01

項目背景產品定位研究0203

規劃方案CONT

E

NT04

產品設計05

示范區篇06

公區篇章07

立面篇章08成本篇章融信

南通

·

海納春江Rongxing

Nantong

·

Hainachunjiang業主單位

：融信地

址

：南通占地面積

：62887

㎡建筑面積

：132000

㎡容

積

率

：2.1綠

化

率

：35%海納春江以極簡主義哲學作為產品肌理，將藝術從容融匯到建筑的每一個細節當中。米白色鋁合金結合超大比例玻璃面，搭配極簡線條，以經典的三段式設計，呈現了現代化美感的沿街公建化立面。帶來藝術奢闊的居住體驗。With

minimalism

philosophy

as

product

texture,

Haina

Chunjiang

integrates

art

into

every

detail

of

architecture.The

off

white

aluminum

alloy

combined

with

super

large

proportion

of

glass

surface,

combined

with

extremelysimple

lines,

presents

a

modern

aesthetic

public

building

facade

along

the

street

with

the

classic

three-stagedesign.Itbringsaluxuriouslivingexperience.招商

陽光城

檀瑞府Yangguangcheng

Tanyuefu業主單位

：陽光城地

址

：富陽占地面積

：84108

㎡建筑面積

：206054

㎡容

積

率

：2.45綠

化

率

：33%一畫藏歷史，一畫啟時代。陽光城·檀瑞府屹立于時代繁華主軸之上，以一幅《富春芯居圖》呈鑒時代，吸引有著相同城居理想的人們到此，共同擘畫時代富春的美好生活畫卷。A

picture

of

history,

a

picture

of

the

times.

The

sunshine

city

Tanrui

mansion

stands

on

the

main

axis

of

theprosperity

of

the

times.

With

a

picture

of

Fuchun

residence

as

a

reference,

it

attracts

people

with

the

sameidealof

livinginthecitytocomehereandjointlycreateapictureof

thebeautifullifeof

Fuchunintheera.樂清市大荊鎮中莊村（2013）011

號地塊華鴻溫州樂清市（2020）070

柳市鎮龍涇村地塊上坤樂清首府三期中梁溫州樂清市（2020）003

柳市鎮蘇岱村地塊上坤樂清樂清市中心區

E-b18-2

項目置信樂清正大城市中心正大樂清樂成

B-b11、b12

地塊中梁溫州樂清翁垟前橋村地塊宏地PARTBasic01前期分析Analysis樂清——中國名片城市城在海上，城在城中東南沿海重要的中心城市及風景旅游城市現代區位分析

LOCATIONTRAFFICANALYSIS

區域交通基地位于樂清市柳市鎮，道路交通體系發展完善，距離柳市鎮政府

1.5km,

距離柳市客運中心

3.2km,

樂清市客運中心站

9.9

公里。距離溫州龍灣國際機場

14km。區域規劃路網豐富，基地周邊道路正在建設當中，已建成中心大道，溪橋東路，可達性強。樂清市客運站柳市鎮SITE溫州市政府溫州龍灣機場周邊配套

PERIPHERALRESOURCESPERIPHERALRESOURCES

景觀資源基地周邊生活配套完善，能滿足基本生活要求，南側樂清第三人民醫院、同濟醫院柳市職業技術學校、柳市鎮第十二小學、西側有樂清英華學校、第四小學、世紀聯華超市、紅太陽幼兒園、柳市鎮第一中學。基地區域有中雁蕩山、楊八洞景區、長虹公園、金峰寺等。中雁蕩山風景區楊八洞景區樂清站柳市客運站長虹公園柳市鎮第一中學柳市新城小學世紀聯華超市SITE鳳山古廟柳市鎮人民政府同濟醫院西凰嶼生態公園SITE樂清英華學校樂清第三人民醫院金峰寺市政配套教育資源景區資源醫療設施購物休閑交通站點場地現狀

SITEANALYSIS項目目標根據項目所屬區域和投標人以往項目經驗，充和創新能力，并結合全市和區域房地產市場現

利潤最大化和快銷回款為目標的項目定位

.產品設計滿足規范要求的前提下，做到產品價值的最大化如做差異化，則明確高溢價產品如何最大贈送設計要求高溢價快去化PARTProduct02產品定位OrientationS產品策略

STRATEGY1.

北鄰溪橋路，通達溫州市區，距離柳較強；交通通達性SWOT

分析

-

優勢SWOT

分析

-

劣勢2.

地塊內部平整且較為方正，方案排布

營造品質大中庭的基底；3.

項目自帶

3000

㎡商業，將彌補區域SWOT

分析

-

機會SWOT

分析

-

威脅w產品策略

STRATEGY1.

地塊條件較為嚴苛，容積率

2.5，限產品體系較為單一；SWOT

分析

-

優勢SWOT

分析

-

劣勢

2.

片區工業區環繞，多為電氣、機械產業，存在一定污染且氛圍較為雜亂；3.

屬于柳市外圍區域，人員混雜且無重

本地人對區域認知為工業區；SWOT

分析

-

機會4.

地塊周邊現狀多為農田

/

工業園，生活配套缺乏。SWOT

分析

-

威脅o產品策略

STRATEGYSWOT

分析

-

優勢1.

人口大鎮，產業集群較多，人口基數較大可細分程度較高2.

目前樂清主城高價，柳市在售項目多人群存在低總價的抓取機會；外來務工的剛需落戶SWOT

分析

-

劣勢3.

本案周邊毗鄰工業區，存在大量產業園客戶；4.

政府制土地供應，目前柳市新房可售5.

區域房地產開發程度弱，品質商品房SWOT

分析

-

機會SWOT

分析

-

威脅T產品策略

STRATEGYSWOT

分析

-

優勢1.

柳市整體城建面、基建較差，且政府發展落

客戶外溢嚴重（樂清是主要目的地，學區

/

配套等）；2.

溫州人對地段

/

產品要求高，本地高端客戶多被樂清主城分流且喜好大面積，部分中低端客戶易受柳白新區（規劃更多，發展空間更大）同價位分流；3.周邊村莊自建房多為無獨立產證銷售，典型應柳市二小，低價分流；SWOT

分析

-

劣勢4.

底層務工者購買力不足，一定實力的企業中本案細分客戶界限較為模糊；SWOT

分析

-

機會5.

本案周邊村落多數實力客戶外出做生意或已

剩余多為地緣中老年與外來務工的租賃居住，本地購買力有限。SWOT

分析

-

威脅產品策略

STRATEGY0.1碧桂園桃李東方本案產品策略

STRATEGY產品策略

STRATEGY1.5本案雍華府產品策略

STRATEGY產品策略

STRATEGY3本案旭信雍尚園產品策略

STRATEGY產品策略

STRATEGY2本案瑞鑫卓越城產品策略

STRATEGY5康橋東麓園本案產品策略

STRATEGY產品策略

STRATEGY4本案白象壹號產品策略

STRATEGY產品策略

STRATEGY產品策略

STRATEGY產品策略

STRATEGY產品策略

STRATEGY產品策略

STRATEGY產品策略

STRATEGY產品策略

STRATEGY產品策略

STRATEGY產品策略

STRATEGY2房2廳1衛3房2廳2衛3+1房2廳2衛4+1房2廳2衛4+1室2廳2衛PARTSite03規劃策略Plan地塊尺度

SITESCALE總用地面積：74493.62

㎡建筑面積：186234.05

㎡容積率：≤

2.5地多層建筑控制線10m高層建筑控制線用地紅線15m5m建筑密度：≤

27%8.5m綠地率：≥

35%5m12m建筑限高：≤

54

米（14

米≤住宅建筑高度≤

54

米且≥

4

層）出入口方位：地塊南側、東側、西側SITE5mS=74493.62

㎡3m10m8m5m12m3m也建道路未知道路2m6.5m7m規劃條件

CONDITIONALPLAN規劃條件

CONDITIONALPLANQ1：居住和商業價值如何判斷，資Q2：示范區如何選擇？地塊中心部位價值最高，產品圍繞軸線布置，中央形成大花園。A1:地塊價值分析

SITEVELUE經分析，地塊內部中心區域價值最高，向四周遞減；地塊北側道路等級較高，商業宜設置在地塊北側區域??????Autodesk

?A2：根據城市人流來向，示范區的北側示范區

DEMONSTRATIONAREA方案一

示范區位于北側居中3優勢：售樓處前后場空間尺度適宜，利于售樓處先期啟動。后期結合人行主入口，形成具有儀式感的中軸空間，增加后期商業運營活力，提升小區業主歸家儀式感，樹立房開品牌形象。12方案二

示范區位于東北角優勢：有足夠空間塑造示范區沿街展示面劣勢：后場空間較小方案三

示范區位于西北角優勢：位于道路交叉口，展示形象較好劣勢：與安置房相鄰，示范區空間感教差AN:示范區位置宜選定為地塊北側居中，后期兼做地塊形象主入口，提升歸家儀式感，樹立房開品牌形象"

頭腦風暴

"規劃邏輯

PLANNINGLOGIC全高層排布整齊但日照不滿足中央大花園但軸線關系較弱景觀軸和中央大花園且日照滿足要求疊墅+高層住宅容積率做不足且角度過大內部形成大花園，日照不滿足容積率做足，日照滿足規劃邏輯

PLANNINGLOGIC方案一方全高層方案總平面圖總指標鳥瞰圖75

㎡89

㎡115

㎡125

㎡139

㎡戶型配比套數70業態小高合計面積段

戶型結構套數比4.37%面積5250.075.002\2\189.00

2+1\2\160037.45%15.61%26.97%15.61%100.00%53400.030088.155296.034750.0178784.05115.00128.00139.003\2\24\2\24\2\22504322501602社區用房養老用房物管用房首層商業，二層配套商業交通分析交通分析人行流線車行流線地庫入口小區出入口消防流線消防登高場地景觀軸線景觀組團日照滿足大寒日

2

小時樂清市柳市鎮浹底村033號地塊地塊項目經濟技術指標項目數量單位㎡備注總用地面積74493.62234820.05186234.05178784.05178784.05按土地出讓條件總建筑面積㎡計容積率建筑面積㎡住宅建筑面積高層㎡㎡其中業態2···㎡㎡㎡㎡㎡㎡配套建筑面積4450.001305.00800.00150.00500.00物業管理用房養老助殘設施社區衛生用房地上總建筑面積的千分之7規劃條件≥800㎡規劃條件≥150㎡社區文化服務中心規劃條件≥500㎡其中規劃條件要求，計容地上住宅總建筑面積的千分之二，且大于等于300㎡居家養老用房365.00㎡其中配電房開閉站1000.00180.00100.0050.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡/考慮放在地上，單個配電房120㎡，單個開閉所180㎡;配電房按2.5w平方米一個配置。消控室及電信機房預留門衛按照10㎡···商業300003000㎡≤規劃條件要求商業面積≤4000㎡幼兒園非計容積率總建筑面積48586.000.00架空層面積全地下車庫48586.000.00住宅地下室（贈送）地下夾層贈送面積0.0其中地下非夾層贈送面積非機動車車庫機動車庫0其中5216.4043369.6028471單車1.8㎡/輛其中㎡㎡普通車庫其中住宅不少于地上建筑面積的8%，不少于地上建筑面積的5%人防車庫14898.72㎡容積率2.520.34%15152123961180.001576//FAR≤2.5建筑密度≤27%（其中住宅凈密度≤22%）建筑占地面積㎡住宅配套商業其中···綠地率戶數35%16045132.81F-18F1587158㎡戶人層輛輛輛輛輛/≥35%人數3.2人/戶mmm建筑層數機動車停車位地上停車位地下停車位1429373其中其中人防區停車位非人防區停車位40㎡/輛地下室面積/規劃要求車位數其中105634單車指標非機動車停車位31212898223輛輛輛住宅非機動車停車位配套及商業非機動車停車位75

㎡89

㎡115

㎡128

㎡160

㎡戶型配比套數104業態小高面積段戶型結構2\2\1套數比6.48%面積7800.075.0089.002+1\2\23\2\256435.16%15.71%40.40%2.24%50196.030318.182944.05760.0115.00128.00160.002524\2\2648疊墅合計4\2\3361604100.00%178784.05車位數表格3690063931203000.001.401.100.800.300.80140㎡≤戶建面積≤200㎡；1.4輛/戶90㎡≤戶建面積≤140㎡；1.1輛/戶60㎡≤戶建面積≤90㎡；0.8輛/戶5199051210.0024.0015871.501.802.003.002.501.5輛/戶1.8輛/戶2.0輛/戶3輛/100㎡2.5輛/100㎡54商品住宅1620127894.0075.003121商業配套配套商業合計0.3輛/100㎡中型商業（1000㎡＜建筑面積≤10000㎡）0.8車位/100㎡日照滿足大寒日

2

小時PARTUnit04戶型設計Plan周邊項目

PROJECTAROUND桃李東方容積率：2.5類型：高層樂清市區雍華園容積率：2.8類型：高層柳市康橋東麓園（待售）主流鎮區項目本地

/

外地

55

開，外溢樂清嚴重旭信雍尚園容積率：2.5類型：高層碧桂園桃李東方（在售）高層毛坯均價在

12800本案宏地地塊（待售）北白象白象壹號（在售）高層毛坯均價在

11000瑞鑫卓越城容積率：2.5類型：高層客戶基本均為本地人，瑞錦園（售罄）外溢樂清與溫州嚴重瑞鑫卓越城（待售）白象壹號容積率：3類型：高層柳白雍華園（尾房）高層毛坯均價在

11000旭信雍尚園（在售）高層毛坯均價在

10000城市能級配套：樂清市區

>

柳市

>

北白象競爭分析：高端分流（碧桂園桃李東方）平行分流（柳白新區項目）無競爭可參考（北白象項目）周邊項目

PROJECTAROUND碧桂園桃李東方項目基本情況雍華園旭信雍尚瑞鑫卓越城白象壹號項目基本情況項目基本情況項目基本情況項目基本情況用地面積容積率產品類型面積段均價22020㎡2.5用地面積容積率產品類型面積段均價29474㎡用地面積容積率產品類型面積段均價7650㎡用地面積容積率產品類型面積段均價79228㎡用地面積容積率產品類型面積段均價17000㎡2.82.52.53高層高層高層高層高層2222222222222222222115m2、139m

、188m96m

、109m

、117m

、125m

、132m105m

、117m

、128m

、139m189m

-155m107m

、116m

、122m

、128m

、138m

、157m222212800（元/m

）11000（元/m

）10000（元/m

）11000（元/m

）戶型設計

UNITPLAN高層T4戶型（

中間戶

75

㎡）v本案產品東亞怡和嘉苑U

型廚房人性化設計獨立玄關玄關超強收納戶型結構：2

室2

廳1

衛建筑面積：75

㎡戶型結構：2

室2

廳1

衛建筑面積：75

㎡戶型設計

UNITPLAN高層T4戶型（

中間戶

89

㎡）本案產品雍華園獨立玄關玄關帶收納房間尺度舒適房間完整沒有凹角奢華主臥套配建衣帽間戶型結構：3

室2

廳2

衛建筑面積：89

㎡戶型結構：3

室2

廳2

衛建筑面積：96

㎡戶型設計

UNITPLAN高層

T4

戶型（

邊戶

115

㎡）本案產品碧桂園桃李東方獨立玄關玄關超強收納南北通透全明餐廳更高舒適度3.5

面寬面積更省，功能數

+1面積省5

㎡功能

+1，面積更省戶型結構：3+1

室

2

廳

2

衛建筑面積：115

㎡戶型結構：3

室2

廳2

衛建筑面積：120

㎡戶型設計

UNITPLAN高層

T2

戶型（139

㎡）本案產品碧桂園桃李東方獨立玄關玄關超強收納陽臺設備平臺衛生間飄窗舒適四房無憂二孩時代，三代同堂主衛餐廳廚房臥室玄關奢華主臥套“1”字型主衛，配建衣帽間茶室客廳主臥室臥室臥室寬廳設計空間更加靈動飄窗飄窗飄窗陽臺3.5

面寬面積相同，功能數

+1戶型結構：4+1

室

2

廳

2

衛建筑面積：139

㎡戶型結構：4

室2

廳2

衛建筑面積：140

㎡戶型設計

UNITPLAN高層

T4

戶型（

邊戶

115

㎡）本案產品旭信雍尚園獨立玄關玄關超強收納南北通透全明餐廳更高舒適度3.5

面寬面積相同，功能數

+1面積省2

㎡功能

+1，面積更省戶型結構：3+1

室

2

廳

2

衛建筑面積：115

㎡戶型結構：3

室2

廳2

衛建筑面積：117

㎡戶型設計

UNITPLAN高層

T2

戶型（128

㎡）本案產品旭信雍尚園飄窗臥室設備平臺廚房書房公衛干濕分離空間更加潔凈客衛主衛餐廳獨立玄關玄關超強收納玄關寬廳設計空間更加靈動茶室客廳臥室飄窗主臥室飄窗.3.5

面寬面積相同，功能數

+1陽臺戶型結構：4+1

室

2

廳

2

衛建筑面積：128

㎡戶型結構：3+1

室

2

廳

2

衛建筑面積：128

㎡戶型設計

UNITPLAN高層

T2

戶型（139

㎡）本案產品旭信雍尚園獨立玄關玄關超強收納陽臺設備平臺衛生間飄窗舒適四房無憂二孩時代，三代同堂主衛餐廳廚房臥室玄關奢華主臥套“1”字型主衛，配建衣帽茶室客廳主臥室臥室臥室寬廳設計空間更加靈動飄窗飄窗飄窗陽臺4.5

面寬面積相同，功能數

+1戶型結構：4+1

室

2

廳

2

衛建筑面積：139

㎡戶型結構：3+1

室

2

廳

2

衛建筑面積：139

㎡戶型設計

UNITPLAN高層

T4

戶型（89+75

㎡）擔架電梯無障礙電梯消防電梯連廊連廊獨立前室消防電梯前室普通電梯強電中庭上空中庭上空半贈送全贈送89

戶型75

戶型

75

戶型89

戶型戶型設計

UNITPLAN高層

T4

戶型（

115+89

㎡）擔架電梯無障礙電梯消防電梯連廊連廊獨立前室消防電梯前室普通電梯弱電水中庭上空中庭上空強電半贈送全贈送115

戶型89

戶型

89

戶型115

戶型戶型設計

UNITPLAN高層

T2

戶型（

128+128

㎡）飄窗飄窗臥室設備平臺廚房設備平臺廚房消防電梯電梯廳客梯書房SF臥室書房電梯廳客衛QDSJ客衛主衛餐廳餐廳玄關臥室玄關主衛茶室客廳陽臺客廳陽臺茶室臥室主臥室主臥室飄窗飄窗飄窗飄窗半贈送全贈送128

戶型128

戶型戶型設計

UNITPLAN高層

T2

戶型（

139+139

㎡）客梯陽臺陽臺飄窗臥室設備平臺客衛設備平臺客衛飄窗電梯廳主衛臥室主衛廚房餐廳餐廳廚房電梯廳玄關RDSJ消防電梯衣帽間玄關客廳茶室茶室客廳主臥室飄窗臥室臥室臥室臥室主臥室飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗陽臺陽臺半贈送全贈送139

戶型139

戶型戶型設計

UNITPLAN疊排戶型（160+160

㎡）庭院庭院半贈送全贈送160

戶型首層

160

戶型首層戶型設計

UNITPLAN疊排戶型（160+160

㎡）半贈送全贈送160

戶型二層

160

戶型二層戶型設計

UNITPLAN疊排戶型（160+160

㎡）半贈送全贈送160

戶型三層

160

戶型三層戶型設計

UNITPLAN疊排戶型（160+160

㎡）半贈送全贈送160

戶型四層

160

戶型四層PARTDemonstration05示范區篇area示范區

DEMONSTRATIONAREA溪橋103945876精神堡壘停車場逐光森林星環棋布入口平臺綠蔭后場時光長廊星跡漫步樣板間入口陽光草坪示范區

DEMONSTRATIONAREA溪橋路車行路線人行路線未來接大區路線示范區

DEMONSTRATIONAREA驚喜相知感知歸屬好奇親切精神堡壘逐光森林星環棋布售樓處星跡漫步感知好奇驚喜相知