3.9特色小鎮投資機會引言根據國家發改委發布的《關于加快美麗特色小（城）鎮建設的指導意見》，特色小（城）鎮包括特色小鎮、小城鎮兩種形態。前者重點關注特色產業，是不同于行政建制鎮和產業園區的創新創業平臺——這是特色小鎮的發源地浙江主要的小鎮形態，也是發改委推廣的特色小鎮主要聚焦形態；后者是特色產業鮮明、具有一定人口和經濟規模的建制鎮，住建部推廣的特色小鎮主要強調這類特征。特色小鎮概念特色小鎮是具有明確產業定位與文化內涵，生產、生活、旅游、居住等功能疊加融合，呈現產業特色化、功能集成化、環境生態化、機制靈活化，具有明確空間邊界的功能載體平臺。特性分析產業特性涵蓋范圍廣，核心鎖定最具發展基礎、發展優勢和發展特色的產業，如浙江的信息經濟、環保、健康、金融、高端裝備等七大支柱產業和廣東的輕紡、制造等產業。功能特性通常為“產業、文化、旅游、社區”一體化的復合功能載體，部分小鎮旅游功能相對弱化。形態特性既可以是行政建制鎮，如湖南的百個特色旅游小鎮，也可以是具有明確邊界的非鎮非區非園空間，或是一個聚落空間、集聚區引言特色小鎮特點作為推動新型城鎮化的重要載體和突破點，近幾年特色小鎮的建設浪潮席卷了全國各地。“特色小鎮建設”是國家新農村建設、新型城鎮化在新時期、新常態下的“新舉措、新模式“，是我國發展新型城鎮化的一個重要途徑。建設特色小鎮，一方面讓農村更多的優質資源就近向特色小鎮集中，形成特色化產業集群，促進當地產業結構的升級和優化；另一方面，有利于緩解過多人口和資源進入大城市的現象，減少和避免“城市病”，進而實現大中小城市協調發展。

疏解大城市中心城區人口

吸引農村就地城鎮化引言特色小鎮發展背景國家戰略：新型城鎮化的需要特色小鎮發展背景當前在中國，城市的復制現象十分嚴重，城市的識別性模糊，缺乏獨特的自主品牌。而城市品牌的價值是其在市場中的地位和不可替代的性格。而若要打造城市品牌，應具備科學明確的城市定位。山東廣東重慶浙江有限局促的陸城建設空間；個體私營經濟比重大；經濟總量增速減緩；市場供給豐度不足；塊狀經濟分布；消費需求外溢…要素吸納和重聚能力不強；城鎮管理效能不高；產業層次不高…產業園區，特色小城鎮等發展基礎較好；嶺南風情獨特…獨特的地理空間與用地空間；農副產品、零部件、經紡等產業發達；自然資源獨特；歷史人文豐富…引言特色小鎮發展背景區域層面：各區域特色需求以歷史的眼光來看，中國房地產行業已經走過了第一階段，即全面的城市化進程，到了第二階段——大城市化進程。誠然，未來是大城市的時代，但北、上、深三大一線城市在控制建設規模的要求下，唯有城市更新一途還有發展的空間。當前三四線城市火熱，更多也只是中短期去庫存政策的推動，不會改變資源人口向核心一線城市聚集的趨勢。從這一趨勢來看，環核心城市的小城市（適用一線）或核心城市近郊城鎮（適用核心二線）擁有地理優勢，來承接核心城市產業、人口和資源等外溢。

而相較于產業園區這一更偏重于生產定位的業態，特色小鎮更多了生活和生態的元素，更好的迎合了“人、文化、生態、產業”等多方訴求，特色小鎮這一房地產行業新業態有望為房企打開新的發展空間。城市自發產生的商務、生產和居住區域政策以規劃和政策做引導而產生的各類產業園區以特色小鎮和大城市互為補充的城市化進程特色小鎮發展背景引言特色小鎮發展背景行業發展：房地產行業發展重要手段特色小鎮發展背景綠城-浙江嵊州農業小鎮華僑城-成都文旅小鎮（天回）華夏幸福-南京空港會展小鎮碧桂園-惠州潼湖科技小鎮引言特色小鎮發展背景行業發展：房地產行業發展重要手段3.9.1政策分析2016年3月，國務院發布的《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》中提出，“十三五”期間要加快發展中小城市和特色鎮，因地制宜發展特色鮮明、產城融合、充滿魅力的小城鎮，這也成為新時期小城鎮發展的新課題。十三五規劃3.9.1政策分析“新型城鎮化”提出發展具有特色優勢魅力小鎮前面提到，大力發展特色小鎮是推動新型城鎮化的重要載體，這也可從國家近幾年發布的關于“新型城鎮化”文件中得到印證，如下表所示：頒布時間部門文件名稱相關內容2014.3國務院《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》要通過規劃引導、市場運作，將具有特色資源、區位優勢的小城鎮，培育成為文化旅游、商貿物流、資源加工、交通樞紐等專業特色鎮2014.7住建部等《關于公布全國重點鎮名單的通知》大力支持3675個重點鎮建設，提升發展質量，逐步完善一般小城鎮的功能，將一批產業基礎較好、基礎設施水平較高的小城鎮打造成特色小鎮2016.2國務院《關于深人推進新型城鎮化建設的若干意見》發展具有特色優勢的休閑旅游、商貿物流、信息產業、科技教育等魅力小鎮，帶動農業現代化和農民就近城鎮化。2016.4國土資源部《關于進一步做好新型城鎮化建設土地服務保障工作的通知》倡導積極推進城鎮低效用地再開發，實施差別化產業用地政策，科學穩慎推進低丘緩坡地開發。3.9.1政策分析此外，為全面促進特色小鎮的建設發展，充分發揮特色小鎮推進城鄉一體化的重要抓手作用，從國家到地方都不斷出臺各種相關扶持政策。截至2020年年底，全國共發布特色小鎮相關政策229個，其中國家層面共發布28個、省級政策109個、市級政策92個。2016年7月，住建部、發改委、財政部聯合下發了《關于開展特色小鎮培育工作的通知》(建村〔2016〕147號)，這是支持特色小鎮建設的首個國家層面政策。自此之后，國家發布政策的密度不斷加大，而這些政策具有以下三個方面特征：3.9.1政策分析1.加大對特色小鎮的金融支持政策特點受經濟發展因素影響，部分偏遠貧困地區的的特色小鎮，存在基礎設施建設落后、交通條件不佳等情況，需要強大的資金支持。因此，國家通過綜合運用財政、金融政策，引導金融機構加大對特色小鎮建設的支持力度。2.提高對特色小鎮的建設要求部分參與者對特色小鎮的打造理念認識不足，在建設過程中，易出現特色小鎮的建設特色不明顯、過度依賴房地產、盲目追風模仿等現象。針對這種現象，近年來的國家政策中出現了明顯的糾偏傾向。3.細化各專業領域對特色小鎮的建設除住建部統籌推進特色小鎮建設外，國家體育總局、農業部、國家林業局率先結合自身相關領域及產業，分別啟動了運動休閑特色小鎮、農業特色互聯網小鎮、森林特色小鎮的建設試點工作。3.9.1政策分析1.加大對特色小鎮的金融支持目前，國家發改委已與住建部聯合中國農業發展銀行、國家開發銀行、中國建設銀行等先后提出了支持特色小鎮建設的金融政策文件，推出了創新融資方式。時間銀行部門政策名稱融資方式2016.10中國農業發展銀行住建部《關于推進政策性金融支持小城鎮建設的通知》銀行貸款、委托貸款、重點項目建設基金特許經營權、收費權、政府購買協議預期收益、質押擔保2017.1國家開發銀行住建部《關于推進開發性金融支持小城鎮建設的通知》投資、貸款、債券、租賃、證券、基金特許經營權、收費權和購買服務協議下的應收賬款質押等擔保類貸款業務2017.4中國建設銀行住建部《關于推進商業金融支持小城鎮建設的通知》債券、股權投資、基金、信托、融資租賃、保險資金特許經營權、景區門票收費權、知識產權、碳排放質押、創業投資基金、股權基金等開展投貸聯動3.9.1政策分析1.加大對特色小鎮的金融支持在這些金融支持政策中，各大銀行政策的支持范圍包括重點支持項目和優先支持項目。重點支持的項目范圍總體上包括特色小鎮的基礎設施和公共服務設施建設、配套設施建設和生態環境建設；對優先支持的特色小鎮項目，各大銀行有所側重，能夠指導地區特色小鎮結合自身優勢。3.9.1政策分析1.加大對特色小鎮的金融支持范圍類型銀行具體支持范圍重點支持范圍中國農業發展銀行以轉移農業人口，提升小城鎮公共服務水平和提高承載能力為目的的基礎設施和公共服務設施為促進小城鎮特色產業發展提供平臺支撐的配套設施建設國家開發銀行支持基礎設施、公共服務設施和生態環境建設支持各類產業發展的配套設施建設支持促進小城鎮宜居環境塑造和傳統文化傳承的工程建設中國建設銀行支持改善小城鎮功能、提升發展質量的基礎設施建設支持促進小城鎮特色發展的工程建設支持小城鎮運營管理融資優先支持范圍中國農業發展銀行貧困地區小城鎮建設國家開發銀行帶頭實施“千企千鎮工程”的企業等市場主體和特色小鎮開展特色小鎮助力脫貧攻堅建設試點，對試點單位優先編制融資規劃優先“住建部公布的第一批特色小鎮”確定的127個特色小鎮對納入全國小城鎮建設項目儲備庫的優先推薦項目，優先提供中長期信貸支持中國建設銀行優先“住建部公布的第一批特色小鎮”確定的127個特色小鎮3.9.1政策分析1.加大對特色小鎮的金融支持此外，各省也積極出臺了各種支持建設特色小鎮的資金政策：3.9.1政策分析1.加大對特色小鎮的金融支持3.9.1政策分析2.

提高對特色小鎮的建設要求2017年5月，住建部發布的《關于做好第二批全國特色小鎮推薦工作的通知》(建辦村函〔2017〕357號)中，對以房地產為單一產業，打著特色小鎮名義搞圈地開發的建制鎮做出了明令禁止，更加注重當地的實際情況以及當地群眾的需求，要求引入的項目符合當地實際等，對第二批特色小鎮的申報提出了更加嚴格的要求。又如，2017年12月四部委發布的《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》(發改規劃〔2017〕2084號)中，從嚴控房地產化傾向和嚴格節約集約用地兩個方面分別提出了要求。3.9.1政策分析小鎮類型文件名稱基本要求政策支持運動休閑特色小鎮《關于推動運動休閑特色小鎮建設工作的通知》交通便利，自然生態和人文環境好體育工作基礎扎實，在運動休閑方面特色鮮明近5年“五無”：無重大安全生產事故、無重大環境污染、無重大生態破壞、無重大群體性社會事件、無歷史文化遺存破壞現象對試點的小鎮一次性給予一定的經費資助為各小鎮提供體育設施標準化設計樣式，配置各類賽事資源農業特色互聯網小鎮《組織開展農業特色互聯網小鎮建設試點工作的通知》促進產業融合發展：以農業為核心，促進農村一二三產業融合發展規劃引領合理布局：不以面積為主要參考，控制數量、節約用地積極助推精準扶貧：以農業特色互聯網小鎮建設運營，帶動貧困偏遠地區農民脫貧致富深化信息技術應用：充分利用互聯網理念和技術，加快物聯網、云計算、大數據等信息技術在小鎮建設中的應用可申請農業特色互聯網小鎮專項資金專項資金按照PPP模式提供項目投資總額70%以內的資金支持森林特色小鎮《關于開展森林特色小鎮建設試點工作的通知》具有一定規模：森林覆蓋率一般應在60%以上,規模較大的國有林場或國有林區林業局建設主導產業定位準確：重點發展森林觀光游覽、休閑度假、運動養生以及森林食品、采集和初加工的綠色產業基礎設施較完備：水電路信等基礎設施較完善，建設地點原則上要選擇在距機場或高鐵站50~100km范圍內各級林業主管部門要積極協調有關部門在基礎設施建設、項目立項和資金投入、土地使用審批及投融資政策等方面。3.9.2市場分析特色小鎮建設規劃政策規劃目標《關于開展特色小鎮培育工作的通知》到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流.現代制造、小城鎮建設，不斷提高建設水平和發展質量。《關于加快美麗特色小(城)鎮建設的指導意見》統籌地域、功能、特色三大重點，以鎮區常住人口5萬以上的特大鎮、鎮區常住人口3萬以上的專業特色鎮為重點，兼顧多類型多形態的特色小鎮，因地制宜建設美麗特色小（城）鎮。住建部公布兩批特色小鎮名單由于目前，住建部的思路主導了全國范圍內大部分的特色小鎮建設，因此通過名單上的這些特色小鎮對當前特色小鎮的市場進行分析。2016年10月，住建部公布了第一批127個全國特色小鎮名單；2017年7月，住建部公布《關于擬公布第二批去全國特色小鎮名單的公示》，將276個特色小鎮選入名單。3.9.2市場分析1市場區位分析首批127個特色小鎮分布在31個省級行政區，均為已經修建好并在當地發揮了吸納人口、提供就業、拉動經濟作用的建制鎮。人口多的浙江、四川、山東、江蘇擁有了7-8個特色小鎮，分為第一集團；第二集團是廣東、陜西、湖南、福建、湖北、貴州、安徽。3.9.2市場分析1市場區位分析將特色小鎮的分布放到各大區來看，華東以35個遙遙領先于其他大區，東北最少，僅有10個特色小鎮入選。華東人口密度高，經濟發達且產業活躍，同時城市群、基建等條件較好，對于特色小鎮有著疏解大城市人口和產業升級的期望和需求，自然也配套規劃了較多數量的特色小鎮。3.9.2市場分析1市場區位分析從地形來看，平原、丘陵、山區的特色小鎮數量各占1/3，當中占比最大的是山區鎮（34%）。這體現出頂層設計中對于特色小鎮的期待較高，對于改善山區鎮的環境、吸引農民就近城鎮化是抱著較大決心的。3.9.2市場分析1市場區位分析綜合來看，兩批特色小鎮數量排在前面的省份依次是浙江、江蘇和廣東。這再次印證了特色小鎮是命脈產業，不適合建設在經濟落后、交通不發達的偏遠地區，而應建設在有較好經濟基礎地區的周邊，與城市形成優勢互補關系，為特色小鎮的發展帶來長足的動力。3.9.2市場分析2產業類型分析從住建部公布的第一批中國特色小鎮名單中發現，旅游發展型、歷史文化型的特色小鎮占據了非常大的比重。這類的開發模式（旅游+文化）是我國探索經驗比較豐富的，但是否足夠“特色”還需要觀察政策的進一步落實。2017年8月,住建部正式公布127個第一批中國特色小鎮和276個第二批中國特色小鎮。按其推薦的特色小鎮類型,可以將其劃分為工業發展型、歷史文化型、旅游發展型、民族聚居型、農業服務型和商貿流通型。從第一、二批特色小鎮名單來看，旅游發展型的特色小鎮數量最多，為144個，占比為35.7%，其次為工業發展型特色小鎮，數量為94個，占比為23.3%。由于制度不完善，有些特色小鎮項目的旅游文化項目不符合當地實情，或者是發展成了單一的房地產項目。因此，在進行第二批全國特色小鎮推薦工作時，住建部嚴格規定旅游文化類項目要符合當地實情，并且所占比例不能超過1/3。對于存在以房地產為單一產業，鎮規劃未達到有關要求、脫離實際，盲目立項、盲目建設，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮名義搞圈地開發，項目或設施建設規模過大導致資源浪費等問題的，應禁止推薦。3.9.2市場分析3延伸產業分析特色小鎮基于當地資源與特質進行產業定位，主要為最具發展基礎、發展優勢和發展特色的產業，如智能制造等產業。除此之外，特色小鎮帶來了對相關配套設施的建設需求，包括市政交通、水利等一系列系統性工程，其內容又與建筑行業業務具有高度的關聯性，由此可拉動當地對建筑行業的需求。可見，特色小鎮的萬億元市場空間將為相關企業帶來巨大的市場機遇。

特色小鎮自身產業及其延伸產業示意圖3.9.2市場分析4商業模式分析文字內容特色小鎮盈利來源土地一級開發二級房產開發產業項目開發產業鏈整合開發城鎮建設開發僅做土地的一級開發，直接獲利;進行一級土地開發，同時通過其他模式(如補貼方案等)，享受升值收益結構。六大房產結構：一居所地產、商鋪型地產、客棧公寓型地產、二居所地產(周末)、三居所地產(度假)、養老地產。通過銷售回收經營等方式形成銷售運營模式。一是特色產業項目開發，包括科教文衛等產業事業導入及產業園、孵化園等產業本身開發;二是旅游產業項目開發，包括旅游吸引核項目、休閑消費聚集項目;通過項目的運營獲得收益。兩大產業鏈：泛旅游產業鏈和特色產業鏈;兩大產業鏈相互支撐，構建區域產業生態圈，包括金融、教育、居住人群、城市化機構和政府政策等。城市服務：公共交通服務、社會服務等;城市管理：城市智能化管理、政府政策等;城市配套：銀行、學校、醫院等。3.9.2市場分析4商業模式分析目前，就特色小鎮的商業模式來看，主要分為房企主導的“銷售+持有”的現金流平衡模式和產業主導的“產業鏈打造+代建運營”的軟硬件結合模式。綜合而言，這種商業模式的盈利來源主要為土地一級開發、二級房產開發取得的收入和城鎮建設開發取得的收入三類。“銷售+持有”的現金流平衡模式這一商業模式的最大特色是資金回收期較短。因為從開發運營本質來看，房企運營的特色小鎮核心仍然是地產開發業務，即在滿足政府規劃要求的基礎上，房企通過獲得部分可銷售住宅和商業用地，通過銷售實現現金流回籠，支撐其余部分自持住宅和商業以及整個小鎮的整體運營管理，并沒有脫離房地產開發的實質。房企主導3.9.2市場分析4商業模式分析“產業鏈打造+代建運營”的軟硬件結合模式產業主導從國家層面考慮，建設多個擁有強大比較優勢的產業小鎮是符合國家創業創新要求的。從商業模式來看，產業特色小鎮的建設都是圍繞著特定產業，需要政府大力引導，同時企業大量投資。而且，一旦有金融資本的配合，還將面臨資金期限與項目收益期限相匹配的問題。產業主導的小鎮自身能夠依托優勢產業形成產業盈利鏈條，同時與旅游結合實現盈利。

因此，這一商業模式的盈利來源主要為產業項目開發取得的收入、產業鏈整合開發取得的收入以及城鎮建設開發取得的收入三類。3.9.2市場分析5市場預測特色小鎮將成投資熱點，市場空間廣闊僅6個省未明確提出特色小鎮計劃明確提出特色小鎮計劃提出部分地區特色小鎮計劃3.9.2市場分析5市場預測特色小鎮將成投資熱點，市場空間廣闊

對這些特色小鎮產業規劃進行初步統計，到2020年總計將建設特色小鎮2698個左右。假設單個小鎮建設投資東部省市為50億元、中部省市為30億元、東北省市為20億元、西部省市為10億元，考慮到實際建設過程中投資額將更大，預計特色小鎮的投資規模會更大，經過測算，全國總投資至少約為6.67萬億元。3.9.2市場分析5市場預測相關投資基金規模將不斷擴大

在特色小鎮的建設中，金融是重要的支撐力量。因為資金是項目持續發展的血液，資金短缺、金融工具的缺乏，是制約特色小鎮創立和長遠發展的問題。目前，以銀行為主的國內部分銀行也對特色小鎮項目提供了資金方面的支持。例如，中國首只專注于小城鎮建設的股權投資基金——北京市小城鎮發展基金已于2012年啟動運營，該基金總規模10億元首期25億元。該基金依靠政府、銀行、企業等多方出資，首批投向北京42個特色小鎮，主要打造旅游休閑、商務會議、園區經濟等五類特色小鎮；2016年10月，中國開發性金融促進會等單位牽頭發起“中國特色小鎮投資基金”，母基金總規模為500億元人民幣，未來帶動的總投資規模預計將超過5000億元達到萬億級別。

可見，隨著特色小鎮建設的推進，相關的基金規模將會越來越大。案例分析杭州玉皇山南基金小鎮

1基本信息杭州玉皇山南基金小鎮坐落于杭州市上城區玉皇山腳，占地面積2.5平方公里，由杭州市政府單方出資建設，于2015年5月揭牌，總投資達30多億元，旨在打造一個集基金、文創和旅游三大功能為一體的特色小鎮。基金小鎮堅持政府引導、企業主體、市場化運作，截至2016年底，小鎮入駐企業超1000家，管理資產規模超5900億元，實現稅收超10億元。基金小鎮西湖3KM4KM案例分析杭州玉皇山南基金小鎮

2組織架構杭州市上城區人民政府杭州玉皇山南基金小鎮管理委員會杭州玉皇山南建設有限公司杭州玉皇山南基金小鎮管理有限公司投資主體制定小鎮規劃和發展計劃：指導生產生態系統建設和資源整合；宣傳：人才和項目引進承擔玉皇山南基金小鎮建設、小鎮綜合整治等建設管理工作負責基金小鎮招商、運營服務、企業管理（咨詢）、會展服務等案例分析杭州玉皇山南基金小鎮

4政策扶持由于管轄基金小鎮的上城區區級政府財力有限，稅收政策沒有明顯優勢，該基金小鎮的所得稅返還只到國內大多數金融產業園的二分之一，但是上城區政府對基金小鎮的政策優惠進行研究、創新，制定并實施了較為科學的扶持計劃，實現了省市區三個層次扶持政策的疊加。案例分析杭州玉皇山南基金小鎮

5運營機制政府配套，企業自主，構建基金良性發展生態圈上城區政府主要為機構入駐提供硬件環境政策配套、服務配套。同時，政府在培育和引進各類私募（對沖）基金等核心業態時，配套引進與其業務密切相關的私募中介服務機構、輔助性產業、共生性產業和配套支持部門等，共同構成五層次生態圈，利于打造私募（對沖）基金與上下游企業的“零距離”戰略關系，構建完備的私募基金產業鏈和生態系統。私募中介服務機構輔助性產業

共生性產業

配套支持部門私募證券基金量化投資基金核心業態私募商品期貨基金私募股權基金對沖基金案例分析杭州玉皇山南基金小鎮

6盈利模式在盈利模式方面，基金小鎮的收入主要來源于稅收。基金小鎮的房屋租賃費用為3-4元/天每平米，建筑面積約10萬平方米的小鎮一年房租收入約為1億元。然而小鎮每年創造的稅收還有十多億元。基金小鎮通過“三免兩減半”等稅收優惠政策加上低價房租吸引優質私募基金企業率先入駐，而后利用產業集群效應進一步吸引市場知名度較為一般的私募企業以及想要和園區企業建立合作關系的證券公司。目前小鎮主要引進浙江地區的私募基金總部入駐，已入駐的知名投資公司包括賽伯樂資本、阿里巴巴旗下湖畔山南資本等。案例分析嘉善巧克力甜蜜小鎮

1基本信息嘉善巧克力甜蜜小鎮是目前國內首家、亞洲最大的巧克力特色旅游風景區，規劃面積3.87平方公里，總投資55億元。小鎮建設以甜蜜作為主題，以文化作為靈魂，以農業為底色，把自然鄉村田園風光生態優勢轉化成產業優勢。小鎮建設涵蓋了歌斐頌巧克力主題園、碧云花園、云瀾灣溫泉、十里水鄉等幾大板塊，著力打造巧克力風情體驗基地、婚慶蜜月度假基地和文化創意產業基地，實現“休閑度假、文化創意和鄉村風情”的有機結合。案例分析嘉善巧克力甜蜜小鎮

2項目區位小鎮位于嘉興市嘉善縣南端，從小鎮出發5分鐘到達嘉善南站，高鐵到上海僅需23分鐘，從杭州出發