合同法與物權(quán)法背誦記憶

考點01:可撤銷的民事法律行為

1.可撤銷的民事法律行為的種類

(1)重大誤解

基于重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。

(2)顯失公平

一方利用對方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權(quán)

請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。

(3)脅迫

一方或者第三人以脅迫手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受脅迫方有權(quán)請求人

民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。

(4)欺詐

①一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或

者仲裁機構(gòu)予以撤銷。(2017年案例分析題)

②第三人實施欺詐行為，使一方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，對方知道或者應(yīng)當知道該

欺詐行為的，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。

2撤銷權(quán)的消滅

有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：

(1)當事人自知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起1年內(nèi)'重大誤解的當事人自知道或者應(yīng)當知道撤銷事由

之日起3個月內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；

(2)當事人受脅迫，自脅迫行為終止之日起1年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；

(3)當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為表明放棄撤銷權(quán)；

(4)當事人自民事法律行為發(fā)生之日起5年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。

考點02:無權(quán)代理與無權(quán)處分

L狹義的無權(quán)代理

(1)行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，未經(jīng)被代理人追認的，對被

代理人不發(fā)生效力。

(2)相對人的催告權(quán)和撤銷權(quán)

相對人可以催告被代理人自收到通知之日起1個月內(nèi)予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。行

為人實施的行為被追認前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當以通知的方式作出。

【解釋1］被代理人已經(jīng)開始履行民事法律行為中設(shè)定的義務(wù)的，視為對民事法律行為的追認。

【解釋2】無論相對人是否善意均可行使催告權(quán)；只有善意相對人才可以行使撤銷權(quán)。

【解釋3］行為人實施的行為未被追認的：(1)善意相對人有權(quán)請求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害

請求行為人賠償，但是賠償?shù)姆秶坏贸^被代理人追認時相對人所能獲得的利益；(2)相對人知道或者應(yīng)當

知道行為人無權(quán)代理的，相對人和行為人按照各自的過錯承擔責任。

2.表見代理

行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理

權(quán)的，代理行為有效。(2015年案例分析題)

3.無權(quán)處分

當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

(2013年案例分析題、2014年案例分析題)

考點03:合同的生效

1.實際履行原則

(1)合同當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)并且對方接

受的，該合同成立。

(2)合同當事人約定采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)并且

對方接受的，該合同成立。

2.依法成立的合同，原則上自成立時生效。如保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、金融機構(gòu)貸款的借款合同

等。

3.實踐合同

(1)定金合同從實際交付定金之日起生效。

(2)自然人之間的借款合同為實踐合同，自貸款人提供借款時生效。

4.附條件、附期限的合同

(1)附生效條件的合同，自條件成就時生效。(2016年案例分析題)

(2)附生效期限的合同，自期限屆至時生效。

5.當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，

自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

6.應(yīng)當?shù)怯泜浒?，但登記備案并非合同的生效要?/p>

(1)商品房預售合同應(yīng)當辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當事人另有約定的除

外。

(2)當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人

民法院不予支持。

7.多重買賣合同

出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，如合同均不具有《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，買受人因不

能按照合同約定取得標的物的所有權(quán)，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應(yīng)予支持。

考點04:約定不明的處理

L總原則

合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議

的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。

2.具體規(guī)則

(1)質(zhì)量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者

符合合同目的的特定標準履行。

(2)價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行。

(3)履行地點不明確的，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地履行；

其他標的，在履行義務(wù)一方所在地履行。

(4)履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當給對方必要的準備時

間。

(5)履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行。

(6)履行費用的負擔不明確的，由履行義務(wù)一方負擔。

考點05:抗辯權(quán)

1.同時履行抗辯權(quán)

雙務(wù)合同的當事人互負債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行

要求；一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。（2016年案例分析題）

2.先履行抗辯權(quán)

雙務(wù)合同的當事人互負債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。

先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。（2011年案例分析題）

3.不安抗辯權(quán)

（1）中止履行（2006年案例分析題、2017年案例分析題）

雙務(wù)合同中應(yīng)當先履行債務(wù)的當事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情況之一的，可以行使不安抗辯權(quán)，中

止合同履行：

①經(jīng)營狀況嚴重惡化；

②轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；

③喪失商業(yè)信譽；

④有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。

（2）解除合同

當事人行使不安抗辯權(quán)中止履行的，應(yīng)當及時通知對方。對方提供適當擔保的，應(yīng)當恢復履行。對方在合

理期限內(nèi)未恢復履行能力并且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。

【解釋1］行使同時履行抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)的條件：當事人基于同一雙務(wù)合同。

【解釋2】債權(quán)人留置的動產(chǎn)，應(yīng)當與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系。但是，企業(yè)之間留置的除外。

考點06:債權(quán)人代位權(quán)

1.代位權(quán)是指債務(wù)人怠于行使其對第三人（次債務(wù)人）享有的到期債權(quán)，危及債權(quán)人債權(quán)實現(xiàn)時，債權(quán)人

為保障自己的債權(quán)，可以自己的名義代位行使債務(wù)人對次債務(wù)人的債權(quán)。（2008年案例分析題、2010年案例

分析題）

2.債務(wù)人的懈怠行為必須是債務(wù)人不以訴訟方式或者仲裁方式向次債務(wù)人主張其享有的具有金錢給付內(nèi)容

的到期債權(quán)。因此，如果債務(wù)人以書面或者口頭方式催促次債務(wù)人履行債務(wù)，但沒有就此提起訴訟或者申請仲

裁，仍然構(gòu)成懈怠。

3.所謂"專屬于債務(wù)人自身的債權(quán)"，是指基于扶養(yǎng)關(guān)系、撫養(yǎng)關(guān)系、贍養(yǎng)關(guān)系、繼承關(guān)系產(chǎn)生的給付請

求權(quán)和勞動報酬、退休金、養(yǎng)老金、撫恤金、安置費、人壽保險、人身傷害賠償請求權(quán)等權(quán)利。

【解釋】債權(quán)人的債權(quán)不受是否專屬于債權(quán)人自身的限制。

4.代位權(quán)訴訟

(1)債權(quán)人是原告，次債務(wù)人是被告，債務(wù)人為訴訟上的第三人。

(2)如果債權(quán)人勝訴的，訴訟費用由次債務(wù)人承擔，從實現(xiàn)的債權(quán)中優(yōu)先支付。代位權(quán)訴訟的其他必要費

用則由債務(wù)人承擔。

(3)債權(quán)人的債權(quán)就代位權(quán)行使的結(jié)果有優(yōu)先受償權(quán)利。

考點07:債權(quán)人撤銷權(quán)

1.可撤銷的行為(2008年案例分析題)

(1)債務(wù)人放棄債權(quán)(至!I期、未到期均可)、放棄債權(quán)擔保或者惡意延長到期債權(quán)的履行期限，對債權(quán)人

造成損害。

(2)債務(wù)人無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害。

(3)債務(wù)人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者以明顯不合理的高價收購他人財產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害，并

且受讓人知道該情形。

【解釋1】(1)債務(wù)人的無償行為(放棄債權(quán)、無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn))，不論第三人善意還是惡意，均可撤銷；

(2)債務(wù)人的有償行為(以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)、以明顯不合理的高價收購他人財產(chǎn))，第三人惡意時

才可以撤銷。

【解釋2］轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導價或市場交易價70%的，可視為"明顯不合理"的低價；

轉(zhuǎn)讓價格高于交易時交易地的指導價或市場交易價30%的，可視為"明顯不合理”的高價。

【解釋3】債權(quán)人對債務(wù)人的債權(quán)可以到期，也可以未到期，但債權(quán)人對債務(wù)人必須享有有效債權(quán)。

2.撤銷權(quán)行使的期限

撤銷權(quán)應(yīng)當自債權(quán)人知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起1年內(nèi)行使；自債務(wù)人的行為發(fā)生之日起5年內(nèi)沒

有行使撤銷權(quán)的，該撤銷權(quán)消滅。

3撤銷權(quán)麗公

(1)債權(quán)人為原告，債務(wù)人為被告，受益人或者受讓人為訴訟上的第三人。

(2)債權(quán)人行使撤銷權(quán)所支付的律師代理費、差旅費等必要費用，由債務(wù)人負擔；第三人有過錯的，應(yīng)當

適當分擔。

(3)撤銷權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限。

(4)債權(quán)人就撤銷權(quán)行使的結(jié)果并無優(yōu)先受償權(quán)利。

考點08:債權(quán)轉(zhuǎn)讓

1.債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利，不需要經(jīng)債務(wù)人同意，但應(yīng)當通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。

(2008年案例分析題、2016年案例分析題)

2.債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，受讓人同時取得與主債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利(如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán))，但該從權(quán)利專屬于債

權(quán)人自身的除外。

3.債務(wù)人接到債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知后，債務(wù)人對讓與人的抗辯(如提出債權(quán)無效抗辯、訴訟時效抗辯)可以向受

讓人主張。

4.債務(wù)人對讓與人享有債權(quán)，并且其債權(quán)先于轉(zhuǎn)讓的債權(quán)到期或者同時到期的，債務(wù)人可以向受讓人主張

抵銷。

考點09:合同的解除

1.法定解除

(1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的。

(2)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。

(3)當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。

(4)當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。

2.合同解除的效力

(1)尚未履行的，終止履行。

(2)已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求

賠償損失。(2009年案例分析題)

考點10:抵銷

1.約定抵銷

當事人互負債務(wù)，標的物種類、品質(zhì)不相同的，經(jīng)雙方協(xié)商一致，也可以抵銷。(2008年案例分析題)

2法定抵銷

(1)當事人互負到期債務(wù)，債務(wù)標的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方均可主張抵銷，但依照法律規(guī)定或者

按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外。

(2)一方債務(wù)已經(jīng)到期，另一方債務(wù)尚未到期，則未到期的債務(wù)人可以主張抵銷。

考點11:違約責任

L補救措施

當事人履行合同義務(wù)，質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或

者約定不明確的，受損害方根據(jù)標的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退

貨、減少價款或者報酬等違約責任。(2017年案例分析題)

2.損害賠償

(1)當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方

還有其他損失的，應(yīng)當賠償損失。(2009年案例分析題、2010年案例分析題、2016年案例分析題)

(2)當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不

得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用由違約方承擔。

(3)混合過錯

買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有過錯，違約方主張扣減相應(yīng)的損失賠償額

的，人民法院應(yīng)予支持。

(4)損益相抵

買賣合同當事人一方因?qū)Ψ竭`約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應(yīng)

予支持。

3.支付違約金

(1)約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加。

(2)約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。

【解釋】(1)當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失的30%為標準適

當減少；(2)當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

4.適用定金罰則

(1)當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款，二者不

能并用。

(2)買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法

院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。(2017年案例分析題)

5.違約責任與侵權(quán)責任的競合

因合同當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依據(jù)《合同法》的規(guī)定要

求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權(quán)責任。

考點12:違約責任的相對性

1.由于合同關(guān)系具有相對性，因此，違約責任也具有相對性，即違約責任只能在特定的具有合同關(guān)系的當

事人之間發(fā)生。(2014年案例分析題、2015年案例分析題)

2.涉及第三人的合同

(1)當事人約定由債務(wù)人向第三人履行債務(wù)的，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，應(yīng)

當由債務(wù)人向債權(quán)人承擔違約責任。

(2)當事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)有瑕疵的，應(yīng)當由債務(wù)人

向債權(quán)人承擔違約責任。

3.當事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當向?qū)Ψ匠袚`約責任；當事人一方和第三人之間的糾紛，

按照約定解決。

4裝租

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃

物造成損失的，承租人應(yīng)當向出租人賠償損失。

考點13:買賣合同

1.標的物的風險負擔

(1)標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)

定或者當事人另有約定的除外。(2011年案例分析題、2017年案例分析題)

(2)因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當自違反約定之日起承擔標的物毀

損、滅失的風險。

(3)出賣人按照約定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違

反約定之日起由買受人承擔。

(4)出賣人將標的物提存后，毀損、滅失的風險由買受人承擔。

(5)因標的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買

受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。

(6)單證與風險的獨立性

出賣人按照約定未交付有關(guān)標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉(zhuǎn)移。

(7)違約責任與風險的獨立性

標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔違約

責任的權(quán)利。

(8)在途標的物

出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈铮斒氯肆碛屑s定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立之日

起由買受人承擔。

(9)未約定交付地點、出賣人不得不托運

當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，標的物需要運輸?shù)?，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標

的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。(2006年案例分析題)

2.標的物的檢驗

(1)當事人約定檢驗期間的

買受人應(yīng)當在檢驗期間內(nèi)將標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人；買受人怠于通知的，視

為標的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。(2015年案例分析題、2017年案例分析題)

(2)當事人未約定檢驗期間的

買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標的物收到之日起2年內(nèi)未通知出賣人的，視為標的物的數(shù)量或者質(zhì)量

符合約定"旦對標的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用2年的規(guī)定。

3.買賣合同的特別解除規(guī)則

(1)因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物；標的物的從物因不符合約定被

解除的，解除的效力不及于主物。

(2)標的物為數(shù)物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除合同，但該物與他物分離使標的物的

價值明顯受損害的，當事人可以就數(shù)物解除合同。(2007年案例分析題)

(3)分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的20%的，出賣人可以要求買受人一并支付到

期與未到期的全部價款或者解除合同。出賣人解除合同的，雙方應(yīng)當互相返還財產(chǎn)，出賣人可以向買受人要求

支付該標的物的使用費。(2014年案例分析題)

考點14:商品房買賣合同

1.銷售廣告的性質(zhì)認定

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請"旦是，出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作

的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約；該說明和允諾即使未

載入商品房買賣合同，仍屬于合同的組成部分，當事人違反這些內(nèi)容的，應(yīng)當承擔違約責任。

2.可以適用懲罰性賠償金的情形

在下列情形下，買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過已付房款1倍

的您罰性賠償金：

(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

(3)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

(4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

(5)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

考點15:租賃合同

1.租賃合同的期限

租賃合同的期限超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期

限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。

2.不定期租賃

(1)租賃期限6個月以上的，合同應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租

賃。

(3)租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為

不定期。

【解釋1］對于不定期租賃，出租人或者承租人均可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之

前通知承租人。(2013年案例分析題)

【解釋2］租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人

仍然可以隨時解除合同。

3.租金的支付期限（2016年案例分析題）

對租金的支付期限沒有約定或約定不明確，當事人可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的

有關(guān)條款或者交易習慣確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則：

（1）租賃期限不滿1年的，應(yīng)當在租賃期限屆滿時支付；

（2）租賃期限1年以上的，應(yīng)當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當在租賃期限屆滿時支付。

4.維修義務(wù)

（1）出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但當事人另有約定的除外。

（2）承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可

以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期。

5.增設(shè)他物

承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人

恢復原狀或者賠償損失。（2016年案例分析題）

6.租賃物受損

承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并

要求賠償損失。（2014年案例分析題）

7.風險的承擔

因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支

付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。（2010年案例

分析題）

8.轉(zhuǎn)租

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃

物造成損失的，承租人應(yīng)當向出租人賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。（2014

年案例分析題、2016年案例分析題）

9.買賣不破租賃

租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即"買賣不破租賃"。（2013年案例分析

題、2016年案例分析題、2018年案例分析題）

考點16:房屋租賃合同

1.登記備案

當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法

院不予支持。(2011年案例分析題)

2.承租人的優(yōu)先權(quán)

(1)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買

的權(quán)利。

(2)只有在房屋租賃中承租人才享有優(yōu)先購買權(quán)，對于其他標的物的租賃，并不適用優(yōu)先購買權(quán)。(2010

年案例分析題、2013年案例分析題)

(3)出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人

請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應(yīng)予支持；但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人

民法院不予支持。(2014年案例分析題、2018年案例分析題)

3.承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形

(1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

(2)出租人將房屋出賣給近親屬(包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫

子女)的；

(3)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的；

(4)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

考點17:融資租賃合同

1.售后回租

承租人將其自有物出賣給出租人，再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應(yīng)僅以承

租人和出賣人系同一人為由認定不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。

2.維修義務(wù)

承租人應(yīng)當履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。(2018年案例分析題)

3.風險承擔

承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風險由承租人承擔，出租人要求承租人繼續(xù)支付租金的，人

民法院應(yīng)予支持。但當事人另有約定或者法律另有規(guī)定的除外。

4.承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財產(chǎn)損害的，出租人不承擔責任。

5.租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔責任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物

或者出租人干預選擇租賃物的除外。

6.租賃物的權(quán)屬

(1)在融資租賃期間，出租人享有租賃物的所有權(quán)。

(2)出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依

照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人。(2014年案例分析題、2018年案例分析題)

7.承租人未按期支付租金

承租人應(yīng)當按照約定支付租金，承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部

租金，也可以解除合同，收回租賃物。(2018年案例分析題)

【相關(guān)鏈接】分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款20%的，出賣人可以要求買受人一并

支付到期與未到期的全部價款或者解除合同。

8.有下列情形之一,出租人請求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：

(1)承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、質(zhì)押、投資入股或者以其他方式處分租賃物的；

(2)承租人未按照合同約定的期限和數(shù)額支付租金，符合合同約定的解除條件，經(jīng)出租人催告后在合理期

限內(nèi)仍不支付的；

(3)合同對于欠付租金解除合同的情形沒有明確約定，但承租人欠付租金達到2期以上，或者數(shù)額達到全

部租金15%以上，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的；

(4)承租人違反合同約定，致使合同目的不能實現(xiàn)的其他情形。

考點18:金融機構(gòu)的貸款合同

1.我國全面開放金融機構(gòu)貸款利率管制，除個人住房貸款利率浮動區(qū)間暫不調(diào)整外，金融機構(gòu)其他貸款利

率不再設(shè)上下限。(2017年案例分析題)

2.在借款合同中，借款的利息不得預先在本金中扣除。利息預先在本金中扣除的，應(yīng)當按照實際借款數(shù)額

返還借款并計算利息。(2017年案例分析題)

3.對支付利息的期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》的有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，借款期限不滿1

年的，應(yīng)當在返還借款時一并支付；借款期限1年以上的，應(yīng)當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，

應(yīng)當在返還借款時一并支付。

考點19:民間借貸合同

1.民間借貸的利息

(1)根本未約定

借貸雙方?jīng)]有約定利息，出借人不得主張支付借期內(nèi)的利息。

(2)約定不明

除自然人之間借貸外，借貸雙方對借貸利息約定不明，出借人主張利息的，應(yīng)當結(jié)合民間借貸合同的內(nèi)容，

并根據(jù)當?shù)鼗蛘弋斒氯说慕灰追绞健⒔灰琢晳T、市場利率等因素確定利息。

2.民間借貸的利率(2018年案例分析題)

(1)借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應(yīng)

予支持。

(2)借貸雙方約定的利率超過年利率36%,超過部分的利息約定無效。借款人請求出借人返還已支付的超

過年利率36%部分的利息的，人民法院應(yīng)予支持。

3.逾期利率

(1)借貸雙方對逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過年利率24%為限。

(2)借貸雙方未約定逾期利率或者約定不明的，區(qū)分不同情況處理：

①既未約定借期內(nèi)的利率，也未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照年利率6%支付

資金占用期間利息的，人民法院應(yīng)予支持。

②約定了借期內(nèi)的利率但未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照借期內(nèi)的利率支付資

金占用期間利息的，人民法院應(yīng)予支持。

(3)逾期利率與其他違約責任

出借人與借款人既約定了逾期利率，又約定了違約金或者其他費用，出借人可以選擇主張逾期利息、違約

金或者其他費用，也可以一并主張，但總計超過年利率24%的部分，人民法院不予支持。

4.民間借貸與買賣合同混合時的處理規(guī)則

(1)當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣

合同的，人民法院應(yīng)當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民

法院裁定駁回起訴。

(2)按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以

申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人

有權(quán)主張返還或者補償。

5.法定代表人在民間借貸合同中的責任

(1)企業(yè)法定代表人(或者負責人)以企業(yè)名義與出借人簽訂民間借貸合同，出借人、企業(yè)或者其股東能

夠證明所借款項用于企業(yè)法定代表人(或者負責人)個人使用，出借人可以要求將企業(yè)法定代表人(或者負責

人)列為共同被告或者第三人。

(2)企業(yè)法定代表人(或者負責人)以個人名義與出借人簽訂民間借貸合同，所借款項用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營,

出借人可以請求企業(yè)與個人共同承擔責任。

考點20:建設(shè)工程合同

L建設(shè)工程合同的無效

(1)承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的；

(2)沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

(3)建設(shè)工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。

【解釋】承包人超越資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍簽訂建設(shè)工程施工合同，在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級

的，不按無效合同處理。(2018年案例分析題)

2.承包人墊資

(1)當事人對墊資和墊資利息有約定，承包人可以請求按照約定返還墊資及利息；但是約定的利息計算標

準高于同期同類貸款利率的部分除外。

(2)當事人對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理；當事人對墊資利息沒有約定，承包人無權(quán)請求支付利

【相關(guān)鏈接】工程欠款的利息，當事人有約定的，按照約定處理；沒有約定的，按照同期同類貸款利率計息。

3.承包人的優(yōu)先受償權(quán)

(1)發(fā)包人未按照約定支付工程價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支

付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價，也可以申請人民

法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

(2)建筑工程的價款包括承包人為建筑工程應(yīng)當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括

承包人因發(fā)包人違約造成的損失。

(3)承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

(4)優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為64月，自建設(shè)工程竣工之日起(或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起)計

算。

(5)消費者支付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得

對抗買受人。

考點21:貨運合同

L承運人對運輸過程中貨物的毀損、滅失承擔損害賠償責任。但是，承運人證明貨物的毀損、滅失是因不

可抗力、貨物本身的自然性質(zhì)或者合理損耗以及托運人、收貨人的過錯造成的，不承擔損害賠償責任。

2.貨物在運輸過程中因不可抗力滅失，未收取運費的，承運人不得要求支付運費；已經(jīng)收取運費的，托運

人可以要求返還。

考點01:保證

1.保證合同(2014年案例分析題)

(1)第三人單方以書面形式向債權(quán)人出具擔保書，債權(quán)人接受且未提出異議的，保證合同成立。

(2)保證人在債權(quán)人與被保證人簽訂的訂有保證條款的主合同上，以保證人的身份簽字或者蓋章的，保證

合同成立。

(3)主合同中雖然沒有保證條款，但是，保證人在主合同上以保證人的身份簽字或者蓋章的，保證合同成

立。但是，當事人在借據(jù)、收據(jù)、欠條等債權(quán)憑證或者借款合同上簽字或者蓋章，但未表明其保證人身份或者

承擔保證責任，或者通過其他事實不能推定其為保證人的，出借人不能要求當事人承擔保證責任。

2保證人

(1)企業(yè)法人的分支機構(gòu)有法人書面授權(quán)的，可以在授權(quán)范圍內(nèi)提供保證。

(2)企業(yè)法人的職能部門不得擔任保證人。

(3)即便不具有完全代償能力的主體，只要以保證人身份訂立保證合同后，就應(yīng)當承擔保證責任。

3.保證方式

(1)一般保證

一般保證人享有先訴抗辯權(quán)，即在主合同糾紛未經(jīng)審判或者仲裁，并就債務(wù)人財產(chǎn)依法強制執(zhí)行用于清償

債務(wù)前，對債權(quán)人可以拒絕承擔保證責任。

【解釋1)一般保證的債權(quán)人向債務(wù)人和保證人一并提起訴訟的，人民法院可以將債務(wù)人和保證人列為共同

被告參加訴訟。但是，應(yīng)當在判決書中明確在對債務(wù)人財產(chǎn)依法強制執(zhí)行后仍不能履行債務(wù)時，由保證人承擔

保證責任。

【解釋2］在民間借貸糾紛中，保證人為借款人(債務(wù)人)提供一般保證，出借人(債權(quán)人)僅起訴保證人

的，人民法院應(yīng)當追加借款人為共同被告；出借人僅起訴借款人的，人民法院可以不追加保證人為共同被告。

(2)連帶保證

當事人在保證合同中對保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，承擔連帶保證責任。（2006年案例分析題、

2009年案例分析題、2014年案例分析題、2015年案例分析題、2017年案例分析題）

【解釋1］連帶責任保證的債權(quán)人可以將債務(wù)人或者保證人作為被告提起訴訟，也可以將債務(wù)人和保證人作

為共同被告提起訴訟。

【解釋2］在民間借貸糾紛中，保證人為借款人（債務(wù)人）提供連帶責任保證，出借人（債權(quán)人）僅起訴借

款人的，人民法院可以不追加保證人為共同被告；出借人僅起訴保證人的，人民法院可以追加借款人為共同被

告。

4.保證責任

（1）保證擔保的范圍

當事人對保證擔保的范圍可以進行約定；沒有約定或者約定不明確的，保證人應(yīng)當對全部債務(wù)（主債權(quán)及

利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權(quán)的費用）承擔責任。

（2）債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)

保證期間，債權(quán)人依法將主債權(quán)轉(zhuǎn)11給第三人的，保證債權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，保證人在原保證擔保的范圍內(nèi)對受

讓人承擔保證責任。但是保證人與債權(quán)人事先約定僅對特定的債權(quán)人承擔保證責任或者禁止債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，保證

人不再承擔保證責任。

（3）債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)

保證期間，債權(quán)人許可主債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)的，應(yīng)當取得保證人書面同意。保證人對未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù),

不再承擔保證責任。

【相關(guān)鏈接】主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數(shù)個債務(wù)人履行債務(wù)。但是，第三人

提供抵押的，債權(quán)人許可主債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書面同意時，抵押人對未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承

擔擔保責任。

（4）主合同的變更（2017年案例分析題）

未經(jīng)保證人同意的主合同變更，保證人的保證責任并不能解除：

①如果減輕債務(wù)人的債務(wù)的，保證人仍應(yīng)當對變更后的合同承擔保證責任；

②如果加重債務(wù)人的債務(wù)的，保證人對加重的部分不承擔保證責任；

③變更主合同履行期限的，保證期間為原合同約定的或者法律規(guī)定的期間。

5.保證期間（2006年案例分析題）

（1）未約定：保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起6個月。

(2)約定不明：保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起2年。

【解釋】保證合同約定保證人承擔保證責任直至主債務(wù)本息還清時為止等類似內(nèi)容的，視為約定不明。

考點02:抵押

1.抵押合同

訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人不得約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)

直接歸債權(quán)人所有；但該"流押條款"的無效不影響抵押合同其他條款的效力。(2013年案例分析題)

2.不動產(chǎn)的抵押

(1)建筑物和其他土地附著物；

(2)建設(shè)用地使用權(quán)；

(3)以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；

(4)正在建造的建筑物。

【解釋】不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記之曰起設(shè)立。如果當事人未辦理抵押登記，只是抵

押權(quán)未設(shè)立，但不影響抵押合同的生效。(2016年案例分析題)

3.動產(chǎn)的抵押

當事人以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具設(shè)定抵押，抵押權(quán)

自抵押合同生效時設(shè)立。但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

4.動產(chǎn)的浮動抵押

(1)經(jīng)當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、

半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實現(xiàn)抵押

權(quán)時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。

(2)浮動抵押的抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

(3)浮動抵押即使已經(jīng)登記，也不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。

5.抵押擔保的債權(quán)范圍

抵押權(quán)的擔保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。當事人另有約定的，

按照約定。

6.新增的不動產(chǎn)

建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。對該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)

當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

(2008年案例分析題、2013年案例分析題)

7.物上代位性

擔保期間，抵押物毀損、滅失或者被征收等，抵押權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受

償。被擔保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

8.抵押物的轉(zhuǎn)讓

(1)抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)

或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

(2)抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

9抵押物的出租

抵押權(quán)設(shè)定之后，由于抵押物仍歸抵押人占有，因此抵押人有權(quán)將抵押物出租。

(1)訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有

效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

(2)抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受

讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對

出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成

承租人的損失，由承租人自己承擔。

【相關(guān)鏈接1］出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件

優(yōu)先購買的權(quán)利。只有在房屋租賃中承租人才享有優(yōu)先購買權(quán)，對于其他標的的租賃，并不適用優(yōu)先購買權(quán)。

【相關(guān)鏈接2】出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，

承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應(yīng)予支持；但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效

的，人民法院不予支持。

10.土地出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)

拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，應(yīng)當首先依法繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，抵

押權(quán)人可主張剩余價款的優(yōu)先受償權(quán)。(2013年案例分析題)

1L同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人設(shè)定抵押時的清償)11頁序

(1)不動產(chǎn)

按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。

(2)動產(chǎn)

①抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償"I質(zhì)序相同的，按照債權(quán)比例清償；

②抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；

③抵押權(quán)均未登記的，按照債權(quán)比例清償。

【解釋1］順位在后的抵押權(quán)所擔保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價值超出順位在先的抵押擔保

債權(quán)的部分受償。(2018年案例分析題)

【解釋2】順位在先的抵押權(quán)所擔保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)實現(xiàn)后的剩余價款應(yīng)予提存，留待清償順位在

后的抵押擔保債權(quán)。如果抵押物的變價所得不足以清償順位在先的抵押權(quán)，則順位在后的抵押權(quán)消滅，其所擔

保的債權(quán)轉(zhuǎn)化為普通債權(quán)。

12.不可分性

(1)主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的,抵押人仍以其抵押物擔保數(shù)個債務(wù)人履行債務(wù)。但是，第三人提供抵

押的，債權(quán)人許可主債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書面同意時，抵押人對未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔擔保

責任。

(2)抵押物部分滅失，殘存部分仍擔保債權(quán)之全部。

考點03:質(zhì)押

1.動產(chǎn)質(zhì)押

動產(chǎn)質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財產(chǎn)時設(shè)立。(2010年案例分析題)

2.權(quán)利質(zhì)押

(1)證券權(quán)利

以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時設(shè)立；沒有權(quán)利

憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。

(2)基金份額與股權(quán)

以基金份額、證券登記結(jié)算機構(gòu)登記的股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機構(gòu)辦理出質(zhì)登記時設(shè)立；以其

他股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。

(3)知識產(chǎn)權(quán)

以注冊商標專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)主管部門辦理出質(zhì)登記時

設(shè)立.

(4)應(yīng)收賬款

以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自信貸征信機構(gòu)辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。中國人民銀行征信中心是應(yīng)收賬款質(zhì)押的

登記機構(gòu)。

考點04:留置

1.債權(quán)人留置的動產(chǎn)，應(yīng)當與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系。但是，企業(yè)之間留置的除外。

2.同一動產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。

考點05:定金

1.定金數(shù)額不得超過主合同標的額的20%。超過20%的，超過部分無效。(2017年案例分析題)

2.定金合同從實際交付定金之日起生效。

3.給付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行合同的，應(yīng)當雙倍返還定金。

4.定金罰則的適用

(1)因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。

(2)因合同關(guān)系以外的第三人的過錯，致使主合同不能履行時，適用定金罰則。

(3)在延遲履行或者有其他違約行為時，并不能當然適用定金罰則。只有因當事人一方延遲履行或者有其

他違約行為致使合同目的不能實現(xiàn)，才可以適用定金罰則，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

(4)當事人一方不完全履行合同的，應(yīng)當按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。

(5)當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方只能選擇適用違約金或者定金條款，二者不

能并用。

考點06:人保+物保

1.物保由主債務(wù)人提供

當事人對承擔擔保責任的順序沒有約定或者約定不明確的，債權(quán)人應(yīng)當首先執(zhí)行主債務(wù)人提供的物保，保

證人在物保不足清償時承擔補充清償責任。(2006年案例分析題、2013年案例分析題、2015年案例分析題、

2017年案例分析題)

2.物保由第三人提供

(1)當事人對承擔擔保責任的)11頁序沒有約定或者約定不明確的，債權(quán)人可以執(zhí)行第三人的物保，也可以首

先要求保證人承擔保證責任。

(2)在保證與第三人提供的物保并存的情況下，如果其中一人承擔了擔保責任，則只能向主債務(wù)人追償，

不能向另外一個擔保人追償。

考點07:物保+物保

L主債務(wù)人以自己的財產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)的，其他擔保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益

的范圍內(nèi)免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

2.主債務(wù)人以自己的財產(chǎn)出質(zhì)，質(zhì)權(quán)人放棄該質(zhì)權(quán)的，其他擔保人在質(zhì)權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免

除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

考點08:保證+保證

L按份共同保證

保證人與債權(quán)人約定按份額對主債務(wù)承擔保證義務(wù)。

2.連帶共同保證

(1)連帶共同保證是各保證人約定均對全部主債務(wù)承擔擔保義務(wù)或者保證人與債權(quán)人之間沒有約定所承擔

保證份額的共同保證。

(2)連帶共同保證的債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期屆滿沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行

債務(wù)，也可以要求任何一個保證人承擔全部保證責任。連帶共同保證的保證人承擔保證責任后，向債務(wù)人不能

追償?shù)牟糠郑筛鬟B帶保證人按其內(nèi)部約定的比例分擔。沒有約定的，平均分擔。

考點09:擔保合同的效力與擔保責任

1.擔保合同無效

(1)主合同有效而擔保合同無效

①債權(quán)人無過錯的，由債務(wù)人和擔保人對主合同債權(quán)人的經(jīng)濟損失承擔連帶賠償責任；

②債權(quán)人、擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償債務(wù)部分的1/2。

(2)主合同無效導致?lián)：贤瑹o效

①擔保人無過錯的，擔保人不承擔民事責任；

②擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償債務(wù)部分的1/3.

2.主合同解除

主合同解除后，擔保人對債務(wù)人應(yīng)當承擔的民事責任仍應(yīng)承擔擔保責任，除非擔保合同另有約定。

考點01:不動產(chǎn)的物權(quán)變動

1.基于法律行為的物權(quán)變動

（1）登記生效

不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)

定的除外。（2011年案例分析題、2016年案例分析題）

【解釋1］建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立必須向登記機構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)的生效條件。（2008

年案例分析題）

【解釋2］以建筑物、建設(shè)用地使用權(quán)等不動產(chǎn)設(shè)定抵押的，必須辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。

（2016年案例分析題）

【解釋3］當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有

約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。（2009年案例分析題、2016年案例分

析題）

（2）登記對抗

①土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

②地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

2.非基于法律行為的物權(quán)變動

（1）基于事實行為

因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。（2008年案例分析

題）

（2）基于法律規(guī)定

因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。（2012年案例分析題）

（3）基于公法行為

因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定，導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，

自法律文書或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力。

【解釋1］"導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書"，是指人民法院、

仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解

書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書。

這些“法律文書"具有直接改變原有物權(quán)關(guān)系、不必由當事人履行的形成效力。因此，如果判決內(nèi)容是一

方當事人向另一方履行，那么，讓物權(quán)發(fā)生變動的，是當事人的履行行為而非判決本身。

【解釋2】非基于法律行為的物權(quán)變動雖不以登記為要件，但獲得權(quán)利的主體再處分該物權(quán)時，仍應(yīng)當依法

辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。(2012年案例分析題)

3預告登記

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預

告登記。具有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：

(1)預購商品房；

(2)以預購商品房設(shè)定抵押；

(3)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；

(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

【解釋11預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)(轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)或者設(shè)定建設(shè)用地

使用權(quán)、設(shè)定地役權(quán)、設(shè)定抵押權(quán)等)的，應(yīng)當認定其不發(fā)生物權(quán)效力。

【解釋2】預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當認定為"債權(quán)

消滅"。

考點02:動產(chǎn)的買賣

1.一般動產(chǎn)：交付生效

動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

2.特殊動產(chǎn)：交付生效+登記對抗

船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。(2013年案

例分析題、2015年案例分析題、2017年案例分析題)

【解釋】對于船舶、航空器和機動車等動產(chǎn)，其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)仍以交付為要件，而不以登記為要件。

3.特殊的交付方式

(1)簡易交付

動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動產(chǎn)的，物權(quán)在法律行為生效時發(fā)生變動效力。

(2)指示交付

動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負有交付義務(wù)的人可以通過"轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原

物的權(quán)利"代替交付。

【解釋】轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時為動產(chǎn)交付之時。

(3)占有改定

動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時,雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)轉(zhuǎn)移自該約定生效時發(fā)生效力。

考點03:善意取得制度

1.《物權(quán)法》第106條

無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動

產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

(1)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；

(2)以合理的價格轉(zhuǎn)讓；

(3)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

2.有權(quán)處分還是無權(quán)處分？

(1)如果轉(zhuǎn)讓人對于所轉(zhuǎn)讓的標的物享有處分權(quán)，則適用正常的物權(quán)變動規(guī)則。

(2)善意取得制度必須以轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)為前提。

3.是否合法占有？

基于真實權(quán)利人的意思而合法占有之物，稱為委托物(如承租人基于租賃合同而合法占有租賃物)。非基

于真實權(quán)利人的意思而占有之物稱為脫手物(如