第10頁共17頁昆明市房地產市場調查研究報告本報告目的在于對昆明主城區的房地產市場和具有較大發展潛力的呈貢新城進行調研，為公司領導層提供決策支持。期間走訪了昆明市統計局、昆明市發展計劃局、昆明市城市規劃局、昆明市國土資源管理局、昆明市土地交易中心、昆明市房產管理局、呈貢土地儲備和交易中心等相關部門相關負責人，現將有關情況做如下匯報。第一部分昆明市房地產市場調查研究一、昆明市概況一）地理位置：云南省中部，云南省省會。昆明地處云南省中部，北挨四川省，西為楚雄市，東為曲靖市，南接玉溪市和個舊市；距北京2100公里(航空)，距離深圳1245公里（航空），南達中越邊境515千米，西抵中緬邊境876千米，西南至中老邊境906千米。二）行政劃分和人口昆明市總面積萬平方公里，轄盤龍、五華、官渡、西山、東川五區和安寧市以及呈貢、晉寧、富民、宜良、高明、石林、祿勸、尋甸八個縣。截止06年底，昆明總人口612萬人。其中城市人口245萬人，城區面積180萬平方米。三）交通現狀；昆明巫家壩國際機場離市中心區5公里，屬于國家一類機場；108、213、320、324等7條國道貫穿昆明；目前昆明市制定了繞城高速公路“兩環五射”系統計劃。火車站位于市中心4公里，有到河口、玉溪、大理等地區的省內鐵路，到貴陽——昆明、昆明——成都、昆明——南寧的省外鐵路。二、昆明市經濟發展狀況一）近年昆明市宏觀經濟建設情況1.國民生產總值增長保持良好的增長勢頭。06年昆明市GDP總值為億元，連續四年年增長在兩位數以上。（全省06年生產總值4000億元）數據來源：《昆明市07年統計年鑒》2.人均生產總值由03年的16928元至06年的19663元（折算為2622美元），年均增長11.2%。遠高于全省平均水平，縱觀世界發達國家和省內珠三角城市經濟發展歷程，這一時期，經濟發展存在穩定增長期。（06年全省年人均生產總值8961元）數據來源：《昆明市07年統計年鑒》3.從產業結構來看，昆明處于工業化中期階段。05年三大產業比例為::::。第一產業占的比重很小，第二產業所占比重仍有上升趨勢，但比重不高，昆明處于工業經濟中期階段。數據來源：《昆明市06年統計年鑒》4.人民生活水平變化情況：城鄉居民收入持續提高，城鎮居民人均可支配收從2003年的7979元增至2006年的10766元，從一個側面說明城鎮居民的購買力較強。數據來源：《昆明市07年統計年鑒》5.小結2006年昆明全市GDP首次突破1200億元，人均GDP2622美元。據有關研究表明，當人均GDP進入2000到3000美元階段，經濟增長的穩定性明顯增強。昆明的經濟已經步入一個穩定的發展時期，居民經濟收入今后的發展趨勢都比較良好的。二）昆明與其它西部省會城市比較1、經濟總量昆明第三位。（西部11個省會城市平均888.77億元）2、人均GDP昆明排第四。（西部11個省會城市平均19729元）數據來源：國家統計局。其公布數據與地方年鑒統計口徑稍有不同，數據有微小出入。3、財政一般預算收入，昆明排第二。4、從經濟發展的幾個重要指標看，昆明市經濟社會發展水平在西部各省會城市中處于中上水平。三）“十一五”經濟發展目標：推進城鎮化，有質量的增長，發展為現代化經濟強市1．“十一五期間”，全市生產總值年均增長10%以上；2008年實現人均生產總值比2000年翻一番；地方財政一般預算收入年均增長10%；外貿進出口總額年均增長12%；全社會固定資產投資年均增長15%以上；社會消費品零售總額年均增長12%；居民消費價格總水平年均漲幅3%左右。2．城鎮居民年人均可支配收入年均增長7％，農民年人均純收入年均增長6％；“十一五”期間全市在崗職工工資收入年均增長7%；農村居民人均純收入年均增長6%。四）小結

昆明市經濟發展屬于工業化中期階段，工業經濟不發達，是一個休閑居住、消費型經濟的城市，但居民生活水平持續增強；經濟發展的各項指標在西部省會城市中排名較前；在未來幾年內，昆明經濟社會仍將保持健康穩定的發展。它依然將會是中國西部排名靠前的大型城市，在西部城市中處于重要的位置。根據相關研究，人均GDP800-8000美元之間為房地產業的起步和快速上升階段，當人均GDP達到13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。昆明現階段的經濟發展水平，正處于房地產的快速上升期。三、昆明市總體發展規劃2003年5月，省、市政府同意實施“現代新昆明戰略”，新昆明戰略可促進市域城市化水平發展到80％以上，使昆明定位為中國面向東南亞、南亞國際商貿旅游城市和可持續發展的大都市，其基本內容是：一）昆明城市整體布局：建設“一湖四片”新昆明。1）在滇池盆地中，實施“一湖四環”工程，形成各具特色的東城-呈貢新城、西城-海口新城、南城-晉寧新城、北城-主城區的“一湖四片”城市區。滇池盆地城市人口可發展到450萬人，城市建成面積460k㎡。北城：即現在的主城，現代新昆明的核心區，形成政治中心、文化中心、金融中心、商貿及旅游中心。規劃人口220萬人，

規劃用地220萬平方米。根據昆明市分區規劃和控制性詳規，現在主城劃分為55個片區，每個地塊2－3個平方公里，最大的地塊10平方公里。

南城：即晉城――新街新城，形成組團式發展旅游度假城，規劃人口75萬人，規劃用地80平方米。

西城：即昆陽――海口新城，形成以磷況加工、機械制造、電子儀表為主要產業的工業城。規劃人口60萬人，規劃用地60平方米。東城：即呈貢新城，形成新興工業園區、科研教育園區，以花卉為特色的生物產業基地及現代物流中心。規劃人口95萬人，規劃用地160平方米。2）在滇池流域外，努力發展昆明新機場航空城、安寧冶金化工城市。二）新昆明建設最先啟動呈貢新城。呈貢位于滇池東邊，距離昆明主城區約15km。規劃是新興工業園區、科研教育園區、生物產業基地及現代物流中心。目前片區規劃起點高，除已建成市政府行政大樓（在裝修）外，周邊基本為平地，昆明市政府將于2008年5月搬遷至此，屆時片區將成為大昆明的行政中心。未來幾年，呈貢都是昆明重點建設和發展的主方向。目前該片區在政府手中約有100平方公里土地，除開劃分的物流園、政府其它機關單位的用地外，可以出讓的經營性用地約有30平方公里，未來土地供應充裕。三）軌道交通規劃2005年4月，昆明編制《昆明軌道交通線網規劃》。規劃推薦線網方案為放射狀線網，由四條直徑線和一條半徑線組成，線網總長度120.2公里。具體實施時間未定，其中3號線和4號線預留向機場延伸條件，1、5號線連接呈貢新城和主城區。

1號線：連接呈貢的半徑線，起于金龍飯店，經火車站向東南聯結呈貢東城。

2號線：南北向的骨干線，起于銀河片區北部，縱貫主城面北，止于滇池北岸南市區。

3號線：東起兩面寺東部客運樞紐，向西南通達滇池旅游度假區，東端預留向機場延伸條件。

4號線：西端起于高新開發區，經城市中心區，止于東部黑土凹，預留向機場延伸條件。

5號線：西起石咀站，沿米軌線位敷設，經中心區、經濟開發區，進入呈貢新城。四）高速公路昆明市制定了國道主干線昆明繞城高速公路兩環五射系統計劃。目前，內環線中，東連接線的大部分及昆安高速已建成通車，南連接線、西南繞城公路建設計劃年內開工，外環線中，西北繞城公路計劃年內開工建設，東南繞城線已完成工程前期工作。五射線中，除昆武高速公路正在建設外，其余已建成通車。五）昆明新機場新機場位于官渡區大板橋鎮，距昆明主城區只有約20公里，2009年投入使用。與新機場相輔相成的綜合交通網也正在建設，屆時曲靖、玉溪、楚雄三個城市到昆新機場的路程在2小時以內。機場規劃建設分為三期，到2035年全部完成時可形成年旅客吞吐量6000萬人次、貨郵吞吐量120萬噸的能力，建成后，將是繼首都機場、上海浦東機場、白云機場后國內第四大機場。服務機場的昆明空港經濟區規劃總面積160平方公里。官方公布的經濟區商機超過百億元。六）小結從規劃上看，新昆明的規劃起點和標準較高，準備將昆明建成一個綜合實力雄厚、特色鮮明、環境優美的湖濱生態城市和面向東南亞、南亞的現代開放城市。并擬到2010年，昆明的社會發展總體水平和經濟、科技綜合實力，居全國省會城市的先進行列。目前看來，大部分項目并沒有明確擬定具體實施時間，所以建成時間估計會繼續延長。但作為西部省會城市中財政預算收入排名第二的城市，首先實施的呈貢新城建設和航空城建設將會得到保障和較有力的推進。未來一段時間昆明重點發展的片區是航空城和呈貢新城，而它們所處的東和南方向也會是城市發展的主方向。這些片區相對于其它片區具備較大的發展潛力。四、昆明房地產市場環境：本年昆明樓市波瀾起伏，受曾、胡案影響，昆明樓市開發步伐將稍為緩慢一）2007年4月6日，昆明市中級人民法院對昆明市規劃局原局長曾華受賄案作出一審判決。短短幾年內，昆明市規劃局三任局長李德昭、胡星、曾華先后“落馬”。三任局長都收受了當地房地產公司巨額賄賂，揭開了昆明市房地產和土地財政的腐敗黑幕。一大批項規劃審批目報建停止。規范昆明樓市秩序，對于我司利大于弊。二）停止單位自建房，停止小宗地出讓及分散的個人自建房06年，昆明全面停止單位自建房，在城鎮規劃區范圍內停止小宗地出讓及分散的個人自建房。通過總體規劃確定產業布局；通過控制性詳規的修訂，明確房地產綜合開發用地和建設的各項指標，提升房地產業發展的整體水平。在發展本地房地產企業的同時，加大招商引資力度，吸引有實力、有信譽的房地產企業到本地投資。扶持旅游小鎮的房地產開發，把旅游小鎮建成真正有吸引力的魅力名鎮。發展房地產評估、經紀等中介業務，推進社會化、專業化的物業管理服務；加大對閑置土地的處置力度和房地產開發用地的監管。三）06年，昆明禁止農民房加層，不得超過4層或者單戶建筑面積300平方米。四）07年6月-08年6月，昆明將開展為期一年的房地產市場秩序專項整治工作，對象涉及房地產開發、經紀、廣告等單位。五）自04年8月31日大限后，昆明已停止協議出讓土地。但在大限之前，相當一部分土地“以租代征”、“農用地轉建設用地”、“工業轉居住”等方式出讓在私人或公司手中。六）雖然昆明明文規定嚴格貫徹中央調控相關政策，從目前昆明出讓土地的情況來看，無論是90，70還是限地價限房價等方面，地方的執行存在一定的操作空間。七）經濟適用房建設以中、小戶型為主，建筑面積不超過80平方米。八）小結總體來說昆明作為云南的省會城市，且房地產市場正處于發展階段，相對于其它一些房地產較不發達城市來說，市場透明度比較高，市場比較成熟，但一些制度有待完善。但是受胡、曾案影響，目前相關部門行事謹慎低調，無論這是短暫的寂靜，還是暴風雨的前奏，短期看來昆明在房地產政策方面就將會嚴格執行相關規定，對昆明房地產有積極的影響。五、昆明市房地產現狀一）昆明房地產行業基本情況截至06年底，昆明全市有各類房地產開發企業852家，其中：一級資質8家，二級資質21家，三級資質112家，四級資質295家，暫定資質392家。06年昆明房地產完成投資額183.3億元，比05年有較大增長，房屋施工面積和05年基本持平，竣工面積大幅增加，而新開工面積不足。見下表：單位06年同比增長房地產投資（億元）183.30%施工面積（萬平方米）3%其中：住宅面積（萬平方米）新開工面積（萬平方米）-30.90%其中：住宅面積（萬平方米）竣工面積（萬平方米）31.40%其中：住宅面積（萬平方米）銷售面積（萬平方米）897.5014.60%其中：住宅面積（萬平方米）825.90二）固定投資和房地產開發投資情況06年昆明市累計完成固定資產投資654億元，同比增長25.3%；房地產開發投資億元，同比增長%。房地產投資占固定資產投資28%。從上圖我們看出，近年昆明市固定資產投資穩步增長，房地產開發投資增長較快，今年有所回落，房地產開發投資額占固定資產投資28%，表明房地產業處于比較穩定的階段。三）昆明樓市1．各片區樓價分布昆明目前在售樓盤65個，其中一環6個，二環11個，西市區6個，北市區8個，世博片區8個，東市區1個，東南片區4個，官南片區8個，滇池路片區8個，遠郊5個。其均價分布見下圖：以上價格的分布，主要是因為滇池路片區樓盤以別墅為主，導致均價居高；一環路片區為市中心，土地供給較小，資源稀缺，所以價格也不菲；西市區樓盤以多層為主，價格相對較低。2.各物業價格趨勢情況昆明全市商品房類型大致可以分為別墅、多層、小高層、高層和混合物五種，其價格變化見下圖：從上圖看出06年10月以來，別墅漲幅較大，近9個月以來平均價格已達到7395元/平方米；多層物業價格也不斷上升，上漲了近500元/平方米；小高層波動較大；高層半年來上升了1000元/平方米；混合物業比較穩定，一直處于3200元/平米左右。目前在售樓盤中，以世博片區和滇池路片區的平均綠化率最高，世博片區內有部分在售樓盤為別墅項目；滇池路片區的在售樓盤多為高綠化率別墅項目；一環路內多為高層項目。目前市中心區土地資源稀缺，占地少，所以量最少，但容積率最高；東南片區因為有世紀城、新亞洲體育城幾個超級大盤的存在，所以開發面積最大。一環：以高層為主，高容積率，樓盤規模小，5000-8000元/平米總戶數綠化率容積率占地面積建筑面積開盤時間均價順城80036%685982310002006-128200MOMA2期104746%128581168292006-127200興杰站現代城36540%7413413472006-105400報業尚都60042%13534494522006-124500翠湖太龍公館11825%2309174702007-18000二環：以高層為主，3000-4000元/平米總戶數綠化率容積率占地面積建筑面積開盤時間均價時光俊園175440%4433552096272006-94200楓藍國際71350%19980764592006-113200可樂公寓23839%2389125002006-73800天城園林居50045%228681573622006-33500百年明日城市200040%1400702500002006-62600盛世豪庭120041%733371650082005-114600城市之光23025%3190123002006-34000東方上城55221700833472005-123700麥田時光2032501160002006-124100熙城大廈67031%685982310002006-124100風尚中心70443%388531286642005-83300北市區：小高層為主，3000-3500元/平米總戶數綠化率容積率占地面積建筑面積開盤時間均價大成·蔚藍時代32042%21344470652005-103000荷塘月色237645%1207273000002006-94500葵花公社95347%340171000002006-93600上游水岸39345%33350800002006-83300實力北岸85063%3273471000002005-113300都市楓林60056%71369870002006-113300銀河星辰花園78246%242920838302007-33000實力郡城155240%666121913382007-73000西市區：以多層為主，品質稍低，2500-3000元/平米總戶數綠化率容積率占地面積建筑面積開盤時間均價麗陽星城186445%3741877000002005-42500興泰·月半灣100050%421141300002006-12300德尚國際村81249%33228311300020052500水岸藝城75848%635091111572005-33000傲云峰64047%45282803592007-13800甲殼城市79035%11213560222007-66000世博板塊：以多層、別墅為主，別墅售價約7000元/平米，多層3000-4000元/平米總戶數綠化率容積率占地面積建筑面積開盤時間均價晨光大道71445%79350738002006-43200實力上筑42445%35227686962006-63500云南映象一期453647%1964003731602006-93200江東清水木華88550%2066682066682006-97500春城鄰里59151%352981039572006-103000碧澄心嶼8642%2870110002006-112800世博生態城58044%31266523732007-54800金林碧水145055%1570802512002006-82900東南板塊：幾個超級大盤，小高層售價約3200元/平米左右總戶數綠化率容積率占地面積建筑面積開盤時間均價彼岸178045%1684983000002006-63200世紀城1811431%253460048000002005-43200新亞洲體育城1200045%146520020000002005-103200云大知城342236%2775904603202006-93200官南板塊：3200元/平米總戶數綠化率容積率占地面積建筑面積開盤時間均價碧水藍天48646%46690800002006-63100滇池嶺秀130050%845091338492006-92900玫瑰灣147740%1387362850002005-113000時代風華二期98642%1026561800002005-63000水映長島149546%1153001981802006-43200萬興印象85340%38395905053200別樣院景101042%640323000002006-103000中林佳湖新城154250%733372400002005-82900滇池路板塊：高檔別墅區，售價7000-13000元/平米總戶數綠化率容積率占地面積建筑面積開盤時間均價列儂溪谷24456%906672006-86000海韻楓丹12052%83149595002005-117000滇池時光5651%58003735492005-56700滇池衛城1500300000020000002007-1210000同德·極少墅30756%117000700002007采蓮郡108447%1334001400002007數據來源：昆明市建設局；部分項目建筑面積含不計容積率的建筑面積，如地下室等。四）全市商品住宅交易變化情況1.全市普通住宅成交均價變化：昆明6月份主城區的商品普通住宅（不含別墅）銷售均價為4000元/平米，2季度均價為3826元/平米，比06年初上升了34%。以06年第一季度為基數，至07年第二季度上漲34%。普通住宅成交每月量變化：07年7月當月，昆明商品房銷售總面積85.42萬平米，環比增長4.51%，同比增長79.43%；總銷售金額29.21億元。截至07年7月，過去一年昆明市共成交商品房面積834.6萬平方米，戶均面積116㎡。：供銷比為0.48：1，供遠大于求。07年1-7月份，昆明市共銷售商品房513.88萬平方米，而同期昆明共批準23個項目預售，總面積247.16萬元；比而06年同期的總批準預售面積431.8萬平方米減少了42.76%。07年1-7月份供應量：銷售量比為0.48：1。目前看來，昆明樓市供應量大幅下降，成交量則穩步上升，這與房價的上漲是有關聯的。五）昆明市土地市場分析一）政府土地出讓統計：06年至07年7月主城區和近郊共成交住宅用地約3000畝，平均成交單價196萬元/畝。我們對昆明市主城區和近郊06年至07年7月政府成功出讓的商住用地進行統計。出讓面積總計

（畝）起價總計

（億元）成交價總計

（億元）漲幅

（%）拿地價格總計

（億元）拿地單價

（萬元/畝）平均容積率平均樓面價

（元/㎡）2971264469%581961393數據來源：昆明市國土局；“拿地價格”指除成交價格額外支付的費用，如土地補償款等。昆明主城區（含近郊）06年至07年7月政府招拍掛土地底價款總和26億元，成交價款綜合44億元，漲幅69%，計算土地補償費等成本，拿地價格總和58億元，土地單價196萬元/畝，平均樓面地價1393元/㎡。二）各片區出讓土地情況：一環560萬元/畝，二環324萬元/畝，近郊78萬元/畝。昆明主城區一年半內出讓的土地中，位于一環周邊的占6%，二環周邊占36%，近郊區占58%如下圖：這些土地的價格見下表：從這些土地的出讓情況看：1.近期昆明的土地出讓中近郊土地占主要份額，中心城區較少土地出讓；2.中心城區地價不菲，郊區地價相對低不少；3.這些土地并沒有90，70等硬性規劃條件；4.出讓基本采用拍賣方式。三）土地現狀昆明的土地市場正處于新舊交替的重要轉折期。招拍掛土地與8.31大限清理出來并且可以完善手續的土地并存，儲備土地、出讓土地、建設用地三