可行性報告內容指引....................................3第一部分：項目概況....................................5二、宗地現狀.................三、項目周邊的社區配套............................8第二部分：法律及政策性風險分析.......................10項目立項......................................10項目用地現狀..................................10項目用地規劃..................................11政策性風險評估................................11合作方基本情況：..............................12主要合作條件:.................................13 第三部分：市場分析..................第四部分：規劃設計初步分析...........................22一、規劃設計的可行性分析.........二、規劃設計的初步概念...........第五部分：工程及銷售計劃.............................24第六部分：投資收益分析...............................25第七部分：管理資源配置...............................31三、人力資源缺口及解決................第八部分：綜合分析與建議.............................32 第九部分：項目可行性研究結論與建議...................36三、項目具有的突出優勢................六、強化項目進程中的投資、質量、進度控制：注重對可能發生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按房地產市場的健康穩定發展對國民經濟有著重要的意義。而對房地產開發商而言，房地產項目具有資金需求量大、項目周期長、易受宏觀經濟形勢及政策影響等特征，進行科學而全面的項目可行性分析是規避風險、做出正確決策的依據。在對該項目面臨的宏觀經濟環境、區域房地產市場供需和城市建設環境等方面進行深入分析的基礎上，確定出項目的總體布局和目標客戶群體。接著對項目的所需資金進行估算，并安排資金的來源和運用。最后，估算項目的銷地儲備力度逐漸加大，未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升本公司競現在已經交付使用。目前天天清泉房地產開發有限公司亟需開發建設新項目，以保證公司的持續運營和發展，維持和擴大天天清泉房地產開發有限公司在珠海市場上品牌影響力。唐家灣科技一路北，留詩路西地塊地塊規模適宜，處在市政規劃發展用地，發展較對天天清泉房地產開發有限公司的持續發展戰略布局都有非常重要詩路已完善周邊路網，極大改善該區域的投資環境。宗地屬于唐家灣屬地范圍，珠海政府在《珠海高新區建設濱海智慧新城行動居”、“智慧宜居”、“多元共生”唐家灣。這使得唐家灣的發展得到了政策上的支持，珠海政府將圍繞珠海市新一輪城市空間布局，兼顧社會、經濟、環境三者的整體利益，重視經濟發展與生態環境協調，強化社區公共中心的優質特征，實現高端消費服形成區級行政辦公、商務辦公、商業金融、文化娛樂等功能完善的城市核心區域。開展后環、東岸及丁嬸園等舊村及周邊用地改創意中路、濱湖縱一路、留詩中路等后環新城市政配套道路，并分期開發港灣大道東側已建且保留的居住用地，打造綜合服務片區，努力將后環新城打造為區域性的康體休閑中心、濱海居住中珠海市唐家灣科技一路北，留詩路西地塊位于珠海市唐家灣新區發展的金鼎核心片區，隨著唐家灣片區的發展和大企業的紛紛入駐，未來置業需求旺盛，地塊升值空間較大。距離留詩山1.8唐家灣處于香洲區北部的范圍內，產業基礎扎實，旅游特色優勢明顯。其中，西側為中博衛視和鋼鐵廠；南側臨近峰濤光子科技公司；北側臨近遠亮教育高四復讀學校；東側臨近廣東省韶關技師學院珠海分校。北側有一個在建的房地產項目，其在建的房地產項目首層將建設為一條商業街。項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政進一步呼應珠?！疤萍覟承鲁且巹潯睉鹇?，整合資源，加大唐沿項目東側道路分布。根據珠海市香洲區的房地產市場情況、項項目開發思路為：項目分二期開發，一邊開發一邊銷售，項目開米，2017年計劃開發37,333平方米。該項目優勢明顯，對維持天天清泉開發有效公司的持續經營和發展、提高知名度有重大根據對項目的區域環境、土地特征等各項因素的綜合分析，該項幸福中小套型住宅項目，產品主要包括本項目的產品主要包括高層住宅及商業、車位等，以滿足不同年齡區間、購房動機、置業狀態、家庭結構的客戶需求，主力產品為面向對社區品質和居住舒適有要求，對項目物業環境氛圍更加注重和樓盤價格比較敏感天天清泉房地產開發有限公司亟需開發建設新項目，以保證公司的持續運營和發展，維持和擴大天天清泉房地產開發有限公司在珠海市場上品牌影響力。唐家灣科技一路北，留詩路西地塊地塊規模適宜，處在市政規劃發展用地，發展較快，對天天清泉房本項目位于廣東省，珠海市，香洲區唐家灣鎮的腹部位置。本西鄰鋼鐵廠，唐家灣處于香洲區北部的范圍內，產業基礎扎實，旅游特色優勢明顯。其中，西側為中博衛視和鋼鐵廠；南側臨近峰濤光子科技公司；北側臨近遠亮教育高四復讀學校；東側臨近廣東省韶關技師學院珠海分校。北側有一個在建的房地產項目，池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失3.地面現有居民情況，包括具體居住人數、模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的4.地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史本案毗鄰廣珠城軌唐家灣站，省道港灣大道，與淇澳島隔著金哈工大珠海校區、唐家小學、北師大附中、唐家中學、金唐幼可以輻射影響到本項目的配套有：北師大珠海分校，北理工珠1.總占地面積：84,000平方米、代征地面積、凈用地面積、綠公建內容為商業配套設施，休閑娛樂會所，物業辦公設施，運該地塊位于珠海市唐家灣，是珠海市出入珠三角地帶的必經之3、有關立項的政府文件：珠海市香洲區唐家灣鎮留詩路A0171.土地所有權歸屬：國有用地2.土地使用權歸屬：天天清泉房地產開發有限公司3.土地的用途：居住用地，商業用地4.有關項目用地現狀的政府文件：珠海市香洲區唐家灣鎮留詩（5）建筑密度：集中獨立商業區建筑密度≤35%，住宅區建必須通過本公司的現況，制定相應的項目策劃，預計出最接?地塊周邊已有開發商項目成敗的政府因素：與政府未來規劃?突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前天泉地產是附于天泉集團的子公司，而天泉集團下面屬幾個大時間早，至今已經經歷了超過25年，其研發能國家資助，同時在為朝鮮建設提供了技術支持，而其與天泉地產泉地產投入專項資金和技術力量進行低碳節能建筑的研發，并以實際項目為實踐平臺。2011年，天泉?城堡物語榮獲住房和城鄉建設部“綠色建筑與低能耗建筑‘雙百’示范工程”稱號，同時成為杭州市首個由政府授牌的綠色建筑試點項目。另外，天泉地唐家灣的天泉地產總部基地項目打造成國家最高等級的綠色節能1）合作方式：通過民間拆解的方式一次性買斷土地，總價約2）操作方式：①意向協議簽訂，一個工作日內，支付2000②參與該宗地公示報名時，支付公示綜合價金③取得該宗地的土地使用權后，在簽訂《國有建設地使用權成交確認書》時，支付成交土地綜合價金20%，④所有手續完畢后，確認土地所有權全歸我公主要合作條件:?未來唐家灣鎮規劃理想，對該區域的規劃發展有利于該項宗地擬規劃為住宅用地與商業用地，土地使用性質明確。加上政府積極配合工作，使得我公司對該項目的開發順利進行。倘若政府加完善周邊路網，極大改善該區域的投資環境。為進一步呼應珠海“唐家灣新城規劃”戰略，整合資源，加大唐家灣新區港灣大道與宗地屬于唐家灣屬地范圍，珠海政府在《珠海高新區建設濱海“生態宜居”、“智慧宜居”、“多元共生”唐家灣。這使得唐家灣的發展得到了政策上的支持，珠海政府將圍繞珠海市新一輪城市空間布局，兼顧社會、經濟、環境三者的整體利益，重視經濟發展與生態環境協調，強化社區公共中心的優質特征，實現高端消費服務的需要，并且完善各級服務設施，利用良好的濱海景觀資源，形成區級行政辦公、商務辦公、商業金融、文化娛樂等功能完善的城建設情侶北路西段、科技路、留詩西一、二濱湖縱一路、留詩中路等后環新城市政配套道路，并分期開發港灣大道東側已建且保留的居住用地，打造綜合服務片區，努力將后環新城打造為區域性的康體休閑中心、濱海居住中心、商業娛樂中心唐家灣在各大品牌開發商進駐后，借著強勢資源背景，近年成為外地投資度假客的首選區域之一，目前已形成珠海豪宅區這一印象，因這種開發背景，唐家灣片區產品供應基本為中大戶型為主，典型的項目如格力海岸，中海銀海灣。而剛需盤則有中海桃花源和此越來越多的白領階層不斷涌現，工廠對中高層管理人員需求的增大和學生教師群體的增加，使該地區呈現年輕化和知識化的結構，年輕人獨立意識逐步加強，而管理人員則追求高品質的環境。個性追求和對私人空間的向往逐步走向成熟，使本地區中小套型住宅有了極大的需求，而我們的房地產開發有限公司也順應該潮流，推出不少的具有針對性的中小套型住宅。該地區的購買人群也將由壯年工薪階層，向年輕一族和小家庭的轉變，從而使本項目的開發更有格力海岸，踞珠三角臻罕南向半島之上，位處與近代文明伴生項目位于情侶北路唐家灣新城核心片區，周邊千米范圍內五大主題公園縈繞，郊野公園、體育公園、城市公園、社區公園、濱海公園，其中南中國海沿岸規劃為生態濱海公園公里觀海綠色長廊。鄰近總部基地核心片區，金山軟件園、藍灣智島等重大項目均已啟動，大學園區集結了北師大、北理工、中格力海岸，珠海海景第一豪宅。雄踞珠三角臻罕南向位處與近代文明伴生的南中國海第一灣——珠海唐家灣，千年福米原生山脈天然氧吧與5000公頃紅樹林濕地，擁有珠海最美的格力海岸總建面百萬平方米，由風帆洋房、蝶式高層、凌云高層等多元化建筑錯落布局而成，與自然共生共處，綠化率高達格力海岸新品88-158平米凌云高層將在五一期間正式接受公1.分析：本案在區域市場內的機會點和威脅點加上政府的規劃，對唐家未來的投入加大，項目附近將會打造一座“唐家新城”，配套設施不斷完善，新市區的建設方便人們的定外溢情況，本案將著力打造高質量低價位的現代宜居住宅，吸在房地產市場的宏觀環境下，該項目要面臨經濟、政策、法律和遍存在觀望的心理從而影響該項目的銷售進度，使公司的資金難?項目占地面積8.4萬平米，容積率≤2，規模較大，規劃和開發。且區域宗地價值分區西側、南側為項目低價值區，北側為中價值區，中部、東部為項目的核心高價值區此時入市拿—綠色、幸福中小套型住宅項目，可以給公司帶來較高的利潤回通過對項目所在區域及土地各項屬性、特性分析，該地塊適合建設天泉房地產開發有限公司的新住宅項目—“綠色、幸福中小套型“幸福住宅區，綠色宜居小區”校園一帶，因此越來越多的白領階層不斷涌現，工廠對中高層管理人員需求的增大和學生教師群體的增加，使該地區呈現年輕化和知識化的結構，年輕人獨立意識逐步加強，而管理人員則追求高品質個性追求和對私人空間的向往逐步走向成熟，使本地區中小套型住宅有了極大的需求，而我們的房地產開發有限公司也順應該潮推出不少的具有針對性的中小套型住宅，由于具有定位準確，適銷對路，市場接受力強等特色，而深受市民，特別是年輕一族和小家（2）未來分析：中小套型的建設，一方面是，我們把握了市客戶購買門檻低等特點，將成為長期的開發熱點，因為年輕一代總是不斷成長，而小家庭結構的數目大，潛在的消費群體廣從而使需求總量不斷涌現，市場機會不斷出現。所以，中小套型開發是大有通過對宗地相關因素及周邊市場的綜合分析，客戶群是對社區區和珠三角地區為中心，輻射整片唐家地區和珠海片區，以及珠三角地區和港澳地區的投資者；或者家境較好需改善居消費者對價格比較敏感，對生活方式，配套設施等的要求較在考慮項目體量和物業形式的基礎上，為了爭取最大客源積累和擴大客戶來源，我們的目標客戶群體重點為各大工業區人群及周邊工作居住的人群、高新區白領和科研人員、附近校區的教師和珠三角地區的投資者。其次是潛在消費群體，如：少數有支付能力的他們在工業區工作或居住，是工廠的主管人員、企業的骨干人員或中高級管理人員，以及周邊工業園區域的科技產業機構的從在高新區一帶上班，待遇相對較高，不過積蓄不多，他們購房一般然而來珠海多年，經過多年的積累的科研人員，他們不滿足于租房或現有的住房，追求高品質的生活，他們把眼光放在了綜合素校區的需求者作為學校的教師擁有一定的購買力，此類人群長期駐交通狀況和生活配套設施等都有了認知并逐步接受,為更方便工作和唐家科技一路北，留詩路西地區作為珠海價格的洼地，在價格上必然更具優勢和吸引力，相對的低價格加上較為方便的生活及交通配套，可以吸引珠三角地區的投資人群；同時，唐家的居民包等市場必然會有比較大的需求，而且與當前使用客戶群不同，老年客戶與單親家庭并非將小戶型住宅視為過渡性產品，而是看作家庭住宅來使用。而少數有支付能力的學生則希望有一個私人的獨處空間在父母的幫助下購買住宅。因此，該項目位于唐家灣地區作為非城市中心與亞中心地帶的小戶型住宅，雖然缺乏時尚、現代的高檔配套，但只要擁有相對成熟的生活配套，便能夠獲得這部分客源的認1.整體市場對本案有重大影響的因素?珠海市房地產市場上住宅項目產品1.產品定位及建議該項目的產品定位是---“綠色、幸福中小套型住宅項目”，主并且以綠色和幸福為主題的住宅項目可以營造宜人的小區環境和具異質化的主題銷售模式，突出該項目的亮點和主打戶型，并且通過整合營銷的方式全面輻射珠海市以及珠三角地區的人群。此外，還要根據市場的變化和需求及時作出相應的調整和改變，從而使該項項目內有一間鋼鐵加工工場，在政府的征地措施下，該工場在政府的合理補貼下成功搬遷。雖然留下一定的附著物，但造型十為項目提供一個優美的居住環境。但是該區域具有一定的人文環境問題。由于目前唐家灣鎮還相對落后，相應的配套設施暫時沒有完善，治安環境相對惡劣，造成了一定的治安隱患。項目東邊公路環境需要進行一定的改進，由于項目周圍相對空曠，附近設有一個沙場，造成路面灰塵較多。因此，項目必須加強物業管理市政配套設施完善，已經達到了“七通一平”的效果。并根據政府未來對該區域的開發發展，將對該項目規劃設計有極大的有周邊生活配套設施對產品目前相對落后。目前來說，交通設施對于住客上下班、日常出行十分方便。項目東部將會打造成商業一條街，為住戶日常的生活需求提供方便，提高住戶的日常生活水平。然而，項目周邊教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施相對不完善，一方面需要政府的規劃，對該區域進行有效的建設，另一方面，項目本身需要對這些方面的配套設計主題為綠色、幸福中小套型住宅，因此作為中小套型住宅的項目其客戶群體基礎廣，客戶量大，客戶購買門檻低等特點，將成為長期的開發熱點，因為年輕一代總是不斷成長，而小家庭結構的數目大，潛在的消費群體廣從而使需求總量不斷涌現，市場技術概念：為了貼合本項目具有綠色的特點，在建設時會采用當然也會吸收灰塵（長時間不清洗維護，空隙也會被灰塵堵），2）CFD環境優化設計，借助CFD數字模擬手段，優化建筑3）在建設時采用化學建材，以塑料、新型防水材料4）在進行樓棟的主體結構建筑時，使用混凝土新技術，擴大預拌混凝土的使用范圍，提高使用量，增加高強性能混凝土的使用量，同時推廣應用Ⅲ級鋼筋和鋼筋焊接網，以這種新的5）綠色施工是綠色建筑的一個組成部分。已經在天泉地產大氣環境保護、噪音影響管理、水污染防治、光污染防治、對B、節能、節水、節材管理。目前對于優化降水方案，盡量減少地下水的抽取，合理利用已抽取的地下水等方面還有很C、固體廢棄物管理，建筑場地產生的固體廢棄物涉及節D、場地文明和人員的健康安全。這是綠色施工的重要組6）建筑節能設計，合理規劃項目內部建筑的布局，使得建筑體型、朝向、窗墻比設計和節能保溫設計合理化分配。合理通過采用新型的綠色建筑技術，可以增強本項目在購房者心目中的地位，打造出一個不同的項目品牌，對本項目的銷售推為了提高本項目的檔次，使本項目取得更好的銷售成果，本項目將采用新型的建筑技術，積極推廣質量、性能好的新型墻新型廚衛設備與用具，新型隔熱材料，變壓式排煙道等先進適用技術，同時將對在建工程和現有建筑物的檢測和加固補強新鋼筋化學錨固、裂縫注漿等加固補強新技術，同時利用高新區程管理軟件，將本項目營造成為具備科技、人文氣息的統一社雖然本項目是針對首次置業的人群，但是在進仍需要考慮差異性的影響。為了滿足單身人群或者是新婚夫妻求，或者可以買來進行投資，充分照顧到了不同群體顧客的利住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費0921.項目開發各期的利潤體現1.敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減變2.成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一派代表到珠海進行項目規劃建設。公司在南方軟件園內購買了一個單位作為開發建設工作的辦公室，為日常開發建設工作及需要我公司主要部門設置有：策劃部、財務部、建設部、技術部、設計部、監督部、營銷部和物業管理部，各部門之間既針對項目開發發展的階段實行相應的工作，并且各部門在工作期間人員可合富力強，富有朝氣，具有較高的管理水平和業務開拓能力。針對技能崗位（技師和技工）100人，平均年齡25歲，大學以上學校，該學校有不動產學院，為我公司提供足夠的符合項目發展的人力資源。但是學校的學生缺乏一定的實戰經驗，因此需要總部調動或招聘社會上具有一定工作經驗的人員加入，并對新招員工針對目前社會狀況，從事建筑行業的勞動力不斷減少，對該項目的建筑造成一定的影響。因此，我公司需要招聘足夠多的建筑者，一方面可以加快建筑進度，另一方面可以保證建筑者的數量，不影響建筑計劃。此外，公司應加大對技術的開發研究，隨發展其品牌價值已經逐漸成珠三角地區乃至廣東省的一大品牌，在全國房地產行業排名名列前茅，在珠海市內足以與龍頭企業華發相（2）唐家灣在各大品牌開發商進駐后，借著強勢資源成為外地投資度假客的首選區域之一，目前已形成珠海豪宅區這一化改造，未來將給項目提供更加優美的景觀。在高新開發區的工廠石坑山森林公園??為人們生活提供優美的環境。較為成熟的唐家街道商業中心，生活配套設施一應俱全，為項目提達珠海市西區具有方便的交通樞紐；靠近京珠告訴珠海收費站，到小套型住宅的項目其客戶群體基礎廣，客戶量大，客戶購買門檻低等特點，將成為長期的開發熱點，因為年輕一代總是不斷成長，而慢，發展條件欠缺，珠海本地甚至存在一定的居民對唐家地區還不需求，也要達到一定的利潤，樓價定位有一定的難度，從而加上政府的規劃，對唐家未來的投入加大，項目附近將會打造一座“唐家新城”，配套設施不斷完善，新市區的勢。在房地產市場的宏觀環境下，該項目要面臨經濟、政策、法律普遍存在觀望的心理從而影響該項目的銷售進度，使公司的資金難（1）唐家的生活配套區域，隨著科技園的發展和大企業的紛紛（2）唐家的樓盤普遍檔次較低，產品力較差，改善型一定外溢情況，本案將著力打造高質量低價位的現代宜居住宅，吸一個新的市區，加上周邊配套設施的不斷完善，交通通達度不斷提升，該區域房產具有很大的升值潛力。無論是置業還是投資，該項東部地區，因此對于處于珠海東部的樓盤極為有利。雖然如今珠海西部地區房地產發展迅速，但地理位置這一優勢會促使消費者對選1,705,750,771元，項目計劃利潤總額244,792,000元，純利潤為184,311,922元，符合天泉地產項目拓展要求A017地塊項目的開鞏固和擴大天泉地產在長三角市場的戰略布局，具有非常重大的