目前的中國房地產市場已經度過居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時代，開始進入居民理性消費、企業(yè)理性開發(fā)和產品質量不斷提升的時代。面對房地產市場的迅速變化，HYPERLINK”/cse/search?s=15462154089039843970&entry=1＆q=%E6%88%BF％E5％9C%B0%E4%BA%A7％E8％B0%83%E6%8E％A7”\t”_blank”房地產調控政策在2014年也發(fā)生了重大變化，行政干預手段開始逐步退出，尤其是自2011年開始在全國范圍內實施的限購政策，截至目前只剩下\t”_blank"北京、HYPERLINK”/cse/search？s=15462154089039843970＆entry=1＆q=%E4％B8％8A％E6%B5%B7"\t”_blank”上海、_blank"廣州、_blank”深圳四個一線城市及_blank"三亞由于其需求結構的特殊性仍在執(zhí)行.

一、房地產企業(yè)轉型的必要性

HYPERLINK”/cse/search？s=15462154089039843970＆entry=1＆q=%E7％BB％BF％E5%9C%B0%E9%9B%86%E5%9B%A2"\t"_blank”綠地集團2014年以全球2408億元的總銷售額取代蟬聯(lián)多年的HYPERLINK”/cse/search？s=15462154089039843970&entry=1&q=%E4％B8％87%E7%A7％91"萬科成為全行業(yè)規(guī)模“老大”，仔細對比銷售細分數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，綠地之所以超過萬科,是因為其商用物業(yè)和海外HYPERLINK”http：///cse/search?s=15462154089039843970&entry=1&q=％E6%88%BF％E5％9C％B0%E4%BA％A7%E9%94%80%E5％94％AE”房地產銷售規(guī)模大幅超過了萬科，而在住宅銷售領域，綠地仍然少于萬科。萬科綠地兩巨頭位次之變，或標志著以住宅開發(fā)為主的行業(yè)規(guī)模已見頂。可以說，中國房地產行業(yè)在走過了初期高速\o””發(fā)展的“黃金時代”后，正在變革中步入“白銀時代”。

2014年中央經濟HYPERLINK”http：///ZongJieDaQuan/"\o"”工作會議提出“把\t"_blank”轉方式調結構放到更加重要位置…強化風險防控,加強民生保障，促進經濟平穩(wěn)健康發(fā)展和\o"”\t”_blank”社會和諧穩(wěn)定"。縱觀會議內容“只字未提房地產"，但是不代表不涉及房地產，如保障房問題涉及“_blank"穩(wěn)增長”和“惠民生”；\t”_blank"旅游地產、_blank"養(yǎng)老地產等新業(yè)態(tài)涉及“調結構";房地產庫存消化涉及“防風險”；通過信息化、HYPERLINK”/cse/search？s=15462154089039843970＆entry=1&q=%E6％99%BA％E8％83％BD％E5％8C%96”\t”_blank”智能化來推進HYPERLINK”/jianzhugongchenglunwen/”\o"”建筑行業(yè)的現(xiàn)代化涉及“轉方式”。

由于HYPERLINK”http：///cse/search？s=15462154089039843970＆entry=1＆q=%E9％87％91%E8%9E％8D％E6%9C％BA％E6％9E％84"金融機構為了控制HYPERLINK”http：///cse/search?s=15462154089039843970&entry=1＆q=%E6％8A%95%E8％B5％84%E9%A3％8E%E9%99％A9"\t”_blank"投資風險,中小房企很難獲得開發(fā)貸,信托等其他融資渠道的成本又居高不下，中小房企沒了“救命錢"，與大企業(yè)在HYPERLINK”/cse/search？s=15462154089039843970&entry=1&q=%E5％9C％9F％E5%9C％B0%E5％B8％82%E5％9C%BA"\t”_blank"土地市場的拼搶顯得不堪一擊，這就導致了一系列連鎖惡化反應。在市場低迷時期，中小房企HYPERLINK”/cse/search？s=15462154089039843970&entry=1＆q=%E9%94%80％E5％94％AE%E7％AD％96%E7%95％A5"\t”_blank”銷售策略并不占優(yōu)勢，去化難度加大，資金匱乏拿不到可以開發(fā)的土地，項目運作陷入停頓,就將面臨資金鏈HYPERLINK”/cse/search?s=15462154089039843970&entry=1&q=%E5％B4％A9%E7%9B％98”\t”_blank"崩盤的高風險.

雖然2014年底市場出現(xiàn)翹尾行情,但是從2014年全年市場表現(xiàn)來看，房地產行業(yè)的境況顯然已經大不如從前，全國商品房銷售額全年同比降幅近8％,銷售均價同比跌幅近5%。與此同時，大型房企的市場份額卻在不斷增加，50強房企的銷售額門檻已經高達140億元。對諸多中小房企而言，繼續(xù)尋求規(guī)模擴張極有可能碰壁而亡，如何在夾縫中謀求生存空間，已經成為這些企業(yè)不得不思考的命題。

在規(guī)模房企越做越大，平臺優(yōu)勢遙遙領先的情況下，中小房企不得不在細分市場中找尋一線生機，提升產品性價比和專注差異化產品或許才是出路。也意味著房地產市場今后的格局將是，龍頭房企占據(jù)主流市場，中小房企只能在大企業(yè)沒有涉及的“夾縫”中，尋找轉型的可能性。

中小房企的轉型迫在眉睫，但步伐卻已經落后于大型房企。而中小房企作為市場的跟隨者，往往缺乏大膽變革的決心和實力,轉型的最佳時機或許已經錯過。不過,這并不意味著中小房企完全沒有生存下來的機會.跑馬圈地的時代已經過去，創(chuàng)新業(yè)務的發(fā)展?jié)u成趨勢，中國的城鎮(zhèn)化之路還有二三十年可以走，如果中小房企能抓住市場機遇，覓得一線生機也不是沒有可能。所以，中小房企要根據(jù)自身不同定位，練好內功，加強\o””\t”_blank"管理，確立商業(yè)模式，打造特色，加快戰(zhàn)略轉型。

二、房地產企業(yè)戰(zhàn)略轉型方向

隨著房地產行業(yè)利潤率和杠桿率的長期下降，過去高額投資拿地、迅速轉化成銷售的傳統(tǒng)重資產模式,如今可能使房企面臨更大的資金和運營壓力。2014年,金融機構收緊房地產企業(yè)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款,信托、房地產基金等新興融資渠道資金成本居高不下,銷售業(yè)績欠佳，去庫存周期變長,房地產企業(yè)資金承受壓力明顯增加，尤其是中小房地產企業(yè)面臨資金崩潰的邊緣。在此背景下，房地產企業(yè)轉型成了大勢所趨。

1。輕資產運營模式成為必然

2014年,包括萬科、保利地產、世茂房地產在內的龍頭企業(yè)相繼提出了“輕資產”發(fā)展的戰(zhàn)略轉型.萬科宣布發(fā)展的小股操盤、社區(qū)服務等業(yè)務,保利地產發(fā)展房地產基金業(yè)務以及養(yǎng)老社區(qū)運營平臺。

萬科的小股操盤屬于輕資產的一種嘗試,即以最少的占用自己的資金來達到利潤最大化.這種轉型將非常有利于公司股本回報率的提升,輕資產公司的凈資產收益率都能提高到20%以上。

隨著利潤水平的下降和金融環(huán)境的收緊，輕資產發(fā)展模式是一個必然的趨勢.2015年輕資產運營模式將漸成氣候.

2。“地產+X產業(yè)”模式

所謂“房企+X產業(yè)"，是房企以產業(yè)為依托,地產為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營,最終將項目構建成為產業(yè)價值鏈一體化的平臺。產業(yè)地產是整合資源、承載與促進產業(yè)發(fā)展的地產形態(tài)，是一種將地產開發(fā)、產業(yè)發(fā)展和城市功能三方面的發(fā)展有機結合、相互促進的新商業(yè)模式。產業(yè)地產不僅可以整合產業(yè)群、提升產業(yè)效率，而且能有效地實現(xiàn)城市資源的市場化配置,調整產業(yè)結構,對地產企業(yè)來說良性的運轉還可以保持地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，既順應大勢、又實現(xiàn)了雙贏。

2014年12月2日,綠地與徐州市政府就“項目投融資建設+施工總承包+物業(yè)開發(fā)"模式開發(fā)徐州地鐵3號線開展軌道工程建設及配套設施開發(fā)進行簽約；2014年末，鄭州航空港經濟綜合實驗區(qū)綠地會展城開工，這都是綠地集團在轉型中“產城一體化”綜合開發(fā)戰(zhàn)略的體現(xiàn)。

綠地集團董事長、總裁張玉良表示:“進軍地鐵投資產業(yè)，是綠地發(fā)揮資源集成優(yōu)勢、向“平臺型”企業(yè)進化發(fā)展的HYPERLINK”/SheHuiShiJianBaoGao/”\o”"\t”_blank”實踐成果，這不僅意味著綠地商業(yè)模式的再度升級,也是綠地立足主業(yè)優(yōu)勢、延伸拓展相關產業(yè)的積極嘗試.”

3.“地產+X”跨界模式

在房地產調整期，大型房企為保證可持續(xù)發(fā)展，不得不從“地產+X產業(yè)”的模式中尋找跨界投資機會.據(jù)申銀萬國2014年9月份一份調查HYPERLINK”/GongZuoBaoGao/”\o""\t”_blank"報告顯示，申萬一級行業(yè)中的142家房企，其中涉及跨界轉型的至少有41家，占行業(yè)總數(shù)量的29％。其中：41家房企的跨界轉型主要涉及八大領域，分別是:大醫(yī)療、大互聯(lián)網、能源煤礦、金融、軍工/職能、材料、影視傳媒以及互聯(lián)網。2014年，恒大在地產業(yè)務/nongxuelunwen/"\o"”\t”_blank”農業(yè)領域，高調成立糧油、乳業(yè)及畜牧三大集團，這是繼足球、飲用水之后的再一次跨界.

2015年1月6日,建業(yè)住宅集團（中國）有限公司和江蘇一德集團舉行盛大簽約儀式，正式與一德集團旗下HYPERLINK”/Culture/”\o””\t”_blank”文化品牌“艾米1895電影街"（以下簡稱“艾米1895”）簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。這一舉動標志著建業(yè)集團在謀篇多年的文化產業(yè)領域邁出了關鍵的第一步。

三、房地產企業(yè)制度的變革

與房企轉型幾乎同步進行的，還有與之配套的房企制度變革.如今,曾備受推崇的房企HYPERLINK”/ZhiYeGuWen/”\o”"\t”_blank"職業(yè)經理人制度正走向十字路口,以“利益共享"為核心的合伙人制度在國內房地產行業(yè)風生水起。

在造訪互聯(lián)網龍頭阿里、騰訊、小米之后,萬科率先推出事業(yè)合伙人制度，包括跟投機制和員工持股兩塊內容.萬科總裁郁亮認為，互聯(lián)網時代最大的變化，是知識HYPERLINK”/Economy/"\o"”經濟的全面崛起.在知識經濟時代，知識資本將取代實物資本，成為最活躍的經濟資源。如何用全新的合約安排，激發(fā)知識資本的創(chuàng)造力,是這個時代最重要的課題。對于知識密集型行業(yè)，合伙人機制很可能取代職業(yè)經理人機制，成為知識擁有者建構自身舞臺的未來主流范式，合伙人與傳統(tǒng)的職業(yè)經理人不同的是，在“共創(chuàng),共享”之間，加上了“共擔”，這樣將員工和股東融為一體,增強了員工對于公司和項目的責任感。

碧桂園也在2014年年末推出名為“同心共享”的合伙人制度。隨后，包括龍湖、綠地、復星等大型房企紛紛提出各自的合伙人HYPERLINK”/GongZuoJiHua/”\o""\t"_blank”計劃。

在業(yè)內人士看來,過去十年被稱為地產“黃金十年"，只要企業(yè)能拿到地和錢，利潤基本就能保證.但如今,隨著房地產進入下半場，人才在企業(yè)轉型過程中扮演著更為重要