土地價款不等于土地使用權所支付的金額今天和大家探討一下房地產企業的增值稅計稅問題，說到增值稅計稅就不得不提到銷售額，而房地產開發企業中的一般納稅人可以采用差額納稅，而差額納稅最關鍵就是允許扣除的項目土地價款，那么支付的土地價款與取得土地使用權所支付的金額有什么一不樣呢？

我們先來看幾個問題吧。

問題一：房地產開發企業銷售額是如何確定的呢？

房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

問題二：什么是土地價款，支付的土地價款與取得土地使用權所支付金額有什么不一樣？

1、支付的土地價款

根據國家稅務總局公告2016年第18號文《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》相關規定解釋，支付的土地價款是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

2、取得土地使用權所支付的金額

根據財法字〔1995〕6號文《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》相關規定解釋，取得土地使用權所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

問題三：計算銷售額時，當期允許扣除的土地價款如何確定？支付土地價款的有效憑證是什么？

根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第六條規定：在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（?。┲频呢斦睋?。

房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發規費、契稅、城市基礎設施配套費等。

在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（?。┲频呢斦睋?。

問題四：支付拆遷補償費取得的憑證，是否屬于財政票據？

不屬于，拆遷補償費通常是指拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金，主要包括房屋補償費、周轉補償費和獎勵性補償費三方面。其票據主要是被拆遷房屋的所有權人或使用人出具的發票或者收據。

問題五：支付征收補償款取得的憑證，是否屬于財政票據？

不屬于，征收補償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產開發企業承擔、并通過政府向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的款項。其票據為政府財政部門出具的非稅收入票據。

問題六：支付開發規費取得的憑證，是否屬于財政票據？

不屬于，開發規費通常是指在房地產開發過程中，房地產開發企業按照項目所在地的收取標準向政府多個部門繳納若干項的各種規費。其票據為政府部門出具的非稅收入票據。

問題七：如果存在土地返還款，企業實際需要支付的土地價款可能要小于土地出讓合同列明的土地價款，該種情況下可以扣除的土地價款的范圍是不是只包含企業直接支付的土地價款？

根據國家稅務總局公告2016年第18號第七條，允許扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

問題八：項目后期發生的補繳土地出讓金（也就是土地價款），是在剩余未售物業面積中平均抵減，還是可以對以前的進行一次性調整即是否可用累計應抵-累計已抵作為本期數？

不作調整。后期補繳的土地出讓金可以在尚未銷售的房地產項目建筑面積中計算扣除。扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。

問題九：房地產企業多項目滾動開發，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售的項目的銷售額中抵減？

不能。根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第四條規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

問題十：房地產開發企業采取舊城改造方式開發房地產項目如何計算繳納增值稅，能否扣除拆遷戶的補償款？

采取舊城改造方式開發房地產項目的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補償款。

因此，取得土地使用權所支付的金額與支付的土地價款是不一樣的，房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用，包括土地出讓金、拆遷補償費、基礎設施配套費、征收補償款、開發規費、契稅、土地出讓金延期支付利息等。

目前，符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監（?。┲频呢斦睋?。

小編寄語：會計學是一個細節致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了