目錄CONTEXTS基地解讀規(guī)劃策略規(guī)劃方案產(chǎn)品策略展示區(qū)設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)010203040506······1基地解讀THESITE【設(shè)計(jì)策略】爆款產(chǎn)品、品質(zhì)優(yōu)先剛需、首改型活力社區(qū)合肥近期我司的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)長(zhǎng)豐CF201703地塊肥西花世界160地塊項(xiàng)目2規(guī)劃篇-品質(zhì)優(yōu)先PLANNING

STRATEGY三塊用地核心條件容積率密度綠化率1.8≤20%＞40%限高60米的情況下，產(chǎn)品組合可能性20F+洋房18F+洋房全高層2號(hào)地塊破題策略THEPLANNING

DESIGN規(guī)劃推演-2號(hào)地塊洋房最大化?

4棟高層20F，間距40米，用地不合理?

標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品40m?

貨值低?

空間形態(tài)擁擠?

物業(yè)用房單獨(dú)占地不合理40m洋房

63249㎡12.01億高層

26328㎡無(wú)商業(yè)20%密度用足，20F產(chǎn)品占比多，無(wú)商業(yè)，貨值低，空間擁擠在限高60米的情況下，20F與18F產(chǎn)品對(duì)比18F產(chǎn)品20F產(chǎn)品套內(nèi)面積：72.19平米銷(xiāo)售面積：93平米套內(nèi)面積：72.19平米銷(xiāo)售面積：98.5平米套內(nèi)面積相同，20F產(chǎn)品銷(xiāo)售面積整整大5.5平米,單套總價(jià)貴7萬(wàn)THEPLANNING

DESIGN規(guī)劃推演-2號(hào)地塊18F高層，洋房最大化18F高層，商業(yè)底層用足18F+20F高層，商業(yè)底層用足推薦推薦銷(xiāo)售面積：銷(xiāo)售面積：銷(xiāo)售面積：?

貨值一般?

高層全18F?

2棟20F產(chǎn)品洋房

67886㎡洋房

56628㎡高層

37309㎡商業(yè)

1500㎡洋房

60058㎡?

三拼產(chǎn)品較多?

空間形態(tài)較擁擠?

貨值較高?

洋房量最高高層

34020㎡高層

27822㎡?

商業(yè)底層最大化?

空間形態(tài)較好?

貨值最高無(wú)商業(yè)商業(yè)

1500㎡?

商業(yè)底層最大化?

空間形態(tài)較好貨值：12.83億貨值：12.92億貨值：12.97億THEPLANNING

DESIGN規(guī)劃推演-2號(hào)地塊大面寬洋房布局一

18F+15F+洋房大面寬洋房布局二

2棟20F+18F+洋房2號(hào)地塊全18F鳥(niǎo)瞰圖THEPLANNING

DESIGN品質(zhì)提升--泛入口歸家體驗(yàn)式大堂THEPLANNING

DESIGN日照分析日照參數(shù)設(shè)置：計(jì)算軟件：眾智日照12.0地時(shí)點(diǎn)：合肥市長(zhǎng)豐縣間：大寒日8點(diǎn)-16點(diǎn)日照要求：大寒日2小時(shí)結(jié)論：住宅均滿足日照要求。圖例：0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h7-8h8h3號(hào)地塊破題策略THEPLANNING

DESIGN規(guī)劃推演-3號(hào)地塊商業(yè)底層用足洋房最大化推薦銷(xiāo)售面積：銷(xiāo)售面積：?

洋房量最大?

貨值一般?

商業(yè)底層最大化?

貨值最高洋房

43307㎡高層

14256㎡無(wú)商業(yè)洋房

35244㎡高層

20706㎡商業(yè)

1250㎡?

空間形態(tài)較擁擠?

空間形態(tài)較好貨值：7.74億貨值：7.81億3號(hào)地塊鳥(niǎo)瞰圖THEPLANNING

DESIGN日照分析日照參數(shù)設(shè)置：計(jì)算軟件：眾智日照12.0地時(shí)點(diǎn)：合肥市長(zhǎng)豐縣間：大寒日8點(diǎn)-16點(diǎn)日照要求：大寒日2小時(shí)結(jié)論：住宅均滿足日照要求。圖例：0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h7-8h8h5號(hào)地塊破題策略THEPLANNING

DESIGN規(guī)劃推演-5號(hào)地塊20F高層、無(wú)商業(yè)，洋房最大化全18F高層，商業(yè)底層用足全20F高層，商業(yè)底層用足推薦推薦銷(xiāo)售面積：銷(xiāo)售面積：銷(xiāo)售面積：?

全20F高層?

高層全18F?

全20F產(chǎn)品?

洋房量最高?

貨值最高洋房

59200㎡洋房

39415㎡高層

40176㎡商業(yè)

1450㎡洋房

48800㎡高層

31680㎡商業(yè)

1000㎡?

貨值較高?

貨值較高高層

22488㎡?

配套占密度?

商業(yè)底層最大化?

空間形態(tài)較好無(wú)商業(yè)?

空間形態(tài)一般?

商業(yè)面積較多?

空間形態(tài)較好貨值：10.97億貨值：10.91億貨值：10.99億THEPLANNING

DESIGN規(guī)劃推演-5號(hào)地塊集團(tuán)產(chǎn)品布局一

全18F+洋房集團(tuán)產(chǎn)品布局二

全20F+洋房規(guī)劃支二路規(guī)劃支二路阜陽(yáng)北路阜陽(yáng)北路章章華臺(tái)華臺(tái)路路清穎路清穎路?

貨值較高?4棟20F產(chǎn)品計(jì)容面積：

銷(xiāo)售面積：計(jì)容面積：

銷(xiāo)售面積：洋房

36732㎡

39415㎡高層

38016㎡

40176㎡?

商業(yè)底層最大化?

空間形態(tài)較好洋房

45465㎡

48800㎡高層

29760㎡

31680㎡?

洋房量最高?

貨值最高商業(yè)

1450㎡1450㎡商業(yè)

1000㎡1000㎡?

空間形態(tài)較好貨值：10.91億貨值：10.99億THEPLANNING

DESIGN規(guī)劃推演-5號(hào)地塊大面寬洋房布局一

全18F+洋房大面寬洋房布局二

全20F+洋房規(guī)劃支二路規(guī)劃支二路阜陽(yáng)北路阜陽(yáng)北路章章華臺(tái)華臺(tái)路路?

貨值較高?4棟20F產(chǎn)品計(jì)容面積：

銷(xiāo)售面積：計(jì)容面積：

銷(xiāo)售面積：洋房

36768㎡

39519㎡高層

38016㎡

40176㎡?

商業(yè)底層最大化?

空間形態(tài)較好洋房

45465㎡

48781㎡高層

29760㎡

31680㎡?

洋房量最高?

貨值最高商業(yè)

1450㎡1450㎡商業(yè)

1000㎡1000㎡?

空間形態(tài)較好貨值：10.92億貨值：10.99億THEPLANNING

DESIGN規(guī)劃推演-5號(hào)地塊大面寬洋房布局一

全18F+洋房大面寬洋房布局二

全20F+洋房集團(tuán)產(chǎn)品布局一

全18F+洋房集團(tuán)產(chǎn)品布局二

全20F+洋房規(guī)劃支二路規(guī)劃支二路集團(tuán)產(chǎn)品阜陽(yáng)北路阜陽(yáng)北路章章華臺(tái)華臺(tái)路路清穎路清穎路貨值：10.91億貨值：10.99億大面寬洋房布局一

全18F+洋房大面寬洋房布局二

全20F+洋房規(guī)劃支二路規(guī)劃支二路大面寬洋房阜陽(yáng)北路阜章章陽(yáng)北路華臺(tái)華臺(tái)路路貨值：10.92億貨值：10.99億5號(hào)地塊全18F鳥(niǎo)瞰圖THEPLANNING

DESIGN日照分析日照參數(shù)設(shè)置：計(jì)算軟件：眾智日照12.0地時(shí)點(diǎn)：合肥市長(zhǎng)豐縣間：大寒日8點(diǎn)-16點(diǎn)日照要求：大寒日2小時(shí)結(jié)論：住宅均滿足日照要求。圖例：0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h7-8h8hTHEPLANNING

DESIGN規(guī)劃推演-方案比選規(guī)

劃

支

路

三規(guī)

劃

支

路

三阜陽(yáng)北路阜陽(yáng)北路章華臺(tái)路月牙溝路章華臺(tái)路月牙溝路茨淮路茨淮路濟(jì)河路濟(jì)河路規(guī)

劃

支

路

二規(guī)

劃

支

路

二清

穎

路清

穎

路方方案一案一洋大房面大寬面洋寬房產(chǎn)總品圖總圖方案二

集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品總圖4產(chǎn)品策略：打造爆款UNITSSTRATEGYTHELAYOUTDESIGN產(chǎn)品設(shè)計(jì)-主要競(jìng)品分析萬(wàn)科公園大道（在售）三房?jī)蓮d一衛(wèi)—89㎡贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)南贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送飄窗北南三房?jī)蓮d兩衛(wèi)—118㎡贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)南北南贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送飄窗三房?jī)蓮d兩衛(wèi)—125㎡產(chǎn)品類型：高層

洋房贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)南北南競(jìng)品特征：贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送飄窗

戶型分布在90㎡—125㎡間，主要針對(duì)改善，少部分剛需客戶

贈(zèng)送率一般，為三面寬為主

89/98戶型去化速度最快，三房?jī)蓮d一衛(wèi)，大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)，戶型方正。

銷(xiāo)售報(bào)價(jià)(元/㎡)14000-15000THELAYOUTDESIGN產(chǎn)品設(shè)計(jì)-主要競(jìng)品分析金地自在城（在售）三房?jī)蓮d一衛(wèi)—90㎡贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)南贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送飄窗無(wú)南三房?jī)蓮d兩衛(wèi)—110㎡贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)南無(wú)南贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送飄窗三房?jī)蓮d兩衛(wèi)—110㎡產(chǎn)品類型：高層

洋房贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)南無(wú)南競(jìng)品特征：贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送飄窗

戶型分布在90㎡—110㎡間，主要針對(duì)改善，少部分剛需客戶

贈(zèng)送率一般，以三面寬為主

89/90/98戶型去化速度最快，三房?jī)蓮d一衛(wèi)，注重功能性，戶型方正。

銷(xiāo)售報(bào)價(jià)(元/㎡)14000-15000THELAYOUTDESIGN產(chǎn)品設(shè)計(jì)-主要競(jìng)品分析融僑天越（在售）三房?jī)蓮d一衛(wèi)—78㎡贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)南贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送飄窗無(wú)南三房?jī)蓮d一衛(wèi)—88㎡贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)南贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送飄窗無(wú)南三房?jī)蓮d一衛(wèi)—98㎡產(chǎn)品類型：高層贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)南競(jìng)品特征：贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送飄窗無(wú)南

戶型分布在78㎡—98㎡間，主要針對(duì)改善，少部分剛需客戶

贈(zèng)送率一般，以三面寬為主

三房?jī)蓮d一衛(wèi)，三房戶型首付40萬(wàn)以內(nèi)，注重功能性，戶型方正。

銷(xiāo)售報(bào)價(jià)(元/㎡)13000-14000THELAYOUTDESIGN產(chǎn)品設(shè)計(jì)-競(jìng)品分析小結(jié)現(xiàn)存競(jìng)品研究總結(jié)：產(chǎn)品類型：多以高層為主，缺少高溢價(jià)洋房產(chǎn)品面

積：主打總面積在90-100面積段面

寬：多為兩/三面寬為主，產(chǎn)品過(guò)時(shí)附

加

值：南北飄窗+南陽(yáng)臺(tái)+設(shè)備平臺(tái)有待改善：產(chǎn)品的空間設(shè)計(jì)缺乏一定的趣味性潛在供應(yīng)：當(dāng)前顯性庫(kù)存98萬(wàn)方，板塊大庫(kù)存150萬(wàn)方，去化周期時(shí)間長(zhǎng)；主打高溢價(jià)洋房產(chǎn)品，產(chǎn)品創(chuàng)新跳出競(jìng)爭(zhēng)，快速跑量是關(guān)鍵。THELAYOUTDESIGN產(chǎn)品設(shè)計(jì)-營(yíng)銷(xiāo)定位營(yíng)銷(xiāo)定位周邊產(chǎn)品

集團(tuán)產(chǎn)品產(chǎn)品類型

面積段戶型面寬面寬高層洋房88883房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)3面寬3面寬3面寬3面寬3面寬3面寬113THELAYOUTDESIGN產(chǎn)品設(shè)計(jì)-營(yíng)銷(xiāo)定位面積規(guī)范解讀飄窗陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)、空中花園、入戶花園、設(shè)備平臺(tái)（按陽(yáng)臺(tái)規(guī)則計(jì)入面積）位置架空層（不計(jì)入面積）民用建筑底層設(shè)架空層用作通道、

在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)布置綠化小品、居民休閑設(shè)施等

底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。公共用途的，扣除樓梯間、電梯

居住類建筑每層陽(yáng)臺(tái)（含各類形式飄窗應(yīng)突出外墻面，下方不應(yīng)有樓（地）板的延伸飄窗的窗臺(tái)高度（窗臺(tái)面與室內(nèi)地面的高差）不應(yīng)小于0.45米，結(jié)構(gòu)凈高不應(yīng)大于2.1米，進(jìn)深（自外墻外緣至飄窗外邊線）不應(yīng)大于0.6米。挑空全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其

間、設(shè)備用房、門(mén)廳、過(guò)道等圍

的陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶花園、空中花外圍水平投影面積計(jì)算

合部分后，其建筑面積可不計(jì)入

園、活動(dòng)平臺(tái)等非公共活動(dòng)空間）建筑容積率，但應(yīng)計(jì)入總建筑面

水平投影面積之和不應(yīng)超過(guò)該層建積。架空層應(yīng)以柱、剪力墻落地，

筑水平投影面積的15%，進(jìn)深不應(yīng)視線通透、空間開(kāi)敞，不得圍合

大于2米，規(guī)定封閉、改作他用或出售、出租。”《合肥市控制性詳細(xì)規(guī)劃通則（試行）》《房屋建筑面積計(jì)算通則》《合肥市控制性詳細(xì)規(guī)劃通則（試行）》《合肥市控制性詳細(xì)規(guī)劃通則（試行）》規(guī)范戶型設(shè)計(jì)策略：陽(yáng)臺(tái)面積按標(biāo)準(zhǔn)層面積15%盡量做足，進(jìn)深不超2米。18層產(chǎn)品中間套贈(zèng)送無(wú)法用足，還有什么可能性？洋房售價(jià)賣(mài)13700，能否賣(mài)的更高更快？針對(duì)競(jìng)品產(chǎn)品策略洋房戶型面寬全面升級(jí)本項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)品產(chǎn)品88m2

——

3.5面寬112

m2

——

4面寬88m2

——

3面寬112m2

——

3面寬樣板區(qū)利用待建社區(qū)中心并結(jié)合公園統(tǒng)籌考慮社區(qū)中心總建筑面積不低于6500平方米其中：?

社區(qū)服務(wù)站：1000平方米；?

文體活動(dòng)中心：2000平方米；?

社區(qū)衛(wèi)生站：300平方米；?

菜市場(chǎng)：1500平方米；?

社區(qū)便民商業(yè)：1000平方米；?

其他配套功能；方案一

瑞氣祥云建筑形象草圖方案二.*****建筑形象飄逸如云THEDEMONSTRATION

PLOT示范區(qū)設(shè)計(jì)—入口廣場(chǎng)五重奏之一：入口廣場(chǎng)活