第二章連鎖門店投資開發可行性分析學習目標一、門店投資開發可行性研究內容二、門店投資開發可行性環境分析三、門店開發投資構成分析四、門店開發投資經濟評價一、門店投資開發可行性研究內容（一）門店投資開發項目可行性研究1、概念

所謂門店投資項目的可行性研究就是指投資者擬投資開設一家門店，為實現預期的經營目標，在投資前必須進行認真調查、研究與擬建項目有關的各種資料；對各種可能的投資方案，進行全面的分析論證；預測、評價項目建成后的經濟效益和社會效益，并在此基礎上，綜合論證項目投資建設的必要性，財務上的盈利性和經濟上的合理性，從而為投資決策提供科學依據的工作。2、作用（1）作為門店投資項目投資決策的依據（2）作為向銀行等金融機構或金融組織申請貸款、籌集資金的依據（3）作為編制設計和進行建設工作的依據（4）作為簽訂有關合同、協議的依據（5）作為項目進行后評價的依據（6）作為項目組織管理、機構設置、勞動定員的依據（7）作為環保部門審查項目環境影響的依據，也作為向項目所在地政府和規劃部門申請建設執照的依據（二）門店投資項目可行性研究的基本內容1、宏觀投資環境分析國內商業發展現狀分析、未來幾年影響商業發展的宏觀因素分析、未來幾年影響商業發展的國際環境分析2、地區行業概況分析3、地區市場需求情況調查和預測4、地區主要門店的競爭狀況調查分析5、門店業態選擇和經營規模分析6、門店選址分析7、門店賣場布局策劃方案的分析8、門店經營策略分析9、投資估算和籌資方案分析10、經濟評價11、門店開發可行性結論二、門店投資開發可行性環境分析（一）門店投資開發環境的概念

門店的投資環境就是指對投資在某一區域內的門店的投資項目所要達到的目標產生有利或不利影響的外部條件。它包括對投資具有影響的區域范圍內的社會政治、經濟、法律、文化、自然地理、基礎設施、服務等綜合條件。（二）門店投資開發環境的類型按投資環境存在的物質形態進行劃分硬環境、軟環境按投資環境存在的范圍不同進行劃分宏觀投資環境、中觀投資環境、微觀投資環境按投資環境存在的內容不同進行劃分社會政治經濟環境、物質技術環境自然地理和資源環境序號分類標準分類內容1物質形態硬環境城市基礎設施和配套設施自然地理條件軟環境政治、經濟、社會、人文、管理、政策2存在范圍宏觀政局、政策、經濟水平、法律、思想、文化中觀地區投資環境、行業投資環境微觀企業內部環境，具體場所的經濟、自然、社會條件、門店的營業場所、員工、資金、供貨商等3存在內容社會經濟環境政治制度、社會結構、意識形態、風俗習慣物質技術環境交通、通訊、煤、電、水、氣的供應狀況自然資源環境位置、地質、水文、氣候、資源（三）門店投資開發環境的特征1、綜合性2、區域性3、動態性4、差異性（四）門店投資開發環境分析的內容表2－1門店開發重點分析內容內容項目具體說明市場環境調查分析政策法令的相關分析政府的相關政策法令，包括價格、財政、稅收等對零售及其他服務業的影響經濟情況的調查分析國家的經濟發展整體狀況、居民收入狀況、商品或服務供求狀況等人口調查分析人口狀況、當前社會問題、社會發展態勢等自然環境調查分析氣候、資源、交通等社會時尚調查分析社會流行、社會時尚及其變化態勢科技狀況調查分析新技術在行業的應用現狀與態勢競爭狀況調查分析競爭者數量、競爭自身經營狀況、競爭手段等消費行為調查分析消費者需求調查分析需求類型、需求滿足狀況等消費者購買動機調查分析消費者購買動因、消費心理的詳細了解消費者門店選擇調查分析選擇購物地點的標準、習慣等（五）門店投資開發環境分析方法1、道氏評估法2、多因素評估法1、道氏評估法

道氏評估法是美國道氏化學公司根據自己在海外的經歷提出的。道氏公司認為，投資者在國外投資所面臨的風險分為兩類：其一是正常企業風險或稱競爭風險。例如，自己的競爭對手也許會產生出一種性能更好或價格更低的產品。這類風險存在于任何基本穩定的企業環境之中，它們是商品經濟運行的必然結果。其二是環境風險，即某些可以使企業所處環境本身發生變化的政治、經濟及社會因素。這類因素往往會改變企業經營所遵循的規則和采取的方式，對投資者來說，這些變化的影響往往是不確定的，既可能是有利的，也可能是不利的。

據此，道氏公司把影響投資環境的諸因素按其形成的原因及作用范圍的不同分為兩部分：企業從事生產經營的業務條件和有可能引起這些條件變化的主要壓力。這兩部分又分別包括40項因素。在對這兩部分的因素作出評估后，提出投資項目的預測方案的比較，可以選擇出具有良好投資環境的投資場所。

投資環境不僅因國別而異，即使在同一國家也會因不同時期而發生變化，所以，在評價投資環境時，對其不僅要看過去和現在，而且還要評估今后可能產生的變化，以便確定這些變化在一定時期內對投資活動的影響。美國道氏化學公司從這一角度出發，制定了一套投資環境動態分析方法，基本內容見表企業業務條件引起變化的主要壓力有利因素和假設的匯總預測方案（1）實際經濟增長率

（2）能否獲得當地資產（3）價格控制（4）基礎設施（5）利潤匯出規定（6）再投資自由（7）勞動力技術水平（8）勞動力穩定（9）投資刺激（10）對外國人態度……（40）評估以下因素：（1）國際收支結構及趨勢（2）被外界沖擊時易受損害的程度（3）經濟增長相對于預期（4）輿論界領袖觀點的變化（5）領導層的穩定性（6）與鄰國的關系（7）恐怖主義（8）經濟和社會進步的平衡（9）人口構成和人口趨勢（10）對外國人和外國投資的態度……（40）對前兩項進行評價后，從中挑出8~10個在某個國家的某個項目能獲得成功的關鍵因素（這些關鍵因素將成為不斷查核的指數或繼續作為國家評估的基礎)提出4套國家/項目預測方案：(1)未來7年中關鍵因素造成的“最可能”方案(2)如果情況比預期的好，會好多少(3)如果情況比預期的糟，會如何糟(4)會使公司“遭難”的方案道氏評估法分四個步驟：第一步，評估影響企業業務條件的各個因素第二步，評估引起變化的各個主要壓力因素第三步，在前兩步的基礎上，進行有力因素和假設條件的匯總，從中指出8—10個能獲得成功的關鍵因素第四步，在確定各關鍵因素及其假設條件后，提出四套項目預測方案。

第一套是根據未來7年各關鍵因素“最可能”的變化而提出的預測方案：第二套是假設各關鍵因素的變化比預期的好而提出的“樂觀”預測方案：第三套是假設各關鍵因素的變化比預期的差而提出的“悲觀”預測方案：第四套是各關鍵因素變化的最壞、可能導致公司“遭難”的預測方案。在各個預測方案提出之后，請專家對各個方案的可能出現的概率進行預測，從而作為決策的參考。2、多因素評估法

閔氏多因素評價法把影響投資環境的因素分成十一個大類，每一大類因素由一組子因素組成，先對各類因素的子因素作出綜合評價，再對各因素作出優、良、中、可、差的判定，然后按下列公式計算投資環境總分：

投資環境總分=∑W(5ai+4bi+3ci+2di+1ei)

式中:Wi表示第i類因素的權重；

ai、bi、ci、di、ei是第i類因素被評為優、良、

中、可、差的百分比，且a+b+c+d+e=1

i=1、2、3、……11

投資環境總分的取值范圍在1—5之間，愈接近5，說明投資環境愈佳。反之，愈接近1，則說明投資環境愈劣。多因素評估法考慮到的因素比較細致全面，由專家進行評分簡便易行，但對各個因素的權重的設定需要認真分析確定。政治環境政治穩定性；國有化可能性；當地政府的外資政策等經濟環境經濟增長；物價水平等財務環境資本與利潤外調；匯率；融資的可能性等市場環境市場規模；分銷網點；營銷的輔助機構；地理位置等基礎設施通訊；交通運輸；外部經濟等技術條件科技水平；適合工資的勞動生產力；專業人才的供應等輔助工業輔助工業的發展水平、配套情況等法律制度商法、勞工法、專利法等各項法律是否健全；執法是否公正等行政機制效率機構的設置；辦事程度；工作人員的素質等文化環境當地社會是否接納外資公司及對其的信任與合作程度；外資公司是否適應當地社會風俗等競爭環境當地的競爭對手的強弱；同類產品進口額在當地市場所占份額等三、門店開發投資構成分析（一）門店開發投資的構成門店投資項目的總投資是指擬建項目全部建成、投入運營所需的費用總和。在項目的可行性研究和經濟評價中，對投資項目總投資的估算，主要是對項目所需的固定資產投資、流動資產投資、無形資產投資和遞延資產投資的估算。（二）門店所需各類資產及其投資構成A、固定資產投資1、門店固定資產的分類按經濟用途分類營業用固定資產（房屋及建筑物、機器設備、交通運輸工具）非營業用固定資產（職工宿舍、食堂、托兒所等）按所有權分類門店自有固定資產、其他企業投資的固定資產、租入固定資產采用經濟用途和使用情況相結合形式分類房屋及建筑物、機器設備、交通運輸工具、辦公設備、電器及影視設備、文體娛樂設備、其他設備2、固定資產投資的構成（1）工程費用指直接形成固定資產的工程項目費用，可分為建筑工程費、安裝工程費及設備購置費（2）工程建設其他費用勘察設計費、研究試驗費、可行性研究費、臨時設施費、投資借款利息費、工程質量檢測費、土地使用稅、征地安置與補償費、單位建設管理單位的管理費（3）固定資產投資方向調節稅（4）預備費用基本預備費、漲價預備費B、流動資產投資流動資產是指可以在一年或長于一年的一個營業周期內變更或加以運用的資產。一般包括現金、銀行存款、短期投資、應收及預付款和存貨等。（1）現金（2）門店的短期投資債權性證券、權益性證券、混合性證券（3）應收及預付款項應收賬款、應收票據、其他應收款、預付款項待攤費用（4）存貨原材料、燃料、物料用品、低值易耗品、商品C、無形資產指門店長期使用而沒有實物形態，能夠在門店經營中長期發揮作用的權利、技術等特殊資產。一般包括專利權、商標權、著作權、非專利技術、土地使用權、商譽等。D、遞延資產投資指不能計入當年損益，應當在以后年度分期攤銷的各種費用。其中包括開辦費、以經營租賃方式租入的固定資產改良支出、以及對原有固定資產進行裝修、裝潢等的凈支出。（三）門店投資規模估算門店投資規模的估算依據，就是門店投資的各項資產內容，故首先應準確地確定門店所需各項資產的種類和數量，然后以此計算所需資金量。進行門店投資規模估算可采用不同的方法，但常用的是分項詳細估算法，即先分別計算擬建門店各項資產所需投資額，然后進行加總。四、門店開發投資經濟評價（一）經濟評價

1、涵義：

投資項目的經濟評價是采用一定的方法和經濟參數，對項目投入產出的各種因素進行研究、分析計算和對比論證的工作。

準備工作不確定性分析不確定性分析確定最有方案國民經濟評價財務評價方案比較方案比較2、內容（二）門店開發的財務評價1、內容

門店開發財務評價是投資項目經濟評價的重要組成部分，它是在國家現行財稅制度和價格體系的條件下，計算項目范圍內的效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，分析項目的盈利能力、清償能力等財務狀況，以考察項目在財務上的可行性。門店開發財務評價內容主要包括門店財務盈利能力分析、門店清償能力分析兩個方面2、程序分析財務數據編制財務報表：基本報表、輔助報表計算財務效益指標依據財務基本報表計算各項評價指標進行不確定性分析敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析3、門店開發財務盈利能力分析（1）投資利潤率

投資利潤率指項目達到生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額與項目總投資的比率。對生產期內各年的利潤總額變化幅度較大的項目，應計算生產期年平均利潤總額與總投資的比率。其計算公式：年利潤總額=產品銷售收入-產品銷售稅金及附加-總成本費用總投資=固定資產投資+投資方向調節稅+建設期利息+流動資金

投資利潤率指標反映項目效益與代價的比例關系。當項目投資利潤率高于或等于行業的基準投資利潤率或社會平均利潤率時，說明項目是可以接受的。（2）投資利稅率投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利稅總額或項目生產經營期內的年平均利稅總額與總投資的比率。其計算公式為：投資利稅率=

投資利稅率高于或等于行業基準投資利稅率時，證明項目可以采納。投資利稅率和投資利潤率不同，它在效益中多考慮稅金。式中：年利稅總額=年利潤總額+年銷售稅金及附加（3）資本金利潤率

是指項目經營期內一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經營期內年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力，其計算公式為：案例：某項目總資金為2400萬元，其中資本金為1900萬元，項目正常生產年份的銷售收入為1800萬元，總成本費用924萬元（含利息支出60萬元），銷售稅金及附加192萬元，所得稅稅率33%。試計算該項目的總投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率。（4）銷售利潤率（5）投資收益率（6）投資回收期（T）一個建設項目從開始投入生產年算起，到用每年的凈收益將初始投資全部回收時止所需要的時間（7）財務凈現值（NPV）

財務凈現值是反映項目在計算期內獲利能力的動態指標。是按行業基準收益率（可通過查《建設項目經濟評價方法與參數》取得）或設定的折現率（當行業未制定基礎收益率時），將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期初的現值之和。其表達式：（8）財務內部收益率

是評價項目盈利性，進行動態分析時采用比較普遍的一個指標。它反映項目對占用資金的一種補償、報酬和恢復能力4、門店財務清償能力分析（1）固定資產投資國內借款償還期（選讀）（2）資產負債率（長期償債能力比率）（3）流動比率（短期償債能力比率）（4）速動比率（短期償債能力比率）（三）門店開發的不確定性分析1、盈虧平衡分析（1）涵義

盈虧平衡分析又稱量本利分析，通過分析產量、成本、與方案盈利能力之間的關系找出投資方案盈利與虧損的臨界點，以判斷不確定性因素對方案經濟效果的影響程度。

銷售收入(R)、產品價格(P)與產品產量(Q)之間的關系

總成本(C)、固定成本(CF)、單位產品變動成本(Cv)和產品產量(Q)之間的關系R＝PQ0QR0QCC＝C

F＋C

vQC

FC

vQ（2）盈虧平衡分析圖銷售收入、總成本和產品產量之間