186地標工程屋頂層利用案例本工程高區樓層規劃建議地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議2.建議高區樓層設置精品酒店——精品酒店在中國的開展 案例——旅游景區度假型麗江悅榕莊 建于2006年，2007年向游客開放酒店預訂。特色在于其建筑風格、 所處地理位置既沿襲了悅榕營造優雅浪漫的度假風格，但整體建筑 風格又非常地方化，建造伊始就按照麗江城市規劃要求把麗江古城 的建筑風格融會貫穿其中，而內部那么是五星級的現代化酒店設施。 五十五棟納西式的別墅均朝東北向,可欣賞到海拔五千六百公尺的玉 龍雪山山頂。大自然景觀全部收集在麗江悅榕莊寬敞的別墅里,三百 五十英尺的寬敞空間里包括室外溫水按摩浴池或私人泳池。187TeresaSapeyItaly1962精品酒店最大特色——獨創設計風格一般根據工程定位、當地人文、景觀、歷史緊密結合，創造室內空間，具有獨創性。188JohnPawsonHalifax,Yorkshire,GreatBritain1949精品酒店最大特色——獨創設計風格一般根據工程定位、當地人文、景觀、歷史緊密結合，創造室內空間，具有獨創性。189ZahaHadidBaghdad,Iraq精品酒店最大特色——獨創設計風格一般根據工程定位、當地人文、景觀、歷史緊密結合，創造室內空間，具有獨創性。190DavidChipperfieldLondon1953精品酒店最大特色——獨創設計風格一般根據工程定位、當地人文、景觀、歷史緊密結合，創造室內空間，具有獨創性。191PlasmaStudioSince1999精品酒店最大特色——獨創設計風格一般根據工程定位、當地人文、景觀、歷史緊密結合，創造室內空間，具有獨創性。192Victorio-LucchinoSince1970s精品酒店最大特色——獨創設計風格一般根據工程定位、當地人文、景觀、歷史緊密結合，創造室內空間，具有獨創性。193MarcNewsonAustralia1965精品酒店最大特色——獨創設計風格一般根據工程定位、當地人文、景觀、歷史緊密結合，創造室內空間，具有獨創性。194RonAradTelAviv1951精品酒店最大特色——獨創設計風格一般根據工程定位、當地人文、景觀、歷史緊密結合，創造室內空間，具有獨創性。195J.Mariscal&F.Salas精品酒店最大特色——獨創設計風格一般根據工程定位、當地人文、景觀、歷史緊密結合，創造室內空間，具有獨創性。196精品酒店最大特色——獨創設計風格一般根據工程定位、當地人文、景觀、歷史緊密結合，創造室內空間，具有獨創性。197地標工程屋頂層利用案例本工程高區樓層規劃建議地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議3.結合地標觀光層、精品酒店，規劃高端會所——保利會 做為保利集團企業接待、高端會晤場所，彰顯企業“高度〞 地標的塑造、以及精品酒店的打造，為打造保利會奠定了堅實的根底，可成為全國獨一無二的產品，提升工程號 召力 成都高端會所相對開展落后，真正的“品質會籍〞概念還沒有置入高端人群 本工程頂級會所的概念，必將成為一種身份的象征，擁有保利會會籍將成為一種榮耀 運營模式：與精品酒店統一運營主要功能雪茄吧、頂級SPA、頂級視聽、收藏品鑒賞、高端會晤、私人宴會廳、健身設施。。。198地標工程屋頂層利用案例本工程高區樓層規劃建議地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議3.保利會——頂級私人會所 私人商務會所開展歷程早在17世紀，英國就成立了第一家會員制俱樂部，其中會員以男性為主，這種俱樂部的設立是為了滿足當時商業社會開展過程中相同社會層次的人們為創造一種排他性的社交場所開展而來。俱樂部之所以大受歡迎并且延續至今，是因為它能夠為會員提供私密性和近距離的社交氣氛。1993年，第一個以頂級的展望為理念的會員制俱樂部--京城俱樂部正式落戶北京，拉開了高級私人會所登陸中國的歷史。私人會所惟我獨尊的排他性,滿足了京城人士的某種潛在心理需求，落戶京城的私人會所無論規模還是數量都在大陸獨占鰲頭。目前，在北京業界有四大會所之稱，指的是京城俱樂部、長安俱樂部、美洲俱樂部和中國會。這幾個俱樂部都具有比較長的開展歷史，經營和管理各個方面都日臻成熟和完善。在近幾年，隨著俱樂部文化被越來越多的人所認同，各種獨具特色的俱樂部也應時而生。某些俱樂部會員卡的有效性可以延續到其國外的聯盟俱樂部。199地標工程屋頂層利用案例本工程高區樓層規劃建議地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議3.保利會——頂級私人會所

入會的管理方式目前，俱樂部對入會的管理方式分為三種： 第一種，外資和中資合營的俱樂部，這種俱樂部一般由專 業的外資會所集團進行管理。對于入會的程序審批較為嚴 格。比方京城、長安、中國會等為代表，均采用會員邀請 制的入會方法。想要參加俱樂部必須要有會員的提名，等 待社會各界名流組成的專業理事會對其背景和資格的考察。 俱樂部對于身份、地位、所處行業的考察也是甚為嚴格的。 只有在理事會嚴格審核并且批準后，會員交納了入會費和 月費才能夠正式頒發會籍。 第二種，申請入會人士的資格、背景不做過多要求，只需 填寫入會申請表格，并且交足了年費和月費之后，即可以 成為會員。新興的俱樂部富力會采用的就是這種低門檻的 入會方式。 第三種，當俱樂部與房地產結合在一起時，比方富力城的 富力會所，對于業主而言，只要購置了富力城的房子，即 可免費享受富力會的會員待遇。200地標工程屋頂層利用案例本工程高區樓層規劃建議地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議3.保利會——頂級私人會所 會所效勞特色201地標工程屋頂層利用案例本工程高區樓層規劃建議地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議3.保利會——頂級私人會所

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俱樂部定位城市俱樂部，北京市最優秀的商務應酬、交際的平臺。

會所描述位居長安街十號，在長安大廈中占據十二層的長安俱樂 部，與全球250多家俱樂部聯網。長安俱樂部—中國最頂級的會員制俱樂部202地標工程屋頂層利用案例本工程高區樓層規劃建議地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議3.保利會——頂級私人會所

國內及成都案例代表203地標工程屋頂層利用案例本工程高區樓層規劃建議地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議 限額1000名2021年成立；除榮譽會員與會籍會員之外，更有10多種不同的會籍種類，能夠 享受會館一切效勞的會員數在營業頭年內不會超過千位。

俱樂部定位中國內陸私人俱樂部名片。3.保利會——頂級私人會所

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成都會館204地標工程屋頂層利用案例本工程高區樓層規劃建議地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議3.保利會——頂級私人會所

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成都中國會所

泰來娛樂有限責任公司創立 始建于1995年； 西南地區首家高端人士聚集的國際化商務私人會所。 俱樂部定位 西南地區的商業人士創造了一種新的生活方式，并致力于為 會員搭建一個擴大社交圈的平臺。 主要特色不僅可以參加會所舉辦的各種活動、研討會，結識世界范圍 金字塔頂尖的精英人物，分享有價值的資源，還可以欣賞 到世人艷羨的私人博物館泰來畫廊的經典藏品，品味悉心 珍藏的頂級紅酒和名貴雪茄；通過會所的聯網俱樂部，會員在不同的國家、不同的地點均 能享受到效勞。205地標工程屋頂層利用案例本工程高區樓層規劃建議地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議中國富裕階層和新興中產階級交際和休閑的主要場所象征著一個國家或地區商務及社交文化的開展水平商務概念是最主要的，備有各種會議廳等商務交流的場所營造體貼入微的商務交流環境通過主題活動創造商務交流的時機中西餐飲效勞也是重要的業態康體健身同樣必不可少〔不需要人效勞的通常為免費〕會員邀請入會制〔資深會員推薦——理事會批準——繳納會費〕3.保利會——頂級私人會所

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中國私人商務會所主要特征206地標工程屋頂層利用案例本工程高區樓層規劃建議地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議高區樓層規劃示意——打造“360°成都〞的整體概念308.05.4m72F觀光層302.6298.4294.2290.0285.84.2m4.2m4.2m4.2m3.8m71F70F69F68F67F

保利會精品酒店 轉換層初步建議占用兩層面積，約5,000㎡初步建議占用兩層面積，約5,000㎡未來可由考慮統一運營管理會所及精品酒店，并設 置內部連通空間。觀光層單獨設置電梯，可考慮在裙樓設置轉換平臺，防止大量外來觀光人群對商場、寫字樓、會所、精品酒店的影響。保利會及精品酒店單獨設置電梯，可以通過地下車庫及獨立大堂，設置智能刷卡進入系統等保證私密性及品質。根據之前對寫字樓硬件條件的分析，300m限高的前提下，4.2m的標準層高〔避難層暫定3層，層高3.5m〕，地標總層數70層。單層面積約2,500㎡。觀光層，做足300m限高，層高暫設5.1m。207建議在規劃指標上能有所突破〔從目前的規劃指標上，相關指標仍不完全確定〕，以下指標為我們按照地塊相應條件進行了初步估算。根據工程的初步指標估算，工程可建設用地占地指標為33,878㎡〔根據規劃示意圖，此局部裙樓面積為建筑密度要求下的可建設用地〕。裙樓24m限高〔按照一般商業樓層需求，可做4層商業面積，根據規劃示意圖，此局部裙樓面積已是在扣除建筑密度要求后的可建設用地〕。以此測算，裙樓首層最大投影面積約1.8萬㎡〔含300m塔樓核心筒及大堂面積〕。工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議208知名地標工程商場分析小結城市地標工程裙樓商業具有以下特點：物業形態香港金融 中心臺北101

大廈馬來西亞國家 石油大廈北京銀泰 中心中信廣場廣州雙子 塔西塔北京國貿 三期金茂大廈540,000456,00020,0003.7%35,000287,00014,9217.68%5.2%350,000320,000總體量(㎡)294,000254,000880,000139,35076,00071,000商場(㎡)52,00033,450所占比例24.15%29.92%15.84%10.45%14.86%檔次較高，主題鮮明商業檔次均偏高檔，品牌以國際一、二線品牌為主。有助于提升工程檔次。商業體量在7萬㎡以上的商業工程主要以一家或幾家精品百貨為主力店(香港金融中心的連卡佛)配以國際品牌的旗艦店以及餐飲、休閑娛樂業態。而一些體量稍小的工程，為集合國際一、二線品牌的旗艦店以及滿足寫字樓商務配套的的精品購物中心，如北京銀泰中心、廣州中信廣場。工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議209A.商業類型特性 城市綜合體 集合居住、商務 及商業效勞功能B.開展商理念 塑造區域CBD核心 提高品質 共享綠色空間 打造城市地標，塑 造精神堡壘D.消費人群訴求 健康生活 時尚生活 綠色生活文化主題地標建筑C.商務人群訴求 頂級商務中心 便捷商務效勞及 配套 企業形象標志E.旅游人群訴求 最重要的城市名片 成都精神的代表 成都旅游第一站 最浪漫的地方旅游主題商業主題以商業/文化/旅游為載體的城市綜合體工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議210本工程以頂級商務辦公為起點，但是，假設要做為城市最重要的亮點，覆蓋成都乃至西南地區的高端綜合體，還必須融入更為豐富的商業業態。工程商場聚合政府消費、商務消費的功能，檔次較高。根據其他城市的經驗，以及工程周邊文化休閑工程的規劃，本工程應著重文化/旅游主題業態的定位。同時，面對競爭工程的威脅，尤其是面對南部新城站南組團的威脅，本工程在業態的選擇上應充分利用地標優勢，聚集自身集客力較強的業態，與周邊工程形成差異化競爭，并創造工程核心競爭力。工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議211主題店——精品百貨原因及作用與工程頂級商務辦公定位相一致滿足金字塔塔尖人群的需要在區域市場的唯一性〔一般在一個城市只開一家〕與周邊競爭工程形成差異化品牌自身的集客能力市場稀缺業態擁有固定的忠誠消費者，與其它業態形成互補工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議212主題店——精品電器原因及作用運營模式教傳統電器賣場更為人性化符合工程精品購物中心的氛圍，更加注重效勞及產品的品質提倡體驗式消費效勞附加值較高將成為中高端消費群體的主流消費場所BESTBUYFNAC工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議213主題街區——國際名品街〔國際知名品牌成都旗艦店〕原因及作用成都缺乏一個品牌形象展示及品牌集聚的區域品牌區域旗艦店已成為品牌拓展的重點工程城南國際新城代表未來商務CBD核心，代表未來富人集聚的方向區域文化旅游、休閑度假項目以及本工程地標價值的帶動將提升區域的旅游價值，將對品牌旗艦店的形象展示和銷售起到較大的支撐從LV、GUCCI到ZARA、H&M，享受的是來自國際化成都帶給我們的消費味覺。工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議214主題街區——品牌展示廳原因及作用隨著城市經濟的開展，更多品牌關注西部市場、聚焦成都市場，因此工程商業裙樓也有可能引進對展示功能要求較高的品牌，做為形象展廳品牌展廳大多以展示，文化推廣為目的，不直接銷售同時，在一個城市，品牌展廳通常只選擇最高端的物業品牌展廳同樣擁有較高的付租能力，同時是對工程品質的提升Aston-Martin-Showroom賓利成都展廳〔香格里拉〕松下在北京新光天地的展廳工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議215主題街區——美食廣場〔可設置在地下并與地鐵通道互動〕原因及作用 滿足不同層面消費客群的需 求〔未來地鐵人群、旅游人 群、廣場人群等〕 完善工程功能 為辦公人群提過良好配套 地下局部與地鐵連通，但不 是地鐵站直接上蓋，且連通 通道長度在200m以上，因此 做地鐵商鋪的可行性較小， 暫時不做此考慮。工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議216生活主題——精品超市原因及作用 工程高端定位不適宜做超市大賣場 完善工程功能 為工程提供完整的生活配套 利于商業氣氛的營造 固定的忠誠消費者 利于招商的順利進行 穩定經營 提升工程檔次和品位 市場稀缺業態工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議217生活主題——健康生活原因及作用大量消費群體存在健康生活概念可考慮業態： 體育運動用品專賣店 戶內運動場 以體育運動為概念的餐廳、酒吧 等 健身會所、桑拿SPA美容＋食品＋運動=健康生活工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議218原因及作用 聚集人氣效果明顯 人流互動，延長人流逗留時間 休閑氣氛打造，為消費者提供良 好的購物休閑場所 吸引日間消費人流 提升工程的經營品位和檔次 成都影院市場開展相對緩慢，硬 體提交相對落后，必將有更新換 代的過程文化/旅游主題——星級影院工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議219文化/旅游主題——24小時書店有這樣一家書店，是讀書人的福氣，也是一座城市的驕傲。知識無終點，讀書不打烊。臺北的誠品書店以它獨特的經營方式、獨特的書店文化，帶給社會群眾一種精致高貴的選擇，帶給這個城市一種體面和尊嚴。當然，精致高貴指的并不僅是書的包裝、書的內容、書的價格，更是一種環境、一種氣氛、一種向往。工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議220觀景平臺轉換層〔商業裙樓頂層〕 工程塔樓局部要打造觀景層，為保證人流到達及疏散，一般在裙樓頂層屋面設置轉換層。??????金融機構轉換層可銜接塔樓，作為塔樓的金融效勞配套，設置銀行等機構，同時便利購物中心的金融效勞功能紀念品專賣針對旅游觀光人群，可設置旅游紀念品專賣成都百年老店坊川菜是享譽世界的美食，借助本工程的地標性，將川菜發揚和傳承，同時，亦將受到消費者喜愛〞坊“意為街市，可考慮在建筑型態上進行再現和復原，實現古老與現代的交匯LangeBar高端人群的專屬空間第五立面以生態、科技為主題打造城市“第五立面〞屋頂層Lange Bar城市第五立面金融效勞旅游紀 念品名人 館成都老店坊工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議221文化/旅游主題——川菜老店坊與餐飲協會及商業協會合作，針對知名餐飲品牌招商并通過政府及民間組織獲得相應的〞稱號“及〞授牌“增加工程的文化及旅游功能工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議222文化/旅游主題——PianoBar&MusicBar&LangeBar 成都娛樂業興旺，但是缺乏真 正的品質場所 本工程要營造的是五星級酒店 無法給予的自然、高雅，低調 奢華PianoBar&MusicBar&LangeBar工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議223文化/旅游主題——四川名人館四川文明展示廳〔蜀都文化博物館〕四川/成都名人館四川/成都名人倍出，但大多在異地開展四川/成都人凝聚力、歸屬感的表達對家鄉的親情，對作為四川/成都的自豪感從文人墨客到政壇領袖，再到現代商界精英，四川名人輩出。。。工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議224文化/旅游主題——〞第五立面“在建筑學領域，屋頂被稱為“第五立面〞。隨著高層建筑越來越多，“第五立面〞也愈發顯得重要，更加頻繁地進入人們的視野。???第五立面以生態、科技為主題打造城市“第五立面〞賦予建筑物更多生命力對屋頂平臺其他業態起著畫龍點睛的作用工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議225現有規劃條件——商業裙樓規劃按照目前的規劃條件，我們根據我們所了解的商家選址要求，對工程進行初步的業態布局。根據以上初步布局，很難落實我們認為工程應該具備的豐富業態，工程主題及特色不明顯，競爭優勢較弱。商業裙樓局部的開發將直接影響工程整體的地標打造及運作，因此，我們建議本工程商業裙樓局部按照傳統的購物中心模式進行開發，打造特色主題購物中心，效勞更為廣泛的人群，以推動區域價值的提升。北側南側東側西側

西南側至東北側 檔次由高到低經營業態由靜到動

東北側至西南側 檔次由低到高經營業態由動到靜大型餐飲/娛樂國際精品品牌旗艦店精品酒店電影院

KTV兒童職業體驗工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議226規劃調整建議——商業裙樓規劃工程指標功能定位業態定位空間布局地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議 建議一：308m地標＋集中式商業裙樓 建議：將圍合式商業裙樓可建筑面積集中，修建集中式購物中心，以防止圍合式帶來的商 業經營影響。 圍合式的商業空間不符合國際上的商業空間規劃慣例，與消費者對購物中間的需求有一 定差異； 中心廣場近4萬㎡，以圍合式的布局，造成消費動線過長，選逛舒適性較差； 將商業集中，對資源利用性更強，同時可將公共廣場完全開放，形成共享空間，有利于 地標打造以及周邊地標打造； 在規劃指標范圍內，減少對建筑密度指標的使用需求，創造更多空間。227空間布局——商業裙樓規劃集中式商業將有時機將工程打造成為一個主題明顯，功能完善的精品購物中心，在成都地區具備獨有性結合工程整體規劃，未來招商及運營工作有非常大的保障單層面積暫定1.1萬㎡〔不含寫字樓核心筒〕，總體量約70,000㎡32.45.2m第五立面6F金融效勞紀念 品名人 館成都老店坊LangeBar27.222.016.811.6 6.45.2m5.2m5.2m5.2m6.4m5F4F3F2F1F健康生活館(健身、 spa。?！? 24H書店 名品街 名品街

大型餐飲 休閑餐飲 精品電器名品街 展示廳-6.06.0m生活效勞B1精品超市中西式快餐/

簡餐美食街餐飲娛樂餐飲娛樂國際都會影院 精品百貨 精品百貨 精品百貨空間布局業態定位功能定位工程指標頂級商務辦公360°成都最正確開發建議精品購物中心地標表現商業綜合體地標建筑主題業態面積（㎡）主題店精品百貨15,000精品電器3,000主題街區國際名品街13,000品牌展示廳2,000美食街3,000生活主題精品超市6,000健康生活3,000餐飲娛樂中西式快餐/簡餐2,000休閑餐飲3,000大型餐飲4,000主題業態面積（㎡）文化旅游主題星級影院4,00024小時書店4,000第五立面金融服務1,000旅游紀念品1,000名人館1,000成都老店坊3,000LangeBar2,000228空間布局——商業裙樓規劃Total70,000以上面積根據對應商家一般選址面積要求進行測算總建筑面積約70,000㎡空間布局業態定位功能定位工程指標頂級商務辦公360°成都最正確開發建議精品購物中心地標表現商業綜合體地標建筑229購物空間環境創造示意230地標工程開發總指標1.工程開發建議2.財務測算功能分區樓層單層面積(㎡)層數(層)總面積(㎡)可租賃面積(㎡)觀光層172F2,5002,5002,500會所5,00070-71F2,50025,000精品酒店5,00022,50068-69F5,000寫字樓標準層〔含避 難層〕 寫字樓〔裙樓〕152,500 12,0007-67F 1-6F2,5002,00061 6142,500 0 〔寫字樓可出租面 積，不含避難層〕 〔避難層暫定4層〕大堂及核心筒，及部 分配套設施8,00018,0006F

7,00044,00011,000 4,000 3,00017,00017,0001411111

5F1-4F B1 B1 B1 B2 B3

7,00011,00011,000 4,000 3,00017,00017,00017,000B4

1地上72層 地下4層

17,000含地下305,000地上面積236,00070,00054,000〔商場可出租面積， 含B1商業〕〔地下車位面積積， 車位1800個〕裙樓地下

商場設備及物流平臺 地下停車場塔樓54,000㎡1800個2,400㎡80個30.00㎡/個0.80個/100㎡10,000㎡酒店/會所16,800㎡560個30.00㎡/個0.80個/100㎡70,000㎡商場34,200㎡1140個30.00㎡/個0.80個/100㎡142,500㎡寫字樓車位面積0,600㎡車位數

20個車位面積〔標準要求〕 30.00㎡/個車位配比〔標準要求〕 0.80個/100㎡

面積2,500㎡車位配比計算

觀光層中間樓層及低 樓層〔對外租賃部 分〕保利集團總部觀光層保利會精品酒店

B1-6F精品購物中心6F72F67FB2-4F停車場1FB4頂級商務辦公360°成都最正確開發建議精品購物中心地標表現商業綜合體地標建筑231開發周期根據類似地標寫字樓開發特點，工程建設開發周期為4年左右，加上工程前期時間，一共4年零10個月，即2021年1季度～2021年4季度。 工程施工啟動前后至工程交房時間節點： 〔1〕、2021年8月15日完成施工圖設計； 〔2〕、2021年9月5日完成招標工作； 〔3〕、2021年10月7日完成施工準備工作； 〔4〕、2021年10月10日開工建設； 〔5〕、2021年10月1日交付使用。1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議功能分區可租賃面積(㎡)租賃模式建議觀光層2,500以銷售門票為主會所5,000保利集團暫無此類業態的經營團隊，建議整體承租專業運營商精品酒店5,000寫字樓標準層（不含避難層）142,500直接推向寫字樓租賃市場商場（含B1商業）70,000保利集團暫無此類業態的經營團隊，建議整體承租專業運營商地下停車場54,000（車位1800個）由未來的物管單位代管，按照一般運營管理的模式進行出租232運營模式及租賃價格工程只租不售 根據地標工程的打造經驗，以及保利集團的開發目標，為保證地標工程品質的塑造以及未來靈活的運營管控， 地標工程將整體持有考慮，只租不售。 根據工程的規劃條件，地標工程可對外出租面積主要分為：1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議233運營模式及租賃價格——寫字樓租金預測工程名稱地理位置規模硬件設施周邊環境商務氣氛商務配套交通條件品牌形象物業管理開發商知名度

總得分當前租金 本工程參考租金參考系數折算后 租金總分值值10101010101010101010100香格里拉匯日央擴力寶大廈中環廣場時代廣場787888767787767776776768867679576678777787688767877070647275150130 95 951001631411131001010.250.150.050.05 0.140.7121.17 5.64 5.0110.13威斯頓聯邦大廈8676776777681201340.113.41城市之心冠城廣場川信大廈878777766756867766767666666666696165100 85 85110106 99

0.10.0250.02511.01 2.65 2.48國航世紀中心8887775877721001060.1515.83本工程51096569989761128本工程寫字樓局部的租金測算，我們采取市場權重分析比較法選取成都10棟甲級寫字樓與本工程進行比較，得出本工程當前的可參照租金本工程單項參考租金＝對照工程當前租金×〔對照工程總得分/本工程總得分〕本工程綜合可參照租金＝單項參照租金×參考系數以目前〔2021年〕工程基地條件進行測算，寫字樓租金為128元/㎡/月1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議項目寫字樓體量（可租賃面積）14.25萬㎡按照300m的基礎控規要求，2,500㎡/層，裙樓1－6F，標準層高4.2m，避難層高3.8m/層每年起始租賃面 積(萬㎡)成都甲級寫字樓年均 吸納量(萬㎡)本項目預計吸 納比例每年預計租賃面 積(萬㎡)累計租賃面積

(萬㎡)每年剩余面積

(萬㎡)出租率2014年14.2513.3415.00%2.002.0012.2514.04%2015年12.2515.2615.00%2.294.299.9630.10%2016年9.9617.4615.00%2.626.917.3448.48%2017年7.3419.9620.00%3.9910.903.3576.50%租金預測

2009年 基準租金(元/㎡/月)遞增率2014年租金預測

(元/㎡/月)2015年租金預測

(元/㎡/月)2016年租金預測

(元/㎡/月)2016年租金預測

(元/㎡/月)2016年租金預測

(元/㎡/月)樂觀1285.00%163172180189199一般3.00%160168177186195234運營模式及租賃價格——寫字樓租金預測在2005年至2021年間，成都市甲級寫字樓的年平均增長幅度為13.9%。但是由于成都05-07年的供給市場出現了近幾年的頂峰值期，隨著未來寫字樓的放量，需求市場將相對萎縮，因此未來3－5年漲幅應該小于此平均值。工程所在區域雖然未來供給工程較多，競爭較大；但工程地標性質的特殊性，決定了工程的品質不會等同于周邊工程，因此工程未來租金水準較高。1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議根據之前吸納量的推估，工程租賃去化速度預估如下：功能分區租賃（門票）單價預測備注觀光層以銷售門票為主，預計80

元/張；上海金茂大廈門市價

88元/人，上海東方明珠，澳門旅游塔。每年觀光人群按照20

萬人預計。會所預計100元/㎡保利集團暫無此類業態的經營團隊，建議整體承租專業運營商精品酒店地下停車場按照目前停車場商業收費標準均價500元/個/月進行 計算每年按照5％的漲幅 計算。235商場租金測算按照可出租面積整租運營商計算備注：比照工程租金構成為根本租金+工程凈利潤提成，本工程參考租金也包含這兩局部。租金收益測算在假定運營費用與物業管理費用相等的前提下測算。 類別 位置 商業規模 區域市場成熟度 外部交通便利度 硬體條件 交通動線 業態豐富程度 未來支撐 周邊居民消費力 管理團隊 系數調整平均租金〔元/㎡/月〕新世界百貨

-5% 5% -10% 3% 2% 5% 2% -2% 3% 2% 5% 80時代百盛

-3% 5% -9% 3% 2% 3% 3% -2% 2% 2% 6% 75太平洋百貨〔春熙店〕 -5% 8% -10% 2% 3% 3% 3% -2% 2% 2% 6% 83調整后平均租金〔元/㎡/月〕8479.587.98本工程參考租金〔元/㎡/月〕83.83〔起租金額〕運營模式及租賃價格——商場/觀光層/會所/精品酒店/停車場租金預測2.財務測算1.工程開發建議頂級商務辦公360°成都最正確開發建議精品購物中心地標表現商業綜合體地標建筑236對于該工程的建設，根據規劃設計，本方案的建設期定為4年，從2021年開始。2〕根據工程初步指標所確定的建設內容和工作量。1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議237合計住宅平均住宅一土地款1,5621,562-1,41361,619781-62,400開發前期費二8080-723,14840-3,188三建筑安裝工程費2,1881,7382,3881,78868,5751,19478,9609,191紅線內配套費四36118114,250327-361-14,431五政府收費2038,024102-203-1848,126六47241,85643-47-1,880七公建分攤167167--6,6571516,57483不可預見費八4949-441,91324-1,9384,2079,191177,5804,8572,1884,022165,9602,428營銷費用九166166-83-6,5551506,638十管理費用893,5074489-80-3,552十一財務費用374374-33814,740187-14,927十二開發間接費用7575--682,962383,0004,9115,5612,1884,659193,7252,7809,191205,697 總本錢〔萬元〕商業可售地下車庫序號本錢工程 可售面積單位本錢商業可售地下車庫1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議238合計平均塔樓商業群樓地下小商業地下車庫塔樓商業群樓地下小商業地下車庫建筑面積177,00059,00011,00054,000247,000177,00059,00011,00054,000247,000一土地款----------開發前期費二6,100247247247-2474,3711,457272-建筑安裝工程費三9,9483,3563,2504,46811,167197,656245,71618,1243,57526,361四紅線內配套費-61761761761710,9203,640679-15,238政府收費五2061,2135,078206-2263,639-206206六18234-763313131-31546七公建分攤----------不可預見費八1,950364-8,164331331331-3315,85018,124281,05912,5985,8994,6813,35611,379222,98334,8035,149營銷費用九331331331-1,9505,850331-3648,164管理費用十331331331331-5,8501,950364-8,164十一財務費用1,9301,9301,930-1,93034,15911,3862,123-47,668十二開發間接費用----------15,1898,4907,2723,35613,970268,84250,0907,99918,124345,055總本錢〔萬元〕序號本錢工程建筑面積單位本錢1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議239財務評價——評價說明

1.財務評價依據為了能夠客觀真實地考察本工程的財務經濟效益，本工程的財務評價采用建設工程的評價方法，依據國家計委、建設部頒發的?建設工程經濟評價方法與參數?的有關規定和國家現行財稅制度，對該工程的各項財務指標進行測算分析，考察工程的盈利能力和清償能力。2.財務評價根底為了全面反映本工程財務指標，根據本工程籌劃方案，我們運營方案為：地標工程只租不售，各物業型態相關租金評估及各年租賃比例見前文工程開發建議局部。為保證地標成功打造，政府給予的配套200畝住宅地塊，所修建的住宅物業及配套商業以全部銷售的模式進行收入測算。1〕工程分析期考慮到地標工程的持有經營，我們將分析期定為20年〔不含建設期〕。2〕基準收益率3〕稅率營業稅5%房產稅12%城市建設維護稅營業稅的7%教育費附加稅營業稅的3%0.1%租賃管理費2%所得稅25%1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議經營期（年）經1經2經3經4經5說明年份201420152016201720182019-2033寫字樓出租率14%30%55%83%85%經6-經20按照85％計算頂級寫字樓租金（元/㎡/月）160由第二年開始遞增，遞增率為每年3％頂級會所/精品酒店出租率100%在項目開業前即確定運營商，因此各運營年份出租率為100％會所/精品酒店租金（整租運營商）（元/㎡/月）100由第二年開始遞增，遞增率為每年3％商場出租率100%在項目開業前即確定運營商，因此各運營年份出租率為100％商場租金（整租運營商）（元/㎡/月）8484848689由第四年開始遞增，遞增率為每年3％觀光層人流量（萬人/年）20經2-經20按照20萬人計算門票（元/張）80經1-經10按照80元/張計算；經11-經20按照在經1的基礎上漲幅30％計算，即104元/張車位出租率30%40%60%75%經6-經20按照75％計算車位租金（元/月/個）500經2-經20在上一年基礎上遞增5％計算240財務評價——地標工程20年經營期內出租率及租金預測1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議241財務評價——地標工程及配套200畝住宅工程合并利潤表及財務評價結論序號 一 二地標工程 281059 345055配套住宅工程 177580 205697合計 458639 550752總銷售收入凈現金流入三四

265535-306824

265535-34505538232固定資產五2810592877166657稅前利潤稅前本錢利潤率六七-6399644889 -18.5%21.8%-19108 -3.47%1.本工程盈利能力分析〔地標及配套200畝住宅工程〕 盈虧平衡分析 對于本工程物業銷售收入及經營收入，我們進行盈虧平衡分析。 總固定本錢總營業收入?總可變本錢?總經營稅金及附加盈虧平衡點=2.財務評價結論——從財務測算角度除非，本工程為非盈利工程。結合全世界地標工程的案例，為保證地標品質，產權均為持有，必須投入這樣的本錢才能塑造一個真正意義的地標建筑。1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議242 建議保利集團與政府再協商及溝通，在地標地塊增加可售面積，以彌補保利集團在地標 工程中的資金缺口建議開發滿足居住功能的產品，主要考慮：

建議一：308m地標＋集中式裙樓 建議二：工程居住配套1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議243工程所在區域未來會入住產業人口60萬人，居住人口60萬人，對工程的開發是利好因素，同時，對工程的配套也提出了更高的要求，尤其是本工程地標工程的打造，需要與之相匹配的高端居住配套根據我們對全球其他城市的地標案例的研究，發現地標都是集合商業、商務、居住功能為一體的綜合體工程，無一不對居住配套有非常高的要求，單純的住宅或者寫字樓工程都很難成為“地標〞???為進一步研究地標工程的相關高端居住配套，我們除對前述報告提及案例進行綜合比照分析外，增加以下案例的研究：美國紐約洛克菲勒中心上海陸家嘴地區上?；春Ｂ返貐^高端居住配套是本工程打造成都地標的必要條件1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議244洛克菲勒中心是本世紀最早出現的建筑綜合體，它的開發從1930年一直到今天，是當今世界上規模最為龐大的私人所有的商業、娛樂中心。 70層高的RCA大樓是整個中心的主體建筑；該中心還有商業建筑、辦公樓、旅館、公寓大樓以及劇場和電影院等娛樂設施；低于街道層的地下步行系統把零售設施、地鐵車站以及各種不同用途的建筑物連成一體；由21幢大廈圍合而形成的城市空間成為市民公共活動和文化娛樂場所。洛克菲勒中心在開發初期由于缺乏建筑綜合體的兩個根本功能——居住和旅館，難以形成良好的功能協調，顯得蕭條。在后來的開發中，他們認識到功能的不協調造成了市場的不景氣和使用的不方便，于是1963年，在洛克菲勒中心的外圍，建了一座擁有2,153間客房的希爾頓旅館，功能不協調的局面稍微改進了一些，并給中心帶來了生機。洛克菲勒中心的實踐證明，建筑綜合體是城市的發展方向之一。其經驗是：辦公、旅店、購物、居住和娛樂是建筑綜合體功能的重要組成，是形成功能協調的根底；景觀和環境是開發取得效益的前提。案例——美國紐約洛克菲勒中心〔RockefellerCenter〕1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議245陸家嘴CBD是上海最繁榮的金融商務區，其核心區內金茂大廈、環球金融中心以及在建的上海中心大廈均為上海乃至中國首屈一指的地標性建筑。CBD內交通網絡便捷，軌道交通2號線、4號線穿行其間，地面道路網絡四通八達，整體交通微循環良好。 陸家嘴CBD核心高檔辦公區域 〔環球中心、金茂大廈、招商局大廈等〕 陸家嘴CBD核心高檔住宅區 〔湯成一品、盛大金盤等〕 陸家嘴CBD商務展覽區 〔東方明珠、水族館、濱江大道等〕 陸家嘴CBD集中商業區 〔正大廣場，新鴻基IFC〕案例——上海陸家嘴地區1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議樓盤名稱體量（㎡）銷售均價（元/㎡）湯臣一品115,000130,000盛大金磐花園163,00066,341財富海景花園163,14165,000仁恒濱江園400,00045,872世茂濱江花園800,00044,910匯豪天下129,46237,555246金茂大廈與環球金融大廈均以標準五星級酒店為主，長期居住功能都相對較弱，主要依靠直接鄰近的地塊解決居住配套。案例——上海陸家嘴地區1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議247新天地淮海路吸收了陸家嘴的經驗，建設了多個高端酒店式公寓工程，為區域商務環境的成熟奠定了根底。香港廣場開業于1998年，總 樓面面積逾十萬平方米，分 南、北兩座。 南塔為甲級寫字樓、北塔為 香港廣場酒店式公寓。新天地工程是瑞安地產開發的大型商業綜合體，包含商場、寫字樓、高尚住宅等多種業態翠湖天地是新天地工程的住宅樓盤名稱，共分三期，規劃建筑面積約534,000平方米案例——上海淮海路地區1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議248成都未來的高端商業工程均有居住功能的配套——效勞式公寓來福士廣場——Ascott仁恒廣場——FrasersHospitality案例——成都未來2-3年高端綜合體工程1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議編號樓盤名稱1南城都匯2時代晶科名苑3天府長城.圖南多4華敏世家花園5疊翠峰6譽峰7中海城南1號8中海蘭庭9華潤鳳凰城10華府西苑1上海復地2嘉里雅頌居3建發鷺洲4蘋果之城11249目前周邊住宅以中低端為主〔僅有的豪宅譽峰及城南一號，均在站南組團〕，無法滿足工程高端客戶的內部需求。工程的高端居住功能無法依靠工程直接鄰近地塊的高端居住物業滿足配套要求，因此我們只有通過內部滿足實現。11223344556677332288

91044在售工程規劃工程大源組團本工程站南組團國際國內成功地標案例中，無一不對居住配套有非常高的要求，主要表達為兩種解決方式：一、靠工程直接鄰近地塊的高端居住物業滿足配套要求二、以工程內部居住配套功能為主基于以上分析，我們建議在本工程開發過程中，為保證工程的成功開發，為保證工程對南部新城整體開發的奉獻和價值，應該重視自身居住功能的打造。1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議250國際國內成功地標案例中，無一不對居住配套有非常高的要求，主要表達為兩種解決方式：一、靠工程直接鄰近地塊的高端居住物業滿足配套要求二、以工程內部居住配套功能為主〔工程內部居住功能配套一般表現為以下產品〕 酒店 高端商務公寓 電梯豪宅根據之前的分析，不建議工程規劃標準星級酒店，建議規劃精品酒店。 工程高端居住需求，需要通過電梯 豪宅滿足，但受商業土地性質規劃 的限制。高端商務公寓作為興旺地區較為普普及適用的產品，且效勞對象以高端商務人士為主。在形象和品質上都有較好的保證。 精品酒店客房數量較少， 完全不能滿足內部需求。 市場性較好，在土地性質 允許或調整的可能下，建 議開發。建議開發，做為地標工程打造的配套以及實現地標工程 良性循環的必要支撐。

酒店 電梯 豪宅高端商務 公寓1.工程開發建議2.財務測算地標建筑商業綜合體地標表現頂級商務辦公360°成都精品購物中心最正確開發建議251 內容總體狀況市場供給南部新城市 場空白平衡成都產 業開展本工程打造 需要本工程有開發高端商務公寓的必要南部新城要打造成為科技、商務、國際、時尚、宜居的國際化新城，區域內需要補充高端商務公寓產品的空白。傳統城區與南部新城在產業開展、品牌引入等方面存在較大的競爭，南部新城要吸引更多的企業，尤其是大型跨國公司，高端商務公寓的配套也是必須的。本工程要打造成為成都地標，目標在于引進更多的世界500強、中國500強等有實力的企業，為企業創造更高的商務平臺，因此，本工程開發高端商務公寓也是必要的。 結論成都市高端商務公寓市場剛剛經歷了從無到有的過程。成都作為西部重要城市，高端商務公寓市場有較好的市場空間。成都市場的現有高端商務公寓數量較少，遠不能滿足市場需求。未來的新建工程將集中分布在人民南路沿線。居住功能對本工程開發的價值表達居住功能的產品是本工程成功開發的關鍵 高端商務產品必須要有相應的高端居住物業配套才能保證工程的存活和成功運營，對工程 的招商/銷售有直接的助推作用 在工程在競爭市場勝出的關鍵 將提升工程功能，為工程打造〞宜居、宜生活、宜工作“高品質現代都會保障工程的成功開發，對南部新城的開展亦將起到非常積極的作用： 符合功能的地標建筑物打造，可以提升區域土地價值 帶動區域開發速度 對南部新城的產業升級也有重要意義〔不僅僅停留在IT產業〕 均衡南部新城各組團及產業的開展2.財務測算1.工程開發建議頂級商務辦公360°成都最正確開發建議精品購物中心地標表現商業綜合體地標建筑項目名稱土地性質地段規模產品品質開發商 品牌周邊配套內部配套交通狀況容積率居住舒 適度周邊氛圍總得分項目均價參考售價權重系數實際售價滿分值商業用地10101010101010101010100/萬達錦華城商業用地8788886877758,3008,3000.151,245龍湖三千星座商業用地8689788888788,8008,4620.151,269疊翠峰商業用地8788877866737,5007,7050.151,156美年廣場商業用地7888696466687,0007,7210.151,158城市理想商業用地97778667787211,00011,4580.101,146譽峰住宅用地88896887987914,00013,2910.151,994城南1號住宅用地77796686666814,00015,4410.152,316本項目8889689676751.0008,290252高端商務公寓面積配比——售價推估本工程商務公寓銷售價格測算，我們采取市場權重分析比較法選取成都商業用地性質