房地產經紀綜合能力-《房地產經紀綜合能力》押題密卷2單選題（共75題，共75分）(1.)商品房屋租賃登記備案內容發生變化時，當事人應當在()日內到相關部門辦理手續。A（江南博哥）.10B.20C.30D.60正確答案：C參考解析：商品房屋租賃登記備案內容發生變化、續租或者租賃終止的，當事人應當在三十日內，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續或者注銷手續。(2.)一般納稅人出租其2015年12月13日取得的房屋，可以選擇適用簡易計稅方法，按照()的征收率計算應納稅額。A.3%B.4%C.5%D.1.5%正確答案：C參考解析：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。(3.)在國民經濟產業分類中，房地產業屬于第()產業。A.一B.二C.三D.四正確答案：C參考解析：在國民經濟產業分類中，房地產業屬于第三產業，是為生產和生活服務的部門。房地產業與屬于第二產業的建筑業聯系密切，建筑業是專門從事房屋等工程建筑、安裝以及裝飾裝修等工作的生產部f－j；房地產業則兼有生產（開發）、經營、服務和管理等多種性質，房屋建筑業與房地產業的業務對象都是房地產。(4.)房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起()日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案。A.10B.20C.30D.60正確答案：C參考解析：房地產經紀機構在進行工商登記領取營業執照后，還需要所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理備案。《房地產經紀管理辦法》第十一條規定，房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當將房地產經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人（執行合伙人）或者負責人、注冊資本、房地產經紀人員等備案信息向社會公示。(5.)房地產經紀服務的報酬形式是()。A.傭金B.差價款C.信息費D.回扣正確答案：A參考解析：房地產經紀活動的主體是房地產經紀機構和房地產經紀人員，為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、代理等服務并收取傭金。(6.)目前，房地產經紀活動的主要客體是()。A.住宅、房屋B.工業用房、商業用房、寫字樓C.二手住房和新建商品住房D.房地產開發用地、房地產開發項目正確答案：C參考解析：房地產經紀活動的客體包括各種類型的房地產，不僅包括二手房，還包括新建商品房；不僅包括住宅，還包括商業用房、寫字樓、工業用房等非住房；不僅包括房屋，還包括房地產開發用地、房地產開發項目等。目前，二手住房和新建商品住房是房地產經紀活動的主要客體。(7.)在房地產活動監督管理部門中，監督價格政策執行屬于()部門的重要職責。A.建設（房地產）管理B.住房和城鄉建設C.價格主管D.人力資源和社會保障正確答案：C參考解析：房地產經紀活動監督管理部門主要涉及的部門包括：①建設（房地產）管理部門。職責是制定行業管理制度、受理備案、對行業進行監督檢查等。②價格主管部門。承擔擬訂并組織實施價格政策，監督價格政策執行的重要職能，負責制定房地產經紀相關的價格政策。③人力資源和社會保障主管部門。承擔房地產經紀機構和房地產經紀人員勞動合同、社會保障關系的監督管理，承擔完善職業資格制度，擬訂專業技術人員資格管理政策等職能。(8.)房地產經紀機構提供代辦貸款服務，未向委托人說明服務內容、收費標準，且未經委托人同意的，對房地產經紀人員處以()罰款。A.2萬元B.1萬元以上3萬元以下C.1萬元D.1萬元以上2萬元以下正確答案：C參考解析：房地產經紀機構承接房地產經紀業務，不向交易當事人說明和書面告知規定事項的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地產經紀人員處以1萬元罰款；對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款。(9.)房地產經紀服務的()包括實行政府指導價的房地產經紀服務的價格與實行市場調節價的其他代辦服務的價格。A.明碼標價B.混合標價C.捆綁標價D.以上都不正確正確答案：A參考解析：房地產經紀服務明碼標價，是指房地產經紀機構提供房地產經紀服務應當按照規定公開標示服務價格等有關情況的行為。房地產經紀服務的明碼標價包括：①實行政府指導價的房地產經紀服務的價格；②實行市場調節價的其他代辦服務的價格。一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確逐個標示項目名稱和標準，不得混合標價、捆綁標價。(10.)房地產經紀人協理有權()。A.獨立簽署房地產經紀合同B.加入房地產經紀機構C.受聘于兩個房地產經紀機構D.披露委托人各項信息正確答案：B參考解析：房地產經紀人協理是指在房地產經紀人的指導和監督下從事房地產經紀具體活動的協助執行人員。房地產經紀人協理在經紀活動中，能以自己的行為享有權利承擔義務，恪守崗位職責，用自己具備的職業能力協助房地產經紀人做好各項輔助工作。房地產經紀人協理只能受聘于一個經紀機構。房地產經紀人協理加入房地產經紀機構，協助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得合理的報酬。房地產經紀人協理必須利用專業知識和職業經驗協助處理房地產交易中的細節問題，向委托人披露相關信息，誠實信用，恪守合同，完成委托業務，并為委托人保守商業秘密，充分保障委托人的權益。(11.)房地產經紀人協理在從事經紀活動中，應當做到的是()。A.房地產經紀人協理不僅僅受聘于一個經紀機構B.以房地產經紀人協理的身份在其他經紀機構兼職C.用自己具備的職業能力協助房地產經紀人做好各項輔助工作D.協助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得額外的報酬正確答案：C參考解析：AB兩項，房地產經紀人協理只能受聘于一個經紀機構，并以房地產經紀機構的名義從事經紀活動，不得以房地產經紀人協理的身份從事經紀活動或在其他經紀機構兼職。C項，房地產經紀人協理在經紀活動中，能以自己的行為享有權利承擔義務，恪守崗位職責，用自己具備的職業能力協助房地產經紀人做好各項輔助工作。D項，房地產經紀人協理加入房地產經紀機構，協助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得合理的報酬。(12.)房地產經紀專業人員資格證書實行()。A.注冊服務制度B.注冊執業制度C.登記執業制度D.登記服務制度正確答案：D參考解析：房地產經紀專業人員資格證書實行登記服務制度。中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責全國房地產經紀專業人員職業資格證書登記服務的具體工作，接受國務院住房城鄉建設行政管理部門、人力資源社會保障行政管理部門的指導和監督。地方房地產經紀行業組織等單位（以下稱地方登記服務機構）接受中國房地產估價師與房地產經紀人學會委托，協同做好本行政區域內房地產經紀專業人員職業資格證書登記服務工作。中國房地產估價師與房地產經紀人學會建立全國房地產經紀專業人員信用檔案，將登記情況等信息通過信用檔案及時向社會公布，提供社會查詢，接受社會監督。(13.)我國不動產物權的公示方式采取()方式。A.占有B.登記C.交付D.備案正確答案：B參考解析：《物權法》規定，國家對不動產實行統一登記制度。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于登記簿的行為，是將不動產權利現狀、權利變動情況以及其他相關事項記載在不動產登記簿上予以公示的行為，是一種不動產物權的公示方式。(14.)主要內容為獲得土地使用權及在獲得土地使用權的土地上建造房屋的房地產法的調整對象是()。A.房地產開發關系B.物業管理關系C.房地產行政管理關系D.房地產交易關系正確答案：A參考解析：房地產開發關系是指房地產開發企業依法取得建設用地使用權并進行基礎設施建設、建造房屋過程中產生的法律關系，包括兩方面的內容：①獲得建設用地使用權；②在獲得建設用地使用權的土地上建造房屋。(15.)下列關系中，其主體法律地位不平等，是管理與被管理關系的是()。A.房地產開發關系B.房地產交易關系C.物業管理關系D.房地產行政管理關系正確答案：D參考解析：房地產行政管理關系是指房地產行政主管部門依據法律規定對房地產市場實施管理、監督、檢查時發生的法律關系。這種法律關系的典型特征是其主體法律地位的不平等，是管理與被管理的關系。(16.)房地產交易管理機構主要是指由國家設立的從事房地產交易管理的職能部門及其授權的機構，其中不屬于房地產交易管理機構的是()。A.各省、自治區建設廳B.直轄市房地產管理局C.房地產市場產權監理處D.國土資源部正確答案：D參考解析：房地產交易的管理機構是指履行房地產交易管理職能的政府部門或其授權的機構，包括國務院建設（房地產）行政主管部門，省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）行政主管部門，市、縣人民政府建設（房地產）行政主管部門或其授權的機構，如房地產交易管理所、房地產市場管理處、房地產市場產權監理處、房地產交易中心等。(17.)住房公積金管理的決策機構是()。A.工會B.職工代表大會C.人民政府D.住房公積金管理委員會正確答案：D參考解析：住房公積金管理委員會決策是指由直轄市和省、自治區人民政府所在地的市以及其他設區的市、地、州、盟人民政府，有關部門負責人，有關專家以及工會、職工、單位代表組成的住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機構，通過嚴格、規范的議事制度，實行民主決策。(18.)不動產登記制度的類型中，產權登記制可分為()兩種。A.契據登記制和托倫斯登記制B.契據登記制和權利登記制C.權利登記制和異議登記制D.權利登記制和托倫斯登記制正確答案：D參考解析：根據登記的內容和方式的不同，各國不動產登記制度分為契據登記制和產權登記制兩大類型。產權登記制又可分為權利登記制和托倫斯登記制兩種。(19.)下列關于租賃用途的表述，錯誤的是()。A.承租人應當按照租賃合同規定的用途和使用要求使用房屋B.承租人與第三者互換房屋時，應當事先征得出租人的同意，出租人應當支持承租人的合理要求C.確需變動租賃用途的，不需要征得出租人的同意，但必須重新簽訂租賃合同D.承租人與第三者互換房屋后，原租賃合同即行終止，新的承租人應與出租人另行簽簽訂租賃合同正確答案：C參考解析：租賃用途是指房屋租賃合同中規定的出租房屋的使用性質。承租人應當按照租賃合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，確需變動的，應當征得出租人的同意。(20.)下列行為中，不屬于出租人單方解除合同的情形的是()。A.將承租的房屋擅自轉租B.擅自變動房屋建筑主體C.承租人在合理期限內未支付租金D.因不可抗力致使合同不能繼續履行正確答案：D參考解析：出租人單方解除的情形主要有：①承租人未經出租人同意將承租的房屋擅自轉租的；②承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或擴建的；③承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用房屋，致使房屋受損的；④承租人在合理期限內未支付租金的；⑤不定期租賃，出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法規規定的其他可以提前解除租賃合同的。(21.)鄧先生在承租一店鋪期間，由于營業需要，欲改變房屋的格局。在征得業主書面同意，經有關管理部門批準后開始施工。由于施工方法錯誤，導致房屋倒塌，業主()。A.應向有關管理部門追討損失B.應向鄧先生追討損失C.應向承建者追討損失D.自己承擔損失正確答案：C參考解析：承租人的義務有：①交付租金。承租人應當按照約定的期限支付房屋租金。②合理使用、善意保管房屋。經出租人同意，可以對房屋進行改善或者增設他物。③租賃關系終止時歸還房屋。本題中，業主應向承建者追討損失。(22.)關于房地產抵押合同的表述中，錯誤的是()。A.主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規定的除外B.抵押權人不能在房地產抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途C.《城市房地產管理法》《物權法》等法律均規定房地產抵押合同必須采用書面形式D.擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任正確答案：B參考解析：B項，抵押權人需在房地產抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應在合同中約定。AD兩項，《物權法》規定設立擔保物權，應當依照該法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規定的除外。擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。C項，《城市房地產管理法》、《擔保法》與《物權法》等法律均規定房地產抵押合同必須采用書面形式。(23.)在處置抵押房地產前，應當委托房地產估價機構進行評估，了解房地產的()。A.抵押價值B.市場價值C.經濟價值D.社會價值正確答案：B參考解析：商業銀行在發放房地產抵押貸款前，應當確定房地產抵押價值。房地產抵押估價原則上由商業銀行委托，但商業銀行與借款人另有約定的，從其約定，估價費用由委托人承擔。任何單位和個人不得非法干預房地產抵押估價活動和估價結果。商業銀行應當加強對已抵押房地產市場價格變化的監測，及時掌握抵押價值變化情況。可以委托房地產估價機構定期或者在市場價格變化較快時，評估房地產抵押價值。處置抵押房地產前，應當委托房地產估價機構進行評估，了解房地產的市場價值。(24.)下列關于住房公積金利率政策的表述中，不正確的是()。A.職工當年繳存的住房公積金按結息日掛牌公告的活期存款利率計息B.每年的1月1日為住房公積金結息日，同時按相應檔次利率確定下一年度利率水平C.遇法定利率調整，貸款期限在一年以內的，實行合同利率D.住房公積金管理中心在受托銀行專戶內的沉淀資金，按單位存款相應期限欄次利率計息正確答案：B參考解析：個人住房公積金貸款利率實行一年一定，于每年1月1日，按相應檔次利率確定年度利率水平。遇法定利率調整，貸款期限在1年以內的，實行合同利率，不分段計息；貸款期限在1年以上的，于下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。每年6月30日為結息日。(25.)房屋租賃登記備案中，簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后()日內，持有關證明文件到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門辦理房屋租賃登記備案。A.15B.25C.28D.30正確答案：D參考解析：《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規定，房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產主管部門辦理房屋租賃登記備案。(26.)()使房地產領域涉及的權屬界定有了明確的法律依據。A.《物權法》B.《土地管理法》C.《城鄉規劃法》D.《城市房地產管理法》正確答案：A參考解析：頒布《物權法》的目的是“為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權”。《物權法》使房地產領域涉及的權屬界定、物權保護有了明確的法律依據，是保障房地產市場健康運行的重要法律基礎。(27.)稅務機關發現交易雙方申報的房地產交易成交價明顯低于市場正常價格時，交易雙方應當()。A.重新申報成交價B.按照交易雙方合同約定的價格繳納相關稅金C.書面說明成交價偏低的原因D.按不低于稅務機關確認的價格繳納相關稅金正確答案：D參考解析：房地產管理部門在接到價格申報后，如發現成交價格明顯低于市場正常價格，應當及時通知交易雙方，并不要求交易雙方當事人更改合同約定的成交價格，但交易雙方應當按不低于房地產評估價格繳納了有關稅費后，方為其辦理房地產交易手續。如果交易雙方對房地產評估價格有異議，可以要求重新評估。交易雙方對重新評估的價格仍有異議，可以按照法律程序，向人民法院提起訴訟。(28.)我國《城市房地產管理法》規定，國家實行()制度。A.房地產成交價格申報B.房地產價格評估C.房地產預售審核D.房地產價格評估人員資格認證正確答案：A參考解析：《城市房地產管理法》規定，國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者做不實的申報。(29.)房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的()，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。A.技術標準和職業道德B.技術標準和評估程序C.專業技能和管理水平D.技術水平和職業道德正確答案：B參考解析：《城市房地產管理法》規定，國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。(30.)按照建筑物地面面層使用的材料和施工方式劃分，室內水泥地面、水磨石地面和細石混凝土地面屬于()。A.塊材類地面B.由預制方式形成的地面C.整體類地面D.由安裝方式形成的地面正確答案：C參考解析：根據構造方法，地面可分為四類：①整體類地面，包括水泥砂漿地面（簡稱水泥地面）、混凝土地面、水磨石地面等；②鋪貼類地面，根據面層材料可分為陶瓷類地面和石材類地面；③卷材類地面，主要有地毯地面、塑料地板地面；④涂料類地面，是將涂料直接涂刷在水泥壓光基面上的地面；⑤木竹類地面，常見的有實木地板地面、竹地板地面、復合地板地面。(31.)建筑物通常是由若干個大小不等的室內空間組合而成，這些室內空間的形成，往往又要借助于一片片實體的圍合，這一片片實體被稱為()。A.建筑組合B.建筑空間C.建筑構件D.建筑構造正確答案：C參考解析：建筑物通常是由若干個大小不等的室內空間組合而成的，室內空間的形成又要借助于一片片實體的圍合，一片片實體被稱為建筑構件。不同的建筑物雖然在使用要求、空間組合、外形處理、結構形式、構造方式及規模大小等方面各有特點，但一幢建筑物一般是由豎向建筑構件、水平建筑構件（及解決上下層交通聯系的樓梯等組成。(32.)建筑材料的物理性質中，材料的()是指材料在飽和水作用下強度不顯著降低的性質。A.耐水性B.吸水性C.吸濕性D.抗滲性正確答案：A參考解析：A項，是指材料在飽和水作用下不破壞，強度也不顯著降低的性質；B項，吸水性是指材料在水中吸收水分的性質，可用材料的吸水率來反映；C項，吸濕性是指材料在潮濕的空氣中吸收水分的性質，可用材料的含水率來反映；D項，抗滲性是指材料的不透水性，或材料抵抗壓力水滲透的性質。(33.)建筑物設計使用年限一般是根據建筑物的()來確定的。A.使用性質B.施工質量C.主體結構D.維修保養正確答案：C參考解析：設計使用年限是指設計規定的結構或結構構件不需進行大修即可按其預定目的使用的時期。建筑設計標準要求建筑物應達到的設計使用年限是由建筑物的性質決定的。《民用建筑設計通則》GB50352將以主體結構確定的建筑設計使用年限分為5年、25年、50年、l00年4級，并規定其分別適用于臨時性建筑、易于替換結構構件的建筑、普通建筑和構筑物、紀念性建筑和特別重要的建筑。(34.)通風系統按照()，分為進氣式通風和排氣式通風。A.操作原理B.特征C.作用范圍D.動力來源正確答案：B參考解析：通風系統按照特征，分為進氣式通風和排氣式通風；按照動力來源，分為自然通風和機械通風；按照作用范圍，分為全面通風和局部通風。(35.)在七色中，()純度最低。A.藍色B.黃色C.青綠色D.紅色正確答案：C參考解析：在七色中，紅色純度最高，青綠色純度最低。低純度色感弱，高純度色感強。高純度色趨于華美艷麗、明快，低純度色趨于質樸、憂郁。(36.)堅硬耐久、耐磨、易清洗、美觀，適用于教學樓、辦公樓等室內地面的是()。A.天然花崗石地面B.陶瓷錦磚地面C.天然大理石地面D.水磨石地面正確答案：D參考解析：水磨石地面的優點是堅硬耐久、耐磨、易清洗、美觀，適用于辦公樓等室內地面。A項，天然花崗石具有結構細密、性質堅硬、耐酸、耐腐、耐磨、吸水率低、抗壓強度高、耐凍性強、耐久性好等特點。B項，陶瓷地磚的質地堅硬、強度高、耐磨性好、防水、耐酸、易清洗，但給人以硬、脆的感覺，保溫性能較差，不適用于臥室，常用于廚房、衛生間、餐廳、門廳、客廳、陽臺。C項，天然大理石具有花紋品種多、色澤鮮艷、質地細膩、抗壓強度高、吸水率低、耐磨、不變形等特點。(37.)譚某擁有一套建筑面積為140m2的住宅，位于一幢鋼筋混凝土結構高層住宅樓的12層。該套住宅的套內房屋使用面積為95m2，套內墻體面積為20m2，套內未封閉陽臺的水平投影面積為10m2，譚某所在樓層單元樓梯間的建筑面積為20m2。一個月前譚某委托乙房地產經紀機構（以下簡稱乙機構）代理銷售該套住宅，購房者徐某獲知此信息后，在乙機構協助下查看了該套住宅，查驗了房屋權屬證書，經多輪商談后雙方簽訂了房屋買賣合同。交易成立后，徐某不僅對住宅專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分也享有共有和共同管理的的權利，這種權利是()。A.建筑物區分所有權B.用益物權C.地役權D.擔保物權正確答案：B參考解析：用益物權是指用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利，主要包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。(38.)譚某擁有一套建筑面積為140m2的住宅，位于一幢鋼筋混凝土結構高層住宅樓的12層。該套住宅的套內房屋使用面積為95m2，套內墻體面積為20m2，套內未封閉陽臺的水平投影面積為10m2，譚某所在樓層單元樓梯間的建筑面積為20m2。一個月前譚某委托乙房地產經紀機構（以下簡稱乙機構）代理銷售該套住宅，購房者徐某獲知此信息后，在乙機構協助下查看了該套住宅，查驗了房屋權屬證書，經多輪商談后雙方簽訂了房屋買賣合同。該套住宅的套內建筑面積為()m2。A.115B.120C.125D.130正確答案：B參考解析：套內建筑面積：是指由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成的面積。套內未封閉陽臺建筑面積算水平投影面積的一半。因此，該套住宅的套內建筑面積為：95+20+10／2=120m2。(39.)不動產權利人對其所擁有的不動產依法享有的支配、占有、使用、收益的權利是()。A.不動產所有權B.不動產用益物權C.不動產擔保物權D.不動產控制權正確答案：A參考解析：按照物權法定原則，不動產物權的種類和內容應當由法律規定，任何人不能自己創設物權的種類和內容。不動產物權包括：①不動產所有權；②不動產用益物權；③不動產擔保物權。其中，不動產所有權是指不動產權利人對其所擁有的不動產依法享有的支配、占有、使用、收益的權利。(40.)李某父親于2018年7月10日死亡；7月15日登記機構受理李某的繼承房屋登記申請；7月22日將申請登記事項記載于登記簿；7月30日李某領取房屋所有權證書。則李某取得該房屋所有權的時間是2018年()。A.7月10日B.7月15日C.7月22日D.7月30日正確答案：A參考解析：不動產登記是不動產物權公示的方式，但并不是所有的不動產物權都必須經過登記后才生效。為及時明確物權的歸屬，《物權法》規定了幾種事實行為發生未經登記，物權也生效的情形。《物權法》第二十八條、第二十九條和第三十條規定，依據人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定設立、變更、轉讓或者消滅物權；繼承或者受遺贈取得房地產；合法建造取得房屋所有權、拆除房屋注銷所有權。李某是受遺贈取得房地產，所以不必經過登記也可生效，生效日期為李某父親死亡日期。(41.)下列房屋中，可以出租的是()。A.權屬有爭議的房屋B.違法建造的房屋C.廚房改造的房屋D.欠交物業費的房屋正確答案：D參考解析：《商品房屋租賃管理辦法》第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：①屬于違法建筑的；②不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；③違反規定改變房屋使用性質的；④法律、法規規定禁止出租的其他情形的。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。(42.)王某在中國工商銀行申請的期限為20年商業性住房貸款于2018年8月20日審批完畢，并與銀行簽訂了貸款合同。中國人民銀行決定，自2018年8月26日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。王某申請的貸款將于()起開始執行新的利率。A.2018年8月26日B.2018年9月1日C.2019年8月20日D.2019年1月1日正確答案：D參考解析：個人住房貸款基準利率由央行統一規定，金融機構根據商業原則通過調整貸款利率浮動區間自主確定貸款利率水平。個人住房貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，于下年1月1日起，按相應利率檔次執行新的利率規定。(43.)向一個以上房屋所有權人核發房屋所有權證書時，每增加一本證書可以按每本()元收取工本費。A.0B.10C.20D.40正確答案：B參考解析：住宅類不動產登記費按件向登記申請人收取，當事各方共同申請登記的，由登記為不動產權利人的一方繳納。規劃用途為住宅的房屋及其建設用地使用權登記收費標準為每件80元；非住宅類不動產登記收費標準為每件550元。向一個以上不動產權利人核發權屬證書的，每增加一本證書加收證書工本費10元。(44.)“沒有只漲不跌或者只跌不漲的房地產價格，沒有永遠火爆的房地產市場”描述的是房屋買賣市場的()特點。A.壟斷競爭性B.區域性C.周期性D.易于形成泡沫正確答案：C參考解析：房屋買賣市場的特點包括：①壟斷競爭性。房地產不像普通商品可以做到標準化生產、市場上存在大量可替代的產品、相互之間競爭充分，房地產商品各不相同，具有壟斷競爭的特征。②區域性。房屋買賣市場是典型的區域市場，不同的城市之間房地產市場的規模、價格水平等差異很大。③周期性。房地產市場周期主要體現在房地產的價格、成交量、房地產開發投資等指標的周期性變化，沒有只漲不跌或只跌不漲的房地產價格，沒有永遠火爆的房地產市場。④易于形成泡沫。過度的投機炒作會使房價大幅上漲，偏離其實際價值，產生價格泡沫。(45.)房地產買賣市場的特點不包括()。A.完全競爭性B.區域性C.周期性D.易于形成泡沫正確答案：A參考解析：由于房地產具有獨一無二、不可移動、價值量大等不同于一般商品的特性，房屋買賣市場主要具備以下特點：①壟斷競爭性；②區域性；③周期性；④易于形成泡沫。(46.)新建商品房預售應達到的條件不包括()。A.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書B.持有建設工程規劃許可證和施工許可證C.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件D.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期正確答案：C參考解析：新建商品房預售應當達到下列條件：①已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；②持有建設工程規劃許可證和施工許可證；③按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；④取得《商品房預售許可證》。C項屬于商品房現售應當符合的條件。(47.)張某將自己名下的一套房屋進行出租，同時出租給王某、李某和付某。張某先后和王某、李某和付某簽訂了房屋出租合同，但張某只和王某辦理了登記備案手續，而付某現實際占有著該房屋。王某、李某和付某現均主張履行租賃臺同，應先確定()為承租人。A.王某B.李某C.付某D.給付租金最高的人正確答案：C參考解析：出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，承租人均主張履行合同的，按照下列順序確定履行合同的承租人：①已經合法占有租賃房屋的；②已經辦理登記備案手續的；③合同成立在先的。付某現正在合法占有租賃房屋，因此首先確定其為承租人。(48.)房地產經紀人在幫助客戶制定貸款方案時，應充分考慮()。A.客戶的儲蓄B.客戶的單位性質C.客戶的年齡D.客戶的家庭組成正確答案：A參考解析：房地產經紀人在幫助客戶制定貸款方案時，應充分考慮以下因素：①客戶的儲蓄；②客戶的收入水平；③客戶的家庭開支；④客戶家庭理財狀況。還貸的方式一般由借款客戶自己選擇，房地產經紀人協理應向借款人介紹等額本金和等額本息兩種還貸方式的區別，為貸款客戶提供參考意見。(49.)物業管理業是()的行業。A.知識密集和資金密集B.資金密集和勞動密集C.知識密集和管理密集D.知識密集和勞動密集正確答案：D參考解析：物業管理業主要是物業服務企業按照合同約定，對已建成并經竣工驗收投入使用的各類房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動，并提供相關服務。物業管理業是勞動密集和知識密集的行業。(50.)住房公積金個人住房貸款審批主體是()。A.受托辦理貸款銀行B.當地住房公積金管理委員會C.當地住房公積金管理中心D.當地住房交易管理部門正確答案：C參考解析：商業性個人住房貸款申請受理、審批、發放流程都在商業銀行內部，住房公積金個人貸款受理、發放委托商業銀行進行（部分城市住房公積金個人貸款受理由住房公積金管理中心自主完成），貸款審批則根據《住房公積金管理條例》規定由當地住房公積金管理中心負責。(51.)合同的()原則是民法上意思自治原則的具體體現，貫徹于合同動態發展的整個過程。A.平等B.自愿C.公平D.誠實守信正確答案：B參考解析：合同法的基本原則包括：①平等原則；②自愿原則；③公平原則；④誠實守信原則；⑤守法和公序良俗原則。其中，合同自愿原則是民法上意思自治原則的具體體現，它貫徹于合同動態發展的整個過程，包括訂約自由、選擇合同相對人的自由、決定合同內容的自由、選擇合同方式的自由、變更和解除合同的自由等。(52.)下列屬于影響房地產價格因素中的行政因素的是()。A.社會治安狀況B.政治安定狀況C.城市化D.城市發展戰略正確答案：D參考解析：從因素影響的范圍角度，可將影響房地產價格的因素分為：①一般因素；②區域因素；③個別因素。其中，一般因素即對國家或某城市房地產價格普遍產生影響的因素，包括社會因素、經濟因素、行政因素、人口因素等。其中，行政因素是指影響房地產價格的法律法規、制度、政策、行政措施等，主要有：①房地產制度；②房地產價格政策；③行政隸屬變更；④特殊政策；⑤城市發展戰略；⑥城市規劃；⑦土地利用規劃；⑧稅收政策；⑨交通管制等。ABC三項屬于社會因素。(53.)關于房屋租賃合同備案的說法，正確的是()。A.房屋租賃合同簽訂后10天內應當到市、縣人民政府房地產管理部門辦理備案手續B.備案時應當提交的證明文件中包括房屋租賃合同和房屋所有權證書等C.備案時只需要提供承租人的身份證件D.房屋租賃當事人不得委托他人代為辦理房屋租賃登記備案正確答案：B參考解析：A項，房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產主管部門辦理房屋租賃登記備案。BC兩項，在進行房屋租賃登記備案時應當提交房屋租賃合同、房屋租賃當事人身份證明、房屋所有權證書或者其他合法權屬證明和直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門規定的其他材料。房屋租賃當事人提交的材料應當真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。D項，房屋租賃當事人可以書面委托他人代為辦理房屋租賃登記備案。(54.)李某在A城市購買了一套二手房，總價值為100萬元，屬李某首套住房。該城市規定，購買家庭首套住房使用住房公積金貸款，所購住房為二手房的，貸款金額不得高于所購房產總價的60%，單筆最高貸款金額不超過35萬元，請計算李某住房公積金最高貸款額度是______，首付款是______。()A.45、55B.35、65C.35、55D.45、65正確答案：B參考解析：按貸款成數計算，李某的最高貸款額度為：100×60%＝60（萬元）。又該城市規定，單筆最高貸款金額不超過35萬元，則李某住房公積金的最高貸款額度為35萬元，其首付款為：100－35＝65（萬元）。(55.)王某預購了某項目的一套住宅，并通過某房地產經紀機構的協助，申請了個人住房組合貸款。一年后，該項目竣工并交付使用，王某辦理了入住手續，并通過由開發企業代繳的方式，交納了產權登記相關稅費、住宅專項維修資金等。王某購房過程中應繳納的稅金為()。A.契稅B.土地增值稅C.個人所得稅D.印花稅正確答案：A參考解析：A項，新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據，采用比例稅率，適用稅率為3%～5%，具體稅率由地方規定。B項，轉讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅。C項，從事房地產開發經營的單位和個人應繳納所得稅，本題中，王某是普通購買者，不用繳納。D項，新建商品房買賣，由訂立合同的雙方當事人，按照0.05%的比例繳納印花稅。買受人應繳納每證5元的權證印花稅。自2008年11月1日起，對個人銷售和購買住房免征印花稅。(56.)房屋所有權人查詢、復制本人的不動產登記資料時，可不提供()。A.查詢申請書B.查詢目的說明C.身份證明D.房屋所有權證正確答案：B參考解析：權利人申請查詢應提交的材料包括：查詢申請書、申請人的身份證明材料。查閱權利人持有的土地和房屋權屬證書、證明，是獲取土地和房屋登記信息最簡單、直接的方式。所以，在查詢、復制時可不提供查詢目的說明。此外，利害關系人申請查詢應提交的材料包括：查詢申請書、查詢目的的說明、申請人的身份證明材料、證實存在利害關系的材料。(57.)房產圖的測繪內容包括：①房產分幅圖；②房產分戶圖；③房產分丘圖。則房產圖正確的測繪順序應為()。A.①②③B.①③②C.②③①D.③①②正確答案：B參考解析：房產圖的測繪是在房產平面控制測量和房產調查完成后，對房屋及其用地狀況進行的細部測量。首先測繪房產分幅圖；其次測繪房產分丘圖；然后測繪房產分戶圖。(58.)2017年3月，張某預購建筑面積為45m2的普通用房，總價50萬元，契稅稅率為1%。張某購買普通用房，應繳納契稅()元。A.0B.500C.4500D.5000正確答案：D參考解析：新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據，采用比例稅率，適用稅率為3%～5%，具體稅率由地方規定。自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90m2及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90m2以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。本題中，張某購買的普通用房，且其建筑面積為45m2，總價50萬元，契稅稅率為1%，則應繳納的契稅為：500000新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據，采用比例稅率，適用稅率為3%～5%，具體稅率由地方規定。自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90m2及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90m2以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。本題中，張某購買的普通用房，且其建筑面積為45m2，總價50萬元，契稅稅率為1%，則應繳納的契稅為：500000×1%＝5000（元）。(59.)出賣人（非居民企業）轉讓存量房以其收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額的，按()稅率繳納個人所得稅。A.5%B.10%C.20%D.25%正確答案：C參考解析：出賣人轉讓存量房以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，因出賣人主體類型不同而不同，個人與非居民企業適用稅率為20%，居民企業適用稅率為25%。對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。(60.)板式住宅的K值一般在()以上。A.90%B.80%C.70%D.60%正確答案：B參考解析：套內使用面積與建筑面積的比值，俗稱得房率（以下稱K值），K值越大，得房率就越高。K值與建筑形式有關，如板式住宅的K值一般在80%以上，板式住宅的K值一般大于塔式住宅的K值。(61.)下列關于房屋登記費的說法錯誤的是()。A.住房登記每件80元B.非住房登記每件550元C.住房登記一套為一件D.住房登記核發一本房屋權屬證書收取證書工本費10元正確答案：D參考解析：按照《物權法》規定，不動產登記費按件收取，不得按照不動產面積、體積或者價款的比例收取。目前，國家尚未出臺不動產登記收費標準。按照房屋登記收費的標準，住房登記收費標準為80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。住房登記一套為一件；非住房登記的房屋權利人按照規定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費標準中包含一本房屋權屬證書費，但每增加一本征收加收證書工本費10元。(62.)已購公房是城鎮職工按照()購買的公有住房。A.協議價B.市場價C.成本價D.最低價正確答案：C參考解析：已購公房是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或者標準價）購買的公有住房。對于已購公房租賃管理，各地政策不一，部分地區如北京、上海已取消了已購公房上市租賃管理規定。(63.)下列屬于登記機構對登記申請采取形式審查，登記權利的狀態特點的登記制度的類型是()。A.契據登記制B.產權登記制C.權利登記制D.托倫斯登記制正確答案：A參考解析：根據登記的內容和方式的不同，各國不動產登記制度分為契據登記制和產權登記制兩大類型。其中，契據登記制的主要特點是：登記機構對登記申請采取形式審查，登記權利的狀態；登記只具有公示力而無公信力，不經過登記，只能在當事人中產生效力，不能對抗第三人。(64.)以()方式取得土地使用權并設定抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過合同規定的剩余年限。A.劃撥B.出讓C.租賃D.代理正確答案：B參考解析：以出讓方式取得土地使用權并設定房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。(65.)買賣共有房屋，應提交()同意出售的證明。A.共有人的證明人B.其他共有權人C.共有人的委托人D.其他承租人正確答案：B參考解析：“共有”分為“按份共有”和“共同共有”。共同共有人處分共有房屋，須經全體共同共有人同意；而按份共有人處分共有房屋，經占份額2/3以上的按份共有人同意即可。(66.)張某委托甲房地產經紀公司的經紀人員李某出售自有的一套建筑面積150平方米的住房，報價200萬元。通過搜尋，李某找到了有意購買該房產的王某。王某為了防止張某一房多賣，可以在簽訂買賣合同后申請()。A.更正登記B.異議登記C.預告登記D.地役權登記正確答案：C參考解析：預告登記是指為了確保債權的實現和物權的獲得，按照約定向不動產登記機構申請辦理的預先登記。最常見的預告登記是預購商品房的預告登記。《物權法》第二十條規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。(67.)以下關于個人住房貸款利率的描述，錯誤的是()。A.個人住房貸款基準利率由央行統一規定B.金融機構根據商業原則通過調整貸款利率浮動區間自主確定貸款利率水平C.個人住房貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息D.貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，隨即按相應利率檔次執行新的利率規定正確答案：D參考解析：個人住房貸款基準利率由央行統一規定，金融機構根據商業原則通過調整貸款利率浮動區間自主確定貸款利率水平。個人住房貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，于下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。(68.)下列不屬于不動產登記機構應當履行的職責的是()。A.查驗申請人提供的權屬證明B.就有關登記事項詢問申請人C.如實、及時登記有關事項D.對不動產進行評估正確答案：D參考解析：不動產登記機構應當履行的職責為：①查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；②就有關登記事項詢問申請人；③如實、及時登記有關事項；④法律、行政法規規定的其他職責。此外，不動產登記機構沒有權利的行為包括：①不得要求對不動產進行評估；②不得以年檢等名義進行重復登記；③不得有超出登記職責范圍的其他行為。(69.)下列關于新房市場和存量房市場的說法，正確的是()。A.按照房地產的檔次，房屋買賣市場可以分為新房市場和存量房市場B.新房市場的銷售主體是擁有房屋產權的個人或單位等所有者C.存量房市場的銷售主體是房地產開發企業等單位D.新房市場又稱增量房市場，是指新建商品房等房地產的初次交易市場正確答案：D參考解析：按照房地產流轉次數分，房屋買賣市場可以分為：①新房市場，又稱增量房市場，是指新建商品房等房地產的初次交易市場，其市場銷售的主體是房地產開發企業等單位；②存量房市場，又稱二手房市場，是指已經發生過一次或多次產權轉移的房地產的交易市場，其市場銷售主體是擁有房屋產權的個人或單位等所有者。(70.)登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起()日內不起訴的，異議登記失效。A.7B.10C.15D.30正確答案：C參考解析：不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。(71.)陳某于2018年2月10日向登記機構申請辦理了異議登記后未向法院起訴，異議登記自2018年()起失效。A.2月21日B.2月25日C.3月13日D.5月11日正確答案：B參考解析：《物權法》規定，異議登記申請人應當在異議登記之日起15日內，提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的材料；逾期不提交的，異議登記失效。異議登記失效后，申請人就同一事項以同一理由再次申請異議登記的，不動產登記機構不予受理。(72.)房屋產權人甲某，委托房地產中介服務機構丙公司將其房屋一次性出租，經丙公司聯系甲某與承租人乙某簽訂了租賃合同，進行了租賃登記備案，租期自2014年5月1日開始，為期兩年，實際成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售該房屋，又委托丙公司銷售，經丙公司聯系，甲某與客戶丁某簽訂了房屋買賣契約，契約中載明的成交價格為160萬元，向當地房地產管理部門申報價格時，房地產管理部門認為其成交價格明顯低于市場價格，遂通知交易雙方按房地產管理部門確認的評估價格180萬元繳納稅費，房屋產權人甲某與客戶丁某均表示不服。甲某與客戶丁某應當在房地產轉讓合同簽訂后()日內向當地房地產管理部門申報價格。A.15B.30C.60D.90正確答案：D參考解析：《城市房地產轉讓管理規定》規定，房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。(73.)房屋產權人甲某，委托房地產中介服務機構丙公司將其房屋一次性出租，經丙公司聯系甲某與承租人乙某簽訂了租賃合同，進行了租賃登記備案，租期自2014年5月1日開始，為期兩年，實際成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售該房屋，又委托丙公司銷售，經丙公司聯系，甲某與客戶丁某簽訂了房屋買賣契約，契約中載明的成交價格為160萬元，向當地房地產管理部門申報價格時，房地產管理部門認為其成交價格明顯低于市場價格，遂通知交易雙方按房地產管理部門確認的評估價格180萬元繳納稅費，房屋產權人甲某與客戶丁某均表示不服。.甲某與客戶丁某在收到補繳稅費通知后向房地產管理部門申請復核，要求()重新評估。A.房地產管理部門B.甲某C.丁某D.房地產評估機構正確答案：D參考解析：房地產管理部門在接到價格申報后，如發現成交價格明顯低于市場正常價格，應當及時通知交易雙方，并不要求交易雙方當事人更改合同約定的成交價格，但交易雙方應當按不低于房地產評估價格繳納了有關稅費后，方為其辦理房地產交易手續。如果交易雙方對房地產評估價格有異議，可以要求重新評估。(74.)房屋產權人甲某，委托房地產中介服務機構丙公司將其房屋一次性出租，經丙公司聯系甲某與承租人乙某簽訂了租賃合同，進行了租賃登記備案，租期自2014年5月1日開始，為期兩年，實際成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售該房屋，又委托丙公司銷售，經丙公司聯系，甲某與客戶丁某簽訂了房屋買賣契約，契約中載明的成交價格為160萬元，向當地房地產管理部門申報價格時，房地產管理部門認為其成交價格明顯低于市場價格，遂通知交易雙方按房地產管理部門確認的評估價格180萬元繳納稅費，房屋產權人甲某與客戶丁某均表示不服。房地產轉讓一般應當以()作為繳納稅費的依據。A.申報的成交價格B.重新評估的價格C.更改后的成交價格D.市場價格正確答案：A參考解析：《城市房地產轉讓管理規定》規定，房地產轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。(75.)李某父親于2018年3月5日死亡；3月20日登記機構受理李某的繼承房屋登記申請，3月22日將申請登記事項記載于登記簿；3月23日李某領取不動產權證書。李某取得該房屋所有權的時間是2018年()。A.3月5日B.3月20日C.3月22日D.3月23日正確答案：A參考解析：登記是物權的公示最主要的方法。除法定生效和事實行為成就時生效的情形外，其他行為導致不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，均應當依法申請登記，自記載于不動產登記簿時發生效力。多選題（共25題，共25分）(76.)房屋租賃當事人辦理房屋租賃登記備案，應當提交的材料包括()。A.房屋租賃合同B.房屋租賃當事人身份證明C.房屋所有權證D.押金收據E.房屋所在地街道居委會證明正確答案：A、B、C參考解析：房屋租賃當事人辦理房屋租賃登記備案，應當提交的材料包括：①房屋租賃合同；②房屋租賃當事人身份證明；③合法擁有房屋所有權的證明；④直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門規定的其他材料。(77.)契據登記制度的主要特點包括()。A.只有履行權屬登記手續以后，房屋受讓人或他項權利的權利人的房屋所有權或房屋他項權利才告成立B.登記只具有公示力而無公信力，不經過登記，只能在當事人中產生效力，不能對抗第三人C.登記機構對登記申請采取形式審查、登記權利的狀態D.登記機構對登記申請采取實質審查、登記權利的現狀E.法院可以裁定已登記的契約無效，登記機構對此并不承擔責任正確答案：B、C、E參考解析：契據登記制度的理論基礎是對抗要件主義，這一理論認為不動產權利的變更、他項權利的設定，在當事人訂立合約之時就已生效，即雙方一經產生債的關系，不動產權利的轉移或他項權利的設定即同時成立。其主要特點是：①登記機構對登記申請采取形式審查，登記權利的狀態；②登記只具有公示力而無公信力，不經登記，只能在當事人中產生效力，不能對抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機構對此并不承擔責任。(78.)商品房房屋出租人可以單方解除租賃合同的情形有()。A.出租人擬將房屋出賣B.承租人將房屋擅自轉租C.承租人擅自擴建承租房屋D.司法機關查封出租房屋E.承租人在合理期限內未支付租金正確答案：B、C、E參考解析：出租人單方解除房屋租賃合同的情形主要有：①承租人未經出租人同意將承租的房屋擅自轉租的；②承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或擴建的；③承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用房屋，致使房屋受損的；④承租人在合理期限內未支付租金的；⑤不定期租賃，出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法規規定的其他可以提前解除租賃合同的。(79.)房地產中介服務包括()。A.房地產開發B.房地產咨詢C.房地產投資D.房地產估價E.房地產經紀正確答案：B、D、E參考解析：房地產業主要包括房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務、房地產租賃經營和其他房地產活動。其中，房地產租賃經營、物業管理和房地產中介服務合稱房地產服務業；房地產中介服務又分為房地產咨詢、房地產估價和房地產經紀。(80.)房地產抵押估價對房地產管理部門的要求有()。A.房地產管理部門要求抵押當事人委托評估房地產抵押價值B.定期對房地產估價報告進行抽檢C.完善商品房預售合同登記備案、房屋權屬登記等信息系統D.房地產管理部門指定房地產估價機構評估房地產抵押價值E.房地產管理部門建立和完善房地產估價機構、注冊房地產估價師信用檔案正確答案：B、C、E參考解析：房地產抵押估價對房地產管理部門的要求有以下幾點：①要求房地產管理部門建立和完善房地產估價機構、注冊房地產估價師信用檔案，完善商品房預售合同登記備案、房屋權屬登記等信息系統，為公眾提供便捷的查詢服務；②不得要求抵押當事人委托評估房地產抵押價值，不得指定房地產估價機構評估房地產抵押價值；③定期對房地產估價報告進行抽檢，對有高估或低估等禁止行為的房地產估價機構和注冊房地產估價師，要依法嚴肅查處，并記入其信用檔案，向社會公示。(81.)下列關于更正登記的說法，正確的有()。A.權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記B.不動產權利人或者利害關系人申請更正登記，不動產登記機構認為不動產登記簿記載確有錯誤的，應當予以更正，但在錯誤登記之后已經辦理了涉及不動產權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外C.不動產登記機構在辦理更正登記中，需要更正不動產權屬證書或者不動產登記證明內容的，應當口頭通知權利人換發D.不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記有錯誤的，登記機構應當予以更正E.權利人申請更正登記的，應當提交不動產權屬證書、證實登記確有錯誤的材料和其他必要材料正確答案：A、B、D、E參考解析：C項，不動產權屬證書或者不動產登記證明填制錯誤以及不動產登記機構在辦理更正登記中，需要更正不動產權屬證書或者不動產登記證明內容的，應當書面通知權利人換發，并把換發不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項記載于登記簿。不動產登記簿記載無誤的，不動產登記機構不予更正，并書面通知申請人。(82.)下列房地產法律、法規中，屬于房地產行政法規的有()。A.《物業管理條例》B.《城市房地產管理法》C.《土地管理法實施條例》D.《商品房銷售管理辦法》E.《安徽省城市房地產交易條例》正確答案：A、C參考解析：房地產行政法規是以國務院令形式頒布的，主要有《城市房地產開發經營管理條例》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《物業管理條例》、《土地管理法實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《住房公積金管理條例》、《不動產登記暫行條例》等。B項屬于房地產法律；D項屬于房地產行政規章；E項屬于房地產地方性法規。(83.)給水系統按供水用途，可以分為()給水系統。A.排污B.生活C.生產D.澆灌E.消防正確答案：B、C、E參考解析：給水系統供應建筑物用水，應滿足建筑物對水量、水質、水壓和水溫的要求。根據給水的用途，分為生活給水系統、生產給水系統、消防給水系統。根據水源，分為市政管網給水、自備水井給水；根據給水環節，分為直接給水、二次給水。(84.)譚某擁有一套建筑面積為140m2的住宅，位于一幢鋼筋混凝土結構高層住宅樓的12層。該套住宅的套內房屋使用面積為95m2，套內墻體面積為20m2，套內未封閉陽臺的水平投影面積為10m2，譚某所在樓層單元樓梯間的建筑面積為20m2。一個月前譚某委托乙房地產經紀機構（以下簡稱乙機構）代理銷售該套住宅，購房者徐某獲知此信息后，在乙機構協助下查看了該套住宅，查驗了房屋權屬證書，經多輪商談后雙方簽訂了房屋買賣合同。譚某與徐某簽訂的房屋買賣合同為()。A.有償合同B.雙務合同C.實踐合同D.要式合同正確答案：B參考解析：買賣合同有以下特征：①是有償合同，買賣是商品交換最普遍的形式，其實質是以等價有償的方式轉移標的物的所有權。買賣合同是典型的有償合同。②是雙務合同，買賣雙方都享有一定的權利，承擔一定的義務，并且這種權利和義務存在對應關系，買方的權利就是賣方的義務，反之亦然。③是諾成合同，買賣合同自雙方當事人意思表示一致即可成立，不需要交付標的物。④是非要式或者要式合同，買賣合同的成立和有效不需要具備一定的形式，但法律另有規定的除外。(85.)譚某擁有一套建筑面積為140m2的住宅，位于一幢鋼筋混凝土結構高層住宅樓的12層。該套住宅的套內房屋使用面積為95m2，套內墻體面積為20m2，套內未封閉陽臺的水平投影面積為10m2，譚某所在樓層單元樓梯間的建筑面積為20m2。一個月前譚某委托乙房地產經紀機構（以下簡稱乙機構）代理銷售該套住宅，購房者徐某獲知此信息后，在乙機構協助下查看了該套住宅，查驗了房屋權屬證書，經多輪商談后雙方簽訂了房屋買賣合同。通常情況下，該幢高層住宅樓的建筑結構為()。A.框架結構B.框架剪力墻結構C.簡體結構D.空間結構正確答案：A、B參考解析：鋼筋混凝土結構建筑，其承重構件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。其圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕質磚或其他砌體做成。它的特點是結構的適應性強，抗震性能好，耐久年限較長。鋼筋混凝土結構房屋的種類主要有：①框架結構；②框架剪力墻結構；③剪力墻結構；筒體結構；⑤框架筒體結構；⑥筒中筒結構。(86.)按照物權法定原則，不動產物權包括()。A.支配物權B.所有權C.使用物權D.擔保物權E.用益物權正確答案：B、D、E參考解析：按照物權法定原則，不動產物權的種類和內容應當符合法律規定，任何人不能創設物權。不動產物權包括：①所有權；②用益物權；③擔保物權。(87.)屋頂是建筑物頂部起遮蓋作用的圍護構件，其組成部分有()。A.頂棚B.承重結構層C.防潮層D.保溫隔熱層E.屋面正確答案：A、B、D、E參考解析：屋頂是建筑物頂部起遮蓋作用的圍護構件，一般由屋面、承重結構層、保溫隔熱層和頂棚組成。屋頂的形式有坡屋頂、平屋頂和其他形式的屋頂。(88.)2014年8月，馮某通過甲房地產經紀機構（以下稱甲機構）的居間服務購買了一套80m2的二手住宅，2014年9月委托甲機構辦理了二手房抵押貸款，2014年10月又委托甲機構代理對外租賃。甲機構的房地產經紀人陳某找到承租人褚某并按照市場價格簽訂了房屋租賃合同，租賃期為3年。2017年3月，馮某委托甲機構代理出售該住房，同年4月該套住宅按照市場價轉售給衛某，并辦理了房屋登記手續。衛某因結婚急等裝修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。關于出租房屋轉讓限制的說法，正確的有()。A.馮某的房屋因已設定了抵押權，不得出租給褚某B.租賃期限未到期，褚某有權要求原租賃合同繼續履行C.衛某急等房屋裝修結婚系正當理由，陳某與褚某簽訂的原租賃合同自動終止D.馮某轉讓該房屋時，應提前通知褚某，褚某在同等條件下有優先購買權E.褚某雖無意購買該房屋，但2017年11月若主張優先租賃權，衛某不得拒絕正確答案：A、B、D參考解析：A項，抵押房地產經抵押權人同意可以出租，馮某房屋為經抵押權人同意，不得出租；BC兩項，根據，《合同法》第二百二十九條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。所有權變動包括贈與、析產、繼承或者買賣轉讓租賃房屋等。因此陳某與褚某簽訂的原租賃合同應繼續履行。DE兩項，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。除了出賣租賃房屋，出租人在與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務及委托拍賣人拍賣租賃房屋時，也應在合理期限內通知承租人，承租人享有同等條件下的優先購買權。值得注意的是，承租人主張優先購買并不是任何條件下都可實現，而必須是同等條件下提出的主張。(89.)我國《物權法》規定，不得抵押的財產有()。A.依法被查封的財產B.正在建造的建筑物C.所有權有爭議的財產D.學校的教學樓E.工廠的生產設備正確答案：A、C、D參考解析：《物權法》第184條規定，下列財產不得抵押：①土地所有權；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；③學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；④所有權、使用權不明或者有爭議的財產；⑤依法被查封、扣押、監管的財產；⑥法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。BE兩項，根據《物權法》第180條第4、5項規定，生產設備、正在建造的建筑物可以抵押。(90.)相對于民法上的居間而言，房地產經紀活動中的特殊性體現在()。A.房屋買賣居間主要是媒介居間B.房屋買賣居間主要是報告居間C.房地產居間報酬的支付方不確定D.房地產居間合同委托人的義務更多E.房地產居間關系一般通過書面合同確定正確答案：A、C、E參考解析：相對于民法上的居間而言，房地產經紀活動中的居間的特殊性體現在：①房屋買賣居間主要是媒介居間，房地產租賃居間一般是報告居間；②房地產居間報酬的支付方不確定，可以是委托人，也可能是交易相對人，一般取決于慣例和談判的結果；③房地產居間關系一般通過書面的房地產經紀服務合同確定。(91.)下列關于貼息貸款的說法中，錯誤的有()。A.貼息貸款是按貸款所購住房交易形態劃分的一種個人住房貸款B.貼息貸款是住房公積金管理中心與有關商業銀行合作的一種貸款形式C.對商業銀行發放的商業性個人住房貸款，凡符合住房公積金管理中心貼息條件的借款人，由住房公積金管理中心根據借款人可以申請的貼息額度給予利息補貼D.貼息貸款產品性質屬住房公積金貸款E.貼息貸款產品性質屬商業貸款正確答案：A、D參考解析：A項，根據貸款性質，個人住房貸款分為：①商業性個人住房貸款；②住房公積金貸款；③個人住房組合貸款。此外，市場上還有一種產品為貼息貸款。按貸款所購住房交易形態，個人住房貸款分為：①新建房個人住房貸款；②存量房個人住房貸款。BC兩項，貼息貸款是指住房公積金管理中心與有關商業銀行合作，對商業銀行發放的商業性個人住房貸款，凡符合住房公積金管理中心貼息條件的借款人，由住房公積金管理中心根據借款人可以申請的貼息額度給予利息補貼。DE兩項，貼息貸款產品性質屬商業貸款，只是對于住房公積金管理中心核定的可享受貼息部分的貸款，借款人實際上享受的是住房公積金貸款的利率。(92.)國有建設用地使用權和房屋所有權發生下列()情形時，所有權人應當向不動產登記機構申請注銷登記。A.房屋滅失B.權利人放棄房屋所有權C.房屋被依法沒收D.將國有建設用地使用權和房屋所有權轉移給他人E.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書致使房屋所有權消滅正確答案：A、B、C、E參考解析：國有建設用地使用權和房屋所有權發生房屋滅失、權利人放棄房屋所有權、房屋被依法沒收或因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書致使房屋所有權消滅，國有建設用地使用權和房屋所有權人應當申請注銷登記。D項，房屋所有權人通過買賣等其他合法方式將房屋所有權和國有建設用地使用權轉移給他人需申請轉移登記。(93.)只收取不動產權屬證書每本證書10元工本費的情形包括()。A.單獨申請宅基地使用權登記的B.申請宅基地使用權及地上房屋所有權登記的C.夫妻間不動產權利人變更，申請登記的D.因不動產權屬證書丟失、損壞等原因申請補發、換發證書的E.小微企業（含個體工商戶）申請不動產登記的正確答案：A、B、C、D參考解析：只收取不動產權屬證書每本證書10元工本費的情形包括：①單獨申請宅基地使用權登記的；②申請宅基地使用權及地上房屋所有權登記的；③夫妻間不動產權利人變更，申請登記的；④因不動產權屬證書丟失、損壞等原因申請補