小區前期物業服務安全防范、車輛管理、消防監控管理方案及措施一、公共秩序維護的原則、目標、職責（一）公共秩序維護服務的原則本著“安全至上，預防為主”的方針，在小區范圍內，建立一種無盲點立體式的科學化安全防控體系，嚴格遵守“友善與威嚴并舉,安全警衛與服務共存”的服務原則。（二）秩序維護服務的目標1.為業主提供安全、便利、快捷的工作環境。3.治安、消防責任事故發生率1‰（三）公共秩序維護的職責1.專業秩序維護、維持正常工作秩序。2.消除安全隱患、防止外來之盜、搶、破壞、爆炸、恐怖、非法集會等事件發生。3.控制人員、物品出入安全，嚴防可疑人員及危險物品進入所轄區域。4.安全預警、有效控制各類緊急、突發事件。5.保障安全的工作環境和秩序、防止對業主/租戶/員工的人身傷害事故。（四）公共安全及秩序維護方案為了營造安全、便利、快捷的工作方式，確保小區內因管理責任造成治安事件發生率為零。因此我司在日常的安全管理中，除了結合小區實際情況做好人防布控以外，還要從技防上做好協調與配合，以人防技防兩防聯機的原則，切實可靠地做好小區公共安全防范工作。針對目前周邊治安形勢，結合本小區的實際情況，在以往的管理基礎上總結經驗，并做出如下公共安全防范管理措施：1.人防方面（1）加強秩序維護員的培訓學習，提高安防技能和應急處理能力。●聘請專業人士（如：警察、法律專家等）對秩序維護員進行案例分析學習，讓秩序維護員從根本上了解不法份子的作案手段和作案途徑，從而在工作中加以防備。●按照預案對秩序維護員培訓各種緊急事故的處理與預防，讓其掌握并運用到實際工作中去，做好安全防范工作。●定期地組織軍事演練，提高隊伍的作風紀律和工作戰斗力，培養其工作責任心和使命感，樹立敢于和不法分子作斗爭的高尚觀念。（2）合理地安排小區內的崗位，加大對責任區內的巡查力度，確保小區內的安全防范措施的落實。●根據小區的地理狀況和所需位置，設立崗位：領班崗、總巡崗、監控中心崗、固定門崗、半巡半固崗。實行定人、定崗、定責任的管理方式，增強崗位人員的責任感和使命感。●共設立了若干個巡更簽到點，分布在小區內的各個地方，基本做到治安無死角，并落實各級監管機制，做到工作有人檢查，防范工作落到實處。（3）加強門禁管理，嚴格查證，認真登記，把好小區的第一防線。在小區主入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。●租戶實行憑工作證出入：凡是租戶出入小區須自覺出示工作證，經門崗秩序維護員檢查核實后，給予放行；若忘記帶工作證，將進行詳細詢問登記后給予放行。來訪人員憑有效證件經詢問登記并與租戶聯系，經租戶同意后給予放行，否則不予以放行。●員工在進入小區時，須出示工作證。●施工人員、送貨人員進入小區時，必須自覺出示臨時出入證，否則不予以放行。（4）加強對出入物品的管理。●出入的貨車、的士在門崗處必須自覺接受秩序維護員的檢查，若“車斗”上或尾箱內有大件物品時，須查核物品的來源后給予放行。●出入的施工人員或其它所有人員（包括：租戶、員工、來訪人員、陌生人等）凡帶出大件物品，必須講清物品的來源并經物業助理開具放行條后才給予放行。（5）設立特殊崗位，對相關部位進行專項設防。●事時安排人員在夜間對小區內的死角進行隱藏伏擊。●“巡樓崗”，專門負責對小區內各棟樓的安全巡更工作，重點對各租戶單元的門窗進行檢查、監控，對發現租戶未關的門窗提醒租戶關上，做到防范于未然。●按照轄區派出所的治安防范要求，加強對出租戶的管理。●密切注視其動向，加強日常監控管理：在日常的工作中加大力度對小區內出租戶人員情況進行跟進、統計、調查，以表格登記的形式掌握其相對完整情況。崗位上人員對各客戶出入的時間、來訪人員的時間、人數以及其在小區內進行的各種活動動態做好記錄，并掌握其作息時間。每月核查出租戶變動情況及時對新租戶進行登記存盤。●協助派出所管理：A、響應派出所的派發的相關文件，對派出所下達的最新管理措施和整改方案，及時向各租戶傳達到位，并做好日常的監督工作。B、掌握了各租戶的人員資料后，上報派出所存盤，并對各租戶的日常動態定期向派出所進行匯報。（6）做好安全防范的宣傳工作。●將現階段周邊的治安形勢以通知或公告的形式告知各位租戶加強自身防范意識。在日常的夜間巡查過程中，發現租戶的門窗未關的，及時與租戶取得聯系，提醒其將門窗鎖好。●根據周邊治安環境的改變，在各樓道內帖示相應的“公益”安全廣告（提示語）。2.技防方面（1）結合小區崗哨的分布位置，對小區內重點部位以及不便于人員檢查的位置進行合理地設立監控攝像鏡頭。（2）在小區外圍墻上安裝紅外線報警系統，配合小區內的攝像鏡頭和崗哨進行嚴密布控，增強布控力度。（3）加強對監控管理員進行業務培訓和技能培訓。使其熟練掌握監控設施的操作技能和排除常見的監控設備故障的能力，以此來正確操作、發揮監控功能，確保技防作用。（4）在實施三防結合有效管理的前提下，還為租戶提供停車場管理、智能化系統管理等服務。二、小區內重點區域、部位的巡查方案（一）小區內各重點區域、部位1.小區各單元出入口、門禁系統、車場、樓層、天臺、地下室。2.電房、警示牌、路燈、防盜門、消防等公共設施設備。3.裝修單元、空置房。4.露天停車場、地下車庫。5.小區內各個死角。（二）小區內重點區域、部位的巡查方案1.實行全年全天候秩序維護員巡視服務，對重點區域、重點部位每半小時至少巡查1次。2.完善小區門禁系統，建立周界紅外防范系統，建立重點區域和出入口的攝像監控系統。3.熟悉管轄區域內租戶的租用率和門牌號碼，是否是常租戶，并及時掌握租戶出入的情況。對出入在所轄范圍內的陌生人員要進行盤問和跟進，控制推銷、傳銷人員和閑雜人員進入區內。4.對管轄區域的裝修情況應了如指掌，并經常性對裝修單元進行檢查和監督，嚴格遵守裝修施工人員管理規定，特別對裝修的材料（沙、石、水泥等）要做好鋪墊、圍蔽和清潔工作。5.堅持二十四小時值班制度定時與不定時對各區域進行安全檢查，做到勤巡邏，細分析，發現問題及時上報并妥善處理。6.巡視檢查小區內是否存在不安全的因素，發現情況應及時報告，并采取有效措施進行處理。7.按規定的路線巡查各樓宇、樓層及車場，對各檢查的相關情況進行詳細登記和反饋。8.定時與不定時對管轄區域巡邏簽到點進行簽到，特別是對租戶的門窗是否關好應做好詳細記錄，重點留意，對未關好門窗的租戶，應及時想辦法聯絡。9.檢查消防設施是否完好，及時消除火災隱患。檢查公共區域的設施設備（路燈、防盜門、消防等）是否完好，并做好登記與匯報，以便及時修復。10.嚴禁有打架斗毆及聚眾賭博等不法行為，一經發現，應立即上報公司領導。11.對裝修租戶的物件安裝進行檢查，是否已有申報手續，對未辦理相關手續的應及時制止并上報領班，通知相關部門處理。三、車輛停放及交通秩序維護管理方案（一）車輛停放及交通秩序維護管理職責要點1.做好出入車輛的管理。對出入小區的車輛實施管理，做好來訪車輛、人員的登記、驗證放行等手續，聯系被訪人員及來訪人員所需行走的路線。2.對進入小區車輛進行控制，指揮車輛按規定車道行駛、停放、保證車輛停放有序，道路暢通，交通指揮及引導正確、規范；遇特殊情況（如小區舉行各類大型活動）時，做好車輛的交通疏導、指揮等工作。保證車輛和行人的安全。3.確保停車場設施正常運行，負責地下車庫的管理。4.協助做好停車收費工作。5.對交通事故現場進行控制，協助公安部門及時妥善處理。（二）車輛停放及交通秩序維護管理制度1.車輛管理制度（1）進入小區內的租戶車輛必須停放于車庫（車位）內。（2）對來訪車輛一律停放于露天停車場內。（3）出入小區的車輛必須接受秩序維護員的安全檢查。（4）進入小區的車輛一律不得鳴笛（特種車輛除外）。（5）進入小區的車輛車速不得超過20公里/小時。（6）對于排氣量明顯污染小區的汽車，一律不得進入小區。（7）非特殊情況下，小區禁止大貨車進入小區。（8）對進出小區的車輛實施證、卡管理。（9）車主要嚴格按照小區規定的停放費標準按時繳交。憑統一規定的收費票據發放出入卡，憑卡進出，否則車輛不予進入停車場，出租車位超過3月欠繳停放費者將取消原固定車位，臨時停車者由車場管理員指引停放位置，發放臨時出入卡，并根據停車時間按規定繳交停放費。（10）認真仔細檢查進入停車場的車輛，包括車輛是否有刮擦現象，車門、窗、燈是否關好，并對有貴重物品的車主勸其隨身攜帶，避免丟失。提醒租戶將車門、窗關好，并做好對車況的登記工作。定期張貼車輛防盜通告。（11）提醒車主把車輛的防盜系統鎖好，避免車輛出現自動報警現象，影響租戶工作。如有類似現象發生，第一時間聯系車主，關閉系統。（12）如車場內出現車輛碰撞及劃傷的情況（由于車主駕駛的原因），應及時保護現場，和疏散交通，協助車主做好相應工作，如損壞公物，需照價賠償。（13）發現停車場的車輛不能正常啟動或出現故障時，主動同車主溝通，是否需要聯系維修人員協助處理。2.停車場管理制度（1）停車場地將采用24小時值班并做好記錄，嚴格按消防規定配備消防設備和器材。（2）登記出入車輛的車牌及出入時間。（3）巡視時須留意車輛有否貼上有效的停車證、無有效車證者須加留意立即向上級報告處理。（4）留意進出車輛出入情況，凡進入停車庫的任何車輛或自行車必須有小區發出的停車證。（5）秩序維護員在巡邏時若有可疑人員在停車場內徘徊或逗留，需查明其身份來歷。（6）核對車證資料與車主檔案是否相符，及所停放的車位是否正確。（7）停車場內車位劃分要明確，為安全有序地停放車輛，停車場應用白線框明確劃分停車位。（8）停車場內行駛標志要清楚。為便于行車方便和管理，停車場內行駛路線要用扶欄、標志牌，地下白線箭頭指示清楚。（9）做好停車場的安全防范工作，巡查停車場內有無閑雜人員逗留，發現可疑情況應立即上前察看，防止人為性破壞，做好登記，對可疑人員帶至監控室或移交公安機關處理，預防各種突發事件發生。（10）做好對停車場公共秩序的維持，不得在停車場內大聲喧嘩，不得在停車場內洗車及清掃車上的雜物，保持車場的環境干凈。（11）所有在停車場固定車位存放的機動車輛都必須提供保險公司保險證明（如全車盜搶險、無過失責任險等）和行駛證等有關證件（交復印件），填寫《車位租用登記表》，否則一切責任有車主承擔。（12）與監控室保持緊密聯絡。3.交通秩序維護管理制度（1）為小區提供24小時全天候交通秩序維護服務。（2）引導車輛有序通行、停放。調節、疏導人、車流量。（3）防止小區交通秩序混亂、交通堵塞和未經許可停泊的現象發生。（4）車輛進入停車場時，應正確指引車輛行駛路線，不得逆行，避免出現交通事故。（5）對進入停車場的車輛指引停泊，并按照交通指揮手勢指揮車輛正確泊放在規定的車位內。確保管轄區域的車位（已購車位、已租車位及臨時停車）能有序停放，避免亂停亂放現象發生。（6）在車輛駛離停車位時，要做好指揮工作。（7）指揮小區車輛安全行駛，督促車主按規定在臨時車位或固定車位上停放車輛，對不聽從指揮、壓壞綠化、撞壞路牙，或在小區交通路口和消防通道上停放車輛等行為者，嚴格按管理規章制度進行賠償。情節嚴重者，暫扣其車輛并送有關主管單位處理。四、出入管理方案（一）人員管理1.臨時人員臨時人員對象是：裝修施工人員、來訪人員等。2.臨時人員憑證出入（1）裝修施工人員憑《施工出入證》進出。（2）來訪人員憑身份證進行登記后出入。3.臨時人員辦證流程（1）裝修施工人員必須由業主或施工單位負責人持相關證件（包括施工人員的身份證復印件及1寸相片3張）到客戶服務部由業主擔保、登記、辦理《施工出入證》并在物業服務中心存檔。（2）來訪人員需聯系業主并經業主確認，進行來訪登記，憑身份證進行登記即可出入。4.臨時人員出入管理制度（1）租戶須服從門崗秩序維護員的管理，并配合完成證件查驗及登記工作；對不愿或不能出示證件者，值班人員有權拒絕放行。（2）小區內裝修施工人員的管理按照《施工人員管理規定》執行。（3）進入小區內探訪、參觀的客人由門崗向相關租戶查詢征得同意后，進行來訪登記發放《臨時人員出入證》方可進入。（二）物品的管理1.物品出入（1）業主辦理物品放行業主日常性大件物品放行，可憑《工作證》到物業公司客戶服務部申請，物業助理需確認業主身份，并在放行條處注明業主姓名、電話、證件號碼、房號、物品明細等。《物品放行條》填寫完畢，請業主簽名確認，將第二聯交予業主憑此聯在秩序維護員門崗物品放行。（2）租戶辦理物品放行租戶須由業主陪同或持有業主簽署的委托書（委托書須注明搬運物品的名稱、數量、品牌）親臨客戶服務部辦理物品放行。物業助理需致電業主確認，并在放行條處注明“已致電話給業主確認”及注明接電業主姓名、電話、致電時間等。《物品放行條》填寫完畢，請租戶簽名確認，將第二聯交予租戶憑此聯在秩序維護員門崗物品放行。（3）裝修負責人辦理施工材料的物品放行裝修負責人的身份證明文件必須在有效期內，過期無效，不予辦理。五、消防安全管理方案（一）指導思想建立健全、完備的消防組織機構，用盡可能先進的消防設備、設施，選派最具責任心的專業人才，堅決貫徹“預防為主”的原則，千方百計地作好預防工作，最大可能的杜絕或減少火災事故的發生。同時，對于萬一出現的事故，要根據具體情況，統一指揮、統一組織，及時報警，并采取一切有效的手段和措施，進行處理，力爭將人員傷亡和經濟損失減少到最低點。（二）“五落實”原則

1.思想落實即要把消防安全管理放在第一位，要真正從思想上重視起小區的消防安全管理。物業管理公司要大力進行消防安全的宣傳教育，組織學習有關的法規和規定，學習兄弟單位的先進經驗和內部制訂的各項安全制度、崗位責任制和操作規程等。通過宣傳和不斷學習，使廣大員工和租戶、使用人重視安全，懂得規定和要求，自覺遵守，主動配合，共同搞好消防安全管理工作。2.組織落實

物業管理公司要有主要的領導掛帥，成立消防安全委員會，負責消防安全管理的工作。同時還要建立具體的物業安全管理機構，如安保部，由專門的機構負責消防安全管理的具體領導、組織和協調，而不能把它作為一個附屬的機構放在某一個其他部門里。3.人員落實

物業管理公司的主要領導要兼任消防安全委員會的主任，而且要把消防安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的人員出任消防管理員，配備必要的消防安全保衛人員。消防管理員必須經過專業崗位培訓，要有較高的政治素質、業務素質和思想品德素質。要把消防安全管理的任務落實到具體的管理人員中去，由專人負責。

4.制度落實物業管理公司要根據國家的有關政策法規、規定和要求，結合自己所管物業的實際情況，制定出切實可行的消防安全管理的制度和辦法，如消防安全管理崗位責任制、消防安全管理操作規程等，并要堅決組織貫徹執行。5、裝備落實

要配備專門的、現代化的消防安全管理的設備設施，如消防監控系統、自動報警系統、消防噴淋系統以及其他消防安全管理器材設備，以增強消防安全管理的安全系數與效率，保證人身和財產的安全。（三）強化消防意識堅決貫徹“預防為主、防消結合”的消防管理方針。每兩周舉行一次消防宣傳。每季度組織一次消防知識培訓。每半年組織一次消防演習，確保火災的零發生率。（四）建立消防隊伍根據消防管理“預防為主，防消結合”方針，設置專業消防隊伍，成立消防緊急應急分隊（成員為小區全體人員）。物業服務中心經理為小區消防安全管理第一責任人，依照消防法律、法規履行消防安全管理職責，組織消防安全工作的落實和監督總結，建立健全防火安全責任制度。并在一旦發生火情時，擔任物業服務中心消防滅火總指揮物業服務中心經理落實和監督消防工作，督促完善防火安全責任制度。各主管為消防管理分項責任人,具體負責組織消防工作的具體組織、落實、培訓、演習、檢查、完善消防設施，組織和建立義務消防隊，依照有關消防法規，建立落實各項消防安全措施，并制定消防安全方案。指定專人為各項消防管理工作的直接執行人，負責各項消防安全措施的具體實施，組織消防安全知識的宣傳及消防安全檢查，消除火險隱患，及時制止、糾正違章行為。全體員工都有維護消防安全、保護消防設施、預防火災、報告火警、參加滅火工作的義務。（五）消防應急方案1.當監控中心接到消防設備報警或人員報警時,應立即通知當值巡邏秩序維護員趕到現場核實。2.巡邏秩序維護員到達現場后及時反饋監控中心報清單元，機房，公共走道，設備夾層等，并仔細全面地檢查現場，若火警成立，立即通知安保部主管及監控中心并使用該樓層滅火器材投入滅火工作。3.監控中心視情況通知采取緊急措施，報警時應報清，樓宇名稱、門牌號碼、燃燒物性質及面積、電話號碼、報警人姓名等。外崗人員負責指引消防隊由最近通道進場并根據其需要介紹樓宇、火警情況配合好滅火工作。4.接報后調配人手赴現場增援并做好如下工作：（1）設立警戒線，做好火場警戒工作，嚴禁客戶及無關人員進入樓宇。（2）若樓宇某區域著火，保留監控中心和大廳、門崗秩序維護員，其余崗位人員立即到達現場，由安保部主管帶領，選用針對性滅火器材，動用掌握的消防技能投入撲救。（3）由安保部主管派秩序維護員通知客戶，租戶可使用對講系統通報，讓租戶客戶從消防通道疏散（行動便于秩序維護員做登記，統一使用消防電梯疏散）。同時，安保部主管派人檢查疏散情況，樓層中是否仍有人停留，必須逐層確認無人方可離開。5.保部主管接警后，應立即組織救火小組，負責救火工作。各部門須嚴格執行各項命令（如：迫降電梯，啟動，開關各類消防設施，設備等）。滅火器若無法控制火勢，應接消防栓，水槍，通知總控制室人員啟動消防泵，進行撲救。備注：（1）火災撲救后做好現場保護工作并配合檢查，調查失火原因，統計火災損失，由安保部主管做好書面報告上報公司經理。（2）將撲救情況，結果和善后處理情況作好書面報告逐級上報。（3）工程部當值人員接報后：派電工切斷電源；派管道工控制水泵房；派人至電梯機房控制電梯。（4）疏散客人次序：著火層----著火層以上樓面----著火層以下樓面。（5）疏散客人時注意：清除疏散路線上的障礙物；確認無人在著火部位；安置疏散人員。（6）火場警戒安排：底層出入；著火層下一層；火災現場。六、監控智能化系統的管理、維護（一）監控智能化系統說明智能化系統，包括攝像監控系統、室內智能系統、小區廣播系統，該三系統均與物業服務中心智能數碼管理中心連接（詳見下圖）。智能數碼管理中心小區廣播系統攝像監控系統智能數碼管理中心小區廣播系統攝像監控系統室內智能系統室內智能系統單位住宅內智能控制板（CDT）單位住宅內智能控制板（CDT）門磁開關緊急按扭煤氣泄露控測器煙感控制系統窗戶紅外線探測器門磁開關緊急按扭煤氣泄露控測器煙感控制系統窗戶紅外線探測器圖7.8智能化系統管理監控圖圖7.8智能化系統管理監控圖1.攝像監控系統監視著小區各主要路段和重點區域，當有異常現象發生時，控制中心值班人員將通過監視屏發現，從而立即采取應急措施。2.室內智能系統（1）室內智能系統，將監護著每套單元住宅的安全。（2）煤氣泄漏探測系統。當室內煤氣泄漏時，安裝于室內的煤氣探測器將通過單元智能控制板（CDT）向智能數碼監控中心傳出信號，監控中心立即報警鈴響，并同時顯示泄漏地點（棟號、房號）及相應資料。（3）緊急求助按鈕。當租戶遇到搶劫或急病等情況時，按動定內的緊急按鈕，監控中心將發出報警鈴響并顯示求助地點（棟號、房號、按鈕位置）及租戶資料。（4）。（5）煙感探測系統：當小區內發生火情，火警時，信息傳到監控管理中心，中心迅速通知相關區域秩序維護員去現場察看，視情況報“119”，并報告相關人員，切斷相關電源，并對火警現場進行監控。3.小區廣播系統在小區內設置背景音樂廣播系統，監控中心將定時開啟和關閉背景音樂系統。（二）智能化系統的管理和維護針對智能化系統的特點，結合我司智能化系統管理的經驗，制定如下管理及維護方案：1.建立設備運行及維護人才隊伍由高素質的專業人員來使用和維護設備，設備的功能才到充分的發揮。我們將從公司現有的骨干中抽調多名各方面素質較好人員組成一支精干的設備運行及維護隊伍，并邀請相關單位（如該系統的設計、安裝單位）對所有工作人員進行強化培訓，確保每一個人都能諳熟該系統并能正確操作及簡單的維護。2.嚴格監控裝修及其它施工工程首先，我們將對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個都能清楚知道隱藏線路的具體位置。其次，我們將對所有的裝修進行嚴格監控，防止