土地估價報告項目名稱：位于MM市NN區XX平方米土地使用權價格評估受托估價方：±地評估有限公司土地估價報告編號：DWWWWW估字［2XX8］第DDD號提交估價報告日期：XXXXXXX年X月X日關鍵詞：MM市NN區FFF鎮拍賣底價土地估價報告第一部分摘要一、 估價項目名稱：位于MM市NN區FFF至BBB公路邊XX平方米工業用地國有土地使用權價格評估二、 委托估價方:MM市NN區人民法院三、 估價目的：評估委估宗地的國有土地使用權公開市場價值，為委托方確定拍賣底價提供地價參考依據。四、 估價基準日：XXXXXXX年X月6日五、 估價日期：XXXXXXX年X月6日至XXXXXXX年X月X日六、 地價定義土地實際開發程度：宗地紅線外“二通”（通電、通路），宗地內場地基本平整。本次估價所設定的開發程度：宗地紅線外“五通”（通供水、通排水、通電、通訊、通路），宗地內場地基本平整。地價內涵：土地使用權類型不詳，本次評估設定為劃撥。委估宗地的評估價格是指在估價設定的土地開發程度下，土地用途為工業用地，估價基準日為XXXXXXX年X月6日的國有土地使用權公開市場價格；并提供扣除由“二通一平”到“五通一平”所需費用后地價。七、 估價結果：經估價人員現場查勘，并收集、分析有關資料，依據土地估價的原則、理論、方法，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式、土地利用政策等因素對地價的影響，綜合評定出MM市NN區FFF至BBB公路邊XX平方米土地在估價基準日“五通一平”的開發程度下不含土地使用權出讓金的土地使用權單價為183元/平方米，土地使用權價值為XXX萬元，人民幣卷拾萬參仟擁佰元整;扣除由“二通一平,，到“五通一平，，所需費用后土地使用權價值為￥XXX8萬元，人民幣貳拾壹萬伍仟捌佰元整；拍賣底價是在扣除由“二通一平”到“五通一平”所需費用后土地使用權價值基礎上下調20%所得，為IX.26萬元，人民幣壹拾柴萬貳仟陸佰元整（詳見估價結果一覽表）。八、土地估價師簽名土地估價師姓名資格證書編號簽名XXXXXXXXXXXXXX九、土地估價機構估價機構負責人簽字:土地評估有限公司XXXX年XX月XX日土地估價結果一覽表估價機構:HHHHHHHHi地評估有限公司報告編號：廣東WWWWW估字［XXXXXXX］第DAX003號估價基準日：XXXXXXX年X月6日土地使用權性質：國有劃撥估價基準日的土地使用者宗地編號宗地名稱土地使用證編號宗地位置估價基準H的實際用途估價設定的用途容積率估價基準日的實際土地開發程度估價設定的土地開發程度L地權年限/年面積平方米單位面積地價元/平方米總地價萬元扣除由，二通一平，到'五通一平'后地價（萬元）拍賣底價（萬元）XX//NN區FFF鎮XXX廠工業用地無證NN區FFF至BBB公路邊工業工業1.0二通一平五通一平//XXXXXXXXIX.26合計XXXX2XIX.26一、 上述土地估價結果的限定條件土地權利限制：未設定抵押權、租賃權、擔保權、地役權等他項權利。基礎設施條件：宗地實際開發程度為紅線外“二通一平”（通電、通路），宗地內場地基本平整。規劃限制條件：該宗地規劃用途為工業用地。影響土地價格的其他限制條件：如本報告第二部分第四項“影響地價的因素說明”二、 其他需要說明的事項：1、 本估價報告依據了委托方提供的相關資料，委托方對資料的真實性、合法性負責。估價結果在委托方提供的資料真實可靠的情況下有效，如因委托方提供資料有誤，造成估價結果失真，受托方不承擔責任。2、 估價中未考慮的因素及一些特殊處理：不考慮特殊買家的額外出價。3、 本報告不含地上建筑物的評估。第二部分 估價對象界定一、 委托估價方：MM市NN區人民法院二、 估價對象：位于MM市NN區FFF至BBB公路邊XX平方米工業用地國有土地使用權三、 估價對象概況1、 土地登記狀況：委估宗地位于MM市NN區FFF至BBB公路邊，根據委托方提供的資料,委估宗地目前尚未辦理《國有土地使用證》，根據原狀用途，為蓄電池廠，即為工業用地，委托方提供的宗地面積為XX平方米；委估宗地權屬類型不詳，本次評估設定為劃撥。2、 土地權利狀況：估價對象土地所有權屬國家所有，AAA曾經使用該宗地作為蓄電池廠，目前尚未辦理《國有土地使用證》，依據委托方提供資料，委估宗地土地使用權來源不詳，權屬不清晰。現由于AAA與申請執行人BBB拖欠退股金糾紛一案，MM市NN區人民法院委托本公司對上述土地使用權價值評估，為委托方拍賣該土地使用權提供地價參考依據。3、 土地利用狀況：委估宗地上建有一些簡易建筑物、磚木平房、圍墻等，由于久無使用，缺乏維修，地上建筑物殘舊，無利用價值；周邊以園地、林地為主，土地實際開發程度為宗地外“二通”（通電、通路），宗地內場地基本平整。根據土地利用狀況分析，委估宗地尚需其他方面開發建設。四、 影響地價的因素說明（一）一般因素：1、經濟態勢：中國經濟在世界范圍內扮演著越來越重要的角色，中國經濟與國際經濟聯系日益頻繁，這對中國經濟發展是一個極好的機遇。加之中國近幾年來的政治經濟、體制改革的深入，投資環境讓世界客商看好,海外華僑及其它外資將大量涌入，未來的中國經濟必將呈現快速發展的局面，中國的宏觀經濟前景樂觀。2、MM市概況及經濟發展前景：、MM市地理位置：MM市位于祖國大陸的最南端，介于北緯XX°13‘一X1°5X‘，東經1XX9°O4/-X0°58z之間，東臨南海，西靠北部灣，南出太平洋，處于北部灣經濟圈中重要的地緣位置。地域包括整個XX半島及其北鄰地區面積124X1平方公里，其中市區土地總面積約1460平方公里，X市人民政府駐BB。據統計,20XX年總人口為X16多萬人。、MM市對外交通及城市主要基礎設施狀況：MM市居D、桂、瓊沿海地區中心，擁有較完善的海、陸、空立體交通網絡，對外交通條件較好。MM港是全國八大港口之一，是西部地區的主要樞紐，是大西南的主要進出口岸。有黎B鐵路、B茂鐵路，目前，D海鐵路已建成通車，還將增加東海島線、黎B復線等鐵路運輸線。MM是全國45個公路主樞紐之一，公路網絡已經完成，2004年全市公路總里程6X00公里，其中高速公路4X.5公里，一級公路416.4公里，二級公路X15.X公里，三級以下公路5545公里，公路密度每百平方公里53.9公里，境內有20X和325國道，廣B高速公路已通車。MM機場位于BBB區西側，機場等級為4D,民航班機通北京、廣州、上海、長沙、香港等城市。根據《MM市總體規劃(1994—2010)》，MM市城市主要基礎設施狀況如下：供電狀況：市區內電源通過MM電廠提供全市電力，最大供電負荷100萬千瓦，不受用電配額限制，供需基本平衡。現有四座X0千伏變電站，合計安裝變壓器容量84.6萬千伏安。供水狀況：MM市區水源主要由XX水庫、XX水、MM堵海工程、XX仔水源地（地下水）、XX河水庫組成，現狀水廠供水XX4.6萬立方米/天。城市供水網絡以環狀為主，輔以支網，用水保證率較高。同時已建天新水廠（50萬立方米/天），及第一水廠、第二水廠。目前市區排水體系大部分均為雨污水合流體系，部分污水未經處理直接就近排入河流、港灣，雨水管道部分地段由于管徑偏小，遇暴雨、臺風、大潮、大雨時，低洼地段積水現象較嚴重。市區內電訊網已形成本地電話網、長途通信網、移動通信網和數據通信網組成的現代通信網，已實現市話交換程控化，局間中繼線路和長途傳輸采用光導纖維、數字微波等。（3）、MM市經濟發展前景：MM以瀕臨南中國海、處北回歸線之南的獨特位置和美麗的熱帶風光，而有“XXX”之譽；她有年代久遠的“國家歷XXX城”XX的諸多古跡而構成豐富的歷史文化遺產；諸多大廈僚名臣駐跡期間，諸多勝跡迄今仍煥發光彩；她有美海洋、美的海岸、美的港灣、美的沙灘以海洋特色而聞名于世.她重要的地理位置和富庶的物產而成一方軍事重鎮和經濟樞紐，這里有聞名的軍港和中國的第八大海港，有美麗的南國珍珠和數不盡的海陸特產；她以世界特有的兩個火山口湖泊一“XX”之一的勝地XX景區，令人矚目和流連;她有舉國著稱的熱帶按樹林、紅樹林和其他種種林木花草，而構成一幅幅醉人的綠色畫卷；她以這一方水土上居民的勇敢、樸實、勤勞的土風與民俗，以社會學家謂之“紅土文化”的人文景觀而令中外學者垂注；她更以繼往開來、改革開放的氣魄不斷創造著種種新的業績。MM市通過實行“大港口、大工業、大市場、大發展”的港口經濟，充分發揮自己的資源優勢，綜合經濟實力明顯增強，在緊緊圍繞建設現代化新興港口工業城市目標，深入實施“工業立市，以港興市”發展戰略的基礎上，抓住機遇，乘勢而上，經濟社會保持平穩較快協調發展，綜合經濟實力躍上新臺階。2005年國內生產總值65X.81億元，比上年增長12.1%;房地產開發投資大幅度提高，投資額達到20.X2億元，增長32.23%;工業在三次產業中繼續保持增幅最高、增速最快的發展勢頭。經濟結構持續優化，增長因素加快形成，顯示了MM市國民經濟走上了持續、穩定、健康發展軌道。隨著北部灣經濟圈和海洋經濟戰略的提出與實施，MM依托得天獨厚的海洋經濟資源、自然經濟資源和獨特的地理區位優勢，逐步建設成為海洋大市。MM經濟在未來幾年將獲得更好更快的發展。MM市近兩年來加大了城市基礎設施建設，城市環境不斷改善。特別是BBB觀海長廊、金沙灣觀海長廊的建設和南北橋河的整治，使城市投資環境大為改觀，直接促進了全市商品房價格的提升，隨著國際、國內重化產業戰略轉移加快和泛珠三角區域經濟合作的發展，MM市承接大項目、構建大框架、促進大發展的格局初步形成。XMM經濟發展后勁甚足，這正是促進房地產業發展的經濟基礎。3、MM市房地產市場背景：MM市近兩年來加大了城市基礎設施建設，城市環境不斷改善。特別是BBBX建設和XX河的整治，使城市投資環境大為改觀，直接促進了全市房地產價格的提升。（二）、區域因素：NN區位于MM海灣東岸，下轄NN、FFF、X三5個鎮和XXX2個街道辦事處，人口XXX萬人，面積XX平方公里，新城規劃面積58平方公里。中國海洋XX南海西部公司總部駐區內。NN區建有5萬噸級貨運碼頭，中國XXX廣B高速公路、325國道貫穿全境。連接MM海灣東、西海岸的MM海灣大橋將于2006年上半年竣工，海陸空交通運輸方便。NN區三面臨海，海岸線長200公里，旅游資源豐富，有大片可供開發利用的沙灘和可供養殖的淺海灘涂，魚、蝦、蛙、珍珠、貝類等養殖條件得天獨厚。礦產資源蘊藏量大，品位高，易開采，地下蘊藏著大量優質的玻璃礦、高嶺土、花崗巖礦等。2004年，全區財政總收入達1X831萬元，地方財政一般預算收入4315萬元，增長15.1%。在崗職工年平均工資X24X元，增長9.2%;農民人均純收入34X8元，增長X.5%。工業發展勢頭增強進一步強化工業主導地位，深入實施“工業興區,工業強區”發展戰略，使工業經濟出現快速增長勢頭。工業發展呈現四大特點：一是工業園區建設初見成效。官渡工業園吸引了一批規模較大的外資及民營企業投資落戶。初步形成了家電、農副產品加工、飼料、建材、機械制造、食品等產業。325國道工業開發帶建設也取得新的進展，帶內企業已達80多家，經濟效益逐步顯現。二是支柱產業拉動力不斷增強。鴻智電器、MM家電等骨干企業繼續保持較快增長勢頭。三是民營經濟不斷發展壯大。全區民營經濟實現增加值10.3億元，增長14%,有效地拉動了工業經濟的增長。四是名牌帶動戰略成效明顯。基礎設施建設進展順利繼續加大基礎設施建設的力度，全年完成全社會固定資產投資3.5億元，增長23.1%O全年投入資金2302萬元，完成小型水庫加固達標工程6宗，建成除險加固堤圍8.6公里；完成了第一期農村飲水解困工程，解決了6萬人的飲水難問題。籌集資金800多萬元,建起村級敬老院12所，解決82戶五保戶、435戶特困戶共2053人的住房難問題。全年共投入資金4000多萬元，建成硬底化鄉村道路125公里。FFF鎮地處NN區東北部，總面積X2平方公里，總人口約6萬人，具有優越的地理位置、豐富的自然資源和良好的工業基礎。優越的地理位置：FFF鎮距MM市區32公里，325國道和286省道交匯于鎮內。FFF鎮至MM機場、火車站、MM海關等只有30分鐘車程，至廣B高速公路入口僅需10分鐘，交通十分便利。豐富的自然資源：FFF鎮有豐富的建筑花崗巖石，是MM市最主要的建筑石料基地，鎮內已探明的高嶺土儲量達2000萬噸；FFF鎮的水資源十分豐富，鎮內有NN區唯一的飲用水庫一MM甘村水庫；FFF鎮還具有長20公里的海岸線，X000多畝的海灘涂，為海水養殖提供了得天獨厚的條件。良好的工業基礎：FFF鎮目前有規模以上企業6家，MM家用電器工業集團公司、B寶電器公司、廣東威力神釀酒有集團、北京金科紙箱印刷包裝廠、三威木業有限公司、D鑫高嶺土公司等較具規模的企業均落戶FFF。擁有“三角”、“紅牌”、“B寶”、“威力神”等著名品牌，其中“紅牌”、“威力神”是FFF擁有的兩個省級著名商標，是MM市擁有著名商標最多的鄉鎮。個別因素：宗地規劃條件：工業；宗地條件：宗地形狀不規則；場地質量：地基承載力一般，地勢平坦，地質條件好；宗地基礎設施條件：宗地基礎設施條件一般，目前有通電設備、臨FFF至BBB公路，場地已基本平整，尚未通訊、供水、排水、通氣，宗地內尚需其他方面開發建設。環境條件：本次估價對象屬于FFF鎮邊緣工業用地，附近以林地園地為主，環境條件一般。第三部分 土地估價結果及其使用一、估價依據1、 《中華人民共和國土地管理法》等國家頒布的有關法律、法規；2、 《中華人民共和國城市房地產管理法》；3、 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；4、 中華人民共和國國家標準GB/T18508-2001?城鎮土地估價規程》;5、 B價[200X]1號《關于調整MM市市區國有土地使用權基準地價的公告》、《MM市市區土地定級估價技術分析報告》及修正系數表；6、廣東省人民政府、MM市人民政府及有關部門頒布的有關政策、規定、實施辦法等法規及文件；X、委托估價方提供的有關資料；8、估價人員實地勘察、調查所獲取的資料、數據。二、土地估價土地估價原則：在本次評估過程中，我們遵循的主要原則有：1、 替代原則：根據市場運行規律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務存在時，商品或服務的價格是經過互相影響及比較之后決定的，土地價格也同樣遵循替代規律，某塊土地的價格，受其他具有相同使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。(1)地價水平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定。地價水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后決定的價格。地價中通過比較宗地的條件及使用價值確定。2、 最有效使用原則：由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據。地價是以該土地的效用作最有效發揮為前提的。3、 變動原則：地價受自然、經濟、社會及政治等許多因素的影響，是各種地價形成因素相互的結果，而這些因素經常處于變動之中。因此，在進行地價評估工作中，應綜合分析各因素之間的因果關系及變動規律，把握主導因素，準確合理地估價。4、 需求與供給原則：在完全市場中，一般商品的價格，取決于需求與供給關系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高；反之，供給超過需求,價格隨之下降。這就是供求均衡法則。但由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性，使價格獨占性較強，需求與供給都限于局部地區。土地的需求與供給方都不容易了解何處有供需信息；并且土地市場的替代性有限，這是由于成為交易對象的土地都具有個別性。因此土地價格不能僅僅根據均衡法則來決定。5、客觀、公正原則：此次評估，在充分調查、了解和分析估價對象的實際條件基礎上，嚴格按照國家及廣東省、茂名市有關政策法規，依據科學的評估程序，選用合理、適宜的評估方法，經過周密、準確的測算來確定土地價格。土地估價的基本原則是進行土地評估的指南，我們在遵循這些基本原則的前提下靈活運用估價方法對土地價格作出判斷。總之，我們在評估過程中遵循客觀、公正、科學和合法的原則進行土地價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，評估結果準確。（二）估價方法：根據《城鎮土地估價規程》，現行的地價評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設開發法）、成本逼近法、基準地價系數修正法等。根據委估地塊的實際情況和掌握的資料，結合估價對象的特點及估價目的，分別采用成本逼近法和市場比較法綜合測算。1、成本逼近法：成本逼近法是以土地取得費、土地開發費所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益等來確定土地價格的估價方法。成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資包括土地取得費用和基礎設施開發費用兩大部分作為“基本成本”，運用經濟學等量資金應獲取等量的投資收益原理，加上“基本成本”這一投資所產生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分，同時根據國家對土地的所有權在經濟上得到實現的需要，加上土地所有權應得收益,從而求得土地價格。成本逼近法的計算公式為：地價=(土地取得費+土地開發費+相關稅費+利息+利潤+土地增值收益)xk式中k—年期修正系數k=[l-l/(1+r)n]用該法評估出待估宗地不包含土地使用權出讓金的單價為SSS元/平方米。2、市場比較法：市場比較法就是在求取一待估宗地的價格時，根據替代原則，將待估宗地與在較近時期內已發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域因素以及個別因素等差別，修正得出待估宗地在估價基準日的地價的方法。.比較實例選擇。.因素選擇。(估價對象界定中區域因素和個別因素)。.因素條件說明表。.編制比較因素條件指數表。.因素修正系數表。.計算公式：比準價格=實例成交價x交易情況修正系數x交易日期調整系數X宗地區域因素修正系數之和X宗地個別因素修正系數之和。由于估價人員掌握了較多在較近時期內已發生交易的類似土地交易實例，因此從中選出三宗符合比較條件的類似土地進行分析比較，作為待估宗地的參考地價。用該法評估出待估宗地的單價均為2X2元/平方米，土地總價值為：XXXXXXX萬元。估價結果宗地單價的確定：運用成本逼近法和市場比較法測算的土地單價分別為338元/平方米和2X2元/平方米。由于本評估報告的目的是評估委估宗地的公開市場價格，我們分析了委估宗地的具體情況及MM市FFF鎮工業用地地價水平，決定取兩種估價方法評估結果的簡單算術平均值確定最終宗地單價:(338+2X2)/2=305元/平方米。估價結果：地價種類：土地使用權公開市場價格單位面積地價：305元/平方米。總地價：305元/平方米xXX平方米=50.63萬元扣除土地使用權出讓金后地價(單價)=305元/平方米x(1-40%)=183元/平方米總價=183元/平方米xXX平方米=30.38萬元“二通一平”(通電、通路和場地基本平整)費用：根據實際平整情況分析，委估宗地尚有一半土地未平整，且落差較大。其土地基本平整費取10元/平方米，則“二通一平”開發費為5X元/平方米“五通一平”(詳見成本逼近法中的土地開發費)：X0元/平方米(X)扣除由“二通一平”(通電、通迅和場地基本平整)到“五通一平”所需費用后地價：[183元/平方米-(X0元/平方米-5X元/平方米)]xXX平方米=21.58萬元大寫：人民幣貳拾壹萬伍仟捌佰元整。3、 拍賣底價計算：下調因素：拍賣需通過變現形式實現產權轉移，評估