第七章

房屋及設備設施管理授課內容一、房屋及設備設施概述二、房屋及設備設施維修養護方案及實施三、公用設施設備運行管理四、幾種典型設施設備的管理五、在物業效勞實踐中的案例鄭州興國貿物業管理第一節房屋及設施設備管理概述一、房屋及設備實施的種類和組成局部1、房屋分類：2、房屋組成局部：結構局部、裝修局部、設施設備局部3、設施設備種類和組成：供配電、消防。。。。。二、房屋及設備設施管理的根本要求、評價指標：完好率三、內容與方法1、使用2、維修保養3、平安管理4、技術檔案資料管理5、采購和零備件6、工量具及維修設備管理7、外包管理8、技術支持

鄭州興國貿物業管理一、制定房屋及設備實施維修養護方案1、維修方式與類別：預防性、事后、緊急搶修類別：大、中、小、修理周期及間隔2、維修養護方案種類：按時間進度年、季、月；按修理類別房屋、消防等3、維修養護方案編制的依據：周期、平安環境、現狀、管理目標4、維修養護方案應考慮的問題及內容：二、房屋及設備設施管理維修養護方案的實施：技術、物料、質量控制、進度控制、本錢控制、驗收存檔三、月、季度、年度檢查、書面報告四、平安工作第二節房屋及設施設備維修養護方案及實施鄭州興國貿物業管理一、制定合理的運行方案二、配備合格的運行管理人員三、建立健全各項規章制度四、設施設備的狀態管理檢查檢測、預防性實驗五、節能管理：1、管理節能宣傳培訓組織落實能耗方案、考核2、技術節能第三節公用設施設備運行管理一、外包的選擇分析評估二、合同的簽署和控制1、簽署時本卷須知2、合同實施第四節外包控制第五節幾種典型的設施設備一.【物業設備設施的涵義】

物業設備設施是指附屬于房屋建筑的各類設備的總稱,它是構成房屋建筑實體的不可分割的有機組成局部,是發揮物業功能和實現物業價值的物質根底和必要條件。物業設備設施配套的完善性、合理性與先進性為人們改善房屋建筑、住用環境提供了一種物質根底與條件。物業設備設施管理是物業管理的重中之重。物業設備設施一般簡稱物業設備。鄭州興國貿物業管理二．【物業設備的構成】〔一〕給排水系統物業給排水系統是指建筑物內部的各種供水、排水、去污等工程設施的總稱。它包括：1.供水設備、設施按照整個供水環節來看，可劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網等幾個方面。2.排水設備、設施包括排水管道、排污管道、通風管、清通設備、提升設備、室外排水管道、污水井、化糞池等。根據納污性質，建筑物中的排水管道可分為：生活污水管道、生產廢水管道、雨水管道。3．房屋衛生設備包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶，面盆等不同種類。4．熱水供給設備包括：淋浴器、熱水管道、熱水表、加熱器、循環管、冷水箱、疏水器、自動溫度調節器、減壓閥等。5．消防設備包括：滅火器、消防栓、消防龍頭、消防泵、噴淋系統和配套的消防設備〔如煙感、溫感、光感探測器〕、消防報警系統、防火卷簾、防火門、排煙送風系統、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應急照明設備等。〔二〕

燃氣系統包括：煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網等。〔三〕

空調、通風系統1．供暖設備有熱水供暖和蒸氣供暖之分包括：鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱局部〔熱量的輸送管道等〕，散熱局部〔如散熱器、暖風機、輻射板等〕，及輔助設施，如：鼓風機、水汀片、回龍泵、膨脹水箱、去污器等。2．供冷設備包括：冷氣機組、冷水機組、深井泵、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網等。3．室內通風設備包括：通風機、排氣口、及凈化除塵設備等。

〔四〕

電氣工程設備系統該系統包括物業供電、照明及電器控制效勞設備和設施。1．供電及照明設備包括高壓開關柜、變壓器、低壓開關柜及各種溫控儀表、計量儀表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開關、照明設施等。2．電器效勞設備設施〔弱電設備〕包括播送設備、電信通訊設備、電視系統設備、共用天線及電視監控設備和電腦設備等。還包括樓宇自動化、通訊自動化、辦公自動化、保安自動化、消防自動化、管理自動化等。3．房屋運輸設備即物業內的垂直運輸設備，包括：電梯、扶梯。〔1〕電梯一般組成：傳動設備、升降設備、平安保護設備和控制設備。按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。按速度分有：高速電梯〔2M/S以上〕快速電梯〔1．5M/S以上〕低速電梯〔1.0M/S以上，多層住宅客梯〕按電機拖動方式分為：交流雙速電梯直流快速電梯交流調速電梯。按控制方式可分為：信號控制電梯集選控制電梯微機程序控制電梯簡單手柄控制電梯。〔2〕扶梯自動扶梯組成：驅動裝置、運動裝置和支撐裝置。

4．防雷及接地裝置兩種方式：針式、柵式一般防雷設施組成：避雷針、避雷網、避雷帶、引下線和接地極。避雷針形式：單支、雙支、多支保護。第二節物業設備設施日常管理一、【物業設備設施管理的作用】物業設備設施管理是指按照科學的管理方法、程序、技術要求，對各種物業設備設施的日常運行和維修進行管理。其作用：〔一〕是充分發揮房屋住用功能的保障〔二〕是延長設備設施使用壽命，保障設備平安運行、發揮設備設施價值的保證〔三〕利于推動房屋建筑設備設施的現代化〔四〕利于強化物業管理企業的根底建設二、【物業設備管理的內容】〔一〕物業設備的根底管理1．資料檔案管理物業設備根底資料：設備原始資料設備維修資料設備管理資料物業設備根底資料管理工作任務：設備技術檔案的保管為設備運行、維護、管理提供信息依據2．標準化管理兩類標準：技術標準〔設備的驗收標準、完好標準、維修等級標準〕管理標準〔報修程序、信息處理標準、效勞標準標準、考核獎懲標準〕功用：提供共同行為準那么和標準提供根本依據與手段3.規章制度建設三類：技術操作規程〔設備平安操作規程、保養維修規程〕管理工作制度〔運行管理制度、平安管理制度、檢修制度、值班工作制度等〕責任制度〔崗位責任制度、紀錄與報告制度、平安制度、交接班制度等〕4．教育培訓〔對內、對業主住用戶〕〔二〕物業設備的運行管理特點與要求：日常性、平安性、廣泛性1．設備運行的勞動組織任務：合理分工與協作，配置人力；合理確定勞動組織形式〔根據設備操作技術要求與崗位設置要求〕具體工作內容：〔1〕定員〔定工作崗位人數〕方法：按設備定員，按崗位定員，按比例定員〔2〕分組強電組、弱電阻、水暖組、空調組〔3〕輪班組織根本形式：單班制、多班制2．設備運行的管理制度內容：設備的平安操作規程；設備的巡視工作制度；崗位責任制度；值班與交班制度；記錄與報表制度；報告制度和效勞標準等。〔三〕物業設備的平安管理主要涉及四方面工作：1．維修操作人員平安作業的培訓與教育培訓內容：平安作業訓練平安意識教育平安作業管理2．業主和使用人的平安教育和宣傳3．建立設備的平安管理措施包括：對特殊、具危險性設備加保護裝置定期進行設備的平安檢查和性能測試制定設備的平安管理制度4、建立平安責任制度〔四〕物業設備的維修管理1．日常保養內容：設備的清潔、潤滑、緊固、調整、防腐等2．定期檢查包括日常檢查與定期檢查3．方案修理設備磨損的兩類原因：使用損耗、自然腐蝕老化設備磨損大致三階段：〔1〕初期磨損階段磨損速度快，持續時間短〔2〕正常磨損階段〔3〕劇烈磨損階段設備故障的發生也有其一定的規律性。一般分為〔1〕初期故障期必須把握好運輸、安裝、調試、驗收等工作，重點是細致地研究與掌握設備合理使用、操作的方法。〔2〕偶發事故期此時工作重點是加強平安操作管理，做好日常的維修保養。〔3〕磨損故障期須在零件到達使用期限之前進行更換與修理。因此，這一時期重點是進行預防維修與改善性維修。方案修理的定額標準大致有：〔1〕修理周期及其結構修理周期是指相鄰兩次大修之間機器設備的工作時間；修理周期結構是指一個修理周期內，大修、中修、定期保養的次數及排列次序；修理間隔期是指相鄰兩次修理之間的時間間隔。〔2〕修理復雜系數用來表示不同設備的修理復雜程度、計算修理工作量的假定單位。〔3〕修理勞動量定額是為完成設備的各種修理工作所規定的勞動量標準，通常以完成一個修理系數所需要的勞動時間表示。〔4〕其他定額標準如修理費用定額、修理停歇時間定額等。〔五〕物業設備的更新改造設備更新改造的重要理論依據：設備的壽命原理1．設備的壽命設備的壽命通常可分為：設備的物質壽命、技術壽命、經濟壽命〔1〕設備的物質壽命是指設備從開始使用到報廢為止所經歷的時間其長短取決于：自身質量、運行過程中的使用、保養、更換與修復情況。〔2〕設備的技術壽命是指設備從開始使用到因技術落后而被淘汰為止所經歷的時間。設備的技術壽命在很大程度上取決于社會技術進步和技術更新的速度與周期〔3〕設備的經濟壽命是指設備從開始使用到因經濟上不合算而停止使用所經歷的時間。設備的經濟壽命年限是設備更新的主要依據。2．設備改造更新應注意的問題〔1〕確定設備合理的使用年限。〔2〕在做好設備的維護保養、修理工作同時，注意適度進行設備的技術改造，延長物業設備的使用壽命。〔3〕設備的最正確更新時期，應首選設備的經濟壽命年限。3．設備更新改造的類型〔1〕設備的改造〔2〕設備的原型更新〔3〕設備的技術更新〔六〕物業設備的購置及評價購置設備應注意：1．反復研究，防止盲目采購2．大型設備購置應進行充分的技術經濟論證保證設備選性能到達技術上先進、經濟上合理、成效上適用。3．與業主、用戶充分協調物業設備的購置目的主要有三類：全新房屋建筑的裝修型購置；替換陳舊落后設備的更新型購置；為完善和改進環境與條件的添裝型購置。設備的選擇應考慮的因素主要有以下幾個方面：1．技術性的要求應考慮：設備功能，可靠性，平安性，耐用性節能性、環保性和可操作性。2．適用性的要求適應物業總體功能、裝修等級、使用環境，適應用戶的需要。3．經濟性的要求經濟性評價主要方法：年費法、現值法。〔1〕年費法。這種方法的思路是把購置設備的一次性的投資費，借助投資回收系數，換算成每年投資費用支出，然后加上每年的使用費，估算出每年平均年度費用支出，最后，比較不同設備購置方案的年度費用支出，從中選擇費用最小的方案為優選方案，其數學業表達式為：設備的年總費用=CFi(1+I)n/[(1+i)n-1]+CV其中：CF：設備初期投資費；CV：設備年均維修費：〔2〕現值法。這種方法的思路同年費法的主要區別在于將每年平均維修費用，借助年金現值系數換算成初期現值總額，然后加上初期投資費，估算出壽命周期維修養護費用最省的方案為優選方案。其數學表達式為：設備壽命周期費用=CF+CVi(1+i)n/[(1+I)n-1]第二節

物業設備管理部門設置和管理制度一、【物業管理企業各部門與設備管理的關系】1、設備管理主管部門：工程管理部門2、其他部門協助。二、【設備管理部門的任務及機構設置】〔一〕設備管理部門的任務1、能源供給2、維護保養設備設施3、有方案更新改造設備設施〔二〕設備管理部門的機構設置部門經理〔1人〕——部門副經理〔1-2人，專業工程師、技術主管〕——班組長〔領班，假設干人〕——班組成員〔技術工人，假設干人〕可另設資料統計員1人。三、【物業設備管理的制度例如】工程驗收制度1．所有工程系統驗收均須由開展商籌建處或開展商工程部負責及牽頭。

2．所有系統必須在系統正常、調試完畢的情況下，連續試運行一段時間〔需根據設備情況詳定〕，盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。

3．在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發現問題，須盡快以書面形式通報給開展商，并做出詳細記錄及拍照。

4．所有系統之驗收，必須以獲得政府有關部門簽發之合格證書、使用許可證書等相關文件為標準，并須以此做為驗收合格之必要條件。

5．必須要求開展商提供所有合同副本、技術資料、使用說明書、維修保養手冊、調試檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關工程資料，并建立檔案，以備查用。

6．必須清楚了解所有工程系統及設備之保修期起止日期、保修內容以及保修責任人及其聯系方式，并制定承建商、供貨商保修聯系表備查。

7．必須收齊所有由開展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出詳細清單。設備維修制度

1．預防性維護保養

1.1所有設備必須根據維修保養手冊及相關規程，進行定期檢修及保養，并制訂相應年度、季度、月度保養方案及保養工程。

1.2相關工程人員必須認真執行保養方案及保養檢修工程，以便盡可能延長系統設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之時機。

1.3保養檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并須由工程部建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。

1.4各系統之維護保養方案及保養檢修工程之制訂由主管負責，并提交工程部經理審閱；保養檢修及更換零配件之記錄由領班負責，并提交主管審閱。

1.5進行正常系統維修保養及檢修時，如對客戶使用產生影響，必須提前三天通知管理處客戶效勞部，由客戶效勞部發出通告，確定檢修起止日期及時間〔須盡可能減少對客戶之影響范圍〕，以便使受影響之客戶做好充分準備。2．緊急維修

2.1必須進行緊急維修時，須立即通知經理，安排有關人員立即赴現場檢查情況，并按實際情況進行處理。2.2如因緊急維修，必須對客戶使用產生影響時，須立即通知管理處客戶效勞部，并由客戶效勞部向受影響之客戶發出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。

2.3如發生故障之設備在保修期內，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關供給商之保修負責人。

2.4緊急維修結束后，須由領班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規格及數量、品牌等、處理結果、事故發生時間、恢復正常時間等向主管報告，并提交經理審閱。此報告由工程助理存入設備維修檔案，備查。3．設備的更新及系統改造

3.1出于技術更新、提高效率、平安運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對現有設備做出更新或改造之建議。

3.2設備更新及改造建議，必須向物業總經理提交可行性及經濟性分析報告，并須考慮總體系統運行之平安性及可靠性。

3.3由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。維修保養總體要求1．工程部各專業主管分別制定設備維修保養方案，維修保養方案經經理審批后，統一安排，形成整個物業的設備維修保養方案。

2．各專業主管根據設備維修保養方案的要求，將任務分別落實到各專業班組或人員，安排好時間、器材、工具。

3．維修保養人員根據各專業領班的安排，準備好工具、材料、按照維修保養的要求，維修保養相關設備。

4．維修保養完成后認真填寫維修保養記錄，上報存檔。

5．專業主管要進行維修保養檢查、結果，經理亦應抽查。

6．在正常進行維修保養時遇到有緊急情況發生，應先安排排除故障，后將維修保養內容補上。

7．一般情況下不得拖延維修保養的時間。

8．由助理跟進維修保養的落實情況。供電系統維修保養制度1．變壓器在觀察運行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀察電壓電流的測量讀數。

2．觀察所有計量儀表的測量讀數及指示燈、信號裝置等是否正常工作。

3．運行中的開關、母線、接頭等一切載流導體有無跳火、冒煙、燒焦、發熱、變色等現象。

4．各開關回路標明需供電范圍以便工作，每星期檢查開關一次，每天檢查電表一次，發現問題及時處理。

5．變壓器外殼及電纜系統有良好的接地，接地電阻每年測一次。

6．配電室做好通風和降溫工作，一般室內溫度以不超過40度為宜。

7．檢查電纜坑有無積水，如發現積水應及時去除。

8．配電室每月吸塵一次，保持室內清潔、干凈。

9．有檢修記錄和測試記錄，試驗有效期為二年。報告制度1．各系統操作運行人員在以下情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告專業領班：

1.1所轄設備非正常操作的開停及開停時間。

1.2所轄設備除正常操作外的調整。

1.3所轄設備發生故障或停臺檢修。

1.4零部件更新、代換、或加工修理。

1.5運行人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向。

1.6運行人員請假、換班、加班、倒休等。2．各系統維修人員在以下情況下須以書面形式報告維修領班：

2.1執行維修保養方案時，發現設備存在重大故障隱患。

2.2重要零部件的更換、代替或加工修理。

2.3系統巡檢時發現的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。

2.4維修人員請假、加班、倒休等。

3．各專業領班在以下情況下必須書面報告本主管：

3.1重點設備除正常操作外的調整。

3.2變更運行方式。

3.3主要設備發生故障或停臺檢修。

3.4系統故障或正常檢修。

3.5零部件更新、改造、或加工修理。

3.6領用工具、備件、材料、文具及勞保用品。

3.7加班、換班、倒休、病假、事假等。

3.8須與外班組或外部門、外單位聯系。

及隱患，可以越級匯報。4．主管在以下情況下必須以書面形式報告經理：

4.1重點設備發生故障或停臺檢修。

4.2因正常檢修必須停止系統正常運行而影響客戶使用。

4.3應急搶修及正常檢修后的維修總結。

4.4系統運行方式有較大改變。

4.5影響本物業運行〔如停電、停水、停空調、停等〕之任何施工及檢修。

4.6重要設備主要零部件的更新、代換或加工維修。

4.7系統及設備的技術改造、移位安裝、增改工程及外部施工。

4.8人員調度及班組重大組織結構調整。

4.9所屬人員請假、換班、倒休、加班等。

4.10對外部門、外單位聯系、協調。

4.11領用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。

4.12維修保養方案及工作方案的變更或調整。

4.13月度工作總結報告。

5．除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發生或發現重大故障值班制度

1．值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況，必須向主管或部門經理請假，經準許前方可離開。

2．值班為工作，不得長時間占用聊天，不得打私人。

3．每班必須按規定時間及范圍巡檢所轄設備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認真填寫設備運行及巡檢記錄，及時發現并處理設備隱患。

4．須按方案及主管之安排做好設備日常保養和維修。如有較大故障，值班人員無力處理時，應立即報告上級領班或主管。

5．值班人員用餐時，必須輪換進行，必須保持值班室內24小時有人值班，當班人員嚴禁飲酒。

6．值班人員必須每班清掃值班范圍內之衛生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設備外表等所有產生積塵之處，隨時保持值班范圍內之清潔衛生。

7．非值班人員未經許可不準進入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否那么追究其責任。如有來訪者，必須進行登記。

8．任何易燃、易爆物品，不準暫放、存放于值班室，違者一切責任由值班人員負責。交接班制度

1．接班人員須提前10分鐘到達崗位，更換工服，做好接班準備工作。

2．接班人員接班時必須檢查以下工作：

2.1查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設備運行記錄表。

2.2查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統設備巡檢記錄表。

2.3檢查所轄設備之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。

2.4檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題。應要求上一班值班人員進行整理，如有喪失，應記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。

2.5查看交接班記錄中是否有上級領班及主管發布之特別任務或安排，并在交接班記錄上簽字。

3．交班人員在以下情況時不得交班離崗：

3.1接班人員未到崗時，應通知上級領班或主管，須在上級安排之接班人員到崗前方可進行交接班。

3.2接班人員有醉酒現象或