建設(shè)與房地產(chǎn)法制講座

主講:楊建武2021年11月25日第一局部：建設(shè)與房地產(chǎn)法概況第二局部：城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三局部：房屋拆遷條例第四局部：商品房銷售條例第五局部：物業(yè)管理?xiàng)l例第一局部：法制建設(shè)概況一、我國法制建設(shè)概況二、全國建設(shè)系統(tǒng)法制建設(shè)概況三、我省建設(shè)法制概況四、房地產(chǎn)法律法規(guī)體系五、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理法制建設(shè)未來的任務(wù)一、我國法制建設(shè)概況二、全國建設(shè)系統(tǒng)法制建設(shè)概況三、我省建設(shè)法制概況〔一〕出臺(tái)建設(shè)類地方性法規(guī)十五件包括?山東省實(shí)施城市規(guī)劃法方法?、?山東省建筑市場管理?xiàng)l例?、?山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例?、?山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例?、?山東省城市建設(shè)管理?xiàng)l例?、?山東省燃?xì)夤芾項(xiàng)l例?等。〔二〕出臺(tái)省政府規(guī)章〔省長令〕二十一件包括?山東省實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例方法?、?山東省開展新型墻體材料與建筑節(jié)能管理方法?、?山東省建筑平安生產(chǎn)管理方法?等。四、房地產(chǎn)法律法規(guī)體系

〔一〕憲法〔二〕根本法：民法〔主要涉及物權(quán)法合同法〕〔三〕專業(yè)法律：城鄉(xiāng)規(guī)劃法城市建設(shè)法〔缺〕建筑法住宅法〔缺〕城市房地產(chǎn)管理法〔正在修改〕土地管理法注：開發(fā)條例的上位法不能理解成僅是房地產(chǎn)法開發(fā)條例行政處分的設(shè)定超出了房地產(chǎn)法的規(guī)定范圍

?憲法??物權(quán)法??合同法??規(guī)劃法??建設(shè)法?〔缺〕?建筑法??住宅法?〔缺〕?房地產(chǎn)管理法??土地管理法??開發(fā)經(jīng)營條例??征地條例??拆遷條例??商品房銷售條例??權(quán)屬登記條例??土地登記條例??交易管理?xiàng)l例??物業(yè)管理?xiàng)l例?

★04年憲法修正案〔2004年3月14日第十屆全國人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過2004年3月14日全國人民代表大會(huì)公告公布施行〕第二十條憲法第十條第三款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用。〞修改為：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。〞

五、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理法制建設(shè)未來的任務(wù)

第二局部：城鄉(xiāng)規(guī)劃法解讀一、城鄉(xiāng)規(guī)劃法的立法背景二、城市規(guī)劃法修改的主要內(nèi)容三、城鄉(xiāng)規(guī)劃法的根本內(nèi)容一、城鄉(xiāng)規(guī)劃法的立法背景

〔一〕解決城鄉(xiāng)規(guī)劃二元管理制度〔二〕與憲法和相關(guān)法律相銜接〔三〕完善規(guī)劃編制與實(shí)施制度〔四〕適應(yīng)城市化進(jìn)程開展的需要〔五〕建立健全監(jiān)督機(jī)制〔六〕強(qiáng)化法律責(zé)任〔一〕解決城鄉(xiāng)規(guī)劃二元管理制度

目前各層次城鄉(xiāng)規(guī)劃法制概況目前城鄉(xiāng)規(guī)劃管理體制概況存在的矛盾與問題〔機(jī)構(gòu)、職責(zé)、程序、規(guī)劃許可證書〕〔二〕與憲法和相關(guān)法律相銜接

與憲法相銜接與物權(quán)法相銜接〔物、物權(quán)債權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、車庫車位、分層出讓等〕與土地管理法相銜接與其他法律法規(guī)相銜接〔三〕完善規(guī)劃編制與實(shí)施制度

城市化快速推進(jìn)過程中存在八種不良傾向和現(xiàn)象：(1)勞民傷財(cái)?shù)男蜗蠊こ?2)急功近利的規(guī)劃調(diào)整(3)寅吃卯糧的圈地運(yùn)動(dòng)(4)脆弱資源的過度開發(fā)(5)盲目布局的根底設(shè)施(6)雜亂無章的城郊用地(7)任意肢解的城鄉(xiāng)規(guī)劃(8)屢禁不止的違法建筑〔四〕適應(yīng)城市化進(jìn)程開展的需要

新形勢下城鄉(xiāng)規(guī)劃變革的表達(dá)一是城市規(guī)劃的功能從限制大城市的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向引導(dǎo)、調(diào)控和促進(jìn)大、中、小各類城市協(xié)調(diào)健康開展。二是規(guī)劃編制和實(shí)施的重點(diǎn)從確定開發(fā)建設(shè)工程轉(zhuǎn)向各類資源保護(hù)利用和空間管制。三是規(guī)劃調(diào)控目標(biāo)從明確城市性質(zhì)、規(guī)模和功能定位轉(zhuǎn)向控制合理的環(huán)境容量和科學(xué)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。四是規(guī)劃調(diào)控和管理的范圍要從局限于城市規(guī)劃區(qū)之內(nèi)甚至是建成區(qū)范圍轉(zhuǎn)向城鄉(xiāng)一體化協(xié)調(diào)開展。五是規(guī)劃編制、審批和調(diào)整的過程要從行政手段為主轉(zhuǎn)向依法治理、社會(huì)監(jiān)督、全民參與。六是規(guī)劃的實(shí)施機(jī)制要從政府為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向利用市場機(jī)制、調(diào)動(dòng)各類經(jīng)濟(jì)主體建設(shè)、管理和開展城市的積極性。當(dāng)前城市規(guī)劃工作主要任務(wù)〔一〕明確指導(dǎo)思想，貫徹“四個(gè)堅(jiān)持〞第一，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心；第二，堅(jiān)持為最廣闊群眾效勞；第三，堅(jiān)持可持續(xù)開展戰(zhàn)略；第四，堅(jiān)持實(shí)事求是，講求實(shí)效，量力而行。〔二〕強(qiáng)化城鄉(xiāng)規(guī)劃的綜合調(diào)控作用〔三〕嚴(yán)格城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制、調(diào)整和審批程序〔四〕進(jìn)一步發(fā)揮近期建設(shè)規(guī)劃對(duì)建設(shè)工程的調(diào)控作用〔五〕明確和落實(shí)規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容〔六〕強(qiáng)調(diào)對(duì)不可再生資源的保護(hù)〔七〕切實(shí)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部的規(guī)劃管理〔八〕明確規(guī)定規(guī)劃行政行為的責(zé)任及其監(jiān)督追究制度〔九〕健全各級(jí)規(guī)劃機(jī)構(gòu)設(shè)置和落實(shí)經(jīng)費(fèi)〔十〕要進(jìn)一步完善正常性建設(shè)工程的審批程序，提高辦事效率〔十一〕全面提高“兩證一書〞的覆蓋面〔十二〕積極探索，大膽創(chuàng)新，改革規(guī)劃編制管理體制〔五〕建立健全監(jiān)督機(jī)制

1、人大監(jiān)督2、政府監(jiān)督3、行政機(jī)關(guān)內(nèi)部層級(jí)監(jiān)督4、社會(huì)監(jiān)督5、利害關(guān)系人監(jiān)督〔六〕強(qiáng)化法律責(zé)任1、內(nèi)容增加2、涉及主體廣泛3、行政處分力度逐漸加大4、行政強(qiáng)制撤除措施二、城市規(guī)劃法修改的主要內(nèi)容〔一〕確立城鄉(xiāng)一體的規(guī)劃制度〔二〕注重保護(hù)自然和歷史文化遺產(chǎn)〔三〕科學(xué)規(guī)劃編制審批制度〔四〕嚴(yán)格規(guī)劃修改制度〔五〕健全規(guī)劃許可實(shí)施程序〔六〕完善監(jiān)督機(jī)制〔七〕實(shí)行嚴(yán)厲的行政強(qiáng)制措施未及標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整的內(nèi)容〔一〕體制〔二〕與物權(quán)法的銜接〔三〕規(guī)劃管理全覆蓋〔四〕強(qiáng)制性內(nèi)容缺憾三、城鄉(xiāng)規(guī)劃法的根本內(nèi)容

引言城鄉(xiāng)規(guī)劃管理立法概況第一章城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的指導(dǎo)思想、原那么和管理體制第二章城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定第三章城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施第四章城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改第五章監(jiān)督檢查第六章法律責(zé)任第七章附那么

引言：城鄉(xiāng)規(guī)劃管理立法概況一、城市規(guī)劃管理立法概況二、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃管理立法概況三、城鄉(xiāng)規(guī)劃的統(tǒng)一立法

第一章城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的指導(dǎo)思想、

原那么、要求和管理體制一、城鄉(xiāng)規(guī)劃的指導(dǎo)思想和立法目的二、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的原那么三、城鄉(xiāng)規(guī)劃制定的要求四、城鄉(xiāng)規(guī)劃的管理體制二、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的原那么

1、因地制宜原那么。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)開展的實(shí)際，在城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃中合理確定城市、鎮(zhèn)的開展規(guī)模、步驟和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)本地農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展水平，按照因地制宜、切實(shí)可行的原那么，確定應(yīng)當(dāng)制定鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃的區(qū)域。在確定區(qū)域內(nèi)的鄉(xiāng)、村莊，應(yīng)當(dāng)依照本法制定規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的鄉(xiāng)、村莊建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃要求。縣級(jí)以上地方人民政府鼓勵(lì)、指導(dǎo)前款規(guī)定以外的區(qū)域的鄉(xiāng)、村莊制定和實(shí)施鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃。

2、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)原那么。制定和實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)遵循城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約開展和先規(guī)劃后建設(shè)的原那么，改善生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)資源、能源節(jié)約和綜合利用，保護(hù)耕地等自然資源和歷史文化遺產(chǎn)，保持地方特色、民族特色和傳統(tǒng)風(fēng)貌，防止污染和其他公害，并符合區(qū)域人口開展、國防建設(shè)、防災(zāi)減災(zāi)和公共衛(wèi)生、公共平安的需要。

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接。在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守土地管理、自然資源和環(huán)境保護(hù)等法律、法規(guī)的規(guī)定。

三、城鄉(xiāng)規(guī)劃制定的要求

城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三條規(guī)定：城市和鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)依照本法制定城市規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃。縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)本地農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展水平，按照因地制宜、切實(shí)可行的原那么，確定應(yīng)當(dāng)制定鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃的區(qū)域。縣級(jí)以上地方人民政府鼓勵(lì)指導(dǎo)前款規(guī)定以外的區(qū)域的鄉(xiāng)、村莊制定和實(shí)施鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃。第二章城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定一、城鄉(xiāng)規(guī)劃的含義二、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的編制和審批三、城鎮(zhèn)詳細(xì)規(guī)劃的編制、審批和備案四、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃編制和審批五、城鄉(xiāng)規(guī)劃編制活動(dòng)的管理六、對(duì)規(guī)劃審批機(jī)關(guān)的管理要求

一、城鄉(xiāng)規(guī)劃的含義

本法所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

本法所稱規(guī)劃區(qū)，是指城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設(shè)和開展需要，必須實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。規(guī)劃區(qū)的具體范圍由有關(guān)人民政府在組織編制的城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃中，根據(jù)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展水平和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展的需要?jiǎng)澏ā?/p>

4、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的內(nèi)容和期限。

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：城市、鎮(zhèn)的開展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類專項(xiàng)規(guī)劃等。

規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、根底設(shè)施和公共效勞設(shè)施用地、水源地和水系、根本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護(hù)、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)作為城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為二十年。城市總體規(guī)劃還應(yīng)當(dāng)對(duì)城市更長遠(yuǎn)的開展作出預(yù)測性安排。四、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃編制和審批

鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織編制鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。村莊規(guī)劃在報(bào)送審批前，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論同意。

鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，尊重村民意愿，表達(dá)地方和農(nóng)村特色。

鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：規(guī)劃區(qū)范圍，住宅、道路、供水、排水、供電、垃圾收集、畜禽養(yǎng)殖場所等農(nóng)村生產(chǎn)、生活效勞設(shè)施、公益事業(yè)等各項(xiàng)建設(shè)的用地布局、建設(shè)要求，以及對(duì)耕地等自然資源和歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)等的具體安排。鄉(xiāng)規(guī)劃還應(yīng)當(dāng)包括本行政區(qū)域內(nèi)的村莊開展布局。

2、對(duì)規(guī)劃編制機(jī)關(guān)的管理。

城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位承擔(dān)城鄉(xiāng)規(guī)劃的具體編制工作。

縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)編制城鄉(xiāng)規(guī)劃的需要，及時(shí)提供有關(guān)根底資料。

城鄉(xiāng)規(guī)劃報(bào)送審批前，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取論證會(huì)、聽證會(huì)或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告的時(shí)間不得少于三十日。

組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)充分考慮專家和公眾的意見，并在報(bào)送審批的材料中附具意見采納情況及理由。

六、對(duì)規(guī)劃審批機(jī)關(guān)的管理要求

省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃批準(zhǔn)前，審批機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織專家和有關(guān)部門進(jìn)行審查。

第三章城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施

一、根本原那么和要求二、規(guī)劃行政許可管理

一、根本原那么和要求

1、根本原那么。地方各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)開展水平，量力而行，尊重群眾意愿，有方案、分步驟地組織實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃。

城市的建設(shè)和開展，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排根底設(shè)施以及公共效勞設(shè)施的建設(shè)，妥善處理新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改建的關(guān)系，統(tǒng)籌兼顧進(jìn)城務(wù)工人員生活和周邊農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展、村民生產(chǎn)與生活的需要。

鎮(zhèn)的建設(shè)和開展，應(yīng)當(dāng)結(jié)合農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)先安排供水、排水、供電、供氣、道路、通信、播送電視等根底設(shè)施和學(xué)校、衛(wèi)生院、文化站、幼兒園、福利院等公共效勞設(shè)施的建設(shè)，為周邊農(nóng)村提供效勞。

鄉(xiāng)、村莊的建設(shè)和開展，應(yīng)當(dāng)因地制宜、節(jié)約用地，發(fā)揮村民自治組織的作用，引導(dǎo)村民合理進(jìn)行建設(shè)，改善農(nóng)村生產(chǎn)、生活條件。

二、規(guī)劃行政許可管理

1、選址意見書核發(fā)。

按照國家規(guī)定需要有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)工程，以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報(bào)送有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核發(fā)選址意見書。

前款規(guī)定以外的建設(shè)工程不需要申請(qǐng)選址意見書。

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可。

〔1〕劃撥地。

在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)工程，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

〔2〕出讓地。

在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成局部。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)工程，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)工程的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效；對(duì)未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的建設(shè)單位批準(zhǔn)用地的，由縣級(jí)以上人民政府撤銷有關(guān)批準(zhǔn)文件；占用土地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)退回；給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予賠償。

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可。

在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)工程，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對(duì)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法將經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖予以公布。5、對(duì)規(guī)劃許可的限制。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍以外作出規(guī)劃許可。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件通報(bào)同級(jí)土地主管部門并公示。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成局部的規(guī)劃條件。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件報(bào)有關(guān)人民政府土地主管部門備案。

第四章城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改一、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃實(shí)施情況的評(píng)估和報(bào)告制度二、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的修改三、控制性詳細(xì)規(guī)劃的修改四、鄉(xiāng)村規(guī)劃的修改五、近期建設(shè)規(guī)劃的修改六、修建性詳細(xì)規(guī)劃和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖的修改七、規(guī)劃信賴?yán)姹Ｗo(hù)

2、修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)原規(guī)劃的實(shí)施情況進(jìn)行總結(jié)，并向原審批機(jī)關(guān)報(bào)告；修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)領(lǐng)先向原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)同意后，方可編制修改方案。3、修改后的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)依照本法第十三條、第十四條、第十五條和第十六條規(guī)定的審批程序報(bào)批。

三、控制性詳細(xì)規(guī)劃的修改

修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)修改的必要性進(jìn)行論證，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，并向原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)原審批機(jī)關(guān)同意后，方可編制修改方案。

修改后的控制性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)依照本法第十九條、第二十條規(guī)定的審批程序報(bào)批。

控制性詳細(xì)規(guī)劃修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)領(lǐng)先修改總體規(guī)劃。

四、鄉(xiāng)村規(guī)劃的修改

修改鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)依照本法第二十二條規(guī)定的審批程序報(bào)批五、近期建設(shè)規(guī)劃的修改

城市、縣、鎮(zhèn)人民政府修改近期建設(shè)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)將修改后的近期建設(shè)規(guī)劃報(bào)總體規(guī)劃審批機(jī)關(guān)備案。

六、修建性詳細(xì)規(guī)劃和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖的修改

經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。七、規(guī)劃信賴?yán)姹Ｗo(hù)

在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。

第五章監(jiān)督檢查

一、監(jiān)督檢查的責(zé)任主體和內(nèi)容二、人民政府向人大報(bào)告規(guī)劃實(shí)施情況制度三、規(guī)劃行政主管部門的監(jiān)督檢查權(quán)四、對(duì)規(guī)劃行政主管部門的監(jiān)督

三、規(guī)劃行政主管部門的監(jiān)督檢查權(quán)

縣級(jí)以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，有權(quán)采取以下措施：

〔一〕要求有關(guān)單位和人員提供與監(jiān)督事項(xiàng)有關(guān)的文件、資料，并進(jìn)行復(fù)制；

〔二〕要求有關(guān)單位和人員就監(jiān)督事項(xiàng)涉及的問題作出解釋和說明，并根據(jù)需要進(jìn)入現(xiàn)場進(jìn)行勘測；

〔三〕責(zé)令有關(guān)單位和人員停止違反有關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律、法規(guī)的行為。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的工作人員履行前款規(guī)定的監(jiān)督檢查職責(zé)，應(yīng)當(dāng)出示執(zhí)法證件。被監(jiān)督檢查的單位和人員應(yīng)當(dāng)予以配合，不得阻礙和阻撓依法進(jìn)行的監(jiān)督檢查活動(dòng)。

監(jiān)督檢查情況和處理結(jié)果應(yīng)當(dāng)依法公開，供公眾查閱和監(jiān)督。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在查處違反本法規(guī)定的行為時(shí)，發(fā)現(xiàn)國家機(jī)關(guān)工作人員依法應(yīng)當(dāng)給予行政處分的，應(yīng)當(dāng)向其任免機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)提出處分建議。

四、對(duì)規(guī)劃行政主管部門的監(jiān)督

依照本法規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予行政處分，而有關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不給予行政處分的，上級(jí)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有權(quán)責(zé)令其作出行政處分決定或者建議有關(guān)人民政府責(zé)令其給予行政處分。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門違反本法規(guī)定作出行政許可的，上級(jí)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有權(quán)責(zé)令其撤銷或者直接撤銷該行政許可。因撤銷行政許可給當(dāng)事人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予賠償。

第六章法律責(zé)任一、規(guī)劃編制、審批、修改的行政責(zé)任二、規(guī)劃行政主管部門的行政責(zé)任三、政府有關(guān)部門的行政責(zé)任四、違反規(guī)劃編制資質(zhì)管理的法律責(zé)任五、違反規(guī)劃許可建設(shè)的法律責(zé)任六、不按規(guī)定報(bào)送竣工驗(yàn)收資料的法律責(zé)任七、對(duì)違法建設(shè)的強(qiáng)制措施八、刑事責(zé)任一、規(guī)劃編制、審批、修改的行政責(zé)任

對(duì)依法應(yīng)當(dāng)編制城鄉(xiāng)規(guī)劃而未組織編制，或者未按法定程序編制、審批、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃的，由上級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；對(duì)有關(guān)人民政府負(fù)責(zé)人和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。二、規(guī)劃行政主管部門的行政責(zé)任

鎮(zhèn)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有以下行為之一的，由本級(jí)人民政府、上級(jí)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

三、政府有關(guān)部門的行政責(zé)任

縣級(jí)以上政府有關(guān)部門有以下行為之一的，由本級(jí)人民政府或者上級(jí)政府有關(guān)部門責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

〔一〕對(duì)未依法取得選址意見書的建設(shè)工程核發(fā)建設(shè)工程批準(zhǔn)文件的；

〔二〕未依法在國有土地使用權(quán)出讓合同中確定規(guī)劃條件或者改變國有土地使用權(quán)出讓合同中依法確定的規(guī)劃條件的；

〔三〕對(duì)未依法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的建設(shè)單位劃撥國有土地使用權(quán)的。四、違反規(guī)劃編制資質(zhì)管理的法律責(zé)任

1、規(guī)劃編制機(jī)關(guān)的責(zé)任。

城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)委托不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位編制城鄉(xiāng)規(guī)劃的，由上級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；對(duì)有關(guān)人民政府負(fù)責(zé)人和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。

2、規(guī)劃編制單位的責(zé)任。

城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位有以下行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期改正，處合同約定的規(guī)劃編制費(fèi)一倍以上二倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，由原發(fā)證機(jī)關(guān)降低資質(zhì)等級(jí)或者撤消資質(zhì)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：〔一〕超越資質(zhì)等級(jí)許可的范圍承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作的；〔二〕違反國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)編制城鄉(xiāng)規(guī)劃的。

未依法取得資質(zhì)證書承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作的，由縣級(jí)以上地方政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止違法行為，依照前款規(guī)定處以罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作的，由原發(fā)證機(jī)關(guān)撤消資質(zhì)證書，依照本條第一款規(guī)定處以罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位取得資質(zhì)證書后，不再符合相應(yīng)的資質(zhì)條件的，由原發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，降低資質(zhì)等級(jí)或者撤消資質(zhì)證書。

五、違反規(guī)劃許可建設(shè)的法律責(zé)任

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期撤除，不能撤除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。

在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以撤除。

建設(shè)單位或者個(gè)人有以下行為之一的，由所在地城市、縣政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期撤除，可以并處臨時(shí)建設(shè)工程造價(jià)一倍以下的罰款:〔一〕未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的；〔二〕未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的；〔三〕臨時(shí)建筑、構(gòu)筑物超過批準(zhǔn)期限不撤除的。

第七章附那么第三局部?山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例?一、?房屋拆遷條例?修改的背景二、?房屋拆遷條例?制定修改的目的三、?房屋拆遷條例?修改的指導(dǎo)思想四、?房屋拆遷條例?修改的主要內(nèi)容五、城市房屋拆遷的特點(diǎn)六、?房屋拆遷條例?的效力七、拆遷人與被拆遷人八、拆遷人與被拆遷人的權(quán)利與義務(wù)九、房屋拆遷主管部門及管理十、房屋拆遷許可條件十一、房屋拆遷行政許可的受理審查與決定十二、房屋拆遷行政裁決十三、強(qiáng)制拆遷十四、房屋拆遷資金監(jiān)管十五、拆遷補(bǔ)償與安置十六、拆遷評(píng)估一、?房屋拆遷條例?修改的背景

〔三〕近幾年來，國家針對(duì)城市房屋拆遷管理工作中存在的一些突出問題，先后出臺(tái)了一系列規(guī)定，如控制拆遷規(guī)模、嚴(yán)格拆遷評(píng)估的方式與標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)拆遷糾紛裁決程序等，都需要進(jìn)行充實(shí)和細(xì)化。〔四〕我省在房屋拆遷管理工作實(shí)踐中遇到的不少問題，如拆遷聽證的組織、評(píng)估糾紛的處理、補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管等，都迫切需要加以完善和標(biāo)準(zhǔn)。〔五〕我省在實(shí)際工作中積累的一些好經(jīng)驗(yàn)和好做法，如先安置后拆遷、優(yōu)先建設(shè)安置房、嚴(yán)格聽證程序、增強(qiáng)工作透明度、增加補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置面積、切實(shí)解決困難家庭的住房問題、嚴(yán)禁野蠻粗暴拆遷等，也需要通過立法的形式加以提升和穩(wěn)固。二、?房屋拆遷條例?制定修改的目的本條較原省條例所作主要修改：1、將“保障城市建設(shè)順利進(jìn)行〞改為“保障建設(shè)工程順利進(jìn)行〞。2、將“維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益〞提到更高層次，列“保障建設(shè)工程順利進(jìn)行〞之前。〔一〕加強(qiáng)城市房屋拆遷管理房屋為不動(dòng)產(chǎn)，是人類賴以生存和開展不可缺少的物質(zhì)資料。城市房屋拆遷，是城市建設(shè)過程中的重要環(huán)節(jié)，既與城市的開展密切相關(guān)，又涉及到廣闊人民群眾的切身利益，屬于社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。?條例?調(diào)整兩種法律關(guān)系，一種是拆遷當(dāng)事人之間平等民事主體之間的民事法律關(guān)系，一種是政府部門與拆遷當(dāng)事人之間的行政關(guān)系。加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷管理，主要表達(dá)在兩方面：其一，進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)拆遷的行政管理，明確管理職責(zé)和管理程序。?條例?第八條關(guān)于拆遷方案管理的規(guī)定，第十條關(guān)于拆遷許可證審批條件和程序的規(guī)定，第十四條關(guān)于延期拆遷審批的規(guī)定，第十五條關(guān)于拆遷資格的規(guī)定，第十八條關(guān)于拆遷裁決的規(guī)定，第十九條關(guān)于強(qiáng)制拆遷程序的規(guī)定等，都是標(biāo)準(zhǔn)行政管理的具體規(guī)定，旨在標(biāo)準(zhǔn)拆遷當(dāng)事人及拆遷管理部門的行為。其二，充實(shí)和完善法律責(zé)任，加大對(duì)違法行為的處分力度。?條例?針對(duì)各項(xiàng)禁止性規(guī)定設(shè)定了相應(yīng)的法律責(zé)任條款，明確了處分種類和幅度，增強(qiáng)了可操作性，有利于切實(shí)維護(hù)?條例?的實(shí)施和法規(guī)的嚴(yán)肅性。〔二〕維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，是促進(jìn)拆遷活動(dòng)和諧有序進(jìn)行的需要，是?條例?立法的根本立足點(diǎn)和落腳點(diǎn)，也是拆遷的根本宗旨之一。?條例?側(cè)重了對(duì)被拆遷人的權(quán)益保護(hù)。對(duì)于絕大多數(shù)被拆遷人來說，房屋是其安身立命的根本,如果被拆遷人的合法權(quán)益得不到保障，其根本生存條件就會(huì)動(dòng)搖，會(huì)打擊被拆遷人的積極性，影響工程建設(shè)，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定。基于上述考慮，與原條例不同，本?條例?把“維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益〞提到“保障建設(shè)工程順利進(jìn)行〞之前，以表達(dá)該內(nèi)容的重要性。拆遷活動(dòng)主要是一種民事活動(dòng)。拆遷關(guān)系不同于一般的平等主體間的民事關(guān)系主要表達(dá)在，明確和約束拆遷當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合同，即拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，不完全是按照?民法通那么?所確定的平等自愿的原那么來訂立的，在拆遷活動(dòng)中拆遷人處于主動(dòng)地位，被拆遷人處于被動(dòng)地位，一旦拆遷人的拆遷申請(qǐng)獲得政府許可，被拆拆遷人就失去了按照自我真實(shí)意思選擇是否接受的權(quán)利，當(dāng)被拆遷人拒絕訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，政府或拆遷主管部門會(huì)以行政裁決的形式促成拆遷。這是其他商品交易，包括不動(dòng)產(chǎn)交易所不具備的特點(diǎn)。正是因?yàn)楸徊疬w人失去了靠“自愿原那么〞這一法律武器維護(hù)自身合法權(quán)益的時(shí)機(jī)，本?條例?第二十六條作出提高被拆遷人獲得拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，第二十八設(shè)定住房困難戶最低補(bǔ)償安置保障的規(guī)定，這些規(guī)定也是基于上述法律思考所作出的。

同時(shí)，?條例?對(duì)被拆遷人權(quán)益的保護(hù)還表達(dá)在：第七條關(guān)于對(duì)違法拆遷的投訴規(guī)定、第十條關(guān)于要求拆遷單位提供房源證明和資金證明的規(guī)定、第十一條關(guān)于拆遷管理部門通過舉行聽證會(huì)等方式聽取對(duì)拆遷方案等問題的意見的規(guī)定、第二十三條關(guān)于拆遷資金監(jiān)管的規(guī)定、第二十八條關(guān)于安置房標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定、第三十一條關(guān)于住宅房屋就地安置的規(guī)定、第三十四條關(guān)于“住改非〞補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定、第四十二條關(guān)于停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)營性補(bǔ)助費(fèi)的規(guī)定、第四十五、四十六條關(guān)于拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇與確定的規(guī)定、第五十條關(guān)于評(píng)估爭議解決的規(guī)定等。〔三〕保障建設(shè)工程順利進(jìn)行城市房屋拆遷與建設(shè)工程緊密相關(guān)，是建設(shè)工程實(shí)施的根底和前提，如果拆遷不能按方案完成建設(shè)工程就無法展開，建設(shè)工程的進(jìn)程就會(huì)受到不利影響。建設(shè)工程一經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)，就說明其符合城市規(guī)劃和城市開展的要求，無論是政府的市政建設(shè)、公益事業(yè)工程，還是開發(fā)商業(yè)工程，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的開展和城市面貌的改善都有積極的作用，從長遠(yuǎn)利益和整體利益來說，是符合城市廣闊群眾利益的。現(xiàn)實(shí)中也確實(shí)存在因個(gè)別被拆遷人無理阻撓導(dǎo)致整個(gè)建設(shè)工程長期拖延，造成巨大財(cái)產(chǎn)損失的情況，有的還造成大批回遷第五條被拆遷人義務(wù)規(guī)定、第十三條拆遷范圍確定后的行為限制規(guī)定、第十八條拆遷裁決規(guī)定、第十九條強(qiáng)制拆遷的規(guī)定等。〔四〕制定地方性法規(guī)，增加其可操作性既要符合國家立法的原那么，又要充分表達(dá)地方特色，增加可操作性。注:城市建設(shè)拆遷與城市房屋拆遷〔一〕“以人為本，和諧拆遷〞是這次修訂的主線，貫穿?條例?始終，這也是貫徹落實(shí)中央十六大精神，建立和諧社會(huì)的具體表達(dá)。這幾年的拆遷實(shí)踐告訴我們：不實(shí)行和諧拆遷不行，強(qiáng)制拆遷能造成群眾大規(guī)模上訪。這幾年拆遷工作極不和諧，成為社會(huì)極不安定因素條例灌輸了以人為本思想，強(qiáng)化科學(xué)開展觀，充分尊重民意，盡量防止野蠻拆遷，為此，條例對(duì)野蠻拆遷進(jìn)行了限制和處分。〔二〕最大限度關(guān)心、重視、維護(hù)被拆遷人利益，三、?房屋拆遷條例?修改的指導(dǎo)思想調(diào)換〔安置〕，強(qiáng)化了安置房建設(shè)，實(shí)行安置優(yōu)先的原那么，確保被拆遷人有房住，確保原有產(chǎn)權(quán)房屋面積不減少，原有產(chǎn)權(quán)關(guān)系不便，是這次修訂的著力點(diǎn)。實(shí)踐證明：單純實(shí)行貨幣補(bǔ)償行不通，拿錢走人，讓老百姓到市場上購房，只能造成房價(jià)的不斷上漲，從而造成被拆遷人買不上房，無處安身，甚至有的因拆遷而致貧。這也是近幾年被拆遷人上訪的直接原因。扭轉(zhuǎn)這種被動(dòng)局面的根本方法，就是實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，到達(dá)“兩個(gè)確保〞。〔五〕關(guān)注被拆遷的弱勢群體，是這次修訂的側(cè)重點(diǎn)。這次修訂實(shí)行了兩個(gè)最低保底措施：〔1〕最低貨幣補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)限制保底。〔2〕最低戶型標(biāo)準(zhǔn)限制保底。

〔六〕實(shí)行完全的、開放的市場化拆遷模式，是這次修訂的根本方向和目標(biāo)。有兩個(gè)明顯特點(diǎn)：〔1〕這次修訂后，拆遷補(bǔ)償安置完全與市場接軌，不存在任何人為干預(yù)因素。〔2〕拆遷的問題只能通過拆遷來解決，不準(zhǔn)推向政府，不準(zhǔn)推向社會(huì)。具體表達(dá)在兩個(gè)方面：一是補(bǔ)償價(jià)格按同地段市場價(jià)格評(píng)估確定。二是產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋就是拆遷區(qū)域新建的安置房。政府不得用經(jīng)濟(jì)適用房來安置拆遷人，拆遷人也不能購置經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房用于拆遷安置的做法必須停止，專項(xiàng)用于低收入家庭購置。四、?房屋拆遷條例?修改的主要內(nèi)容二是提高了城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低是造成近年來拆遷上訪的重要因素，為了化解拆遷矛盾，各地都進(jìn)行了大膽的探索，普遍適當(dāng)提高了拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，較好地保護(hù)了被拆遷人的合法權(quán)益，促進(jìn)了城市建設(shè)工程的順利進(jìn)行，適當(dāng)調(diào)整拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，既是拆遷工作的實(shí)際需要，又是被拆遷群眾的迫切要求。?條例?對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了新的規(guī)定：“拆遷房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)摹Ｘ泿叛a(bǔ)償?shù)慕痤~按照被拆遷房屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場價(jià)格評(píng)估確定。拆遷當(dāng)事人協(xié)商一致的，依照其約定。〞最大特點(diǎn)在于，被拆遷的房屋以同區(qū)位新建普通商品房作為參照物進(jìn)行評(píng)估，可保持一個(gè)合理的價(jià)差，實(shí)際上提高了拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)對(duì)被拆遷的房屋進(jìn)行評(píng)估，充分考慮了各項(xiàng)因素，比簡單的拆一還一，更科學(xué)、合理。更具可操作性。三是健全了拆遷補(bǔ)償最低的住房保障制度。?條例?對(duì)最低住房保障制度作出了明確規(guī)定：“被拆遷人只有一套住宅房屋，且該房屋面積低于國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被拆遷人進(jìn)行貨幣補(bǔ)償或者提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋。國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積內(nèi)增加面積所需的費(fèi)用，由拆遷人承擔(dān)〞。主要目的：就是要確保被拆遷人中住房困難戶不因拆遷而失去最根本的住房條件，通過拆遷使他們的住房條件得到改善和提高，使他們享受到改革和開展帶來的成果。

四是強(qiáng)化了拆遷安置房的建設(shè)與供給。拆遷安置房源短缺、安置滯后是近幾年拆遷工作的突出矛盾，為解決這一問題，從2004年起，全省按照“先補(bǔ)償安置后實(shí)施拆遷〞的工作思路，狠抓了拆遷安置房建設(shè)，加大了拆遷安置房建設(shè)及供給力度，2005年，全省拆遷安置房施工房屋面積731萬平方米，竣工423萬平方米，安置355萬平方米；2006年，全省拆遷安置房施工房屋面積538萬平方米，竣工253萬平方米，安置237萬平方米，較好地扭轉(zhuǎn)了拆遷安置房緊缺、安置滯后的局面。?條例?在修訂中一是強(qiáng)化了拆遷安置房屋年度方案管理；二是增加了拆遷許可條件，規(guī)定拆遷人在申領(lǐng)拆遷許可證時(shí)，要提供包括拆遷安置用房平面設(shè)計(jì)圖等內(nèi)容在內(nèi)的拆遷方案；三是設(shè)定了就地安置的條件，規(guī)定拆遷住宅房屋，拆遷范圍用于住宅房屋建設(shè)的、被拆遷人要求就地實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置且按照批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃能夠滿足被拆遷人房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置要求的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行就地安置。五是增設(shè)了關(guān)于房屋拆遷評(píng)估的規(guī)定。當(dāng)前在拆遷評(píng)估實(shí)際操作過程中存在拆遷當(dāng)事人權(quán)利不對(duì)等、評(píng)估機(jī)構(gòu)隨意壓價(jià)、拆遷評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)偏低、救濟(jì)渠道不完善等問題，有的嚴(yán)重侵害了被拆遷人的合法權(quán)益，?條例?參照建設(shè)部?城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見?對(duì)房屋拆遷評(píng)估進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)。內(nèi)容包括：拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的資質(zhì)要求、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄的公布、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序、拆遷評(píng)估的主要方法、拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循的根本原那么和要求、拆遷評(píng)估結(jié)果的公布與征求意見、對(duì)拆遷評(píng)估結(jié)果存在異議的解決途徑等。

六是對(duì)城市規(guī)劃區(qū)集體土地房屋拆遷作出了相應(yīng)規(guī)定。近年來，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地房屋拆遷量日益增大，拆遷矛盾急劇上升，拆遷上訪大量增加，標(biāo)準(zhǔn)集體土地上房屋拆遷已成為不能回避的重大問題。?條例?對(duì)城市規(guī)劃區(qū)集體土地房屋拆遷作出了如下規(guī)定：“因城市建設(shè)需要使用城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體土地，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地征收手續(xù)，拆遷該集體土地房屋的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)和同一區(qū)位國有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)相一致。〞五、城市房屋拆遷的特點(diǎn)六、?房屋拆遷條例?的效力?條例?第二條規(guī)定：在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例。?條例?的適用范圍也就是?條例?的效力范圍，包括?條例?的空間效力、對(duì)人的效力和時(shí)間效力。關(guān)于?條例?的時(shí)間效力，第六章作出了規(guī)定。在此,僅就?條例?的空間效力和對(duì)人的效力進(jìn)行說明。該條較原省條例所作主要修改：〔二〕對(duì)人的效力對(duì)人的效力，也是對(duì)行為的效力。凡在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷活動(dòng)的一切單位和個(gè)人，都必須遵守本?條例?。這里所稱的人，不僅包括自然人，也包括法人和其他組織；這里所稱“房屋拆遷〞包括房屋拆遷的全過程，不能僅理解為房屋撤除，甚至在特定的情況下，被拆遷房屋并不一定要撤除。原條例限定的房屋拆遷的概念“因?qū)嵤┏鞘薪ㄔO(shè)需要撤除房屋及其附屬設(shè)施的〞并不準(zhǔn)確。另外房屋作為一個(gè)完整概念已經(jīng)包括房屋本身及其附屬設(shè)施，房屋為主物，附屬設(shè)施為從物，在法律或者合同沒有相反規(guī)定時(shí)，從物和主物權(quán)利主體是一致的，在法規(guī)總那么中特別列出房屋附屬設(shè)施沒有必要。

七、拆遷人與被拆遷人

?條例?第三條規(guī)定：本條例所稱拆遷當(dāng)事人，包括拆遷人和被拆遷人。拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。

被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。〔一〕拆遷人1、拆遷人是指已經(jīng)取得房屋拆遷許可證的單位，這個(gè)概念包含兩個(gè)要素：一是取得房屋拆遷許可證。關(guān)于房屋拆遷許可證，?條例?第十條中作了規(guī)定，是房屋拆遷管理部門頒發(fā)的用以證明拆遷人有權(quán)實(shí)施房屋拆遷活動(dòng)的行政許可證明。二是應(yīng)當(dāng)是單位。單位包括法人和非法人組織，?條例?之所以將原條例中“個(gè)人〞去掉,不將其作為拆遷人，主要考慮到，在實(shí)踐中，由于受經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等因素影響，涉及拆遷的建設(shè)工程客觀上都是由法人或其他組織實(shí)施的，對(duì)個(gè)人作為拆遷人作出規(guī)定沒有實(shí)際意義。2、?條例?第十五條中，對(duì)房屋拆遷管理部門作為拆遷人加以禁止。具體內(nèi)容將在該條釋義闡述。3、實(shí)踐中，拆遷人主要有以下四種：一是開發(fā)企業(yè)；二是經(jīng)批準(zhǔn)自行建房的國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位；三是城建部門；四是土地儲(chǔ)藏中心。

〔二〕被拆遷人1、被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，簡單說就是房屋權(quán)屬證書載明的產(chǎn)權(quán)人。把“使用人〞排除在被拆遷人之外是對(duì)原條例的一項(xiàng)較大的修改。從房屋產(chǎn)權(quán)和維護(hù)管理來說，房屋所有人和使用人之間只是一種房屋租賃關(guān)系，房屋使用人處于次要和附屬地位，在未得到產(chǎn)權(quán)人授權(quán)和許可的情況下，使用人無權(quán)對(duì)房屋行使處分權(quán)和受益權(quán)。?條例?將被拆遷人界定為房屋所有人既是現(xiàn)實(shí)的需要，也理順了法律關(guān)系，表達(dá)了保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的根本原那么。2、雖然房屋使用人不是被拆遷人，但是對(duì)房屋承租人的權(quán)益也要充分保護(hù)。如?條例?第十六條有關(guān)拆遷公有出租住宅房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人及房屋承租人訂立書面補(bǔ)償安置協(xié)議的規(guī)定；第三十三條關(guān)于拆遷出租房屋，被拆遷人與承租人達(dá)不成解除租賃關(guān)系協(xié)議，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由原承租人承租的規(guī)定等。3、?條例?還刪除了原條例對(duì)房屋所有人的附注解釋，即“〔包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人〕〞。八、拆遷人與被拆遷人的權(quán)利與義務(wù)

〔一〕拆遷人的權(quán)利和義務(wù)拆遷人的義務(wù)主要有：1、應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償安置。2、依法取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。3、在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實(shí)施房屋拆遷。

4、補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。5、對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)等。6、非住宅屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。拆遷人的權(quán)利主要有：1、可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。〔但都必須取得資格〕2、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁被拆遷人的義務(wù)主要是在搬遷期限內(nèi)完成搬遷，將房屋交給拆遷人撤除或遷移。1、獲得安置補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。2、獲得搬遷補(bǔ)償費(fèi)等。3、非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)獲得適當(dāng)補(bǔ)償。4、有權(quán)參加與決定評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)評(píng)估結(jié)果不服可以申請(qǐng)復(fù)估和專家鑒定。5、與拆遷人不能達(dá)成協(xié)議時(shí)，可以申請(qǐng)房屋拆遷管理部門裁決。6、對(duì)拆遷管理部門的裁決不服的，有權(quán)申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院起訴。九、房屋拆遷主管部門及管理省建設(shè)行政主管部門，負(fù)責(zé)對(duì)全省城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。〔二〕地方城市房屋拆遷主管部門是設(shè)區(qū)的市、縣〔市〕城市房屋拆遷管理部門。就目前各市的情況看，房屋拆遷管理部門并不統(tǒng)一，局部市的城市房屋拆遷管理部門是建設(shè)行政主管部門，具體工作由建設(shè)行政主管部門所屬的拆遷管理辦公室承擔(dān)；局部市的城市房屋拆遷管理部門是房地產(chǎn)管理部門。機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職能的劃分不是立法需要解決的問題，確定那個(gè)部門為城市房屋拆遷管理部門是當(dāng)?shù)爻鞘腥嗣裾穆殭?quán)，建設(shè)或者房地產(chǎn)部門，一旦被確定為城市房屋拆遷管理部門，均應(yīng)依本?條例?規(guī)定履行相關(guān)行政許可、監(jiān)督管理、行政處分等權(quán)力，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的法定責(zé)任。〔三〕需要注意的是，設(shè)區(qū)的市的區(qū)一級(jí)部門沒有城市房屋拆遷管理權(quán)，不能作為城市房屋拆遷管理部門來獨(dú)立行使行政許可、行政處分等職權(quán)。區(qū)的有關(guān)部門可以按照上級(jí)部門的要求，配合開展城市房屋拆遷管理的日常事務(wù)工作。作出這一規(guī)定主要是出于在一個(gè)城市中由一個(gè)部門統(tǒng)一房屋拆遷管理工作，標(biāo)準(zhǔn)拆遷行為的考慮。〔四〕由于城市房屋拆遷管理工作涉及面較廣，政府許多部門的管理工作都與之有關(guān)，如開展改革部門對(duì)拆遷〔5〕對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)恼{(diào)解裁決；〔6〕對(duì)拆遷的強(qiáng)制執(zhí)行；〔7〕建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)；〔8〕拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督；〔9〕拆遷檔案的管理；〔10〕拆遷產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補(bǔ)償安置方案的審批；〔11〕可以對(duì)拆遷違法行為的查處；〔12〕拆遷主管機(jī)關(guān)對(duì)拆遷單位的資格進(jìn)行認(rèn)定和管理。十、房屋拆遷許可條件

?條例?第十條規(guī)定：拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。申領(lǐng)房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地設(shè)區(qū)的市、縣〔市〕房屋拆遷管理部門提交以下材料：〔一〕建設(shè)工程批準(zhǔn)文件；〔二〕建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃條件及附圖；〔三〕國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；〔四〕拆遷方案和拆遷方案；

〔五〕產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房源證明和辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

拆遷方案應(yīng)當(dāng)包括拆遷范圍、拆遷方式、拆遷期限、開工拆遷和完成拆遷的具體時(shí)間等內(nèi)容；拆遷方案應(yīng)當(dāng)包括被拆遷房屋及其附屬物的根本情況、補(bǔ)償安置費(fèi)用概算、拆遷安置用房平面設(shè)計(jì)圖、臨時(shí)過渡方式和期限以及被拆遷房屋面積低于國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積的補(bǔ)償安置方法等內(nèi)容。1、房屋拆遷許可證但凡拆遷房屋的單位，只有取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。換言之,沒有取得房屋拆遷許可證的單位或個(gè)人不得實(shí)施?條例?所規(guī)定的城市房屋拆遷行為，如有違反將需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房屋拆遷許可證是一項(xiàng)行政許可，?行政許可法?規(guī)定，對(duì)六類事項(xiàng)可以設(shè)定行政許可，房屋拆遷許可證屬于其中“直接涉及生態(tài)環(huán)境保護(hù)以及直接關(guān)系人身健康、生命財(cái)產(chǎn)平安等特定活動(dòng)，需要按照法定條件予以批準(zhǔn)的事項(xiàng)〞。這項(xiàng)行政許可具有行政許可的四項(xiàng)根本特征:〔1〕行政許可的前提是法律一般禁止。這里講的一般禁止是指不經(jīng)個(gè)別批準(zhǔn)，便不能從事?條例?第二條規(guī)定的需要對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的房屋拆遷活動(dòng)。

〔2〕行政許可是授益性行政行為。拆遷許可賦予申請(qǐng)人拆遷他人房屋的權(quán)利。〔3〕行政許可是依申請(qǐng)的行政行為。要獲得拆遷許可證，申請(qǐng)人必須提出申請(qǐng)，通過審批程序。〔4〕行政許可是要式行政行為。獲得許可應(yīng)取得行政許可決定、證明文件，房屋拆遷許可的書面形式就是房屋拆遷許可證。2、房屋拆遷許可的實(shí)施機(jī)關(guān)3、申領(lǐng)房屋拆遷許可證需要提交的材料本條第二款規(guī)定拆遷申請(qǐng)需提交五個(gè)方面的材料：〔1〕建設(shè)工程批準(zhǔn)文件〔2〕建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃條件及附圖〔3〕國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件〔4〕拆遷方案和拆遷方案〔5〕產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房源證明和辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明4、拆遷方案與拆遷方案的內(nèi)容5、關(guān)于政府土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)作為拆遷人的問題?條例?在修訂過程中，不可防止地遇到政府土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)作為拆遷人時(shí)依法拆遷的條件問題。在土地儲(chǔ)藏過程中，涉及的房屋拆遷問題必定由土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)完成，即土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)充當(dāng)了拆遷人。但是，在未來該宗土地的使用權(quán)人和建設(shè)單位尚未確定的十一、房屋拆遷行政許可的受理審查與決定?條例?第十一條規(guī)定：房屋拆遷管理部門收到申請(qǐng)材料后，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)行政許可的法律規(guī)定對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查。經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證；不符合條件的，應(yīng)當(dāng)作出不予許可決定書，并說明理由。房屋拆遷管理部門對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過舉行聽證會(huì)等方式聽取申請(qǐng)人和申請(qǐng)拆遷范圍內(nèi)有關(guān)單位,個(gè)人對(duì)拆遷方案等問題的意見。這是關(guān)于城市房屋拆遷行政許可受理、審查與決定的規(guī)定。〔一〕受理1、房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)將法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的有關(guān)行政許可的事項(xiàng)、依據(jù)、條件、數(shù)量、程序、期限以及需要提交的全部材料的目錄和申請(qǐng)書示范文本等在辦公場所公示。2、申請(qǐng)人要求行政機(jī)關(guān)對(duì)公示內(nèi)容予以說明、解釋的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)說明、解釋，提供準(zhǔn)確、可靠的信息。3、房屋拆遷管理部門對(duì)申請(qǐng)人提出的行政許可申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)以下情況分別作出處理：

〔1〕申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)允許申請(qǐng)人當(dāng)場更正；〔2〕申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在五日內(nèi)一次告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容，逾期不告知的，自收到申請(qǐng)材料之日起即為受理；〔3〕申請(qǐng)事項(xiàng)屬于本單位職權(quán)范圍，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照本行政機(jī)關(guān)的要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理行政許可申請(qǐng)。4、房屋拆遷管理部門受理或者不予受理行政許可申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)出具加蓋本單位專用印章和注明日期的書面憑證。〔二〕審查∶形式審查和實(shí)質(zhì)性審查1、行政機(jī)關(guān)對(duì)行政許可申請(qǐng)進(jìn)行審查時(shí)，發(fā)現(xiàn)行政許可事項(xiàng)直接關(guān)系他人重大利益的，應(yīng)當(dāng)告知該利害關(guān)系人。申請(qǐng)人、利害關(guān)系人有權(quán)進(jìn)行陳述和申辯，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)聽取申請(qǐng)人、利害關(guān)系人的意見。2、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定實(shí)施行政許可應(yīng)當(dāng)聽證的事項(xiàng)，或者行政機(jī)關(guān)認(rèn)為需要聽證的其他涉及公共利益的重大行政許可事項(xiàng)，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告，并舉行聽證。3、?條例?規(guī)定，房屋拆遷管理部門對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過舉行聽證會(huì)等方式聽取申請(qǐng)申請(qǐng)拆遷范圍內(nèi)有關(guān)單位、個(gè)人對(duì)拆遷方案等問題的意見。這里的“申請(qǐng)拆遷范圍內(nèi)有關(guān)單位、個(gè)人〞都屬于?行政許可法?所稱“利害關(guān)系人〞，而“對(duì)拆遷方案等問題的意見〞就是請(qǐng)他們對(duì)拆遷許可事項(xiàng)進(jìn)行的“陳述和申辯〞，所以，聽取申請(qǐng)拆遷范圍內(nèi)有關(guān)單位、個(gè)人對(duì)拆遷方案等問題的意見，是拆遷管理部門實(shí)施拆遷許可過程中必須的工作程序，是?行政許可法?的明確要求。至于是否采取聽證會(huì)的形式，那么要由房屋拆遷管理部門根據(jù)具體工程情況，以及其對(duì)當(dāng)事人及公共利益的影響程度來自行決定。4、在立法調(diào)研的過程中，許多拆遷管理部門的人員不同意在拆遷許可環(huán)節(jié)設(shè)置聽證程序，理由是，拆遷工程已經(jīng)取得立項(xiàng)、規(guī)劃、土地等批準(zhǔn)手續(xù)，且在這些環(huán)節(jié)有些已經(jīng)進(jìn)行了聽證，作為拆遷管理部門在其申請(qǐng)材料齊全的情況下，只能準(zhǔn)予許可，不可能不予許可，故聽證也失去意義。這種理解是片面的，每個(gè)機(jī)關(guān)實(shí)施許可的內(nèi)容是不同的，聽證的角度也是不一致的，規(guī)劃部門要把握的是是否符合城市規(guī)劃法規(guī)要求，土地部門把握的是是否符合土地管理法規(guī)要求，而房屋拆遷管理部門所重點(diǎn)審查的是該工程是否符合拆遷管理法規(guī)要求，特別是其拆遷計(jì)．拆遷方案是否科學(xué)、合理，拆遷安置房源及補(bǔ)償安置資金的落實(shí)是聽證的重點(diǎn)，而這些是其他部門所無法代替審查的。聽證按照以下程序進(jìn)行：〔1〕行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)于舉行聽證的七日前將舉行聽證的時(shí)間、地點(diǎn)通知申請(qǐng)人、利害關(guān)系人，必要時(shí)予以公告；〔2〕聽證應(yīng)當(dāng)公開舉行；〔3〕行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)指定審查該行政許可申請(qǐng)的工作人員以外的人員為聽證主持人，申請(qǐng)人、利害關(guān)系人認(rèn)為主持人與該行政許可事項(xiàng)有直接利害關(guān)系的，有權(quán)申請(qǐng)回避；〔4〕舉行聽證時(shí)，審查該行政許可申請(qǐng)的工作人員應(yīng)當(dāng)提供審查意見的證據(jù)、理由，申請(qǐng)人、利害關(guān)系人可以提出證據(jù)，并進(jìn)行申辯和質(zhì)證；〔5〕聽證應(yīng)當(dāng)制作筆錄，聽證筆錄應(yīng)當(dāng)交聽證參加人確認(rèn)無誤后簽字或者蓋章。5、房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)聽證筆錄，作出行政許可決定。“根據(jù)聽證筆錄，作出行政許可決定〞并不是說只要當(dāng)事人不同意，就應(yīng)記錄在聽證筆錄中，就不能作出準(zhǔn)予許可的決定。這種理解是片面的，應(yīng)當(dāng)說，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)聽證筆錄，作出行政許可決定，指的是行政機(jī)關(guān)作出決定只能以聽證筆錄記載的，經(jīng)過當(dāng)事人質(zhì)證辯論為當(dāng)事人所了解的事實(shí)和理由為依據(jù)，不能以筆錄以外，當(dāng)事人未了解和未論證的事實(shí)作出許可決定。不管當(dāng)事人持何種觀點(diǎn)，行政機(jī)關(guān)均有權(quán)依職權(quán)和相關(guān)事實(shí)與證據(jù)作出認(rèn)為正確的許可決定。〔三〕決定1、房屋拆遷管理部門對(duì)行政許可申請(qǐng)進(jìn)行審查后，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)按照規(guī)定程序作出行政許可決定。申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合法定條件、標(biāo)準(zhǔn)的，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)依法作出準(zhǔn)予行政許可的書面決定。2、房屋拆遷管理部門依法作出不予行政許可的書面決定的，應(yīng)當(dāng)說明理由，并告知申請(qǐng)人享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利。3、房屋拆遷管理部門作出準(zhǔn)予行政許可的決定，應(yīng)當(dāng)向申請(qǐng)人頒發(fā)加蓋本單位印章的房屋拆遷許可證。房屋拆遷管理部門作出的準(zhǔn)予行政許可決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起十五日內(nèi)，將拆遷委托合同報(bào)房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

實(shí)施房屋拆遷的單位，必須取得城市房屋拆遷資格證書。城市房屋拆遷單位的資格管理方法由省建設(shè)行政主管部門制定。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

〔一〕增加了拆遷人將委托拆遷合同報(bào)拆遷管理部門備案的規(guī)定。〔二〕增加了被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的規(guī)定。〔三〕將需要取得拆遷資格證明的范圍由原省條例規(guī)定的“受委托拆遷的單位〞增加到所有“實(shí)施房屋拆遷的單位〞。〔四〕增加了“房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人〞的規(guī)定。十二、房屋拆遷行政裁決

?條例?第十八條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷管理部門進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，進(jìn)行裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，進(jìn)行裁決。

房屋拆遷管理部門或者同級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起七日內(nèi)，以書面形式作出受理或者不予受理的決定；決定不予受理的，還應(yīng)當(dāng)說明理由。達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)或者拆遷面積超過三分之一的，或者同級(jí)人民政府在決定受理裁決申請(qǐng)前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。

決定受理的，房屋拆遷管理部門或者同級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)自決定受理之日起三十日內(nèi)作出裁決。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議或者向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供安置用房、周轉(zhuǎn)房的，復(fù)議、訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行，但法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的除外。本條較原條例所作主要修改：1、規(guī)定調(diào)解作為裁決前必須的程序。2、增加了聽證等行政裁決受理程序的規(guī)定。3、增加了行政裁決作出期限的規(guī)定。

〔一〕拆遷行政裁決1、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷管理部門進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，進(jìn)行裁決。從民事法律的角度看，當(dāng)事人意思表示一致是協(xié)議成立的必須條件，但是，由于種種原因，當(dāng)事人可能對(duì)補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置房、搬遷期限等事項(xiàng)有不同看法，從而達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，在一般平等民事主體之間的合同關(guān)系而言，房屋拆遷管理部門至此便告合同無法簽訂，更談不上履行。然而，如前所述，拆遷關(guān)系有著不同于一般的平等主體間的民事關(guān)系的特殊性，明確和約束拆遷當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，不完全是按照?民法通那么?所確定的平等自愿的原那么來訂立的，當(dāng)被拆遷人拒絕訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，政府或拆遷管理部門會(huì)以行政裁決的形式促成拆遷。2、拆遷行政裁決的內(nèi)容主要是?條例?第十六條所規(guī)定的拆遷補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置地點(diǎn)和安置面積、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等內(nèi)容，其作用相當(dāng)于代替拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，規(guī)定拆遷人、被拆遷人、承租人各自的權(quán)利義務(wù)。建設(shè)部?城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程?〔建住房[2005]200號(hào)〕對(duì)拆遷行政裁決的程序、標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)事項(xiàng)作出了明確規(guī)定。3、原條例規(guī)定拆遷當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議，由拆遷管理部門調(diào)解或者作出裁決。這里的調(diào)解與裁決是選擇關(guān)系，拆遷管理部門不經(jīng)調(diào)解直接進(jìn)行裁決也不違法。?條例?對(duì)此作了調(diào)整：房屋拆遷管理部門進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，進(jìn)行裁決。這樣一來，調(diào)解成了裁決前必經(jīng)的程序，目的是加大調(diào)解工作力度，防止工作簡單粗糙帶來的不必要的裁決工作量和有可能的后遺癥。4、房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，進(jìn)行裁決。如前所述，房屋拆遷管理部門不能作拆遷人，但作為一個(gè)存在于社會(huì)的單位，它無法決定自己不作被拆遷人。一旦這種情況發(fā)生，如果還是由房屋拆遷管理部門進(jìn)行裁決，不可防止會(huì)引發(fā)不公或者猜忌，由同級(jí)人民政府進(jìn)行調(diào)解和裁決，目的也是為了保證裁決的公正性。

〔二〕拆遷行政裁決的受理和作出1、拆遷行政裁決的受理2、拆遷行政裁決的作出〔三〕不服拆遷行政裁決的救濟(jì)徐徑1、行政復(fù)議2、行政訴訟〔四〕復(fù)議、訴訟期間拆遷行政裁決的執(zhí)行1、作出不停止行政裁決執(zhí)行的決定應(yīng)當(dāng)十分慎重，因?yàn)橐坏┎脹Q被行政復(fù)議機(jī)關(guān)或人民法院認(rèn)定為違法或者不適當(dāng)，之前所進(jìn)行的執(zhí)行行為便失去了合法依據(jù)，可能會(huì)引起行政糾紛與賠償，且由于拆遷行為的特殊性決定了其一旦執(zhí)行將難以執(zhí)行回轉(zhuǎn)，遺留問題很難解決，對(duì)管理部門的形象和權(quán)威也會(huì)造成重大損害。2、為防止濫用該執(zhí)行權(quán)限，防止造成被拆遷人無家可歸、無以為生的極端后果，?條例?規(guī)定了在復(fù)議、訴訟期間不停止拆遷行政裁決執(zhí)行的先決條件：拆遷人依照?條例?規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供安置用房、周轉(zhuǎn)房。這里所說“已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供安置用房、周轉(zhuǎn)房〞不能狹義地理解為補(bǔ)償款已經(jīng)過付或者安置房、周轉(zhuǎn)房已經(jīng)交付，只要拆遷人提供了隨時(shí)可以履行交付的條件，即應(yīng)當(dāng)視為到達(dá)“已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供安置用房、周轉(zhuǎn)房〞的條件，因?yàn)楸徊疬w人在自己提出的條件未得到滿足的情況下，往往會(huì)拒不接受補(bǔ)償款和安置房、周轉(zhuǎn)房，其責(zé)任不在拆遷人。十三、強(qiáng)制拆遷?條例?第十九條規(guī)定：拆遷人已經(jīng)履行裁決規(guī)定的義務(wù)，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。

實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。本條較原條例所作的主要修改：1、增加了“拆遷人已經(jīng)履行裁決規(guī)定的義務(wù)〞的內(nèi)容作為強(qiáng)制拆遷的前提。

信力的代表等，對(duì)行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測算依據(jù)等內(nèi)容，進(jìn)行聽證。3、房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)。4、未經(jīng)行政裁決，不得實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。5、拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國家質(zhì)量平安標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷。6、房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷，應(yīng)當(dāng)提交以下資料：〔1〕行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)書；〔2〕裁決調(diào)解記錄和裁決書；〔3〕被拆遷人不同意拆遷的理由；〔4〕被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書；〔5〕為被拆遷人提供的安置用房、周轉(zhuǎn)用房權(quán)屬證明或者補(bǔ)償資金證明；〔6〕被拆遷人拒絕接收補(bǔ)償資金的，應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)償資金的提存證明；〔7〕市縣人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定的其他材料。7、依據(jù)強(qiáng)制拆遷決定實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提前15日通知被拆遷人，并認(rèn)真做好宣傳解釋工作，發(fā)動(dòng)被拆遷人自行搬遷。行政強(qiáng)制拆遷應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法進(jìn)行。8、強(qiáng)制拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處〔居委會(huì)〕、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場作為強(qiáng)制拆遷證明人。〔二〕司法強(qiáng)制拆遷1、最高人民法院關(guān)于執(zhí)行?行政訴訟法?假設(shè)干問題的解釋〔法釋［2000］8號(hào)〕規(guī)定：法律、法規(guī)規(guī)定既可以由行政機(jī)關(guān)依法強(qiáng)制執(zhí)行，也可以申請(qǐng)人民法院

強(qiáng)制執(zhí)行，行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院可以依法受理。

行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行其具體行政行為，應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內(nèi)提出。逾期申請(qǐng)的，除有正當(dāng)理由外，人民法院不予受理。司法強(qiáng)制拆遷的優(yōu)勢是權(quán)威性強(qiáng)，后遺癥少。2、行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行其具體行政行為，應(yīng)當(dāng)提交申請(qǐng)執(zhí)行書、據(jù)以執(zhí)行的行政法律文書、證明該具體行政行為合法的材料和被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)狀況以及其他必須提交的材料。3、人民法院受理行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)執(zhí)行其具體行政行為的案件后，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)由行政審判庭組成合議庭對(duì)具體行政行為的合法性進(jìn)行審查，并就是否準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行作出裁定;需要采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的，由本院負(fù)責(zé)強(qiáng)制執(zhí)行非訴行政行為的機(jī)構(gòu)執(zhí)行。4、行政強(qiáng)遷和司法強(qiáng)遷都有一個(gè)共同的前提即是“拆遷人已經(jīng)履行裁決規(guī)定的義務(wù)〞也就是說拆遷人已經(jīng)按照拆遷行政裁決的規(guī)定對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供安置用房、周轉(zhuǎn)房。5、行政強(qiáng)遷和司法強(qiáng)遷各有其優(yōu)勢。

〔三〕強(qiáng)制拆遷時(shí)的證據(jù)保全1、實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。2、公證處應(yīng)派兩名以上公證人員參與整個(gè)證據(jù)保全活動(dòng)。3、實(shí)施強(qiáng)制拆遷房屋證據(jù)保全時(shí)，公證機(jī)關(guān)應(yīng)通知被拆遷人到場。十四、房屋拆遷資金監(jiān)管?條例?第二十三條規(guī)定：拆遷人實(shí)施房屋拆遷的補(bǔ)償安置資金必須足額到位，全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。房屋拆遷管理部門、拆遷人和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)共同簽訂協(xié)議，實(shí)行專戶儲(chǔ)存、專款專用。拆遷補(bǔ)償安置資金的使用，由房屋拆遷管理部門出具資金用途的說明后，金融機(jī)構(gòu)方可撥付。

被拆遷人有權(quán)要求拆遷人或者房屋拆遷管理部門出示金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金存款證明。金融機(jī)構(gòu)出具虛假拆遷補(bǔ)償安置資金存款證明的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。本條較原條例所作主要修改：1、細(xì)化了監(jiān)管方式；2、增加了“金融機(jī)構(gòu)出具虛假拆遷補(bǔ)償安置資金存款證明的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任〞的內(nèi)容。〔一〕?條例?規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明是拆遷人申領(lǐng)拆遷許可證時(shí)必須提交的材料。房屋拆遷管理部門對(duì)拆遷人的拆遷補(bǔ)償安置資金進(jìn)行監(jiān)管，屬于作出行政許可后對(duì)申請(qǐng)人實(shí)施行政許可情況的監(jiān)督檢查，是為了保證拆遷資金及時(shí)到位，防止拆遷人抽逃拆遷資金，有效保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，遏制盲目拆遷造成的不良后果，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。〔二〕房屋拆遷管理部門、拆遷人和金融機(jī)構(gòu)三方共同簽訂協(xié)議，目的是建立起三方互相監(jiān)督、互相制約的資金使用監(jiān)督制度。拆遷管理部門在審查拆遷人用款要求時(shí)，應(yīng)特別注意按照補(bǔ)償安置工作進(jìn)度分期分批出具同意用款的資金用途說明書，防止大批資金失去監(jiān)管，并應(yīng)對(duì)支出資金的使用情況進(jìn)行追蹤了解，不能使監(jiān)管流于形式。〔三〕?條例?賦予被拆遷人要求拆遷人或者房屋拆遷管理部門出示金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金存款證明的權(quán)利，同時(shí)，等于明確了拆遷人或者房屋拆遷管理部門出示金融機(jī)構(gòu)向被拆遷人出具的拆遷補(bǔ)償安置資金存款證明的義務(wù)。這一規(guī)定保障了被拆遷人的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)，也在客觀上消除了被拆遷人的思想顧慮，有利于拆遷工作順利進(jìn)行。〔四〕?條例?明確金融機(jī)構(gòu)出具虛假拆遷補(bǔ)償安置資金存款證明的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任，符合有關(guān)金融法規(guī)規(guī)定，是對(duì)金融機(jī)構(gòu)的一個(gè)警示，防止其與拆遷人串通，逃避行政監(jiān)管，損害被拆遷人利益情況發(fā)生。十五、拆遷補(bǔ)償與安置〔一〕關(guān)于拆遷補(bǔ)償方式〔二〕關(guān)于被拆遷房屋和安置房屋的面積計(jì)算和認(rèn)定〔三〕關(guān)于拆遷最低住房保障問題〔四〕關(guān)于非營利公益性事業(yè)房屋的拆遷補(bǔ)償〔五〕關(guān)于出租房屋拆遷補(bǔ)償安置〔六〕關(guān)于非住宅房屋營業(yè)用房和“住改非〞補(bǔ)償安置〔七〕關(guān)于違章、臨時(shí)建筑的補(bǔ)償〔八〕關(guān)于存在產(chǎn)權(quán)債務(wù)糾紛、產(chǎn)權(quán)不明和設(shè)有抵押權(quán)房屋的補(bǔ)償〔九〕關(guān)于拆遷補(bǔ)償安置中涉及的幾個(gè)費(fèi)用〔一〕關(guān)于拆遷補(bǔ)償方式1.貨幣補(bǔ)償2.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換3.拆遷補(bǔ)償方式由被拆遷人選擇1.貨幣補(bǔ)償〔?條例?第26條〕〔1〕貨幣補(bǔ)償?shù)母拍睢?〕區(qū)位的概念〔3〕新建普通商品房的概念〔4〕貨幣補(bǔ)償?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)〔5〕貨幣補(bǔ)償?shù)牟僮鞒绦颉?〕拆遷房屋的最低貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)〔7〕評(píng)估定價(jià)不是拆遷補(bǔ)償?shù)奈ㄒ槐亟?jīng)程序2.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換〔房屋安置〕〔?條例?第27條〕〔1〕房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的概念〔2〕房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的操作程序〔3〕被拆遷房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的地點(diǎn)〔?條例?第31條〕A.對(duì)被拆遷房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換地點(diǎn)確定原那么B.對(duì)被拆遷人要求回遷就地安置的規(guī)定C.對(duì)被拆遷人實(shí)行異地安置的規(guī)定

〔二〕關(guān)于被拆遷房屋和安置房屋的面積計(jì)算和認(rèn)定〔?條例?第29條〕1.被拆遷房屋和安置房屋的面積計(jì)算〔1〕房屋建筑面積的概念〔2〕房屋使用面積的概念〔3〕統(tǒng)一面積內(nèi)涵2.被拆遷房屋建筑面積認(rèn)定〔三〕關(guān)于拆遷最低住房保障問題〔?條例?第28條〕1.拆遷最低住房保障原因分析2.享受最低住房面積保障時(shí)具備的條件〔1〕被拆遷人只有一套住宅房屋〔2〕該房屋面積低于國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積3.增加面積費(fèi)用的承擔(dān)〔四〕關(guān)于非營利公益性事業(yè)房屋的拆遷補(bǔ)償〔?條例?第32條〕1.非營利公益事業(yè)的概念2.公益事業(yè)的認(rèn)定3.非營利公益事業(yè)房屋的補(bǔ)償范圍4.公益事業(yè)用房的貨幣補(bǔ)償5.非營利公益事業(yè)房屋附屬物補(bǔ)償時(shí)，注意與非公益事業(yè)房屋附屬物的補(bǔ)償?shù)膮^(qū)別〔五〕關(guān)于出租房屋拆遷補(bǔ)償安置

〔?條例?第33條〕1.關(guān)于解除租賃協(xié)議的處理方式2.對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的處理方式3.應(yīng)當(dāng)注意的問題〔六〕關(guān)于非住宅房屋營業(yè)用房和“住改非〞補(bǔ)償安置〔?條例?第34條〕1.非住宅房屋營業(yè)用房認(rèn)定及補(bǔ)償2.“住改非〞認(rèn)定及補(bǔ)償〔七〕關(guān)于違章、臨時(shí)建筑補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償〔?條例?第35條〕1.違章建筑2.臨時(shí)建筑〔八〕關(guān)于存在產(chǎn)權(quán)債務(wù)糾紛、產(chǎn)權(quán)不明和設(shè)有抵押權(quán)房屋的補(bǔ)償?條例?第36條、第37條、第38條〕1.存在產(chǎn)權(quán)、債務(wù)糾紛房屋的補(bǔ)償2.產(chǎn)權(quán)不明房屋的補(bǔ)償3.設(shè)有抵押權(quán)房屋的補(bǔ)償1.存在產(chǎn)權(quán)、債務(wù)糾紛房屋的補(bǔ)償

〔?條例?第36條〕〔1〕產(chǎn)權(quán)、債務(wù)糾紛房屋的概念〔2〕操作程序2.產(chǎn)權(quán)不明房屋的補(bǔ)償

〔?條例?第37條〕〔1〕產(chǎn)權(quán)不明房屋的概念〔2〕操作程序3.設(shè)有抵押權(quán)房屋的補(bǔ)償

〔?條例?第38條〕

〔1〕設(shè)有抵押權(quán)房屋的概念〔2〕操作程序〔3〕需要說明的問題〔九〕關(guān)于拆遷補(bǔ)償安置中涉及的幾個(gè)費(fèi)用1.搬遷補(bǔ)助費(fèi)2.臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)3.經(jīng)營性補(bǔ)助費(fèi)4.搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、經(jīng)營性補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.搬遷補(bǔ)助費(fèi)〔?條例?第39條〕〔1〕搬遷補(bǔ)助費(fèi)的概念〔2〕支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)的原因2.臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)〔?條例?第40條、第41條〕

〔1〕臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的概念〔2〕需支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的情形A.選擇貨幣補(bǔ)償且自行尋找安置用房B.被拆遷人或者房屋承租人自行過渡C.因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限〔3〕拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的，不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)3.經(jīng)營性補(bǔ)助費(fèi)〔?條例?第42條〕4.搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、經(jīng)營性補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〔?條例?第43條〕十六、拆遷