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本

管

理

手

冊nn

某某股份有限公司

工程管理部制

****年**月**H

目錄

一、成本管理制度與流程..................................................3

工程結(jié)算審批工作程序...................................................4

工程結(jié)算復(fù)核實施細(xì)則...................................................8

工程成本檢查調(diào)研工作指引..............................................15

企業(yè)成本核算指導(dǎo)......................................................19

工程付款審核工作程序..................................................30

工程付款審批工作程序..................................................35

工程預(yù)結(jié)算管理辦法....................................................37

扣款審批工作程序......................................................49

工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)范....................................................50

貴仟成本管理體系指引..................................................53

目標(biāo)成本科目分類......................................................62

新項目發(fā)展管理制度....................................................67

設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理規(guī)范............................................89

零星工程管理規(guī)范......................................................92

零星用現(xiàn)金購買物品、材料管理規(guī)范.....................................94

工程及成本管理制度清理工作流程及計劃.................................99

工程材料設(shè)備限價管理規(guī)范.............................................102

工程合同管理規(guī)范.....................................................104

招投標(biāo)監(jiān)控管理規(guī)范...................................................107

有關(guān)與造價咨詢單位的合作管理規(guī)范....................................109

成本管理部日常工作管理...............................................118

成本檔案管理辦法.....................................................119

成本管理軟件操作指引.................................................126

二、國家政策法規(guī)......................................................134

估價管理規(guī)范.........................................................135

建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法..................................153

一、成本管理制度與流程

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工程結(jié)算審批工作程序

1.目的符合結(jié)算要求，使結(jié)算審批規(guī)范化、結(jié)算資料完整化，為清算付款

提供依據(jù)。

2.適用范圍

勘察設(shè)計、土建安裝工程、裝修工程、環(huán)境綠化、零星工程、配套工程、甲供料結(jié)

算等工程類結(jié)算

3.操作程序

3.1.主辦人在上報結(jié)算前應(yīng)先檢查結(jié)算資料是否完整，是否具備結(jié)算條件。

3.2.合同文本復(fù)印件一份。（若無合同，則提供零星工程委托單原件）

3.3.竣工圖原件1套。

3.4.工程竣工驗收證明單原件。

3.5.經(jīng)設(shè)計部經(jīng)理簽字認(rèn)可的設(shè)計文件原件。

3.6.經(jīng)項目總經(jīng)理簽字認(rèn)可的簽證變更單原件。

3.7.施工單位上報的結(jié)算書1份。

3.8.有甲供材料的工程，必須提供甲供材料領(lǐng)料單原件。

3.9.有扣款的工程，必須提供有效的扣款單。

4.流程：

4.1.主辦人按結(jié)算審批表要求填寫“項目部職責(zé)及意見”一欄后報項目總經(jīng)理審批。

4.2.項目總經(jīng)理審批完由項目秘書登記后送工程管理部。

4.3.工程管理部對工程質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)并對結(jié)算資料進(jìn)行審核，審核完成后報成本管

理部。

4.4.經(jīng)成本管理部審核結(jié)算后上報分管副總審批。（若結(jié)算總價超出原預(yù)算價的

20%,成本管理部應(yīng)提供“造價分析”）

4.5.若該項目須送社會審價機(jī)構(gòu)審計，則應(yīng)在社會審價機(jī)構(gòu)提供審定單作為

4.6.結(jié)算附件上報分管副總審批。

4.7.分管副總審批同意后，下發(fā)成本管理部，并由成本管理部統(tǒng)一下發(fā)項目秘書。

4.8.項目秘書保留結(jié)算原件存檔，復(fù)印件交主辦人辦理付款申請。

5.成本管理部保留結(jié)算復(fù)印件1份。

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工程竣工清算管理規(guī)范

1.目的

根據(jù)工程結(jié)算的審價報告，對施工工程的質(zhì)量、工期等履約的情況進(jìn)行核實，

確定工程尾款。

2.范圍

項目主體及變電站、水泵房、會所等附屬工程，且已完成結(jié)算社會審價工作的

工程。

3.管理規(guī)范

3.1.工程結(jié)算審核價：

3.1.1.根據(jù)審價單位的結(jié)算審價報告確定工程結(jié)算價。

3.2.甲供材料的清算

3.3.與材料供貨商清算

3.4.根據(jù)工程部提供的甲供材料數(shù)量，核對相應(yīng)的廠方供料單，施工單位的簽收單,

確定甲供材料的實供數(shù)量。

3.5.分析材料損耗的緣由，根據(jù)合同約定，整理材料扣款單。

3.6.供貨商材料清算量：供貨量?材料扣款單數(shù)量

3.7.與施工單位清算

3.7.1.根據(jù)審價結(jié)果和現(xiàn)場簽證數(shù)量，確定甲供材料的合理使用量。

3.7.2.根據(jù)施工單位簽收的材料供貨單，確定甲供材料實際合格產(chǎn)品的供應(yīng)量。

3.7.3.根據(jù)以上兩項的差額，若施工單位未退還材料，則向乙方開材料扣款單。

多供甲供料扣款=材料單價*（甲方供應(yīng)量.乙方使用量）

4.工期獎罰清算

4.1.開竣工的時間：根據(jù)施工合同界定的時間，復(fù)核有關(guān)備忘、工期簽證及驗收單

時間，確定實際發(fā)生的總工期。

4.2.工期簽證：復(fù)核有關(guān)工期簽證，在實際發(fā)生工期中予以扣除。根據(jù)合同及有關(guān)

簽證進(jìn)行

4.3.質(zhì)量獎罰清算

4.3.1.復(fù)核質(zhì)檢站對工程項目的質(zhì)檢評定表。

4.3.2.根據(jù)合同及有關(guān)簽證進(jìn)行質(zhì)量獎罰的清算。

4.4.工程保修金

根據(jù)合同條款預(yù)留屋面及土建、安裝的保修金。

4.5.工程扣款

匯總施工過程中簽認(rèn)的工程扣款單，確定工程扣款金額。

4.6.水電費(fèi)清算

4.6.1.復(fù)核的水電費(fèi)清算的票據(jù)資料。（須由物業(yè)公司蓋章確認(rèn)及工程主辦人審核）。

4.6.2.根據(jù)定額規(guī)定及水電實用量，確定水電費(fèi)清算金額。

4.7.已付工程款

施工單位、成本管理部及財務(wù)部三方對帳，確定已付工程款。

4.8.確定工程尾款

根據(jù)以上各項的復(fù)核，確定工程尾款。

4.9.整理清算資料，填寫工程清算報告。

4.10.主辦工程師根據(jù)清算報告填報《付款申請》，按《付款審批程序》執(zhí)行付款的

審批工作。

5.附件

《工程竣工清算報告》

工程竣工清算報告

序號內(nèi)容金額（額）備注

1土建工程審定造價見審價報告

2安裝工程審定造價見審價報告

3附屬工程審定造價見審價報告

4審定造價合計1+2+3

5質(zhì)量獎罰5

6工期獎罰6

7水電費(fèi)補(bǔ)差7

8扣多供甲供料8

9扣款單內(nèi)容9

10扣保修金10

11扣屋面保修金11

12清算總價合計4+5+6+7+8+9+10+11

13工程已付工程款13

14應(yīng)付尾款12-13

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工程結(jié)算復(fù)核實施細(xì)則

1.目的

為加強(qiáng)某某集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司工程預(yù)結(jié)算的規(guī)范化管理，避免和減少結(jié)

算過程中的錯漏，提高工程結(jié)算質(zhì)量，制定本工作實施細(xì)則。

2.范圍

本管理辦法適用于某某集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司成本管理人員。

3.職責(zé)

集團(tuán)財務(wù)部成本審算中心負(fù)責(zé)本細(xì)則的制定、修改、解釋、指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。

集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司從事工程結(jié)算復(fù)核及其他有關(guān)責(zé)任人員負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行

本管理辦法。

4.復(fù)核方法與過程控制

4.1.有關(guān)概念

4.1.1.本實施細(xì)則中的工程結(jié)算是指土建、安裝、社區(qū)管網(wǎng)、園林建造、室內(nèi)外高

級裝修等建造工程的結(jié)算。

4.1.2.本實施細(xì)則中的結(jié)算復(fù)核是指針對已完成初步審核的結(jié)算書，進(jìn)行工程造價

的再確認(rèn)的過程。

4.1.3.本實施細(xì)則中的己復(fù)核項目是指項目單價己核準(zhǔn)，且項目工程量經(jīng)復(fù)核人全

面核驗或抽查后確認(rèn)的項目。

4.2.工程結(jié)算復(fù)核原則

4.2.1.廉潔公正原則:工程結(jié)算復(fù)核工作中，應(yīng)始終以公司利益為最高利益，遵守法

律法規(guī)，恪守職業(yè)道德，嚴(yán)禁主動索要或被動接受財物，不應(yīng)將私人情感帶

入工作中。應(yīng)廉潔嚴(yán)明、公正、客觀地進(jìn)行復(fù)核工作。

4.2.2.準(zhǔn)確高效原則:工程結(jié)算復(fù)核工作是在工程結(jié)算初步結(jié)果已產(chǎn)生的情況下開

展的，也是工程結(jié)算數(shù)據(jù)產(chǎn)生的最后一關(guān)。要求以極高的準(zhǔn)確性和高效性來

完成。

4.23可復(fù)查性原則:工程結(jié)算復(fù)核工作應(yīng)保存好真實、完善的工程資料、復(fù)核期間

的會議資料和審批記錄、復(fù)核情況登記表格等，具備完全的可復(fù)查性。

4.2.4.責(zé)任共擔(dān)原則：工程結(jié)算經(jīng)復(fù)核人員確認(rèn)復(fù)核完畢后，復(fù)核人員將與初審人

員(咨詢公司)一起負(fù)責(zé)結(jié)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

4.3.一般規(guī)定

4.3.1.復(fù)核人有權(quán)要求經(jīng)辦人員提供工作所需的文件、檔案資料等，并有權(quán)對經(jīng)辦人

員無故拖延或拒絕提供相關(guān)資料的行為向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報；

4.3.2.復(fù)核人有權(quán)要求經(jīng)辦人員對初步審核結(jié)果及審核內(nèi)容進(jìn)行解釋和說明并配合

復(fù)核工作，并有權(quán)對經(jīng)辦人員無故拒絕配合的行為向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報；

433.復(fù)核人有權(quán)對復(fù)核工作中發(fā)現(xiàn)的問題提出修改意見，自行修改或?qū)こ塘拷?jīng)

抽查發(fā)現(xiàn)有誤的項目要求經(jīng)辦人員重新驗算修改；

4.3.4.復(fù)核人有權(quán)就經(jīng)辦人員或外委單位的審核工作質(zhì)量向主管領(lǐng)導(dǎo)建議給予適當(dāng)

獎勵或懲罰；

4.35復(fù)核人應(yīng)對經(jīng)辦人員提供的文字資料進(jìn)行核驗，查實；

4.3.6.復(fù)核人應(yīng)對工程結(jié)算中有疑問的地方進(jìn)行現(xiàn)場勘查、現(xiàn)場測量，并召集經(jīng)辦

人員和知情人員問明情況；

4.3.7.復(fù)核人應(yīng)在復(fù)核工作完成后，將工程檔案資料及填寫好的《工程結(jié)算復(fù)核情況

登記表》歸檔整理完畢，不得有缺、漏、丟失的情況；

4.3.8.復(fù)核人應(yīng)如實向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報復(fù)核情況并提出改進(jìn)工作的建議；

4.3.9.復(fù)核人對未進(jìn)行資料審查、現(xiàn)場踏勘承擔(dān)失查責(zé)任；

4.3.10.復(fù)核人對工程結(jié)算最終結(jié)果承擔(dān)3()%責(zé)任：

4311.復(fù)核人對在復(fù)核工作階段進(jìn)行的調(diào)整承擔(dān)全部責(zé)任。

4.4.復(fù)核的基本方法

4.4.1.開展復(fù)核工作前，先檢查工程資料的完整性與真實性。開始復(fù)核時，以初審的

結(jié)算書為基礎(chǔ)，先對比初審結(jié)果的各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，$11：單方造價、鋼筋

含量、混凝土含量等指標(biāo)以及主要材料的消耗量和腳手架、垂直運(yùn)輸費(fèi)等費(fèi)

用占工程造價比例。將以上數(shù)據(jù)與同類工程歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)對比，發(fā)現(xiàn)哪部分

偏高則重點(diǎn)復(fù)核哪部分。

4.4.2.復(fù)核中采用全部復(fù)核與抽查復(fù)核相結(jié)合，重點(diǎn)復(fù)核與一般性復(fù)核相結(jié)合的方

法。易于計算的工程量如土建中的腳手架、安裝中的設(shè)備、綠化中的樹木等

項目應(yīng)全部復(fù)核；不易全部復(fù)核工程量的項目如鋼筋、混凝土、管線等項目

宜抽查復(fù)核，舉一反三。工程造價較大的項目如土建中的垂直運(yùn)輸費(fèi)、防水

單價、安裝中的主材與設(shè)備費(fèi)、綠化中的苗木價格等應(yīng)重點(diǎn)復(fù)核，而對造價

影響不大的項目如安裝中的油漆工程等則一般性復(fù)核。

4.5.復(fù)核工作量的基本要求

單價的復(fù)核要求工程量的復(fù)核要求

挑選單價高、總價大的子項的工程量

除造價小于3000元的子項單價

的復(fù)核，復(fù)核的子項數(shù)量占總數(shù)量的

可選擇復(fù)核，其余各子項的單價

比例N30%,且滿足本《細(xì)則》中4.7.4

均要求復(fù)核確認(rèn)

條的要求

備注：對子項工程量的全面核驗或抽查后確認(rèn)，均視為工程量已復(fù)核。

4.6.復(fù)核工作時間要求：

復(fù)核工作內(nèi)容是以對比、抽查為主，要求高效而準(zhǔn)確。復(fù)核工作的持續(xù)時間

應(yīng)控制在初審時間跨度的1/5內(nèi)，例如：初審歷時15個工作日，則復(fù)核工作

應(yīng)在3個工作日內(nèi)完成。如發(fā)現(xiàn)初審結(jié)果有重大錯漏，則持續(xù)時間可視情況

順延。

4.7.復(fù)核工作的過程控制

4.7.1.對工程資料的復(fù)核

.針對工程資料完整性的復(fù)核。工程資料包括：

?經(jīng)初步審核的結(jié)算書（含工程量計算底稿）；

?工程合同（包括合同審批表），補(bǔ)充協(xié)議；

?材料價格（政府指導(dǎo)價格、市場價格、甲供材料、限價材料通知書）；

?招標(biāo)、投標(biāo)文件等確定合同價格的文件（包括中標(biāo)單位的投標(biāo)書、雙方達(dá)成

一致的預(yù)算書等〕；

?施工組織設(shè)計方案、施（竣）工圖、圖紙會審記錄；

?雙方確認(rèn)的所有工程變更簽證及相應(yīng)的預(yù)算書；

?工程竣工驗收資料（工期或者質(zhì)量未達(dá)到合同要求的項目應(yīng)提供相應(yīng)的明確

責(zé)任的說明）；

?其他與工程結(jié)算相關(guān)的雙方確認(rèn)的協(xié)議、備忘錄等。

在上述工程資料中又要進(jìn)一步核查完整性。例如：對工程簽證單應(yīng)檢查其三

方簽章是否齊備；竣工圖上是否在存在變更的地方蓋有變更圖章等。

4.7.1.2.針對工程資料真實性的復(fù)核。例如：除合同有約定外，倒土費(fèi)的結(jié)算應(yīng)有承

建單位提供的收款憑據(jù)，并根據(jù)憑據(jù)，到倒土地點(diǎn)核實收費(fèi)情況；在抽水臺

班的簽證單上，應(yīng)注意是否對水泵型號予以確認(rèn)，并向現(xiàn)場管理人員核實其

真實性；

4.7.2.對工程取費(fèi)的復(fù)核

對工程取費(fèi)的復(fù)核是指：復(fù)核結(jié)算是否嚴(yán)格按合同或協(xié)議的條款規(guī)定，正確

計取各項費(fèi)用。包括：工程類別、取費(fèi)的時段、造價下浮、甲供材料的扣減、

水電費(fèi)的扣減、材料價差的確定、扣款項目、總包管理費(fèi)、施工組織措施費(fèi)、

預(yù)算包干費(fèi)等。以上費(fèi)用往往是有活口的地方，重點(diǎn)復(fù)核其依據(jù)是否充分。

4.7.3.對工程子目真實性的復(fù)核

對工程子目真實性的復(fù)核是指：核實結(jié)算中的工程子目是否實際發(fā)生、是否

與實際做法一致，防止“無中生有”、“貨不對板”以及“工程內(nèi)容重復(fù)”的

情況。復(fù)核工程子目真實性要求復(fù)核人員了解工程情況、對有疑問的變更簽

證資料進(jìn)行必要的現(xiàn)場踏勘。

4.7.4.對工程量的復(fù)核

對工程量的復(fù)核，是以抽查、驗算為主，應(yīng)以初審時的計算工作稿為基礎(chǔ)，在

初審人員配合下進(jìn)行工程量的復(fù)核。并按下列要求復(fù)核工程量。

.土建工程

土建工程量復(fù)核要求

七層以下七一一卜四層十四層以上

鋼筋工程量復(fù)核一層復(fù)核一至二層復(fù)核二至三層

混凝土工程量復(fù)核一層復(fù)核一至二層復(fù)核二至三層

模板工程量復(fù)核一層復(fù)核一至二層復(fù)核二至三層

砌體工程量復(fù)核一層復(fù)核一至二層復(fù)核二至三層

土石方工程量全部復(fù)核全部復(fù)核全部復(fù)核

腳手架工程量全部復(fù)核全部復(fù)核全部復(fù)核

垂直運(yùn)輸費(fèi)全部復(fù)核全部復(fù)核全部復(fù)核

其他根據(jù)具體情況處理

注：結(jié)構(gòu)形式相同或相似的建筑，選取有代表性的一幢建筑進(jìn)行復(fù)

核即可。

4.7.4.2,安裝工程

安裝工程工程量的豆核要涵蓋50%以上的子目，具體要求如下:

項目復(fù)核要求

重要設(shè)備（盤箱柜等）全部復(fù)核

可按戶型計算工程量的項目（燈具'潔具'開關(guān)插對某幾種型號抽查

座等）

管道、線纜等抽查

474.3.社區(qū)管網(wǎng)工程：參考安裝工程進(jìn)行

4.7.4A園林環(huán)境工程

園林綠化工程量復(fù)核要求

項目工程量復(fù)核要求

綠化工程喬木全部復(fù)核，灌木及草地抽查復(fù)核

建筑小品抽查

道路廣場全部復(fù)核

圍墻建設(shè)全部復(fù)核

4.7.4.5.精裝修工程--主要核查占造價比重較大的項目的工程量。

4.7.5.對子目單價的復(fù)核

結(jié)算書中的子目單價分套用和非套用定額單價（一般以獨(dú)立費(fèi)表示）兩種。原則

上所有項目都應(yīng)執(zhí)行合同或協(xié)議約定單價或參照定額單價執(zhí)行。

.套用定額單價的子目，復(fù)核時應(yīng)根據(jù)設(shè)計圖紙、施工組織結(jié)合現(xiàn)場實際情況

核驗其套用的定額項目是否準(zhǔn)確;對有換算內(nèi)容的項目,注意復(fù)核換算方法和

數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

4.752.非套用定額的子目，有合同或協(xié)議確定價格的，按約定執(zhí)行；雙方未約定價

格的，復(fù)核時應(yīng)詢問初審人員確定單價的依據(jù)，分析其合理性。對依據(jù)不足

乂造價較大的項目單價，應(yīng)通過細(xì)分構(gòu)成、詢問同行、找同類工程資料、市

場調(diào)查等方式重新確認(rèn)，并詳細(xì)記錄核實過程，將修改內(nèi)容填入《工程結(jié)算

復(fù)核情況登記表》。

4.7.6.復(fù)核資料整理

.委托咨詢公司審核的情況

復(fù)核人應(yīng)在存檔的工程結(jié)算書上對已復(fù)核的項目明確標(biāo)識，初審結(jié)果中的

偏差填入《工程結(jié)算復(fù)核情況登記表》，歸入工程檔案資料；

4.7.62內(nèi)部復(fù)核的情況

復(fù)核人應(yīng)在存檔的工程結(jié)算書上對已復(fù)核的項目明確標(biāo)識，初審結(jié)果中的

一般化偏差經(jīng)口頭溝通調(diào)整，重大事項須填入《工程結(jié)算復(fù)核情況登記表》

中記錄，并歸入工程檔案資料。

4.7.7.獎勵與懲罰

.獎勵與懲罰的具體條款由各分公司自行制訂，以書面形式確定；

4.7.72復(fù)核人在年度工作中，認(rèn)真負(fù)責(zé)，多次發(fā)現(xiàn)問題，避免公司資產(chǎn)的流失，建

議各地分公司在年終考評、評優(yōu)、晉級、加薪等方面予以優(yōu)先考慮：

,復(fù)核人在年度工作中失職，未能及時發(fā)現(xiàn)問題，間接造成資產(chǎn)流失，建議各

地分公司主管領(lǐng)導(dǎo)視情況予以離崗培訓(xùn)、批評、通報批評、降薪、降職、解

聘等處罰措施，有違紀(jì)違法行為者還應(yīng)追究其法律責(zé)任。

5.表格

《工程結(jié)算復(fù)核情況登記表》

工程結(jié)算復(fù)核情況登記表填表日期:

合同名稱合同編號

復(fù)核開始口復(fù)核結(jié)束日

期期

初審造審核人（單

初審情況

價位）

復(fù)核造復(fù)核項目比

復(fù)核情況%

價例

復(fù)核調(diào)整事項記錄

初審復(fù)核

序分部分項工程調(diào)整金

工程小計小計

號名稱單價工程量單價額（元）

量（元）（元）

合計調(diào)整金額元調(diào)整金額占造價％

復(fù)核人員對

初審結(jié)果意

見及評價

初審單位簽章復(fù)核人簽章

日期日期

填表說明：內(nèi)部復(fù)核時，初審單位簽章一欄無需填寫。

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工程成本檢查調(diào)研工作指引

1.方式與方法

1.1.方式：成本檢查調(diào)研工作以集團(tuán)成本審算中心外派人員到工程所在地為主，主要的

檢查方式為抽查，各分公司安排結(jié)算經(jīng)辦人予以配合。

1.2.方法：

1.2.1.工作流程

1.2.2.制定檢查調(diào)研計劃

成本檢查調(diào)研計劃由集團(tuán)成本審算中心根據(jù)各分公司工程成本的預(yù)計完成情況并結(jié)

合審計法務(wù)部的審計任務(wù)進(jìn)行編制，應(yīng)在每年年初編制完成。主要內(nèi)容應(yīng)包括：計劃進(jìn)

行成本檢查調(diào)研的工程項目名稱及大致開展工作的時間，報集團(tuán)成本與開發(fā)計劃委員會

批準(zhǔn)備案。成本審算中心可根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。

1.2.3.發(fā)出檢查調(diào)研通知

.根據(jù)年度成本檢查調(diào)研計劃，集團(tuán)成本審算中心應(yīng)與分公司成本管理部就檢查的

項FI和時間積極溝通。

L2.3.2.在確定檢查項目時，應(yīng)以下列單位工程為重點(diǎn)確定目標(biāo)：采用費(fèi)率招標(biāo)的工程、

合同暫估價的工程、成本價與合同價差額較大的工程及變更簽證費(fèi)用較高的工程;

同時還要考慮工程類別的全面性，即：應(yīng)涵蓋總包與分包、土建與園建等工程類

別；結(jié)算經(jīng)辦人的全面性，即：檢查項目的經(jīng)辦人應(yīng)既包括成本管理部成員還應(yīng)

包括社會中介機(jī)構(gòu)。

1.2.33.檢查調(diào)研通知應(yīng)在開始實施前10個工作日向分公司成本管理部發(fā)出。通知的具

體內(nèi)容及格式詳見附件一《關(guān)于工程成本檢查調(diào)研工作的通知》。

1.2.4.檢查調(diào)研準(zhǔn)備工作

檢查調(diào)研通知發(fā)出以后，成本審算中心調(diào)研檢查經(jīng)辦人員應(yīng)閱讀分公司提供的部

分電子文檔資料《如項目概況、招投標(biāo)情況、成本分析資料等）并充分熟悉項目

基本情況，并做好調(diào)研檢查的準(zhǔn)備工作。

1.2.5.開展檢查調(diào)研工作

1.2.6.調(diào)整抽查的具體工程：檢查調(diào)研人員應(yīng)根據(jù)成本資料進(jìn)行初步分析、判斷，可對

待查的工程項目進(jìn)行調(diào)整，以便更好的反映成本管理工作的現(xiàn)狀。

1.2.7.踏勘、熟悉項目情況：工程檢查調(diào)研人員應(yīng)對檢查調(diào)研的項目進(jìn)行踏勘，了解、

熟悉項目的具體情況；分公司對接人員應(yīng)結(jié)合成本情況作適當(dāng)?shù)慕榻B。

1.2.8.核查、分析工程成本資料：檢查工作要求全面、高效、準(zhǔn)確。總體而言，工作計

算底稿是否完整、工程取費(fèi)是否正確、子目單價套用是否準(zhǔn)確（主要是單價中有

沒有扣除甲供材價格）、簽證內(nèi)容結(jié)算是否與合同內(nèi)容重復(fù)、材料結(jié)算方式是否按

合同條款進(jìn)行等應(yīng)該是共同的檢查重點(diǎn)，同時，針對不同工程類別的特點(diǎn)應(yīng)有不

同的檢查側(cè)重點(diǎn)。

1.2.8.L樁基工程：樁基工程往往涉及土方\降水、護(hù)坡等相關(guān)工程項目，具有子目較少、

造價較大、隱蔽工程多的特點(diǎn)，應(yīng)予以全面檢查。包括：土方、鋼筋、碎等項目

的工程量和單價，相關(guān)的簽證工程也必須仔細(xì)檢查；

,主體建筑工程：主體建筑工程特點(diǎn)是：工程子目多、變更簽證多、造價大的特點(diǎn)，

全面檢查不可行，建議抽查其中的鋼筋、碎項目，模板工程量可考慮以定額含量

驗算（**市的老定額就是以做量乘以定額含量計算模板量）。至于腳手架工程量、

超高補(bǔ)貼費(fèi)等應(yīng)重點(diǎn)檢查。非工程量清單招標(biāo)的主體建筑工程的子目單價，重點(diǎn)

檢查子目換算的正確性，子目單價抽查即可。

.鋁合金門窗、外墻涂料等重要材料單價一般在招標(biāo)階段定下來，故一般不予檢查

單價，抽查工程量即可；

,園林綠化工程工程量計算復(fù)雜，如要檢查，建議僅檢查子目單價；

.對于影響造價大的費(fèi)用：如施工組織措施費(fèi)中的費(fèi)用建議重點(diǎn)檢查

L2.8.6.裝修工程較為復(fù)雜，建議結(jié)合招標(biāo)資料適量檢查。

1.2.9.形成初步檢查調(diào)研報告：

在核查、分析過程中，應(yīng)對成本情況作客觀的分析，對存在的問題應(yīng)進(jìn)行全面的

記錄、分析和說明，并與結(jié)算經(jīng)辦人溝通了解情況，編寫初步檢查調(diào)研報告。

1210.檢查結(jié)果的咨詢和溝通

成本檢查調(diào)研的結(jié)果不影響原結(jié)算結(jié)果的有效性；在初步成本檢查調(diào)研報告形成

后，檢查調(diào)研人員應(yīng)與分公司成本管理部成員及分管領(lǐng)導(dǎo)針對成本中存在的問題

舉行一次溝通會，通過溝通，達(dá)成促進(jìn)工作的目的。

L2.ll.完成檢查調(diào)研報告

檢查調(diào)研工作結(jié)束后，檢查調(diào)研人員應(yīng)在五個工作日內(nèi)，完成最終的《工程成本

檢查調(diào)研報告》，并經(jīng)成本審算中心負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，報送集團(tuán)成本與開發(fā)計劃委員

會、分公司分管領(lǐng)導(dǎo)（或總經(jīng)理）及成本管理部負(fù)責(zé)人審閱。如報告內(nèi)容對其他

分公司有較大的幫助或借鑒意義，則經(jīng)成本與開發(fā)計劃委員會批準(zhǔn)，可抄送全集

團(tuán)成本負(fù)責(zé)人及以上管理人員閱覽。

2.附件

附件《某某集團(tuán)工程成本檢查調(diào)研工作的通知》

**集團(tuán)工程成本檢查工作通知

致：三地產(chǎn)公司成本管理部：

根據(jù)集團(tuán)成本與計劃開發(fā)委員會批準(zhǔn)的****年度集團(tuán)成本工作計劃，集團(tuán)成本審算

中心擬派遣.***、**、**、**工程師赴你公司進(jìn)行工程成本檢查調(diào)研工作。

一、檢查工作時間安排：****年_月_日至月—日。

二、檢查內(nèi)容及主要負(fù)責(zé)人員:

1、四季花城一期工程結(jié)算一一***;

2、近期完成的工程招投標(biāo)一一***；

3、綜合成本管理情況一一***。

三、檢查所需資料：

1、結(jié)算分析報告、單位工程結(jié)算說明；

2、工程造價結(jié)算書（含計算底稿、備忘錄等）、復(fù)核情況表及審批表；

3、工程合同（包括合同審批表）；

4、材料價格確定資料（包括甲供材料、限價材料等）；

5、雙方確認(rèn)的所有工程變更簽證及相應(yīng)的結(jié)算書；

6、招投標(biāo)文件資料（包括投標(biāo)書、澄清談判記錄、評標(biāo)、定標(biāo)等）；

7、竣工圖、施工組織設(shè)計方案（總包工程）。

請于月—日前準(zhǔn)備好檢查工作實施所需資料，并安排經(jīng)辦人員或相關(guān)人員予以配

合。特此通知。

集團(tuán)成本審算中心

年月日

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企業(yè)成本核算指導(dǎo)

1.目的：加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，

便于成本資料的比較和分析。

2.范圍：適用于集團(tuán)內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

3.職責(zé)：總部財務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團(tuán)內(nèi)各

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工

作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，合理確定

成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核

算資料，并及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在

本規(guī)范實施過程中發(fā)生的問題及時向總部財務(wù)管理部反饋。

4.方法和過程控制

4.1.成本核算的基本程序

成本核算的一般步驟依次如下：

4.1.1.根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點(diǎn)，確定成本核算對象。

4.1.2.設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。

4.1.3.按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核第對象之間的分配方法、

標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.4.將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。

4.1.5.編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。

4.1.6.正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。

4.1.7.正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可

售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

4.1.8.編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。

4.2.成本核算對象的確定

4.2.1.成本核算對象的確定原則

.滿足成本計算的需要：

4.2.1.2.便于成本費(fèi)用的歸集；

4.2.1.3.利于成本的及時結(jié)算；

.適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。

4.2.2.成本核算對象的確定方法

各公司可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結(jié)合項目實際情況，確定具體成本核

算對象。

4.221.成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對象。

4.2.22同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的

基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象“

422.3.同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算

對象。

422.4.根據(jù)核算和管理需要，對獨(dú)立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出

是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。對于只為一個房屋

等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項K成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不

單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。

43成本費(fèi)用項目及核算內(nèi)容

4.3.1.成本費(fèi)用項目開發(fā)產(chǎn)品

成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般

包括下列八項：

43.1.1.土地獲得價款

.開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

.主體建筑工程費(fèi)

43.1.4.主體安裝工程費(fèi)

43.1.5.社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

4.3.16園林環(huán)境工程費(fèi)

43.1.7.配套設(shè)施費(fèi)

43.1.8.開發(fā)間接費(fèi)

4.3.2.各成本項目的核算內(nèi)容

43.2.1.土地獲得價款

指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：

政府地價及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配

套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價。

a)合作款項：補(bǔ)償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

b)紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)

償費(fèi)。

c)京遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動遷支出，

農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。

4.3.22開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：

指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、

可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

a)勘察設(shè)計費(fèi)

勘測丈量費(fèi)：

包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測

試費(fèi)、撥地釘樁驗線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

規(guī)劃設(shè)計費(fèi)：

規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)

計費(fèi)。

設(shè)計費(fèi)：施工圖設(shè)計費(fèi)、修改設(shè)計費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計費(fèi)等。

其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。

建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)

b)報批報建增容費(fèi)

(1)報批報建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報建費(fèi)、消

防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)

費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)

貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項目整體性報批報建費(fèi)：項目報建時按規(guī)定向政

府有關(guān)部門交納的報批費(fèi)。

(2)增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)

a)“三通一平”費(fèi)：

(1)臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費(fèi)用。

(2)臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨

時變壓器安裝及拆除費(fèi)用。

(3)臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移

等費(fèi)用。

(4)場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。

a)臨時設(shè)施費(fèi)

(1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費(fèi)用。

(2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。

(3)臨時場地占用費(fèi)：含施工用臨時占道費(fèi)、臨時借用空地租費(fèi)。

(4)臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費(fèi)用。

4.323.主體建筑工程費(fèi)

指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入十建預(yù)算內(nèi)的各項費(fèi)用。主要包括：

a)基礎(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、

降水。

b)結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括碎框架(含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ))、砌體、找平及抹

灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高

層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓)。

c)門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。

d)公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修

費(fèi)用。

e)戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用。

432.4.主體安裝工程費(fèi)

A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)；

(1)室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)(自來水/排水/直飲水/熱水)；

(2)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)(地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片)；

(3)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；

(4)室內(nèi)I氣工程費(fèi);包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開

關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋

B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)

(1)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；

(2)電梯及其安裝費(fèi)；

(3)發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；

(4)消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；

(5)人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過濾裝置等。

C、弱電系統(tǒng)費(fèi)

(1)居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；

(2)對講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費(fèi)用；

(3)三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；

(4)有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；

(5)電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；

(6)寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。

4.325社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

A、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)

(1)室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓

等費(fèi)用；

(2)雨污水系統(tǒng)費(fèi)用

B、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用

C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站

D、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)

(1)高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱

式變壓設(shè)備費(fèi)用；

⑵室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；

(3)室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井

等費(fèi)用

E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)

⑴停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費(fèi)

用；

⑵小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；

(3)周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對掃等；

(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；

(5)電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；

(6)電子公告屏費(fèi)用

園林環(huán)境工程費(fèi)

指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：

A、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；

B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；

C、道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；

D^圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大IJ；

E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

F、室外背景音樂；

G、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘

等。

配套設(shè)施費(fèi)

指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓

也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：

A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、

派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等；

B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營

性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場

等設(shè)施的支出；

C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)

生的沒有投資來源的費(fèi)用；

D、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開

發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊Ｈ玳_發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工

程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨(dú)立

核算。

該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：

A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；

B、業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；

C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

D、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

E、球場；

F、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；

G、車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。

4.328開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出;

以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)。

A、工程管理費(fèi)

(1)工程監(jiān)蜃費(fèi)：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；

(2)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用：

(3)行政管理費(fèi)：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接

從事項目開發(fā)的部門的行政費(fèi)

(4)施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎

⑸工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；

(6)安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；

⑺工程保險費(fèi)。

B、營銷設(shè)施建造費(fèi)

⑴廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；

(2)銷售環(huán)境改造費(fèi)：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場

設(shè)計、工程、裝飾費(fèi)：臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費(fèi)用；

(3)售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計、工程、裝飾等；

(4)樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)

的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費(fèi)用，

在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時從總費(fèi)用中扣除；

⑸其他。

、資本化借款費(fèi)用

C包括%接用于項口開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外

幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。

D、物業(yè)管理完善費(fèi)

包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其

他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。

432.9期間費(fèi)用

包括管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)

置,、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見《某某集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范》。

三類期間費(fèi)用與“開發(fā)間接費(fèi)”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細(xì)界定與核算辦法詳見《某某集團(tuán)

費(fèi)用核算規(guī)范》。

4.4會計科目與帳簿設(shè)置

4.4.1“開發(fā)成本”科目

該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本

核算科目明細(xì)表二

成本管理軟件運(yùn)用成熟的單位，可以將明細(xì)科目僅設(shè)置到二級，即八項成本項目，三級、

四級明細(xì)數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保存。成本項目數(shù)據(jù)必須定期(月、季度)與成本管理

軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，并保持一致。

在各級明細(xì)科目下，應(yīng)按各成本核算對象設(shè)立核算項目，成本核算對象可分層次設(shè)立。

為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每

個項目的成本核算對象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。

成本核算對象的具體設(shè)置參見下圖:

XX項目在建一期住旬f

商鋪

在建二期寫字樓_>

擬開發(fā)土地工

待分?jǐn)偝杀緁

項目開工前，所有成本均在成本核算對象”擬開發(fā)十地”中核算：項目開工后，將已開

工部分逐期自“擬開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建X期二具體核算要求詳見《某某集團(tuán)存貨核

算規(guī)范》。

4.4.2“開發(fā)間接費(fèi)”科目

該科目歸集和分配與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支

出；以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)。

這類費(fèi)用先歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房

地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。

4.4.3“預(yù)提費(fèi)用”科目

核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計提的，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、

但尚未支付的成本、費(fèi)用。

4.43.1費(fèi)用預(yù)提的時間：至少每季度末預(yù)提一次；

4.432費(fèi)用預(yù)提的范圍：對完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)提，未完工產(chǎn)品按實際支付金額

核算成本；

443.2費(fèi)用預(yù)提的金額：以成本管理軟件中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差

額計提。

443.3核算方法：預(yù)提時，借記“開發(fā)成本一成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目；次月月初，

再將上述分錄用紅字沖回。

4.4.4“待攤費(fèi)用”科目

按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒?/p>

以內(nèi)的費(fèi)用。

4.4.5“完工開發(fā)產(chǎn)品”科目

核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實際成本。

具體核算要求詳見《某某集團(tuán)存貨核算規(guī)范》。

房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表

一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注

土地獲得價款按前述明細(xì)各成本核算對象

開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象

成本核算對

主體建筑工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象

象

主體安裝工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象

可分層次設(shè)

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象

開發(fā)成本立。

園林環(huán)境工程費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對象

配套設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對象

自一級科目

開發(fā)間接費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象開發(fā)間接費(fèi)

轉(zhuǎn)入

成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)各成本核算對象

工程管理費(fèi)按前述明細(xì)

營銷費(fèi)用按前述明細(xì)

資本化利息定期轉(zhuǎn)入

開發(fā)間接費(fèi)項目名稱

物業(yè)管理完善開發(fā)成本

費(fèi)

其他

具體苑或林或住宅、商鋪、寫

完工開發(fā)產(chǎn)

項目名稱期以及配套資字樓、車庫及車

品

產(chǎn)名稱位、其他

4.5成本費(fèi)用的歸集與分配

4.5.1土地獲得價款

一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不

清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩椖窟M(jìn)行歸集，然

后再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆嬋?/p>

有關(guān)成本核算對象。有關(guān)分配方法如下：

451.1按占地面積計征地價、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時的分配方法

方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成

本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；

然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對

象的占地面積進(jìn)行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算

對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。

方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上，房屋等成本

核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來分配。

451.2按建筑面積計征〔或補(bǔ)償）時的分配方法：按成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)偂?/p>

4.5.2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境

工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)

能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個

以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過各成本項目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩椖窟M(jìn)

行歸集，再按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象：

成本項目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)

開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按可售面積分?jǐn)?/p>

扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)偅?/p>

主體建筑工程費(fèi)

根據(jù)經(jīng)驗系數(shù)和運(yùn)筑面積，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅?/p>

扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)偅?/p>

主體安裝工程費(fèi)根據(jù)造價經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積相乘，確定

標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅?/p>

按可售面積分?jǐn)偅蝗裟軈^(qū)分可按占地面積

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

分?jǐn)?/p>

公享性強(qiáng)，按可售面積分?jǐn)偅还硇圆粡?qiáng)

園林環(huán)境工程費(fèi)

并可區(qū)分，按占地面積分?jǐn)?/p>

配套設(shè)施費(fèi)按可售面積分?jǐn)?/p>

4.5.3開發(fā)間接費(fèi)

4.531應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”科目分項目歸集開發(fā)間接費(fèi)的實際發(fā)生數(shù)，在每月（季）

末，根據(jù)其實際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各開發(fā)項目的各成本核算對象。具體分配及

核算方法參見《某某集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范》

453.2車位及車庫、其他配套設(shè)施及留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費(fèi)。

4.6成本核算工具

成本管理軟件是成本核算的主要工具，金蝶財務(wù)軟件是成本核算的輔助工具，其數(shù)據(jù)可

由成本管理軟件引入。

4.6成本報表

成本報表是成本信息管理的中心，通過成本報表可動態(tài)了解項目成本總體情況、與目標(biāo)

成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。各公司都應(yīng)完整、詳細(xì)、動態(tài)的編制

成本報表。

成本報表種類、編報時間及要求詳見《結(jié)算報表格式》及集團(tuán)成本審算中心的有關(guān)規(guī)定。

4.7附則

本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。

附：“開發(fā)成本”科目編號一覽表

科，目名稱編號

開發(fā)成本4301

土地獲得價款4301.401

政府地價及市政配套費(fèi)4301.401.01

合作款項4301.401.02

紅線處市政配套費(fèi)4301.401.03

拆遷補(bǔ)償費(fèi)4301.401.04

開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)4301.402

勘察設(shè)計費(fèi)4301.402.01

勘察丈量費(fèi)4301.402.01.01

規(guī)劃設(shè)計費(fèi)4301.402.01.02

建筑研究用房4301.402.01.03

報批報建費(fèi)4301.402.02

政府報批報建費(fèi)4301.402.02.01

增容費(fèi)4301.402.02.02

三通一平費(fèi)4301.402.03

臨時道路4301.402.03.01

臨時月電