南匯臨港工業項目可行性研究報告 2 2 5 8 第一部分市場定位篇來的土地可供增量已經很少。0閔行嘉定青浦浦東南匯松江奉賢寶山金山閔行2007年上海郊縣板塊工業物業售價參考表嘉定青浦浦東南匯松江奉賢寶山金山嚴緊，到2020年，上海建設用地規模能達到設用地也就200平方公里。此外，在2400平方公里的建設用地中，生活居住用地則為600—700平方公里口青浦口寶山2007年上海工業物業需求分布圖二、浦東、南匯工業市場分析工業房地產近兩年在中國的被關注度飛猛上漲，逐漸追趕并超越住宅地產及商用地產等，而上海這個世界矚目的國際大都市憑借其得天獨厚的優勢及堅實的工業房地產發展基礎更成為內、外資投資的寵兒。浦東新區面對著太平洋，它的扇形面正好對著亞洲經濟最發達的國家和地區，這就使浦東新區成為世界了解中國的窗口，是各國投資者進入中國的大門。目前，浦東新區發展的重點是拓展功能，提升產業，主要包括：大力增強創新創業功能；加快發展高科技產業和高增值產業；大力發展高層次現代服務業；全面推進國民經濟和社會信息化。金橋的主導產業為電子信息、汽車整車及零部件、現代家電產、生物醫藥與食品產業等，目前金橋園區內的廠房基本只租不買，廠房的平均租賃價為1.2元/平米/天。金橋現代產業服務園Ⅱ期將會是跨國公司地區總部、研發中心、數據中心云集的基地以及現代產業服務基地。目前的平均租金為4元/平米/天，但需要整棟租賃。張江目前可租售的工業物業以研發辦公、孵化樓宇為主，平均租金為3元/平米/天。目前張江的土地批租價格最高，為每平方米206美元。外高橋隨著保稅區開發建設的深入，原來開發的土地使用情況基本飽和，可供批租轉讓的土地資源已十分有限。目前，外高橋保稅區廠房倉庫的平均租金為1.2元/平米/天。展走上浮，3年的兩港規劃也預示著南匯工業地產3年上揚。/天，售價為2685元/平米。工業地產發展前景廣闊上海的工業物業租售價格基本一直處于穩步攀升的態勢，上海工業地產市多層產房將成為上海工業地產的主導產品從供需市場來看：由于工業用地的日漸稀缺以及工業物業租金價格的穩步造類等需要單層廠房的剛性需求占整個需市場的近40%。因此，供、需廠房的不匹配性已成為目前上海工業房地產市場的主要矛盾層廠房、研發辦公樓在未來5年內將成為上海工業地產的主導。這期間，注冊資金逾1億美元的上海波音航空改裝維修工程有限公司的成功入103個，協議總投資66億余元。落戶祝橋年產值超億元的企業已經增至9家，四、祝橋空港工業園功能區概況上海祝橋空港工業區位于上海市南匯區祝橋鎮區域的東北角，規劃面積為8平方公里，由工業區、物流保稅區和倉儲物流區三大功能區組成。工業區1.12平方公里的投產企業，每平方公里工業產值33.48億元，每平方公里產出稅收1.54億元，每平方公里提供就業崗位7781個，在南匯區級工物流區規劃面積為5平方公里，位于橫十路以南、鹽朝公路以北，遠東大道以東至機場圍場河，物流區一期開發面積為1.85平方公里。空港物流保稅區總面積達3.58平方公里，南匯區祝橋鎮占地0.54平方公購地入駐園區基本要求：投資額度需求：不低于200萬人民幣/畝，稅額：不低于20萬人民幣4、綜述從園區企業的情況開看，目前入住企業主要以機械，電子類、及倉儲為主及少量的家紡類企業，其生產型企業主要以內銷型為主；從園區內的產權結構來看，除部分企業以自主購地建造廠房外，大多不符合購地企業都已租賃為主；從園區廠房結構來看，除自用型企業部分以多層為主，租賃型企業主要以1層標準型廠房為主，多層廠房租賃較少；從園區內的租賃情況來看，租賃比例在50-60%左右，租賃面積以800-1500從價格來看，園區租賃價格較為統一，在0.6-0.65元/平方米*天；銷售物業現僅有一例，為一棟4層多層，及一棟1層廠房，總建筑面積在13000平方米，單價為2600元/平方米；產品定位2-3層框架結構廠房產品建議：該區域工業用地較少，且地理位置優越，應用足容積率，達到租賃價格建議：0.55-0.6元/平方米*天(區域市場價)銷售價格建議：2500元/平方米定價理由：本項目為多層廠房，結構優勢略低于一層廠房，故價格建議稍3、客源定位電子產品研發公司電子產品研發公司電子信息產業倉儲、運輸、出口加工企業出口貿易型企業為主第二部分項目分析篇一、項目地塊分析地塊總占地面積為30畝(約20010平方米),目前為空地。地塊目前是空置狀態，地塊所處為工業□一塊優勢很多的地；□一塊機會大于威脅的地；□一塊需要智慧與挑戰精神的地；□一個可以成就財富夢想的項目。主體企業引導模式，一般是指在某個產業領域具有強大的綜合實力的企工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取一、方案一通過轉讓項目公司股權間接轉讓土地使用權，來獲取溢價利潤。即投資開發商在完成項目基礎設施建設后，實現項目整體土地使用權的轉第一種為通過轉讓項目公司股權得形式間接改變土地使用權的實際使用鑒于本項目屬于未開發至25%的房地產項目進行土地使用權轉讓之列，因此，我們建議開發商選擇第一種方式。目前通過市場調查得知，目前，工業園區內土地轉讓價格在50-60萬元/畝，離機場更近的一期倉儲用地和保稅區內，土地價格在70-80萬/畝左右。本讓方改變土地用途，因此，轉讓與受讓雙方無須討論補繳土地出讓金此環節。1、目標客戶◆資金實力雄厚的房地產開發公司國內大型電子產品制造公司國內大型物流貿易公司國內大型機械配件制造企業2、經濟測算企業銷售收入(估)60萬/畝×30畝=1800萬元根據目前稅率情況，企業所得稅為25%,由于目前無法準確得知企業運營為12%左右，那么:企業所得稅=(1800-900)萬×12%=108萬總利潤為792萬元。則，總投資回報率=792/900×100%=88%1、操作方式手續簡單3、開發快捷通過與工業企業聯合，按需制定開發模式，通過出租或出售來獲取利潤。◆電子產品研發公司電子信息產業電器制造公司汽車、摩托整車和配件制造企業總占地面積：約20000平方米綠化率：30%總建筑面積：約24000平方米建筑密度：40%容積率：1.2(擬)金亮路張家路港AC遠東大道代號名稱建筑面積A區廠房及其工業配套13000平方米B區辦公樓8000平方米C區職工宿舍樓3000平方米廠房建造標準：4層，層高4-4.5米，柱距為8-10米，長85米×寬40米。柱距為8-10米，長85米×寬40米。則，本項目土地及前期工程費用約投入900+417.6=1317.6萬元。這一部分為自有3)項目總銷及利潤分析：投資回報率為28.62%總投資額為4664.74萬元，總利潤在1335.3萬元左右，則總投資回報率在28.62%。入在518萬元左右。則，出租投資回報率=518萬元/3663.94萬元×100%=14.1%方案一方案二(出售)方案二(出租)總投資900萬元3663.94萬元3663.94萬元總利潤792萬元1335.3萬元518萬元開發年限按1年計算總投資回報率約88%約28.62%約14.1%photographer.HehasfreelancedwithCNNforfoshuttletakeoffforthestars.Thoseeventswerewaybeforemytime.Witheachtwist,youcouldseethewrinkles