辦公樓物業管理實施方案

一、物業管理實施方案

（一）技術規范書點對點應答

一、物業基本情況

物業名稱：XX公司辦公樓

物業類型：辦公、機房

坐落位置：XXo

建筑面積：XX平方米；綠化面積XX平方米。

汽車泊位：XX個

辦公人員：XX人

應答：滿足。

二、服務項目與標準

在物業管理區域內，服務方提供的物業管理服務包括以下內容：

（一）基本要求

1.服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明

確。

應答：滿足。

2.承接項目時，對被服務單位的共用部位、共用設施設備進行認真查驗,

驗收手續齊全。

應答：滿足。

3.管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證

書或者崗位證書。

應答：滿足。

4.有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

應答：滿足。

5.管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情且要求

身體狀況良好（簽訂合同之前需要提供三級以上醫院體檢證明）年齡不大于55

周歲。

應答：滿足。

6.設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報修

按雙方約定時間到達現場,有完整的報修、維修和回訪記錄。

應答：滿足。

7.物業服務工具均自行提供并保障服務工具的安全性能,根據單位需求，

提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,公示服務項目與收費價目。

應答：滿足。

8.按有關規定和合同約定公布物業服務費用情況。

應答：滿足。

9.每月1次征詢被服務單位對物業服務的意見,滿意率80%

以上。

應答：滿足。

10.人員配備要求：保潔服務五樓1人,負責領導辦公室、大小會議室和

公共區域、6樓樓梯樓道、5樓樓梯間和衛生間；四樓1人，負責公共區域衛

生、樓層樓梯間和衛生間、綠化養護；三樓、二樓共1人，負責樓層公共區域

衛生、樓層樓梯間和衛生間；一樓1人，負責大廳、綠化養護、樓層樓梯間和

衛生間；

公司大院2人，負責前后院公共區域、電動車棚區域環境衛生；電工1人，

負責大樓內部強弱電日常維護（必須持有專業資質上崗證）；綠化2人,負責公

司前后院日常綠化養護工作。帶班負責人1名，總計10人。

應答：滿足。

（二）共用設施設備維修養護

1.共用部位的維修、養護和管理（維修所需材料由服務方墊支購買）。

應答：滿足。

2.建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、

保養等記錄齊全。

應答：滿足。

3.設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施

設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

應答：滿足。

4.對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修,屬于小修范

圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、

改造計劃并向被服務單位提出書面報告與建議，根據被服務單位的意見，組織

維修或者更新改造。

應答：滿足。

5.電梯間日常的衛生及技術類以外項目的維修,并配合被服務方年審服

務,保證載人電梯24小時正常運行。

應答：滿足。

6.消防設施設備完好,可隨時啟用；消防通道暢通。

應答：滿足。

7.設備房保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

應答：滿足。

8.單位道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

應答：滿足。

9.路燈、樓道以及辦公區域燈完好率不低于95%。

應答：滿足。

10.容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發

生的各種突出設備故障有應急方案。

應答：滿足。

（三）協助維護公共秩序

1.物業被服務單位主出入24小時站崗值勤。

應答：滿足。

2.對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有。

應答：滿足。

3.對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時

報告有關部門，并協助采取相應措施。

應答：滿足。

（四）保潔服務

1.每層設置垃圾桶，每日清運1次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異

味。

應答：滿足。

2.合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。

應答：滿足。

3.辦公區域道路、停車場、綠地等每日清掃2次；樓道、走廊、衛生間

每日清掃2次，巡視不少于4次；每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；

樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔

1次。辦公樓花壇和大院的衛生不定期打掃、澆水領導辦公室和大小會議室的

衛生只要有需要,不定期打掃。及時清除道路積水、積雪。

應答：滿足。

4.共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情

況及時清掏；化糞池每月檢查1次,每半年清掏1次,發現異常及時清掏。

應答：滿足。

5.根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

應答：滿足。

6.負責報刊的日常發放及辦公家具的日常維修。

應答：滿足。

7.附樓及餐廳衛生。

應答：滿足。

8.公共辦公區域衛生在工作日8:30分之前清掃完畢，其他服務在不影響

公共區域正常辦公環境條件下進行調配。

應答：滿足。

（六）綠化養護管理

1.有專業人員實施綠化養護管理。

應答：滿足。

2.草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

應答：滿足。

3.花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況,及時修剪整形，保持觀賞

效果。

應答：滿足。

4.定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

應答：滿足。

5.定期噴灑藥物，預防病蟲害。

應答：滿足。

6.補苗所產生的苗木費另計。

應答：滿足。

四、委托管理期限

委托管理期限為自合同簽訂之日起2年。

應答：滿足。

五、雙方權利和義務

1.被服務方向服務方在本單位的物管員提供工作條件及管理員的辦公用

品（包括桌子、椅子等）。

應答：滿足。

2.對服務方提出合理的安全防范建議應及時答復和改進。

應答：滿足。

3.審定服務方擬定的管理制度并配合支持服務方管理員履行職責。

應答：滿足。

4.按合同約定的時間和方式向服務方按時支付管理服務費。

應答：滿足。

5.如服務方服務質量達不到被服務方的要求,不履行管理員職責,被服務

方有權以書面形式要求服務方限期整改和人員調換。

應答：滿足。

6.監督服務方管理工作實施制度的執行情況。

應答：滿足。

7.在合同生效之日起20日之內，向服務方提供物業管理用房。

應答：滿足。

8.負責協助和教育本單位工作人員自覺遵守和維護物業管理的相關規定

及宣傳工作。

應答：滿足。

9.被服務方應接受服務方安全防范方面提出的合理整改意見。

應答：滿足。

10.服務方聘請人員符合在國家法律法規規定內的適合物業管理工作

的人員。

應答：滿足。

11.審定服務方提出的物業管理日常計劃、月度計劃、年度計劃。

應答：滿足。

12.根據被服務方需要,服務方無條件接受被服務方更換或增加物業員的

要求。

應答：滿足。

13.服務方工作人員參與被服務方公司的日常考勤工作。

應答：滿足。

六、服務方的權利和義務

L服務方根據被服務方委托指派身體健康、無疾病、殘疾的物業管理員,

為被服務方提供日常物業管理服務。

應答：滿足。

2.服務方安全管理員要接受被服務方工作檢查指導，遵守被服務方有關

規定制度，辦公時間不允許滯留閑雜人員。如出現上述情況之一，對管理員進

行處罰，對不負責任、責任心不強的管理員，予以調換。

應答：滿足。

3.當遇到非法侵害或自身難以處理的，對被服務方出現的緊急情況及發

現的案、事件及時報告或報警。

應答：滿足。

4.發現不安全因素及時向被服務方領導或相關單位報告，并向被服務方

提出整改措施和建議。

應答：滿足。

5.管理員應嚴格履行崗位職責,并遵守被服務方符合法律規定的各項規章

制度。

應答：滿足。

6.根據有關法律規定及本合同的約定制訂物業管理制度。

應答：滿足。

7.對違反法律、法規行為的人員提交有關部門處理。

應答：滿足。

8.負責編制物業管理月度計劃、年度計劃。

應答：滿足。

9.服務方要按照勞動合同法等國家法律法規,按時發放工資,對服務方人

員勞動安全保障、各項社保規定負責。

應答：滿足。

第五章物業管理及服務質量

第八條：服務方按照投標文件規定，實現目標管理。

1.統一著裝，持證上崗，保潔員在被服務方指定公共區域和辦公

室及會議室（法定日除外）。

應答：滿足。

2.服務方投標文件作為合同的必備組成部分，其他各項服務標準服務方

都要參照執行。

應答：滿足。

3.對于未滿足服務質量要求的情況,按照要求進行處理。

應答：滿足。

第六章安全管理

一、水電工必須持《低壓電工作業證》上崗。

應答：滿足。

二、每月對服務人員進行安全教育，需留存相關教育的照片及資料，并存

及時存檔。

應答：滿足。

三、合作單位要為服務人員購買雇主責任險,意外不低于50萬元,醫療不

低于10萬元。有資料支持。身體狀況，年齡上限55周歲，健康證明，（三級以

上醫院）

應答：滿足。

第七章考核評分辦法

一、考核辦法

執行月度考核、滿意度相結合的檢查制度。

應答：滿足。

二、考核評分

1.月度考核

辦公樓、職工宿舍、衛生間等項目維修及改造工程清單

序

位置名稱單位單價折扣備注

號

此單價為綜合單價

墻面抹灰面油漆涂

1m24.6790%即（包含人工、材

料鏟除

料、機械）

此單價為綜合單價

刷乳膠漆室內墻面

2m22190%即（包含人工、材

二遍

料、機械）

此單價為綜合單價

塊料面層鏟除樓地

3m21090%即（包含人工、材

面地面貼磚

料、機械）

涂料防水聚氨酯防此單價為綜合單價

4水涂膜2mm厚平面m238.3690%即（包含人工、材

料、機械）

此單價為綜合單價

5安裝輕鋼天棚龍骨m27090%即（包含人工、材

料、機械）

辦公樓、職此單價為綜合單價

工宿舍、衛

6龍骨及飾面拆除m27.390%即（包含人工、材

生間維修及料、機械）

改造

此單價為綜合單價

安裝方形鋁扣板

7m29290%即（包含人工、材

300*300料、機械）

安裝穿照明線銅芯此單價為綜合單價

8導線截面Wm2.990%即（包含人工、材

2.5mm2料、機械）

安裝穿照明線銅芯此單價為綜合單價

9導線截面W4mm2m3.190%即（包含人工、材

料、機械）

此單價為綜合單價

10安裝塑料線槽m18.390%即（包含人工、材

料、機械）

此單價為綜合單價

11更換照明開關套1590%即（包含人工、材

料、機械）

此單價為綜合單價

12更換成套插座五套2090%即（包含人工、材

料、機械）

此單價為綜合單價

13安裝輕鋼天棚龍骨m27090%即（包含人工、材

料、機械）

此單價為綜合單價

14辦公樓吊頂龍骨及飾面拆除m27.390%即（包含人工、材

料、機械）

此單價為綜合單價

安裝方形鋁扣板

15m29290%即（包含人工、材

300*300料、機械）

此單價為綜合單價

16窗簾軌拆除m1.25790%即（包含人工、材

料、機械）

辦公樓窗簾

此單價為綜合單價

安裝成品窗簾軌明

17m56.890%即（包含人工、材

裝單軌料、機械）

安裝全玻璃幕墻m222590%

辦公樓玻璃

幕墻此單價為綜合單價

18玻璃幕墻清潔m2590%即（包含人工、材

料、機械）

安裝穿照明線銅芯此單價為綜合單價

20導線截面W2.5mm2m2.990%即（包含人工、材

料、機械）

安裝穿照明線銅芯此單價為綜合單價

21導線截面W4mm2m3.190%即（包含人工、材

料、機械）

辦公樓電此單價為綜合單價

22路維修改安裝塑料線槽m18.390%即（包含人工、材

造料、機械）

此單價為綜合單價

23更換照明開關套1590%即（包含人工、材

料、機械）

此單價為綜合單價

24更換成套插座五孔套2090%即（包含人工、材

料、機械）

安裝鋼筋網片弧形此單價為綜合單價

25構件鋼筋人工*L05t4.6790%即（包含人工、材

料、機械）

此單價為綜合單價

涂抹石灰大白漿墻

26m22190%即（包含人工、材

面三遍

公司大院圍料、機械）

墻維修與改

此單價為綜合單價

造砌墻單面清水磚墻

27m344190%即（包含人工、材

1磚

料、機械）

此單價為綜合單價

28砌體拆除m378.7290%即（包含人工、材

料、機械）

此單價為綜合單價

29回填土m312.390%即（包含人工、材

料、機械）

此單價為綜合單價

現澆混凝土墊層

30m3584.390%即（包含人工、材

C25料、機械）

院內綠化帶

此單價為綜合單價

拆除人行道普通黏

m21090%即（包含人工、材

土磚平鋪

料、機械）

人行道塊料鋪設混此單價為綜合單價

31凝土彩色步磚水泥m26.8690%即（包含人工、材

砂漿料、機械）

此單價為綜合單價

墻面抹灰面油漆涂

32m24.6790%即（包含人工、材

料鏟除料、機械）

此單價為綜合單價

辦公區域涂抹乳膠漆室內墻

33m22190%即（包含人工、材

面二遍

內墻面修復料、機械）

此單價為綜合單價

涂抹乳膠漆室內天

34m224.990%即（包含人工、材

棚面二遍

料、機械）

此單價為綜合單價

屋面拆除卷材防水

35m27.9790%即（包含人工、材

辦公樓里立層料、機械）

面及樓頂維

卷材防水改性瀝青此單價為綜合單價

修防水

36卷材熱熔法一層平m242.290%即（包含人工、材

面料、機械）

鋪卷材防水改性瀝此單價為綜合單價

37青卷材熱熔法一層m24590%即（包含人工、材

立面料、機械）

此單價為綜合單價

塊料面層鏟除墻柱

38m212.190%即（包含人工、材

面石材面

料、機械）

外墻大理石

涂抹墻面塊料面層此單價為綜合單價

39粘貼石材預拌砂漿m2258.3190%即（包含人工、材

（干混）料、機械）

安裝穿照明線銅芯此單價為綜合單價

40導線截面Wm2.990%即（包含人工、材

2.5mm2料、機械）

安裝穿照明線銅芯此單價為綜合單價

41導線截面W4mm2m3.190%即（包含人工、材

料、機械）

此單價為綜合單價

42更換照明開關套1590%即（包含人工、材

辦公樓燈料、機械）

具維修改造此單價為綜合單價

43更換成套插座五孔套2090%即（包含人工、材

料、機械）

安裝吸頂燈具安裝此單價為綜合單價

44燈罩周長W800mm套10090%即（包含人工、材

料、機械）

此單價為綜合單價

安裝熒光燈具安裝

45套9090%即（包含人工、材

吸頂式單管

料、機械）

安裝室內塑料排水此單價為綜合單價

46辦公樓、職管（粘接）公稱外m4090%即（包含人工、材

徑nOmm以內

工食堂排料、機械）

污、排水管此單價為綜合單價

管道,疏通,排污拆

47道維修改造項300090%即（包含人工、材

除料、機械）

安裝穿照明線銅芯此單價為綜合單價

48導線截面Wm2.990%即（包含人工、材

三區及辦公2.5mm2料、機械）

樓車子棚維

安裝穿照明線銅芯此單價為綜合單價

修改造

49導線截面W4mm2m3.190%即（包含人工、材

料、機械）

此單價為綜合單價

50更換照明開關套1590%即（包含人工、材

料、機械）

此單價為綜合單價

51更換成套插座五孔套2090%即（包含人工、材

料、機械）

此單價為綜合單價

52安裝塑料線槽m18.390%即（包含人工、材

料、機械）

此單價為綜合單價

墻面抹灰面油漆涂

53m24.6790%即（包含人工、材

料鏟除料、機械）

此單價為綜合單價

涂抹乳膠漆室內墻

54m22190%即（包含人工、材

面二遍

料、機械）

應答：滿足。

(二)采購項目概況

1、采購項目基本情況

(1)物業名稱：XX公司辦公樓。

(2)物業類型：辦公、機房。

(3)坐落位置：xxo

(4)建筑面積：xx平方米；綠化面積xx平方米。

(5)汽車泊位：xx個

(6)辦公人員：xx人

2、服務項目與標準

在物業管理區域內，服務方提供的物業管理服務包括以下內容：

2.1基本要求

(1)服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。

(2)承接項目時,對被服務單位的共用部位、共用設施設備進行認真查驗,

驗收手續齊全。

(3)管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格

證書或者崗位證書。

(4)有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

(5)管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、

熱情且要求身體狀況良好(簽訂合同之前需要提供三級以上醫院體檢證明)年

齡不大于55周歲。

(6)設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報

修按雙方約定時間到達現場,有完整的報修、維修和回訪記錄。

(7)物業服務工具均自行提供并保障服務工具的安全性能,根據單位需求,

提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,公示服務項目與收費價目。

(8)按有關規定和合同約定公布物業服務費用情況。

(9)每月1次征詢被服務單位對物業服務的意見,滿意率80%以上。

(10)人員配備要求：保潔服務五樓1人，負責領導辦公室、大小會議室

和公共區域、6樓樓梯樓道、5樓樓梯間和衛生間；四樓1人，負責公共區域衛

生、樓層樓梯間和衛生間、綠化養護；三樓、二樓共1人，負責樓層公共區域

衛生、樓層樓梯間和衛生間；一樓1人，負責大廳、綠化養護、樓層樓梯間和

衛生間；

公司大院2人，負責前后院公共區域、電動車棚區域環境衛生；電工1人，

負責大樓內部強弱電日常維護(必須持有專業資質上崗證)；綠化2人,負責公

司前后院日常綠化養護工作。帶班負責人1名，總計10人。

2.2共用設施設備維修養護

(1)共用部位的維修、養護和管理(維修所需材料由服務方墊支購買)。

(2)建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、

檢查、維修、保養等記錄齊全。

(3)設施設備標志齊全、規范,責任人明確；操作維護人員嚴

格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

(4)對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄,需要維修，

屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時

編制維修、改造計劃并向被服務單位提出書面報告與建議,根據被服務單位的

意見,組織維修或者更新改造。

(5)電梯間日常的衛生及技術類以外項目的維修,并配合被服務方年審服

務,保證載人電梯24小時正常運行。

(6)消防設施設備完好,可隨時啟用；消防通道暢通。

(7)設備房保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

(8)單位道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

(9)路燈、樓道以及辦公區域燈完好率不低于95%。

(10)容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；

對可能發生的各種突出設備故障有應急方案。

2.3協助維護公共秩序

(1)物業被服務單位主出入24小時站崗值勤。

(2)對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有。

(3)對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案,事發時

及時報告有關部門，并協助采取相應措施。

2.4保潔服務

(1)每層設置垃圾桶，每日清運1次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無

異味。

(2)合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。

(3)辦公區域道路、停車場、綠地等每日清掃2次；樓道、走

廊、衛生間每日清掃2次，巡視不少于4次；每周拖洗1次；一層共用大廳每

日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓

道燈每月清潔1次。辦公樓花壇和大院的衛生不定期打掃、澆水領導辦公室和

大小會議室的衛生只要有需要,不定期打掃。及時清除道路積水、積雪。

(4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢

查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次,每半年清掏1次,發現異常及時清掏。

(5)根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

(6)負責報刊的日常發放及辦公家具的日常維修。

(7)附樓及餐廳衛生。

(8)公共辦公區域衛生在工作日8:30分之前清掃完畢，其他服務在不影

響公共區域正常辦公環境條件下進行調配。

2.5綠化養護管理

(1)有專業人員實施綠化養護管理。

(2)草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

(3)花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形,保持觀

賞效果。

(4)定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

(5)定期噴灑藥物，預防病蟲害。

(6)補苗所產生的苗木費另計。

3、委托管理期限

委托管理期限為自合同簽訂之日起二年。

(三)物業管理總體設想、管理方式及工作計劃

1、物業管理總體設想

1.1服務思路

如有幸中標,我們將充分憑借自己的人才優勢、技術優勢、管理優勢和資

金優勢，把本項目服務轄區塑造為整潔、舒適的工作場所。

本公司決定在中國XXXX分公司物業服務工作中全面推行標準化管理和人

性化管理的模式,特別措施有：

(1)建立和實施完善的管理服務體系：行業的發展過程證明了要達到高

質量的服務水平必須建立一套高標準的質量保證體系,在物業服務中，從一開始

就要堅持做到高標準、高起點，科學管理、規范服務。

(2)培育高素質的員工隊伍：人才是最重要的資源，在人才的管理上，我

們著重抓好兩個環節，一是“引進關〃，引進的人才要具有較高的專業技能、較

好的綜合素質和較強的服務意識。二是“培訓關〃，我們每年都要針對不同的

人員分別制訂出詳細的培訓計劃,要求大家都要做到一專多能,每年的培訓考核

成績都要做為職務晉升和年終獎勵的重要依據。作為搞好服務工作的重要前提,

我們的人才培養目標是：培養一支高素質的精干的員工隊伍。

(3)成立物業主任垂直管理機制：負責監督協調日常維修管理服務運作，

定期(每周或每月)向甲方負責人匯報上階段的運作情況，增強溝通、促進了解，

以利于日常工作的開展。

(4)設立服務中心：采取一站式服務的方法,只需客戶打一個熱線服務電

話,所有的維修管理服務中的問題均可在承諾的時間內得

到處理。

(5)時效工作制：所有的對外服務工作均采用限時工作制,在對客戶承諾

的時間內完成。

(6)不均衡管理：所有員工的工作均是按照客戶的工作生活節奏設計的,

均以滿足客戶的生理需要和心理需要為主要目標。

(7)保本微利：我方承諾將按照保本微利原則提供服務，無論何時我方都

只按一定比例公開提取微薄的管理傭金,所有的管理節余將用于服務之中。

(8)全天候服務：我方實行全天24小時服務，設熱線服務電話。

(9)建立人性化的服務標識系統(CIS),我們將設立服務標識，如公司標

識、服裝標識、工作牌、辦公標識等。

(10)企業的員工素質決定了企業的競爭優勢，一個成功的企業必然擁有

一支高素質的員工隊伍。搞好物業的管理和服務,首要是靠人,員工培訓是進一

步適應后勤社會化改革形勢的需要,是各項工作走向專業化、企業化和現代化

的基礎環節和可靠保證。通過有計劃有組織地對員工進行系統培訓I,可以促進

員工綜合素質的提高,進一步樹立員工愛崗敬業精神,提高服務和管理水平。因

此建立員工培訓制度并制定培訓的具體安排，圍繞著“提高管理服務水平〃的

方針,著重把思想作風、職業道德教育和業務培訓方面作為培訓的主要內容,

始終把員工培訓工作作為一場長期性、規范性的基礎工作扎扎實實地堅持至今。

(11)在思想教育方面，在員工培訓教育中除了向員工灌輸“三優一滿意〃

(即以優質的服務、優良的作風和優美的環境讓客戶滿意)的工作理念外，還結

合工作實踐,提出了“服務育人，管理育人，環境育人〃三育人的原則和“誠信

敬業，無微不至，盡善盡美”的服務理念；除了集中培訓教育外，利用多種形式

對員工進行思想教育。

(12)在職業道德教育方面提出了“愛業主、愛物業、愛崗位、愛信譽、

愛客戶〃的“五愛”職業道德準則，要求員工愛護環境衛生、公共設施，當作自

己的家一樣；“愛物業〃，要求每一位員工熱愛工作,對企業忠誠；“愛崗位〃，

要求熱愛自己的工作崗位,珍惜來之不易的工作機會,努力提高服務質量；“愛

信譽"，作為公司的一員，要愛護公司的聲譽,注意自己的言行舉止,在為客戶服

務中樹立和維護物業管理公司的良好形象；同時為了規范員工的行為,還提出

了“每一天上班精神飽滿，每一項工作盡善盡美；每一次服務無微不至，每一

次接待熱情周到；每一句批評虛心接受，每一個承諾堅決兌現；每一個細節決

不放過，每一個隱患及時整改〃八個“每一〃的工作準則。

(13)在業務培訓方面，把重點放在制定的崗位責任制、綜合管理制度等

各項管理制度上，從基礎的東西開始，緊緊圍繞應知、應會、應做、應辦、應干

的東西來培訓I,使每位員工對自己的本職工作崗位的基本工作內容、工作要求

和工作程序深刻了解、準確把握,知道怎

么做是對的，怎么做是錯的,確保把基本的工作做好、做到位,對員工還提出了

“腦勤、眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”的素質要求。

1.2指導思想

我公司為做好本項目服務服務工作擬采用的指導思想為“真誠合作、專業

保障、長遠承擔〃，其主要內涵如下：

(1)真誠合作：表達了我們公司尊重客戶、依法經營的一貫風格，重合同、

講道德、守信譽,注意及時地溝通和協調,真誠為甲方服務。

(2)專業保障：展示我們公司“敬業、服務、創新〃的企業精神，充分發

揮公司IS09000質保體系、人力資源管理體系、財務預算及執行控制系統、物

業管理制度以及專用物業管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業力量,表達專

業水準，保障專業效果。

(3)長遠承擔：我公司注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠前景和綜

合效益，力避急功近利、華而不實和短期行為。有階段計劃，更有長遠安排，將

服務概念由委托管理期局部擴展到物業的使用壽命期，是物業管理人的應盡職

責。

1.3整體策劃

(1)組建高素質的物業管理隊伍，實行專業化的物業管理

針對本項目物業管理服務,我公司將組建一支素質高、能力強、專業齊全、

能打善戰、技術精湛的物業管理隊伍,服務于中國xx集團有限公司XX分公司。

進駐項目后,我公司將詳細劃分界定服務區域的功能布局界限,統一調度，

分片包干,把各個場所、每個部位都納入我公司物業規范化管理的正確軌道，使

進入項目內的人員和車輛、設施設備等，最大程度的發揮各自的作用。為中國

XX集團有限公司XX分公司各級職工、客戶等營造整潔舒適,安全有序的環境，

充分表達我公司“業主至上，信譽第一〃的服務宗旨。

(2)強化安全管理，營造萬無一失的安全辦公、生活環境

我公司將對服務區域科學規劃，詳細制訂各項應急情況處置方案和防火防

盜、防毀損破壞等有效措施,把安全防范和應急處理工作件件落實到實處,確保

項目安全萬無一失，充分表達我公司“作風過硬像軍人,完成任務像鐵人,服務

業主像仆人"的社會形象。

(3)精心組織，精心操作，精心維修，精心養護

針對本項目設備門類復雜、技術先進、智能化程度高的特點，我公司綜合

維修服務人員除正常維護、維修外，提供24小時應急維修方面的服務,做到運

行保障堅守崗位,保養維護定點定時。讓各種工程設備,樓宇在得到良好維護的

同時，大大延長使用壽命。充分表達我公司“組織指揮嚴密，技術要求嚴格，操

作規程嚴謹,工作態度嚴肅〃的工程技術人員“四嚴〃工作作風。

(4)建立學習型組織

我公司內部管理機制完善堅持“全員培訓I,終身培訓〃的方針。把公司建

成“學習型的組織〃是員工在職業生涯中不斷自我提升的需要，員工接受全面

培訓是保證物業管理服務質量的前提和基礎。在我公司，員工未經培訓考核,不

得上崗。系列的入職培訓、在崗培訓、轉崗培訓、外派培訓和相應的考核評比

使員工進一步提高自身素質，改進工作質量。

(5)樹立超值性服務意識，提升業主形象品牌

中標后，我公司將在項目部的組織結構設置上結合實際、合理搭配以確保

最快的速度為全體業主開展全面服務。在物業管理實踐中，我們將努力打造

“精細化物業管理服務"，始終堅持以客戶滿意為中心,持續提供超越客戶期望

的服務，營造安全、舒適、和諧的辦公環境、工作場所和生活方式。充分表達

我公司“講儀容，講儀表,講文明，懂禮貌,重誠信，守承諾,既熱情又周到〃的企

業形象“亮點〃，讓業主和來賓享受到超值性服務的同時,大力提升業主的社會

形象品牌。

L4服務定位

(1)管理定位

充分利用和完善各種配套系統,加強服務人員管理，把管理轄區塑造為良好

的公共場所,不斷提高形象。

(2)效益定位

充分利用我公司專業化管理特長和成本控制管理經驗，通過有效控制管理

成本,合理開源節流，提供更多、更超值的物業服務。

(3)服務定位

我公司堅持“以人為本、服務第一〃的原貝丸用心做事,為營造

安全、舒適、便捷的工作環境，采取專業管理和嚴格的品質控制手段，

確保服務質量滿足要求的標準。

1.5方式方法

(1)堅持“以人為本〃，做好從業人員的思想政治工作。建立高度的事

業心和強烈的責任感，堅持“以人為本〃的原則，大力加強從業人員的思想政治

建設和精神文明建設,為提高服務質量提