天籟花園小區物業服務企業選聘方案

天籟花園小區業主委員會已于2014年11月16日正式成立，小區目前的物業管理是物業建設單位與物業服務企業就本小區前期物業管理階段而訂立的協議，主要是針對的是本小區前期物業的管理。天籟花園小區業主委員會成立后，因缺乏相應依據，造成業主大會及業主委員會無法對其實行有效監管的狀況，現已不再適應小區現階段的物業管理。為了天籟花園小區全體業主的利益，本著把本小區建設的更加美好、安全舒適、宜居的理念，業主委員會11

月

23

日開會討論了關于制定本小區物業服務企業的選聘方案，擬進行物業服務企業的選聘工作，簽訂新的物業服務合同。天籟花園小區物業服務企業選聘方案如下：

選聘工作的實施主體

物業服務企業的選聘工作，主體資格歸屬于業主大會。具體工作事宜由業主大會授權小區業主委員會物業選聘工作小組實施。

二、選聘工作的方式

選聘工作采取招標的方式進行；

業主大會授權業主委員會開展物業服務企業招標工作。參與招投標的物業服務企業需要經過報名、提供資質、業績證明文件，資格預審，閱讀理解招標文件，提交書面投標文件，樓盤考察，評標答辯，合同談判等招標程序。

物業選聘工作小組根據小區實際情況和報名物業服務企業的情況初選3家符合條件的物業服務企業參與投標。如果符合條件的報名物業服務企業少于三家、只有二家或一家的，物業選聘工作小組根據本選聘方案、招標公告和招標文件與符合條件的報名企業通過競爭性談判簽訂物業服務合同。

小區業主委員會物業選聘工作小組按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

業主委員會代表業主大會依照本選聘方案、招標公告、招標書和中標人的投標書以及答辯會記錄，在物業服務合同示范文本的基礎上與中標人簽訂物業服務合同，并按規定公布。

三、物業選聘程序：

（1）選聘物業企業方案公示階段

（2）業主大會表決選聘物業企業方案階段

（3）招標公告和招標書起草和審議

（4）物業招標備案和招標公告

（5）物業企業報名和資格預審

（6）發放招標文件

（7）編制投標文件

（8）開標、評標、答辯、決標

（9）簽訂物業服務合同并備案

（10）物業交接驗收

四、參與招標的企業應符合以下要求：（1）依法注冊登記、具有獨立法人資格，并有三級或三級以上物業服務企業資質的物業服務企業；

（2）從事物業管理3年以上；

（3）具有經營管理住宅物業累計建筑面積15萬平方米以上并且有單項建筑面積3萬平方米以上高層綜合住宅小區的管理經驗，享有較高的信譽；

（4）擬擔任物業小區物業管理負責人應具有2年以上管理類似綜合住宅小區物業管理小區經理崗位工作經驗和能力，熟練使用計算機進行管理，無不良執業記錄，持有小區經理上崗證書，具有大專以上學歷或者中級以上技術職稱。

五、本小區的物業服務內容要求

總體思路是：本小區住宅物業服務標準按照《江蘇省住宅物業服務分等收費標準》確定的與現行收費標準相對應的物業服務標準，不低于五級服務標準。對于業主多次反映存在問題的部分（安全保障、車輛管理、設備維護保養、財務透明管理等）提供切實可行的方案。

六、本小區對物業服務收費標準的要求及技術指標

本小區物業收費標準參考《昆山市普通住宅物業公共服務收費等級基準價格》是高層住宅1元每平方米每月（不含電梯、水泵等設施的運行電費和公共照明、公共用水等代收代交費用），地面停車場60元/月/車位(600元/年/車位）。電瓶車充電5元/月/車位（不充電不收費）

.七、本次物業選聘的物業服務合同期限

擬定為三年（其中前六個月為考察期），2014年11月16日～2017年11月15日，具體以交接為準。

八、投標要求

物業服務費的結算方式為包干制、部分按實結算相結合的方式進行，其中五項物業服務收費中綜合管理服務費、公共區域的清潔衛生服務費、公共區域的秩序維護服務費三項服務收費實行包干制結算，公共區域、共用場地、共用設施設備的日常運行費、保養和維修服務費兩項采取按實結算方式。

投標企業應該在投標書中具體確定綜合管理服務、公共區域秩序維護服務、公共區域的清潔衛生服務、公共區域綠化日常養護、共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務等涉及項目的服務承諾和服務方案。明確提出本企業對物業服務質量的監管辦法以及業主、業主委員會對物業服務質量監督管理辦法。

本小區實行第三方物業服務質量評估監理制度，由業主委員會聘請第三方中介機構不定期對物業服務企業的服務質量進行專業評估，經過評估不符合物業服務合同約定的標準的，物業服務企業依據投標書和物業服務合同承諾承擔違約責任，扣減履約保證金納入專項維修資金賬戶。

要求投標企業提供小區物業管理處崗位設置和服務人員編制數量以及工資福利標準的方案。

要求投標企業在投標書中明確相關違約責任，履約保證金金額（不低于2萬元）和違約扣除辦法。

要求投標企業在投標書中提供符合住宅物業服務合同示范文本和物業服務等收費標準以及本選聘方案、招標公告和招標文件規定的物業服務合同（草案）。

九、投標保證金與選聘代理費用承擔

投標企業經過資格預審合格并交納投標保證金人民幣20000元，一旦中標，投標保證金轉為本次物業履約保證金。未中標的依法予以退還。

十、本物業選聘方案的實施

本選聘方案經業主大會通過后，授權業主委員會組織物業選聘工作小組全程實施本物業公開招標方案，招標公告和招標文件不得與本選聘文件相抵觸，不得侵害業主合法權益。

為確保物業選聘工作的順利進行，維護全體業主的合法權益，授權業委會對在物業選聘和物業交接過程的任何違法、侵權行為，通過投訴、信訪、調解、行政復議、行政訴訟以及民事訴訟等途徑，依法維護全體業主的合法權益。授權業委會根據需要聘請律師或專業顧問參與訴訟，代理費用在小區公共收益中列支。

由于不可抗力、意外事件或者第三方責任等原因導致公開招標無法按期進行的，授權物業選聘工作小組參照本選聘方案、招標公告和招標書通過競聘或者協議等方式聘請符合資質條件的物業公司。

十一、本物業公開招標方案的公示

在小區布告欄公告征求意見，并送達相關部門。如需要的業主請直接向業委會索取。

任何書面意見請在2014年12月2日前投放至業委會辦公室意見箱，以便業委會根據反饋意見修訂草案。

本物業公開招標方案的表決正式文稿和業主大會關于物業選聘方案的書面意見表決單在提交業主大會表決前7日公告，修正條款發放至業主代表和有關部門。業主大會關于物業選聘的書面意見征詢單由業主代表或者業主委員會