第一部分：商務文獻

一、報價表

xX國際機場保潔服務費總計2575146元每年，其中第一標段

2173229元每年，第二標段401917元每年。

名稱：第一標段單位：元每平方

米或每項

序保潔項目名稱單價（元）合計（元）備注

號

1航站樓內保潔16.9元/平方米.1349292元

年

2登機橋287083元

3來賓室229667元

4三樓、通道等129188元

5玻璃幕墻（含里面2.0元/平方米，108000元

鋼構造）單面3萬平方米

6頂面鋼構造（含屋70000元

面采光帶）

投標總報價（大寫）貳佰壹拾柒萬叁仟貳佰貳拾玖元

（小寫）2173229元

名稱：第二標段單位：元每平方

米或每項

序保潔項目名稱單價（元）合計（元）備注

號

1空側服務帶129188元

2高架橋上下114833元

3道路廣場停車場157896元

合計401917元

投標總報價（大寫）肆拾萬壹千玖百壹拾柒元

（小寫）401917元

投標人：（蓋章）

法定代表人或委托代理人：（簽字或蓋章）

日期:年月日

二、費用測算表

序月合計

費用項目測算根據年合計（元）

號（元）

1主任工資1人*3000元每月

3,00036,000

2副主任工資1人*2023元每月

2,00024,000

3主管工資3人*1600元每月

4,80057,600

167人，平均610元每

4員工工資

月101,8701,222,440

5加班費法定節日（11天）

4,66956,029

福利費管理人員每人每

年600元2503,000

管理人員計提職工教育

6工資有關費用經費（2.5%）、工會經費

4415,292

（2%）

管理人員社會保險，工

資KJ33%3,26339,161

小計1,443,521

120,293

7辦公費辦公費，每月600元7,200

600

主任（副）、主管每月

8交通費6,000

每人100元500

固話每月200,主任

9通訊費6,960

每月200,副主任180兀580

10服裝費每人每年100元17,200

1,433

11清潔材費每人每月80元

13,360160,320

衛生紙、洗手液等，每

12消耗品

月33000元33,000396,000

大型工具折舊升降機等大型工具，附明

13

費細表13,248158,980

12以上費用合計2,196,181

183,015

13利潤（總費用的5%）71,914

5,993

14營業稅(5.555%)133,042

11,087

15平常物業費總計2,397,146

199,762

備注：不含垃圾清運費，此費用由機場承擔。

含里面鋼構造，3萬平

16玻璃幕墻清洗方*L8元/平方*2面每108,000

9,000

次

頂面鋼構造清含屋面采光帶清洗，每

17

洗次7萬元5,83370,000

18費用總計

214,5962,575,146

大型設備清單

規格型數折舊年

序號用品名稱號單位量單價限金額

1吸塵器臺115005300

臺

2多功能刷地機1600051200

臺

3吸塵吸水機120235400

4高速拋光機臺145005900

5三速吹風機臺110005200

臺

6直立式吸塵器115005300

7沙發清洗機臺1800051600

8自動扶梯清潔機臺11600053200

9干泡地毯機臺120235400

10抽洗地毯機臺116005320

臺

11手提拋光機18005160

12高壓沖洗機臺11202352400

13全自動洗地機臺1180000536000

電瓶式自動洗地

14機臺160000512023

15大功率吸水機臺140005800

16石材晶面處理機臺11400052800

17電子打泡箱臺11000052023

18駕駛式掃地車臺1170000534000

19高速升降機臺180000516000

20高空升降平臺臺1220230544000

合計158980

三、組織架構及人員配置

總數：172

管理人員5人

主任：1

副主任：1

主管：3

室內：139

白班班長：2

白班員工：43

中班班長：2

中班員工：43

夜班班長：1

夜班員工：19

替班：17

計劃：12

室外：28

班長1人

中班7人

白班20人

項目管理班子配置狀況表

職務姓名職上崗資格證明已承擔項目

稱狀況

證書名級證號專業原服項項目名

稱別務單目稱

位數

&笑

主任物業管高旅游XX5X

攀

氏

理經理管理物業田

礦

證書

副主物業管高物業XX4XX火

任理經理管理物業車站，田

證書莊煤礦

等

主管物業XX4XX火

管理物業車站等

主管電子XX2XX火

商務物業車站等

主管XX2山東省

物業立醫院

等

項目經理簡歷表

姓名性別男年齡

職務主任職稱學歷大專

參與工作2023年從事項目4年

時間經理年限

項目經理資格證書編號及級別

已完畢項目狀況

單位項目名稱保潔規模日期地點質量

XX物業槐蔭區政4萬2023-2023XX一級

府

XX物業XX火車3萬2023-2023XX一級

站年

XX物業田莊煤礦10萬2023年濟寧二級

四、企業基本狀況

一、XX物業簡介

XX集團是一家跨地區、跨行業的綜合性大型股份制企業集團，

注冊資金L2億，經營范圍波及汽貿、房地產、藥業、物業管理、廣

告、IT等多種產業。XX集團山東物業管理有限責任企業是XX集

團旗下日勺國家二級資質物業管理企'也，成立于一九九六年。成立之初,

通過引進香港世紀酒店管理集團、深圳市蓮花物'業管理有限企業先進

的管理理念，結合自身優勢，形成了獨特的“賓館式服務”、“星級

化管理”的經營模式;并順利通過了TS09001(2023)質量原則體系

認證。企業既有員工1200余人，管理人員所有具有大專以上學歷，

其中，碩士生、本科生占85%,高級工程師、物業管理師、經濟師、

園藝師21人，其他各類技術人員也都100%持證上崗。

X義物業企業除承接集團各分企業商業物業管理工作外，外拓業

務已由XX延伸至青島、濟寧、濰坊、臨沂、泰安、萊蕪等地區，承

接了小區、住宅、別墅、寫字樓、醫院、火車站等各類物業，委托管

理面積100多萬平米，積累了豐富出J各類高檔物業、園林設計等物業

管理經驗。

企業秉承“偕齊魯淳樸之風，用真心服務；融國際時尚理念，

為業主當家”的服務理念，回報社會，不停追求服務H勺更高境界。

企業管理H勺槐蔭區政務中心大廈和濟寧XX汽車園被評為2023

年山東省物業管理優秀項目，省立醫院高層住宅被評為XX市物

業管理優秀項目；XX物業在《齊魯晚報》、《生活日報》聯合

主辦及XX時報主辦的房地產調查活動中，被評為“XX市十大

物業管理品牌企業”；在XX市物業管理行業技能比武中，多次

獲得一等獎；XX保安持續三年被XX市委、市公安局譽為“X

X市青年文明號”；企業總經理00先生在全國百佳物業經理人被

評比活動中被授予“全國百佳物業經理人”的稱號，同步被山東

省家庭服務業協會評為“誠信服務十佳先進工作者”。2023年被建

設廳評為優秀物業管理企業。成為XX市物業管理協會副會長單位。

二、XX物業管理優勢

?管理經驗XX物業接管過XX火車站的保潔服務，工作得到

甲方的承認和好評，獲得了豐富口勺一線管理經驗，可以充足口勺掌握車

站機場人員流動量較大，保潔層次規定高的服務特點，有應對旅客周

期性變化的能力，有應對雨雪等特殊狀況日勺工作經驗。

?接管經驗在極短的時間內接管XX國際機場保潔工作，畢竟

不是一種一般的物業管理項目，人員眾多，工作重要，容不得半點馬

虎c規定物業管理企業有較強日勺人員組織能力，眾多人員日勺管理和駕

馭能力。2023年初，我企業曾成功的全面接管了濟寧田莊煤礦后勤

管理工作，包括100多名員工。2023年終我們又接管了省立醫院日勺

后勤管理工作，包括600多名員工。充足證明了我們在接管物業方面

的能力，積累了豐富口勺實戰經驗。

?堅強后盾XX物業是XX集團的全資子企業，在人事、財務

等方面接受XX集團總部人力資源部和財務部的統一管理，XX集團

有綜合人力資源管理能力，有與勞動部門親密的聯絡，有處理勞動糾

紛W、J經驗，有承擔勞動風險的堅強實體，總之依托XX集團堅強的后

盾，可以做到順利交接和平穩日勺過渡。

?理念優勢作為發展數年的專業化物業企業，企業以"XX

物業，超越業主期望”為自己的企業使命，秉承“偕齊魯淳樸之風用

真心服務，融國際時尚理念為業主當家”日勺服務理念，著力為業主發

明一種高效文明友好口勺生活居住環境，并通過持續的改善和提高，使

物業可以保值及不停增值，塑造同類物業管理優質服務之典范。

?質量優勢xX物業管理企業建立了IS09001(2023)質量保

證體系，通過實際運作和持續改善，質量保證體系已日趨完善和穩定,

并具有較強的可操作性，XX物業擁有嚴格規范的物業管理制度同高

效日勺管理方案相結合，將全面保障項目物業管理工作日勺正常運行。在

XX物業高品質物業管理服務理念口勺指導下，必將為項目提供強有力

的保障和細致入微E勺服務。

?品牌優勢XX物業立足自身優勢，博采眾家之長，吸納合作

伙伴和競爭對手的長處，形成了獨有的“酒店式服務”、“星級化管

理”模式，已成為XX市物業管理品牌企業。企業所管理H勺槐蔭區政

務中心大廈和濟寧xX汽車園被評為2023年度物業管理省優項目，

省立醫院高層住宅等被評為市優項目，23年被省建設廳評為優秀物

業管理企業，充足證明了企業KJ實力。

三.XX物業業績

XX物業在管項目及企業重要榮譽

序

項目名稱類型建筑面積接管日期獲獎狀況

□

1.辦公3萬2023.8

住宅

2.門診、病102023.1

房、大院

3.辦企業2萬2023.10

4.辦公樓6.3萬m22023.10

5.住宅2.5萬m22023.1

6.住宅5.5m22023.12023年度市

優大廈

7.辦公樓0.7萬n?2023.5

8.寫字樓1萬m?2023.3

9.辦公樓2.8萬m?2023.1

10.辦公宿5萬in?2023.7

舍

11.辦公樓4萬方2023.102023年度省

優大廈

12.辦公樓1萬2023.8

13.寫字樓8萬Hi?2023.3

14.住宅10.5m22023.2

15.商業/辦6萬■1996.2

公

16.商業1.5萬m?2023.3

17.商業/辦8.5萬n?2023.72023年度省

公優園區

18.商業/辦1.5萬m22023.11

公

19.商業/辦5萬布2023.3

公

20.商業/辦1.1萬m22023.2

公

21.商業/辦1.5萬m22023.3

公

企業重要業績

第二部分：保潔服務方案

第一章保潔服務總體設想

序言XX國際機場是山東半島的港務中樞，現代化口勺機場不僅

要滿足旅客空乘規定，還要留給人們充足活動、休閑、學習的空間，

從而像經營五星級賓館和高級商場同樣來經營機場，充足發揮其商業

價值。目前新機場口勺設計建設，無論從規模還是原則，其硬件都具有

國際一流機場的水平，且經營已初見端倪C面向國際市場開放，通過

和各大企業廣泛合作，引進專業化管理企業，吸引眾多的投資者，將

XX機場真正建成一種國內一流港務樞紐和流通媒介，進而走上積極

參與國際競爭必由之路。

機場特點機場物業作為特殊物業，特殊在于他不一樣于一般的

商業物業，他既是一種開放性的流動公共場所，短時間內，旅客也許

僅僅是駐足停留、人員的流動性高于商務寫字樓，并且留給顧客向往

往是一瞬間的映象，也不一樣于一般的流通樞紐，必須理解機場物業

W、J特殊性，在于他服務人群W、J特殊性、在于機場位置日勺特殊性、在于

機場功能W、J特殊性，理解機場企業文化、理解機場運行機制、理解機

場W、J管理模式，從而做到有W、J放矢、集思廣益，物業要彰顯其強大的

保障功能、服務功能、宣傳媒介功能，在于其服務W、J整體性、細節性

和融合性。

物業提供的不僅僅是明窗鏡幾W、J環境、幽雅舒適的場所等硬件，

更重要出J是使航空物業能充足的發揮其航空服務的迅捷、無微不至、

全天候日勺特色，并在此短暫停留中從留下深刻日勺映象，將機場物業的

商業價值發揮到最大化，使航空服務功能得到最大程度的延伸，這就

規定物業人必須實現與機場文化的有機融合，成為機場文化的一分

子，從其一種淺淺H勺微笑、一種善解人意H勺動作，都是兩個合作企業

之間企業文化結合內詮釋。服務是機場的關鍵產品，效益是機場生存

的基礎。作為服務質量的評審-旅客，其對機場服務的感受直接體目

前機場服務人員口勺行為上。在機場口勺服務中，候機樓服務是機場的第

一窗口，工作人員的一言一行無時無刻不在旅客的眼中，服務人員是

機場H勺一張門面。拋開“產品”自身差異而言，任何服務行業的最終

目的都是“讓顧客涉意”。因此，物業服務質量原則化建設過程必然

要借鑒其他行業n勺經驗。XX物業就一直重視借鑒、學習、融合服務

對象行業原則、工作模式及企業文化，以求到達最大程度的統一C因

此，到達雙方企業文化攜手發展的雙贏目的，也一直是我們追求所在。

XX優勢在管理營業性場所方面，XX物業得心應手，XX物

業從汽車展廳物業入手，發展到超市物業、火車站等商業流通物業。

目前，企業接管商務辦公大樓、車間廠房、汽車展廳及附屬物業

35萬多平方米，住宅物業14萬多平方米，管理面積總額達49萬

平方米，具有全面的商業物業、工業物業和住宅物業管理經驗。

尤其是在超市物業及火車站物業服務中，積累了豐富日勺應對性方案。

在客流高峰期應急預案、雨雪天環境維護方案、突擊性保潔任務、流

通場所保潔特點、班次輪換、崗位設置、工作流程設計、質量控制方

面形成了一整套服務模式，并在實踐中得以印證。機場作為特殊高檔

物業，除具有商業物業共性特點外，還在服務人員親和力、對旅客有

耐心、愛心方面；上崗期間儀態端莊的保持（在旅客面前不能出現不

良行姿、站姿，應保持個人形象整潔、大方）方面；機場各項管理規

定的共同遵守（遵守員工行為規范，保證航站樓內安全、有序，維護

機場形象，提高服務質量）方面作為重中之重；總之，在工作中做到

體現機場服務人性化口勺特點，以增進XX國際機場旅客服務水準提

百

FRJo

服務措施根據XX國際機場的物業特點，明保證潔服務的難

點、重點及管理思緒，實行體現XX物業全力協助機場機構正常運轉

又兼顧其他經營主體利益，志做省心、放心管家的服務理念。制定既

具有商業物業老式性管理特色，又具有針對性、差異化管理的服務模

式。

乘新世紀中國改革浪潮之東風，XX物業通過幾年日勺精心打造，

己具有了成熟的綜合管理經驗，完全可以一攬子承擔義X國際機場的

全面物業管理工作。并且，作為物業的整體性全委托方案，首先有助

于資源共享，從而能節省較大成本；另首先有助于平常工作中形成全

員合力，提高監控密度、減少工作疏漏，從而提高質量原則。根據國

際機場物業特點，我們擬采用經營型物業管理模式、模塊化管理思緒,

并制定詳盡的工作計劃保證管理工作平穩過渡。

一、經營型物業管理模式日勺關鍵思想為：將物業管理日勺概念從一

般運行、維護、管理提高到對物業整體項目全面的籌劃、服務和管理

層面，服務概念從委托協議期局部擴展到物'也的使用壽命期，從而開

發物業日勺功能潛力并提高使用效率，真正體現物業管理使物業保值、

增值日勺社會功能。經營型物業管理模式在國際機場時應用，可以保障

設備運行，提高物業日勺使用效率，明顯提高物業管理服務的附加值，

并明顯減少物業運行的總體成本。

二、模塊化管理思緒中堅持如下四條原則。

1、以人為本H勺優質服務理念：服務乃生存之本，以服務促管理,

服務緊緊圍繞業主。面對機場特有日勺物業特點所提供的服務不能是一

種固定模式，應當是一種以人為本的、動態可變的、人性化服務，滿

足'業主日勺合理需求。

2、規范化管理：參照企業的IS09001(2023)質量體系，我們

將建立健全各項規章管理制度，管理工作中全面推行IS09001(2023)

國際原則質量管理體系，所有從業人員都要按規章制度實行規范化管

理、規范化服務。所有員工均有崗位職責，有章可循、照章辦事，保

證工作質量，把人治變為法治，實行“說到、做到、記錄到”口勺程序

化操作。

3、全員責任制管理模式：即物管處全員對轄區物業管理內容皆

有告知、匯報、處理、監督之義務，對個體工作區域內出現口勺工作瑕

疵，負有直接或連帶責任。通過利益兼容，體現團體力量，提高全員

責任意識。

4、零風險工程目的：零風險工程日勺出發點是全面解除XX國際

機場后勤事務社會化改革的后顧之憂。依托我們對商業物'業及大廈時

管理經驗，長遠承擔物業管理的責任，在任何狀況下，保證物業正常

運行。

三、物業管理工作計劃

1、派遣精銳骨干，組建管理團體。實踐證明，委派項目經理

和管理骨干內

綜合素質是項目管理成功的關鍵。

2、做好前期介入，整合有效資源。為保證物業管理工作的延續,

在物業管理進駐前期，由企業骨干構成的前期接管小組將提前介入項

目，首先，深入理解物業管理現實狀況、設備設施診斷、做好進駐工

作；另首先，協助業主處理遺留事項、整改隱患，聽取領導管理意見

和工作原則，根據領導規定整合、吸取在崗人員，做好驗收、交接工

作，協助領導處理后顧之憂，保證物業管理工作平穩過渡，奠定“零

風險工程”的基礎。

3、有效日勺成本控制。物業管理是微利行業，重要靠內部管理、

靠有效口勺成本控制來保證管理酬金的獲取。XX物業相信：專業的物

業企業重要特性之一就是物'業管理預算及執行能力，成本控制是評價

物業管理項目成功與否的重要指標，為業主節省每一分錢也正是我們

矢志不渝追求所在。

倘若可以中標，我們將以科學專業的管理、高效便捷的服務，實

現業主滿意、物業E勺保值增值，實現全國物業管理示范物業之目H勺。

我們在做好木職物業管理工作日勺同步，將致力于項目研究和服務拓

展，以更靈活、更多樣、更以便的服務形式，增長服務項目，滿足業

主及顧客的多層次需求，不停豐富服務內容，提高服務質量。

第二章項目概況

一、機場概況

1、XX國際機場新航站樓造型由英國維克多企業設計，旅客流

程采用中國民航機場建設企業口勺設計成果?？蓾M足旅客年吞吐量800

萬人次、高峰小時3200人次口勺需求。

2、新航站樓設計流暢，造型優美，是中國最具現代化口勺航站樓

之一。航站樓長465米，寬在120-50米區域間變化，屋面最高點32.8

米，總建筑面積8萬平方米。兩層構造，一層為到港層，二層為離港

層。航站樓屋面采用鋁、鎂、錦金屬材料，四面采用全通透玻璃幕墻。

內部設備先進，功能齊全，安裝進口自動扶梯、電梯和大功率、全自

動控制中央空調、閉路監控和綜合保安系統、消防報警系統、建筑設

備電腦管理系統、綜合布線系統和程控互換系統等先進設備。

航站區域（含綠化、辦公生活區域）占地面積約為1500余畝。

二、招標范圍

第一標段：XX國際機場新建航站樓衛生保潔

（一）詳細保潔區域為：航站樓內公共區域（除辦公室、商業區

域外H勺保潔）、鋼構造（單獨報價）、玻璃幕墻（單獨報價）、屋面

采光帶報價（單獨報價）。

（二）保潔范圍：

1、航站樓內一層、二層、夾層、三層（包括設備層）及登機橋

等公共區域（除辦公室內、商業區域外）衛生保潔；

2、樓內2米如下鋼構造、玻璃幕墻、支柱及一樓頂面的衛生保

潔;

3、樓內公共設施、棕桐樹等綠色植物、裝飾品及擺放H勺所有展

示品的I保潔;

4、座椅日勺清洗維護，包括旅客座椅及來賓室、頭等艙內的皮沙

發和布沙發的清洗保養及維護；

5、來賓室、頭等艙內墻壁、玻璃門窗及地毯的清潔與維護；

6、公共區域柜臺的表面、航顯系統及各類標識的清潔；

7、樓內公共區域隔離帶的清潔、擺放；

8、樓內“四害”的滅殺與布藥工作；

9、各商業經營區域商戶垃圾處理清運、三樓廁所、三樓樓道及

未出租區域的保潔工作。

第二標段：航站樓前高架橋上下、航站樓空側服務帶、停車場，

航站區域所有道路及環境保潔，老航站區域廣場、辦公生活服務區域

道路環境衛生保潔等。

第三章服務目的與承諾

委托管理目的

(-)物業外觀的保值增值。顧名思義保潔即保養和清潔，遠非

老式意義日勺清潔。通過專業化日勺手段，對整體物業的特殊部位、材質

如石材、不銹鋼、銅把手、銅浮雕、電梯進行專業化保養和清潔，保

持和提高物業日勺完好程度，使物業實現不嘆保值并且增值日勺目0^0

二、經營、管理、服務相分離。通過委托專業企業，使經營、管

理、服務相分離，使機場工作人員掙脫勞務性日勺衛生清潔工作，更多

日勺精力投入到本職工作中，更好日勺為旅客服務。

三、安全、舒適環境日勺發明。依托原則的作業規程、規范日勺招聘

培訓、嚴格日勺內部管理和三級質量控制程序、先進的保潔作業理念、

優質的保潔材料和工具，為機場提供超一流日勺保潔服務，使旅客減少

候機的煩惱。

四、省心、放心委托目日勺實現。保潔服務日勺基本目的，是改革老

式管理模式、減少管理成本，減少機場人力、物力日勺投入，實現監督

與執行分開日勺現代管理理念，通過契約關系實行專業化、統一化的保

潔服務，依托監督手段保障機場正常秩序的運轉。

二、目的承諾

(-)總體目的

在管理協議期內使機場保潔服務成“文明、優美、舒適”日勺標桿

機場。根據委托管理事項和國家保潔服務等級一級服務原則執行，對

機場的委托服務部分進行平常清潔保養，在機場到達硬件指標后，爭

創示范機場。

(-)分項指標：

1、員工培訓合格率100%。

2、環境衛生達標率100%。

3、消殺率達100%o

4、違章發生率3%如下，處理率100%。

5、綜合服務滿意率95%以上。

6、有效投訴率為0,投訴處理率100$。

第四章組織架構、人員與培訓管理

一、組織架構設置與崗位編制

根據實際狀況我們擬設XX物業飛機場物業服務中心，組織架構

描述：

1、飛機場物業服務中心組織架構的設置原則是全天候覆蓋，輪班

轉，精簡高效、一專多能，采用服務中心主任負責制，簽訂經營責任

書，由XX物業企業直接領導。

2、項R管理人員企業委派，管理骨干乃保潔專業院校畢業的大專

學生擔任，一線實行XX保潔企業供應下的完全雙向選擇，以保證項

目經理建立一支高效、協調的團體。

3、項目內部采月直線職能制，盡量減少管理環節，提高工作效率

和保證信息渠道歐I暢通。

4、人員配置闡明：總數：172

管理人員5人

主任：1

副主任：1

主管：3

室內：139

白班部長：2

白班員工：43

中班部長：2

中班員工：43

夜班部長：1

夜班員工：19

替班：17

計劃：12

室外：28

部長1人

中班7人

白班20人

二、層層選拔的管理團體

高品質的保潔服務水準，依托于一支優秀的管理管理團體，優秀

的管理團體來源于合格、合適人才口勺甄選和合理搭配，XX物業歷來

重視管理者隊伍的組建，并將其作為工作的開端。

管理隊伍的選聘企業的派出機構和項目管理第一負責人的項

目經理，同步肩負執行者和管理者的雙重角色，其作用尤為明顯c因

而，對其素質日勺規定頗高，人才的考察不僅僅是工作年限、從業經驗

等閱歷性原因，我們擬從如下幾種方面進行了選拔，

1、服務意識作為一項以商品（行為的付出）互換獲得收益出J

第三產.業，因而，服務意識至上，是工作的前提和基礎。也是選拔物

業項目經理W、J首要條件。

2、“執行力”在全球倡導的時尚中，項目經理的執行力怎樣

成為職業經理人與否稱職的重要籌碼。也是貫徹企業決策不走樣，保

證工作質量穩定口勺重要保障。

3、計劃能力項目有條不紊工作日勺開展，和平常服務功能的體

現，在于計劃制定的科學性與詳盡化，把各項目的按照輕、重、緩、

急列出計劃表（計劃表應明確完畢時間、負責人、督導人及未完畢原

因等）。因此，計劃制定能力是項目經理必備要素之一。

4、督導能力計劃制定得再周到，如不能有效地執行，也達不

到良好的預期效果。項目經理要善于借力，激發下屬的潛意識，提高

下屬口勺責任感與使命感。充足調動下屬的主觀能動性。是其平常督導

能力H勺直接體現。

5、協調能力保潔服務是一項勞動密集型工作，隊伍的龐大、

服務對象H勺多樣化、T作的瑣碎性，規定項目經理將大部分時間花在

協調上。協調包括內部縱向和橫向協調及與外部業主、派出所、市政

部門等有關方的協調，以保障計劃的按期實行。

6、創新能力創新是衡量一種人、一種企業與否具有競爭力的

標志。項目經理作為一線物業服務日勺提供者。對業主潛在日勺需求會有

先知先覺的超前認識。通過對業主需求層次日勺剖析，可認為企業制定

后來H勺戰略提供一線真實材料，同步，也為企業W、J可持續發展帶來生

機。

保潔主管的選聘保潔主管是項目經理的得力助手，是項目管理

的執行者，是管理信息日勺搜集者，工作質量的監控者，并規定其與項

目經理形成互補效果。規定具有開放物業保潔服務管理的經驗，有開

荒管理經驗，物業管理院校畢業。

三、保潔人員管理規定

第一條招聘條件

1、保潔人員相貌端正，女保潔員：身高158cm以上；男服務

員身高165cm以上。非公共區域人員條件可合適放寬。

2、品質好、作風正，有良好的道德修養，服務意識強，無不

良嗜好和犯罪記錄。

3、身體健康，口齒清洗，會說一般話，體現能力強。

第二條錄取程序

1、具有招聘條件的人員經旅客服務部監管負責人與承包方負

責人共同面試合格后才可留用。

2、經面試合格的人員，持當地派出所出具日勺無犯罪記錄證明

信，到承包方負責人處辦理勞務手續。

3、勞務手續齊全后，由承包方填制表格交旅客服務部監管負

責人處審核，監管負責人對人員狀況及申請區域把關無誤后方

可協助其辦理通行證件。

4、承包方組織人員進行整體培訓、考核。

第三條培訓規定

1、所有保潔人員上崗前必須經系統的專業、航空安全知識培

訓，培訓率達100%

2、承包方須建立完善H勺培訓教材和人員培訓檔案，并做到定

期考核。

3、旅客服務部監督人員對其培訓狀況進行定期抽查與考核。

第四條服裝規定

1、保潔人員在工作時間必須統一著裝，并佩帶禁區通行證及

服務工號牌，遵守機場有關管理規定。因季節變化更換服裝要

統一。

2、保潔人員著裝要潔凈、整潔、無皺褶，不破損，不開線，

不掉扣，線條輪廓清晰。

第五條儀容儀表規定

1、保潔人員在崗位上要面容整潔，精神飽滿：上崗前整頓好

個人衛生。牙齒清潔美觀，身上無異味。

2、保潔人員發型要整潔、不留怪發型、不得留長指甲。男性

服務人員不得留長發、小胡子、大鬢角、后發長以不遮掩上衣

為宜。

3、保潔人員上崗前嚴禁飲酒，禁食有異味日勺食物。

4、服務人員上下班必須從工作人員通道出入，三名以上通行

時，必須排隊進行。嚴禁扎堆聊天，竊竊私語，帶朋友或小朋

友到保潔崗位。

第六條交接班規定

1、嚴格交接班程序，并及時回收交接班人員的禁區通行證，

做好臺賬記錄。

2、每日進行人員出勤記錄，并在每月2號前將上月考勤記錄

上交旅客服務部監管負責人處。監管人員對其進行查對，并不

定期對保潔人員出勤狀況進行抽查。

第七條管理人員規定

1、承包方應將其領班以上人員H勺姓名、負責的區域、值班時

間、聯絡方式等上報旅客服務部。

2、遇有人員調整時及時通報，管理人員定期召開保潔工作例

會，監管人員共同參與。

四、科學的管理培訓體系

（一）管理人員培訓管理

企業的競爭是人才的競爭。而人才日勺競爭關鍵在于企業與否能

最大程度地開發人力資源。要實現管理人員素質的現代化，必須規

范企業日勺培訓制度，把培訓作為企業的發展戰略長抓不懈。我們確

定了極具針對性日勺項目人員培訓目的，確立了全員終身培訓計劃。

企業撥?？钣糜谫徶门嘤査柙O備、貫徹培訓師資力量和培訓場地

等。采用計算機、攝像機、智能網絡等先進W、J培訓手段，全方位、

多層次地傳播新理論，傳授新技術，提高員工的綜合素質，為項目

管理培養復合型人才。同步，我們確立了“全員培訓、全過程考核”

的培訓方針，使培訓真正落到實處。

（二）培訓系統構成圖

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構成圖闡明:

1、為了使培訓更有實效性，我們根據項目的特點，確定目的并

擬訂計劃。在此基礎上擬訂培訓的組織形式、課程設置、培訓方式

及時限等。

2、“劃制定后，根據培訓訂劃進行貫徹，靈活運用合適日勺訓練

方式和措施，使培訓獲得預期的效果。

3、培訓的考核與評估是培訓工作的一種極其重要日勺環節，我們

籍此充足理解培訓功能，掌握員工的接受效果。

4、最終根據評估考核，及時調整培訓思緒，確定此后培訓工作

重點。并把理論應用到實踐工作之中，使培訓工作真正落到實處。

5、培訓的組織形式

企業憑借雄厚的師資優勢，在品保部的調度監督下，項目項目

詳細貫徹執行。

（三）培訓計劃：

1、第一階段：入職培訓、崗前培訓計劃

企業將集中組織入職培訓和崗前培訓。培訓內容分為4個方

面：封閉培訓、集中培訓、上崗實習、入住準備期培訓。

2、階段:管理期培訓

項目正式接管后，伴隨各項工作口勺不停深入，為保證管理人員

嚴格按程序操作，規范服務，提高水平，我們將在入職培訓的基礎

上，深入進行電腦、外語等培訓。

3、培訓的評估考核：

（1）培訓前考核：理解員工出J現實狀況，制定切實可行的培訓

計劃，確定員工培訓日勺需求方向。

（2）培訓中考核：技術（能）方面的培訓，要根據實際狀況,

邊培訓、邊考察，理論與實踐相結合，便于理解員工與否按培訓規

定和原則指導工作，對沒有按規定做日勺員工進行督導和指正。

（3）培訓后考核：分為實操考核和書面考核兩種，反饋培訓

績效，把考核W、J成果作為評核員工綜合培訓成績日勺重要根據。

第五章完善的質量監控機制

XX服務一直堅持以質量為己任，全面增進服務質量的提高。

一、企業具有健全的規章制度，并編輯成冊，人手一份，實行管

理制度化，保證管理秩序，增進構造升級，提高了企業管理規范化；

企業”以人為本、服務為先”的《企業文化綱要》，開展以“尊重人、

理解人、關懷人、愛惜人”為宗旨的企業文化建設，強化業主至上、

優質服務觀念；企業在IS09001原則下，根據物業性質及工作內容制

定的針對性《服務作業指導書》，從服務流程到工作質量原則均形成

文字性闡明，從而為員工量化管理、提高企業W、J工作效率奠定了基礎;

企業倡導每一種員工都是業主團體的一分子，對業主的業務、部門、

流程要熟知，專門編輯涵蓋業主服務承諾、常用信息、服務常識、部

門職責內容及物業重要設施地點、交通線路及聯絡在內的《培訓

手冊》，對所有員工進行強化培訓，當你走進XX服務出J每一種項目，

都能感受到XX人的關愛和服務。

二、物業管理工作口勺關鍵在于質量控制系統的建立和得以不停的

提高服務質量，運用IS09001(2023)質量控制系統，以《作業指導書》

《工作質量考核原則》為檢查根據，貫穿于工作準備階段、工作實

行階段、事后檢查階段、總結提高階段的四個階段，從依托自檢、

互檢、日檢、周檢、月檢、季檢、六個月考核、年終總評的質量監

督檢查手段進行全程控制；構建〃三化四定五制〃的系統化管理

模式，即

1、專業化、原則化、制度化“三化”模式

員工隊伍的配置和服務工作，堅持“三化”日勺管理原則，據

此形成管理機制。包括對服務隊伍的配置和服務工作日勺實行,均按專

業化日勺規定來考慮，保證人員、設備、作業均符合所規定日勺技術水準;

對服務工作和管理實行程序規范化和質量原則化，使每個管理單位的

管理服務均有明確、系統、全面的質量指標體系和考核原則；企業各

級組織都必須規范管理,從各個層級，各個方面建立健全規章制度，

使管理活動制度化。

2、定任務、定人員、定成本、定獎罰“四定”目的管理

各級服務機構，凡無特殊日勺，均應實行“四定”目的管理，由上級

組織與下級組織約定其任務和詳細目日勺、配置日勺崗位和人員數量、成

本開支定額和獎罰的方式和原則?！八亩ā盚勺內容規定全面、詳細、

科學合理?！八亩ā蹦縃勺管理責任書由企業總經理與物業管理處主任、

物業管理處主任與部門負責人簽定，一經生效，即以此為根據實行管

理°

3、全員負責制、限時復命制、服務訪查制、考核監督制、責任

追究制的〃五制〃。

第六章保潔工作規定與原則

一、航站樓公共區域保潔工作規定

1、航站樓各層衛生保潔到位，保證明亮、整潔、通透、地面、墻

面、柱面光潔，玻璃潔凈、明亮。

2、航站樓內清潔不得使用劣質、腐蝕性清潔劑，按規定程序保潔,

不得粗糙作業、野蠻作業損毀樓內設備、設施。若因保潔原因導

致設備、設施、地面、墻面、門窗、玻璃幕墻等日勺損壞，必須照

價賠償。

3、專人對大廳走廊地面進行不間斷清潔，隨時保持地面潔凈。

4、不銹鋼制品定期進行保養。航站樓每天航班結束后定期消毒，

每季度徹底消殺一次，做到無蚊蠅。

5、鋼構造、地面、樓梯、扶梯采用循環清潔，隨時保持清潔衛生。

6、一樓天花板、墻壁、樓角每月徹底清理一次。

7、來賓室、頭等艙地毯按需求進行清洗，高處玻璃幕墻、天花板

等清潔項目，每季度清潔不少于一次，地毯清洗到達平整潔凈，

無污漬、無異味，每天吸塵不少于一次。有特殊活動需要清洗時,

由發包方告知承包方及時清洗。航站樓內洗手間應定點定人管理,

做到一人一廁，國際區域衛生間在有航班時應保證一人一廁循環

清潔，每2個小時做到巡查一次，并在明顯位置設置巡查記錄，

接受監督，隨時保持臺面、地面、大小便池等清潔無異味。廁紙

配置：所有衛生間均應配置木漿皺褶衛生紙，按照國標分為ABCDE5

個原則，來賓室內衛生間須配置B檔以上用紙，國內、國際隔離

區、遠機位、抵達廳等旅客使用率較高的衛生間須配置D檔次以

上用紙。（其他規定見洗手間清潔規定）

8、垃圾日產日清，每次清理必須記錄清晰。來賓室垃圾桶上用于

吐痰區I圓盤內應放置白色小石粒，并保持每天清洗更換。

9、保潔用品及平常保潔品寄存在指定房間，不得擺放在開水房、

大廳、洗手間工具間以外區域等公共場所。

10、保潔員不得隨意移動開水器，不得在開水房內清洗保潔工具，

不得使用開水房內開水進行保潔。

11、天花板、屋頂等高處清潔作業應安排在當日航班結束后，并做

好安全防護措施。

12、發包方應協助有關部門做好航站樓內禁煙T作.保持樓內空氣

良好。

13、保潔人員統一著裝，按規定掛牌，規范用語及行為。

14、所有保潔人員不能穿皮鞋到易劃傷的地面、物面、墻面進行保

潔工作。

15、保潔人員應按照保潔原則進行保潔工作，在規定期間內完畢所

有保潔任務。

16、公共區域走道無非法廣告、無蜘蛛網、無印跡、無積塵、無雜

物、無污跡、煙頭。

17、樓道內燈具、扶手、消防設施等物品潔凈無灰塵、擺放整潔。

18、航站樓內職務景觀葉子潔凈、整修美觀、花盆內潔凈，綠色植

物與棕相等樹木，每年保證做2次以上的清潔清洗。

19、航站樓內垃圾桶外殼潔凈、無污物，垃圾不多于若容量的2/3,

無燃著口勺煙頭。

20、航站樓內玻璃門及低處玻璃明亮、無污跡、無積塵、無手印。

21、所有登機口、航站樓內樓梯（含安全消防通道、地面、電梯、

扶梯）、臺階、玻璃隔斷、不銹鋼欄桿無煙頭、紙屑、灰塵、污

跡、雜物、水漬等。

22、展示柜、行李分揀臺、標識、標牌、航顯、燈箱、消防栓燈內

外部潔凈、無灰塵、污跡、蜘蛛網等。保潔人員要定期擦擦拭，

擦拭完畢后保證調至對日勺位置，隔離帶包房整潔。

23、航站樓內送風柱清潔明亮，無污跡、水印「

24、開水房清潔潔凈，地面、臺面無污跡、水漬、雜物等贓物；水

池潔凈，無贓物。熱水器外部無繡跡、灰塵、污跡。

25、所有垃圾桶必須套垃圾袋。

26、定期進行公用消毒工作，擦拭清潔開水器表面衛生。

27、樓內通風口表面衛生進行定期清潔，每月不少于一次。

28、柜臺衛生清理徹底，不得留有任何粘貼類標簽等。

29、轉盤清潔