江蘇省測繪研究所 前言隨著后工業化時代的到來和新技術革命的推動，功能單一的一方面，科技創新人群對于工作、生活、娛樂功能的融合和集成需求尤為迫切；另一方面，研發、服務和制造的邊界開始融合，規模化的研發、服務和小規模的測試生產緊密結合，催生了大量都市工業的新形態，這些都對空間利用的綜合性、靈活性等提出了更高要求。為適應新產業新業態發展用地趨勢，鼓勵土地節約集約復合利用，助推經濟社會高質量發展，近年來，我省采取措施大力推動混合復合立體高效配置模式發展，取得了積極進展。2021年8月，江蘇省自然資源廳印發《關于開展國有建設用地配置三維立體管理有關環節》，明確提出規劃條件中水平投影范圍、垂直空間范圍等內容的三維空間界限，對于國有建設用地配置規范化、精細化管理具有重要意義。2022年1月，省廳印發《江蘇省自然資源廳關于推動工業用地混合復合立體高效配置的通知》，鼓勵以功能用途互利、環境要求相似或相互間無不利影響的功能混合和空間分層設置，推動在同一空間內整體或者分別設立地上、地表和地下建設用地使用權，形成功能多元、集約緊湊、有機鏈接、層次明晰的工業用地混合復合立體高效配置模式。在2022年全省自然資源重點工作任務中，明確要求積極探索推行混合復合用地立體高效配置方式，制定功能混合和分層復合用地三維合同附圖標準。—2—為此，2022年6月，省廳啟動《江蘇省建設用地使用權配置合同三維附圖規范》（以下簡稱《規范》）編制工作。自開展確定由省廳自然資源所有者權益處牽頭并組織編制，由江蘇省測繪研究所、江蘇蘭德數碼科技有限公司共同參與討論制定。《規范》創新了配置附圖展示新模式，形成了權屬空間明晰的國有建設用地使用權三維表達模式，實現了由二維到三維、由紙質到電子的轉變，填補了行業相關規范空白，有效支撐了使用權配置三維立體全流程管理。一、任務來源2023年8月4日，江蘇省市場監督管理局發布《關于下達2023年度江蘇省地方標準項目計劃的通知》（蘇市監標〔2023〕173號），正式批準《建設用地使用權配置三維附圖規范》（序37）為2023年度江蘇省地方標準項目計劃，江蘇省自然資源廳提出歸口并組織實施，起草單位為江蘇省自然資源廳自然資源所有者權益處、江蘇省測繪研究所和江蘇蘭德數碼科技有限公司，二、編制概述為進一步適應建設用地混合復合立體配置發展趨勢，規范建設用地三維立體空間表達方式和展現形式，增強建設用地使用權配置合同附圖的可讀性，有效支撐國有建設用地使用權配置方案編制、配置公告（公示）發布和有償使用合同（劃撥決定書）簽訂、履約監管全流程管理，編制《規范》。《規范》結合江蘇省建設用地使用權配置組織實施工作實際，提出了三維紙質附圖和三維電子附圖兩種建設用地使用權配置合同三維附圖展現形式，并對其表達要素、表達方式等予以統一、標準化規定。其中，三維紙質附圖在紙質圖件中表達建設用地的三維立體空間位置、范圍、權屬性質、規劃條件、地形現狀等內容；三維電子附圖作為紙質附圖的補充，按照授權通過掃描二維碼的方式，查閱建設用地使用權配置合同三維電子附圖。《規范》主要內容包括4個部分：總則、三維紙質附圖、三三維紙質附圖表達示例、三維電子附圖表達示例和用地類型字典三、編制思路（一）編制依據（1）GB/T17986.1-2000房產測量規范第1單元：房產測量規定；（2）GB/T17986.2-2000房產測量規范第2單元：房產圖（3）GB/T37346不動產單元設定與代碼編制規則；（4）GB/T40771城市不動產三維空間要素表達；（5）GB/T27766二維條碼網格矩陣碼；（6）TD/T1001地籍調查規程；（7）TD/T1008土地勘測定界規范；—4—（8）CJJ/T8城市測量規范。2.指導文件（1）GB/T28174.1統一建模語言(UML)第1部分:基礎結（2）CJJ/T157城市三維建模技術規范；（3）TD/T1015城鎮地籍數據庫標準；（4）DB32/4314不動產三維模型與電子證照規范；（5）《中華人民共和國民法典》；（6）《不動產登記暫行條例》；3.政策文件（1）《關于加強城市地下空間國有建設用地用管理有關問題的通知（征求意見稿）》（自然資源部自然資源所有者權益司2022.8）；然資源部自然資源所有者權益司2021.12）；（3）《江蘇省自然資源廳關于推動工業用地混合復合立體高效配置的通知》(江蘇省自然資源廳2022.1)；（4）《關于開展國有建設用地配置三維立體管理有關環節》（江蘇省自然資源廳自然資源所有者權益處2021.8）。（二）編制原則（1）承前啟后。認真梳理規劃條件等工作基礎，深入研究使用權配置全流程，準確把握上下環節銜接，確保使用權配置合同三維附圖技術思路既保持連續性，又體現創新性。（2）圍繞需求。準確把握新時期我省混合復合用地立體高效配置的新要求，尤其是對建設用地使用權配置合同三維附圖標準規范的新需求。（3）科學務實。加強調查研究，認真總結經驗，科學謀劃思路，注重規范的落地實施，使規范具有前瞻性、科學性、可操四、編制過程為做好《規范》編制工作，在總結江蘇實際工作的基礎上，對此次編制工作進行了以下部署：（一）成立工作組2022年6月，為順利開展《規范》編制工作，正確謀劃使用權配置合同三維附圖工作的開展，由省廳權益處牽頭，具體編制單位配合，成立編制工作組。隨后，工作組召開第一次討論會議，會議確定了規范的主要制定原則、制定大綱、人員分工和進度計劃等。同時，編制組組標準的結構和編寫規則》及其他相關標準規范，結合標準制定工作程序的各個環節，進行了探討和研究。（二）確定框架2022年6月，編制工作組人員收集了有關國家及省市法律法規、政策文件、國家、行業和地方標準，查閱了大量相關的文獻資料，并結合江蘇省建設用地使用權配置具體工作情況，確定了規范的基本框架。2022年7月，編制工作組內部多次召開研討會，討論完善框架內容。（三）規范編制與修改2022年8月-2022年9月，編制工作組根據基本框架內容，初步確立了規范內容，包括范圍、術語和定義、基本要求、屬性要素表達、空間要素表達等內容，并據此完成了規范草案（第一2022年10月-12月，編制工作組結合省廳權益處的相關要求和工作實際，修改了規范框架，確定了前言、總則、三維紙質形成了規范草案（第二版）。2023年1月-2月，編制工作組與省廳權益處進行了多輪次溝通會議，進一步修改完善規范內容，形成了《規范》草案（第（四）意見征求2022年10月-2024年8月，在《規范》編制過程中，注重聽取吸納各方意見和建議，增強《規范》的科學性、針對性和可行性。組織編制單位專家進行了研討、論證，在試點設區市開展意見征求，進一步修改、完善，形成了《規范》（審查稿）。五、框架結構及主要內容《規范》以三維附圖表達為邏輯主線，以三維紙質附圖和三維電子附圖的表達為重點，形成“1+2+1”的框架結構，共四個基本要求、空間位置關系、展現形式和附圖制作主體。第二、三章節，分別規范三維紙質附圖和三維電子附圖的表達要素及其表達要求。第四章節對附圖應用進行了描述。闡述規范的適用范圍、規范性引用文件、基本要求、空間位置關系、展現形式和附圖制作主體。1.適用范圍本部分描述了標準的適用范圍。2.規范性引用文件將正文中直接引用的國家標準、行業標準和地方標準作為規范性引用文件。3.基本要求規定了三維附圖的基本要求，包括：（1）工作基礎。闡述了三維附圖制作的基礎，即附圖屬性信息、空間信息的主要來源。（2）數學基礎。規定了坐標系統、投影方式、高程基準等（3）計量單位。規定了長度、面積、體積的單位、保留位數等信息。（4）界址點編號。規定了三維附圖主題的界址點編號規則。4.空間位置關系根據《物權法》及混合復合用地實際情況，將空間位置關系分為地表空間、地上空間、地下空間、地下及地表空間、地上及地表空間、地上地表及地下空間等6種類型。通過對此6種類型的分類表達，對建設用地三維附圖主體進行制作。5.展現形式考慮三維附圖的特殊性，將展現形式分為紙質附圖和電子附圖兩種，此兩種形式相輔相成，互為補充。6.附圖制作主體描述了三維附圖的制作主體。（二）三維紙質附圖考慮與傳統二維紙質圖件的銜接關系，制作三維紙質附圖，以圖紙為媒介進行展示。本章節規定了三維紙質附圖的表達要素、表達要求、空間幾何關系表達、空間位置關系表達、規劃允許保留的建筑表達。1.要素內容表達要素內容充分考慮了上下游銜接關系，對建設用地基本信息、規劃條件信息等屬性信息以表格形式進行展示，對界址點信息、空間形態等以三維圖件形式進行展示。其中，區分二維圖件主要體現在三維體塊模型及其標注信息、整飾要素的表達。標注信息中，延續二維附圖標注了限高信息，因三維展示優勢，標注了界址點信息，以直觀感受建設用地構成2.表達要求對附圖的名稱、視角、標注內容、圖層樣式、標注樣式、圖版樣式等內容進行了規定。其中，考慮到三維紙質附圖的局限性，單一視角無法全面展示建設用地相關信息，采用前視、后視、左視、右視等4個視角對附圖分別進行展示。3.空間幾何關系表達以“點—線—面—體”的邏輯關系，規定了建設用地空間的幾何關系表達，即界址點構成界址線，界址線構成界址面，界址面構成空間。以界址信息為基礎，構成權屬空間及用途空間。4.空間位置關系表達規定了建設用地空間的六至范圍表達方式。5.規劃允許保留的建筑表達方式在實際工作中，存在建設用地空間范圍內存在規劃保留建筑的特殊情況，對此情形進行單獨的表達說明。（三）三維電子附圖考慮紙質附圖展示的局限性，制作三維電子附圖作為補充展三維體塊模型、傾斜攝影三維模型等方式表達。規定了三維電子附圖表達以掃描二維碼的形式展示，根據GB/T27766-2011的相關要求對二維碼也進行了規定。1.基于720全景表達分別對表達要素、表達方式、表達要求部分進行了規定。表達要素包括主體720全景圖像，以及以720全景為底的建設范圍展示、建設用地相關信息標注、屬性信息的彈窗展示等。表達方式主要是對720全景、建設用地范圍、標注信息、屬性信息表達方式分別進行了規定。表達要求除基本的標注要求外，根據720全景圖像自身特點，對其覆蓋范圍、視點、格式及其基本功能進行了規定。2.基于三維體塊模型表達分別對表達要素、表達方式、表達要求部分進行了規定。表達要素包括主體三維體塊模型及其相關屬性信息、矢量底圖等。其中，三維體塊模型即為三維紙質附圖中的體塊模型。表達方式主要是對矢量底圖、三維體塊模型、相關標注信息的表達方式分別進行了規定。表達要求對其覆蓋范圍、標注要求及基本功能進行了規定。3.基于傾斜攝影三維模型表達分別對表達要素、表達方式、表達要求部分進行了規定。表達要素包括主體傾斜攝影三維模型，以及以傾斜攝影三維模型為底的建設范圍展示、建設用地相關信息標注、屬性信息的彈窗展示等。表達方式主要是對傾斜攝影三維模型、建設用地范圍、標注信息、屬性信息表達方式分別進行了規定。表達要求除基本的標注要求外，根據傾斜攝影三維模型自身特點，對其覆蓋范圍、精度要求及其基本功能進行了規定。（四）附圖應用對于規范的應用者、應用環節、應用要求等進行了規定。包含術語和定義、空間形態表達示例、三維紙質附圖表達示例、三維