開發經營與管理-《房地產開發經營與管理》高分通關卷2單選題（共35題，共35分）(1.)開發貸款的貸款利率屬于()。A.時間類參數B.資金類參數C.融資類參數（江南博哥）D.收益類參數正確答案：C參考解析：本題考查的是選擇基礎參數。融資相關參數包括房地產開發貸款的貸款利率，資本金投入比例（通常為總投資的20%～35%），預售收入用于后續開發建設投資的比例。(2.)()是某個經濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價。A.負外部性B.正外部性C.強外部性D.弱外部性正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產市場的特性。正外部性是某個經濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價。(3.)根據房地產市場自然周期的理論，商品房空置率上升是處于自然周期的()。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段后期D.第三階段正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產市場的自然周期。自然周期的第三階段，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平；自然周期的第四階段，需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續上升，租金增長率開始下滑。(4.)已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為()。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%正確答案：D參考解析：本題考查的是資本金利潤率和資本金凈利潤率。資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額／資本金=700／2000=35%。(5.)某房地產投資項目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為()。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%正確答案：C參考解析：本題考查的是全部投資和資本金評價指標的差異。借貸資金=5000-2000=3000萬元，假定全部投資收益率為R，則3000萬元借貸資金產生的收益=3000×R，借貸資金的財務費用=3000×10%=300（萬元），2000萬元的資本金產生的收益=2000×R，資本金收益率水平=（2000×R+3000×R-300）/2000=22%，解得R=14.8%。(6.)開發商應當自工程竣工驗收合格之日起()日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。A.14B.15C.28D.30正確答案：B參考解析：本題考查的是竣工驗收。開發商應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。參見教材P91。(7.)反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況的報表是()。A.損益表B.資產負債表C.利潤分配表D.現金流量表正確答案：B參考解析：本題考查的是基本報表。資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況。(8.)下列不屬于房地產商業物業市場的是()。A.寫字樓市場B.零售商場或店鋪C.休閑旅游設施市場D.高新技術產業用房正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產市場細分。選項D屬于工業物業市場。按照房地產的用途，可以分解為居住物業市場（含普通住宅、別壁、公寓市場等）、商業物業市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等）、工業物業市場（標準工業廠房、高新技術產業用房、研究與發展用房、工業寫字摟、倉儲用房市場等）、特殊物業市場、土地市場等。(9.)下列房地產市場運行環境中，屬于社會環境因素的是()。A.經濟發展狀況B.家庭收入水平及分布C.家庭數量及其結構D.資本市場發育程度正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產市場的運行環境。社會環境是指一定時期和一定范圍內人口的數量及其性別、年齡、職業、教育等結構，家庭的數量及其結構，各地的風俗習慣和民族特點等。(10.)確定型決策的決策過程和方法常是固定程序和標準方法，因此又稱作()。A.固定性決策B.標準化決策C.程序化決策D.科學性決策正確答案：C參考解析：本題考查的是決策的方法。確定型決策的決策過程和方法常是固定程序和標準方法，因此又稱作程序化決策。(11.)下列各項中，不屬于招標文件內容的是()。A.投標人須知B.評標辦法C.技術標準和要求D.投標函及投標函附錄正確答案：D參考解析：本題考查的是招標程序。招標文件應包括：（1）招標公告（或投標邀請書）；（2）投標人須知；（3）評標辦法；（4）合同條款及格式；（5）采用工程量清單招標的，應當提供工程量清單；（6）設計圖紙；（7）技術標準和要求；（8）投標文件格式；（9）投標人須知前附表規定的其他材料。特別要注意的是，招標人應當在招標文件中規定實質性要求和條件，并用醒目的方式標明。選項D屬于投標文件應包括的內容。(12.)土地儲備機構負責實施土地開發時，由()負責籌措資金。A.開發商B.投資企業C.房地產中介機構D.土地儲備機構正確答案：D參考解析：本題考查的是土地儲備與土地開發。土地儲備機構負責實施土地開發時，由土地儲備機構負責籌措資金。(13.)房地產置業投資項目的期間費用計入()。A.管理費用B.財務費用C.運營費用D.開發建設投資正確答案：C參考解析：本題考查的是投資與成本。房地產置業投資項目的期間費用計入運營費用。(14.)我國目前國家債券的收益率為9%，經測算，工業物業市場相對于整個投資市場的風險系數為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業物業的預期收益率為()。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%正確答案：B參考解析：本題考查的是投資組合理論。資產預期收益率＝無風險資產收益率＋風險系數×（平均收益率-無風險資產收益率）＝9%＋0.14×（18%－9%）＝10.26%。(15.)房地產市場的運行環境中，()涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。A.社會環境B.技術環境C.政治環境D.法律制度環境正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產市場的運行環境。房地產市場的運行環境中，政治環境是指政治體制、政局穩定性、政府能力、政策連續性以及政府和公眾對待外資的態度等。它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。(16.)運用財務評價方法進行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是()；二是不考慮延期投資對項目預期收益的影響。A.投資的長期性B.房地產市場的不確定性C.投資可逆性D.投資不可逆性正確答案：C參考解析：本題考查的是傳統投資決策方法的局限性。運用財務評價方法進行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是投資可逆性；二是不考慮延期投資對項目預期收益的影響。(17.)財務內部收益率是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于()時的折現率。A.0B.1C.0或1D.2正確答案：A參考解析：本題考查的是財務內部收益率。財務內部收益率是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。(18.)王某擬購買一套面積為120m2、單價為7800元/m2的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業貸款的最低月還款額為()元。A.1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.71正確答案：B參考解析：本題考查的是復利計算。1.貸款總額P總＝120×7800×（1－30%）＝65.52（萬元）；2.商業貸款總額P＝65.52-20＝45.52（萬元）；3.計算商業貸款月還款額：i＝7.2%/12＝0.6%，n＝20×12＝240(19.)以下各項中，不屬于項目竣工驗收工作程序的是()。A.單位工程竣工驗收B.單項工程竣工驗收C.竣工驗收備案D.綜合驗收正確答案：A參考解析：本題考查的是竣工驗收。項目竣工驗收的工作程序一般分為三個階段：單項工程竣工驗收、綜合驗收、竣工驗收備案。(20.)某城市2013年商品住房新開工面積為500萬平方米，從2012年跨入2013年繼續施工的面積為300萬平方米，2013年恢復施工的面積為200萬平方米，該城市2013年商品住房施工面積是()萬平方米。A.500B.700C.800D.1000正確答案：D參考解析：本題考查的是供給指標。房屋施工面積，是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括報告期新開工的面積和上期開工跨入報告期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積。500＋300＋200＝1000（萬平方米）。(21.)下列關于單利計息與復利計息的表述中，正確的是()。A.我國個人儲蓄存款實行復利計息B.我國國庫券實行復利計息C.我國房地產開發貸款實行復利計息D.實際中采用連續復利計息正確答案：C參考解析：本題考查的是單利計息與復利計息。選項A、B錯誤，我國個人儲蓄貸款和國庫券實行單利計息；選項D錯誤，在實際中都采用較為簡單的間斷復利計息方式計算。(22.)下列各項中，不屬于基本報表的是()。A.現金流量表B.利潤表C.資產負債表D.項目總投資估算表正確答案：D參考解析：本題考查的是基本報表。基本報表包括現金流量表、財務計劃現金流量表、利潤表、資產負債表。(23.)針對某一物業類型，分析其市場內部不同檔次物業的供求關系，屬于房地產市場的()。A.供求結構分析B.產品結構分析C.區域結構分析D.投資結構分析正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產市場結構。供求結構，針對某一物業類型，分析其市場內部不同檔次物業的供求關系；并從市場發展的實際情況出發，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態。(24.)進行融資方案分析時，屬于融資結構分析的是()。A.債務融資成本分析B.資金占用費分析C.資本金與債務資金的比例分析D.擔保費分析正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產項目融資方案。融資結構分析，主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例，并分析其實現條件。參見教材P329。(25.)市場調查中，關于各種聯系方法的表述中，錯誤的是()。A.在被訪者擔心調查者會曲解其回答時可采用的最好方法是面談B.電話訪問的優點是被訪者不理解問題時能得到解釋C.網絡調研具有成本低、反饋快等優點D.最傳統也最常用的聯系方法是面談法正確答案：A參考解析：本題考查的是市場調查的步驟。選項A錯誤，郵寄問卷是在被訪者不愿面訪或擔心調查者會曲解其回答時可采用的最好方法，但郵寄方式回收率低、回收速度也慢。(26.)下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是()。A.認知價值定價法B.領導定價法C.目標定價法D.挑戰定價法正確答案：C參考解析：本題考查的是制定租售方案。自標定價法指根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法。目標定價法要使用損益平衡圖這一概念。損益平衡圖描述了在不同的銷售水平上預期的總成本和總收入。(27.)某城市2008年初家庭總數為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15%的家庭打算當年購房，平均住房需求80m2/戶，則2008年該市新建商品住房的市場潛量是()萬m2。A.1260B.1380C.1440D.2100正確答案：C參考解析：本題考查的是市場規模的估計。市場潛量即市場需求的上限。120×15%×80＝1440萬平方米。市場潛量是針對產品的數量（客體數量）而言的，所以是指房子的面積，而不是購買者的數量。(28.)下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是()。A.需求預測B.吸納率分析C.房地產市場建造周期循環運動情況的分析D.家庭規模與結構分析正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產市場分析的內容。選項ABD均屬于需求分析。參見教材P139。(29.)()是通過研究地區、價格和市場份額間的關系，將項目所在子市場中未滿足的需求，按照各競爭項目的市場占有率進行分配，預測市場對目標項目的吸納能力。A.吸納量計劃預測B.回報率預測C.敏感性分析D.市場供求分析正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產市場分析報告。吸納量計劃預測，通過研究地區、價格和市場份額間的關系，將項目所在子市場中未滿足的需求，按照各競爭項目的市場占有率進行分配，預測市場對目標項目的吸納能力。該部分參見教材P143。(30.)某物業當前的市場售價為10000元/m2，其業主擬采用租金按年5％等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內租金收入的現值之和與當前售價相當。如果折現率為12％，則第一年的租金應該確定為()元/m2。A.896.48B.965.60C.934.50D.997.06正確答案：B參考解析：本題考查的是復利計算。運用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，則A1=965.60（元/m2）。(31.)就房地產開發投資來說，投資回報主要表現為()。A.銷售收入B.收益率C.利息率D.開發利潤正確答案：D參考解析：本題考查的是投資回收與投資回報。就房地產開發投資來說，投資回收主要是指開發商所投入的總開發成本的回收，而其投資回報則主要表現為開發利潤。參見教材P177。(32.)趙某以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元,則其償債備付率為()。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05正確答案：C參考解析：本題考查的是償債備付率。230×12000/10000=276（萬元），貸款總額=276×60%=165.6（萬元），P=165.6，n=10，i=10%，A=P×i/【1-1/（1+i）n】=165.6×10%/【1-1/（1+10%）10】=26.95。償債備付率=可用于還本付息的資金/當期應還本付息資金=34/26.95=1.26。(33.)()是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。A.臨界點分析B.保本點分析C.敏感性分析D.盈虧平衡分析正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產開發項目盈虧平衡分析。保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。(34.)關于房地產企業股票市場融資的說法中，錯誤的是()。A.降低流動性風險B.發行費用高C.容易分散股權D.房地產企業首選的重要融資方式正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產企業公開資本市場融資方式。股票市場融資所籌措的是股本金，股本金增加可以有效改善企業的資產負債率、優化資本結構、提高投資能力、降低財務風險，因此雖然股票市場融資存在著發行費用高、容易分散股權等缺點，但仍然是房地產企業首選的重要融資方式。(35.)劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業服務費支出為100元，則其月均收入至少應為()元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產抵押貸款。采用月所有債務支出與收入比這個指標，不能大于55%。（1200+100+800）/55%=3818.18（元）。多選題（共15題，共15分）(36.)在編制房地產開發項目策劃方案時，與項目收益相關的基礎參數，通常有()。A.基準收益率B.目標收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入E.運營成本正確答案：C、D、E參考解析：本題考查的是選擇基礎參數。收益相關指標包括出租率或空置率，運營費用占毛租金收入比率。選項A、B是評價標準類指標。(37.)對房地產市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還應分析()。A.價格結構B.產品結構C.檔次結構D.區域結構E.投資結構正確答案：B、D、E參考解析：本題考查的是房地產市場結構。為了從宏觀角度把握房地產市場的特點，有關房地產市場結構的分析，也常常采用對有關市場指標進行數量比例關系分析的方法。此時的房地產市場結構，包括總量結構、區域結構、產品結構、供求結構、投資結構和租買結構等維度。(38.)下列選項中，屬于申請領取《建設工程施工許可證》應具備的條件有()。A.施工場地已經基本具備施工條件，需要征收房屋的，必須完成征收工作B.已經確定施工企業C.有保證工程質量和安全的具體措施D.建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%E.建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明正確答案：B、C、E參考解析：本題考查的是開工申請與審批。選項A錯誤，需要征收房屋的，其進度符合施工要求；選項D錯誤，建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%。(39.)下列房地產定價方法中，屬于競爭導向的房地產定價方法有()。A.目標定價法B.挑戰定價法C.領導定價法D.認知價值定價法E.隨行就市定價法正確答案：B、C、E參考解析：本題考查的是制定租售方案。競爭導向的房地產定價方法有挑戰定價法、領導定價法和隨行就市定價法。(40.)利率分為()等類型。A.基礎利率B.結算利率C.變動利率D.存款利率E.同業拆放利率正確答案：A、D、E參考解析：本題考查的是利息與利率。利率又分為基礎利率、同業拆放利率、存款利率、貸款利率等類型。(41.)若房地產投資項目的財務內部收益率大于基準收益率，以財務凈現值判斷風險正確的有()。A.標準差系數越大，風險越小B.累積概率值越大，風險越小C.標準差越小，風險越小D.標準差越大，風險越小E.標準差系數越小，風險越小正確答案：B、E參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。選項B正確，計算凈現值大于或等于零時的累積概率，累積概率值越大，項目所承擔的風險就越小；選項E正確，標準差系數越小，風險越小。凈現值標準差反映每年各種情況下凈現值的離散程度和整個項目壽命周期各年凈現值的離散程度，在一定的程度上，能夠說明項目風險的大小。但由于凈現值標準差的大小受凈現值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動。因此，單純以凈現值標準差大小衡量項目風險性高低，有時會得出不正確的結論。(42.)下列房地產市場指標中，屬于供給指標的有()。A.空置量B.房地產價格指數C.平均建設周期D.吸納率E.房屋施工面積正確答案：A、C、E參考解析：本題考查的是供給指標。選項BD屬于市場交易指標。參見教材P39～41。(43.)在市場趨勢分析中，相關分析法可進一步分為()。A.指數平滑法B.簡單平均法C.移動平均法D.回歸分析法E.市場因子推演法正確答案：D、E參考解析：本題考查的是市場趨勢分析。相關分析法包括回歸分析法、市場因子推演法。(44.)按投資業務不同，房地產投資信托可分為()。A.多重合伙型B.權益型C.抵押型D.互換型E.混合型正確答案：B、C、E參考解析：本題考查的是房地產投資信托基金分類與組織形式和結構。按投資業務不同，房地產投資信托可分為權益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三種。(45.)用來求年值的系數有()。A.一次支付終值系數B.等比序列現值系數C.等比序列年費用系數D.等額序列支付資金回收系數E.等額序列支付儲存基金系數正確答案：C、D、E參考解析：本題考查的是復利計算。求年值的系數有三個：等額序列支付資金回收系數、等額序列支付儲存基金系數和等比序列年費用系數。(46.)商業輻射區域分析的內容主要有()。A.可能的顧客流量B.消費者行為.喜好和偏愛C.購買能力分析D.區域優勢E.消費導向正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是零售商業物業分析。商業輻射區域分析包括可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。(47.)房地產置業投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.流動比率C.償債備付率D.資產負債率E.投資回報率正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是經濟評價指標體系。房地產置業投資的清償能力指標包括借款償還期、償債備付率、資產負債率、流動比率與速動比率。(48.)編制房地產投資計劃與資金籌措表之前，應先編制()。A.現金流量表B.利潤表C.資金使用計劃D.資金籌措計劃E.財務計劃現金流量表正確答案：C、D參考解析：本題考查的是財務報表的編制。可用排除法，基本報表一定是在輔助報表的基礎上最后編出來的。而投資計劃與資金籌措屬于輔助報表，一定在基本報表之前編出來，所以可以直接排除ABE。(49.)關于房地產“購買-更新改造-出租-出售”模式現金流量圖的說法，正確的有()。A.橫軸上刻度間距離相等，其上的數值代表不同時點B.房地產的購買成本用向下的垂直箭線標在橫軸的"1"時點C.發生在計息周期之間的更新改造成本標注在對應期間內D.各期運營費用的垂直箭線全部向下E.轉售收入和轉售中發生的稅費標注在投資期末，且垂直箭線均向上正確答案：A、C、D參考解析：本題考查的是房地產投資活動中的現金流量。選項B錯誤，初始投資必須放在0的位置上，不能在1的位置上。選項E錯誤，期末的轉售稅費，屬于現金流出，箭頭向下。(50.)決策可以按不同的標準劃分類型，按按未來事件的自然狀態的確定程度劃分包括()。A.戰略性決策B.管理性決策C.確定型決策D.風險型決策E.不確定型決策正確答案：C、D、E參考解析：本題考查的是決策的概念。選項AB均屬于按決策的層次劃分。決策可以按不同的標準劃分類型。按決策的層次劃分，包括戰略性決策、管理性決策和業務性決策；按未來事件的自然狀態的確定程度劃分，包括確定型決策、風險型決策和不確定型決策；按參與決策的人數劃分，包括個人決策和群體決策。判斷題（共15題，共15分）(51.)基礎設施建設費是指居住小區內為居民配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房屋開發費。基礎設施建設費是指建筑物2m以外的和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。(52.)由于房地產開發項目所需要的開發資金較多，流動負債數額較大，所以流動比率相對較高。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是流動比率。房地產開發項目所需開發資金較多，且本身并不擁有大量的資本金，其資金一般來源于長、短期借款。此外，房地產開發項目通常采取預售期房的方式籌集資金。這些特點使得房地產開發項目的流動負債數額較大，流動比率相對較低。(53.)按期末慣例法繪制的現金流量圖，時間軸上的時點n表示第（n-1）個計息周期的期末。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是現金流量圖。按期末慣例法繪制的現金流量圖，時間軸上的時點n表示第n個計息周期的期末。(54.)一般來說，短期投資資金周轉快，流動性好，風險相對較低，收益率較高。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是投資概述。一般來說，短期投資資金周轉快，流動性好，風險相對較低，但收益率也較低。(55.)購買住房抵押支持證券，是指銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權，出售給專門設立的特殊目的公司（SPC），由該公司將其匯集重組，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉化為信用等級較高的證券出售給投資者。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產間接投資。購買住房抵押支持證券，是指銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權，出售給專門設立的特殊目的公司（SPC），由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉化為信用等級較高的證券出售給投資者。(56.)能夠改變潛在毛租金收入的唯一因素，是租金水平的變化或可出租面積的變化，它代表物業實際獲取的收入。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是收益性物業經營狀況的評估。能夠改變潛在毛租金收入的唯一因素，是租金水平的變化或可出租面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租戶均按時全部繳納租金時，可以獲得的租金收入。(57.)以抵押貸款方式向土地儲備機構發放貸款，貸款額度不得超過所收購土地評價價值的70%，貸款期限最長不得超過5年。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是土地儲備貸款。以抵押貸款方式向土地儲備機構發放，貸款額度不得超過所收購土地評價價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。參見教材P306。(58.)中低價位的商品住宅和經濟適用房項目，其銷售周期遠遠高于高檔商品住宅項目；商用房地產開發項目的租售周期，遠遠小于住宅項目。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產開發項目的主要不確定性因素。中低價位的商品住宅和經濟適用房項目，其銷售周期遠遠低于高檔商品住宅項目；商用房地產開發項目的租售周期，遠遠大于住宅項目。(59.)住房具有投資特性，購買者除了關注住房的使用價值外，還非常關注其投資價值。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是住房市場中的消費者行為。住房具有投資特性，購買者除了關注住房的使用價值外，還非常關注其投資價值，購買決策受預期租金收入、增值收益、利率水平以及其他類型投資收益水平的影響。參見教材P135。(60.)招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起15日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是招標程序。招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。參見教材P79。(61.)公開招標使開發商有較大的選擇范圍，開發商可以在眾多的投標者中間選擇報價合理、工期短、信譽良好的承包商。因此，所有項目都應采用公開招標。()正確答案：錯誤參考解析：題考查的是招標方式和招標機構。招標有公開招標和邀請招標兩種，不是所有項目都應采用公開招標。(62.)資金一旦用于投資就不能用于即期消費，所以，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現為放棄即期消費的損失所應得到的必要補償。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是資金時間價值的概念。資金一旦用于投資就不能用于即期消費，所以，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現為放棄即期消費的損失所應得到的必要補償。參見教材P150。(63.)房地產開發項目用于銷售時，不僅需要計算開發建設投資中的管理費用、財務費用和銷售費用，還需要另行計算期間費用。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是投資與成本。開發投資項目的期間費用是指企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的銷售費用、管理費用和財務費用。房地產開發項目用于銷售時，期間費用為計入開發建設投資中的管理費用、財務費用和銷售費用，不另行計算；房地產開發項目用于出租或自營時，開發期的期間費用計入開發建設投資，經營期的期間費用計入運營費用；房地產置業投資項目的期間費用計入運營費用。(64.)基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是財務凈現值。基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。(65.)開發項目成本費用中財務費用是指企業財務部門管理和組織各種活動而發生的費用，如工資、辦公費等。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是投資估算。管理費用是指開發商為組織和管理開發經營活動而發生的各種費用。如管理人員工資、辦公費等。問答題（共2題，共2分）(66.)某投資者以3.8萬元/m2的價格購買了一個建筑面積為80m2的店鋪，用于出租經營。該投資者以自有資金支付了總價款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎上上浮2個百分點，按年等額償還。經營費用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內的稅前現金回報率不低于10%。試計算在還貸期內滿足投資者最低現金回報率要求的月租金單價（每平方米建筑面積月毛租金）。正確答案：參考解析：解法一：購買商鋪總投資：38000×80=3040000（元）購買商鋪首付款（初始投資、自有資金、權益投資）：3040000×30%=912000（元）購買商鋪的貸款額（P）：3040000×70%=2128000（元）抵押貸款年還本付息額：i=2%+5.31%=7.31%，n=10年A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]=307335.47（元）凈經營收入（利用現金回報率）：（凈經營收入-年還本付息額）/首付款=10%所以：凈經營收入=