本資產評估報告依據中國資產評估準則編制棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂林市陽朔縣興坪鎮商業不動產項目資產評估報告中聯資產評估集團河南有限公司二。二四年二月二十八日棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂 1 3 6一、委托人、產權持有單位和資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人概況 6二、評估目的 8三、評估對象和范圍 8四、價值類型 10五、評估基準日 10六、評估依據 10七、評估方法 12八、評估程序實施過程和情況 12九、評估假設 15十、評估結論 16十一、特別事項說明 17十二、資產評估報告使用限制說明 18十三、資產評估報告日 20 22棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協會發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。二、本資產評估報告僅供委托人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。三、資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規規定及本資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；資產評估報告使用人違反前述規定使用資產評估報告的，本資產評估機構及其資產評估專業人員不承擔責任。四、資產評估報告使用人應當正確理解和使用評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。五、委托人及產權持有單位所提供資料的真實性、合法性、完整性是評估結論生效的前提，納入評估范圍的資產清單以及權屬證明等資料，已由委托人或產權持有單位申報并經其采用蓋章或其他方式確認。六、本資產評估機構及其資產評估專業人員與資產評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事人不存在偏見。七、資產評估專業人員已經對資產評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查；已經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，對已經發現的問題進行了如實披露。八、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受資產評估報告中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂中聯資產評估集團河南有限公司分考慮資產評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。九、資產評估機構及其資產評估專業人員遵守法律、行政法規和資產評估準則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產評估報告依法承擔責任。棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂林市陽朔縣興坪鎮商業不動產項目資產評估報告中聯豫評報字【2024】第008號中聯資產評估集團河南有限公司接受棕櫚生態城鎮發展股份有限公司的委托，就棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產之經濟行為，對所涉及的商業不動產于評估基準日的市場價值進行評估對象和評估范圍為棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收桂林棕櫚文化旅游投資有限公司持有的位于桂林市陽朔縣興坪鎮商業不動產，具體包括位于陽朔·興坪休閑養生度假區項目（一和8#樓的部分可售房產，建筑面積合計為15,825.70㎡；以及配套的停車位143個（其中：地上停車位3個，地下停車位140個）。本次評估的價值類型為市場價值。本次評估以持續使用和公開市場為前提，結合委托評估對象的實際評定估算等評估程序，采用收益法得出委估資產于評估基準日評估值為棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂中聯資產評估集團河南有限公司在使用本評估結論時，提請評估報告使用人關注以下事項：（一）截止評估基準日，委估資產項目尚未完工，產權持有單位提權持有單位承諾委估資產權屬歸產權持有單位所有，如因上述產權瑕疵事項對房屋建筑物價值產生不利影響，與本次評估機構及其評估專業人員無關。本次評估未考慮此事項對評估值可能產生的影響。（二）納入評估范圍的不動產尚未取得不動產權證書，對其申報的面積，評估人員進行了抽查核實后以申報面積為準進行了評估，如與實際面積不符，評估結果應根據實際面積進行調整。（三）本報告評估結論包含增值稅，未考慮可能發生的其他交易稅費對評估結論的影響。（四）本報告評估結論所涉及房產的交付標準為滿足國家有關商品房建設標準的毛坯房，不含與資產相關的負債。（五）截止評估基準日，評估對象所在的土地使用權尚處于抵押狀態，根據產權持有單位提供的資料，抵押權人為桂林銀行股份有限公司陽朔支行，抵押登記日期為2018年6月12日，債務履行期限為2018評估結論的影響。在使用本評估結論時，除上述關注事項外，特別提請報告使用人使用本報告時注意報告中所載明的特殊事項以及期后重大事項。根據資產評估相關法律法規，涉及法定評估業務的資產評估報告，委托人須按照法律法規要求履行資產評估監督管理程序后使用。評估結有效。棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂以上內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和正確理解評估結論，應當閱讀資產評估報告正文。棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂林市陽朔縣興坪鎮商業不動產項目中聯豫評報字【2024】第008號棕櫚生態城鎮發展股份有限公司：中聯資產評估集團河南有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規和資產評估準則的規定，堅持獨立、客觀和公正原則，采用收益法，按照必要的評估程序，對棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產之經濟行為，對所涉及的不動產在評估基準日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下：一、委托人、產權持有單位和資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人概況本次資產評估的委托人為棕櫚生態城鎮發展股份有限公司，產權持有單位為桂林棕櫚文化旅游投資有限公司。法定代表人：張其亞棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂企業類型：股份有限公司(上市、自然人投資或控股)統一社會信用代碼：9144200061808674XE經營范圍：城鎮化建設投資；城鎮及城市基礎設施的規劃設計、配理；游覽景區管理（不含自然保護區旅游產品開發、生產、銷售；休閑產業投資開發；酒店投資及管理；建筑工程、水利水電工程、市政工建材、園林工程材料及園藝用品；房屋銷售；房屋出租；建筑工程機械及設備經營租賃；研究、開發、種植、銷售園林植物；經營本企業自產產品及技術的出口業務和本企業所需的機械設備、零配件、原輔材料及技術的進口業務，但國家限定公司經營或禁止進出口的商品及技術除外。涉及許可經營項目，應取得相關部門許可后方可經營。（二）產權持有單位概況法定代表人：曾亮進棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂統一社會信用代碼：91450321327410976G經營范圍：房地產開發與銷售；旅游景區項目投資開發；文化旅游產業項目投資開發；旅游房地產投資開發；酒店項目投資開發；休閑娛樂項目投資開發；生態農業項目投資開發；國內各類廣告制作發布；會（三）委托人與產權持有單位之間的關系本次資產評估的委托人為棕櫚生態城鎮發展股份有限公司，產權持有單位為桂林棕櫚文化旅游投資有限公司。產權持有單位為委托人的參股孫公司。（四）其他資產評估報告使用人資產評估委托合同未約定其他資產評估報告使用人。資產評估報告僅供委托人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。二、評估目的根據棕櫚生態城鎮發展股份有限公司《2024年第2次總經理辦公會議紀要》（總辦會紀[2024]2號擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂林市陽朔縣興坪鎮商業不動產，為此需進行資產評估。本次評估的目的是反映擬抵債的商業不動產在評估基準日的市場價值，為上述事宜提供價值參考。評估對象和評估范圍為棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收桂林棕櫚文化旅游投資有限公司持有的位于桂林市陽朔縣興坪鎮商業不動產，具體包括位于陽朔·興坪休閑養生度假區項目（一棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂和8#樓的部分可售房產，建筑面積合計為15,825.70㎡；以及配套的停車位143個（其中：地上停車位3個，地下停車位140個）。委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍評估對象位于三千漓中國山水人文度假區（項目備案名稱為陽朔·興坪休閑養生度假區項目）一期中的YX090206地塊（又稱1-4地三千漓中國山水人文度假區位于桂林陽朔興坪鎮，項目整體規劃占地面積約2200畝，以“漁樵耕讀”為文化主題，以“四山、一脈、四區、一環”天然風貌為自然布局。項目分三期遞進式開發，截至目前，該度假區尚未證編號為桂（2017）陽朔縣不動產權第0000335號，證載權利人為桂林棕櫚文化旅游投資有限公司，性質為出讓，用途為住宿餐飲用地，面積1-4地塊建筑工程取得了《建設用地規劃許可證》（編號：地字第尚未開始外墻裝飾和室內裝修，3#樓尚未開始外墻裝飾工程，室內裝棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂修進行了部分工程，1#、2#、4#和8#外墻和室內裝修進行了部分工程，園林工程及地下室尚未開展。四、價值類型依據本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。五、評估基準日本項目資產評估的基準日是2023年12月31日。此基準日是委托人在綜合考慮產權持有單位的資產規模、工作量大小、預計所需時間、合規性等因素的基礎上確定的。六、評估依據本次資產評估遵循的評估依據主要包括經濟行為依據、法律法規依據、評估準則依據、資產權屬依據，及評定估算時采用的取價依據和其棕櫚生態城鎮發展股份有限公司《2024年第2次總經理辦公會議1.《中華人民共和國資產評估法》（2016年7月2日第人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過2.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過)；3.《中華人民共和國企業國有資產法》(2008年10月28日第十一棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過)；4.《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第6.《企業國有資產評估管理暫行辦法》(國務院國有資產監督管理委7.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第691號，2017年8.《企業國有資產監督管理暫行條例》(國務院第378號令，2019年9.其他與評估工作相關的法律、法規和規章制度等。（二）準則依據1.《資產評估基本準則》（財資〔2017〕43號2.《資產評估職業道德準則》（中評協〔2017〕30號3.《資產評估執業準則—資產評估程序》（中評協〔2018〕36號4.《資產評估執業準則—資產評估報告》（中評協〔2018〕35號6.《資產評估執業準則—不動產》（中評協〔2017〕38號7.《資產評估執業準則—資產評估檔案》（中評協〔2018〕37號8.《資產評估執業準則—資產評估方法》（中評協〔2019〕35號9.《資產評估機構業務質量控制指南》（中評協〔2017〕46號10.《資產評估價值類型指導意見》（中評協〔2017〕47號11.《資產評估對象法律權屬指導意見》（中評協〔2017〕48號棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂（三）資產權屬依據1.不動產權登記證書（土地2.建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、預售證等；（四）取價依據1.評估對象周圍類似不動產的相關經營信息資料；2.工程相關資料；3.評估對象所在地房產稅、土地使用稅納稅標準；4.其他參考資料。（五）其它參考資料評估機構及評估人員收集整理的其他資料。七、評估方法（一）評估方法的選擇根據《資產評估執業準則-不動產》，執行不動產評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法以及衍生方法的適用性，選擇評估市場法將評估對象與在評估基準日近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法是預計評估對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到評估基準日后累加，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法是求取評估對象在評估基準日的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。委估不動產為商業類地產，其重置成本與不動產的市場價值為弱對棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂宜采用成本法進行評估。評估對象屬于位于風景度假區內的商業不動產，其所在項目已預售的房產采用的是附帶售后回租條件銷售方式，近兩年沒有出售過房產，周邊也無足夠的可供參考的交易案例，故不適合采用市場法。根據評估對象的建設及規劃情況，以及委托人和產權持有人對評估對象的未來利用方式，未來評估對象定位是一個度假酒店，周邊沒有足夠的類似房產租賃信息可供參考，但有類似酒店經營信息可參考，因此可以通過比照類似房地產的有關經營資料測算委估資產未來的凈收益，進而求取評估對象的價值。綜上所述，本次采用收益法評估。（二）收益法介紹收益法是將評估對象建成后的房地產未來若干年的純收益通過一定的資本化率將其還原成評估基準日的現值的一種方法。基本計算公式如下：nP:房產價值；凈收益=經營收入-成本及稅費-應歸屬于商服經營者的利潤r：房地產折現率；n:收益年限；V殘值：收益期結束時房屋建筑物或土地使用權殘值。2、技術思路棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂運用收益法估價應按下列步驟進行：（1）搜集可比對象相關的收入和費用等經營資料；（2）估算評估對象的運營收入；（3）估算運營費用；（4）估算凈收益；（5）選用適當的資本化率；（6）選用適宜的計算公式求出收益價格。八、評估程序實施過程和情況整個評估工作分四個階段進行：（一）評估準備階段1.了解擬承接業務涉及的被評估單位及評估對象的基本情況，明確評估目的、評估對象及評估范圍、評估基準日；根據評估目的和交易背景等具體情況對專業勝任能力、獨立性和業務風險進行綜合分析和評價，簽署資產評估委托合同。2.與委托人就本次評估的目的、評估基準日、評估范圍等問題協商一致，并制訂出本次資產評估工作計劃。3.配合企業進行資產清查、填報資產評估申報明細表等工作。評估項目組人員對委估資產進行了詳細了解，布置資產評估工作，協助企業進行委估資產申報工作，收集資產評估所需文件資料。（二）現場評估階段1.聽取委托人有關人員介紹資產總體情況和委估資產的歷史及現狀，了解資產的歷史建設及銷售狀況、資產維護等情況。2.對企業提供的資產清查評估申報明細表進行審核、鑒別，并與相關產權資料、財務資料進行核對，對發現的問題協同企業做出調整。棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂3.根據資產清查評估申報明細表，對委估資產進行了全面清查核實。4.查閱收集委估資產的產權證明文件,對產權持有單位提供的權屬資料進行查驗。5.根據委估資產的實際狀況和特點，確定具體評估方法。6.對評估范圍內的資產，在清查核實的基礎上選擇評估方法做出初步評估測算。（三）評估匯總階段對資產評估的初步結果進行分析匯總，對評估結果進行必要的調整、修改和完善。（四）提交報告階段在上述工作基礎上，起草初步評估報告，按資產評估機構內部質量控制制度進行內部審核后，在不影響對評估結論進行獨立判斷的前提下，與委托人或者委托人同意的其他相關當事人就資產評估報告有關內容進行溝通。在獨立分析溝通情況后，決定是否對資產評估報告進行調整，最后出具正式評估報告。九、評估假設（一）一般假設1.交易假設交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易的過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行評估。交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設。2.公開市場假設公開市場假設，是假定在市場上交易的資產，或擬在市場上交易的資產，資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂和時間，以便于對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。公開市場假設以資產在市場上可以公開買賣為基礎。3.資產持續使用假設資產持續使用假設是指評估時需根據被評估資產按規劃的用途和使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用，或者在有所改變的基礎上使用，相應確定評估方法、參數和依據。（二）特殊假設1.本次評估假設評估基準日外部經濟環境不變，國家現行的宏觀經濟不發生重大變化。2.企業所處的社會經濟環境以及所執行的稅賦、稅率等政策無重大變化，信貸政策、利率基本穩定。3.根據目前委估資產的建設現狀，本次評估假設委估資產所涉及的建設項目符合國家有關建筑工程質量要求，委估資產可在預期時間內達到交付條件。4.本次評估的資產均以達到毛坯交房為前提，有關資產的現行市價以評估基準日的有效價格為依據。5.本次評估假設委托人及產權持有單位提供的基礎資料和財務資料真實、準確、完整。6.假設評估基準日后被評估單位的現金流入為平均流入，現金流出為平均流出。當上述條件發生變化時，評估結果一般會失效。十、評估結論經實施清查核實、實地查勘、市場調查、評定估算等評估程序，采用收益法得出委估資產于評估基準日的評估值為16,390.38萬元。棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂十一、特別事項說明(一)產權瑕疵事項1.截止評估基準日，委估資產項目尚未完工，產權持有單位提供了有單位承諾委估資產權屬歸產權持有單位所有，如因上述產權瑕疵事項對房屋建筑物價值產生不利影響，與本次評估機構及其評估專業人員無關。本次評估未考慮此事項對評估值可能產生的影響。2.納入評估范圍的不動產尚未取得不動產權證書，對其申報的面積，評估人員進行了抽查核實后以申報面積為準進行了評估，如與實際面積不符，評估結果應根據實際面積進行調整。(二)其他需要說明的事項1.評估機構及其資產評估專業人員的法律責任是對本報告所述評估目的下的資產價值量做出專業判斷，并不涉及到評估機構及其資產評估專業人員對該項評估目的所對應的經濟行為做出任何判斷。評估工作在很大程度上，依賴于產權持有單位提供的有關資料。因此，評估工作是以產權持有單位提供的有關資產所有權文件、證件及有關法律文件的真實合法為前提。2.評估過程中，在對委估資產進行勘察時，未進行任何結構和材質測試，主要依賴于評估人員的外觀觀察和產權持有單位提供的工程資料及向有關工程人員的詢問情況等判斷資產狀況，本次評估未能考慮與委估資產實際狀況可能存在的偏差對評估結論產生的影響。3.評估報告中涉及的有關權屬證明文件及相關資料由產權持有單位提供，產權持有單位對其真實性、合法性承擔法律責任。棕櫚生態城鎮發展股份有限公司擬以資抵債的方式接收資產所涉及的位于桂4.本次評估范圍及采用的由產權持有單位提供的數據、報表及有關資料，產權持有單位對其提供資料的真實性、完整性負責。5.本報告評估結論包含增值稅，未考慮可能發生的其他交易稅費對評估結論的影響。6.本報告評估結論所涉及房產的交付標準為滿足國家有關商品房建設標準的毛坯房，不含與資產相關的負債。7.截止評估基準日，評估對象所在的土地使用權尚處于抵押狀態，根據產權持有單位提供的資料，抵押權人為桂林銀行股份有限公司陽朔支行，抵押登記日期為2018年6月12日，債務履行期限為2018年6結論的影響。8.在評估基準日以后的有效期內，如果資產數量及作價標準發生變化時，應按以下原則處理：（1）當資產數量發生變化