物業保安培訓教程3/7/20251什么是物業管理？受業主或使用人委托依照國家法律、法規和業主、使用人簽訂的物業管理委托合同對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施設備及場地運用現代管理科學和先進的維修養護技術以經營方式進行管理同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、平安保衛、公共綠化、道路養護統一實施專業化管理為業主、使用人提供全方位高效、優質、經濟的效勞使物業發揮最大的社會效益、環境效益和經濟效益

3/7/20252物業管理的內容：房屋維修設備、設施維修平安保衛與消防清潔衛生環境綠化車輛管理社區文化建設綜合經營效勞3/7/20253什么是物業保安？物業保安就是通過一定的技術手段和方法，預防和終止人為和自然災害事故的發生，如電線短路、電梯關人、水管爆裂、火災事故、偷盜以及噪聲等的預防和終止，以及人為事故、流氓活動及各種破壞活動的預防和阻止，以確保業主或使用人的人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。3/7/20254物業保安效勞組織

與公安機關的區別3/7/20255性質和任務不同公安機關是國家專政機關,其重要職責是鎮壓威脅和危害國家平安的敵對勢力,預防和打擊危害社會治安的刑事犯罪,保衛人民生命財產平安,維護社會治安秩序。物業保安效勞組織是向業主及使用人提供平安防范效勞的企業，預防、制止在區域內發生的各種危害業主及使用人人身財產平安的自然災害、人為事故及違法犯罪活動。3/7/20256職權不同公安機關在執行任務時可依法行使國家權力，可以依法使用一定特殊的手段，如偵察、審訊、拘留、收容審查等。物業保安效勞那么不能采取上述手段，可依據業主及使用人簽訂的合同規定協助和配合公安機關執法，在執勤中有權對可疑人員盤問，有權將現行違法犯罪嫌疑人員扭送公安機關處理3/7/20257社會職能不同公安機關可采取公開或秘密的行政執法手段治理社會治安，而物業保安效勞組織主要是根據合同依法提供平安防范效勞。公安機關是各級政府的行政執法部門，而物業保安效勞組織是在公安機關指導下的治安防范組織。公安機關對保安組織實行領導和監督，并指導保安組織開展平安防范工作，其行為是國家行為。物業保安組織是受公安機關領導的，為社會提供平安防范效勞，是公安機關的輔助力量，其行為是社會行為。3/7/20258物業保安的職責和權限對刑事案件等現行違法犯罪人員，有權抓獲并扭送公安機關，但無權拘留、關押、審訊、沒收財產及罰款。對發生在物業范圍內的刑事、治安案件，有權保護現場，保護證據，但無現場勘察的權力。依據法律、法規及規章制度的規定，勸阻或制止未經許可進入物業范圍的人員和車輛。對進出物業范圍的人員和車輛及其所攜帶物品可按規定進行驗證、檢查，但無權搜身。執勤中遇有違法犯罪人員不服制止，可采取正當防衛，但不得涉及無辜或不當防衛。對有違反治安管理行為的人，有權勸阻、制止和批評教育，但沒有對其處分的權力。對有違法犯罪的嫌疑人，可以監視并向公安機關報告，但無偵查、扣押、搜查的權力。3/7/20259物業保安的任務3/7/202510從平安保衛工作的性質來劃分治安管理

防盜、防流氓犯罪活動，防各種破壞活動消防管理

防火、防電器事故及各種自然災害交通管理

防交通事故，防車輛失竊，維護轄區內交通秩序3/7/202511根據管理的空間來劃分固定崗哨門崗、重要位置的崗哨，如車庫崗哨、定點伏擊哨位、倉庫和機房等重要區域平安巡視又稱流動崗哨，有兩種：一種有明確指定的巡查路線，另一種那么是沒有明確指定的巡查路線監控值班3/7/202512根據平安工作所處狀態來劃分正常狀態〔或一般狀態〕下的保安管理

指按原定班次、時間、人員、崗位、工作性質來執行任務的管理緊急狀態〔或非正常狀態〕下的保安管理指突發性的事件、案件處理，緊急情況下的臨時處置、管制。在標準的物業保安中，它有一定的預案，即緊急應變方案或突發性事件方案、緊急特別方案。3/7/202513物業保安的作用確保物業及附屬設備、公共場所、建筑地段等不受人為損壞、破壞或盡可能減少損失。阻止或防止任何危及業主或使用人的生命財產平安的行為。終止任何影響業主或使用人身心健康的行為，維護正常的生活秩序，如終止噪聲、廢氣對業主或使用人的影響，維持正常的交通秩序，以及制止外來人員的干擾、騷擾。加強小區、大廈內的精神文明建設，減少鄰里糾紛。預防和打擊各種犯罪，確保一方平安，為社會穩定創造條件。3/7/202514物業保安的準那么擺正位置，端正態度1、注意儀表2、對客戶〔包括業主、住戶、租戶以及他們的客人〕要熱情禮貌，提倡禮貌用語。靈活機動，盡心盡職

3/7/202515物業保安員的職業道德熱愛祖國，效勞人民遵紀守法，廉潔奉公熱愛本職，忠于職守文明熱情，講究信譽3/7/202516物業保安員的業務素質精通物業保安效勞業務掌握物業保安的政策和法規具備防衛和擒敵能力善于做群眾工作3/7/202517停車場治安及意外事件的處理3/7/202518重大刑事及治安案件保持鎮定采取有效措施處理及保護現場及時通知當值主管及公安機關處理情況應做好詳細記錄〔如傷亡、搶劫、斗毆、丟車〕3/7/202519車輛碰撞事故的處理及時救援，保護現場立即通知當值主管到現場了解情況、進行處理。當值主管應積極進行協調與調解，由當事人雙方協商解決賠償問題或通知交警處理。對車輛碰撞事故引致的爭執、斗毆等惡性事件，當值主管應妥善調解；調解無效，應立即通知公司領導及派出所處理。當值主管應詳細記錄車輛牌號及損毀情況，填寫突發事件報告3/7/202520車內物品被盜事件的處理車輛停泊車場后，保安人員應檢查車輛狀況，并提醒司乘人員關好門窗。如車內物品被盜，應及時通知當值主管到現場了解情況及調查處理，并做好記錄。如喪失的財物數額大、價值高，應提醒或協助司機到派出所報案，由公安機關立案處理。當值主管理應詳細記錄處理情況及結果，并填寫突發事件報告3/7/202521特別提醒車輛收費崗與帶車崗應保持密切聯絡和積極協調，假設停車場內車位已滿，應立即將“車位已滿〞字牌擺放于車輛進口位置。假設因協調欠妥，致使車場在滿位的情況下車輛進入后無位停放而造成混亂，應立即向司機解釋抱歉，勸其盡快離場或進行調解。3/7/2025223/7/202523物業保安培訓教程〔二〕主講：戴建誠3/7/2025243/7/202525樓宇消防管理3/7/202526物業管理單位的消防管理職責

建立、健全防火平安制度，明確防火平安責任；管理、維修、保養、更新物業區域內的公共消防設施和器材；落實值班巡查制度；建立義務消防隊，撲救初期火災，引導平安疏散。3/7/202527物業公司消防管理隊伍的原那么每個員工都是公司的義務消防員3/7/202528消防工作的方針“預防為主，防消結合〞3/7/202529建立三級消防責任人制度商場物業管理中應設立三級防火組織，任命三級防火責任人〔總經理、部門負責人、各業戶責任人〕，明確職責。〔1〕總經理負責成立公司防火平安委員會，確定人選，明確職責?！?〕防火責任人的主要職責是負責公司有關消防法規的貫徹、消防規章制度的建設，研究解決消防人員、設備中的重大問題，組織定期的消防平安檢查及消防演習。

3/7/202530〔3〕由物業管理部文員在交樓時將?防火手冊?發至業主或使用人，并要求各客戶設一名平安責任人和聯系人，并登記在?業主平安責任人和聯系單?上。〔4〕三級防火組織人員由總經理根據實際需要不斷進行調整。消防主管根據客戶的變化，及時將新的客戶平安責任人和聯系人進行登記3/7/202531建立專職消防隊伍選擇消防隊員：年輕力壯，身體素質好，反響靈敏，責任心強。應掌握的知識：消防隊員應掌握國家制定的消防法規和制度，具有一定的消防業務知識，熟悉消防監控中心的各種儀表、信號開關的性能和作用，熟悉各種消防器材的使用。3/7/202532建立義務消防隊伍

選擇義務消防員：應選擇年輕、身體素質好、責任心強的人員組成，加強培訓：定期請專家或有經驗的消防人員進行培訓，使他們掌握根本的消防知識和技能，能熟練使用各種消防器材，并組織消防演習，提高滅火技能。職責：一旦發生火災，積極投身滅火并聽從滅火指揮部安排，配合消防部門，參加滅火及疏散人員，搶救物資。3/7/202533物業管理中應配置哪些消防器材

消防監控中心應配置以下設備，并應專柜安放，專人管理：〔1〕手提式CO2氣體滅火器〔或推車式ABC干粉滅火器、推車式CO2氣體滅火器〕?！?〕消防扳手、消防斧。〔3〕消防頭盔、消防面具、口罩?！?〕救生繩、備用水帶、水槍?！?〕鐵撬、鐵鏟、消防桶、斗車、沙袋等。各商戶、各部門、設備房應配置的消防器材：手提式CO2滅火器〔或推車式ABC干粉滅火器、推車式CO2滅火器〕。3/7/202534消防平安檢查3/7/202535消防檢查的時間與參加人員日常消防檢查每日進行，由保安員在日常的巡邏中完成。每年元旦、春節等重大節日前，組織防火平安大檢查。其中“五一〞與“十一〞前的消防檢查，由公司防火平安委員會組織，由客服部、工程部、保安人員參加。其他檢查由保安人員組織實施。施工現場防火平安檢查，由保安人員每日進行。3/7/202536消防檢查內容

消防監控主機系統、消防泵、噴淋泵、煙感器、溫感器、噴淋頭、防火卷閘、防火門、送風機、排煙機、緊急播送、氣體滅火系統等設備系統是否完好，啟動是否正常。消防栓內部件是否齊全，滅火器數量、壓力和重量是否符合要求。消防通道是否暢通，是否有易燃物品堆積。3/7/202537樓內是否有超負荷用電或不規那么的電源走線。餐飲、娛樂場所是否存在防火平安隱患。3/7/202538查出問題的處理

對平安防火檢查中發現的問題，由客服部開出?平安檢查通知?，責令有問題的單位限期整改，并由保安部對此跟蹤調查，直至問題解決。每季檢查中要認真填寫?平安檢查記錄?，檢查后形成報告報公司領導。3/7/202539消防演習3/7/202540組織消防演習

為加強全體員工的防火意識，提高滅火的熟練程度，管理公司應定期安排時間進行消防演習。組織業戶一起參加的演習；原那么上一年不少于一次。3/7/202541消防演習形式

模擬操場訓練，接接警、出動、指揮、分工配合及臨時處理等綜合動作演習，檢驗是否符合火警處理的要求。模擬實戰訓練，從接警出動到現場，按照實戰要求滅火，同時進行搶救和疏散人員、物資的訓練。演習范圍可分整個單位綜合性演習，也可分局部、分段進行演習。3/7/202542演習應注意的事項

演習前必須做到有方案、有步驟、有組織，參加演習的人員應明確演習的目的和要求。演習應盡量選擇不影響正常工作的時間來開展。點火演習時，必須做好平安防范工作。演習后要進行必要的總結，找出差距，改進方法。3/7/202543火災報警處理3/7/202544消防報警設備

各種探測器將火災信號傳到消防控制中心。消防拿起消防專用后可直接接通消防控制中心，使用普通，應牢記消防控制中心及市消防局的報警。手動報警器啟動手動報警器后，可使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到消防控制中心。3/7/202545消防報警方法

首先用消防:消防不用撥號碼，拿起就直通消防控制中心，保證及時報警。使用普通:如果附近沒有消防時，可用普通撥通報警，講清報警內容。使用手動報警器:發現火情比較嚴重不能控制時，即可啟動手動報警器，手動報警器和警鈴聯動,假設報警，必然驚動用戶，除非情況嚴重，否那么不要使用。3/7/202546消防報警內容

報警人的姓名和身份；火災發生的具體地點；燃燒物質；火勢大?。粏柷褰訄笕说男彰?/7/202547未確認的火警未確認的火警一般指以下兩種情況：各種探測器的報警信號；報警只是說發現煙霧或異味、異常熱感、異聲等。3/7/202548未確認火警處理程序消防控制中心：派一名值班人員去報警現場，或通知就近保安到現場確認情況；打通知相關負責人和責任人。消防控制中心值班人員接到報警后，要立即通知義務消防隊員或負責人，說明發生火警的地點和情況。保安值班室接到報警后，要立即派兩名以上保安員趕赴報警地點，檢查火情并采取應急處理措施。工程部接到報警后，立即派人趕赴火警現場采取應急處理措施。3/7/202549未確認火警處理程序物業管理部接到報警后，要立即帶著手電筒采取相應的應急處理措施，并向上級主管領導匯報現場情況。總經理或管理處經理接到未確認的火警后要提高警惕，隨現場情況部署處理。3/7/202550未確認火警處理程序工程部接到報警后，立即派人趕赴火警現場采取應急處理措施。物業管理部接到報警后，要立即帶著手電筒采取相應的應急處理措施，并向上級主管領導匯報現場情況。總經理或管理處經理接到未確認的火警后要提高警惕，隨現場情況部署處理。3/7/202551已確認火情的處理

在許多情況下，火情是由煙灰缸或垃圾桶處引起的，這種情況可立即采取措施將其撲滅。在進入關閉的房間前，要先用手試一試門，看是否很熱，然后再開門。開門時要憋住呼吸，因為煙和熱都能置人于死地。如果房間內火比較大而手邊沒有滅火工具，應立即將門關上。3/7/202552已確認火情的處理如果火勢較大不能立即撲滅，要想方法盡力控制火勢的開展，等待消防救援人員到達?；馂奶幚砬闆r應即時報消防控制中心和總機房值班人員。3/7/202553已確認火情的處理消防控制中心值班人員在火情處理期間應密切關注火情開展動態，及時向消防負責人匯報。義務消防隊員在接到火情報告后，要立即趕赴現場。物業管理部值班人員在解除火警之前，隨時保持和火情現場及消防控制中心聯系，以盡可能掌握火情開展動態，并設法撫慰受驚用戶，耐心解答用戶的問題，維持火情周圍的秩序，及時引導有必要疏散的客戶到平安地點。3/7/202554

專職消防隊員根據火勢情況決定是否向消防局“119〞報警，是否啟用通風系統，是否切斷有關電源。義務消防隊負責人組織義務消防隊員在指定的地點集合，分配救火任務。隊員攜帶滅火器用具乘消防電梯到達火災層的下一層，確認火場無危險時，再由消防樓梯趕赴火災現場。由三人用消防水帶和消防栓進行滅火，并將滅火情況及時報告。3/7/202555組織滅火保安隊、工程部負責消防設備的維修人員要待命。工程部負責監視水池水位的上下和消防水泵的運行情況，確保消防用水供給。消防控制中心值班人員根據指揮部的命令，隨時準備開通應急播送系統。并根據實際需要分別啟動各樓層的警鐘、蜂鳴鐘、蜂鳴器等報警裝置。

3/7/202556組織滅火工程部值班領班帶幾名電工在變配電室隨時處理各種突發問題：a．密切注意配電柜的運行情況尤其是應急柜的情況。b．切斷電源的指令應來自指揮部。c．當接到停電的指令后，要確認停電范圍并于停電后，詳細記錄停電指令人、停電區域、操作人員及停電起始時間等。d．要保證消防設備和應急照明設備的供電。3/7/202557組織滅火

保安班長在火災發生后，除原當值人員外，增設保安人員，加強警衛工作?；馂膿錅绾螅杀０舶嚅L安排人員保護火災現場，以便火災調查工作的進行。各當值人員應認真填寫值班記錄。由專職消防員負責在火情排除后，將所有消防報警系統、自動滅火系統、防排煙系統、噴淋系統、消火檢系統以及便攜式滅火器等檢查復原。事故發生后6個小時之內，完成事故報告，上報總經理并抄送有關部門和人員。3/7/202558滅火的方法

冷卻滅火法：通過降低燃燒物的溫度到達滅火的目的。隔離滅火法：通過隔離與火源相近的可燃物質使火熄滅。窒息滅火法：通過降低空氣中氧氣的含量使火熄滅。抑制滅火法：使用各種滅火器具，消除燃燒過程中的游離基。3/7/202559滅火器的選擇二氧化碳滅火器：適于撲滅電氣、油類及酸類火災。泡沫滅火器：內裝碳酸氫鈉、發泡劑、硫酸鋁泡劑。適于撲滅油類或其他易燃固體和液體物質火災，但不適于撲滅忌水和帶電物質的火災。干粉滅火器：這種滅火器裝有不導電的鉀鹽、鈉鹽干粉，適于撲滅電器設備火災和其他易燃固體物質火災。3/7/202560滅火的策略

室內火災：內攻近戰。撲救樓層火災要深入內部，打近戰。進攻的途徑可從建筑物內部的樓梯間、走廊等，也可由外部從窗口或臨時架設的消防梯、登高消防車等進入樓層內，進行滅火。

樓房火災：分層截擊下層火災，上層設防。這主要是為了防止在垂直與水平方向蔓延，在起火層組織力量撲救的同時，還應在上層部署力量堵截火勢，在下層也應作好滅火的準備。3/7/202561人員疏散

由指揮部發出疏散指令，警鐘、警鈴、蜂鳴器及音響報警裝置全部報警后由物業管理部負責安排疏散工作。物業助理負責將人員從消防疏散通道轉移到平安地帶。疏散順序：疏散人員首先為著火層人員；其次為著火層上層人員；再次為著火層上第二層人員；當火災層以上很可能受火災影響的人員全部疏散后，開始依次進行火災層下一層人員、下兩層人員的疏散工作。依次進行疏散工作的同時，物業助理、保安員應依次檢查各樓層，保證所有人員全部按要求撤離。3/7/202562疏散方法和本卷須知疏散的途徑是走火樓梯?；馂那闆r下，電梯都自動鎖在首層，不要乘電梯疏散，要由走火樓梯〔為防煙樓梯〕。要利用濕毛巾、濕衣物等捂住口，防止被煙氣嗆住