2023年《房地產估價原理與方法》考前通關必練題庫(含答案)

一、單選題

1.基準地價修正法是一種(),其估價結果的準確性主要取決于基準地價的準確

性及各種調整系數的科學性。

A、直接估價方法

B、間接估價方法

C、精確的估價方法

D、經驗性的估價方法

答案：B

解析：考點:基準地價修正法。基準地價修正法本質上是一種比較法，并且是一

種間接的估價方法，其估價結果的準確性主要取決于基準地價的準確性以及調整

系數的完整性和合理性。

2.關于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是()o

A、單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的

實際建筑安裝工程費

B、分部分項法應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位

C、工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本

D、指數調整法主要用于檢驗其他方法的測算結果

答案：A

解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。選項A錯誤，任何時候都

是將可比實例修正為估價對象。

3.下列情況中會導致房地產價格上升的是。。

A、上調住房抵押貸款利率

B、收緊房地產開發貸款

C、開征房地產持有環節的稅收

D、增加土地供應

答案：B

解析：本題考查的是金融制度政策。選項A上調貸款利率，增加購買成本負擔,

減少購買，從而導致房地產價格下降；選項C開征持有環節稅，對擠壓房地產泡

沫，很給力，導致價格下降；選項D增加供給，降低價格。

4.下列選項中，不能作為判定權利類型及歸屬的依據的是。。

A、不動產登記簿

B、權屬證書

C、有關合同（如租賃合同）

D、規劃條件

答案：D

解析：考點:合法原則。依法判定的權利類型及歸屬，一般應以不動產登記薄、

權屬證書以及有關合同等為依據。

5.估價報告的封面，基本要素中不包括下列。。

A、估價報告名稱

B、估價項目名稱

C、估價委托人

D、估價師聲明

答案：D

解析：本題考查的是撰寫估價報告。封面的基本要素包括：估價報告名稱，估價

報告編號、估價項目名稱，估價委托人，房地產估價機構，注冊房地產估價師,

估價報告出具日期。

6.運用收益法估價的首要步驟是。。

A、測算收益期或持有期

B、測算未來收益

C、確定報酬率或資本化率、收益乘數

D、選擇具體估價方法

答案：D

解析：考點:收益法估價的操作步驟。運用收益法估價一般分為以下5個步驟：

（1）選擇具體估價方法，即是選用報酬資本化法還是直接資本化法；（2）測算

收益期或持有期；（3）測算未來收益；（4）確定報酬率或資本化率、收益乘數；

（5）計算收益價值。

7.關于估價師聲明的說法，正確的是。。

A、估價師聲明是注冊房地產估價師和房地產估價機構的免責聲明

B、估價師聲明中應對勤勉盡責估價做出承諾和保證

C、未參與估價的注冊房地產估價師可以在估價師聲明上簽名

D、估價師聲明中應對估價結果成立的條件作出提示和說明

答案：B

解析：本題考查的是撰寫估價報告。估價師聲明應寫明所有參加估價的注冊房地

產估價師對其估價職業道德、專業勝任能力和勤勉盡責估價等的承諾和保證

8.報酬率是一種與利率、內部收益率同性質的比率，對其內涵的理解應是（）o

A、報酬率是投資回收與投入資本的比率

B、風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低，反之，報酬率應高

C、當投資于房地產能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率

D、當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率

答案：D

解析：本題考查的是報酬率的實質。報酬率是投資回報與所投入資金的關系，選

項A說成了投資回收。投資回收只是保本。風險大，風險報酬高。二者是正比關

系。選項B,能獲得額外報酬時，投資者的報酬率可以適當降低，選項C,土地

投資可靠，風險小，所以要求的報酬率比其他長期投資的報酬率可以低一些。

9.房地產開發商預期房地產價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發量,

從而會使未來的供給（），使其現期供給（）。

A、增加，增加

B、減少，增加

C、增加，減少

D、減少，減少

答案：C

解析：本題考查的是房地產供給。預期房地產價格未來會上漲，則房地產開發企

業會增加房地產開發量，從而會使未來的房地產供給增加，同時房地產開發企業

和擁有者會“捂盤惜售”，從而會減少房地產的當前供給。

10.估價上的折舊注重的是O。

A、原始取得價值的減價修正

B、資產市場價值的真實減損

C、重置價值的攤銷與回收

D、原始取得價值的攤銷與回收

答案：B

解析：考點:求取建筑物折舊應注意的問題。估價上的折舊與會計上的折舊有著

本質區別：估價上的折舊注重的是資產市場價值的真實減損，科學地說不是“折

舊”，而是“減價調整”；會計上的折舊注重的是資產原始價值的分攤、補償或

回收。

11.關于價值時點的說法，錯誤的是（）。

A、價值時點可以是過去.現在或將來

B、價值時點是由估價目的決定的

C、價值時點應與估價對象狀況對應的時點一致

D、價值時點與實地查勘日期可以不一致

答案：C

解析：本題考查的是價值時點原則。選項C錯誤，價值時點不一定與估價對象狀

況對應的時點一致。

12.房地產是。三者的結合體。

A、實物.權益.區位

B、實物.區位.位置

C、實物.權益.權利

D、權益.位置.擁有者

答案：A

解析：本題考查的是房地產的含義。房地產是指土地以及建筑物和其他相關定著

物，是實物、權益和區位的結合體。

13.估價方法中，主要用于存量房交易稅收估價和房地產稅計稅價格評估的是（）。

A、基準地價修正法

B、修復成本法

C、價差法

D、標準價調整法

答案：D

解析：本題考查的是標準價調整法。標準價調整法是一種批量估價方法，主要用

于存量房交易稅收估價和房地產稅計稅價值評估。

14.下列有關房地產估價與定價，表述正確的是（）。

A、估價與通常意義上的定價沒有本質不同

B、估價師進行估價，是將客觀存在的房地產價值揭示出來

C、估價師進行估價，是代替市場定價而不是模擬市場定價

D、估價師是運用自己的專業知識和實踐經驗去“發明”或“創造”房地產價值

答案：B

解析：考點:房地產估價的特點。選項A錯誤，估價與通常意義上的定價有本質

不同；選項C錯誤，房地產估價應是模擬市場定價而不是代替市場定價；選項D

錯誤，估價師是運用自己的專業知識和實踐經驗去“發現”或“探測”房地產價

值，而不是去“發明”或“創造”房地產價值。

15.房地產估價師從某個特定投資者的角度出發評估出的價值屬于（）。

A、市場價值

B、清算價值

C、快速變現價值

D、投資價值

答案：D

解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值

和殘余價值。投資價值指估價對象對某個特定單位或個人的價值。

16.下列引起房地產貶值的因素中，屬于功能折舊的是()o

A、寫字樓層高偏低

B、廠房受酸雨腐蝕

C、住宅庫存量過大

D、在建工程基礎不均勻沉降

答案：A

解析：考點:建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱為無形損耗，是因建筑物

功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。導致建筑物功能不足或過剩的原因可能

是科學技術進步，人們的消費觀念改變，過去的建筑標準過低，建筑設計上的缺

陷等。

17.房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽

字或蓋章的，應當由。見證，有關情況應當在評估報告中說明。

A、房屋征收部門、房地產估價機構和無利害關系的第三人

B、與房屋征收部門、房地產估價機構無利害關系的第三人

C、公證機關和無利害關系的第三人

D、人民法院

答案：A

解析：考點:實地查勘估價對象。被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘

記錄上簽字或蓋章的，應有房屋征收部門、房地產估價機構和無利害關系的第三

人見證，有關情況應當在評估報告中說明。

18.下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（）。

A、凈收益包括有形收益和無形收益

B、運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費

C、通常只有客觀收益才能作為估價依據

D、應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值

答案：B

解析：本題考查的是凈收益測算應注意的問題。運營費用中包含設備折舊費，但

是不包含房地產折舊。這些設備壽命期比房地產短，在使用過程中要不斷更新,

作為運營費用消耗了。

19.因公共利益的需要征收處于正常生產經營中企業的房屋，該房屋占用范圍內

的建設用地使用權為劃撥性質，對該企業給予的補償不包括。。

A、該房屋占用范圍的建設用地使用權價值的補償

B、搬遷后可繼續使用的機器設備價值的補償

C、因征收房屋造成的企業搬遷、臨時安置的補償

D、因征收房屋造成的企業停產停業損失的補償

答案：B

解析：本題考查的是房地產征收征用的需要。在房地產征收、征用中不僅需要評

估房地產價值和租金，有時還需要評估因征收、征用房地產造成的家具、電器、

機器設備、物資等動產的搬遷費用、臨時安置費用和停產停業損失。機器設備是

動產，且搬遷后還可以繼續使用，本身是沒有價值損失的。所以不在補償范圍之

內。

20.某建筑物的建筑面積為120m2,于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重

置成本為3200元/m2,建筑物殘值率為4%,年折舊率為2%,用直線法計算該建

筑物當前的成新率為。。

A、78.40%

B、82.00%

C、82.70%

D、85.60%

答案：B

解析：考點:年限法。q=1-dt=1-2%X9=82%o

21.根據標準臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總

價為280萬元。標準臨街深度為100叫假設相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬

度20m為基準，每增加臨街寬度1m單價增加1九根據四三二一法則，求取臨街

深度為75m,臨街寬度為25m的矩形宗地單價為。元/m〃2013真題

A、2000

B、2100

C、2400

D、2520

答案：D

解析：本題考查的是編制價格修正率表。設臨街深度為100m、臨街寬度為20m

的總價為V,則根據四三二一法則，280=V(40%+30%),解得V=400萬元，V

75X20=VX(40%+30%+20*)=360(萬元)，臨街深度為75m、臨街寬度為2

0m的地塊單價為360/(75X20)=2400(元/m?),據題意，臨街深度為75m、

臨街寬度為25m的地塊單價為2400X(1+5%)=2520(元/nr)。

22.處分共有的房地產，應當經占份額。以上的按份共有人或全體共同共有人

同意，除非共有人之間另有約定。

A、1/2

B、1/3

C、2/3

D、2/5

答案：C

解析：考點:按權益狀況劃分的種類。處分共有的房地產，應當經占份額2/3以

上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

23.在英國和其他英聯邦國家，法官使用的房地產估價誤差范圍是(),有時誤

差范圍放寬到±15%。

A、±5%

B、±10%

C、±15%

D、±25%

答案：B

解析：本題考查的是房地產估價的特點。法官使用的誤差范圍是±10%,有時誤

差范圍放寬到±15%。對于難度很大的估價業務，誤差范圍放寬到±20%。

24.()是由委托人的估價需要決定的，理應由委托人提出。

A、估價對象

B、價值類型

C、價值時點

D、估價目的

答案：D

解析:本題考查的是確定估價基本事項。估價目的是由委托人的估價需要決定的,

理應由委托人提出。

25.下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是()。

A、原始價值高于賬面價值

B、投資價值高于市場價值

C、謹慎價值低于市場價值

D、快速變現價值低于市場價值

答案：B

解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值、公允價值和賬面

價值。投資價值是對某個特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價

值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而、不同,

所以選項B錯誤。賬面價值在歷史成本計量下，是指一項資產的歷史成本減去相

關備抵項目后的余額。

26.某房地產的重建成本為2000萬元，已知在建造期間中央空調系統因功率過大

較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調系

統使用壽命為15年，估價對象房地產的報酬率為9%,則該房地產扣除該項功

能折舊后的價值為()萬元。

A、1838.00

B、1843.55

C、1845.87

D、1850.00

答案：B

解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。2000-150-0.84-9%X[1-1+(1

+9%)15]=1843.55(萬元)。

27.在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是()o

A、評估價格

B、成交價格

C、市場價格

D、理論價格

答案：D

解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。理

論價格是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

28.某宗房地產的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運營費

用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎上分別遞增4%和3%,

該房地產的報酬率為6%。該房地產的收益價格為()萬元。

A、183.78

B、257.55

C、873.19

D、1427.16

答案：B

解析：考點:凈收益按一定比率遞減的公式。解題關鍵，能記住等比遞增的有限

年期的收益現值的公式。=257.55（萬元）

29.建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時的建安工程費調整為價值

時點時的建安工程費的方法稱之為（）。

A、單位比較法

B、分部分項法

C、工料測量法

D、指數調整法

答案：A

解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。單位比較法的實質是比較

法。即修正：將實際而可能不是正常的單位建安工程費修正為正常的單位建安工

程費，將建造日期時的建安工程費調整為價值時點時的建安工程費，將可比實例

的狀況調整到估價對象的狀況。

30.對假設開發法適用條件的表述最準確的是。。

A、新開發房地產項目

B、用于出售用途的房地產項目

C、具有投資開發或再開發潛力的房地產

D、用于投資或再開發的房地產

答案：C

解析：本題考查的是假設開發法概述。凡是具有開發或再開發潛力并且開發完成

后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產，都適用假

設開發法估價。

31.交易情況修正的方法不包括（）。

A、總價修正

B、單價修正

C、分離修正

D、百分比修正

答案：C

解析：考點:交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有：（1）總價修正、

單價修正；（2）金額修正、百分比修正。

32.某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置價格為1000元/m2,建筑

物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經測算，至價值時點該建筑物有效年齡為

10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經濟壽命內每年折舊率相

等。該建筑物的經濟壽命為0年。

A、29

B、39

C、40

D、45

答案：B

解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。V=C(1-dXt)=C[1-(1-S)

/NXt],75000=1000X100X[1-(1-2.5%)/NX10],得N=39年。(1)年

折舊=1000X100X(1-2.5%)/N；(2)10年折舊額=100000-75000=25000；

(3)年折舊=2500；令(1)=(3),推出N=39(年)。

33.某宗房地產的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場上類

似房地產的市場價格為8000元/平方米，土地市場單價為5000元/平方米，用成

本測算的建筑物重建價格為4800元/平方米。該房地產中建筑物的現值為()元

/平方米。

A、5000

B、4800

C、5500

D、4380

答案：A

解析：本題考查的是最高最佳利用原則。(8000X5000-5000X3000)/5000=50

00(元/平方米)。

34.關于假設開發法中靜態分析法和動態分析法的說法，錯誤的是()。

A、靜態分析法中應根據價值時點的房地產市場狀況測算后續建設成本

B、動態分析法中要進行現金流量預測

C、靜態分析法中投資利息和開發利潤都不顯現出來，而是隱含在折現過程中

D、動態分析法中要考慮各項收入.支出發生的時間點

答案：C

解析：本題考查的是假設開發法測算中各項的求取。動態分析法中投資利息和開

發利潤都不顯現出來，而是隱含在折現過程中。

35.估價報告的審核結論，不可以是（）o

A、可以出具

B、適當修改后出具

C、應重新撰寫

D、估價不合理

答案：D

解析：考點:審核估價報告。審核結論可為下列之一：（1）可以出具；（2）修

改后出具；（3）應重新撰寫；（4）應重新估價。

36.某宗熟地的原生地取得費為540元/m2,土地開發期為2年，土地開發費第一

年和第二年分別為90元/m2和60元/m2,貸款年利率為8%。這塊地的面積是10

000平方米。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（）元/m2。

A、55.20

B、103.22

C、109.63

D、114.82

答案：B

解析：本題考查的是計息方式及利率。投資利息二89.86+11.01+2.35=103.22

（元/m2）o

37.下列引起某商業房地產價格上漲的因素中，不屬于該商業房地產價格自然增

值因素的是()O

A、該商業房地產所在地區經濟發展、人口增加

B、該商業房地產附近修建地鐵、交通條件改善

C、該商業房地產所在區域規劃為城市中央商務區

D、該商業房地產擁有者聘用了優秀的物業服務企業

答案：D

解析：考點:保值增值。外部經濟、需求增加、房地產使用管制改變導致的房地

產價格上漲，是真正的房地產自然增值。

38.【2012年真題】關于估價對象狀況描述的說法，正確的是。。

A、對估價對象范圍的描述就是說明其四至

B、對建筑物外觀的描述應說明其周圍環境和景觀

C、對建筑物實物狀況的描述應說明建筑物朝向和樓層

D、對土地開發程度的描述應說明到達地塊紅線的基礎設施完備程度

答案：D

解析：選項A,對估價對象范圍的描述：說明估價對象的財產范圍，是僅包括房

地產中的土地、房屋、構筑物、樹木等財產，還是包括房地產以外的家具、電器、

債權債務、特許經營權等其他財產；選項B、C,建筑物實物狀況應說明：①建

筑規模；②建筑結構；③設施設備；④裝飾裝修；⑤空間布局；⑥建筑功能；⑦

外觀；⑧新舊程度；⑨其他。而周圍環境和景觀屬于區位狀況描述內容，朝向和

樓層一般也屬于建筑物區位狀況描述內容。

39.某辦公樓的建筑面積為1500m2,土地面積為1000m2,目前的房地產市場價值

為5000元/m2,同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果

對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/m2；裝修改

造后的房地產市場價值可達6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦

公樓，預計拆除費用為300元/m2,舊建筑物殘值為50元/m2,新建筑物重置價

格為3800元/m2,新建后的房地產市場價值可達8000元/m20該房地產的最高最

佳利用方式為()o

A、維持現狀

B、裝修改造

C、拆除建筑物作為空地轉讓

D、新建較高標準的辦公樓

答案：B

解析：考點:最高最佳利用原則。(1)裝修改造后的價值二6500元加2—1300元/

m2=5200元/m2>5000元/m2,說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現狀更

合理；排除A；(2)拆除建筑物作為空地轉讓的價值=(2200—300+50)X100

0<5000X1500(元)，說明不可行、不經濟、不合理，排除C；(3)將建筑物

拆除后新建較高標準的辦公樓的價值二(8000—3800+50—300)X1500=3950

X1500(元)<5000X1500(元)，不經濟、不可行、不合理，排除D。該辦公

樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益一成本，大于0,才是可行的。

40.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期間該建筑物的維修養護情況正常，

估價人員實地觀測判定其剩余經濟壽命為30年，殘值率為零。用直線法計算該

建筑物的成新率為()。

A、21%

B、27%

C、79%

D、85%

答案：C

解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。當R=0時，該建筑物的成新率q

=n/(t+n)=30/(8+30)=78.9%。

41.為評估某房地產2012年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易

日期為2012年3月1日，合同交易價格為4000元/m2,約定建筑面積為95m2,

合同約定面積誤差在6%以內不增加付款，實際產權登記面積為100m2。自2012

年1月1日起至2012年9月1日，當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0.

3%,則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為()元/m2。

A、3868.92

B、4000.00

C、4072.54

Dv4286.89

答案：A

解析：考點:市場狀況調整的方法。交易日期為2011年3月1日的正常交易價格

即合同交易價格4000元/m2,所以正確答案是4000X95/100X(1+0.3%)6=3

868.92(元/m2)

42.某建筑物的建筑面積為500m2,重置價格為3600元412,經濟壽命為50年,

有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝飾裝修的重置價

格為600元/m2,平均壽命為5年，年齡為3年；設備的重置價格為60萬元，平

均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設均為零。則該建筑物的物質折舊額為

0萬元。

A、75.6

B、77.6

C、80.6

D、87.6

答案：B

解析：考點:分解法。門窗等損壞的修復費用=2（萬元）；裝飾裝修的折舊額=

600X500X3/5=18（萬元）；設備的折舊額=60X1/15X10=40（萬元）；長

壽命項目的折舊額=（3600X500-20000-600X500-600000）X1/50X10=1

7.6（萬元）；該建筑物的物質折舊額=2+18+40+17.6=77.6（萬元）。

43.估價上的折舊注重的是（）。

A、原始取得價值的減價修正

B、資產市場價值的真實減損

C、重置價值的攤銷與回收

D、原始取得價值的攤銷與回收

答案：B

解析：本題考查的是求取建筑物折舊應注意的問題。估價上的折舊與會計上的折

舊有著本質區別：估價上的折舊注重的是資產市場價值的真實減損，科學地說不

是“折舊”，而是“減價調整”；會計上的折舊注重的是資產原始價值的分攤、

補償或回收。

44.某商鋪建筑面積為500m2,建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35

年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收

入的25%；該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為。萬元。

A、521

B、533

C、695

D、711

答案：A

解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。年租金收入=500X120X12=72（萬

元）；運營費用二72X25%=18（萬元）；凈收益二7278二54（萬元）；

20

吟卜信一啜卜舟鏟卜"（萬元）

45.下列估價業務中，屬于估價機構不應承接的業務的是。。

A、被動接受的估價業務

B、業主沒有提供明確估價目的的業務

C、估價項目所處區位環境復雜的業務

D、超越資質等級的業務

答案：D

解析：本題考查的是受理估價委托。選項D屬于不應承接的估價業務。

46.下列選項中，表示房地產價格與一般物品價格的相同之處的是（）。

A、受供求因素的影響

B、與區位關系密切

C、價格形成的時間通常較長

D、價格實質是權益的價格

答案：A

解析：考點:房地產價格的特點。房地產價格與家具、機器設備等一般商品的價

格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是價格，用貨幣來表

示；（2）都有波動，受供求因素的影響；（3）都是按質論價，即優質高價，劣

質低價。

47.某宗房地產交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%,余款在

一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%,套內建筑面積為100

m2,假定折現率為6%,則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。

A、25930

B、32980

C、30980

D、29980

答案：A

解析：考點:統一計價單位。一年后支付的款項要折現到首付時點后，再與首付

款相加，才能得出實際價格。首期支付30%,那么首期支付的價款就是300X30%

=90（萬元），余下300X（1-30%）=210（萬元），在年末支付，房地產實

際價格=300X30%+300X70%/（1+6%）=288.11（萬元）；建筑面積=套內建

筑面積+公攤面積=100/90%=111.11m2,建筑面積單價=288.11/111.11=259

30.16（元/平方米）。

48.下列關于有租約限制房地產估價的說法中，正確的是（）。

A、因估價目的不同，評估有租約限制房地產價值時可不考慮租約限制

B、承租人權益價值只能是正值

C、出租人權益價值與合同租金及市場租金無關

D、承租人權益價值等于房地產剩余經濟壽命期間合同租金與市場租金差額的現

值之和

答案：A

解析：本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人

權益價值。選項A正確，評估有租約限制房地產價值時，如是房屋征收目的估價

則不必考慮房屋租賃因素的影響，應視為無租約限制的房屋來估價；如是為房地

產買賣目的或抵押目的估價，則應再考慮租約租金（合同租金）與市場租金差異

的影響；選項B錯誤，如果合同租金高于市場租金，則出租人權益價值會大于無

租約限制價值，此時承租人權益價值是負的；選項C錯誤，出租人權益價值，為

已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租

賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價值；選項D錯誤，承租人權益

價值即租賃權價值，是承租人對他人所有的已出租房地產依法享有的權益的價值,

即按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。

49.某地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%,應由買方繳

納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產交易中，買方實際支付給賣方25

00元/m2,買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。則這宗房地產的正常成交價格是。

元/m2。

A、2020.80

B、2380.95

C、2336.45

D、2447.37

答案：B

解析：考點:統一稅費負擔。正常負擔下的價格=買方實付金額/(1+應由買方

繳納的稅費比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元/m2)。

50.任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環

境。房地產開發利用的這一特點，本質上是由房地產的()特性決定的。

Av易受限制

B、相互影響

C、獨一無二

D、不可移動

答案：D

解析：考點:不可移動。房地產的不可移動特性，決定了任何一宗房地產只能就

地開發、利用或消費，并要受制于其所在的空間環境。

51.。原則要求估價結果是在根據估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。

A、估價對象

B、價值時點

C、估價程序

D、估價原則

答案：B

解析：考點:價值時點原則。價值時點原則要求估價結果是在根據估價目的確定

的某一特定時間的價值或價格。

52.某房地產開發項目建筑面積3850m2,建設期2年，根據市場調查分析，該項

目建成時可售出50%,半年和一年后分別售出30%和20%,出售時的平均單價為2

850元/nr,折現率為15%0開發完成后的房地產于建設期初的價值為。萬元。

A、572.21

B、765.85

C、791.24

D、912.62

答案：C

解析：考點：假設開發法運用舉例。3850X2850X(50%/1.152+30%/1.152.5+20%

/1.153)=791.24萬元。

53.房地產估價中，遵循獨立客觀公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站

在()的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

A、委托人

B、估價報告預期使用者

C、管理部門

D、中立

答案：D

解析：本題考查的是獨立客觀公正原則。獨立客觀公正原則要求站在中立的立場

上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或

價格。

54.某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30

萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，房地產稅等

65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正

常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為()萬元。

A、245

B、275

C、315

D、345

答案：D

解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。折舊費、抵押貸款還本付息額都不

作為運營費用扣除。需要扣除的就是：維修費、保險費、管理費50萬元，水電

供暖費40萬元，房地產稅65萬元，所以凈收益為500—40—50—65=345(萬

元)。

55.關于假設開發法的說法，錯誤的是()o

A、運用假設開發法估價，開發完成后的價值可以采用收益法求取

B、投資利息和開發利潤只有在靜態分析法中才需要測算

C、假設開發法中測算的“扣除項目”金額本質上應是預測的扣除項目在未來發

生時的價值

D、在預測開發完成后的價值時，應將估價作業時的類似房地產的市場價格作為

開發完成后的價值

答案：D

解析：本題考查的是開發完成后的價值。選項A正確，只要可以預測開發完成后

的收益(如出租或自營用途的房地產)，就可以用收益法求取開發完成后的價值；

選項B正確，動態分析法，不需要測算利息和開發利潤，體現在折現過程中；選

項C正確，扣除項目在價值時點時還沒發生，是未來具體發生的時點發生的；選

項D錯誤，在預測開發完成后的價值時，不能將估價時的類似房地產的市場價格

作為開發完成后的價值，要做市場狀況調整，如結合未來的變動趨勢，如長期趨

勢法。

56.下列有關直接資本化法的優缺點，表述錯誤的是（）。

A、直接資本化法不需要預測未來許多年的凈收益

B、直接資本化法的計算過程較簡單

C、直接資本化法的資本化率或收益乘數能較好的反映市場實際情況

D、直接資本化法對可比實例的依賴性較差

答案：D

解析：本題考查的是直接資本化法。選項D錯誤，直接資本化法對可比實例的依

賴性較強。

57.【2012年真題】關于房地產位置固定性的說法，錯誤的是。。

A、房地產位置固定性決定了房地產市場是一個地區性市場

B、房地產位置固定性意味著房地產的社會經濟位置也固定不變

C、房地產位置固定性決定了任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費

D、房屋平移技術不能完全改變房地產位置固定這一特性

答案：B

解析：本題考查的是不可移動。房地產的社會經濟位置在經過一段時間之后可能

會發生變化。因為對外交通、外部配套設施等，均可以影響房地產的社會經濟位

置。

58.不同的影響因素或其變化導致房地產價格變動的程度不盡相同。有的因素或

其變化導致房地產價格變動的幅度較大，這類因素可稱為。。

A、主要因素

B、次要因素

C、增值因素

D、貶值因素

答案：A

解析：本題考查的是房地產價格影響因素概述。不同的影響因素或其變化導致房

地產價格變動的程度不盡相同。有的因素或其變化導致房地產價格變動的幅度較

大，這類因素可稱為主要因素。有的因素或其變化導致房地產價格變動的幅度較

小，這類因素可稱為次要因素。

59.房地產所有權有單獨所有、共有和()三種。

A、建筑物區分所有權

B、建筑物共同共有權

C、建筑物按份共有權

D、私有權

答案：A

解析：考點:房地產權益的含義。房地產所有權還可分為單獨所有、共有和建筑

物區分所有權。

60.下列關于房地產估價當事人的說法中，正確的是()。

A、估價委托人一定是估價對象權利人

B、估價對象權利人一般是估價利害關系人

C、估價報告使用人一定是估價利害關系人

D、估價委托人一定是估價報告使用人

答案：B

解析：考點:估價當事人。用舉例法排除錯誤選項。如法院拍賣查處房地產，法

院就不是估價對象權利人，排除A；估價報告使用者不見得一定是估價利害關系

人，還是上例，法院就不是估價利害關系人，排除C；如抵擔估價中，委托人可

能是借款人，而報告使用人為貸款人，故排除D。估價委托人可能是也可能不是

估價對象權利人、估價利害關系人、估價報告使用人；估價對象權利人一般是估

價利害關系人，可能是也可能不是估價委托人、估價報告使用人。

61.下列各項中，不屬于估價作業方案主要內容的是。。

A、估價工作的主要內容及質量要求

B、估價工作的具體步驟及時間進度

C、估價工作的人員安排

D、委托方的協助義務

答案：D

解析：本題考查的是編制估價作業方案。估價作業方案的內容主要包括：（1）

估價工作的主要內容及質量要求；（2）估價工作的具體步驟及時間進度；（3）

估價工作的人員安排。

62.某宗房地產未設立法定優先受償權下的價值為500萬元，法定優先受償款為

100萬元，貸款成數為六成，則該房地產的抵押貸款額度為（）萬元。

A、400

B、300

Cv440

D、240

答案：D

解析：考點:買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。

抵押貸款額度二抵押價值X貸款成數，抵押價值二未設立法定優先受償權下的價值

一法定優先受償款，抵押貸款額度二（500-100）X0.6=240（萬元）。

63.當人口數量增加時，對房地產的需求就會（）,房地產價格也就會上漲；而

當人口數量減少時，對房地產的需求就會。，房地產價格也就會下落。

A、減少，減少

B、增加，減少

C、減少，增加

D、增加，增加

答案：B

解析：本題考查的是人口因素。房地產價格與人口數量的關系非常密切，某一地

區（如某個城鎮）的人口數量增加時，對其房地產的需求就會增加，房地產價格

就會上漲；反之，房地產價格會下降。

64.下列有關房地產估價的稱謂及定義，表述錯誤的是（）。

A、國內外有關房地產估價的稱謂及定義不盡相同

B、中國香港地區習慣上稱房地產估價為物業估值或物業估價

C、中國臺灣地區習慣上稱房地產估價為不動產估價

D、美國通常稱房地產估價為不動產鑒定評價

答案：D

解析：考點:房地產估價的含義。美國大多稱為RealEstateAppraisal。將Appr

aisal定義為得出一種價值意見的行為或過程。

65.估價中應盡量采用多種估價方法，其主要原因是0。

A、估價對象適宜采用多種方法估價

B、各種估價方法都有一定的局限性

C、各種估價方法之間具有理論統一性

D、難以通過分析排除不適用的估價方法

答案:B

解析：本題考查的是房地產估價的特點。每種估價方法都是從某個角度或某個方

面來測量房地產的價值或價格，它們一定程度上都有局限。要求在估價中盡量采

用多種估價方法進行估價，就是考慮到不同估價方法的局限性。

66.下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（）。

A、凈收益包括有形收益和無形收益

B、運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費

C、通常只有客觀收益才能作為估價依據

D、應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值

答案：B

解析：本題考查的是凈收益測算應注意的問題。運營費用中包含設備折舊費，但

是不包含房地產折舊。這些設備壽命期比房地產短，在使用過程中要不斷更新,

作為運營費用消耗了。

67.下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是0o

A、戶型

B、樓層

C、層高

D、裝修

答案：B

解析：本題考查的是房地產實物狀況描述。選項B屬于區位因素。

68.下列有關房地產“估價”和“評估”的異同，表述錯誤的是（）。

A、一般情況下，估價和評估可以不做區分，能夠交換使用

B、相對于價值或價格分析、測算和判斷活動而言，評估的含義更加精準、明確

C、房地產評估可以包括房屋工程質量評估、房屋完損狀況評估等

D、房地產估價應建立在房屋工程質量、完損狀況、使用功能等評估的基礎上

答案：B

解析：本題考查的是估價與評估的異同。相對于價值或價格分析、測算和判斷活

動而言，估價的含義更加精準、明確。69.在運用長期趨勢法測算房地產未來價

格時，當房地產價格的變動過程是持續上升或者下降的，并且各期上升或下降的

幅度比率大致接近，則宜選用。方法進行測算。

A、平均增減量法

B、平均發展速度法

C、移動平均法

D、指數修勻法

答案：B

解析：本題考查的是平均發展速度法。運用平均發展速度法進行預測的條件是,

房地產價格的變動過程是持續上升或持續下降的,并且各期上升或下降的幅度大

致相同，否則就不宜采用這種方法。

70.邊際消費傾向，指的是。。

A、成本每增加一個單位所引起的售價變化

B、售價每增加一個單位所引起的需求變化

C、收入每增加一個單位所引起的消費變化

D、產能每增加一個單位所引起的利潤變化

答案：C

解析：考點:經濟因素。所謂邊際消費傾向，是指收入每增加一個單位所引起的

消費變化，即新增加消費占新增加收入的比例。

71.某宗房地產的成交價格比正常價格低8%,買賣雙方約定所有交易稅費均由買

方負擔。當地該類房地產交易中賣方和買方應繳納的稅費分別為正常價格的5%

和3%。現將該房地產交易實例選作可比實例，其相應的修正系數為（）。

A、103.26%

B、105.43%

C、112.06%

D、114.42%

答案：A

解析:考點:統一稅費負擔。本題將兩種原因造成的交易情況修正混在一起考核，

有一定難度。稅費由買方承擔，則約定成交價格=賣方實得金額。（1）建立比

較基礎。該宗交易正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1一應由賣方繳納的稅費

比率），即該宗交易正常負擔下的價格=約定成交價格/（1-5%）；約定成交價

格=該宗交易正常負擔下的價格X（1-5%）；（2）交易情況修正。正常價格X

（1一8%）=約定成交價格，即正常價格=該宗交易正常負擔下的價格X（1—5%）

/（1-8%）=103.26%o

72.下列選項中，不屬于影響房地產價格的心理因素的是（）。

Av人文環境

B、講究風水

C、吉祥數字

D、時尚風氣

答案：A

解析:本題考查的是心理因素。影響房地產價格的心理因素主要有以下方面：（1）

購買或出售時的心態；（2）個人的欣賞趣味或偏好；（3）時尚風氣、跟風或從

眾心理；（4）接近名家住宅的心理；（5）講究風水或吉祥號碼。

73.因征收房地產，房地產估價師受委托進行的停產停業損失估價，屬于。業

務。

A、房地產價值提升評估業務

B、房地產減損評估業務

C、相關經濟損失評估業務

D、房地產政策咨詢業務

答案：C

解析：本題考查的是房地產估價的含義。相關經濟損失評估業務，例如，因征收

房地產、房地產損害或對被損害房地產進行修復造成的搬遷費、臨時安置費、停

產停業損失評估。

74.運用假設開發法中的動態分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情

況下，開發完成后的房地產價值對應的房地產市場狀況應是()時的房地產市場

狀況。

A、價值時點

B、開發完成

C、未來延遲銷售

D、銷售完成

答案：C

解析：本題考查的是假設開發法測算中各項的求取。當房地產市場不夠好而需要

延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售之時的房地產市場狀況下的價值，開發完成

后的價值對應的時間是未來延遲銷售之時。

75.利率因素，屬于影響房地產價格因素中的。。

A、經濟因素

B、金融因素

C、社會因素

D、政治因素

答案：A

解析：考點:經濟因素。利率屬于經濟因素，經濟因素包括經濟發展、居民收入、

物價、利率、匯率。

76.下列有關均衡價格的表述中，錯誤的是。。

A、均衡是市場價格運行的必然趨勢

B、均衡價格是市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格

C、市場價格偏離均衡價格時，證明需求量與供給量相等

D、偏離的市場價格會自動回復到均衡價格水平

答案：C

解析：本題考查的是房地產均衡價格。市場價格偏離均衡價格時，會出現需求量

與供給量不相等的非均衡狀態。

77.下列影響房地產價格的因素中，不屬于經濟因素的是（）。

A、國內生產總值

B、居民消費價格指數

C、匯率波動

D、稅收減免

答案：D

解析：本題考查的是經濟因素。影響房地產價格的經濟因素包括經濟發展、居民

收入、物價、利率、匯率。選項D屬于影響房地產價格的制度政策因素中的稅收

制度政策因素。

78.下列關于房地產價格影響的表述中，正確的是（）。

A、在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產價格上漲

B、增加房地產持有環節的稅收，通常會導致房地產價格上漲

C、在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產價格下降

D、嚴格控制房地產開發貸款，通常會使房地產價格下降

答案：A

解析：本題考查的是稅收制度政策。選項B增加房地產持有環節的稅收，通常會

導致房地產價格下降。選項C在買方市場下，增加賣方的稅收通常不會使房地產

價格下降。選項D嚴格控制房地產開發貸款，通常會使房地產價格上升。

79.在房地產市場中，有保護價值的建筑物適用于()。

A、重建成本

B、重置成本

C、估算重置成本

D、估算重建成本

答案：A

解析：考點:建筑物重新購建成本的求取方式。有保護價值的建筑物適用重建成

本O

80.建筑物自竣工日期起至其對房地產價值不再有貢獻之日止的持續時間稱之為

()O

A、經濟壽命

B、自然壽命

C、實際年齡

D、有效年齡

答案：A

解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。經濟壽命指建筑物自竣工時起至其

對房地產價值不再有貢獻之日止，即產生的收入大于經營費用，使用凈收益大于

零的持續時間。

81.下列選項中，不屬于影響某套住房價格的實物因素的是（）。

A、裝修

B、戶型

C、層高

D、樓層

答案：D

解析：本題考查的是房地產實物因素。選項D是區位因素。

82.房地產權利中，屬于債權的是。。

A、地役權

B、建設用地使用權

C、抵押權

D、租賃權

答案：D

解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。債權是權利人請求特定義

務人為或不為一定行為的權利。債權的權利人不能要求與其債權債務關系無關的

人為或不為一定行為。只有租賃關系是建立在債權債務關系基礎上的。債權只有

一種，就是租賃權，其他的都是物權。

83.下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是0o

A、戶型

B、樓層

C、層高

D、裝修

答案：B

解析：本題考查的是房地產實物狀況描述。選項B屬于區位因素。

84.關于房地產估價誤差的說法，錯誤的是。。

A、判斷評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實價值進行比較

B、估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準

C、所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值

D、估價誤差應有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

答案:B

解析：本題考查的是房地產估價的特點。選項B錯誤，估價會有誤差，但是不能

用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，估價是門藝術，關于誤差

的標準確認，沒有這么客觀。

85.評估某底層商鋪價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為

二層商鋪（其成交價格經調整后為底層商鋪價格），求取最終價格時，對甲乙丙

三個可比實例比較價格依次選取的權重，最合適的是0。

A、0.4、0.4、0.2

B、0.3、0.4、0.3

C、0.4、0.2、0.4

D、0.4、0.3、0.3

答案：A

解析：考點:計算最終的比較價值。丙為二層商鋪，和估價對象底層商鋪差異較

大，所以應該取較小的權數。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權數，而且題干

給的信息，無法區別甲乙的優劣，因而二者給一樣的權數。

86.一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規模小型化，住宅價格總的

趨勢是（）。

A、上漲

B、下跌

C、保持相對穩定

D、先漲后跌

答案：A

解析：本題考查的是人口結構。隨著家庭人口規模小型化，家庭平均人口數的下

降，家庭數量增多，所需要的住房總量將增加，房地產價格有上漲趨勢。

87.直線趨勢法y=a+bx中的常數a、b,是由。決定的。

A、房地產的歷史價格資料

B、房地產的未來價格資料

C、房地產的現時價格資料

D、估價師選取的現時和未來的價格資料

答案：A

解析：本題考查的是數學曲線擬合法。直線趨勢法y=a+bx中的常數a、b,是

由房地產的歷史價格資料決定的。

88.下列不屬于數學曲線擬合法的是（）。

A、直線趨勢法

B、指數曲線趨勢法

C、二次拋物線趨勢法

D、指數線性修正法

答案：D

解析：考點:數學曲線擬合法。數學曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數曲線趨

勢法和二次拋物線趨勢法。

89.為評估某宗房地產2013年10月的價格，選取了可比實例成交價格為6000

元412,成交日期為2013年4月末，該類房地產自2013年1月至2013年7月末

每月價格遞增1%,2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月價格下降10

元/m2。該可比實例在2013年10月末的價格為。元/m2。

A、6080.60

B、6141.81

G6151.81

D、6223.22

答案：C

解析：本題考查的是市場狀況調整的方法。該可比實例在2013年10月末的價格

=6000X(1+1%)3-10X3=6151.81(元/m2)。

90.下列房地產價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是0o

A、開征房產稅

B、物價水平變化

C、調整房地產信貸規模

D、城市規劃變更

答案：B

解析：考點:制度政策因素。影響房地產價格的制度政策因素，主要有房地產制

度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關規劃和計劃以及有關特殊政策等。

判斷標準，看政府部門在其中起的作用，政府能直接作用影響的，就是制度政策

因素。

91.在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是0。

A、過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在

B、市場上能找到充分的房地產歷史價格資料

C、房地產市場在過去無明顯的季節變動

D、政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格

答案：A

解析：本題考查的是長期趨勢法概述。長期趨勢法是根據房地產價值、價格在過

去和現在較長時期內形成的變動規律作出判斷，借助歷史統計資料和現實調查資

料來推測未來，通過對這些資料的統計、分析得出一定的變動規律，并假定其過

去形成的趨勢在未來繼續存在。選項BCD是適用條件。

92.某幢建筑物由于發生了地震，估算采用最優修復方案使其恢復到新的或相當

于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。

A、物質折舊

B、功能折舊

G經濟折舊

D、設備折舊

答案：A

解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。物質折舊也稱為物質損耗、有形

損耗，是因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減

損。

93.某套建筑面積為100m2的住宅,含家電家具的成交價格為50萬元,首付40%,

余款半年后一次付清，假設年利率為8%,家電家具價值為5萬元，現將該交易

實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為()元

/m2o

A、4387

B、4398

C、4500

D、4887

答案：B

解析：本題考查的是建立比較基礎。”含家電家具的成交價格為50萬元，首付

40%,余款半年后一次付清”，因此刨除家電家具價值后的名義價格是45萬元。

可比價格就是45萬元的一次性支付的價格。(50-5)X40%+(50-5)X60%/(1

+8%)0.5=43.98(萬元)，單價=43.98/100=4398(元/m2)0

94.下列不屬于中國房地產估價師與房地產經紀人學會的主要工作的是。。

A、房地產估價師執業資格考試.注冊和繼續教育

B、建立房地產估價機構信用檔案

C、擬定房地產行業相關政策法規

D、對會員的執業行為進行檢查

答案：C

解析：本題考查的是中國房地產估價行業的發展。選項C錯誤，應為制定并執行

房地產估價、房地產經紀執業準則和職業道德準則。

95.下列不屬于影響某套住房價格的實物因素的是()o

A、裝修

B、戶型

C、層高

D、樓層

答案：D

解析：本題考查的是房地產區位因素。選項D是區位因素。

96.某宗房地產，當綠地率較低時，提高綠地率對房地產價格影響較大；而當綠

地率已較高時，再提高綠地率對房地產價格影響較小。此種情形體現出()O

A、不同的影響因素或者其變化導致房地產價格變動的方向是不盡相同的

B、不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的程度是不盡相同的

C、同一影響因素在不同地區對房地產價格的影響可能不同

D、同一影響因素在不同水平上的變化對房地產價格的影響不同

答案：D

解析：本題考查的是房地產價格影響因素概述。同一影響因素在不同水平上的變

化對房地產價格的影響可能不同。人們在消費上普遍存在“邊際效用遞減”現象。

例如，當綠地率較低時，提高綠地率對房地產價格的影響較大；而當綠地率已較

高時，再提高綠地率對房地產價格的影響就較小。

97.下列關于實地查勘估價對象的表述中，錯誤的是()。

A、房地產估價師應親自到估價對象現場，對估價對象的坐落、用途等情況進行

核對

B、房地產估價師應親自到估價對象現場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資

料，內部狀況可不拍攝

C、房地產估價師應親自到估價對象現場，感受估價對象的位置、交通、環境景

觀等的優劣

D、估價對象為已經消失的房地產，房地產估價師也應去估價對象原址進行必要

的調查了解

答案：B

解析：本題考查的是實地查勘的重要性。反映內部或者外部的資料都應當搜集。

98.下列關于拍賣保留價的表述中，錯誤的是()o

A、拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價

B、如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得

超過前次保留價的10%

C、保留價是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價

D、拍賣財產未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，并應當征詢有關當

事人的意見

答案：B

解析：考點:評估價、保留價、起拍價、應價和成交價。選項B,如果出現流拍，

再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的2

0%o

99.成本法的理論依據是。。

A、預期原理

B、生產費用價值論

C、收益原理

D、替代原理

答案：B

解析：考點:成本法的理論依據。成本法的理論依據是生產費用價值論，即商品

的價格是依據其生產所必要的費用而決定。

100.某成片荒地面積1km2,進行“七通一平”的開發后分塊有償轉讓，開發成

本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%,開發經營期為1年，

上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%。該地塊可轉讓土地的應計成本

是（）兀/m2o

Av310.61

B、321.60

C、477.86

D、494.77

答案：C

解析：本題考查的是投資利息。開發成本、管理費用、銷售費用3億，投資利息

=3X[（1+7.2%）0.5-1]=1061.23（萬元），總成本=30000萬+1061.23萬

=31061.23（萬元）