FIGURESI上海|2024年第三季度降本增效制約寫字樓與商務園區租賃市場去化零售品牌活躍，多家首店進駐上海固定資產投資內容提要-寫字樓：三季度上海寫字樓市場共錄得新入市項目2個，總計新增供應15.9萬平方米。季度新租需求按行業構成來看，依次為金融業(保險、基金)、TMT(系統開發)與消費品制造業。本季度全市去化相對放緩，凈吸納量錄得7.1萬平方米。全市空置率上升0.4個百分點至21.5%-零售物業：三季度上海零售物業市場迎來位于浦西新興商圈的上海薈聚開業。受其影響，全市凈吸納量錄得15.3萬平方米，空置率環比上升0.3個百分點至8.2%。餐飲品類依舊為市場需求主力，季內多個服飾品牌首店亮相，推動零售業態新租占比持續提升。-倉儲物流：嶺郅松江物流園于三季度交付，體量為7.4萬平方米。至此，市場累計新增供應突破100萬平方米。需求而言，三方物流依然是主力需求，占比66%,其中包括供應鏈及合同物流，快遞及零擔，貨代和冷鏈。租金方面，新增供應持續影響市場，導致租金下跌。-商務園區：金橋的金環·金鑰項目和位于張江的創瀾灣于當季交付，共計約6.2萬平方米；季度凈吸納量約4.2萬平方米，全市空置率環比持平。季度新租需求主要集中于TMT、工業品制造業和醫藥及生命科學等行業。-物業投資：2024年三季度，上海物業投資市場錄得36筆交易，交易金額共計217.4億元。以投資為目的的交易金額占比超過九成，投資情緒開始回暖。寫字樓物業交易占比下降但依舊為主流投資類型。圖表1:季度回顧同比同比同比商務園區同比同比內資整體市場去化放緩上海辦公樓市場共錄得2個新項目交付，分別是靜安區的吉寶靜安中心及虹口區北外灘的上海中垠廣場(AB座),共計體量15.9萬平方米，環比下降25.8%。本季度全市去化相對放緩，凈吸納量錄得7.1萬平方米，較上一季度下降40.3%,同比下降38.9%。同時，全市空置率環比上升0.4個百分點，至21.5%。行業需求方面，金融行業的需求繼續占據領先地位，且占比有所提升，主要由保險、基金行業的需求推動；TMT需求穩居第二位，主力細分需求為系統開發；消費品制造業升至第三位，需求小幅提升，主要為來自汽車和快消企業的租賃需求；專業服務業需求位居第四，主要來自廣告、律所和咨詢類企業；第三方辦公在本季度擴張速度加快；房地產行業需求仍相對穩定。租金方面，第三季度全市租金報價環比下降1.7%至每天每平方米8.5元，有效租金環比下降3.5%,至每天每平方米6.1元。未來需要更靈活的租金結構與增值服務未來六個月，上海辦公樓市場預計將迎來83萬平方米的新增供應，盡管為租戶提供了更多選擇，但在供應集中區域也加劇了供過于求的挑戰。為應對這一局勢，業主需提供更多激勵措施和靈活條款來吸引租戶。圖表2:上海寫字樓市場供需指標圖表3:上海寫字樓市場租金指數+0.3%季度環比受大體量新增供應入市影響，全市凈吸納量錄得15.3萬平方米，空置率環比上升0.3個百分點至8.2%。存量市場中，核心板塊多個項目品牌調整進程有所放緩，次級與新興商圈個別項目去化壓力尚存，各層級商圈租金走勢呈不同幅度下跌，整體來看，全市購物中心首層租金環比下行0.2%,為每天每平方米32.8元。零售品牌首店布局活躍服飾業態需求占比持續提升，為25%。季內錄得多個服飾品牌首店亮相，芮歐百貨迎來意大利潮奢機能品牌C.P.Company中國首店以及來自紐約的潮奢先鋒品牌R13亞洲首店。此外，生活方式與珠寶配飾品類需求顯著,均占比8%,正大廣場開出Colnago梅花自行車上海旗艦店，韓國人氣潮流品牌emis中國首發快閃店空降新天地時尚一期。未來六個月，上海零售物業市場有望迎來約52.3萬平方米的新增供應，其中包括位于核心板塊南京西路的吉寶靜安中心，亦有位于北外灘、蘇州河、前灘等非核心商圈的優質零售項目。圖表4:主要品牌開業情況芮歐百貨芮歐百貨新天地時尚一期山野板扎興業太古匯正大廣場陸家嘴圖表5:上海零售物業市場租金指數去化顯現回暖跡象，三方物流引領需求2024年第三季度上海倉儲物流市場錄得嶺郅松江物流園的入市，該園區結合電梯庫與單層庫，體量為7.4萬平方米。至此，市場累計新增供應突破100萬平方米。相比上季度，市場活躍度提升，部分租戶的整合收縮明顯減少，結合租金的調整，凈吸納量達到9.2萬平方米，空置率環比下降0.5個百分點，降至26%。需求而言，三方物流依然是主力需求，占比66%,對時效性的重視仍是租戶落位于上海的關鍵因素。涉及行業廣泛，包括供應鏈及合同物流，快遞及零擔，貨代和冷鏈。錄得一家知名冷鏈租戶在青浦擴租1萬平方米，頭部快遞快運在奉賢續租1萬平方米。此外，一家國內貨運代理在奉賢亦有7,000平方米的短租。其次，需求來自制造業，一家塑料粒子租戶的承租能力較強，在寶山新租1.8萬平方米。在本季度，金山，松江和青浦為活躍區域，而核心區域如閔行和普陀出現1-2萬平方米的退租。租金方面，新增供應持續影響市場，導致租金下跌，全市租金環比下行2.6%至每月每平方米46.2元。組合政策利好消費回溫未來六個月，上海將迎來75萬平方米的優質倉儲物業的交付，分布于臨港，奉賢，普陀和青浦等子市場。這些優質供應將有助于企業實現多區域布局，推動產業持續升級。九月底，政府推出一系列組合政策以及財政資金的精準投放，有效促進消費市場的回溫，將帶動商品流通量的增加，進而對倉儲空間產生更大的需求。圖表6:上海物流市場供需指標新增供應凈吸納量——空置率(右軸)圖表7:上海物流市場租金指數 上海商務園區迎來了兩個新增供應，分別是位于金橋的金環·金鑰項目和位于張江年新增供應將降低至85萬平方米。造業(25%)和醫藥及生命科學(17%)。在租戶構成方面，內資占比27%,本各子市場分化明顯TMT需求的領先地位。此外，超5000平方米的“模力·源”孵化器也為初創企業提供了良好的支持。搬遷至自用樓宇而退租，疊加新增供應壓力，顯著推升了該子市場的空置率，市未來六個月，市場將迎來約65萬平方米的新增供應，主要集中在張江、漕河涇、浦江和臨空等區域。新增供應的持續入市定會進一步加劇空置率上升和租金壓力圖表8:商務園區供求指標圖表9:商務園區市場租金指數+81.5%季度環比投資情緒開始回暖三季度上海物業投資市場錄得36筆交易，交易金額共計217.4億元，環比上漲81.5%。以投資為目的的交易金額占比超過九成，投資情緒開始回暖。標的物業類型方面，按交易筆數統計，寫字樓物業交易依舊為主流投資類型，占比下降至39%,交易標的多為商辦甲級寫字樓。除來自汽車、服飾等消費品制造業自用買家外，外地政府平臺投資意愿依然強勁，同時本地宗教協會對于上海的優質資產也展現出一定的投資熱情。此外，零售物業與長租公寓交易并列第二，占比14%。社區配套商業與位于非核心板塊的購物中心為目前投資者的主要偏好類型；觀察季內完成的長租公寓資產交易發現，地理位置靠近產業集聚區域的物買家類型逐漸多元買家類型方面，企業買家表現仍舊活躍，占比過半。值得關注的是，以個人為代表的新興投資者投資熱情持續高漲，占比達16%,受限于資產規模與運營能力，此類買家多關注社區配套零售與小體量復合業態物業等資產類型。以長租公寓運營商為代表的地產公司及機構投資者在本季投資勢頭漸長，均占比11%,主要交易包括外資主權基金收購印力集團位于南翔與松江零售物業項目的48%股權，也得益于此，本季度境外買家交易金額占比回升至37%。上海大宗交易市場迎來積極向好信號。我們認為伴隨資產價格回歸合理區間，年末市場的投資情緒仍將保持活躍態勢，機構投資者針對寫字樓及零售物業等傳統資產類型將重新理性考量，于此同時，更多的外地企業或政府平臺也將被上海所處的全國領先地位所吸引而持續布局上海優質資產。圖表11:上海商業地產資本化率甲級寫字樓▲▲▲▲數據來源：世邦魏理