LISTINGTIMEDETERMINATIONANDOPENING2025房地產項目上市時機確定與開盤實戰規則與技巧｜實戰注意事項｜實戰技法輸出目錄CONTENTPART1PART3PART2入市時機開盤開盤報道：典指項目獨立時代隆重開盤，開盤儀式別開生面開盤報道：“湖濱花園’的開盤為何靜悄悄？開盤報道：頂級公寓開盤不賣樓，不放鞭炮只聞弦樂實戰注意事項實戰規則與技巧實戰技法輸出對于房地產來說，入市的時機選擇非常關鍵，且選擇的余地不像其他工業產品那么寬廣，而是相對較窄，時機選擇如果失當，就可能導致整個營銷的失敗。樓盤入市時機有以下幾種最佳時機可供選擇：1、有市場空白時。2、有市場需求而市場出現供給斷裂時。

3、有事件發生時。4、有重要節日來臨時。5、旺季來臨時。6、市場競爭強度較弱時。7、總需求增大時。適時原則常常碰到這樣的開發商，他們為了快速回籠資金，不管時機如何，只想著盡快出貨，往往出貨后即面臨困境。這就是所謂的“一步走錯，全盤皆輸”。這是決策的問題，作為決策者，要理性面對市場，要以市場為導向而不是以個人意愿為導向。樓盤上市，是牽一發而動全身的大事，一定要選擇在適當的時機開盤。工程服從時機原則許多開發商的慣例，往往是根據樓盤的工程進展情況來決定人市時機的，而不是根據入市時機來要求工程建設速度的。俗話說，市場風云變幻，機會稍縱即逝，可能“錯過了這個村，就找不著那個店了”。即使工程進展到可以售樓了，如果時機不成熟，仍然不要急著開售，要按兵不動，等待時機，一旦時機成熟，開盤就可能出現搶銷一空的大好局面；反之，開盤后就可能陷入膠著狀態，甚至完全可能導致一蹶不振的不良后果。入市時機實戰注意事項實戰規則與技巧實戰技法輸出眩目燈光、激情音樂，售樓現場人聲鼎沸，好不熱鬧。銷售主管“恭喜簽約”、“掌聲感謝”的高亢話語不時從麥克風中傳出，無論是售樓人員還是購房者仿佛都進入了倒計時的備戰狀態，每幾分鐘就有一套單元被出售，惹得后來者隨時準備發力，以搶得購房先機。從1990年起，港臺流行的開盤促銷方式就開始傳人內地。20世紀90年代后期，廣州、上海、北京的房產銷售呈現了前所未有的牛市狀態，這種開盤促銷方式也愈演愈烈，廣為沿用。開盤前夕，開發商將有購買意向的客戶統統登記在冊，待到開盤當日，召集所有預約客戶前來售樓處集中簽約，如果預約客戶較多，還需分時分批，排隊等候簽訂預售合同、繳付房款。在這一片忙碌的人群中，有不少客戶是手拿當天報紙廣告第一次來到售樓處，本想趁著開盤日仔細察看、認真研究，然后再決定是否購買該住宅。不想售樓處、樣板房、工地現場到處都是準備買房的客戶，簽約聲此起彼伏，也許客戶中意的單元已有人捷足先登，也許售樓處內多組客戶同時看中同一套單元，所有跡象都表明：這是一幢值得購買的優質物業，許多人已經購買，更多人正在準備，不由得你不心動。在從眾心理的驅使下，外加銷售人員嫻熟而專業的售樓技巧，不少人初次看房就買下了住房。如今，房產價格牛氣不減，無論買下的住宅是否符合自家需求，是否有缺憾，所有的不如意都會被攀升的房價所掩蓋，于是在一片利好聲中皆大歡喜。為了帶動更多客戶買房，開發商不惜花費重金，開盤當日造勢作秀。購房現場的客戶無意中既充當了演員又充當了觀眾，間接地引導了那些對樓盤特點尚未了解清楚的客戶跟風買房，為開發商開盤促銷起了推波助瀾的作用。開盤實戰注意事項實戰規則與技巧實戰技法輸出1、工作分配要充分我們常?？吹介_發商在開盤時，弄得手忙腳亂，有的甚至一團糟。原因主要就是在人員工作分配上沒有到位，這是管理上不夠細致周密所導致的。開盤是開發商第一次正式向社會公開露面，開盤儀式組織得好與壞，直接影響到樓盤本身的形象。我們可以想象，假如你去參加一個樓盤的開盤儀式，看到場面零亂，你會怎么想？還有沒有信心買他們的樓？因而開盤前要做好人員的詳細分工，保障每個人員在開盤現場能夠各司其職，最好在開盤前安排一次彩排，以防在開盤現場出現混亂局面。2、物品要準備齊全一個樓盤開盤，需要購置、準備大量的物品，物品種類非常之多，要按各個環節列出物品、設備清單，然后安排人員購置與準備。在購置、準備完畢后，要指派專人負責清點一次，保障物品與設備、設施的到位，并且在開盤的前一兩天，要將各物品、設備、設施搬運到指定地點與位置，不能等臨時需要時才去尋找、調撥。一切要做好充分準備。3、協調最重要開盤儀式是一個相對較大的公關活動，涉及范圍及人員較廣較多，因此做好儀式現場的協調就顯得十分重要。要安排專人負責現場的協調與調度工作，一是協調各人員之間、各事情之間的關系，二是防止出現不測及處理突發性事件?，F場的協調人員包括如下幾種：總指揮：1人；副總指揮：2、4人；專場負責人：售樓大廳1人、售樓外圍1人、樣板房1-3人、工地現場1-3人、抽獎演出1-2人、銷售控制1人。開盤實戰注意事項實戰規則與技巧實戰技法輸出4、做好冷場危機防范措施任何事情都不可能保證百分之百的成功，尤其是開盤，每個開發商都很難保證現場一定會很熱鬧，所以就需要制訂危機防范措施，尤其是冷場防范措施，以防止或者快速妥善地處理出現的危機。根據筆者了解，絕大多數的開發商都沒有危機防范措施，這是很不正常的，一旦出現意外時，就會嚴重損害形象甚至影響銷售。5、要形成組合效果開盤的策劃方案要系統化、組合化，避免單調，要將各種活動有機地銜接在一起，便整個開盤儀式看起來像是一臺大型的晚會，各個子系統既相互獨立，又融會貫通。尤其是售樓大廳的銷售場面要作為重中之重，進行系統策劃，令場面熱而不鬧。至于選擇什么樣的開盤儀式，關鍵的一點是與開發商、與樓盤、與售樓部大小等各要素相匹配。輯錄幾個開盤報道：開盤實戰注意事項實戰規則與技巧實戰技法輸出6月21日，著名登山家、國際登山健將王勇峰帶領中國登山隊的四名攀巖教練來津，出席了通達尚城之約———著名登山運動員見面會，和通達尚城的業主和廣大登山愛好者進行了長時間的交流。上午10:00左右，由著名登山家王勇峰和建苑房地產公司總經理楊洪斌共同為“獨立時代”白領公寓早開盤。有將近300人參加了通達尚城的開盤活動。王勇峰和中國登山協會的教練為觀眾作了精彩的示范表演，部分業主參加了現場的攀巖表演，吸引他們的不僅是攀巖的無上樂趣，還有通達尚城為他們精心準備的獎品———王勇峰用過的冰鎬和時尚的攀巖裝備。通達尚城作為本市最先高舉時尚旗幟的高品位生活社區，其位置坐落于城市發展前沿的河西區南中環之上，占地面積14萬平方米。通達尚城通過對建筑、廣場、街區、景觀以及對人性需求的尺度感的深入把握，清新營造了一種溫馨、和諧、典雅、富于趣味性的時尚居住社區。新近面世的“獨立時代”———帶精裝修的小戶型白領公寓，更是帶有鮮明的個性特色，成為時尚人士的新寵。從31平方米到64平方米的戶型空間，從知名設計師主持設計的精裝修，所配送的名牌白色家電，以及全方位的酒店式物業管理，無不從心理到生理，顯現著新生代先鋒族群的本色需求。在現在建筑越來越注重個人空間的私密性的潮流下，通達尚城超越了潮流，為時尚人士創造了交流溝通、時尚健身的空間，這也是在非典過后，房地產業深刻反思，注重健康的社區觀念體現。開盤報道：典指項目獨立時代隆重開盤，開盤儀式別開生面實戰注意事項實戰規則與技巧實戰技法輸出開盤報道：“湖濱花園’的開盤為何靜悄悄？實力勝于炒作，事實勝于雄辯。新的市場規劃和開發理念，決定了一些開發商不同尋常的做法。沒有震耳欲聾的鼓樂隊、沒有各種級別的領導出席和講話、沒有隆重的慶典儀式，也沒有奢侈的酒會，只有十來個嘉賓，只有一條盤桓于地面的鞭炮長龍被點燃后吐出歡快的火焰，打破了大雁塔下、曲江池畔的寧靜……這是一個簡樸的開盤儀式。今年4月29日湖濱花園舉行的一期開盤儀式，給現場見慣了熱鬧開盤場面的各媒體房產記者們留下了深刻的印象，也給大家留下了一連串的疑問：人氣是樓盤銷售的點金石，誰家不希望自己的樓盤推出就人旺、財旺、運道旺，可湖濱花園的開盤為何不廣邀來賓呢？湖濱花園是西安市第一家townhouse聯體別墅社區，從品質上講屬于高檔樓盤。整個項目占地120余畝，由240余幢聯排別墅組成，即使是開盤的一期也有56幢，如此簡單地開盤儀式與它的形象、規模、地位相匹配嗎？開發商的葫蘆里到底賣的是什么藥呢？湖濱花園的投資商是西安信樸實業有限公司，這是他們做的第一個房地產項目，卻是以“西北首家townhouse社區”的黑馬形象殺人了激戰正酣的西安房地產市場。知情人都知道，其實早在這種與眾不同的“冷開盤”之前，開發商就以一系列“虛虛實實”“虛實結合”的超乎常規的做法給了外界一個驚奇。實戰注意事項實戰規則與技巧實戰技法輸出“邀秦兵入秦”是湖濱花園開發商最不尋常、起初頗令人費解的一個做法。近來，秦兵律師的《"-!條商品房買賣補充合同》引起的開發商誠信問題的討論以及購房者與開發商之間的簽約紛爭0已經在北京、廣州等地被炒得沸沸揚揚?？墒恰扒乇肭亍敝?，西安的房地產市場至少表面上是平靜的，很少有消費者對開發商的誠信公開挑戰或表示懷疑。可以說，信樸公司的這一做法有把戰火引到家門口的意味，同時也把誠信這一“務虛”概念引進西安樓市。然而，秦兵律師卻是不“虛”此行，他給信樸公司的全體員工詳細講解了“"-!條”與新聞記者、律師同行進行了交流。一時間，西安的媒體對“"-!條”的介紹驟然多了起來。據了解，西安的一些律師也準備效仿秦兵，推出適用于本地的“補充合同”。今年一月，北京第一個“吃螃蟹”的御景江山樓盤開發商與購房者簽訂了,#,條補充協議，稱此舉是基于“真心承諾，不說假話”的理念。同樣“自找麻煩”的西安信樸公司也有意通過此舉，在開盤之際，向購房者表達一種自信的承諾?！扒乇肭亍笔录呀浺稹督洕請蟆贰吨腥A工商時報》《經濟觀察報》等國內主流媒體及本市各大媒體的關注，信樸公司也隨之浮出水面并聲譽鵲起。以往，西安市區幾個點睛之筆的湖濱花園戶外廣告已使該項目頗有名聲，但是其開發商卻隱在幕后，少有人知。湖濱花園的建設是在不聲不響中悄然浮出水面的。現在樣板間做好了，環境景觀做出來了，又在內部認購中聽取第一批購房者的建議后不斷完善。在最終掀開蓋頭的開盤日，湖濱花園把眼見為實的$%&’(%)*+奉獻在西安市民面前。然而，開盤后才逐漸顯露出來的湖濱花園銷售業績以及開發商的實力叫人吃驚不小。湖濱花園一期的./套房屋在開盤前的內部認購期也獲得不菲的成績。而湖濱花園的投資商西安信樸實業公司也顯露出他們在投資領域頗具實力民營企業真實面目。湖濱花園是他們走向地產的第一個項目，下一步他們將在西安南郊還有更大的動作。開盤報道：“湖濱花園’的開盤為何靜悄悄？實戰注意事項實戰規則與技巧實戰技法輸出把現房和景觀做完后（大型項目是分批推出）才開盤銷售，是目前南方城市房地產開發、尤其是別墅類高檔項目的趨于流行的做法，這是開發商實力的體現，也是保障消費者權益的有效辦法。在這點上，信樸公司頗似開發廣州“星河灣”的香江集團。以前一直稱雄家具業的香江集團也是第一次涉足房地產，憑借雄厚的實力，星河灣以美輪美奐的實景觀房、“買房即可人住”的概念引得廣州人傾城出動，出現了排隊購房的景象。一直沉默不語的信樸公司也是“一鳴驚人”：把一個活生生的!"#$%"&’(社區擺在購房者面前，叫人為之心動。在實力決定“話語權”的房地產新時代，資金雄厚的開發商可以憑借優質的住宅產品贏得客戶群，從而樹立良好的品牌形象?？上驳氖?，西安已經出現了一些主張“事實大于雄辯”的開發商，信樸公司就是其中的一個。開盤報道：“湖濱花園’的開盤為何靜悄悄？實戰注意事項實戰規則與技巧實戰技法輸出幾月前就讓業界和消費者“大跌眼鏡”的水上公園附近一個樓盤，今天開盤又出怪招———沒有剪彩、沒有爆竹，只有“弦樂四重奏”，整個開盤過程不足半小時。對此該樓盤負責人稱“開盤不在于推銷樓盤，只想營造與樓盤相適的氛圍”。據了解，此名為天嬌源的項目自其“白墻售樓處”受多方“非議”以來，一向“不按牌理出牌”，先是在天津史無前例地推出“百米樓間距”的概念，接著打破樓市常規，打出“室內凈高二米”的底牌，然后又拋出近5000元每平方米的開盤價，喊出“頂級公寓，別墅享受”的口號。對于這一連串的“奇招”，項目設計負責人認為，其實浩天天嬌源一直在尊崇一個理念，即“做足空間”，“我們一直在尋求一種創新，不僅是空間的創新，是整個大環境的創新，包括項目的開盤”。按照接受采訪的天津房地產同行的說法，一個項目在開盤的第一天，一定是項目銷售最火爆的一天，當然與之相適的開盤儀式更要越隆重越好，因為只有這樣，才能增強開盤前預定的準業主對項目的信心，并且可以在開盤時盡可能地穩定業主，比如搞一些“準業主酒會”之類的活動。相反，開盤儀式搞得過于冷清，可能會影響消費者的購買欲望。對此，天嬌源項目設計負責人有不同觀點，天嬌源開盤沒有爆竹鑼鼓聲，絕不是不想要氣氛，正好相反，“我們就是在追求一種氛圍。清晨，在擁有盡顯空間變幻白墻的售樓中心大廳里，推出以弦樂四重奏為主的室內音樂，貫穿不到半小時的開盤過程。這恰恰與天嬌源項目的‘性格’相吻合———有著濃厚文化底蘊的項目，開盤也要優雅”。該負責人稱，天嬌源今天開盤，并不想追求所謂的“銷售火爆”“我們也絕不刻意去推銷自己，但也絕不會在開盤當天做‘拒絕簽約’這樣帶有作秀的舉動，我們相信一點，和樓盤‘性格’相符的消費者，他一定不會在乎樓盤的‘外衣’是否華麗”。有趣的是，截止到記者發稿時獲悉，該項目在昨天出現了“前所未有的火爆銷售場面，銷售人員全部配上都不夠用”，“在天津，像這樣的高檔樓盤出現這種情形實屬少見”。開盤報道：頂級公寓開盤不賣樓，不放鞭炮只聞弦樂PART1PART2PART1PART3開盤儀式開成楊瀾簽名會防止異化走形實戰技法輸出實戰規則與技巧實戰注意事項9月21日下午3時，楊瀾來到深圳，出席一個新樓盤的開盤儀式。但是，風光全部被楊瀾占盡，一些業主和楊瀾的崇拜者不顧阻攔，紛紛走上前臺請楊瀾簽名，使得一個精心策劃好的開盤儀式竟變成了楊瀾的簽名會。9月21日下午，該樓盤的開盤儀式吸引了很多人前來參加，這讓該樓盤的房地產商感到有些準備不足，現場的座位根本就容不下到場的觀眾，很多觀眾只好站在兩旁，靜候楊瀾的到來。開盤儀式原定于下午3時開始，但楊瀾并未準時出現，這讓觀眾有些感到不滿，現場的歌手只好不停地演唱，以減輕觀眾們的不滿情緒。一直到3時10分，楊瀾才姍姍來遲，她揮手向觀眾致意進入現場，并在前排就坐。楊瀾剛一坐下，等候多時的觀眾立即擁上前臺，紛紛找楊瀾簽名留念。有的人用早巳準備好的筆記本，有的女孩直接用手上拎著的手袋，還有的用身上穿的&恤衫，令現場維護秩序的保安員措手不及，現場立即變得一片混亂。記者在現場看見，楊瀾被現場的觀眾圍得水泄不通，大汗淋漓，她不停地為現場的觀眾簽名。一些觀眾在簽了一次名之后，沒過多久又跑上去請楊瀾簽名，這樣反反復復了好幾次。儀式開始后，一些被邀請來的嘉賓在臺上講話，但是，臺下的觀眾則都不愿意放棄這么好的機會，仍在不停地請楊瀾簽名，造成了臺上講話、臺下亂哄哄的場面。整個開盤儀式似乎變成了楊瀾的簽名會。cc開盤儀式開成楊瀾簽名會實戰技法輸出實戰規則與技巧實戰注意事項房地產“開盤儀式開成了楊瀾簽名會”的異化走形現象不在少數，出現這種情況的主要原因有如下幾點：1、缺乏開盤經驗開盤經驗不足，就會出現這樣那樣的漏洞，顧此失彼、手忙腳亂，有了意外事件也會因經驗不足而不知道如何處理，只有任其惡化。2、缺乏危機防范方案前面講了，如果在開盤前沒有做好危機防范措施，出現不測就只能臨渴掘井式的窮于應付，即使能夠處理，損害也成了既成事實。3、現場管理松散現場的總指揮及其他管理人員管理松散，甚至出現了不測，相關責任人居然不在現場，在保安措施上也存在不足，管理上的松散，就給危機有“可乘之機”，出現了問題后，快速反應能力不強，不能在第一時間快速處理，事態就會不斷惡化。要防止開盤儀式異化走形，就要從以上幾方面人手，做好各方面的工作。cc防止異化走形PART3PART1PART2上市時機開盤實戰注意事項實戰規則與技巧實戰技法輸出上市時機1、工程進展情況（推算封頂日期）。找工程部門主管，問清楚樓盤建設的各項進度，包括住宅（商業主體樓）樓盤本身的進度、配套設施的建設進度、環境綠化的進度、圍墻的進度等，并且要弄清楚具體完工日期，特別是可供銷售的主體樓盤的封頂日期和交樓日期要明確。2、當前國內政治經濟形勢。了解當前國內國際形勢非常重要，因為開盤時機與國際國內形勢密切相關。了解范圍如下：1）當前及未來半年國際政治形勢狀況。2）當前及未來半年國際經濟形勢狀況。3）當前及未來半年至一年國內政治形勢狀況。4）當前及未來半年至一年內國內經濟形勢狀況。3、本省、市、區政治經濟形勢。本省、市、區相對國際國內政治經濟形勢來說，與開盤的關系更為密切。了解的范圍如下：1）當前及未來一年內省內政策動向。2）當前及未來一年內省內經濟動向。3）當前及未來半年的市內政策動向。4）當前及未來半年內市內經濟趨勢。5）當前區（縣）內政策動向。6）當前區（縣）內經濟規劃動向。實戰注意事項實戰規則與技巧實戰技法輸出上市時機4、市場供求狀況。本市年度開發量、銷售量；競爭格局與狀況；周邊樓盤狀況；競爭對手銷售狀況；競爭對手開盤方式及反響程度等。5、節慶狀況。最近一段時間內（約在半年至一年左右）有什么特別節日及政府舉辦的相關大型慶典活動，如球賽、建市周年慶典、交易會、啤酒節、服裝節等。6、淡旺季節周期。房地產也和其他產品一樣，有銷售淡旺季之分。房地產旺季一般在五一國際勞動節、十一國慶節、元旦。春節屬于次旺季。下半年比上半年旺。除了這些全國通用的旺季外，還有地方特色的淡旺季之分。7、天氣狀況。天氣是自然環境對樓盤銷售的影響。雨季影響銷售，晴天有利于銷售。8、自然季節特性。比如風沙、寒冷等。9、民情民性。當地的民風、民俗、民情，消費心態、特征等。10、企業資金狀況。許多開發商開盤總是受企業資金的支配，而不是受市場支配，原因就是資金是左右企業決策的關鍵因素。有的企業資金寬松，就不急著開盤，錯過了本來不錯的時機，結果一等就是一年半載，置業者的期待心理受到打擊，消費欲望逐步下降；有的企業因資金緊張，還不到開盤的大好時機，便倉促上市，以至門前冷落車馬稀。11、工作進展狀況。主體工程進展、次要工程進展、銷售資料的制作情況、銷售人員的培訓情況、銷售制度的制訂情況等。12、確定上市日期。最后就是選定一個日期確定下來，然后將此日期告知公司全體員工，并召開銷售工作會議，要求相關部門配合上市做好一切準備工作。實戰注意事項實戰規則與技巧實戰技法輸出開盤1、了解銷售人員到位情況。在開盤前，首要的任務就是招聘銷售人員及培訓銷售人員。這些工作越充分越好，一般要在一個月前全部完成。2、了解銷售道具（資料）制作完成情況。比如售樓書、折頁、模型、沙盤、樣板房、效果圖等的制作完成情況，如果發現進度太慢，就是加快速度，否則就會影響到開盤。策劃開盤儀式。指定專人或者找專業策劃公司策劃一個開盤儀式方案。方案寫出來后，要對方案進行論證和修改，注意，方案一定要是可操作的方案，不能停留在戰略層面上。3、人員分工。人員分工分為兩種情況：一是銷售部內部分工，一是銷售部以外人員的分工，包括公司內其他部門的人員、合作單位人員如代理公司、廣告公司、策劃公司等。分工要明確、具體，將工作任務、內容與責任交待清楚。售樓大廳：銷售控制、現場協調、氣氛維持、音響播放、接待顧客等；售樓門前：迎賓、指揮停車、引導顧客進入售樓大廳、維持秩序、保障安全等；樣板房：接待參觀顧客、維護清潔衛生、解答顧客提問等；工地現場：接待顧客參觀、保持工地清潔、維護工地安全、解答顧客提問等；促銷活動：如講座、表演、抽獎、競猜、舞獅等。保障活動的安全穩定、維護活動秩序、接待嘉賓等。對在主活動區的負責人，要求在活動內的任何時間不能擅離現場，以防發生不測，在出現意外情況時，要及時進行處理并匯報給總指揮。實戰注意事項實戰規則與技巧實戰技法輸出開盤4、主要負責人員確定。儀式總指揮———一般由銷售總監擔任；副總指揮———由銷售經理擔任；主持人———外聘電視或者電臺主持人擔任；工地負責人———由工程部門指派人員；樣板房負責