房產稅籌劃案例房產稅籌劃案例如下所示：

【案例一】

江蘇甲企業（集團）公司2011年初計劃興建一座花園式工廠，工程分兩部分：一部分為辦公用房以及輔助設施，包括廠區圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設施等建筑物，總計造價為1億元；另一部分為廠房。在興建過程中，董事長發現了與房產稅有關的兩個問題：

一是房產原值的確認。如果1億元都作為房產原值的話，甲企業自工廠建成的次月起就應繳納房產稅，每年應納房產稅（扣除比例為30%）為：10000*（1-30%）*1.2%=84（萬元），這84萬元的稅負只要該廠存在，就不可避免。如果以20年計算，就將是1680萬元。企業感到稅負太重，希望尋找節稅的方法和途徑。

二是土地價值的分攤對房產稅的影響。如果2011年3月1日征用100畝（66666.66平方米）土地，支付土地出讓金500萬元；企業按50年攤銷；2011年6月，動用5000平方米（長100米，寬50米）興建A廠房。在具體操作中如何節省房產稅？

土地出讓金：是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

正因為土地出讓金的存在，地方財政對地產業有過分的依賴，土地財政成為房價調控的絆腳石。

稅法規定，房產稅的征稅對象是房屋。企業自用房產依據房產原值一次減除10%-30%后的余值按1.2%的稅率計算繳納。房產原值是指納稅人依據會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。因此，對于自用房產應納房產稅的籌劃應當緊緊圍繞房產原值的會計核算進行。

按稅法的有關規定，房產是以房屋形態表現的財產，可供人們在其中生產、工作、居住或儲藏物資的場所，不包括獨立于房屋之外的建筑物，譬如，圍墻、水塔、變電塔、露天停車場、露天涼亭、露天游泳池、噴泉設施等。

稅法規定，獨立于房屋之外的建筑物不征收房產稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要并入房屋原值計征房產稅。與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施，是指暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備，各種管線，譬如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電信、電纜導線，電梯、升降機、過道、曬臺等。附屬設備和配套設施往往不僅僅為房產服務，稅法同時規定了其具體的界限：“附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒連接管算起。”這就要求在核算房屋原值時，應當對房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分。

另外，關于房屋中央空調設備是否計入房產原值的問題，財政部、國家稅務總局《關于對房屋中央空調是否計入房產原值等問題的批復》（財稅地字[1987]第28號文件）規定，新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產入賬，單獨核算并提取折舊，則房產原值不應包括中央空調設備。關于舊房安裝空調設備，一般都作單項固定自產入賬，不應計入房產原值。

因此，對該企業除廠房、辦公用房以外的建筑物，如果把停車場、游泳池也都建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，在會計賬簿中單獨記載，則這部分建筑物的造價不計入房產原值，不繳納房產稅。該企業經過估算，除廠房、辦公用房外的建筑物的造價為800萬元左右，獨立出來以后，每年可少繳房產稅：

800*（1-30%）*1.2%=6.72（萬元）。

如果以20年計算，就是134.4萬元！

有關地價的分攤問題，會計準則規定，企業進行房地產開發時，應將相關的土地使用權予以結轉。結轉時，將土地使用權的賬面價值一次計入房地產開發成本。該規定不僅適用于房產開發企業開發的商品房，對非房地產企業自行建造自用的房屋同樣適用。同時，企業會計制度規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本；企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。

根據此規定，江蘇甲企業（集團）公司在取得土地使用權時，會計要將土地使用權計入“無形資產—土地使用權”賬戶中。每個月要進行無形資產攤銷，其攤銷的具體數額為：

5000000÷50÷12=8333.33（元）。

企業征用土地3個月，到2011年6月初，“無形資產—土地使用權”賬面余額為：

5000000-8333.33*3=4975000（元），

應結轉至“在建工程”科目的金額為：

4975000÷66666.66×5000=373125.04（元）。

本月應攤銷額為：

（4975000-373125.03）÷（50*12-3）=7708.33（元）。

以后各月仍按上述方法進行處理。這些費用將形成不動產的價值，作為計算繳納房產稅的計算依據。上述方法的可行性，在于會計核算時遵循了“相關性原則”和“配比”原則，避免了將整塊土地結轉至在建工程成本，從而減少了房產稅的計稅依據。

在房產稅的征收上，是以房產的原值作為征收依據的，因此，合理地確定房產原值，即是合理地確定房產稅。

此外，稅法還規定了暫免征收房產稅的特殊情況，譬如，微利企業和虧損企業的房產，企業停產、撤銷后，其原有房產閑置不用的，經企業申請，經稅務機關批準，可在一定期限內暫免征收房產稅，企業應當加以利用。

對于地價的分攤問題，應該根據有關會計法規的規定。應當注意的是，一次結轉的土地使用權賬面價值，是指與在建工程相關的土地。這里的“相關”應當理解為“對應”或“配比”。對于企業在一塊土地上建設多個項目的，應當以對應房產占用的土地面積按比例結轉，對于非房產占用土地（如場地），應當予以攤銷。

有人提倡推遲項目建設時間或者提前征用土地，以便在“管理費用”中多攤銷土地價款，減少結轉至“在建工程”的金額，從而達到減少房產稅計稅依據的目的。但推遲項目建設時間，會影響投資進度；提前征用土地，不僅降低了500萬元資金的時間價值，還會增加該資金的機會成本。

部分附屬設施的價值處理存在政策變化，譬如，新裝中央空調應并入房產原值。根據《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發[2005]第173號文件）第一條和第四條的規定，自2006年1月1日起，凡為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。因此，新安裝的中央空調應并入辦公樓原值中繳納房產稅。【案例二】

華源科技發展有限公司是一家沿海規模性企業，2010年初它在開發區投資興建了一個新的太陽能生產線。2011年6月12日，當地主管地方稅務局稽查局對該公司的地方稅種的納稅情況進行了檢查。

在查前準備階段，檢察人員了解到企業在郊區新建了廠房，生產車間全部遷到了新廠區。入戶檢查時，檢察人員有目的地查閱了“固定資產”明細賬和房產稅納稅申報表。檢查發現，企業生產車間的管網、空調系統、電梯等設備全部單獨作為固定資產記賬，在申報繳納房產稅時沒有并入房產原值繳稅。

為了確認哪些設備應根據文件規定計入房產原值計征房產稅，檢察人員在企業主管設備的張經理的引領下，深入廠房逐個車間進行實地查看。經雙方溝通，最后確認2000多萬元的管網、電梯、空調系統等設備為與房屋不可分割的設備，應與房屋一起交納房產稅。

經計算，該企業共補繳房產稅款33.6萬元，并按照規定繳納了滯納金和罰款。

房產稅是以房產余值作為計稅依據的，計稅余值是按房產原值一次減除10%-30%的損耗價值以后的余額。房產原值應包括與房屋不可分割的各種照明、煤氣等設備，以及各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電信、電纜導線，電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管起計算原值。電燈網、照明線從進線盒連接管起，計算原值。按照國家稅務總局《關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發[2005]173號文件）的規定，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣即智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

對于新成立的工業制造企業，如果納稅人未按會計制度規定記載原值，在計征房產稅時，應按規定調整房產原值，對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估；對沒有房產原值的，應由房屋所在地稅務機關參考同類房屋的價值核定。在房產原值確定后，再根據當地所適用的扣除比例，計算確定房產余值。新搬遷或有新建車間廠房的企業，申報繳納房產稅時一定要注意檢查是否存在為維持和增加房屋使用功能或使房屋達到設計要求、以房屋為載體的，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，明確是否要將這部分設備的價值計入房產原值一并繳納房產稅。

企業自用房產要依照房產原值一次扣除10%-30%后的余值按1.2%的稅率計算繳納房產稅。房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。因此，企業自用房產應納房產稅的籌劃可以從房產原值的會計核算入手。

（一）科學界定房產

稅法規定，獨立于房屋之外的建筑物不征收房產稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價配套設施則需要并入房屋原值計征房產稅。籌劃時，企業應當對房屋、非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施加以劃分。

所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（柱），能夠遮風避雨，可供人們生產、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、室外游泳池、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等均不屬于房產，不征房產稅。

與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施，是指暖氣、通風、照明、煤氣燈設備，各種管線（如蒸汽、壓縮空氣、石油、計稅排水等管道及電力、電信、電纜導線），以及電梯、升降機、過道、曬臺等。稅法規定，附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒連接管算起。

（二）巧妙核算地價

《無形資產準則》第二十一條規定：“企業進行房地產開發時，應將相關的土地使用權予以結轉。結轉時，將土地使用權的賬面價值一次計入房地產開發成本。”非房地產企業自行建造自用的房屋同樣適用這一規定。《企業會計制度》第四十七條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按該制度規定的期限分期攤銷。企業利用土地建造自用項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。值得注意的是，一次結轉的土地使用權賬面價值是指與在建工程相關的土地的價值。這里的“相關”應當理解為“對應”或“配比”。企業應該以對應房產占用的土地面積按比例結轉土地使用權，對于非房產占用土地（如場地），應當予以攤銷。

EG：2009年3月1日，某企業支付土地出讓金1000萬元，征用200畝（133333.34平方米）土地，按50年期限攤銷。2009年6月，企業動用其中10000平方米土地興建一號廠房。相關賬務處理如下：

取得土地使用權時

借：無形資產—土地使用權100000000

貸：銀行存款10000000

2009年3月、4月、5月，每月應攤銷10000000÷50÷12=16666.67（元）

借：管理費用—無形資產攤銷16666.67

貸：無形資產—土地使用權16666.67

2009年6月初，“無形資產—土地使用權”賬面余額為10000000-16666.67*3=9950000（元），應結轉至“在建工程”金額為9950000÷133333.34*10000=746250.08（元）

借：在建工程—一號廠房746250.08

貸：無形資產—土地使用權746250.08

6月應攤銷額=（9950000-746250.08）÷597=15416.66（元）（這部分土地使用權應當在597個月內攤銷完畢）

借：管理費用—無形資產攤銷15416.66

貸：無形資產—土地使用權15416.66

以后，企業仍按上述方法進行賬務處理。

上述方法的可行性，在于會計核算時遵循了“配比”原則，避免了場地占用的土地結轉至在建工程成本，從而減輕了房產稅稅負。

（三）注意處理附屬設備和公共設施

《企業所得稅法》把固定資產劃分為五類，并相應規定了最短折舊年限，即：房屋、建筑物，為20年；飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產設備，為10年；與生產經營活動有關的器具、工具、家具等，為5年；飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；電子設備，為3年。因此，若能將一部分應納稅物品縮短折舊年限，則可以減少前期應納稅所得額。

如對于房產原值的確定，《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字[1996]第008號文件）做了原則規定。按照我國新財務制度的規定，作為固定資產，由于取得的來源不同，其原值的構成也不一致。但基本原則是：新建成重建的固定資產以歷史成本作為原值，從其他途徑取得的固定資產以重置成本作為原值。京財稅字[1998]第795號文件通知還規定：“納稅人或代繳人不能提供房產原值的，由評估機關進行評估，并由稅務機關確認，或由稅務機關根據同類房產確定。”因此，企業是否將房產在固定資產中正確分類及合理計價，直接影響到企業的折舊額，進而影響所得稅，同時也影響房產稅。

稅法與財務、會計規定對房屋的劃歸及其原值的認定基本上是一致的，但也存在一定的差異。總體而言，稅法要比財會規定嚴格得多，因此，企業要研究和把握這種差異，合法、合理籌劃，積極與稅務機關協商，力爭最合理地繳稅。

（四）注意控制房產價值變化

房產稅收籌劃除應考慮附屬設備和公共設施外，改擴建與修理、合資合股建房也是籌劃的重要內容。改擴建與修理在稅收上存在差異，進行更新改造或裝飾裝修而發生的相關費用是否應計入房產原值非常關鍵。

有關國際會計準則規定：為擴大固定資產規模或提高固定資產性能而發生的支出，符合使固定資產的預計使用年限延長；使固定資產的生產能力增加；使產品質量提高；使企業的生產成本降低條件之一的，應確認為改擴建支出，計入固定資產原值。發生改擴建房產行為的，應將房產改擴建支出減去改擴建過程中發生的變價收入計入房產原值。

有關會計準則規定：為維護固定資產的現有工作狀態或用在固定資產性能恢復的支出確認為修理支出。《企業所得稅法》規定：納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接在稅前扣除。納稅人的固定資產改良支出，如有關固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值；如有關固定資產已提足折舊，可作為長期待攤費用，應當適當延長折舊年限。這里，就有一個如何確認改擴建支出與修理支出的問題，前者計入房產原值計征房產稅；后者不計入房產原值，不計征房產稅。尤其是對裝飾裝修的費用，應按照會計準則與財務規定正確劃分，進行不同的會計處理，即，資本化或費用化，從而確定是否對該費用計征房產稅。【案例三】

宏遠投資公司2008年年底斥資在一個鬧市區建成一棟商業樓，經營面積達10000平方米。2009年1月，該投資公司與一家大型商業集團就商業樓的出租問題達成一項協議，該投資公司將該商業樓租賃給這家商業集團做綜合商場，宏遠投資公司的下屬子公司（物業管理公司）負責該商業樓的水電供應和各項管理工作，商業集團每月支付給宏遠投資公司租金150萬元，合同約定租賃期限為10年。

根據這個協議，宏遠投資公司就該項租賃業務應繳納營業稅合計為：

150*12*10*5%=900（萬元）

應繳納城建稅及教育費附加合計為：

900*（7%+3%）=90（萬元）

應繳納房產稅為：

150*12*10*12%=2160（萬元）

以上三項合計：

900+90+2160=3150（萬元）

2009年6月18日，宏遠投資公司的稅務顧問，注冊稅務師小王應公司的委托對公司上半年的納稅情況進行風險評估時，發現了這個合同。小王對這筆業務的具體情況進行了分析，發現該合同中，包括代收水電費用每月30萬元，物業管理和其他綜合費用合計每月40萬元。小王認為：如果將上述事項在合同中分離出來單獨簽訂合同，平時將有關項目分開進行會計核算，情況將發生變化。

代收代付的水電費用，如果沒有發生增值，就不用繳稅。

物業管理費用作為物業管理公司的經營收入，應承擔的營業稅為：

40*12*10*5%=240（萬元）。

應繳納城建稅及教育費附加合計為：

240*（7%+3%）=24（萬元）

應繳納房產稅為：

（150-30-40）*12*10*12%=1152（萬元）

以上各種稅費合計為：

240+24+1152=1416（萬元）

通過對企業有關費用的分析和籌劃，可以使納稅人減少稅收負擔1734萬元（3150萬元-1416萬元）。

當人們采用租賃的方式租入經營用房的時候，同樣也存在一個計稅依據確定的問題。目前，人們在簽訂房屋租賃合同時，往往采用“一攬子”協議的辦法，即，將水費、電費、房屋租賃放在一起以一個價格簽訂協議，殊不知水費、電費是應該繳納增值稅的，其中，存在進項稅額抵扣的問題，而房屋租賃只應當繳納5%的營業稅和12%的房產稅。由此可見，將有關的費用做適當的分離，明確不同的稅種，劃清不同的計稅依據，可以降低企業的綜合稅收負擔，從而提高企業的生產經營效益。

【案例四】

大成物資公司是某省會城市的一個大型批發零售兼營企業。該公司創建于20世紀80年代，在計劃經濟時期，商品較為短缺。為了保證企業的商業龍頭地位，公司千方百計圈地建庫，盡可能多地儲存商品。隨著社會經濟的發展，物質極大地豐富，物流業的崛起促使企業逐步向零庫存發展，造成天元公司的庫房大量閑置。為了盤活存量資產，公司的管理者將這些庫房對外出租，以便使國有資產實現保值和增值。

2009年初公司進行改組改制，對一些閑置資產進行出讓。私營企業天元商貿實業公司以24000萬元的價格取得了大成公司處于市郊的10棟庫房。天元公司取得這些資產后全部對外出租，僅2009年一年就取得租金收入4500萬元，為企業獲得了新牟利渠道。

由于天元公司取得的10棟庫房處于該市港口和車站之間，可以作為水陸交通轉換的連接點，于是被某大型跨國零售企業看中。經過多次協商，該跨國公司決定承租天元公司的10棟庫房，租賃期限為10年。考慮此事關系重大，公司董事會決定聘請咨詢機構進行論證。

2010年1月18日，注冊稅務師李明應天元公司的委托對該公司的房屋出租情況進行了專項審計和納稅風險評估。李明發現：

公司2009年取得收入4500萬元的租金收入，實際繳納各種稅金合計為787.5萬元，其中：營業稅225萬元、房產稅540萬元，城建稅、教育費附加22.5萬元，整個租賃業務的稅收負擔高達17.5%。李明認為，公司用租賃方式經營庫房，稅收負擔明顯過重。

有沒有降低稅收成本的辦法？回答是肯定的。

如果公司與客戶進行友好協商，繼續利用庫房為客戶存放商品，但將租賃合同改為倉儲保管合同，增加服務內容，配備保管人員，為客戶提供24小時服務。假設提供倉儲服務的收入約為4500萬元，收入不變，其稅收情況將會出現變化：應納營業稅225萬元，應納房產稅201.6萬元，應納城建稅、教育費附加合計為22.5萬元，合計應納各稅金額為449.1萬元。

由此可見，庫房倉儲比房屋租賃每年可節稅338.4萬元（787.5萬元-449.1萬元），10年即可節約稅收合計3384萬元。

當然，將房屋出租變為倉儲之后，公司需要增加經營成本，如需增加保管人員的工資費用，辦公費用和其他管理費用等。對此，李明指出，公司可以進行綜合性稅收籌劃，對于公司的倉儲管理，技術要求不高，因此，在招收職工時可以錄用遵章守紀、責任心強的下崗職工，而錄用下崗職工的話公司又可以享受有關稅收優惠，從而進一步降低企業的經營成本。

這個籌劃案例具有一定的代表性。現在我國正處于產業和產品結構調整時期，社會資源不斷地進行優化配置，部分社會閑置資源重新組合在所難免。如何在利用好閑置資源的同時又降低稅收成本，使企業能夠在依法納稅的前提下，保持在較低的經營成本運行狀態，是值得人們研究的課題。

在實踐中，稅法往往規定了兩個以上的納稅可能性，以房產稅的征收方法而言，由于房產稅計稅公式的不同，必須會導致應納稅額的差異，這就為納稅人進行稅收籌劃提供了機會。

結合本案的實際情況，要降低房產經營業務的稅收負擔，必須完成房屋租賃與房屋倉儲的轉換，這是問題的關鍵。在這個環節進行稅收籌劃，首先要明確租賃與倉儲的含義。所謂房屋租賃，是指租賃雙方在約定的期間內，出租方將房屋的使用權讓渡給承租方，并收取租金的一種經營方式；倉儲，是指在約定的期間內，房產所有人用該房代客儲存、保管貨物，并收取倉儲費的一種經營方式。不同的經營方式適用不同的稅收政策法規進行征稅，這就為稅收籌劃提供了可能。【案例五】

當下，城市里可利用的空間有限，于是，人們想起了冷戰時期留下的防空設施。隨著防空設施利用率越來越高，涉稅管理也就提上了議事日程。但是，人們往往會忽視關于防空設施利用的房產稅政策以及其變化給有關企業帶來的影響。事實上，在不同的時期，防空設施的房產稅政策是不同的，所以，在不同的時期進行防空設施利用的稅收籌劃時需要注意到政策的變化。

光明實業公司有一單獨地下建筑，造價約500萬元，2009年底合同到期。公司準備將該地下建筑在下年度（2010年度）從事經營活動。

對于這個地下建筑的使用，該公司有三種考慮：

一是作為生產車間自己組織生產；

二是當倉庫，替另一公司存放貨物；

三是出租給另一個公司。

目前，三種操作方式都有人準備與該公司簽署合作協議。經過公司業務部門與有關方面磋商，并經財務部門測算，掌握了有關業務的收入和成本情況，三個方案的收入都是48萬元，生產和經營成本為10萬元。

但該公司說不清楚上述方案哪個更好。

該公司從2004-2008年對其擁有的地下建筑一直經營，相關操作思路跟目前的差不多，其中，2005-2007年作為生產車間自用，而2008年度則對外出租，因此，對其進行涉稅風險分析并提供籌劃需要從2005年度開始。

光明實業公司在2005年度是將該建筑作為生產車間自己使用的。從稅收籌劃的角度講，對地下建筑的經營應當接受哪個操作方案呢？結合該企業財務部門提供的資料，對其投入生產和效益情況進行分析。

方案一，作為生產車間

該方案公司每年可生產產品48萬元，應納增值稅480000*6%=28800（元），城建稅及教育費附加28800*（7%+3%）=2880（元），合計納稅31680元。

方案二，當倉庫，替另一公司存放貨物

該方案公司每年可收保管費48萬元，應納營業稅480000*5%=24000（元），城建稅及教育費附加24000*（7%+3%）=2400（元），合計納稅26400元。

方案三，出租給另一公司

該方案公司每年可收取租金48萬元，應納營業稅480000*5%=24000（元），城建稅及教育費附加24000*（7%+3%）=2400（元），合計納稅26400元。

在當時，根據財政部和國家稅務總局《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字[1986]第008號文件）第十一條規定，為鼓勵利用地下人防設施，對于做營業用的地下人防設施暫不征收房產稅。

通過以上分析可以發現，由于作為生產車間的稅收負擔最高，在其他因素相差不大的情況下，企業沒有獲得最大的經濟效益。在當時的政策條件下，對外出租稅收負擔比較低，而且管理比較簡單，所以，該公司當時應當采用方案三，將地下建筑對外出租。

進入2006年，情況有了新變化。在2005年年底，財政部和國家稅務總局下發了《關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅[2005]第181號文件），對地下建筑應納房產稅問題作出明確規定。依照這一文件，地下建筑依用途不同而繳納的房產稅也不同。地下建筑分三種情況計算繳稅：

如果地下建筑與地上房屋不相連，如果是工業用途房產，則以房屋原價的50%作為應稅房產計稅依據，應納房產稅的稅額=應稅房產計稅依據*（1-30%）*1.2%；

商業和其他用途房產，以房屋原價的70%作為應稅房產的計稅依據，應納房產稅的稅額=應稅房產計稅依據*（1-30%）*1.2%；

另外，對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑有關規定計算繳納房產稅。

依據此政策，對于個人而言，購買后的地下建筑如果屬于非經營性則不在房產稅繳稅范圍內，因此，自住地下室不用繳稅。但轉為出租經營用的，自經營之日起，要繳納房產稅。

新的稅收政策出臺，往往意味著新的籌劃契機。企業應當依據政策的變化及時調整籌劃思路，尋求新的籌劃方案。

如果公司2006年的情況與2005年基本一致，假設房產稅應稅房產原值取最低比例折算，則三種方案的應納稅額可計算如下：

方案一，應稅房產原值為500*50%=250（萬元）

應繳納的房產稅=2500000*（1-30%）*1.2%=21000（元）

2006年度應納流轉稅和房產稅合計為31680+21000=52680（元）

方案二，應稅房產原值為500*70%=350（萬元）

應繳納的房產稅=3500000*（1-30%）*1.2%=29400（元）

2006年度應納流轉稅和房產稅合計為26400+29400=55800（元）

方案三，應繳納房產稅48*12%=57600（元）

2006年度應納流轉稅和房產稅合計為26400+57600=84000（元）。

由此可見，由于地下建筑需要繳納房產稅，所以，該公司的稅收負擔發生了變化：出租最高，倉儲次之；生產車間最低。

方案三與方案一的稅后收益呈