有關(guān)土地一級開發(fā)項目的成本測算工作有關(guān)土地一級開發(fā)項目的成本測算工作一、土地一級開發(fā)成本的概念：土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、工程建設(shè)其他費用、管理費、財務(wù)費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費用等構(gòu)成。二、土地一級開發(fā)成本測算的作用：土地一級開發(fā)項目所需資金量較為巨大，要求項目的投資者必須有很強的融資能力，以保證土地一級開發(fā)的資金需求。土地一級開發(fā)成本基本決定了土地一級開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時，金融機構(gòu)在對項目進行融資評價和決策的主要依據(jù)是土地一級開發(fā)成本。三、土地一級開發(fā)成本是決定土地交易價格的依據(jù)：土地出讓交易價格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內(nèi)土地平整（簡稱“七通一平）（或“五通一平”及其他情況），可直接用于建設(shè)的土地價格。土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費和大市政費）和土地一級開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價是在基準地價的基礎(chǔ)上由專業(yè)評估機構(gòu)評估并報國土局審定，毛地價水平較為穩(wěn)定，對土地出讓交易價格的影響程度較小。四、土地一級開發(fā)成本的組成（一）項目前期費用立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用工程勘察、測繪、定樁費用環(huán)境影響評價分析費用交通影響評價分析費用地震影響評價分析費用地價評估費用工程設(shè)計費及施工圖審查費招標代理費、招標服務(wù)費工程保險費1、立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費立項報告、可研報告的編制費土地一級開發(fā)實施方案的編制費建設(shè)單位應(yīng)當將建設(shè)工程的地震安全性評價業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評價單位。地震安全性評價單位對建設(shè)工程進行地震安全性評價后，應(yīng)當編制該建設(shè)工程的地震安全性評價報告。目前，全國各省市對地震安全性評價收費標準都有不同的規(guī)定。7、地價評估費用1994年12月12日，國家計委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價格評估收費的通知”，通知規(guī)定：“土地價格評估收費是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服務(wù)收費行為，評估機構(gòu)要按照‘自愿委托、有償服務(wù)’的原則與委托方簽訂合同，開展評估服務(wù)工作，收取合理費用。凡具備土地估價資格并經(jīng)土地、物價部門確認的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對土地價格進行評估，并按本通知的規(guī)定收取土地評估費。”房地產(chǎn)價格評估收費、土地價格評估收費標準實行政府定價，其收費標準按照標的總額采取差額定率分檔累進制。8、工程設(shè)計費及施工圖審查費工程設(shè)計費的測算可依據(jù)2002年1月7日國家計委、建設(shè)部以計價格[2002]10號文發(fā)布的《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》中的有關(guān)標準結(jié)合實際情況測定。施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設(shè)部134號令發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計文件審查管理辦法》中再次明確規(guī)定“施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用”。但相應(yīng)的圖紙審查收費標準，國家沒有統(tǒng)一規(guī)定。9、招標代理費、招標服務(wù)費原國家計委關(guān)于印發(fā)《招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知計價格[2002]1980號文中明確了招標代理服務(wù)收費標準。10、工程保險費建設(shè)部和中國保險監(jiān)督管理委員會于2005年8月出臺了《關(guān)于推進建設(shè)工程質(zhì)量保險工作的意見》建質(zhì)[2005]133號，指出：“建設(shè)工程質(zhì)量保險是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟責任的方式，它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風險、落實質(zhì)量責任的一系列保險產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切險、安裝工程一切險、工程質(zhì)量保證保險和相關(guān)職業(yè)責任保險等。其中，工程質(zhì)量保證保險主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)問題和滲漏問題等提供風險保障。”。可見，工程建設(shè)領(lǐng)域涉及到的保險品種主要有職工意外傷害險（雇主責任險）、設(shè)計責任險、工程質(zhì)量保修保險和建筑（安裝）工程一切險。但具體費率，市場浮動較大，建設(shè)工程一切險一般為投保金額的1%左右，第三者責任險按比例投保。但在項目前期階段，估算工程質(zhì)量保險費非常困難，可以暫按建安工程造價的1%-2%估算。（二）征地、拆遷費用1、征地補償費用根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費用。本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的，地方建設(shè)征地補償安置辦法進行補償安置。征地補償費包括土地補償費和安置補助費。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當向所有權(quán)人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。青苗是指尚未收獲的農(nóng)作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線、水渠等建筑物、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟作物等。征地補償費最低保護標準由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費用等綜合因素確定，報上級人民政府批準后公布執(zhí)行。征地補償費最低保護標準應(yīng)當根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平適時調(diào)整。2、拆遷補償費用根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補償費用，計取依據(jù)亦不同。3、房屋拆遷評估費、拆遷服務(wù)費部分地方規(guī)定“因征用拆遷對房屋進行價格評估的，按補償價款金額的1～1.5%向征用拆遷單位收取評估費。”房屋拆遷管理費：不超過房屋拆遷補償安置費用0.5%。房屋拆遷服務(wù)費：不超過房屋拆遷補償安置費用的1.5％。4、拆除工程費用拆除工程費用應(yīng)按照工程實際需要估算拆除工程量，并套用相關(guān)估算指標或概算定額，充分考慮渣土運輸、消納等因素進行測算。5、古樹保護及文物古建修護、還建費用根據(jù)古樹保護方案和文物古建的修護、還建方案，套用相關(guān)估算指標或概算定額，充分考慮修繕、保護、還原等因素進行費用測算。6、其它指根據(jù)國家或地方政府要求在征地、拆遷過程中還需發(fā)生的各種費用，如：耕地開墾費、耕地占用稅、菜田基金、防洪費、提前搬家獎、支援重點工程費等等。（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細規(guī)劃，或修建性詳細規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標，或概算定額，或預(yù)算定額測定。（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用包括：綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。本部分費用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費用。這是土地一級開發(fā)成本中的一項重要組成部分，應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細規(guī)劃，或修建性詳細規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標，或概算定額，或預(yù)算定額測定（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用包括：市政管理用房建設(shè)費用；機動車停車場（庫）、非機動車停車設(shè)施建設(shè)費用；規(guī)劃中其它須納入土地一級開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費用。在不同階段根據(jù)控制性詳細規(guī)劃，或修建性詳細規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標，或概算定額，或預(yù)算定額測定。（六）工程建設(shè)其他費用1、工程監(jiān)理費根據(jù)地方工程建設(shè)監(jiān)理費收費標準實施辦法規(guī)定：實行監(jiān)理的工程，監(jiān)理費按工程的總造價百分比計取，用插入法計算。建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1-0.2％計取。2、竣工圖編制費2002年國家發(fā)展計劃委員會和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《工程勘察設(shè)計收費標準》[2002]中《工程設(shè)計收費標準》1.0.16條規(guī)定：編制工程施工圖預(yù)算的，按照該建設(shè)項目基本設(shè)計收費的10%收取施工圖預(yù)算編制費；編制工程竣工圖的，按照該建設(shè)項目基本設(shè)計收費的8%收取竣工圖編制費。3、建設(shè)期區(qū)域管理費用包括安保、環(huán)境保潔、臨時綠化、美化等費用。這部分費用在項目初期很難估算。不同的土地一級開發(fā)項目建設(shè)區(qū)域的面積、基本狀況、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后，即基本明確每年需要多少保安、保潔人員進行公共區(qū)域的管理，需要做多少面積的臨時綠化，整個區(qū)域的建設(shè)期幾年等，再據(jù)以測算相應(yīng)費用。4、項目竣工后移交管理單位前的維護管理費用這部分費用主要是由于目前土地一級開發(fā)項目完成后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜，例如：道路、水、電、（天然）氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位，產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序。這就造成在土地一級開發(fā)任務(wù)基本完成后，可能還會對資產(chǎn)進行一段時間的照管，對有些項目還要從社會利益角度出發(fā)，進行運營。為此，土地一級開發(fā)主體還要支出一筆管理費和運營費。這筆費用根據(jù)不同一級開發(fā)項目的情況，千差萬別，不一而足，須慎重對待，認真估算。5、項目后評價費用指在土地一級開發(fā)工作完成后，由土地一級開發(fā)主體組織，委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益出發(fā)對整個土地一級開發(fā)項目和開發(fā)過程進行公正、客觀的評價。該費用可參考國家有關(guān)工程咨詢的收費標準測算。6、其他指其他歸屬項目前期及其他費用的項目。比如：委托代建的項目還會發(fā)生“代建工程管理費”等。污染區(qū)域，還需要環(huán)境整治費用。（七）管理費指土地一級開發(fā)主體在土地一級開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費，包括土地一級開發(fā)的建設(shè)期和代政府進行土地出讓的銷售期。該費用應(yīng)根據(jù)項目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進行核算。有關(guān)地方規(guī)定通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。（八）財務(wù)費用指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財務(wù)費用。其測算依企業(yè)（或項目）的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測算。（九）銷售費用包括土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價值，吸引二級開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本而進行的策劃、推廣活動，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費用等。目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費用提取比例沒有專門規(guī)定，而且市場中二級開發(fā)的銷售經(jīng)驗不適用于