解讀《物業承接查驗辦法》

解讀《物業承接查驗辦法》

因小區公共設施無人驗收或驗收不全，業主入住后發現問題，常遭物業公司與開發商踢皮球。今后，這筆糊涂賬有望通過物業承接查驗環節得以明晰。10月30日，記者從自治區住房和城鄉建設廳獲悉，住房和城鄉建設部發布的《物業承接查驗辦法》(以下簡稱《辦法》)將于明年1月1日起施行。《辦法》規定，開發商應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗。業內人士表示，新規出臺有助于業主維權。

新舊物業交接業主能否參與查驗?查驗時發現有設備、資料等不合格如何處理?原物業拒不退出該怎么辦?就業主關心的問題，記者請建設部門專家結合案例，解讀《辦法》。

物業先查驗責任可明確

【案例】市民姚女士所在的小區，自開發商撤出后，物業公司沒有真正履行管理義務。小區路燈等公共設施受損得不到及時解決，居民怨聲載道，開發商卻與物業單位相互推諉。由于大多數小區業主入住前沒有查驗小區公共部位及設施的質量達標情況，以至于存在質量問題的部分無法被發現并及時得到維修。作為責任主體的開發商及物業管理公司遺留下來的問題，成了小區全體業主的頭疼事。

【政策解讀】在商品房交房過程中，絕大多數業主只對自己購買的房屋內部進行檢查驗收，而對小區公共部位、公共設施不進行查驗。因此，這些未被查驗的部分若存在質量問題，并不能被發現并要求開發商維修。一旦在房屋保質期外出現故障，就得使用公共維修資金維修，損害了業主的利益。《辦法》的出臺，類似姚女士所在小區的遭遇可得到有效規避。

《辦法》規定，開發商必須在確保物業不存在質量問題的情況下才能撤出。交接后發現隱蔽工程質量問題、影響房屋結構安全和正常使用以及給業主造成經濟損失的，由開發建設單位負責維修及依法承擔賠償責任。物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業也要承擔相應的賠償責任。《辦法》的實施，可以

物業檔案歸全體業主所有

【案例】市民梁先生住的小區，前期物業管理公司即將期滿。小區業委會籌備小組征求業主意見后，準備聘請新的物業管理公司。此事備受小區業主關注。梁先生說，自入住以來，業主不知道小區內具體的物業檔案包括什么內容。這次更換物業，很多業主希望能詳細地了解小區路燈、建筑物的基礎等小區公共部分、設施的資料。

【政策解讀】不只是梁先生，很多小區業主都不了解，或者很少關心小區物業的檔案。業主入住后，一旦小區的公共設施、部位等出了問題，因維修不及時導致的物業管理糾紛時有發生，遭遇開發商和物業管理公司扯皮的事也就不可避免。《辦法》的實施，則可避免開發商和物業踢皮球。按規定，物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主享有知情權和監督權。前期物業服務合同終止，新舊物業企業更替時，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

開發商要在物業交付使用15日前，和物業企業完成承接查驗。在查驗工作開始之前20天，開發商就得把竣工驗收材料、設備清單、保修文件等資料移交給物業企業。物業企業應當對物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收。同時雙方要簽訂協議，對基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。交接產生的費用，由開發商和物業企業在前期物業服務合同中約定，沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

業主代表可參加現場查驗

【案例】市民梁先生還有疑問，進行現場查驗如果沒有第三方監督，只有開發商、物業公司兩方，則很難避免開發商和物業公司串通一氣作假。能否由小區的業主本人或者業主聘請的第三方參加現場查驗?

【政策解讀】為了保障業主利益，《辦法》規定，物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，也可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。在物業交付使用15日前，建設單位或開發商與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗，并將物業承接查驗備案情況書面告知業主。

物業查驗記錄包括房屋質量查驗記錄、設施設備查驗記錄和環境工程查驗記錄，雙方可以根據物業的具體情況設計查驗記錄表。業主代表如果在查驗時發現不合格的項目，可要求開發商應進行返修并商定時間復驗。在物業承接查驗活動中，如果建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。業主可憑借知情權和監督權，向物業所在地房地產行政主管部門對建設單位和物業服務企業承接查驗的行為進行投訴。

老物業拒不退出要處罰

【案例】因對開發商選聘的老物業公司不滿，南寧一小區的業委會炒了老物業的魷魚，并選聘了新物業公司。但老物業拒絕退出，新物業強行進入，雙方為此發生糾紛。同時許多業主還擔心，原物業合同失效了，老物業會在糾紛期間將業主預交的物業費以及數千萬元的公共維修基金卷走。

【政策解讀】新老物業更替導致的糾紛時有發生。小區業主在維權時應理性，不能采取過激行為。物業服務合同終止時，原物業公司拒不移交物業管理用房和有關資料的，新選聘的物業公司應與業主委員會協商或通過司法途徑解決，不得非法強行進駐物業管理區域。

按規定，原物業公司應在查驗接管工作完成后10個工作日內，全部撤出物業管理區域。如果開發商、業主或原物業公司不按規定移交有關資料，當地房地產行政主管部門可責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對開發商、原物業公司予以通報，并按有關規定處罰。

同時，《辦法》明確，開發商或原物業公司應將預收的物業管理服務費、代管的各種能源費、押金、共用設施設備的專項維修資金、物業共用部位、共用設施設備的經營收益以及收支賬目，一并移交給新物業公司。除了錢以外，開發商、業主大會和原物業公司應將屬于全體業主共有的物業管理用房、公共用房、設備用房、