房地產經紀操作實務-《房地產經紀操作實務》點睛提分卷1單選題（共72題，共72分）(1.)王某購買了一套二手房，面積為80m2。兩年后，王某委托甲房地產經紀公司（以下簡（江南博哥）稱甲公司）出售。甲公司派出房地產經紀人李某與王某接洽并簽訂了委托合同。甲公司與王某簽訂的房屋出售委托合同，屬于()。A.買方居間合同B.賣方代理合同C.買方代理合同D.賣方居間合同正確答案：B參考解析：根據房地產經紀服務的方式，可以分為房地產代理業務和房地產居間業務。在居間業務中，房地產經紀機構屬于中立的第三方，只為房地產交易雙方提供撮合服務或促進成交，而在代理業務中，房地產經紀機構只能代表交易雙方中某一方的利益，故分為買方代理和賣方代理。本案例中，王某委托甲房地產經紀公司出售房屋，甲公司派出房地產經紀人李某與王某接洽并簽訂了委托合同，故而該合同屬于賣方代理合同。(2.)下列關于居間業務中的房地產經紀機構的描述中，正確的是()。A.房地產經紀機構屬于中立的第三方B.房地產經紀機構可以代理買賣雙方C.房地產經紀機構不能撮合買賣雙方D.房地產經紀機構可以區分為賣方代理、買方代理正確答案：A參考解析：根據房地產經紀服務的方式，房地產經紀業務可以分為：①房地產代理業務，在代理業務中，房地產經紀機構只能代表交易雙方中某一方的利益，故可分為買方代理和賣方代理兩類；②房地產居間業務，在居間業務中，房地產經紀機構屬于中立的第三方，只為房地產交易雙方提供撮合服務或促進成交。(3.)新建商品房銷售代理業務，一般傭金收入來自()。A.客戶B.房地產開發企業C.電商費D.差價正確答案：B參考解析：新建商品房銷售代理是指房地產經紀機構接受委托，按照房地產經紀服務合同的約定，以房地產開發企業的名義銷售商品房，并向房地產開發企業收取傭金的經紀行為。(4.)房地產經紀機構在()中，更注重與客戶建立長期的合作關系。A.房地產買賣經紀業務B.房地產租賃經紀業務C.房地產轉讓經紀業務D.房地產抵押經紀業務正確答案：B參考解析：房地產租賃經紀是指房地產經紀人員為使房屋承租方和出租方達成租賃交易而提供的經紀服務。房地產租賃主要包括：新建商品房出租、存量房屋的出租和轉租。在房屋租賃交易中，租賃雙方的權利義務關系持續時間較長，相互之間會產生復雜的債權債務關系，因而特別需要房地產經紀機構持續地提供溝通、協調、擔保等服務。由于租賃交易的當事人反復租賃的頻率遠遠高于買賣交易的頻率，在開展房屋租賃經紀業務時，房地產經紀機構更應注意與客戶建立長期合作關系。(5.)租賃雙方可在()與房地產經紀機構補充簽訂房地產經紀服務合同。A.調查推廣階段B.匹配帶看階段C.洽談簽約階段D.結算交驗階段正確答案：C參考解析：房屋租賃雙方對房屋租賃事項達成一致并理解各項告知事項后可簽訂房屋租賃合同。如果租賃雙方還未與房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同，在這個階段須補充簽訂，即洽談簽約階段。(6.)房地產經紀機構所開展的房地產法律咨詢中常見的主要問題不包括()。A.房地產法律關系B.房地產權利C.房地產業務D.房地產交易正確答案：C參考解析：房地產經紀機構可開展的房地產法律咨詢服務是有關房地產交易的法律知識咨詢、合同咨詢等法律咨詢活動。目前房地產經紀機構所提供的房地產法律咨詢主要是有關房地產法律關系、房地產權利和房地產交易過程中相關法律問題的咨詢。房地產經紀機構可以采用個案解答、商業文書審查、全程法律服務等方式向客戶提供房地產法律咨詢服務。(7.)房地產交易成交的前提條件是()。A.房屋產權清晰B.信息收集與傳播C.現場查驗D.客戶接待與業務洽談正確答案：A參考解析：房屋產權清晰是成交的前提條件。在存量房經紀業務中，產權調查是保證產權真實性、準確性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的環節。(8.)房地產經紀人員受理委托業務后，收集與標的物業相關的市場信息是指標的物業所屬的房地產分類市場的()等。A.物質狀況、價格信息B.供求信息、物質狀況C.供求信息、價格信息D.權屬狀況、物質狀況正確答案：C參考解析：房地產經紀人員受理委托業務后，應主要收集三方面信息：①標的物業信息，是指標的物業的物質狀況、權屬狀況、環境狀況等方面的信息；②與標的物業相關的市場信息，是指標的物業所屬的房地產分類市場（如中心城區二手住宅市場、城市邊緣區別墅市場等）的供求信息、價格信息等；③委托方信息，包括委托方的類型（如個人或法人，法人的經營類型）、信譽情況等。(9.)一般而言，房地產經紀人應以標的物業的()為基準來協調交易雙方，必要時還可借助房地產估價機構的力量。A.實際價值B.理論價值C.評估價值D.客觀市場價值正確答案：D參考解析：通常情況下，交易雙方總是站在各自的立場上來判斷房地產價格，因此，常常不能就成交價格達成一致意見。這就需要房地產經紀人以專業的身份和經驗來協調雙方的認識。一般而言，房地產經紀人應以標的物業的客觀市場價值為基準來協調交易雙方，必要時還可借助房地產估價機構的力量。(10.)下列不屬于二手房居間業務售后服務內容的是()。A.提供搬家信息咨詢B.進行顧客滿意度調查C.回訪客戶，以了解客戶是否有新的要求D.向客戶推薦購買房地產股票正確答案：D參考解析：售后服務是房地產經紀機構提高服務、穩定老客戶的重要環節。售后服務的內容可包括：①延伸服務，如作為買方代理時為買方進一步提供裝修、家具配置、搬家等服務；②改進服務，即了解客戶對本次交易的滿意程度，對客戶感到不滿意的環節進行必要的補救；③跟蹤服務，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性的服務。(11.)下列合同中，()是指雙方當事人互相享有權利、承擔義務的合同，是商品交換最為典型的法律表現形式。A.有償合同B.雙務合同C.勞務合同D.要式合同正確答案：B參考解析：雙務合同是指雙方當事人互相享有權利、承擔義務的合同，是商品交換最為典型的法律表現形式。在雙務合同中，雙方當事人之間存在著互為對價的關系。(12.)房地產經紀機構()，就開始承擔房屋的保管責任。A.簽訂經紀服務合同B.進行房屋查驗C.接受房屋鑰匙D.發布房源信息正確答案：C參考解析：根據我國《合同法》的有關規定，除非當事人另有約定，保管合同至保管物交付時成立。保管期間，保管人應當妥善保管保管物，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任。只有保管是無償的，并且保管人證明自己沒有重大過失的，才不承擔賠償責任?？梢?，房地產經紀機構一旦接受了委托人所交付的房屋鑰匙，就開始承擔該房屋的保管責任。(13.)當事人取得權利必須支付相應代價的合同是()。A.支付合同B.有償合同C.勞務合同D.商業合同正確答案：B參考解析：有償合同是指當事人取得權利必須支付相應代價的合同。一方當事人取得利益，必須向對方當事人支付相應的代價，而支付相應代價的一方，必須取得相應的利益。(14.)合同對合同當事人具有()約束，當事人必須依照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。A.行為B.法律C.條件D.道德正確答案：B參考解析：合同是平等的民事主體就某一具體事項中雙方權利義務關系協商一致后所形成的法律文件，對合同當事人具有法律約束力。合同一旦生效，當事人就必須依照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。(15.)如果承購房屋是商業地產，房地產經紀機構可以不了解的委托人的信息是()。A.委托人的年齡B.周邊配套C.位置D.單價正確答案：A參考解析：房地產經紀機構要盡可能詳細地詢問委托人購房需求，委托人也要如實告知。如果承購房屋是住宅，房地產經紀機構應該了解委托人的購房目的、意向區域、住房面積、總價、單價等基本信息，另外也要關注小區環境、商業配套、物業、停車位等附加信息。購房目的中，自住購房和投資性購房是兩大不同類別，對住房要求有所不同。同時，委托人的年齡、職業等也影響著委托人對住房的要求；如果承購的是商業房地產，房地產經紀機構應該了解委托人意向的位置、物業面積、單價、總價、物業服務費用、周邊配套等信息。(16.)對于房地產經紀合同履行中發生的爭議，不適宜的處置方式是()。A.仲裁B.行政復議C.司法訴訟D.向有關政府管理部門投訴，由其進行調解正確答案：B參考解析：房地產經紀服務合同違約責任的承擔可以采用定金或者違約金的方式，糾紛解決方式可以采取相關部門調解、仲裁、司法訴訟等。(17.)()體現了房地產經紀機構和房地產經紀人員在房地產經紀活動中應遵循的回避原則。A.是否與委托房屋有利害關系B.委托人需要協助的事宜、提供的資料C.委托房屋的市場參考價格D.房屋交易的一般程序及可能存在的風險正確答案：A參考解析：根據《房地產經紀管理辦法》，必要事項告知是房地產經紀機構在簽訂房地產經紀服務合同前應當履行的義務。需告知的必要事項內容主要包括：①是否與委托房屋有利害關系；②委托人需要協助的事宜、提供的資料；③委托房屋的市場參考價格；④房屋交易的一般程序及可能存在的風險；⑤房屋交易涉及的稅費；⑥房地產經紀服務的內容及完成標準；⑦房地產經紀服務收費標準和支付時間；⑧交易資金交付；⑨其他服務相關事項。其中，是否與委托房屋有利害關系這項內容體現了房地產經紀機構和房地產經紀人員在房地產經紀活動中應遵循的回避原則。(18.)房地產經紀服務合同成立的要件不包括()。A.委托人的簽名或者蓋章B.授權人的簽字或者蓋章C.承辦該業務的兩個房地產經紀人協理的簽名D.受托房地產經紀機構的蓋章正確答案：B參考解析：協商一致的房地產經紀服務合同應經房地產經紀機構蓋章、房地產經紀人員簽字、委托人簽字方可生效。房地產經紀服務合同應由承辦該業務的一名房地產經紀人員或者兩名房地產經紀人員協理簽名。委托人是自然人的，應經委托人親筆簽名確認；委托人是法人的，應加蓋法人公章。(19.)房地產經紀機構簽訂的房地產經紀服務合同，應當由()簽名。A.一名房地產經紀人協理B.兩名房地產經紀人C.三名房地產經紀人D.一名房地產經紀人或兩名房地產經紀人協理正確答案：D參考解析：《房地產經紀管理辦法》規定，房地產經紀機構簽訂的房地產經紀服務合同，應當加蓋房地產經紀機構印章，并由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名。(20.)下列各項中，不屬于簽訂房地產經紀服務合同常見錯誤的是()。A.證件信息填寫有誤B.合同服務內容未明確界定C.合同有效期限未標明D.格式合同空白處未留白正確答案：D參考解析：在簽訂房地產經紀服務合同時，一些常見錯誤需要引起房地產經紀機構和房地產經紀人員的注意。在簽訂房地產經紀服務合同中常見的錯誤主要包括：①證件信息填寫有誤；②合同服務內容未明確界定；③合同有效期限未標明；④格式合同空白處留白。(21.)房地產經紀機構獲得的服務費用包括傭金和()。A.權屬信息查詢費B.評估費C.代辦服務費D.看房費正確答案：C參考解析：服務費用是房地產經紀機構提供房地產經紀服務應得的服務報酬，由傭金和代辦服務費兩部分構成。一般情況下，房地產經紀服務的完成以房地產交易合同簽訂為標志，房地產交易合同訂立后就可以收取傭金，代辦服務費用的收取標準和時點由當事人自行約定。(22.)購房或租房委托協議可以參考的文本由()發布。A.建設部B.當地房屋管理部門C.中國房地產經紀人學會D.中國房地產估價師與房地產經紀人學會正確答案：D參考解析：中國房地產估價師與房地產經紀人學會發布了《房地產經紀服務合同推薦文本》，包括房屋出售委托協議、房屋出租委托協議書、房屋承購委托協議和房屋承租委托協議。即購房或租房委托協議可以參考的文本由中國房地產估價師與房地產經紀人學會發布。(23.)房地產經紀人員的簽名應當是()。A.手寫簽名B.個性簽名C.印章簽名D.藝術簽名正確答案：A參考解析：由于《電子簽名法》第三條規定電子簽名、數據電文不適用“涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的”合同，但房地產經紀服務合同是房地產經紀服務締約雙方簽署的有關房地產經紀服務相關事項的勞務合同，不涉及土地和房屋的不動產權益轉讓，因此房地產經紀人的簽名既可以手寫簽名，也可以采用電子簽名。房地產經紀人如果使用電子簽名，委托方也應具備使用電子簽名簽署合同的條件。除了簽名之外，還應當在房地產經紀服務合同注明房地產經紀人員的注冊號和身份證號。(24.)目前房地產經紀機構大多開設有實體門店，()成為房地產經紀人獲得客戶委托的重要途徑。A.門店接待B.網絡客戶接待C.電話接待D.當面接待正確答案：A參考解析：目前房地產經紀機構大多開設有實體門店，門店接待成為房地產經紀人獲得客戶委托的重要途徑。門店接待是指客戶直接到各經紀公司或各營業門店中了解信息、尋求服務時房地產經紀人對客戶的接待。到店客戶是潛在客戶，他們可能對某一處房產產生購買欲望，或者希望房地產經紀人協助其出售（出租）房產。(25.)由財產損壞、法律責任及雇員遭受傷害或生病給公司帶來的損失，屬于企業風險中的()。A.價格風險B.信用風險C.純粹風險D.責任風險正確答案：C參考解析：風險可以分為企業風險和個人風險。任何原因導致企業價值減少的都可以被定義為企業風險。影響企業現金流和企業價值變動影響最大的包括：①價格風險；②信用風險；③純粹風險。其中，純粹風險是指由財產損壞、法律責任及雇員遭受傷害或生病給公司帶來的損失。(26.)客戶到店接待流程中的最后一步是()。A.了解客戶需求B.客戶信息錄入C.引領客戶入店D.站立迎接正確答案：B參考解析：房地產經紀人接待到店客戶主要包括以下七個步驟：①站立迎接，微笑待人，使用標準問候語；②引領客戶入店；③確定接待主體；④了解客戶需求；⑤接受服務委托或幫助客戶解決問題；⑥客戶離開時，經紀人應為客戶打開門，并將客戶送至公司門外，致意道別；⑦客戶信息錄入。(27.)房地產經紀人在風險管理過程中，購買保險合同屬于()。A.損失控制B.損失融資C.內部風險控制D.外部風險控制正確答案：B參考解析：風險管理方法通常有3類，包括：①損失控制；②損失融資；③內部風險控制。其中，損失融資包括：a．自留與自保（自我保險），是指公司或個人承擔部分或全部的損失；b．保險，是指購買保險合同；c．對沖，是指利用金融衍生品防范風險；d．其他合約化風險轉移手段，是指與供應商等簽訂合同，從而達到風險損失的轉移。(28.)有了一段時間的市場了解、資金基本到位，但仍未形成購房意愿的客戶屬于()客戶。A.試探型B.加強型C.成熟型D.關注型正確答案：B參考解析：在客戶接待過程中，根據購房人在購買房地產的決策權、意愿程度和支付能力等因素可將客戶分為以下四種類型：①試探型；②引導型；③加強型；④成熟型。其中，加強型顧客的表現為：有了一段時間的市場了解、資金基本到位，但仍未形成購房意愿。(29.)獨家委托獲取步驟流程中的最后一步是()。A.獲取業主信任B.明確獨家條件C.簽署委托協議D.收集完善信息并進行物業勘察評估正確答案：C參考解析：獨家委托（Exclusiveagency），是指業主授予經紀人就其所委托出售房產獨家的、排他性的代理權，業主承諾即使是通過其他人將該房產出售成交，均將向擁有獨家代理權的經紀人支付傭金的義務。獨家委托的獲取主要包括以下四個步驟：①明確獨家委托條件；②獲取業主信任；③收集完善信息并進行物業勘察評估；④簽署獨家委托協議。(30.)在存量房租賃查驗的前期準備階段，出租方需要準備的材料不包括()。A.房地產權屬證書或相關證明材料B.即將支付的款項C.各項交費憑證D.鑰匙正確答案：B參考解析：在存量房租賃查驗的前期準備階段，出租方要準備的資料包括：①身份證明；②房地產權屬證書或相關證明材料；③室內家具電器及相關設備的說明書；④各項交費憑證；⑤鑰匙等，如果是轉租的房屋還要有轉租的合同。B項屬于承租方需要準備的材料。(31.)在房屋繼承、遺贈需提交的材料中，房屋已設定抵押且()的，應與抵押權人共同申請，提交他項權證原件、抵押權人同意抵押房屋轉移的書面意見原件及抵押權人的身份證明。A.已申請注銷B.未申請注銷C.已公證D.未提交授權委托書正確答案：B參考解析：在房屋繼承、遺贈需提交的材料中，房屋已設定抵押且未申請注銷的，應與抵押權人共同申請，提交他項權證原件、抵押權人同意抵押房屋轉移的書面意見原件及抵押權人的身份證明。(32.)房地產開發商交付新建商品房，不僅包括房屋實物的占有轉移，還包括()的轉移。A.不動產權屬B.不動產權證書C.不動產登記證明D.地上定著物正確答案：A參考解析：房地產開發商交付新建商品房，多數是將簽署了新建商品房買賣合同的商品房交付給買受人，少數是房地產開發商將商業不動產交付給承租人。前者既包括房屋實物的占有轉移，也包括不動產權屬的轉移，即先將房屋實體交付給買受人，然后辦理不動產產權轉移手續。(33.)存量房商業抵押貸款的申請對象必須是年滿()周歲，不超過65周歲。A.14B.16C.18D.24正確答案：C參考解析：存量房貸款的借款人，可以是自然人、法人或非法人組織。其中自然人必須是年滿18周歲，不超過65周歲，有城鎮戶籍的居民，本市、外地均可，并且能夠提供穩定的收入證明，個人征信紀錄良好等。(34.)根據《征信業管理條例》的規定，個人有權每年()次免費獲取本人的信用報告。A.1B.2C.3D.4正確答案：B參考解析：根據《征信業管理條例》的規定，個人有權每年兩次免費獲取本人的信用報告。在沒有得到他人授權的情況下，個人是無權查詢他人信用報告的。如果買方委托他人查詢其信用報告，需要提供買方和代理人的有效身份證件原件和復印件、授權委托公證證明原件，同時填寫《個人信用報告本人查詢申請表》。(35.)通常房屋保修的事項由()親自負責維修和處理。A.開發建設單位B.物業服務企業C.裝修公司D.房地產經紀機構正確答案：A參考解析：通常房屋保修的事項由開發建設單位親自負責維修和處理。如果開發建設單位委托物業服務企業或其他單位負責保修事宜的，必須在《住宅質量保證書》中對所委托的單位予以明示，保證購房者權益獲得切實保護。(36.)通常房屋保修的事項由開發建設單位親自負責維修和處理。如果開發建設單位委托物業服務企業或其他單位負責保修事宜的，必須在《住宅質量保證書》中對所委托的單位予以明示，保證購房者權益獲得切實保護。前期物業管理的節點是()。A.業主大會成立之時B.業主大會成立之后C.小區滿員之時D.業主大會成立之前正確答案：D參考解析：前期物業管理合同是房地產開發建設單位和物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議，是物業服務企業被授權開展物業管理的依據。前期物業管理的節點是業主大會成立之前。許多小區在入住多年之后才成立業主大會，在這段時間里，前期物業管理活動當事人通過合同明確各自的權利與義務，可以減少物業管理糾紛。(37.)下列關于個人住房貸款代辦合同的說法，錯誤的是()。A.個人住房貸款代辦合同是指借款人委托房地產經紀機構代辦個人住房貸款而簽訂的服務合同B.房地產經紀機構在為客戶提供辦理貸款的服務時，必須簽訂個人住房貸款代辦服務合同C.個人住房貸款代辦合同明確約定經紀機構的服務內容和責任范圍D.個人住房貸款代辦合同對貸款能否獲批、貸款額度、利率、代辦期限等做出承諾正確答案：D參考解析：個人住房貸款代辦合同是指借款人委托房地產經紀機構代辦個人住房貸款而簽訂的服務合同，個人住房貸款代辦服務是房地產經紀延伸服務的內容之一，房地產經紀機構門店普遍承接該項業務。房地產經紀機構在為客戶提供辦理貸款的服務時，必須簽訂個人住房貸款代辦服務合同，明確約定經紀機構的服務內容和責任范圍，不對貸款能否獲批、貸款額度、利率、代辦期限等做出承諾。(38.)規范區分所有建筑物或建筑區劃內業主權利、義務、責任的由買受人提供的法律文件是()。A.商品房買賣合同B.前期物業管理合同C.業主臨時管理規約D.書面交房通知正確答案：C參考解析：在交接時買受人需要提供的資料與房地產開發企業的要求有關，但一般要求提供以下文件：①商品房購買合同；②前期物業管理合同；③業主臨時管理規約；④書面交房通知。其中，業主臨時管理規約是由開發建設單位制定，買受人簽字確認，規范區分所有建筑物或建筑區劃內業主權利、義務、責任的法律文件。(39.)不動產登記委托人為自然人時，查看委托人提供的身份證件，境內年滿()周歲的自然人應提交居民身份證。A.十四B.十六C.十八D.二十正確答案：B參考解析：查看委托人提供的身份證件。境內年滿十六周歲的自然人應提交居民身份證，未滿十六歲的自然人可以提交居民身份證，也可以提交戶口簿作為身份證明。(40.)相關配套設施達到生活方便程度通常是指()。A.500m半徑范圍內有銀行、中小學、郵局、醫院和超市B.1000m半徑范圍內有銀行、中小學、郵局、醫院和超市C.500m半徑范圍內有郵局、醫院、超市；1000m半徑范圍內有銀行、中小學D.500m半徑范圍內有銀行、小學；1000m半徑范圍內有中學、郵局、醫院、超市正確答案：D參考解析：生活方便程度符合以下標準才能稱為具備相關配套設施：①銀行，指在物業500m的半徑范圍內有一個或一個以上的儲蓄所；②學校，指在物業500m的半徑范圍內有小學，在1000m的范圍內有中學；③郵局，指在物業1000m的半徑范圍內有可以辦理快件、國內特快專遞、收領包裹、IDD、DDD長話等各項郵政電信業務的郵電所或郵電支局；④醫院，指在物業1000m的半徑范圍內有一個醫院；⑤超市，在物業1000m有較大規模的農貿市場或有可以提供主副食品的超級市場。(41.)房源的開拓要遵循真實性、及時性和()原則。A.集中性B.規范性C.合法性D.共享性正確答案：A參考解析：因為房源的重要性，所以房地產經紀機構及房地產經紀人都將房源的獲取作為一項需要不斷開展的基礎工作，也是房地產經紀機構及房地產經紀人獲得穩定業績的關鍵因素。房源的獲取原則包括：①真實性；②及時性；③集中性。(42.)房源的動態性主要包括兩個方面，一是其價格因素的變動，二是其()的變動。A.產權狀態B.使用狀態C.物理狀態D.租售狀態正確答案：B參考解析：房源的動態性主要包括兩個方面：①物業交易價格的變動，價格波動經常隨著市場狀況、政策發布、城市發展規劃、業主（委托方）心態的變化而不斷波動；②物業使用狀態的變動，它是指在委托期間，物業的使用狀態（如閑置、居住或辦公等）發生變化，如原本閑置待出售的物業，業主（委托方）決定先租給其他人居住，但并沒有因此拒絕有興趣的購房人去看房等。由于房源存在變動性這一特征，所以經紀人要不間斷地與業主（委托方）聯系，以便在房源的某些指標發生變動時及時更新房源信息。(43.)因為房源具有動態性等特點，有關資料會隨時變化，房地產經紀人還應及時對房源信息進行更新，以保證房源的()。A.可持續性B.完整性C.有效性D.準確性正確答案：C參考解析：因為房源具有動態性特點，隨著市場變化、時間推移或業主心理變化等，房源狀態可能出現各種變化，房地產經紀人還應及時對房源信息進行更新，以確保房源的有效性。(44.)采用電話拜訪方式開拓房源渠道的要點不包括()。A.附帶一些實用信息，增強實用性B.接受有關電話營銷的專業培訓，掌握電話拜訪的溝通技巧C.準備一些可能的問題清單，避免出現被拒絕時的受挫心理或出現被問詢卻回答不上的尷尬D.電話拜訪過程保持良好的服務態度，認真記錄，并爭取面談機會正確答案：A參考解析：電話拜訪注意事項有：①電話拜訪的成功率必須保持在一定水平線上，否則投入的成本可能會過高，經紀人的信心也會受影響；②接受有關電話營銷的專業培訓，掌握電話拜訪的溝通技巧，并事先進行模擬演練，才能確保電話拜訪的效果；③做好電話拜訪的心理準備，另外準備一些可能的問題清單，避免出現被拒絕時的受挫心理或出現被問詢卻回答不上的尷尬；④電話拜訪的時間、頻率、時長等應合理控制，一方面避免對客戶構成不必要的騷擾，另一方面也保證每次通話的質量和效果；⑤電話拜訪過程保持良好的服務態度，禮貌用語，快速切入主題，言簡意賅，表達清晰，語速適中，仔細傾聽，善于提問，耐心解答，認真記錄，并爭取面談機會。(45.)房源不僅包括委托出售或出租的房屋，還包括該房屋的()。A.經紀人B.物業管理者C.戶主D.業主正確答案：D參考解析：房源是指供出租或者出售的住房、商業用房、工業廠房等房屋，即不動產權利人有意愿出售或出租的房地產。房源不僅包括委托出售或出租的房屋，還包括該房屋的業主（委托方）。因此，房源通常是指業主（委托方）及其委托出售或出租的房屋。(46.)房地產經紀人發現，該小區18棟房所有的房源比小區內其他棟號的要價都高，經分析，原來是在18棟房的正前方有一個很大的小區廣場，環境相對較好。這里造成房價差異的主要原因是房源的()屬性。A.心理B.物理C.法律D.位置正確答案：B參考解析：表征房源信息的物理指標，主要是描述物業自身及其周邊環境的物理狀態的指標，如物業的區位（地段）、建筑外觀、面積、朝向、間隔、新舊程度、建成年份等。除非遭遇地震、火災等特殊情況，一般情況下，房源信息的物理指標在交易過程中是不變的。房源的物理特征決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業的市場價格。(47.)下列房源中，()是房地產經紀公司中數量最多，同時也是交易量最大的一種房源。A.商鋪B.住宅C.寫字樓D.倉庫正確答案：B參考解析：房源一般分為：①住宅，是指專供人居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學社宿舍）等，但不包含住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋；②非住宅，是指除了住宅以外的非居住用房屋，它包括辦公用房、商業用房、停車房和廠房倉庫等。住宅一般是房地產經紀企業中數量最多，同時也是交易量最大的一種房源。(48.)買房（租房）客戶具有指向性、時效性和()的特征。A.周期性B.可變性C.集中性D.潛在性正確答案：D參考解析：客源的特征包括：①指向性，客戶是客源信息的主體，作為主體，客戶的需求意向是清晰的，或買或租、哪個區域、何種物業、能承受的價格范圍或希望的價格范圍、有無特殊需要等，客戶均有明確的要求；②時效性，客戶的需求是有時間要求的，客戶在表達購買或租賃需要時，均會有時間要求，期望在一段時期內實現客戶的需求意向，可能是半個月，也可能是幾個月；③潛在性，客源嚴格意義上是潛在客戶，是具有成交意向的買房或租房群體。(49.)與服務過的客戶建立良好的顧客關系，通過這些顧客介紹客源的方法是()。A.門店接待法B.廣告法C.人際網絡攬客法D.客戶介紹法正確答案：D參考解析：客戶介紹法是指房地產經紀人通過自己服務過的客戶介紹新客戶的開發方式。一個服務質量高、業務素質好、從業時間長的房地產經紀人，資源積累越多，客源信息也就源源不斷?？蛻裟軌蚪榻B潛在客戶的前提是對房地產經紀人過往服務有較高的滿意度。老客戶介紹新客戶的優點包括：①成本很低；②客戶都是真實有效的。這種開發方式越來越受到經紀機構和經紀人的喜愛?，F在業務經營穩健的房地產經紀機構都要求房地產經紀人使用大量時間和精力用于客戶關系維護，以獲得老客戶的介紹。(50.)客戶購房時通常對面積和價格等有明確意愿，這體現了客源具有()的特征。A.潛在性B.時效性C.指向性D.不確定性正確答案：C參考解析：客源的特征包括：①指向性；②時效性；③潛在性。其中，指向性是指客戶是客源信息的主體，作為主體，客戶的需求意向是清晰的，或買或租、哪個區域、何種物業、能承受的價格范圍或希望的價格范圍、有無特殊需要等，客戶均有明確的要求。一個需求不清的客戶是需要進行引導和分析的，使之明確其需求后，方能成為客源。(51.)作為房地產經紀人必須在溝通中明確，看房的人之中，誰能起到決定的作用，或者說誰最具有決策能力，誰的決策是最主要的。該分析是針對客源信息中()的分析。A.購買力與消費信用B.目標物業與偏好C.客戶購買決策D.客戶需求程度正確答案：C參考解析：客源信息完善與分析包括以下四個方面：①目標物業與偏好分析；②購買力與消費信用分析；③客戶購買動機分析；④客戶需求程度分析；⑤客戶購買決策分析。其中，客戶購買決策分析是指在購房的過程中，有大多數的客戶是幾個人甚至于更多的人來看房，因此，作為房地產經紀人必須在溝通中明確，看房的人之中，誰能起到決定的作用，或者說誰最具有決策能力，誰是最終出資人。(52.)下列關于“養客”的表述中，正確的是()。A.與客戶培養關系B.運用經紀人的知識和服務使潛在客戶變為真正的顧客C.潛在的客戶需要時間去培養D.為客戶免費提供市場信息正確答案：B參考解析：養客是客源開拓中的重要策略，是指經紀人將一個陌生的客戶轉化為一個積極的購買者的過程。潛在客戶希望被告知購買信息，被傳授專業的知識、提供專業的服務、以幫助他們做出合理的決策。經紀人在初次接觸客戶之后，用自己的專業知識、經驗和市場信息為客戶提供咨詢，從而建立與消費者之間的信任關系。經紀人提供的信息越有價值，提供的解決方案和咨詢越有幫助，客戶就會越信任，越容易達成交易和建立長期關系。客戶某些時候也會有不切實際的價格期望和要求，房地產經紀人通過市場信息的提供和分析，引導客戶調整期望，縮短供需差距。(53.)客戶的分類中，按()分類，可分為潛在客戶、老客戶和新客戶等。A.是否接受過本經紀機構的服務B.客戶的性質C.物業的價格區間D.交易過程正確答案：A參考解析：客戶信息按不同的方法進行分類，包括：①按客戶的需求類型，可分為買房客戶與租房客戶；②按需求目的，可分為自用客戶和投資客戶；③按客戶需求的物業類型，可分為住宅客戶、寫字樓客戶、商鋪客戶和工業廠房客戶及其他客戶；④按客戶的性質，可分為機構團體客戶和個人客戶；⑤按是否接受過本經紀機構的服務，可分為新客戶、老客戶和潛在客戶；⑥按物業的價格區間，可分為高價位物業需求客戶、中低價位物業需求客戶和低價位物業需求客戶。(54.)房地產經紀機構在建立客戶數據庫時，錯誤的做法是()。A.盡可能保存客戶原始資料B.重視數據庫管理的安全性C.將外部數據作為最重要資料D.及時整理和更新客戶資料正確答案：C參考解析：構建客戶數據庫時應考慮如下因素：①要盡可能地將客戶的原始資料完整保存下來；②要將企業自身經營過程中獲得的內部客戶資料與其他渠道獲得的外部資料區分開來；③要特別重視數據庫管理的安全性；④要及時對客戶關系管理的數據庫進行分類、篩選、整理和更新。(55.)甲房地產中介公司發現某大型小區有大量的空置房，并有許多客戶要求購買或租賃該小區物業。于是該中介公司決定在該小區附近設立分公司，主要從事該小區的房地產中介服務。該公司利用在小區內外的路口派發宣傳單來獲得房源和客源。為了提高公司的效率和經紀人的積極性，該公司采用計算機技術對所有房源進行了分類，并利用密碼技術規定各經紀人只能看到自己開發房源的詳細信息。該公司發現該小區內還有部分物業屬于房地產開發公司，這種業主類型是()。A.法人組織B.小業主C.自然人業主D.非自然人業主正確答案：D參考解析：非自然人業主主要作為物業所有權人的組織，如房地產開發商、大型企事業單位、資產管理公司、銀行等。題中，小區內的部分物業屬于房地產開發公司的，所以這種業主類型是非自然人業主(56.)新一輪房地產調控政策出臺后，甲房地產經紀公司（以下簡稱甲公司）與附近社區居委會聯合在小區內舉辦房地產知識培訓，為社區居民講解調控政策對房地產市場的影響，并向居民免費發放相關資料。此舉獲得了好的口碑，同時也登記了很多客源信息和房源信息。活動結束后，甲公司在處理登記信息時發現，新登記的房源信息不完整，只涉及區位狀況、實物狀況和物業服務一方面內容，于是甲公司派人到該小區再次收集相關資料。為了開拓客源，甲公司采用的方法為()。A.團體攬客法B.會員攬客法C.講座攬客法D.人際關系攬客法正確答案：C參考解析：講座攬客法是通過向社區、團體或特定人群舉辦講座來發展客戶的方法。講座可以是房地產知識介紹，也可以是房地產市場分析或房地產投資信息的提供，或房地產交易流程、產權辦證問題的介紹。甲公司與附近社區居委會聯合在小區內舉辦房地產知識培訓，為社區居民講解調控政策對房地產市場的影響，并向居民免費發放相關資料屬于講座攬客法。(57.)賣方對市場信息了解程度變化或出售（租）心態發生變化，會直接導致房源價格發生變化。這體現出房源的()。A.物理屬性B.法律屬性C.心理屬性D.市場屬性正確答案：C參考解析：房源具有三大屬性，分別為物理屬性、法律屬性和心理屬性。具體內容包括：①房源的物理屬性是指房屋自身及周邊環境的物理狀態，它們決定了房源的使用價值，因此在一定的程度上決定了房源的市場價值；②房源的法律屬性主要包括房源的合法用途及其權屬狀況；③房源的心理屬性是指委托人在委托過程中的心理狀態，而這種心理狀態往往會隨著時間的推移而變化，從而對房源的一些要素如掛牌價格產生影響。(58.)房屋實物狀況建筑規模的查看內容中，相關的房屋面積不包括()。A.建筑面積B.使用面積C.營業面積D.樓道面積正確答案：D參考解析：房屋實物狀況描述的建筑規模的內容主要是根據房屋的使用性質說明其面積、體積等。面積方面有：①建筑面積；②套內建筑面積；③使用面積；④居住面積；⑤營業面積；⑥可出租面積等。物流用的倉庫一般要說明體積。(59.)上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離稱為()。A.室內凈高B.層高C.樓板厚度D.吊頂高度正確答案：B參考解析：對房屋實物狀況查看的內容包括層高或室內凈高。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。二者的關系是“凈高＝層高一樓板厚度”。(60.)房地產經紀人員通過對成交顧客進行的維護，主要目的是()。A.回訪客戶B.建立良好關系C.了解客戶滿意度D.發掘出新的購房需求正確答案：D參考解析：每一輪交易的結束點將是新一輪交易的起始點，即成交顧客的無效房源可轉化為有效房源，房地產經紀人員通過維護成交顧客，發掘出新的購房需求，獲取委托之后可以進行房源的錄入，房源的狀態將轉為有效，新一輪的房源交易將會開始。(61.)對買方來說手續簡便，房價折扣較高的付款方式是()。A.自有資金支付B.貸款支付C.一次性付款D.分期付款正確答案：C參考解析：一次性付款方式對買方來說手續簡便，房價折扣較高，對賣方來說能盡快回籠資金。但一次性付款對買方而言具有一定風險，特別是購買期房時風險更大。(62.)()是房地產交易資金自行交割的優點。A.資金安全有保障B.交易風險較小C.交易周期短D.增加客戶的信任感正確答案：C參考解析：房地產交易資金自行交割的優點包括：①操作簡單。交易雙方均同意即可完成，無須到相關部門辦理繁瑣的資料審核和審批手續。②交易周期短。由于不受部門審批、審核的限制，資金劃轉一般在很短的時間內就能完成，可以在短期內實現交易。房地產交易資金自行交割的缺點是：在存量房交易中，對于買方而言，已交割資金的安全無任何保障及約束，風險較大。(63.)風險與()是相伴而生的，風險還會帶來巨大的成本。A.損失B.不確定性C.高收益D.高額成本正確答案：A參考解析：風險（risk）是指對項目或組織目標產生負面（威脅）或正面（機會）影響的不確定性。風險可以理解為客觀存在的，在特定情況下、特定時期內，某一事件導致的最終損失的不確定性。風險與損失是相伴而生的，風險還會帶來巨大的成本。(64.)下列屬于房屋物業管理狀況查看內容的是()。A.物業權屬B.地段等級C.裝修情況D.物業服務項目正確答案：D參考解析：房屋物業管理狀況是指對標的房屋共用部分的維護管理情況。房屋物業管理狀況實地查看的主要內容包括：①物業服務企業名稱；②物業服務費標準和服務項目；③基礎設施的維護情況和周邊環境的整潔程度等。(65.)實地查看房屋物業服務狀況的內容不包括()。A.物業服務企業的資質B.物業服務費的標準C.小區周邊的自然景觀D.小區環境的整潔情況正確答案：C參考解析：對房屋物業管理狀況進行實地查看，主要描述和說明下列指標和因素：①物業服務企業名稱。房地產經紀人員應記錄物業服務企業的名稱、資質等。②物業服務費標準和服務項目。③基礎設施的維護情況和周邊環境的整潔程度。房地產經紀人員應查看門廳、樓梯等共用部位和電梯等共用設施設備的維護情況，查看房道、小區道路和周邊環境的整潔程度，查看小區花草樹木的養護程度等。C項屬于房屋區位狀況查看的注意事項。(66.)下列關于違約金和保證金的說法，正確的是()。A.違約金具有補償性和懲罰性B.違約金一旦確定，不可更改C.保證金與違約金一般可以同時適用D.保證金與定金有相似之處，都有擔保合同實現的作用，且都具有雙倍返還功能正確答案：A參考解析：A項，違約金具有擔保債務履行的作用，又具有懲罰違約方和補償無過錯方所受損失的效果，具有補償性和懲罰性。B項，違約金的約定要適當，《合同法》規定“約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機關予以適當減少”。C項，保證金與違約金有相似之處，但又不相同。違約金是合同一方違約時承擔責任的一種方式，而保證金是合同履行的一種擔保方式，二者一般不同時適用。D項，保證金與定金有相似之處，都有擔保合同實現的作用，但其沒有雙倍返還功能。(67.)商品房買賣合同中，對于面積誤差處理沒約定的，可以按照一定原則來處理。關于面積誤差比的處理原則，下列說法錯誤的是()。A.面積誤差比的絕對值在3%（含3%）以內，據實結算B.面積誤差比的絕對值超過3%，購房者可以要求解除合同C.面積誤差比的絕對值超過3%，購房者不要求解除合同，3%以內據實結算，超過3%的部分由開發商承擔D.面積誤差比在－3%（含－3%）以內，開發商雙倍返還購房者正確答案：D參考解析：商品房買賣合同中，對于面積誤差處理有約定的按約定處理，沒約定的，按以下原則處理：①面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，即多退少補。②面積誤差比絕對值超出3%，購房者要求解除合同，并且主張返還已付房款和賠償利息損失的，法院應予支持。③面積誤差比絕對值超出3%，購房者不要求解除合同，愿意繼續履行合同的，房屋實際面積大于合同約定面積，在3%以內（含3%）的房價款由買受人按約定的價格補足；超出3%部分的房價款由開發企業承擔，所有權歸購房者；房屋實際面積小于合同約定面積，面積誤差比在－3%以內（含－3%）部分的房價款及利息，由開發企業返還購房者，面積誤差比超過﹣3%部分的房價款，由開發企業雙倍返還購房者。(68.)下列不屬于房屋實地查看內容的是()。A.房價B.房屋區位狀況C.實物狀況D.物業管理狀況正確答案：A參考解析：房屋買賣經紀服務中的實地查看主要包括四個方面：房屋區位狀況、實物狀況、物業管理狀況、其他狀況等；房屋租賃經紀服務中的實地查看主要包括五個方面：房屋區位狀況，實物狀況，配置家具、家電情況，房屋使用相關費用，其他情況等。(69.)交易資金監管的期限是從交易資金存入監管專用賬戶起到()為止。A.買方同意撤銷監管B.房屋裝修完成C.房屋所在樓棟全部交易完D.房屋所有權證書頒發正確答案：D參考解析：存量房交易資金監管的范圍各地有所不同，有的城市要求比較嚴格，對定金、首付款、購房貸款、尾款等全部房款進行監管；有的城市規定房地產交易稅費也予以監管，如天津；有的地方對定金、購房貸款等不予監管，如北京。交易資金監管的期限為交易資金存入監管專用賬戶起至不動產權證書頒發止。(70.)通過電視媒體發布房地產廣告的優勢主要為()。A.普及率高、表現力強B.制作簡單快捷C.節約成本D.不受時間限制正確答案：A參考解析：電視廣告是一種經由電視傳播的廣告形式。大部分的電視廣告是由外面的廣告公司制作，并且向電視臺購買播放時數。通過電視發布房地產廣告具有普及率高、表現力強、推廣迅速等優點，但制作程序比較繁瑣，花費成本高。(71.)()不屬于有效的客源信息的基本要素。A.客源基礎資料B.客源的需求信息C.客源的附加信息D.客源的交易信息正確答案：C參考解析：一個有效的客源信息包括以下三個方面的基本要素：①客源基礎資料，主要是指客戶的基本信息，又因客戶是個人還是單位有所不同；②客源的需求信息，是指客戶對房源在實物、權益和區位方面的有關需求；③客源的交易信息，是指客戶提出的交易類型、交易價格、交易時間及稅費承擔方式。(72.)具有準確度高、增加客戶信任感等優點的客源信息搜集方法是()。A.廣告法B.門店接待法C.互聯網開發法D.人際關系法正確答案：B參考解析：門店接待法是指房地產經紀人員利用房地產經紀機構開設的店面，客戶主動上門咨詢而得到客戶的方式。門店接待法的優點是準確度高、較易展示企業形象、增加客戶的信任感，門店接待的缺點是受門店地理位置影響很大。多選題（共28題，共28分）(73.)房地產經紀服務合同上應當有()。A.委托人的簽名或者蓋章B.委托房地產經紀機構的蓋章C.房地產經紀門店經理的簽名D.承辦該業務的兩名房地產經紀人簽名E.承辦該業務的一名房地產經紀人或兩名房地產經紀人協理簽名正確答案：A、B、E參考解析：房地產經紀服務合同是否規范的要件有：①委托人的簽名或者蓋章；②受托房地產經紀機構的蓋章；③承辦該業務的一名房地產經紀人或者兩個房地產經紀人協理簽名，這三個要件必須同時具備，缺一不可。依法成立的房地產經紀服務合同，如合同中沒有特別約定生效時間，則根據《合同法》相關規定，自合同成立時生效。(74.)房地產經紀服務合同的主要條款包括()。A.當事人的名稱或姓名B.標的房屋C.服務事項和服務標準D.勞務報酬E.委托人的家庭情況正確答案：A、B、C、D參考解析：房地產經紀服務合同的基本內容是關于房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務的具體條款。應當包含以下內容：①房地產經紀服務雙方當事人的姓名（名稱）、住所等情況和從事業務的房地產經紀人員的情況；②房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準；③服務費用及其支付方式；④合同當事人的權利和義務；⑤委托期限；⑥違約責任和糾紛解決方式。(75.)下列關于房地產居間合同的表述中，正確的有()。A.居間合同委托人的給付義務具有不確定性，只有交易達成，委托人才有向經紀人支付報酬的義務B.居間合同中，房地產經紀人只能接受相對兩方的委托C.房地產經紀人在居間合同中具有向委托人如實報告的義務D.委托人可以要求房地產經紀人不得將自己的姓名、家庭等情況告知相對人E.房地產經紀人對在提供居間服務過程中得到的有關委托人的商業機密等具有保密義務正確答案：A、C、D、E參考解析：A項，一般情況下，房地產經紀服務的完成以房地產交易合同簽訂為標志，房地產交易合同訂立后就可以收取傭金；代辦服務費用的收取標準和時點由當事人自行約定。B項，房地產經紀機構和房地產經紀人員可以接受房地產交易中的一方或同時接受房地產交易的雙方的委托，向一方或雙方委托人提供居間服務。CDE三項，委托人的義務一般包括提供材料、實地看房、支付費用。權利一般包括知情權、交易收入的所有權；房地產經紀機構的義務一般包括及時如實報告義務，盡職盡責義務，風險提示義務、保密義務等，權利一般包括違法違規行為拒絕權，報酬請求權等。(76.)房地產經紀執業規范的“回避原則”意味著()。A.房地產經紀機構不能既提供經紀服務又直接參與房地產交易B.房地產經紀人員不能既提供經紀服務又直接參與房地產交易C.與房地產交易有利害關系的房地產經紀人員不得承辦經紀業務D.在任何情況下，房地產經紀機構和人員均不能充當房地產的賣方和買方E.房地產經紀人員在參與房地產交易時，應當向交易相對人明示自己的身份正確答案：A、B、C參考解析：房地產經紀機構在簽訂房地產經紀服務合同前，有義務向委托人告知是否與委托房屋有利害關系，體現了房地產經紀機構和房地產經紀人員在房地產經紀活動中應遵循的回避原則。為保持經紀活動的公正性，嚴禁房地產經紀機構或者房地產經紀人員作為交易方出現在房地產經紀活動中。房地產經紀人員和房地產經紀機構存在以下情形的，需要回避或如實披露并征得另一方當事人同意：①與房屋的出賣方或者出租方有利害關系的，如房主為房地產經紀人員的直系親屬等；②與房屋的承購方或者承租方有利害關系的，如房地產經紀人是買方的直系親屬等。另外，房地產經紀機構和房地產經紀人員在不提供經紀服務的交易中，可以充當交易方，但應當向交易相對人明示自己的身份。(77.)在房地產經紀活動中，如果當事人之間對房地產經紀合同履行有爭議，對爭議的處理方式有()。A.必須在政府主持下，由當事雙方協商解決B.調解委員會調解C.雙方自行和解D.向有關仲裁委員會申請仲裁E.向房地產所在地人民法院提起訴訟正確答案：B、D、E參考解析：房地產經紀服務合同違約責任的承擔可以采用定金或者違約金的方式，糾紛解決方式可以采取相關部門調解、仲裁、司法訴訟等。(78.)房源信息私盤制的缺點包括()。A.不利于調動經紀人收集房源信息的積極性B.工作效率低C.擁有房源和客源信息的兩個經紀人如果不配合，易導致交易失敗D.經紀人存在“留盤”行為E.不利于信息資源的快速流通、容易導致效率低下正確答案：B、C、E參考解析：私盤制的缺點表現在：①不利于信息資源的快速流通、容易導致效率低下，當一個經紀人持有大量房源時可能出現精力不足、無暇兼顧，這樣使得房源信息的利用率大大下降，無法為委托業主提供及時的服務。②在房客源匹配上，該受托經紀人可能從利己角度出發優先考慮與自己的客源進行匹配，這樣反而阻礙了與其他經紀人合作的順暢，容易錯失成交機會，降低成交的效率。(79.)甲房地產經紀公司（以下簡稱甲公司）所處城市近年來經濟發展迅速，外來務工人員和個體工商戶大量增加。甲公司針對這一情況，重點開展房屋租賃經紀服務，服務人群主要為上述兩類從業人員。李某是一名小雜貨店經營者，擬租賃一套小面積住房，在甲公司的撮合下，房屋所有權人張某與李某簽訂了房屋租賃合同。適合甲公司快速開拓房源的渠道有()。A.采用電話訪問B.報紙上刊登廣告C.聯系大型企事業單位D.聯系資產管理公司正確答案：A、B參考解析：房源獲取渠道根據在獲取過程的溝通方式分為直接開發方式（暖性開發方式）和間接開發方式（冷性開發方式）兩種。直接開發方式有：①門店接待；②社區活動；③派發宣傳單；④老客戶推薦；⑤人際關系開發。間接開發方式有：①網絡開發；②電話拜訪’；③報紙廣告；④群發郵件、信息；⑤戶外廣告或橫幅。(80.)甲房地產經紀公司（以下簡稱甲公司）所處城市近年來經濟發展迅速，外來務工人員和個體工商戶大量增加。甲公司針對這一情況，重點開展房屋租賃經紀服務，服務人群主要為上述兩類從業人員。李某是一名小雜貨店經營者，擬租賃一套小面積住房，在甲公司的撮合下，房屋所有權人張某與李某簽訂了房屋租賃合同。適合甲公司開拓客源的渠道有()。A.門店接待B.會員攬客C.客戶介紹D.刊登廣告正確答案：A、C、D參考解析：房地產經紀人開拓客源的方法主要有：①門店接待法；②廣告法；③互聯網開發法；④客戶介紹法；⑤人際關系法；⑥駐守和掛紅幅攬客法；⑦講座攬客法；⑧會員攬客法，是指通過成立客戶俱樂部或客戶會的方式吸收會員并挖掘潛在客戶的方法，因成立客戶會的難度大而較少使用；⑨團體攬客法。本案例中，甲公司的主要目標客戶為外來務工人員和個體工商戶，不適宜通過會員攬客法開拓。(81.)甲房地產經紀公司（以下簡稱甲公司）所處城市近年來經濟發展迅速，外來務工人員和個體工商戶大量增加。甲公司針對這一情況，重點開展房屋租賃經紀服務，服務人群主要為上述兩類從業人員。李某是一名小雜貨店經營者，擬租賃一套小面積住房，在甲公司的撮合下，房屋所有權人張某與李某簽訂了房屋租賃合同。針對張某，甲公司應核對的信息有()。A.婚姻狀況B.出租價格C.職業情況D.收入水平正確答案：A、B、C參考解析：關于業主信息主要指核實業主身份信息（姓名、曾用名、籍貫、年齡、職業等）、與產權人是否一致、業主婚姻狀況、是否有共有人、共有人相關信息、業主出售出租動機、心理期望價格、融資狀況、是否有過房地產買賣或租賃經驗、業主性格類型、是否為方便看房提供配合、債權債務情況等。(82.)甲房地產經紀公司（以下簡稱甲公司）所處城市近年來經濟發展迅速，外來務工人員和個體工商戶大量增加。甲公司針對這一情況，重點開展房屋租賃經紀服務，服務人群主要為上述兩類從業人員。李某是一名小雜貨店經營者，擬租賃一套小面積住房，在甲公司的撮合下，房屋所有權人張某與李某簽訂了房屋租賃合同。張某與李某在簽訂合同過程中，甲公司應核實的文件有()。A.房屋所有權證B.張某和李某的身份證明C.契稅完稅證明D.房屋購買合同正確答案：A、B參考解析：房地產經紀人在得知承租人滿意該房源后，房地產經紀人要積極撮合租賃雙方進行租賃相關事項的談判。當租賃雙方對租金價格表示滿意，也對房屋狀況表示認可后，租賃雙方應簽訂房屋租賃合同：房地產經紀人為租賃雙方詳細講解合同條款，重點講解雙方責任義務、違約條款、違約金、付款方式等條款；租賃雙方商議合同的相關條款內容。在正式簽約前，房地產經紀人提醒租賃雙方簽約注意事項，并查驗身份證件、房屋產權證明文件。(83.)客戶信息管理是從()開始。A.登記信息B.分類信息C.收集信息D.整理信息E.存檔正確答案：C、D、E參考解析：客戶信息管理是從收集信息、整理信息和存檔開始。對客戶信息的記錄、儲存、分析和利用的一系列活動就是客戶信息管理。(84.)甲房地產中介公司發現某大型小區有大量的空置房，并有許多客戶要求購買或租賃該小區物業。于是該中介公司決定在該小區附近設立分公司，主要從事該小區的房地產中介服務。該公司利用在小區內外的路口派發宣傳單來獲得房源和客源。為了提高公司的效率和經紀人的積極性，該公司采用計算機技術對所有房源進行了分類，并利用密碼技術規定各經紀人只能看到自己開發房源的詳細信息。該房地產中介公司利用在小區內外的路口派發宣傳單來獲得房源和客源，屬于房源獲取通道里的直接開發方式，這種方法的主要優點有()。A.覆蓋人群廣B.投入成本低C.目標性較強D.方式新穎正確答案：A、B、C參考解析：房源獲取渠道根據在獲取過程的溝通方式分為直接開發方式和間接開發方式兩種，前者指面對面溝通的方式，后者指非面對面溝通的方式。直接開發方式包括門店接待、社區活動、派發宣傳單、老客戶推薦及人際關系開發。其中派發宣傳單被許多房地產經紀企業所采用，它的優點包括：①覆蓋人群廣；②投入成本低；③目標性較強。(85.)甲房地產中介公司發現某大型小區有大量的空置房，并有許多客戶要求購買或租賃該小區物業。于是該中介公司決定在該小區附近設立分公司，主要從事該小區的房地產中介服務。該公司利用在小區內外的路口派發宣傳單來獲得房源和客源。為了提高公司的效率和經紀人的積極性，該公司采用計算機技術對所有房源進行了分類，并利用密碼技術規定各經紀人只能看到自己開發房源的詳細信息。該分公司采用了()的客源開拓方法。A.廣告法B.門店接待法C.客戶介紹法D.人際關系法正確答案：A、B參考解析：門店接待法是指房地產經紀人利用房地產經紀機構開設的店面，客戶主動上門咨詢而獲取客戶的方法；廣告法是指房地產經紀機構可以在當地主流媒體、房地產專業媒體、門店櫥窗或者單頁廣告宣傳單等媒介上發布房源信息，通過發布的房源信息吸引潛在客戶，從而獲得客源信息的渠道。本案例，在小區附近設立分公司，可以利用門店接待；運用路牌廣告發布信息，屬于運用廣告法攬客。(86.)新一輪房地產調控政策出臺后，甲房地產經紀公司（以下簡稱甲公司）與附近社區居委會聯合在小區內舉辦房地產知識培訓，為社區居民講解調控政策對房地產市場的影響，并向居民免費發放相關資料。此舉獲得了好的口碑，同時也登記了很多客源信息和房源信息?；顒咏Y束后，甲公司在處理登記信息時發現，新登記的房源信息不完整，只涉及區位狀況、實物狀況和物業服務一方面內容，于是甲公司派人到該小區再次收集相關資料。為使登記的潛在客戶變成真正客戶，甲公司可采取的策略為()。A.經常向客戶贈送小禮品B.向客戶提供有效的解決方案C.盡可能滿足客戶提出的所有要求D.盡可能引導客戶調整對價格的期望正確答案：B、D參考解析：使登記的潛在客戶變成真正客戶，又稱為養客，是客源開拓中的重要策略。它是指經紀人將一個陌生的客戶轉化為一個積極購買者的過程。潛在客戶希望被告知，被傳授專業的知識、提供專業的服務，以幫助他們做出合理的決策。經紀人在初次接觸客戶之后，用自己的專業知識、經驗和市場信息為客戶提供咨詢，從而建立信任。經紀人提供的信息越有價值，提供的解決方案和咨詢越有幫助，客戶就會越信任，越容易達成交易和建立長期關系?？蛻裟承r候也會有不切實際的價格期望和要求，房地產經紀人通過市場信息的提供和分析，引導客戶調整期望，縮短供需差距。(87.)新一輪房地產調控政策出臺后，甲房地產經紀公司（以下簡稱甲公司）與附近社區居委會聯合在小區內舉辦房地產知識培訓，為社區居民講解調控政策對房地產市場的影響，并向居民免費發放相關資料。此舉獲得了好的口碑，同時也登記了很多客源信息和房源信息?；顒咏Y束后，甲公司在處理登記信息時發現，新登記的房源信息不完整，只涉及區位狀況、實物狀況和物業服務一方面內容，于是甲公司派人到該小區再次收集相關資料。為使登記的房源信息更完整，甲公司還應收集的資料為()。A.物業狀況B.周圍配套C.業主信息D.房源交易條件信息正確答案：A、B、C參考解析：完整的房源信息包含物業狀況及周圍配套、業主信息及心理狀態等。物業狀況指物業位置、棟座樓層、面積大小、戶型朝向、產權性質、批地時間、建成時間、裝修情況、家具家電、物業管理、融資狀況、使用現狀、水電煤氣基礎設施、周邊配套、人文環境、綠化環境、交通條件、區域規劃發展等。關于業主信息主要指核實業主身份信息（姓名、曾用名、籍貫、年齡、職業等）、與產權人是否一致、業主婚姻狀況、是否有共有人、共有人相關信息、業主出售出租動機、心理期望價格、融資狀況、是否有過房地產買賣或租賃經驗、業主性格類型、是否為方便看房提供配合、債權債務情況等。(88.)采用駐守和橫幅攬客法開拓客源信息的劣勢有()。A.成本較低B.客戶的準確性較高C.駐守的方式比較浪費經紀人的時間D.橫幅有時也會影響到市容市貌E.橫幅也很容易被其他人為因素或自然力損壞正確答案：C、D、E參考解析：駐守和掛紅幅攬客法的劣勢包括：①駐守的方式比較浪費房地產經紀人的時間；②掛紅幅很容易被其他人為因素或自然力損壞，需要房地產經紀人不斷進行維護；③有時候駐守會妨礙到行人，掛紅幅有時也會影響到市容市貌，應提前獲得社區或城管部門的許可。優勢包括：①成本較低；②客戶的準確性較高。(89.)編制房屋狀況說明書對房地產經紀機構的重要意義表現在()。A.提升房地產權利人對經紀服務的認同B.消除房地產交易有關風險C.提升客戶對經紀服務的信賴D.積累房地產基礎數據E.防范房地產交易有關糾紛正確答案：A、C、D、E參考解析：編制房屋狀況說明書，能更加系統、全面、詳細反映房屋狀況。這對房地產經紀機構有著重要意義，表現在：①加強對委托房屋狀況的全面認識。房地產經紀人員通過編制房屋狀況說明書，加強對委托房屋各方面情況的準確把握，提升專業技能，以便為客戶提供更優質的專業服務；②提升客戶對經紀服務的認同和信賴。編制房屋狀況說明書，把房屋狀況詳細記錄下來，使委托人感受到房地產經紀人員確實下了很深功夫，在認真對待從事的房地產經紀業務，不是僅僅只有“嘴上功夫”；③降低房地產交易風險，借助編制房屋狀況說明書的過程，掌握房屋真實狀況，有效降低交易風險；④防范房地產交易有關糾紛。房屋狀況說明書實質就是“產品說明書”，不僅僅說明了房屋自身狀況，還包括了家具家電等附屬設施設備。這有利于統一交易雙方對交易標的認知，防范房地產交易有關糾紛；⑤積累房地產基礎數據。編制房屋狀況說明書有助于房地產經紀機構積累房地產基礎數據，建立數據庫。(90.)下列關于帶領客戶實地看房的注意事項的表述中，錯誤的有()。A.房地產經紀人員和客戶約看房時間時，要征求客戶意見B.經紀人員要學習專業知識，做好見面準備，與客戶大方溝通C.對于房齡、面積等常見問題，房地產經紀人員絕對不能一知半解D.房屋業主的背景、居住情況、賣房原因等可在看房時現場咨詢E.帶看后靜等客戶的反饋意見，并根據反饋作出相應的回應正確答案：A、D、E參考解析：A項，房地產經紀人員和客戶約看房時間時，應適當強勢，直接給出具體的可供選擇的時間點。D項，對于業主的背景情況、目前房屋居住情況、賣房原因等，經紀人員要事先知曉，以免使房地產經紀人員形象受損。E項，房地產經紀人員在帶看后，一定要根據實際情況安排回訪，詢問客戶意向。(91.)在商品房預售合同簽訂時，房地產經紀人員應提示合同可能存在的主要風險，需做好的風險防范工作包括()。A.房屋圖紙與結構的確認B.交付和保修及風險責任的約定C.宣傳資料與廣告明示內容不必寫入合同D.定金罰則的提示E.土地與開發情況說明正確答案：A、B、D、E參考解析：商品房預售由于是銷售尚未建成的房屋，因此客觀上存在一定的法律風險。房地產經紀人員應提示合同可能存在的主要風險，做好以下風險防范工作：①土地與開發情況說明；②房屋圖紙與結構的確認；③宣傳資料與廣告明示內容寫入合同；④面積誤差條款的約定；⑤合同備案的約定；⑥相關費用的負擔與前期物業管理的約定；⑦交付和保修及風險責任的約定；⑧定金罰則的提示；⑨合同附件和補充條款的說明。(92.)實踐中，房地產經紀人員代擬的合同主要是()。A.存量房買賣合同B.新建商品房買賣合同C.房屋租賃合同D.新建商品房租賃合同E.房地產交易合同正確答案：A、B、C參考解析：房地產經紀人員從事經紀活動的最終成果體現在促成交易雙方簽訂房地產交易合同。由于大多數交易當事人并不具備合同法的基本知識，因此，房地產交易合同往往由經紀人員代為擬定。作為專業的房地產經紀人員，協助買賣雙方簽訂完善的房地產交易合同，既考驗經紀人員的業務能力，也要求經紀人員具備基本的法律常識，特別是合同法的基本知識。實踐中，房地產經紀人員代擬的合同主要是存量