2無錫市惠山區位于中國經濟最發達的“長三角”腹地，南臨萬頃太湖，北靠萬里長江，東接上海、蘇州，西鄰南京、常州。2000年12月21日，因無錫市建設特大城市的需要，正式建立“江蘇省無錫市惠山區”。全區現有區域面積327平方公里，下轄1個省級經濟開發區，5個建制鎮和2個街道，總人口39.5萬人，是無錫特大城市規劃藍圖中的副中心之一，“長三角”國際制造業基地的重要板塊。惠山區的前身為名聞遐爾的“華夏第一縣”——江蘇省無錫縣，是著名的中國古代吳文化發源地，中國近代民族工業、當代鄉鎮企業的發祥地之一。八十年代初，江蘇省第一個億元鎮（前洲鎮）、第一個億元村（前洲西塘村）、江蘇省第一家中外合資企業（江海木業公司）均誕生在惠山區。建區五年來，惠山區緊緊圍繞“兩個率先”目標，牢固樹立科學發展觀，全區經濟持續健康穩定協調發展，社會事業全面生活水平逐年提高。2005年，全區完成地生產總值232億元，人均3GDP達到7500美元，人均財政收入在無錫市率先突破一萬元，成為全省繼太倉之后第二個實現人均財政收入突破一萬元的縣（區并在無錫市率先通過小康指標的考核，小康社會建設全面達標；在2005年度全國中小城市綜合實力100強評選中獲得第7名；獲得民政部、全國紅十字總會、共青團中央辦公廳中青辦授予的國家級榮譽稱號2項，江蘇省委、省政府、省綜治委、省科協、省殘聯、省紅十字會等授予的省級榮譽稱號12項；“平安惠山”創建工作自2003年起連續三年蟬聯江蘇省“社會治安安全區”光榮稱號；在崗職工平均工資23554元，增長18.8%；農民人均年純收入8552元，增長12.5%。“十一五”期間，惠山區將不斷加快統籌發展，在實現全面小康的基礎上，構建和諧社會，樹立創新立區理念，力爭將惠山區建設成為無錫市最具有實力、最具活力、最具發展潛力的經濟強區、現代新區、生態好區，到2010年率先基本實現現代化。4今年以來我市商品房市場需求十分旺盛。1-9月市區累計成交各類商品房375.23萬平米，成交金額185.91億元，同比分別上漲36.44%和37.52%，其中住宅成交面積329.23萬平米，成交金額153.96億元，同比分別上漲57.40%和61.82%。尤其是第三季度，住宅銷售極其火爆，成交面積達125.92萬平米，成交金額61.40億元，同比分別上漲94.80%和125.16%。份均保持較好的銷售水平；由于房貸政策及傳統銷售旺季的原因，9月市場成交尤為活躍，商品房銷售面積達58.04萬平米。1.2房價飆升，3月上漲195元今年以來的房價可以用“飆升”兩個字來形容。據《錫房指數報名》顯示，2007年三季度末，市區商品住宅加權均價為4712元/平米，同比上漲13.08%，環比上漲4.32%房市每平米均價上漲了195元，而此前半年里也只漲了202元。對于房價以如此迅猛的態勢繼續上漲，房管部門人士稱，這是在周邊城市房價快速上漲、本地頻頻推出高檔樓盤的標桿效應帶動下的整體房價5增漲。在各行政區域中，南長區增漲最快，房價環比上漲8%，漲幅排全市七區之首。1.3加速開發，供應加大面對量價齊增的房地產市場，房地產商們紛紛加大了開發投資力度，加快了商品房新增供給節奏。據統計，1-9月市區完成房地產開發投資190.92億元，同比增長45.27%；市區商品房在建施工面積、新開工面積、竣工面積同比分別增長24.78%、23.67%、38.26%，各項房地產投資指標增幅比較顯著，商品房建設規模繼續加大，使得后市商品房供應進一步增加。從商品房市場供應情況來看，今年第三季度市區新批準上市預售商品房面積163.89萬平米，同比上漲57.92%，其中住宅124.79萬平米，同比上漲45.61%，商品房新增供給節奏加快。1.4爭搶土地，再創地價新高土地，作為房地產開發企業的最基本生產資料，自然也成為爭相搶購的對象。今年1-9月我市共出讓經營性用地337.95萬平米，同比下降11.85%。雖然新增上市土地面積有所減少，但開發商拿地熱市出讓土地平均地價為173萬元/畝，同比上漲86.29%。其中新生路西南側地塊以單價3473萬元/畝出讓，創本市地價新高。61.5二手房價，漲幅為5年最高在商品房成交屢創新高的同時，二手房市場也呈現出極大的市場場成交活躍，累計成交各類二手房73.01萬平米，同比上漲35.78%；其中二手住房36萬平米，同比上漲21.75%。二手房在增量的同時，價格也像坐上了直升梯?！跺a房指數報告》顯示，三季度市區二手住房加權均價為4695元/平米，同比上漲22.46%，環比上漲10.86%，漲幅為近五年來最高。這一跳躍式增漲，也使得二手房價幾乎接近于1.6供銷比例，首次倒掛大批放盤仍不及旺盛的需求。今年前三季度新增商品住房供銷比分別為1.02:1、0.98:1、0.99:1，市場首次出現年度供銷比小于1的現象。從成交量觀察，銷售量逐季增多，新增供應及時得到消化，充分體現了今年住宅市場交量十分活躍、住宅市場正在消化部分存量從各行政區新增住房供銷比來看，由于商品住宅市場銷售狀況良好，至三季度末，大部分區域的供銷比均有明顯的下降，其中惠山區下降最為明顯，表明其價格優勢與潛力逐漸被發覺，市場認知度逐步區域新增住宅供應不足，市場供不應求；濱湖、錫山、惠山供銷比位7于1-1.2之間，供銷比較為均衡；南長供銷比大于1.2，原因在于三季度新盤集中供給，但后期南長的供銷比會逐步下降。1.7區位觀念，逐漸轉變隨著城市基礎設施建設力度的加大，我市道路交通日趨完善、環境不斷美化，遠郊區域的價格優勢與潛力凸顯，購房者的住房區位消費觀念逐漸轉變。1-9月我市商品住房成交主要集中在東區、北區，分別占34.62%和33.44%，其中北區成交量大幅提高，所占份額比去年同期提高11.8%。而其他區域由于新增供應量偏少，市場成交量所占份額不高。從成交面積段來看，2007年1-9月市區商品住宅戶均成交面積要集中在90-144平米，占商品住宅市場成交平米的中等戶型的房源最受市場歡迎，銷售率高。在購買對象方面，本市購房者占93.30%（含江陰、宜興），外地占6.70%?！吧唐贩颗c二手房需求旺盛局面短期內還不會改變?！睂τ诤笃跓o錫房地產市場的走勢，房管部門人士表示。今年1-9月份市場需求極其旺盛，在改善型需求、前兩年受抵制需求集中釋放及投資需求上升等綜合因素的作用影響下，今年第四季度商品房市場需求將依然旺盛，這將促使開發企業加快上市節奏。預計第四季度市區商品房上市8總量在150萬平米左右，主要集中在東區、北區及西南片區。此外，隨著拆遷改選力度的繼續加大，二手房需求也將保持比較活躍的勢目前我市中小戶型比例雖然有所增加，但與政策提出的90平米以下的中小戶型要達到70%這一要求相比仍有一定差距。“面積結構問題依然存在，有待進一步加大中小戶型建設力度。”房管部門人士稱，四季度我市商品房在供應的戶型、價格結構方面將有所調整。隨著國家宏觀調控的深入貫徹，中小戶型、中低價位商品住宅所占比例及建設規模將繼續擴大，住宅供給結構將進一步得到優化。（二）無錫房地產市場宏觀分析2.1無錫過去三年市區房地產概況2.2開發企業對未來信心指數分析9開發企業未來信心指數=商品房新開工面積/施工面積因為新開工面積反映了從現在起1－2年后市場預售供應量以及2－3年后的現房供應量，新開工面積占施工面積的比例高低，反映了當前市場運行的狀況和房地產開發企業對市場預期的信心；從下圖可以看出，市區商品房開發的勢頭有所回落，2006年達到最低點，這與近兩年來國家對房地產行業的宏觀調控有關。但從商品住宅市場狀況看，2005年信心指數有所反彈，這也就導致了兩年后的現階段無錫市區商品住宅供應量的持續增大，整體市場供大于求現象的顯現。2006年該指數相對回落，這將有利于市場在未來1－3年的結構性調整，07年銷售量明顯上升，有利于市場長期穩定發展。2.3市場供求關系分析根據在建項目的實際情況，施工面積通常為竣工面積的3－4會出現供應短缺，大于4倍時，未來供應量將會放大。就商品房供求情況看，2004年以來，無錫市區商品房供求指數雖然經歷了2005年的快速攀升后有所反彈，但是三年的供求指數始終維持在4以上，這就說明整個市場未來1－2年將處在供大于求的狀態下。就商品住宅情況看，其波動雖然較整個商品房市場劇烈，但是也是始終維持在4以上，這就說明整個商品住宅市場也將維持在供大于求的狀態下。2.4收益率指數收益率指數＝商品房銷售額/開發投資額既反映該城市房地產開發的總體效率不高，也表明空置率可能過高，同時將影響未來的房地產投資規模和開、竣工面積。從整個商品房市場看，2004年以來，無錫商品房市場收益率指數始終維持在1以下，雖然有所上升但幅度較緩，可見整個市場開發投資收益相對處在較低水平。從商品住宅市場看，2004年以來，無錫商品住宅市場收益率指數始終維持在1以上，而且進入2005年上升幅度明顯，這就說明商品住宅市場投資收益相對處在較高的水平。這從側面說明了無錫非住宅物業形態如：商業、辦公等現階段開發收益率較低。2.5商品房市場宏觀分析2007年成為無錫商品房市場發展的一個拐點，經歷了2007年無錫商品房市場呈現出以下特點：n商品房尤其是商品住宅的價格進入快速上升的通道，房價n區域消費者購買力正在穩步釋放，但同時消費者挑選余地明顯變大，好房好價、差房差價甚至滯銷已經在局部區域局部個案上表現出來；n消費者購買力的釋放成為區域房地產持續發展最好的土壤，但這也要求發展商不斷創新產品，創造出高品質的住房來贏得相對穩定的市場。2.6市區成交價格分析從2004年－2006年無錫市區商品房以及商品住房成交情況看，商品住宅漲幅明顯高于商品房漲幅，2005年商品住房漲幅為743元/平方米，2006年在2005年基礎上漲幅為470元/平方米。這相對于同期商品房漲幅的615元/平方米和333元/平方米要分而2007年三季度無錫商品房均價已達到4712元/平方米，同比上漲13.08%，這也從市場層面反映了無錫市區商品住房進入一個新的上升通道，與宏觀層面表現出來的特點相符合。2007年上半年惠山區成交商品房(含住宅及其他物業)達58．67萬平方米，其中商品住宅成交面積為54．54萬平方米，商品住宅半山區的商品房成交量在七個區中都是第一名，4個月的總成交量達到53．83萬平方米，與上半年58．67萬平方米的總量相差僅有5萬平方米左右?；萆絽^7—10月的成交量比位列第二的濱湖區的40．48量就達到112萬平方米以上。而2006年全年，惠山區的商品房成交量為68．14萬平方米，約占當年無錫市區商品房成交總量的20％。可以說，惠山區今年的商品房成交量比去年高出100％已成定局。在商品房新批準銷售方面，7—10月惠山區同樣獲得頭名。這4個月惠山區的新增供應量為68．26萬平方米，比第二名南長區的60．48萬平方米高出10％以上，同期濱湖區的新批準預售量還不到30萬平方2005年以來，惠山區的商品房供應充足。在商品房供應方面，2005年和2006年商品房核準面積分別為100．61萬和93．45萬平方米，基本上占到當年市區商品房供應總量的25％左右，其中商品住宅分別占到當年惠山區商品房核準面積的95．1％和76．4％，所占的比例較大。2007年上半年惠山區商品房核準面積為60．93萬平方米，算上7—10月份的68．26萬平方米，今年前10個月的供應量的比例要達到85％以上。惠山區與其他板塊的差異是，商品房供應以住宅為主，大型的集中商鋪和寫字樓比較少。供應充足和成交旺盛，讓惠山區成為今年錫城樓市的熱點板塊。業內人士分析說，惠山區成交量放大，主要原因是這個板塊的樓盤價格便宜，是當今無錫少有的住宅價格低地。在其他板塊，每平方米5200元以下較難找到合適的樓盤，許多樓盤的價格都在每平方米5800元以上，而在惠山區，在惠山新城，在錢橋板塊、洛社板塊，每平方米3400元左右就可以購買到住宅，價格比較高的樓盤，每平方米3800一4200元就可以購買到。在有的樓盤40萬元就可以購買到95平方米的住宅，而在其他板塊，40萬記現在只能購買到55平方米?；萆絽^的好多樓盤讓中等收入家庭能夠圓自己的安居夢想。中小套型供應短缺近三年來，惠山區商品住宅供應中，100平方米以下的中小套型供應是市區七區中特別少的，這與錫山區相差很多。原因是這個板塊房價低，開發商覺得較大的套型總價也不高。2005年、2006年和2007年上半年，惠山區成交得最多的套型與市區總體是一樣的，那就是以120一144平方米的為主，上述三個時間段這種套型的成交比例分別達到44．41％、43．54％、45．74%,這種套型所占的比例比七區同期總的比例還要高，120—144平方米的套型供應量是相當大的。由于價位低，惠山區144—180平方米的大套型成交比例也很高，2005年和2007年上半年比例分別為21．35%和12．55都是列第二位；2006年所占比例為10．49列第三位?；萆絽^商品住宅中，100—120平方米的套型同樣是暢銷的，2006年成交比例達到21．92％，居第二位；2005年和2007年上半年比例分別為15．47％和11．25％，均為第三位。值得關注的是，惠山區2005年以來100平方米以下套型供應很少，導致成交少。上述三個時間段，90一100平方米的套型成交所占比例分別為6．64％、8．13％、582％，低于全市平均水平。90平方米以下的套型成交所占比例更低。其中60平方米以下成交比例2005年為0，2006年僅為0．19％，2007年上半年更是下降到可以忽略不計的0．04％。也就是說，2007年上半年惠山區成交商品住宅近55萬平方米，60平方米以下的套型僅成交220平方米，以平均每套55平方米計算僅有4套。60—80平方米的套型成交比例同樣很低，2006年為0．782007年上半年為0．27％。80一90平方米套型成交比例稍高，2006年僅有4．442007年上半年則下降到3．51%。2006年和2007年上半年惠山區90平方米以下的套型成交比例低，僅有5．41％和3．82％，表明開發商們認為，在惠山區建造住宅應當以康居為主，以本地居民的需求為主。這樣的套型供應比例是適合當時惠山區情況的。到這個區域購房的人士外地人不是很多，用來出租的房源也不多。但將來惠山區的需求會發生改變，開發商應當多開發些90平方米以下的住宅。到2008年，一批需要執行“90／70”新政策的房源將面市，其中會有小套型。而一些2006年6月以前出讓的地塊，開發商也會考慮到市民對中小套型的需求，100平方米以下套型會逐步增多。商品房供應仍將充裕近兩年來惠山區的土地出讓面積是比較多的，2006年惠山區的土地出讓面積約為320萬平方米，2007年前10個月出讓面積達到230萬平方米左右，同時這個區的房地產開發投資繼續加大，2006年惠山區的房地產投入近36億元，同比增長超過40％；2007年前10個月惠山區房地產投人已經達到36億元以上，超過去年全年的投入水使土地供應不增加，在未來兩三年時間內供應也不會減少。復地·公園城、理想城市、百大春城、綠地世紀城、晴山藍城、天一城等樓盤的后續房源都將會陸續面市。在錢橋、洛社、玉祁等惠山區樓市的重要組成部分，也將會有多個大中型樓盤接連開盤。有開發商說，由于惠山區在將來兩三年內都將會是錫城樓市的價格低地，會有更多本地和外地市民前來購房。由于惠山區的樓盤在景觀和套型方面已經為市民們所熟悉，中短期內就難以出現需求激增的現象，需求將是平穩增長?；萆絽^2005年以來都是以本地居民購買為主，2005年、2006年分別達到93．65％、91．59％；，今年也會在90％以上?；萆絽^目前大型商業企業和大型工業企業都不多，還沒有進入外來高素質人口導人的快速增長期，因此，這個區商品住宅將來仍然以本地市民購買為主。大多數購房者為改善型自住需求，本地人與外地人購買用來出租投資的比例較低，因為這個板塊的房屋租金便宜，投資的收益目前還不理想。商品房價格將穩步上漲惠山區商品住宅吸引大量購買力的重要原因就是價格低廉，而這個板塊商品住宅的價格將有可能迎來一輪升浪。惠山區到今年還有許多每平方米2500元以下的房源，2005年這個價位的房源占到總成交量的18．17％，2006年則下降到447%,2007年上半年又上升到14．59％。近三年來，每平方米3000—4000元的房源一直是惠山區成交的重頭，2005年、2006年、2007年上半年分別達到47．62％、74．24％、6296%,即單價“4字頭”房源的成交量是增長的。每平方米5000—6000元的房源2005年沒有成交記錄，2006年和2007年上半年的成交比例可以忽略不計。到2007年第三季度，惠山區商品住宅平均價格也就是3700元左右，這與9月份洛社橄欖園大量房源在每平方米3130元附近成交有關。業內人士說，惠山區“3字頭”和“4字頭”的房源還有一定的剩余量，但新推出的房源“5字頭”和“6字頭”的比例會提高。部分“3字頭”“4字頭”的房源將自動升格為“4字頭”“5字頭”，這是因為部分樓盤前期為了聚集人氣低姿態開盤，利潤空間比較小，而到后期，小區的景觀已經建造好，部分組團已經交付，加上版塊的認可度大幅提升，新開的房源價格就會高開，高開以后購房者會比前開的價格高出許多。百大春城，去年12月花園洋房開價為每平方米3800元，現在的價格是4800元，將來再開盤就是5000元以上。綠地世紀城，去年10月，波土頓公館花園洋房價格是每平方米4100一4500元，到明年花園洋房開出，價格估計為每平方米5300—5500元。另一方面，部分樓盤推出的住宅形態不一樣，價格自然是高開。比如前不久開盤的奧林匹克花園，聯排別墅折合成每平方米有的達到9000元以上。部分樓盤新推出花園洋房、聯排別墅，起始價格就高，也會直接拉動價格上行?；萆絽^的低價位房源將集中在普通的高層和多層里面。2007年上半年惠山區商品房供應量為64.64萬平米，成交量為59.27萬平米新城北接江陰腹地，南連中心城區和錫東新城。規劃范圍東至惠山區與錫山區交界，南到北環路一線，西臨錫澄運河，北至市區與江陰交界，總用地約76.75平方公里。現有人口約11萬人，其中堰橋街道下轄3個社居委、16個村委、人口6.47萬人；以外為惠山經濟技術開發區；現狀城市化水平52.91%。功能定位：依托中心城區、服務惠山區、輻射江陰腹地、面向蘇北地區的無錫北部副中心；惠山區的行政文化經濟中心；重要的現代制造業和研發轉化基地；市區北部交通樞紐和物流集散地；環境優美宜人的都市化社區居住地。發展規模：惠山新城總用地76.75平方公里，規劃建設用地61.64平方公里，占總用地的80.32%?？扇菁{居住人口約為40萬人，就業崗位容量約為25萬人?？臻g布局結構：規劃惠山新城“一核三片、三帶六區”的結構：——“一核”：惠山行政中心、吳文化公園和商業中心組成的具有較強輻射力的核心區域?！叭保貉邩颉⑽髡?、長安三大都市化居住片?！叭龓А保簻麑?、錫澄高速公路和錫北運河生態綠帶。——“六區”：堰橋工業配套區、新城產業集聚區、錫北物流集聚區、惠東物流集聚區、錫澄物流集聚區和科創農業園。頃。是集酒店、商業、餐飲、影城、娛樂、酒店式公寓為一體的綜合錫山高級中學堰橋校區南臨政和大道，北至堰新路，東靠堰橋河，西接金惠苑，總用地面積為31.7公頃。是布局合理、功能先進、設施完備、建筑新穎、環境優美的全省乃至全國一流的示范性高級中學。無錫市惠山區人民醫院處于惠山行政中心區北面，南到堰新路，北至研園路，東靠惠源路，西臨河道。該地塊規劃用地面積約53141.6平方米。為一所具有明顯?？铺厣亩壖椎染C合性現代化醫院，其直接服務人口約10-15萬，醫療服務輻射人口約15-20萬。1、地理位置：本項目位于無錫市惠山區，北臨政和大道，西臨錫澄路，南沿陸區路。2、交通狀況：本項目所處位置是整個惠山新城的行政中心，周邊道路情況良好，政和大道以及錫澄路均為高等級主干道，路況良好。3、項目主要經濟指標總用地面積：94678.9㎡建筑類型：小高層、多層醫療衛生/建設中的惠山區人民醫院商業娛樂/天力商業廣場、明發商業廣場教育/錫山高級中學堰橋校區、天一中學百大春城、加州洋房、金都花園、華夏清水灣、中體奧林匹克花園、復地公園城、以及尚未開盤的高山御花園和距離相對較遠的綠地世紀城、華府莊園和順馳理想城市。本項目位于惠山區中心區板塊，面臨著來自惠山區眾多樓盤激烈競爭，本地客源已被大量掠奪，因此我們需要通過詳細分析惠山區各同質樓盤的情況，確定自身的競爭優勢，有效規避風險，使本項目能夠在市場上占具一席之地（1）案名：加州洋房項目地址：文惠路吳韻路口開發商：上海龍倉機構/無錫龍倉置業代理商：新聚仁機構產品定位:南加州風情洋房加州·洋房，一種顛覆傳統的花園洋房，純正加州風格建筑這是將洋房與別墅完美結合的新型住宅:退臺式群院花園洋房。220000㎡原味加州群院洋房特區,加州風格的群院花園洋房與群院電梯洋房,再現美國加州富人小鎮風情高尚社區。作為區域的明星個案，加州洋房更是全面“高熱”，二期中央水景洋房8月18日全新公開后僅二周銷售就逾80%以上。由于未來三期將不再規劃高層洋房，這也將是加州洋房絕版的高層電梯洋房。1、無錫首個南加州風情洋房；2、戶型面積較合適；3、樓間距較大，主題景觀較好；4、區域未來規劃情況良好。銷售分析:一期多層洋房已售罄。二期電梯洋房適中得戶型以及前期良好得口碑都使得項目銷售情況良好，在區域中屬于較有競爭力和領先得項目。2007年1-11月加州洋房去化表140001400012000100008000600040002000012292122927596621054014536442226806714263396932502月3月4月5月6月7月8月9月銷售套數（套）4864397 u銷售面積（㎡）621067154014263396945364422759626803250銷售套數（套）銷售面積（㎡）項目客群以江陰、惠山區等周邊鄉鎮企業主及惠山區政府部門公務員為主，部分市區客群和投資客。（2）案名：華廈清水灣項目地址：無錫惠山區欣惠路開發商：江蘇華廈融創置地集團產品定位:案名定位于“清水灣”，由此延伸出一種高尚水岸生活方式，一種高品質的生活理念，一種居住與自然和諧統一的生活狀態。該案位于無錫惠山區政府南面400米，總建面約12萬平方米。周邊交通順暢，距市區約7公里。整個小區就像一個大公園，中央8000平方米湖泊區貫穿其中，亭廊水榭，曲橋通幽，使業主足不出戶便可領略到宜人的水景。小區充分利用周圍惠山濕地公園的自然景觀優勢，創造了獨具特色的觀景視線。多層、小高層、疊加花園洋房、獨棟別墅多種建筑形態組合，可以滿足不同置業者的需求。1、小區景觀較好、靠濕地公園；2、單價較區域其他項目較低；3、未來區域規劃較好。銷售分析:華廈清水灣自今年以來，銷售勢頭持續上升，均價在4000左右，其大戶型低單價的定位也被購房者所認同，項目前期推出量也去化90%以上了，由于其體量較小得關系，未來銷售壓力也較小。2007年1-11月華廈清水灣去化表6000500040003000200010000a481140174017264211221122146 n186n:383"1464902月3月4月5月6月7月8月9月10月11月銷售套數（套）618213525887 u銷售面積（㎡）1343186146383490481140172642111612561122項目客群以江陰、惠山區等周邊鄉鎮客群為主，部分市區客群。（3）案名：百大春城項目地址：文惠路與惠源路交叉處開發商：江蘇百大實業發展有限公司代理商：無錫金達利產品定位:原創洋房，純HOUSE，界定無錫洋房秩序。百大春城位于惠山新城政和大道與惠山大道交匯處，總建筑面積60萬平方米，項目容積率1.50，綠化率40%左右。17萬平方米春城生態園、7萬平方米湖泊、2公里沿河景觀層層環抱。百大春城一期6+1層電梯洋房，06年6月份開盤，400套花園洋房已全部售磬。其二期6-1層花園洋房——純HOUSE位于項目核心區域，新澳洲風情花園洋房獨兼生活品質與情趣格調，層層退臺，超大面寬，前后雙花園，多樣化戶型組合，成為界定無錫洋房生活的新標準。1、洋房戶型較好，較獨特；2、先期開盤價格較低，有一定的口碑效應；3、未來區域規劃較好。銷售分析:目前二期洋房和小高層在售，洋房均價4700元/平米，小高層均價4300元/平米。自2007年10月加推兩批二期房源后，去化速度較快，銷售勢頭良好。其純正洋房的口碑已深入人心，對其未來三期的推出積蓄了足夠的市場人氣。2007年1-11月百大春城去化表200002000000銷售套數（套）079銷售面積（㎡）00銷售面積（㎡）項目客群以江陰、惠山區等周邊鄉鎮企業主及惠山區政府部門公務員為主，部分市區客群和投資客。（4）案名：復地公園城項目地址：錫澄公路與政和大道交匯處開發商：復地集團股份有限公司代理商：上海蓮花墅產品定位:秉承以人為本的理念，以純正自然清新的澳洲風情為藍圖錫帶來全新的魅力澳洲生活。復地·公園城，50萬㎡未來中心生活樣板區，緊鄰46.7公頃吳文化公園。其地處無錫惠山新區核心地段，東臨錫澄南路，南學等名校林立周邊，超大商場正建設當中，交通體系四通八達，設施面面俱到。項目規劃總用地33.4萬㎡，總建筑面積約50萬㎡，集多層、小高層、高層、聯體別墅等多種住宅形態，并結合酒店式公寓、商業、幼兒園等建筑配套，攜澳大利亞BAU等國際團隊聯袂1、項目較大，物業形態較豐富；2、開發商實力較強；3、地理位置處于惠山新城入口處。銷售分析:目前，復地公園城精裝房均價在4900元/平米，毛坯房則在4000本消化完畢，作為有50多萬平米得大項目，未來供應量仍將繼續上5322007年1-11月復地公園城去化表532700060005000400030002000100006136475141843275366521782580254019027622月3月4月5月6月7月8月9月10月11月銷售套數（套）6202943502133264 u銷售面積（㎡）190276221783275475161362580254041843665532項目客群以堰橋當地居民、學校老師等為主，及部分市區客群和（5）案名：奧林匹克花園項目地址：惠山大道與政和大道交匯處開發商：無錫生命置業有限公司213166.8㎡2557000㎡1778戶產品定位:人為本的準則下，力圖創造一種運動型的、具有英式風情的居住建筑環境，在充分利用基地東北側已建成的綠化景觀基礎上，創造園內良好的景觀氛圍，成為惠山區集生態居住、運動休閑等功能為一體的精品小區之一。奧林匹克花園是由中體產業集團開創，并經中國奧委會授權開發的體育主題社區，主要是將奧林匹克精神和體育文化融入社區的建設，提倡一種健康的生活方式。無錫奧林匹克花園位于無錫惠山新城無錫生命科技園區西南部，東鄰惠山大道和S形景觀帶，南接東西景地下5.4萬平方米）。該項目主要由低層住宅、多層通廊式住宅、小高層單元式住宅、配套商業與公共建筑和地下車庫組成。13萬平米的奧林匹克公園、擬建網球場，足球場，籃球場，沙灘排球，高爾夫球場等多項熱門運動場館。此外還有老年人的健身設施以及兒童益智游樂設施等。1500平方的運動會所（包含瑜伽、有氧健美、恒溫游泳、器械健身、乒乓球等各種各樣的運動。）小區內部還配套有英式風情商業街，里面會有超市、餐飲、美容院、咖啡屋等等。后期還擬建有一個12班的私立幼兒園。1、項目產品和定位都比較新穎；2、開發商實力和口碑都較好；3、項目配套齊全，賣點較多。銷售分析:目前，奧林匹克花園一期推出得六聯排別墅均價在9500元/㎡，一期推出共計110套，開盤兩周至今已去化30%，開盤情況良好。隨著產品的深入人心及品牌效應的推廣，加之未來產品的多樣性推出，銷售前景看好。一期別墅客群主要以江陰、惠山區等當地私營業主為主，后期小高層產品會增加惠山區及市區普通收入客群。（6）案名：綠地波士頓公館項目地址：惠山大道與金惠路交匯處東南面開發商：上海綠地集團無錫置業有限公司代理商：金石地產5875套產品定位:波士頓風情的高品位城市生活社區該項目位于無錫市北，惠山新城行政中心東南，緊靠惠山大道，聯排別墅、花園洋房為主，以1.02的超低容積率自然營造高尚私家生活靜地，建成后呈現別墅、情景洋房、小高層、高層及配套設施完美結合的高品位社區，凸顯“貴族、純正、涵養”的設計理念。該項目擁有最佳景觀資源和公共設施，無論地理、景觀、建筑、配置上都別具匠心。800平米中心湖，160平米水上花園，7000平米運動休閑俱樂部，15000平米風情商業街，生活設施一應俱全，氛圍溫馨典雅。項目一期——BOSSTOWN首府，氣質非凡的新英格蘭風格建筑，獨具匠心的社區規劃，靈活多樣的建筑一個微小細節體現主人的品位，打造城市中堅專屬的格調生活領地。1、項目規模較大，內在生活設施規劃一應俱全；2、獨特的建筑風格，波士頓風情的景觀設計具備一定的吸引力；3、遠期規劃中利好因素較多，輕軌，公交線路等使人們對該項目預4、產品豐富，適合各類購房者選擇；5、綠地品牌具備很強的品牌競爭力。銷售分析:就已先期全面展開，因此其前期預約情況比較理想。同時綠地品牌在無錫已經形成了比較大的影響力，對其銷售會有一定的推動作用。并且綠地公司在銷售推廣方面，具備很強的實力，因此該項目的銷售狀況開盤之后較為理想，先期推出的A、B二個花園洋房組團銷售狀況穩定，C組團將在近期推出。2007年1-11月波士頓公館去化表1400014000120001000080006000400020000130771103566917960470223637826322810926802月3月4月5月6月7月8月9月銷售套數（套）642876381 u銷售面積（㎡）236378281096691110354702632279602680銷售套數（套）銷售面積（㎡）周邊企業中高層管理人員，認同該區域的市區購房人群。（7）案名：金都花園項目地址：惠山區西新路北端開發商：無錫金都房地產有限公司代理商：上海新馳420000㎡產品定位:新城中央高尚住宅區中環國際金都花園，位于惠山區政府行政中心市民廣場正南面，占據了惠山新城CPD、CBD、CLD三大中心。本項目規劃總面積42萬平方，將建30萬平方高檔住宅和12萬平方商務辦公樓。計劃分三期開發，一期規劃15.5萬平方米商品住宅，主要由多層、小高層、高層住宅和商業步行街組成。有一條自然河流南北向穿越社區，形成了很強的水景支撐，使本項目具備了良好的宜居環景。1、位于惠山新城核心區的正中心位置，地理優勢明顯；2、周圍生態環境良好，自然河流，大型廣場環布四周；3、規劃中的商業中心近在咫尺。銷售分析:該盤占據獨有的中心位置、具備較強的象征性，并且該域內最先開盤的項目之一，因此占有了很好的市場先機，一批周邊客戶很快被該項目利用，因此前期銷售狀況還是比較理想的，一期已經8000600040002000107163529322983359574089978432007年1-1180006000400020001071635293229833595740899784302月3月4月5月6月7月8月9月銷售套數（套）803876 u銷售面積（㎡）95704082298997716352938433351銷售套數（套）銷售面積（㎡）惠山區公務員，惠山新區企業中高層管理人員。（8）案名：順馳理想城市項目地址：北環路與惠山大道交界處開發商：無錫順馳城市建設有限公司832000㎡產品定位:新城市中心大型綜合居住區該項目東至白屈港,西至惠山新城區惠山大道,南至南環路,北至胡長路，規模龐大，整個地塊由綠地集團和順馳聯合開發，小區內各項設施規劃完善，幼兒園，學校，商業設施，養老院等等一應俱全，周邊交通狀況良好，是惠山新城里最大的居住區，猶如一座衛星城。該項目以“商業廣場、運動廣場“為理想生活核心，通過人性化具有濃郁生活氛圍的建筑分布、公共開放空間-社區廣場設計、半私密空間-組團院落設計、合理的組團分區，打破傳統住宅為核的貫用模式，共同構筑一個柔性空間，帶來一個充滿人性化的和諧社區，使人們得到了一個伸展到街道上的公共宅間和內部私密庭院空間之間的特殊聯系的體驗。2、遠期規劃中利好因素較多，且區域升值尚有潛力；3、順馳品牌實力雄厚；4、產品豐富，適合各類購房者選擇。銷售分析:從今年理想城市得銷售情況來看，項目已回本處于盈利階段馳沒參加07年得秋季房交會就足以證明銷售壓力正在逐漸減輕。且目前洋房價格也拉升至4500元/㎡，雖然周邊項目同質競爭嚴重，卻銷售情況依然良好，前景看好。2007年1-11月理想城市去化表6000600050004000300020009548995489496435923365266621258823772496296202月3月4月5月6月7月8月9月銷售套數（套）54047 u銷售面積（㎡）237758835922496336526664964296254892129銷售套數（套）銷售面積（㎡）惠山新區企業中高管，長期于此生活工作的人群，部分市區購房Strength（優勢）（一）惠山新城核心位置，地理優勢明顯本項目地處惠山區政和大道沿線，此處為惠山新城的核心區況良好，規劃傾向性明顯。此區塊正在逐漸成為名副其實的區域核心，遠期價值優勢較大。（二）新城為新開發區域自然生態保持良好，項目景觀資源良好惠山新城為新開發區域，各種自然生態保持良好，加上政府打造的各市民廣場和生態公園，其自然生態價值及景觀價值在錫城各區中較為突出。項目在此可以借用良好的自然及景觀資（三）賽維拉品牌在全國經營多年，口碑較好賽維拉品牌在全國有多年的開發經驗，項目眾多，在無錫也曾成功開發東亭賽維拉項目，在無錫賽維拉品牌已經有一定的品牌基礎，在市民中有著良好的口碑。Weakness（劣勢）（一）惠山區配套設施缺乏，生活便利性有待提高惠山新城為新開發區域，商業氣氛匱乏，公共交通線路較少，整個區域內僅有少量零星商業可供使用，短期內生活便利性難（二）沒有完善的工業體系的支撐對于一個成熟的居住區域來說，商業是為居住提供服務的，而工業體系是為居民導入的基礎，一個房地產項目不可能將在南面工作的人吸引到北面來，所以就近而居是所以人購房時必然會考慮的重要因素，人口導入首先就要提供相應的工作崗位?；萆叫鲁谴笠幠８脑?，將原有的污染企業全部遷走，這對改善居住環境是非常有利的，但同時也遷走了在這工作的人，遷走了客戶。所以一個完善的工業體系是一個區域所有房地產項目的生存之本，但是本項目所屬區域在改造過程中確缺少了這一（三）個別戶型設計上存在一定缺陷，可能較不易去化本項目規劃的A-3、A-4兩大戶型，隨彌補了小戶型的不足，但是在設計上并不理想，A-4的兩衛設計較為浪費，如設計成套內書房可能效果更佳，而A-3的布局也略顯過于緊張，而B-3戶型的設計使得其中一半的戶型徹底朝北，這部分房源在銷售上可能較難去化。Opportunity（機會）（一）惠山區規劃逐步深入，刺激當地樓市發展隨著惠山區規劃重點的擴展，各類公建配套設施正在逐步完善，輕軌交通正在進入倒計時，規劃的利好正在刺激著當地樓（二）項目自身規劃合理，產品配置較貼近市場需求本項目產品配置較為合理，小面積三房產品更是近年來惠山區較為稀缺的，從歷史銷售情況來看，小戶型的產品在惠山區的銷售也是較為理想的，項目規劃產品面積控制較為合理，較為貼近現時期惠山區購房群體。（三）惠山區整體性價比較市內其他區域有一定吸引力由于惠山區的房價整體較之市區其他區域較低，而其產品品質卻較高，較高的性價比是現時期惠山區最大的吸引力，從近幾月成交情況看，惠山區的高性價比正在被越來越多的人所接（四）本項目屬住宅、商業、辦公聯合體，對于可層有一定聯動性一般而言凡是項目較大而且配置產品較為齊全的項目，都會產生客戶的聯動性，本項目自身帶有辦公和商業而且所占比重不小，這部分的客戶由于購買習慣很有可能成為本項目住宅的重Threat（威脅）（一）惠山區實力開發商眾多，競爭激烈惠山區云集實力開發商，大盤、好盤眾多，在此區域形成了較大的競爭，此區域已漸漸成為無錫市場上廝殺最激烈的戰（二）本項目配置的辦公項目在惠山區尚屬首創市場前景不明辦公項目需要有成片的辦公氛圍支持，惠山有多個科技園，但是卻沒有相本項目規劃類型的辦公產品，就市場角度而言，本項目的辦公類產品顯得前途未卜。（三）隨著前期惠山眾多樓盤的運作該區剛性需求正在減少近幾年惠山區的成交量逐年放大，本區域的剛性需求人群正在逐步減少，惠山區的各項目雖依靠各種方式從市區、江陰吸引客戶，但就現階段情況來看與龐大的后續開發總量相比接市區及外來購房者是下階段惠山樓市發展的一大問題，也是本項目的一大問題。（四）市民對該區域固有觀念短期內較難改變，價格難有飛躍惠山新城現階段吸引市區購房者多為兩類，一為市區二次置業人群，二為市區較低收入剛性需求人群，由于惠山區在市民心目中的固有觀念問題，該區域產品向來以性價比取勝，一旦價格跳躍發展，則這種性價比優勢蕩然無存。（五）08年市場利空政策預期較大，可能影響后市發展隨著溫家寶總理“三防一緊”講話的發布，預示著中央管理層對于后市的基調已經明顯，08年將是一個政策年，在這一年很可能有各類限制性政策的出臺，這些政策將很可能對明年乃至今后幾年的樓市形成直接影響。結合目前市場產品供應的銷售情況，項目的定位需要與市場的主要需求特征相一致，尋找為市場主要消費力量服務的機會，雖然這部分市場同時也是其他公司和項目正在供應和進入的市場，競爭激烈，但從公司開發的項目的地理位置和項目規模出發，必須找到市場的主要消費力量。根據項目的客戶定位，針對細分客戶的消費需求和市場供應情況，以及賽維拉金融商貿苑的全面市場形象的建設需要，對賽維拉金融商貿苑的市場定位如下：本項目周邊在售樓盤較多，且檔次較高、規模較大、規劃有致。如百大春城、復地公園城、加州洋房、華夏清水灣、金都花園、中體奧林匹克花園、綠地世紀城、理想城市等大大小小的樓盤，他們或是產品創新、或是苦心經營多年，或是活動頻繁、或是先入為主，06年和07年這些樓盤都獲得了不錯的成績，恰是利用了惠山新城各項規劃利好及產品高性價比的優勢進行炒作，令這帶樓盤銷售如虎添翼。細分析項目相鄰的樓盤（百大春城和復地公園城），本項目在品牌以及產品上都不遜于該區域內任何對手，但無奈該區域開發量實在太大，競爭已進入“戰國時代”故此，項目能不能夠在區域中獨樹一幟，決定其能否在市場競爭中脫穎而出。綜合上面競爭樓盤的立足點，我們不難看出本項目由于處在惠山新城核心位置雖競爭激烈但遠期價值空間明顯。唯此，結合區域市場情況和自身的特點，建議塑造獨特的品牌形象——“新惠山行政區高端金融寓所”以此定位入市，充分迎合市場，進而突破市場，將形成本區域最價格是消費者購房最敏感因素根據對無錫新區樓盤的調查，價格的高低直接左右著項目的銷售業績，制定合理的銷售價格必須是慎重研究的。因此為賽維拉金融商貿苑這個樓盤制定一個既能達到利潤最大化，又能符合市場需求的價格是當前最緊要的問題。本項目價格定位采用以下基本思路：反推項目價格：類比分析定價法（均價）為了科學地制定項目的整體售價，我們特定選擇以下幾個樓盤作為項目的比較標準，它們是百大春城、加州洋房、華夏清水灣三個比較性較強的樓盤（注：復地公園城由于洋房項目早已售罄，銷售運作又不甚成功，故其雖與本案距離較近，但可比性較差），通過與這些樓盤的對比分析，逐個計算出項目的市場比較均價，然后綜合測算項目的市場均價。整個定價策略本著公正、科學、實際的原則進行制定，對本項目均價的制定具有很強的支撐能力。樣本必須有參考意義，我公司根據實踐總結出樣本選取的原則：①相似原則：只有地段相近，情況相似的樣本才會有更多的意義；②成功原則：只有成功的樓盤才具有參考意義。在以上原則的指導下，我們調查了眾多項目，最終選取其中具有參考價值的幾個個案作為本項目的比較對象。公寓房樣本樓盤樓盤名稱位置物業形態銷售均價總建筑面積百大春城文惠路與惠源路交叉處加州洋房文惠路吳韻路口華夏清水灣無錫惠山區欣惠路3、所確定的可比樓盤分析：項目素質評判標準：按行業經驗，我們將任何一個房地產項目的基本素質分為以下共12個類別，并依據每個類別的重要性給予評分，而這些類別相加的總分為100分，而個體類別的滿分依次為：建筑自身品質指標：10分；建筑規模：10分；景觀設計：10分；立面設計：5分；戶型設計：10分；物業管理：5分；智能化：5分；附加因素：5分；項目周圍環境指標：10分；交通狀況：10分；周邊配套：10分；區域位置：10分。類比分析比較表987897679886554599794444443455458788886877678769百大春城加州洋房華夏清水灣4000元/㎡（普通多層、小高層）比較樣本樓盤的市場價格經比較修正后得出本項目