成本管理系統(tǒng)。該公司利用管理系統(tǒng)進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施的全過程管理與監(jiān)控。成本管理應(yīng)該充分考慮到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的充分性,以市場(chǎng)中產(chǎn)品價(jià)格的相互對(duì)應(yīng)程度、產(chǎn)品價(jià)格的充足比較評(píng)估等因素作為其衡量指標(biāo),各個(gè)公司的財(cái)務(wù)部、成本管理部通過定期進(jìn)行成本管理,確保了公司動(dòng)態(tài)成本要素的準(zhǔn)確度。3.財(cái)務(wù)方面為了提高財(cái)務(wù)管理部分的工作效率，企業(yè)各部門采用了統(tǒng)一的會(huì)計(jì)政策。集團(tuán)總部財(cái)務(wù)管理中心制定了一系列財(cái)務(wù)核算制度，指導(dǎo)企業(yè)各部門財(cái)務(wù)核算工作。在財(cái)務(wù)報(bào)告期末，企業(yè)各財(cái)務(wù)部門需要按照總部財(cái)務(wù)管理中心下達(dá)的結(jié)算文件提交財(cái)務(wù)管理報(bào)表。每個(gè)季度末,總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心的財(cái)務(wù)管理職能部門都要對(duì)各個(gè)一線公司的會(huì)計(jì)核算和服務(wù)質(zhì)量情況進(jìn)行一次考評(píng)。4.資金方面該公司融資及結(jié)算等活動(dòng)均由總部業(yè)務(wù)開發(fā)中心資本經(jīng)營(yíng)與管理功能部門負(fù)責(zé)管理。該公司自主研究開發(fā)了萬科集團(tuán)的資本運(yùn)營(yíng)管理體系，明確了企業(yè)資金管理結(jié)算要求，對(duì)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)監(jiān)控進(jìn)一步增強(qiáng)，降低了資金運(yùn)營(yíng)的成本。通過制定月度、年度資金計(jì)劃，加強(qiáng)了資金流動(dòng)性的管理。對(duì)資金的獲取和支出密切監(jiān)視,投資及籌資決策和其他相關(guān)資金安排方面都得到了及時(shí)的調(diào)整。5.信息與溝通企業(yè)制定了《萬科集團(tuán)信息管理辦法》等多項(xiàng)制度規(guī)范企業(yè)信息的傳遞與溝通。通過專題報(bào)告等信息交流系統(tǒng),方便全面、及時(shí)地掌握公司的成本管理信息。企業(yè)一直致力于研究和開發(fā)一套信息安全的管理系統(tǒng),制定了一整套的信息安全方針、策略和體系,從而有效保護(hù)公司的信息。通過不斷地使用信息技術(shù),優(yōu)化信息傳遞流程,整合成本信息,成本核算效率不斷地提高。三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題（一）成本費(fèi)用分配方法不合理作為房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)條件允許的情況下，可以同時(shí)對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。但這些項(xiàng)目在周期、土地價(jià)格等方面有著很大的差異。部分企業(yè)為了降低核算難度，減少核算工作，對(duì)成本分配比例進(jìn)行隨意調(diào)整，成本分配方法的選擇極不合理。在具體成本核算過程中，核算人員通常會(huì)選擇單一分配方法進(jìn)行成本費(fèi)用的分?jǐn)偅沟煤怂闳狈茖W(xué)性。如果某一項(xiàng)目涉及多種成本項(xiàng)目，一般需要結(jié)合具體的情況，綜合選擇成本分配的方法。在房地產(chǎn)企業(yè)成本分配方面，國(guó)家法律與制度有著明確規(guī)定，企業(yè)要按照占地面積和建筑面積以及預(yù)算造價(jià)對(duì)成本進(jìn)行合理分配。需要注意的是，不同的房地產(chǎn)企業(yè)在成本劃分上有著明顯的區(qū)別，企業(yè)需結(jié)合自身情況選擇成本分配的方法?？偟膩碚f，在成本劃分分配方面，目前還未形成完整的體系，房地產(chǎn)企業(yè)有著較大的隨意性，這就導(dǎo)致成本核算方法出現(xiàn)較大的差異。（二）核算周期不明竣工決算滯后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期相對(duì)較長(zhǎng)，對(duì)于各類房地產(chǎn)企業(yè)來說，項(xiàng)目開發(fā)的周期各不相同，少則一年多則數(shù)年。同時(shí)，對(duì)于成本核算的周期，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目周期進(jìn)行合理劃分。然而，成本核算周期的劃分在實(shí)務(wù)中，并沒有明確的劃分依據(jù)，這也為成本核算工作增加了難度。受周期不確定因素的影響，項(xiàng)目的竣工決算工作也會(huì)滯后，違背了及時(shí)性的核算要求，從而對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)及其相關(guān)稅費(fèi)的結(jié)算產(chǎn)生不利影響。由于竣工決算工作的滯后，企業(yè)的后續(xù)工作也會(huì)出現(xiàn)延誤。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本核算工作的目的，最主要的是得出項(xiàng)目開發(fā)對(duì)應(yīng)的各項(xiàng)成本。在此基礎(chǔ)上，對(duì)產(chǎn)品作出合理的定價(jià)，計(jì)算出企業(yè)的盈利水平。（三）間接費(fèi)用和期間費(fèi)用劃分不明確在一些房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)計(jì)工作并不完善，特別是在成本核算方面，商品住宅期間費(fèi)用和商品住宅的間接費(fèi)用沒有明確界定。某些費(fèi)用，如貸款利息本應(yīng)屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的范疇，卻被計(jì)入到間接費(fèi)用中。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，間接成本費(fèi)用是這樣定義的，間接支出應(yīng)包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位為了直接組織和管理各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而自行負(fù)擔(dān)的全部類型的支出，包括企業(yè)職工基本薪酬、社會(huì)福利費(fèi)、日常辦公費(fèi)用、機(jī)械材料費(fèi)、機(jī)器設(shè)備折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品耗用費(fèi)等支出。對(duì)于期間費(fèi)用，最主要的就是企業(yè)行政管理部門用于企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理而產(chǎn)生的費(fèi)用。期間費(fèi)用作為企業(yè)一項(xiàng)重要的支出，應(yīng)當(dāng)計(jì)入企業(yè)的當(dāng)期損益中。房地產(chǎn)企業(yè)由于其自身的特殊性，對(duì)管理費(fèi)用與間接費(fèi)用作出明確的界定是困難的。相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)，在日常管理活動(dòng)中，將并不是直接項(xiàng)目管理人員的工資歸集到期間費(fèi)用之中，這就容易引起成本核算的失真問題。同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)把業(yè)務(wù)招待費(fèi)納入間接費(fèi)用之中。企業(yè)最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，明確規(guī)定企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)應(yīng)當(dāng)計(jì)入管理費(fèi)用。這一規(guī)定不受招待事由以及對(duì)象等因素的影響。（四）信息化建設(shè)程度低相比于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算具有覆蓋面廣、涉及部門多,信息化管理與溝通協(xié)調(diào)事務(wù)多等特征,延用傳統(tǒng)方法對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行核算的效率也越來越低。面對(duì)實(shí)務(wù)操作過程中復(fù)雜的成本核算，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身成本核算能力，就必須建立一個(gè)信息快速流轉(zhuǎn)平臺(tái)，保證企業(yè)成本信息在各部門之間快速傳遞，使得成本核算更加合理化、科學(xué)化，推動(dòng)企業(yè)成本核算能力的提高。在房地產(chǎn)行業(yè)中還有部分企業(yè)對(duì)信息化建設(shè)的重要性認(rèn)識(shí)不足,對(duì)信息化整體建設(shè)了解不夠深入,使得公司的信息化建設(shè)滯后。同時(shí)市場(chǎng)信息化程度低,應(yīng)用軟件不健全等因素都制約著房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)。四、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的建議（一）合理選擇成本的分配方法房地產(chǎn)公司成本分配主要有以下三種形式:占地面積法、建筑面積法和預(yù)算造價(jià)法。不同類型成本要素在實(shí)際使用中都應(yīng)該采取不同的分?jǐn)傓k法。房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)成本的核算，通常情況下是采用占地面積法進(jìn)行分配的。然后,根據(jù)某一特定的成本對(duì)象所占用的面積與當(dāng)前成本核算周期內(nèi)總成本的百分比來確定其成本。例如,在同一開發(fā)建設(shè)用地上,建有別墅、高層，二者的建筑面積是不同的，如果依照建筑面積法對(duì)土地成本進(jìn)行分?jǐn)偅Y(jié)果就是別墅分?jǐn)偟耐恋爻杀具h(yuǎn)低于高層住宅的土地成本，這樣就無法為別墅類產(chǎn)品的定價(jià)提供科學(xué)的依據(jù)，同時(shí)產(chǎn)品的收入和成本也將不相匹配?；A(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、工程前期開發(fā)費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用和配套設(shè)施費(fèi)用需要根據(jù)項(xiàng)目合同及工程進(jìn)度計(jì)入項(xiàng)目建設(shè)成本，通過采用建筑面積法分配給相關(guān)的成本對(duì)象。通常情況下，建筑成本與安裝成本的歸集是十分明確的，對(duì)于其他成本費(fèi)用的分配需要做到高效、合理、可行。對(duì)于一些非自用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其成本核算可以采用目標(biāo)成本法和作業(yè)成本法等先進(jìn)的成本核算方法。作為一種以市場(chǎng)為導(dǎo)向的一種成本核算方法，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，利用目標(biāo)成本法進(jìn)行成本核算更恰當(dāng)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理過程中核算目標(biāo)成本，首先需要設(shè)定目標(biāo)成本，及時(shí)對(duì)成本變更進(jìn)行管理，切實(shí)保證成本在可控范圍內(nèi)。采用作業(yè)成本法進(jìn)行成本核算，可以綜合各種成本因素，將項(xiàng)目所消耗的所有資源合理地分配到對(duì)應(yīng)產(chǎn)品上。通過對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化，準(zhǔn)確地計(jì)算出產(chǎn)品實(shí)際成本。作業(yè)成本會(huì)計(jì)作為一種先進(jìn)的成本核算方法，為房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算增添了力量。（二）明確周期及時(shí)決算 由于不同項(xiàng)目之間各自的實(shí)際情況不同，導(dǎo)致其項(xiàng)目成本核算周期也不同。因此，再確定某一項(xiàng)目的成本核算周期時(shí)，需結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況而定。對(duì)于一些規(guī)模較小、工程建筑期較短的項(xiàng)目，可以將其項(xiàng)目周期直接確定為成本核算周期。這樣做的好處就是，既對(duì)應(yīng)了項(xiàng)目的建設(shè)周期，又可以及時(shí)的完成成本核算工作。如果項(xiàng)目工程規(guī)模大、工程建筑期長(zhǎng)，按工程的整個(gè)建筑周期確定成本核算周期就違背了及時(shí)性的核算要求。其次，企業(yè)必須及時(shí)完成項(xiàng)目決算。對(duì)于一些未完工的項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合項(xiàng)目具體情況對(duì)其潛在的成本費(fèi)用進(jìn)行估算。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要注重對(duì)成本核算相關(guān)人員的成本估算能力培養(yǎng)，提高相關(guān)人員的業(yè)務(wù)能力。通過設(shè)置預(yù)提費(fèi)用賬戶對(duì)未進(jìn)行的工程項(xiàng)目進(jìn)行成本核算，項(xiàng)目完工后，根據(jù)其實(shí)際支出對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。（三）劃清間接費(fèi)用與期間費(fèi)用的界限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在間接費(fèi)用和產(chǎn)品期間費(fèi)用之間劃清界限。對(duì)于間接費(fèi)用是這樣定義的，間接費(fèi)用是指企業(yè)為組織管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的不可計(jì)入相關(guān)產(chǎn)品成本的各項(xiàng)支出，主要包含職工工資、職工福利費(fèi)、日常辦公費(fèi)及機(jī)器設(shè)備折舊維修費(fèi)等支出。對(duì)于企業(yè)管理部門發(fā)生的日常管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用來講，這些支出通常和產(chǎn)品開發(fā)并沒有多大關(guān)系，要把這些支出確定在某一特定產(chǎn)品上相對(duì)來說是困難的，因此對(duì)于這些屬于期間費(fèi)用的支出不應(yīng)歸集于某一特定產(chǎn)品的成本中去。對(duì)于土地開發(fā)這一特定的項(xiàng)目來講，其間接費(fèi)用和直接費(fèi)用的劃分原則通常采用的是受益原則，利用受益原則將間接費(fèi)用與直接費(fèi)用在土地開發(fā)這一項(xiàng)目進(jìn)行合理分配，可以有效提高成本核算的效率和準(zhǔn)確度。對(duì)于難以區(qū)分其屬于間接成本還是直接成本的成本支出，企業(yè)一般采用先統(tǒng)一歸集然后按照比例分配的原則進(jìn)行分配。事實(shí)上，實(shí)務(wù)中最常用的辦法就是先對(duì)項(xiàng)目的整體價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估，根據(jù)評(píng)估得到的價(jià)值對(duì)間接成本進(jìn)行合理分配，進(jìn)而計(jì)算出該項(xiàng)目的間接成本。在合理分配間接成本的基礎(chǔ)上，就可以對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行恰當(dāng)?shù)男б婀芾硪约笆虑翱刂?，進(jìn)而使得成本費(fèi)用的劃分更加科學(xué)合理，推動(dòng)企業(yè)成本核算的工作效率。（四）搭建成本管理信息化交流平臺(tái)當(dāng)今社會(huì)互聯(lián)網(wǎng)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要提高其成本核算的能力及其工作效率，勢(shì)必要建立一個(gè)信息化交流平臺(tái)。構(gòu)建一個(gè)貫穿項(xiàng)目開發(fā)全過程的智能化、信息化成本管理綜合體系，從而保證成本控制的全員參與以及全部門參與。同時(shí)企業(yè)要注重信息化人才的培養(yǎng)，阻礙信息化建設(shè)的主要原因之一就是缺乏相應(yīng)的技術(shù)人才，技術(shù)斷層使得信息化建設(shè)進(jìn)程緩慢。在加速推進(jìn)信息化建設(shè)的進(jìn)程中更要加大相關(guān)技術(shù)的研發(fā)力度，不斷地吸收信息化研發(fā)及其管理人才,加大對(duì)成本管理相關(guān)人員的教育和培訓(xùn)力度,讓其更好地掌握成本管理方面的專業(yè)知識(shí)。面對(duì)眾多的成本信息，成本核算人員要對(duì)其進(jìn)行深度分析，找出與企業(yè)發(fā)展不相符合的成本浪費(fèi)，積極采取切實(shí)有效的措施對(duì)成本管理過程中存在的一些問題進(jìn)行解決。構(gòu)建成本管理綜合體系，依托成本管理信息化交流平臺(tái)可以讓成本信息在企業(yè)各個(gè)部門之間高效流轉(zhuǎn)，提高公司的成本核算能力。結(jié)語本文以萬科房地產(chǎn)公司為分析對(duì)象，介紹了萬科房地產(chǎn)公司概況，列出了萬科公司的組織架構(gòu)以及相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，對(duì)公司的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析。對(duì)房地產(chǎn)成本核算的相關(guān)學(xué)術(shù)文獻(xiàn)、理論進(jìn)行了研究，對(duì)萬科公司的會(huì)計(jì)核算進(jìn)行了系統(tǒng)分析；找出房地產(chǎn)行業(yè)共有的一些問題,在此基礎(chǔ)上提出了一些行之有效的意見和建議。為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算提供了可靠的、針對(duì)性的方法和路線，為提高房地產(chǎn)投資效益發(fā)揮一定的作用。目前，我們應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識(shí)到，在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中仍然存在一些成本核算方面的問題。因此，無論是從客觀角度看，還是從實(shí)踐角度分析，都存在需要改進(jìn)的地方。限于本人專業(yè)知識(shí)有限、資料搜集不是十分完備，本論文研究還略顯單薄，內(nèi)容不是十分完善，需要研究更多房地產(chǎn)公司的成本核算案例，搜集更多的數(shù)據(jù)和資料，發(fā)掘成本核算的規(guī)律，建立系統(tǒng)的完善的成本核算體系，為其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供理論支持和現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)作用。我相信，本研究將為房地產(chǎn)成本核算提供一定的參考和借鑒作用。參考文獻(xiàn)［1］楊簫萍.基于價(jià)值鏈的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制優(yōu)化研究——以LX房地產(chǎn)公司為例［D］.云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2020.［2］李欣欣.基于價(jià)值鏈的CJ房地產(chǎn)公司成本控制優(yōu)化研究［D］.安徽大學(xué)，2019.［3］馬曉琳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題研究——以A公司為例［D］.沈陽大學(xué)，2018.［4］詹曉惠.J房地產(chǎn)公司成本控制研究［D］.西安石油大學(xué)，2020.［5］趙蕾.房地產(chǎn)企業(yè)施工成本核算中存在的問題及對(duì)策——以RJ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2018(01)：160-161.［6］張瑞坤.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算問題研究［J］.中國(guó)市場(chǎng)，2020.13.167［7］陸明芳.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法及成本控制對(duì)策分析［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，(2019)022-0288-01［8］李淑萍.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題及對(duì)策探析［J］.價(jià)值工程，（2019）08-0084-04［9］盧婷.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算所存在的問題與對(duì)策［J］.財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019［10］夏祺.房業(yè)成本核算問題及對(duì)策探究［J］.中國(guó)市場(chǎng)，2020.03.073[11]Belke

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