房地產金融

（第三版）謝經容殷紅王玉玫編著房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一章緒論

內容提要

在簡單介紹房地產業特點的基礎上，說明房地產金融對房地產業發展和國民經濟良性運行的作用。概括地回顧房地產金融近一個世紀的發展歷程，并展望我國未來房地產金融的發展趨勢。界定房地產金融的概念和內容。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節房地產金融的作用和重要性一、房地產業的特點

房地產業是國民經濟中的重要行業，由房地產的開發、經營、銷售和服務等行業所組成。在統計上，房地產業常同金融、保險業并列，被看做第三產業。

廣義上講，它是由第二產業、第三產業（有時包括第一產業）所組成的一個綜合性的行業群體。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節房地產金融的作用和重要性

房地產業的綜合性，使其具有以下特點：

（一）房地產業投資大、借款多、周期長（二）房地產市場受區域因素影響較大（三）房地產具有投資和消費的雙重性（四）受國家政策和城市規劃的影響房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節房地產金融的作用和重要性二、房地產業的重要性

（一）城市房地產是城市存在和發展的物質基礎（二）房地產是家庭的重要財富和政府財政收入的重要來源

（三）房地產業具有帶動性房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節房地產金融的作用和重要性三、房地產金融的作用房地產金融是房地產業發展的保障，也是國家調控房地產市場和促進房地產消費的主要手段。（一）房地產金融是房地產業發展的保障（二）利用房地產金融政策對房地產業進行宏觀調控（三）引導住房消費（四）房地產金融政策調整儲蓄、投資和股市間的關系房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節房地產金融的作用和重要性四、房地產業與金融業的關系

（一）房地產業越發達，與銀行業的關系就越密切，依賴性越強。（二）房地產業同銀行業相互促進。（三）房地產業的不良發展會影響金融業的正常運行。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產金融的發展

在國際上，房地產金融的發展可以追溯到久遠的時代。從其形式來看，有建筑業協會、土地開發銀行和公積金制度三個方面。在國內，房地產金融的歷史較短，目前還有很多問題有待完善。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產金融的發展

一、國外房地產金融的發展（一）建筑業協會建筑業協會發源于英國。

1775年，理查德·凱特雷在英國伯明翰開創了第一家互助性的建筑業協會。

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第二節房地產金融的發展

☆早期建筑業協會的運作過程：區域購房者社團房屋分配給成員☆建筑業協會的運作過程（20世紀80年代）：全國儲蓄戶社團購地建房購房人房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材存錢購地建房社員投票支付費用儲蓄高利息（銀行）存款抵押貸款

第二節房地產金融的發展

英國建筑業協會的發展過程房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材年份1775190019701987協會數量（個）12286481138分支機構（個）1—20166962持股人（萬）—5810274195在138個協會中，有三個全國性的大型協會。所有協會房地產抵押貸款額占全國同類貸款總額的50%～70％。而協會也由原來的互助合作社變成具有銀行儲蓄、貸款功能的金融機構，特別是

20世紀80年代以后這種變化趨勢更加明顯。

第二節房地產金融的發展

建筑業協會在英國購房貸款市場上的作用是重要的，20世紀80年代其貸款額占購房貸款總額的75％，90年代則上升為90％。見下表：房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材機構名稱未償總額（億英鎊）占總額的百分比（%）建筑業協會682.2775.2銀行金融機構142.3815.7地方政府41.844.6保險公司、養老基金23.642.6其他公共部門17.171.9總計907.30100

第二節房地產金融的發展

據1988-1992年的統計，建筑業協會主要是通過儲蓄吸引資金，通過居民抵押貸款獲得收益。它的資產構成為：居民抵押貸款80％，流動資產18％，固定和其他資產2％。負債為：股本投資、儲蓄95％，稅收減免2％，儲備3％。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產金融的發展

建筑業協會在一些國家也稱為住宅合作社，但英國的建筑業協會逐漸發展成為一種非銀行金融機構，互助性職能趨小。這種類型的社團自1831年以來在美國得到迅速發展，1890年已遍布各州，1929年達122342家。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產金融的發展

第二次世界大戰后，住宅合作社在世界各國廣泛發展，成為房地產融資的重要方式之一。國際建房與儲蓄組織聯盟將其定義為：“（它）是一種互相幫助、共同建房的非營利性團體，屬集體合作性質。它是以建房資金融通及儲蓄、建設和管理一體化解決住房問題的合作社。”房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產金融的發展

（二）土地開發銀行

德國第一個土地開發銀行于1769年成立于普魯士邦的西里西亞省。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產金融的發展

1.早期階段（1769-1849年）

政府規定凡是地主都有義務參加土地開發銀行，政府對地主采取強制的方式使其加入，同時政府出資，并對銀行進行管理、監督。這種合作社性質的銀行僅服務于一定的區域。地主利用自己的土地做抵押取得貸款，用于土地開發和房屋建設。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產金融的發展

2.中期階段（1850-1873年）自1849年以后，土地銀行取消了原來僅有地主參加的限制，凡是土地價值在1500德國馬克以上的土地所有者都可以自愿參加。這時的最大特征是抵押土地證券化。地主或農民如愿用自己的土地做抵押取得長期貸款，可將各自的土地交給合作社作為抵押物，合作社以這些土地為擔保發行債券，取得資金，供社員使用。但這時各合作社都是單獨運行的，僅在一定的范圍內流通，地主、合作社和投資人都處在同一區域，投資人同地主的關系較直接。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產金融的發展

3.后期階段（1873年以后）

1873年以前，各土地開發銀行在各自區域獨立運作局限性很大，主要是融資區域的局限性。

1873年組成了普魯士中央銀行，各地區的股票以各地區的土地做擔保，股票的流通范圍擴大。這樣，債權人同債務人間的直接關系變成債權人（購股人）與土地開發銀行，土地開發銀行同社員（借款人）之間的間接關系。利用中央土地銀行，一個區域銀行可以到另一個區域去融資，利用一個地區的資金開發另一個地區。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產金融的發展

1817年美國初創聯邦土地銀行，當時各行平均80％以上股金是由聯邦政府撥款。以后，隨著農民在土地銀行合作社股金的增加，政府才將股金逐漸退出，至1947年全部退出。社會借款不得超過抵押土地價格的65％，年息一般是5％，期限為1～5年或30～40年不等。

1916年美國國會通過了《聯邦農地抵押貸款法》，設立聯邦農業貸款局，主辦全國農地抵押貸款事宜。美國農業土地金融系統是由上至下組成的，在全國劃分12個農業信用區，每區設一聯邦土地銀行，并發動各村農民組織農地抵押貸款合作社。土地開發銀行在土地證券化、抵押貸款方面的工作為房地產金融的發展奠定了基礎。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產金融的發展

早期土地開發銀行的運作過程：地主合作社社團中期土地開發銀行的運作過程：地主合作社投資人后期土地開發銀行的運作過程：地主區域土地銀行中央土地銀行投資者房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材入社貸款撥款土地抵押抵押貸款證券發行證券發行收入土地抵押抵押貸款土地抵押貸款資金股票投資

第二節房地產金融的發展

（三）公積金制度新加坡的公積金制度始建于1955年，當時人民生活水平低，社會保障條件差，公積金主要用于雇員的社會保障。凡在新加坡有薪水收入者，都必須與其雇主按法定的同等比例將其月薪的一部分繳存于中央公積金局。雇員可以用公積金買房，在本人55歲退休后或喪失勞動能力時，可以依靠公積金生活。本人去世后，其全部存款金額可以由其指定的受益人領取。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產金融的發展

二、國內房地產金融發展及存在的問題（一）國內房地產金融發展的幾個階段

1.住房建設資金管理階段。

1949-1978年我國實行計劃經濟，對國有企業實行低工資、高福利的政策，國家將住房問題同企業建設一同考慮，并由銀行統一負責管理，銀行好像國家的會計，已經失去了金融機構的作用。這個階段可稱為住房建設資金管理階段，不能稱為嚴格意義上的房地產金融。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產金融的發展

2.房改金融階段。我國住房制度改革自1978年開始，這期間經歷了探索階段（1978-1987年）、租金改革階段（1988-1990年）、籌資模式階段（1991-1997年）。銀行主要為房改房和商品房的開發、銷售提供貸款服務。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產金融的發展

3.房地產金融階段

90年代以后，房地產金融市場得到發展，很多銀行推出了“按揭”業務，中國人民銀行上海分行于1992年3月頒布的《房地產抵押貸款暫行辦法》以及建設銀行總行于1992年9月頒布的《職工住房抵押貸款暫行辦法》是房地產金融的萌芽。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產金融的發展

（二）成熟的房地產金融市場的標志房地產金融市場走向成熟需要滿足以下條件：

1.住房貸款以抵押貸款為主

2.籌資方式多樣，貸款種類豐富

3.完善的法律體系

4.完善的房地產金融市場結構

5.金融機構建立適應市場的新機制、新方法

(1)房地產開發的預先介入機制(2)全程管理機制

(3)科學決策機制(4)呆壞賬預警處理機制

（5）建立科學決策的方法和指標房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產金融的發展

（三）目前我國房地產金融市場存在的問題

1.房地產金融市場資金來源單一

2.房地產貸款具有過渡性

3.房地產金融市場不完善

4.房地產金融市場法律體系有待完善

5.商業銀行經營機制有待轉變

6.商業銀行違規放貸現象時有發生房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節房地產金融的概念和內容

一、房地產金融的概念

廣義的房地產金融是指利用各種可能的方法、工具為房地產業各相關部門籌集、融通、清算資金，提供相應服務的所有金融活動。狹義的概念則認為房地產金融就是金融服務于房地產業的行為。本課程講的房地產金融既不是廣義的（不包括資金清算）房地產金融，也不是狹義的房地產金融。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節房地產金融的概念和內容

二、房地產金融的內容

目前，我國推行的是住房擔保貸款，本書主要講述住房抵押貸款，同時介紹質押和保證貸款，以及同抵押貸款緊密聯系的住房保險。

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第三節房地產金融的概念和內容

全書共分9章，按內容可以概括為四部分：第一部分包括第1章至第3章，主要介紹房地產金融基礎知識和房地產抵押貸款的運作，特別是擔保、質押、抵押和保證等貸款類型。第二部分包括第4章至第7章，主要介紹房地產抵押貸款一級市場的運作，分別介紹個人住房貸款、房地產開發貸款、商業房地產抵押貸款和公積金貸款。第三部分為第8章，主要介紹房地產保險。第四部分為第9章，主要介紹房地產抵押貸款二級市場，即房地產抵押債權的證券化。

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復習思考題

1.簡述房地產業同金融業的關系。

2.簡述國外房地產金融發展歷史中的三種主要形式。

3.簡述我國房地產金融發展歷程。

4.分析我國房地產金融發展中存在的問題，并提出解決的思路。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材房地產金融

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第二章房地產金融基本知識

內容提要

房地產金融研究房地產融資的方式、數量、期限、利率以及決策的全過程。這一章主要講述房地產金融的基本知識，包括房地產金融的資金來源，影響房地產金融的社會經濟因素，利率及其相關問題，房地產融資中的資產收益，房地產開發，消費貸款類型等問題。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節房地產金融中的資本流及資金來源

一、房地產金融中的資本流

現代西方國家房地產金融中的資本流（圖2-1）：房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材商業銀行保險公司養老金房地產投資信托政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產經紀人資本—債務開發商家庭商業資本家土地所有者股權債權

資本供應者服務機構資本使用者

第一節房地產金融中的資本流及資金來源

二、資金來源世界多數市場經濟國家房地產金融的來源是多元化的，資金來源渠道的多樣性是建立完善和穩定的房地產金融市場的關鍵。

1.保險公司

2.各種公積金

3.商業銀行

4.儲蓄貸款銀行

5.互助儲蓄銀行

6.抵押銀行

7.房地產投資信托公司房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節房地產金融中的資本流及資金來源

我國現階段整個資金來源及運作過程（圖2-2）：房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場企業自籌集體集資預收款用戶各公司公積金住宅合作社地方政府和地方居民證券股票特定公司各公司國營公司第二節影響房地產金融市場的社會經濟因素

一、通貨膨脹二、銀行利率三、稅法四、貨幣匯率五、日用品價格六、房地產證券和其他投資工具的回報率七、金融政策八、社會福利制度房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節利率、貼現率和現值一、利率

利息是借款人付給貸款人所借款項的租金。利息對借款人而言是資金的使用成本，對貸款人而言就是資金的時間價值。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節利率、貼現率和現值（一）名義利率和現值

名義利率也稱票面利率，是借貸機構所承諾的利率。

現值為未來不同時期收益的貼現值，即時間為零（即投資時間）時的價值量。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節利率、貼現率和現值（二）利率集

隨借貸期限、時間的不同，其利率的大小不一，這些從低到高的所有利率組成一個利率集。利率集當中各利率的不同是由借款期限、流通性、風險大小以及手續費等方面的差別決定的。

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第三節利率、貼現率和現值

（三）實際利率

1.定義

實際利率是表面利率經實際或預測的貨幣購買力變化校正后的利率，它是借（貸）款人所付（取得）利息（潤）率減去通貨膨脹后的利息。物價指數是通貨膨脹的衡量標準，可以說明購買力的變化情況。

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第三節利率、貼現率和現值

2.物價指數校正

一般貸款合同所用的利率為表面利率。我國通常使用的儲蓄保值率實質上就是通脹溢價，是利用物價指數對利率的校正。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節利率、貼現率和現值

（四）利率的期限結構貸款期限不同，利率不同，這種差別可以稱為期限結構溢價。不同期限貸款的利率不同是由利率期限結構理論所決定的。

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第三節利率、貼現率和現值

（五）利率和可貸資金貸款市場上可貸資金的供給和需求決定了基本利率的高低。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材DS‘S利率O可貸資金數量利率同可貸資金數量關系圖（圖2-3）

第三節利率、貼現率和現值

（六）利率同風險溢價

由預測因素而造成的風險，在將未來收益貼現時，在貼現率中都應有不同的利率溢價來補償。

一項投資有出現幾率不同的幾種收益的可能性，這時投資的期望收益是各種可能收益以出現幾率為權重的加權平均值。風險的大小可以表示為同期各種期望收益的加權離散系數。

當未來可能收益的離散程度加大時，標準差升高，風險加大。

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第三節利率、貼現率和現值

二、未來值

未來值是計算存款在未來一定期限后的價值，它包括原本金和利息。未來值的計算可以按照利率和復利率計算。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節利率、貼現率和現值三、未來收益的貼現未來值是計算存款在未來一定期限后的價值，它包括原本金和利息。未來值的計算可以按照利率和復利率計算。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節利率、貼現率和現值

（一）一年收益的貼現

未來值的計算公式：

FVn=PV0（1+i）n

未來收益貼現值公式：

PV0=FVn/（1+i）n

其中：（1+i）n

為貼現因子房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節利率、貼現率和現值（二）未來多年收益的貼現

多年收益的貼現值實際上是各年份收益貼現值之和。

PV0=CF1/（1+i）+CF2/（1+i）2+CF3/（1+i）3+…+CFn/（1+i）n房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第四節資產收益率一、資產收益率資產收益率=房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材凈營業收益資產總投資

=營業收益-經營費用資產購買價格

第四節資產收益率

二、權益收益率

房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材稅前收益自有資金=凈營業收入-年還債額自有資金權益收益率=

第四節資產收益率

三、有效收益率

有效收益率又稱內部收益率，是貸款人實際能夠取得的收益率。資產價值=I1/（1+IRR）+I2/（1+IRR）2+I3/（1+IRR）3+…+In/（1+IRR）n

自有資金=稅后收益1/（1+IRR）+稅后收益2/（1+IRR）2+稅后收益3/（1+IRR）3+…+稅后收益n/（1+IRR）n房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節信貸、擔保信貸和抵押貸款

一、信貸和擔保貸款的定義和區別

（一）信貸在計劃經濟條件下，銀行作為國家銀行主要是吸取社會資金，再貸款給國有企業。這時的借貸是以企業的信譽為還款保證的，也可以稱為信貸。在市場經濟條件下，信貸的發生主要是銀行貸款給那些信譽好、經濟實力強、效益好的企業，因為只有這樣的企業才能保證銀行資金的安全性并使銀行取得一定的收益。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節信貸、擔保信貸和抵押貸款（二）擔保貸款

在市場經濟條件下，銀行為了使自己借出的資金具有良好的安全性，往往要求借款人在借款的同時提供一定的還款保證方式，這種貸款為擔保貸款。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節信貸、擔保信貸和抵押貸款按擔保的方式不同可以分為：

保證貸款、質押貸款、抵押貸款、抵押（或質押）加保證貸款。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節信貸、擔保信貸和抵押貸款（三）信貸同抵押貸款的關系信貸和抵押貸款是金融市場不同發展階段的產物，兩者存在著很大的差別：（1）信貸以企業自身的信譽和自身的經濟實力作為還款保證，而房屋抵押貸款是以其擁有的房屋價值作為還款保證。（2）一般認為抵押貸款較信貸的安全性更高些。（3）一般商業企業僅能取得自有資產30%～50%的貸款，而購房可以取得房價70%～90%的貸款。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節信貸、擔保信貸和抵押貸款二、抵押貸款、質押貸款和保證貸款

（一）抵押貸款

借款人將預購房屋或其他房屋作為抵押物向銀行借款的方式稱為抵押貸款。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節信貸、擔保信貸和抵押貸款

1.抵押貸款的操作程序（p30）

2.設定抵押的條件

3.不可設定抵押的房地產

4.設定抵押貸款時應注意的事項

5.抵押期限房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節信貸、擔保信貸和抵押貸款

6.抵押權的物上請求權物上請求權可以分為以下五種類型：（1）停止侵害請求權（2）請求恢復原狀或提供額外擔保（3）消除危險請求權（4）排除妨礙請求權（5）損害賠償請求權

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第五節信貸、擔保信貸和抵押貸款

7.拍賣抵押房屋的注意事項拍賣是一個嚴格的法律過程，應遵守有關法律規定。（1）拍賣應辦理的手續（2）房屋拍賣后的清償順序（3）重復抵押時價款的分配（4）房屋拍賣時的優先購買權8.期房抵押貸款的辦理房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節信貸、擔保信貸和抵押貸款（二）質押貸款

1.質押的基本特征（1）質權人對質押財產享有占有權（2）質權人對質押物所生的孳息享有收益權（3）質權人有決定拍賣或變賣質押財產的權利（4）質權人享有妥善保管質押財產的義務房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節信貸、擔保信貸和抵押貸款

2.質押同抵押的異同

3.質押的參與人及其權利和義務

4.質押物根據《擔保法》第75條規定下列權利可以質押：

1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單

2）依法可以轉讓的股份、股票

3）依法可以轉讓的商標專用權、專利權、著作權中的財產權

4）依法可以質押的其他權利房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節信貸、擔保信貸和抵押貸款

5.權利質押合同

6.權利質押的效力房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節信貸、擔保信貸和抵押貸款（三）保證貸款

保證是債的當事人以外的第三人對債務人履行債務負保證責任，如果債務人不履行，由保證人代為履行或承擔責任的一種擔保制度。保證債務履行的第三人，為保證人，其債務被擔保履行的人，為被保證人。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節信貸、擔保信貸和抵押貸款

1.參與人及其關系在債務不履行時，從表面上看原來債權人同債務人的債務關系，變成為三方當事人，即保證人、債權人和主債務人（被保證人）組成的擔保關系。（1）債權人與主債務人之間的主債權債務關系。（2）主債務