北京智博睿項目管理有限公司北京智博睿項目管理有限公司老舊場站盤活利用項目-城建領域專項2025年中央預算內投資項目資金申請報告1、項目背景隨著城市的快速發展，人口不斷增長，對城市空間和功能的需求日益多樣化。然而，許多老舊場站占據城市核心地段或重要區域，卻因設施陳舊、功能單一，處于閑置或低效利用狀態，不僅浪費土地資源，還影響城市形象。這些場站的存在，阻礙了城市空間的合理拓展和功能的完善。一些老舊汽車站，建筑破舊，交通組織混亂，無法滿足現代交通需求，且周邊配套設施匱乏。對老舊場站進行盤活利用，能夠為城市發展騰出空間，完善城市功能，提升城市的綜合競爭力。老舊場站通常擁有一定的土地、建筑等資源，對其進行盤活利用，是實現資源高效利用的重要途徑。在資源日益緊張的今天，避免資源的閑置和浪費，實現資源的循環利用和可持續發展至關重要。通過改造和升級老舊場站，將其轉變為符合現代城市發展需求的功能區，如商業綜合體、文化創意產業園、公共服務設施等，能夠充分發揮資源的價值，減少新建項目對土地等資源的消耗，推動城市的綠色可持續發展。老舊場站的盤活利用，有助于推動城市產業結構的調整和優化。在經濟轉型升級的大背景下，傳統產業需要向高端化、智能化、綠色化方向發展，新興產業需要更多的發展空間和載體。老舊場站可以通過改造，引入新興產業，培育新的經濟增長點。2、申請中央預算內投資依據（1）政策依據資產盤活與投資政策引導：國家高度重視存量資產盤活，旨在形成存量資產和新增投資的良性循環。國務院辦公廳發布的《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號），明確指出要有效盤活存量資產，拓寬社會投資渠道，合理擴大有效投資。老舊場站作為城市重要存量資產，其盤活利用契合國家政策方向，為項目開展提供了宏觀政策依據。國家發展改革委辦公廳發布的《關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》（發改辦投資〔2022〕561號），進一步細化工作要求，鼓勵各地積極推進老舊場站等存量資產的盤活，推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點，為項目的投資和運營模式提供了政策指引。自然資源要素保障政策：自然資源部發布的《關于加強自然資源要素保障促進現代物流高質量發展的通知》（自然資發〔2024〕218號），鼓勵地方盤活利用存量低效土地用于物流產業項目。利用存量房產和土地資源進行物流及相關配套設施建設、從事長期租賃等物流經營活動的，可在五年內實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。這為老舊場站改造為物流相關設施提供了土地政策支持，降低了項目實施的政策風險。同時，支持采取靈活的土地供應方式，如長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等，符合劃撥用地目錄的可采取劃撥方式供地，為老舊場站盤活利用在土地獲取方面提供了多種選擇。（2）資金支持中央預算內投資重點傾斜：在國家積極推動城市更新與存量資產盤活的戰略布局下，老舊場站盤活利用項目被納入中央預算內投資重點支持范疇。根據相關政策，對于符合條件的項目，中央預算內投資將給予有力的資金扶持。這筆資金主要用于老舊場站的基礎設施改造、功能提升以及配套設施建設等關鍵環節。地方配套資金全力協同：各地政府高度重視老舊場站的盤活利用，積極出臺配套資金政策，與中央預算內投資形成合力。地方政府會依據項目的實際需求和當地財政狀況，按照一定比例提供配套資金。這些配套資金主要用于支持項目周邊的市政設施完善、公共服務設施建設以及環境整治等方面。（3）社會效益老舊場站擁有土地、建筑等資源，盤活利用可避免資源閑置浪費，實現資源的循環利用和可持續發展。通過改造，將老舊場站轉變為符合現代城市需求的功能區，減少新建項目對土地等資源的消耗，符合國家綠色發展理念。中央預算內投資支持此類項目，有助于推動經濟社會發展全面綠色轉型，實現人與自然和諧共生。項目實施過程中，從改造建設到運營管理，將創造大量就業機會，緩解就業壓力。改造后的老舊場站，產業活力增強，能帶動周邊產業發展，增加地方稅收，促進區域經濟繁榮。同時，提升城市環境品質，改善居民生活質量，具有顯著的社會效益和經濟效益，值得中央預算內投資給予支持。3、項目建設的必要性和可行性（1）必要性①優化城市空間布局，提升城市形象許多老舊場站占據城市核心地段或交通樞紐位置，但其設施陳舊、功能落后，與城市現代化發展格格不入。這些場站不僅影響城市的整體美觀，還阻礙了城市空間的合理規劃與拓展。一些老舊汽車站周邊環境雜亂，建筑破敗，嚴重影響城市的門戶形象。通過盤活利用老舊場站，對其進行改造升級，打造成為現代化的綜合交通樞紐、商業中心或公共服務設施，能夠優化城市空間布局，提升城市的整體形象和品質，增強城市的吸引力和競爭力。②滿足城市發展需求，完善城市功能隨著城市人口的增長和經濟的發展，對城市功能的需求日益多樣化。老舊場站原有的單一功能已無法滿足城市發展的需要。將老舊火車站改造為集交通、商業、文化等功能于一體的綜合性區域，既能滿足居民出行、購物、休閑等多種需求，又能完善城市的交通體系和公共服務功能。同時，盤活利用老舊場站還可以為城市新興產業的發展提供空間，促進城市產業結構的優化升級，推動城市的可持續發展。③提高資源利用效率，實現可持續發展老舊場站通常擁有大量的土地、建筑等資源，但由于長期閑置或低效利用，造成了資源的浪費。盤活利用這些老舊場站，能夠充分挖掘其潛在價值，提高資源的利用效率。通過對老舊場站進行改造和再利用，可以減少新建項目對土地等資源的需求，降低能源消耗和環境污染，實現資源的循環利用和可持續發展。④促進產業升級轉型，推動經濟發展老舊場站的盤活利用可以為城市產業升級轉型提供新的機遇。將老舊場站改造為創新創業基地、科技研發中心等，能夠吸引高新技術企業和創新人才入駐，培育新興產業，推動城市產業結構的優化升級。同時，改造后的老舊場站還可以帶動周邊地區的商業、服務業等相關產業的發展，形成產業集聚效應，促進區域經濟的繁榮。⑤保障民生福祉，提升居民生活質量老舊場站的改造利用還可以為居民提供更多的公共服務和休閑娛樂空間。將老舊場站改造為公園、體育場館、社區服務中心等，能夠滿足居民日益增長的精神文化需求，提升居民的生活質量。同時，項目實施過程中還可以創造大量的就業機會，增加居民收入，促進社會和諧穩定。（2）可行性①技術可行性：成熟技術廣泛應用：在老舊場站改造中，各類技術已十分成熟。建筑結構加固技術，如粘鋼加固、碳纖維加固等，可有效提升老舊建筑的安全性和穩定性，確保改造后的場站能夠滿足新的功能需求。在基礎設施更新方面，先進的給排水、電力、通信等技術，能夠高效完成老舊場站相關設施的升級改造，保障場站的正常運營。先進技術助力優化：借助建筑信息模型（BIM）技術，能夠對老舊場站改造進行三維建模，提前模擬施工過程，精準發現設計沖突和施工難點，從而優化設計方案，提高施工效率和質量。同時，利用大數據、物聯網等技術，可實現對場站運營的智能化管理，提升服務水平和運營效率。②經濟可行性資金來源多元化：中央預算內投資為項目提供了關鍵的啟動資金，確保項目能夠順利開展前期工作。地方政府通常會根據相關政策配套一定比例的資金，支持項目建設。此外，通過PPP（政府和社會資本合作）模式，吸引社會資本參與項目投資，社會資本在項目建設、運營階段發揮專業優勢，與政府共同分擔投資風險，實現互利共贏。同時，項目建成后，可通過商業運營、租金收入、資產增值等方式獲得收益，用于償還投資成本，保障項目的可持續性。成本效益分析可觀：雖然項目前期需要投入一定資金，但從長期來看，改造后的老舊場站將顯著提升土地價值和資產價值。一方面，完善的基礎設施和良好的運營環境會吸引更多的投資和商業活動，增加租金和稅收收入；另一方面，場站功能的優化和提升將帶動周邊地區的經濟發展，形成經濟增長的良性循環。③環境可行性環保措施有效實施：在改造過程中，充分考慮環境保護因素。采用環保型建筑材料，如低VOC（揮發性有機化合物）涂料、可回收利用的建筑板材等，減少施工過程中的污染物排放。同時，加強施工現場的環境管理，采取有效的防塵、降噪、污水處理措施，如設置防塵網、使用低噪聲施工設備、建設臨時污水處理設施等，降低施工對周邊環境的影響。生態環境優化提升：通過增加綠化面積、建設雨水收集利用系統、推廣綠色屋頂等措施，改善老舊場站的生態環境。綠化植被不僅能美化環境，還能吸收空氣中的污染物，調節局部氣候，緩解城市熱島效應。雨水收集利用系統和綠色屋頂可有效收集和利用雨水，減少城市內澇，提高水資源利用效率，實現生態環境的可持續發展。(具體項目具體分析，@智博睿）資金申請報告編制大綱一、項目單位的基本情況 1.1單位的基本信息 1.2主營業務 1.3營業期限 1.4資產負債 1.5企業投資人（或者股東）構成及實控人 1.6主要投資項目 1.7現有生產能力 1.8財務狀況 1.9項目單位信用情況 二、項目的基本情況 2.1項目名稱及性質 2.3建設規模和建設內容 2.4建設地點 2.5項目建設的意義及目標 2.6總投資及資金來源 2.7主要經濟指標 2.8預期經濟、社會效益及節能效益 2.9項目新增設備及產出方案 2.10項目運營方案 2.11建設工期和進度安排 2.12目前項目建設進展 2.13項目報批情況 2.14項目資金籌備情況 三、申請主要理由和政策依據 3.1項目建設的背景 3.2項目建設的