小產權房買賣法律問題研究摘要：小產權房買賣法律問題極其復雜尖銳，涉及民生、社會治理等多方利益，為了有效地解決小產權房問題，筆者對小產權房買賣法律問題進行研究、論述。本論文主要運用文獻研究法與比較分析法對小產權房買賣法律問題進行研究分析。為了讓讀者對此論文課題有初步的印象，首先論述的是小產權房買賣的相關概述及買賣現象出現的原因，以便筆者逐漸深入討論；緊接著筆者開始討論小產權房買賣的合理性與法律上的可行性，得出小產權房買賣是能夠符合社會發展潮流的且不違反法律規定的觀點；再接著是結合社會現狀，從立法、司法、執法方面提出小產權房買賣的法律困境，為完善小產權房買賣奠定基礎；最后筆者根據所提出的法律困境給出了有針對性的解決措施，以期許未來能實現處理小產權房買賣法律問題無障礙、無爭議。關鍵詞：小產權房買賣，合法，法律困境，解決對策StudyonthelegalissuesofsmallpropertyrighthousesaleAbstract：Thelegalissueofthesaleofsmallpropertyhousesisextremelycomplexandsharp,involvingthepeople'slivelihood,socialgovernanceandotherinterests.Inordertoeffectivelysolvetheproblemofsmallpropertyhouses,theauthorstudiesanddiscussesthelegalissueofthesaleofsmallpropertyhouses.Thispaperusesliteratureresearchandcomparativeanalysis.Firstofall,itdiscussestherelatedoverviewofthesmallpropertyrighthousesaleandthereasonsforthephenomenonofthesale,whichmakesthereadershaveapreliminaryimpressiononthesubjectofthispaper,sothattheauthorcangraduallydiscussitindepth;Thentheauthorbegantodiscusstherationalityandlegalfeasibilityofthesmallpropertyrighthousesales,concludedthatthesmallpropertyrighthousesalescanconformtothetrendofsocialdevelopmentanddoesnotviolatethelegalprovisionsofthepointofview;afterwards,itistolaythefoundationfortheimprovementofthesmallpropertyrighthousingsales.Accordingtothesocialsituation,itputsforwardthelegaldilemmaofthesmallpropertyrighthousingsalesfromtheaspectsoflegislation,justiceandlawenforcement;Finally,accordingtotheproposedlegaldilemma,theauthorgivestargetedsolutions,hopingtoachievethegoalofdealingwiththelegalproblemsofsmallpropertyhousesaleswithoutobstaclesanddisputesinthefuture.Keywords：Smallpropertyrightroombusiness，Legal，Legalquagmire，Countermeasures目錄第1章緒論 第1章緒論1.1研究背景和意義1.1.1研究背景房價狂漲，使尋常老百姓苦不堪言。為了應對急速上升的房價，政府出臺了各種措施對房地產行業進行宏觀調控，房價雖有下跌，但幅度很小，對購買力較低的大多數中低層收入城鎮居民來說，依舊遙不可及，甚至有的居民打拼一輩子也可能買不起屬于自己的房子。而在城市與農村的交界處，也就是郊區，這里的農民向往城市的生活，因為農耕所產生的收入極其的少，隨之生活水平也低，所以很多農民為了改善生活條件都選擇往城市發展而放棄農村的耕地以及宅基地，因此郊區有很多集體土地正處于荒廢狀態。面對如此社會矛盾，農民抓住了商機，他們為了增加收入，用自己是集體組織的成員的特有身份優勢，在免費獲得的宅基地或以低價購買的集體土地上建房子，并以遠低于普通商品房的價格賣給城鎮居民，城鎮居民也抓住了這一根“救命稻草”，去購買了居住條件、環境與普通商品房相差甚微但價格卻遠低于商品房的小產權房，小產權房的買賣就是在城鎮居民與農村村民兩者之間為實現自身利益最大化的背景下應運而生的。1.1.2本課題的研究意義小產權房從其誕生以來，便快速發展，雖然它的出現滿足了一部分公民的需求，但小產權房買賣容易引發一系列的法律問題，例如小產權房所占用的宅基地權使用權能否自由轉讓？能否轉移房屋所有權？小產權房買賣合同的效力如何？對守約方該如何保護？雖然政府有出臺相關的政策試圖去解決小產權房買賣過程中所引發的問題，但據查閱相關文獻、資料，發現現有的政策仍不足以解決現狀，而且法律工作者對這些問題的認識在實踐中尚未統一，甚至在立法上也尚未明確。既然發現了問題所在，故提出解決方案刻不容緩。1.2文獻綜述小產權房是在我國特有的土地二元結構的基礎上產生的，故國外并不存在，因此，國外學者對小產權房買賣問題研究并不多。在我國小產權房已經存在了十余年，故對此相關的文獻期刊也不少，以下是筆者對其他學者的主要研究方向做的粗略統計：1.2.1對小產權房的相關概念進行界定“小產權房”只是一個俗稱，并不是正規名稱，學者們對此定義眾說紛紜。文林峰和楊玉珍兩位學者在《小產權房能不能解決城鎮居民住房問題》中對小產權房的定義界定為小產權房可稱為“鄉產權房”或“村產權房”，是指在農民集體土地上，由鄉鎮政府或村委會單獨或聯合開發商開發建設住宅，并由鄉鎮政府或村委會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋。文林峰，楊玉珍．小產權房不能解決城鎮居民住房問題[J]．城鄉建設，2007，(8)：52學者劉天永在《小產權房：底價背后蘊含風險》中，認為小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未經規劃、未繳納土地出讓金等費用向集體組織之外的居民銷售，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發。劉天永．小產權房：底價背后蘊含風險[J]．城市開發，2007，(14)：18-19還有學者朱桂存在《小產權房法律問題探析》中認為所謂“文林峰，楊玉珍．小產權房不能解決城鎮居民住房問題[J]．城鄉建設，2007，(8)：52劉天永．小產權房：底價背后蘊含風險[J]．城市開發，2007，(14)：18-19朱桂存.小產權房法律問題探析[J].知識經濟,2016,(08):對小產權房的成因進行分析此問題成因眾多，學者們的切入點也各式各樣。其中，學者薛其宇認為小產權房的形成是由于城市高昂的商品房價格，高昂的商品房價格和城市中低收入群體的購買能力不相匹配，所以中低收入群體轉而購買價格低廉的小產權房，推動小產權房蓬勃發展的局面薛其宇．“三權分置”下土地承包權與經營權的法的構造[J]．行政科學論壇，2017，(10)：11-13．，其在《“三權分置”下土地承包權與經營權的法的構造》中進行了論述。在《關于“小產權房”的民事法律問題研究》中，學者王永新認為造成小產權房薛其宇．“三權分置”下土地承包權與經營權的法的構造[J]．行政科學論壇，2017，(10)：11-13．王永新.關于“小產權房”的民事法律問題研究[D].山東師范大學碩士學位論文.2015年9月1.2.3國內對小產權房的態度學者董曉靜在《小產權房交易法律風險防范研究》中對小產權房持絕對否定態度，認為應該禁止小產權房，小產權房違反了我國現行法律，本身是不合法的，無法獲得完整產權也不利于權利的保障與行使。董曉靜.小產權房交易法律風險防范研究[J].法制博覽,2017,(02):250.學者施佳慧在《小產權房買賣的法律問題》中持相對肯定的態度，認為應在一定程度上承認小產權房的合理性，理由大概如下：首先，小產權房符合憲法精神，順應民法的意思自治、主體平等、財產自由原則；然后小產權房是社會進步的體現，生產力的發展標志；再之，小產權房的合法化是將來實現房地產行業完全市場化的重要因素之一；最后，小產權房遍布農村，價格低廉的特性具有一定合理性，承認其合理性可以轉移城市人口，提高社會的容積率，一定程度上可以化解我國的城鄉二元體制結構。董曉靜.小產權房交易法律風險防范研究[J].法制博覽,2017,(02):250.施佳慧.小產權房買賣的法律問題[D].江蘇大學碩士學位論文.2017年6月1.2.4小產權房買賣下出現的法律問題許多學者對宅基地使用權能否自由流轉的問題進行討論，總體可分為三種觀點，分別是禁止流轉說，此種觀點絕對不允許宅基地使用權的流轉，學者孟勤國認為如果允許其自由流轉，則很可能造成農村居民因各種原因喪失自己僅有的住房，流離失所，最終形成社會的不穩定因素之一孟勤國.物權法開禁農村宅基地交易之辯[J].法學評論,2005年第4期，第25頁；限制流轉說，限制流轉說認為完全放開宅基地使用權的流轉會造成農村宅基地交易的亂象，自由流轉中的宅基地使用權所有者只會盲目地追逐眼前的經濟利益，農民作為弱勢一方的權利得不到保障張閣.宅基地使用權流轉法律問題研究[D].云南財經大學碩士學位論文.2019年5月29日；自由流轉說，應參照用益物權的運作模式允許宅基地使用權的自由流轉，使其財產性得以充分發揮，學者袁錦秀著在孟勤國.物權法開禁農村宅基地交易之辯[J].法學評論,2005年第4期，第25頁張閣.宅基地使用權流轉法律問題研究[D].云南財經大學碩士學位論文.2019年5月29日1.3課題研究方法和內容1.3.1研究方法根據本課題的特點，筆者主要運用下列方法進行研究：（1）文獻研究法。想要了解我國對小產權房買賣的相關法律問題，閱讀文獻資料，查找法律法規是必不可少的步驟之一，這樣能快速對其形成初步印象。（2）比較分析法。通過查閱當今我國對小產權房買賣制度的具體構建，并結合國情，分析現有制度構建的哪些方面還有突破，并以此為借鑒，尋找更好的解決方案。1.3.2研究內容本論文共有六個部分，如下是具體內容的安排情況：第1章：緒論。本章的論述順序：選題的研究背景→研究的意義→文獻綜述→研究的主要內容與方法，論文由此逐漸引入主題。第2章：小產權房的概述及此買賣現象的緣由。本章首先界定小產權房的相關概念，然后分析小產權房買賣現象出現的原因，使讀者對小產權房買賣法律問題有了初步了解，為下文討論小產權房的各種問題做鋪墊。第3章：本章對小產權房的合理性與法律上的可行性分別進行討論，以此證明令小產權房買賣的完全合法化在我國是行得通的。第4章：本章結合社會現狀，從立法、司法、執法方面指出小產權房買賣的法律困境，為完善小產權房買賣奠定基礎。第5章：本章結合小產權房現存的法律困境提出有針對性的解決措施。第6章：結語第2章小產權房的概述及此買賣現象的緣由2.1小產權房的概念被冠以“小產權房”這一稱呼，是因為小產權房權利人主體具有特定性，只能是該集體成員，除此之外的其他主體無權購買更無權享有。即使是小產權房的權利人，權利也要受到嚴格的限制，能自己居住，也能出借、出租給他人，但無法進行轉讓，與普通商品房產權權能相比要“小”得多。本文對小產權房的定義是指未經相關主管部門規劃、未繳納出讓金及各種稅費就在農村集體土地上建造的房屋，此類房屋僅獲得了（甚至沒有）鄉鎮政府或村委會頒發的產權證。2.2小產權房買賣的界定“買賣行為”必然存在買賣雙方主體，小產權房交易關系中的賣方，一般可為三種情況分別是村委會單方、村委會與開發商合作、村民個人，而買方按照戶籍地劃分總體也可分為集體組織內部成員與集體組織以外的成員兩大類。城鎮居民與其他集體組織的村民都同屬于本集體經濟組織以外的成員。結合上文對小產權房的概念界定，村委會單獨、村委會與開發商合作或者村民個人把在農村集體土地上建造的、未經規劃、未繳納出讓金與各項稅費的住房向城鎮居民銷售的交易行為是本文對小產權房買賣的界定。2.3小產權房買賣現象出現的原因2.3.1社會原因——“天價房產”從“安居樂業”一詞可看出，中國人歷來都有買房子的情節，買房是人生中的頭等大事之一，而我國有14億多的人口，因此對房子的需求量很大。單看近幾年的房價，猶如一匹脫韁的野馬，狂飆不止，雖然政府已意識到這種情況，多次出臺相關政策進行調控，但效果并不明顯。商品房的價格畸高，在很多沒有住房又急需住房的城鎮中低收入者眼中就是“天價”，所以他們望而卻步，“雪上加霜”的是，保障性住房的建設數量及速度無法滿足如此龐大的住房需求，所以他們只能去買小產權房。小產權房受到青睞主要是因為相較于普通商品房而言，幾乎相同的住房環境，小產權房的價格只是普通商品房價格的40%至60%，而且不用繳納各種稅費，再加上便宜的物業、水電等生活費用，基于長遠利益出發，也是極其劃算的。因此，“小產權房”深受民眾喜愛。除此之外，還有一些城鎮居民他們雖有商品房，但是因為對城市的喧囂與忙碌感到疲憊，想在農村過一段靜謐悠閑的生活，所以他們為了度假而在農村購買小產權房。2.3.2經濟原因——各主體的利益驅使人生第一定律：人們的所追求是利益。小產權房買賣現象的盛行，是因為它有著頑強的生命力，而這種頑強生命力的根源就是各個主體的利益驅使。從小產權房的開發到交易結束，涉及的利益主體包括村委會等村組織，開發商，村民，購買者。首先，對于村委會等村組織而言，它作為集體土地的所有者，可在開發小產權房中獲得一筆可觀收入。我國采取“先征后用”的土地政策，所以要在集體土地上建設商品房，就必須經過農村集體土地被征收為國有土地后，政府再進行土地使用權出讓后這一過程才可以。顯然，我們可以看出，以政府為主導的征收行為可以令其從中獲取高額的收益，而村委會只能對這塊“肥肉”垂涎欲滴。但開發“小產權房”可以不用經政府批準，鄉政府和村委會可以從中獲得更多土地利益，因此在利益的權衡下，村委會或者鄉政府也逐漸取代政府開發集體土地建設“小產權房”。黃亞飛.“小產權房”買賣的法律問題研究[D]太原科技大學碩士學位論文（專業型）.2018年4月.接著，對于房地產開發商而言，其永恒宗旨是追求利益最大化，而恰好開發小產權房能使他們獲得巨額利潤。理論上，我國只有國有土地能夠實現市場化和商業化，農村集體土地想要市場化和商業化只有通過征收才能實現。農村集體土地實行了“先征后用”土地征收過程后，接著房地產開發商需要通過繳納土地出讓金與各種類型的稅費后方可從政府手中取得建設用地使用權，所以，房地產開發商在前期就需要投入高額成本，后期能否收回成本至關重要。但在“小產權房”的建設中，房地產開發商就不需要有如此高額的前期投入，因為法律沒有要求集體土地要支付土地出讓金，故他們只需要與村委及村民協商定價，而且不用再繳納各種稅費，因此對比前種情況，開發商開發小產權房能省下一大筆費用，得到的利益遠大于商品房，在利益驅使下，開發商對小產權房的開發樂此不疲。再接著，對村民而言，無論是其將土地賣給開發商進行開發，還是其本人在宅基地上建設房屋進行出售，其得到的利益遠比進行農耕或者土地被征收得到的利益要大得多。根據《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償，但農民通過土地征收補償僅能享受到土地増值利益的5%。于巧.：《基于法律視角的農村“小產權房”分析》，載《.農村經濟》2008年第四期.伴隨著我國市場經濟的蓬勃發展，市場化運作適用于社會的各種構成要素黃亞飛.“小產權房”買賣的法律問題研究[D]太原科技大學碩士學位論文（專業型）.2018年4月.于巧.：《基于法律視角的農村“小產權房”分析》，載《.農村經濟》2008年第四期.2.3.3法律原因——法律制度規定不完善法律制度規定有漏洞，就容易讓人鉆法律的空子，打法律擦邊球。例如，根據《土地管理法》第62條第4款：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”對此法條可以理解為，法律并未禁止農村自建房的出賣、出租，僅是給予限定條件。再結合其他法律規定，可以得出農民自建房僅可以對該集體內部的成員出售，而出租沒有限制主體。從上述對這一法條的解釋，可以看出，此法律規定無疑是給了農民出售房屋這一行為有了遐想空間，并且為追逐利益最大化，他們會想盡各種辦法來掩蓋買賣行為，如簽訂陰陽合同，假借出租的名義，掩蓋出售的行為，司法實踐中，執法者對這行為卻無計可施。2.3.4體制原因——城鄉土地二元產權結構小產權房出現的罪魁禍首非土地二元產權結構莫屬，而且這種結構是我國獨創特有的。在這種結構下，土地所有權被分為國有土地所有權和農村集體土地所有權。根據《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第一百三十五條規定，建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施，所以，在國有土地所有權的基礎上產生的建設用地使用權的權利人不僅具有占有、使用和收益的權利，再結合《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產管理法》）等法律規定，該權利人還具有轉讓、出租、抵押等處分權利。而根據《中華人民共和國憲法》（以下簡稱《憲法》）第十條規定，農村和郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有；《\o"土地管理法"土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農建設。與前面國有土地所有權的相關法律規定對比可得出，這兩種土地所有權形式最為突出的特點就是不平等，集所有權與使用權于一身的農村集體土地，其所擁有的權利猶如“擺設”，因為農村集體土地不得出讓、轉讓，連出租也受到限制。正因農村集體土地的權利交易受到嚴格限制，所以農民只能通過征收得到一點微弱的補償。查閱相關資料，我國仍采用脫離市場價值規律的征地補償標準——對被征收的土地按原用途前三年平均年產值計算，這顯然不科學、不合理。因為在農村集體土地被征收轉化為國有土地以后，其土地價值成幾倍甚至是幾十倍的在增長，而按照我國的征地補償標準，每個農民一畝地大約只能領到3到6萬元，即使把補償標準提到最高30倍，苗金萍.農村征地沖突的公共政策學分析與對策研究[J].魯東大學商學院.2019這跟被征收土地實際產生的巨大商業利潤相比較而言，實屬微不足道的，尤為不公平。從上述論述可得出，小產權房買賣現象就是農民在城鄉二元土地結構限制下為追求利益最大化而創造的產物。苗金萍.農村征地沖突的公共政策學分析與對策研究[J].魯東大學商學院.2019第3章小產權房買賣的合理性與法律上的可行性一切事物的發展和存在必定有它自己的道理，小產權房交易自誕生以來便一發不可收拾，它滿足了城鎮中低收入者的住房需求，實現了農民的利益最大化，緩解了城鎮住房壓力與矛盾，而且根據政府針對小產權房交易出臺的一系列禁止性政策并沒有起到顯著效果這一現象，我們可以看出小產權房買賣有著無法想象的生命力，這大概是它具有合理性和法律上的可行性的緣故吧。3.1合理性3.1.1小產權房買賣能有效減緩城鎮住房緊張解決城鎮住房問題的方法有很多種，例如加大力度開發保障房性住房，雖然政府一直在努力做這個工作，但保障性住房的數量與住房需求量相比簡直九牛一毛，此時如果進行小產權房買賣可以很好的緩解城鎮住房緊張的現狀，既能幫助政府致力于解決老百姓住房問題的目標得以實現，也能幫助政府穩定房價。反之，如果禁止小產權房進行買賣的措施一旦被普遍實施，老百姓的基本住房保障將會難以滿足。3.1.2小產權房買賣能有效進行資源整合農民并非永遠只在村子里生活，他們也可以為了進城務工、經商方便而購買商品房，也可以為了孩子求學方便而購買了商品房，更可以因為全家在城鎮里工作而購買商品房，總之農民脫離農村的途徑有很多，就是因為脫離了農村才導致其在農村的房產處于荒廢狀態，這時賣房屋既能進行資源重整也能增加一筆額外的收入，實為一舉兩得的好辦法。3.1.3小產權房買賣能加快城市化進程小產權房買賣令城鄉雙向流動現象加強，而城鄉雙向流動會改善城市周邊的農村地區的經濟環境等，例如交通系統、醫療衛生系統、教育系統、司法系統等會完善；能源設施、供排水設施、防災設施等基礎設施會加建；法治水平、文明程度等會加強；各種農產品會實現市場化、商業化，從而加快城市化進程。3.2法律上的可行性根據《土地管理法》第62條第4款對農民出賣、出租住房的規定來看，政府并未明確禁止農民出賣其房屋；根據《憲法》第13條第1款和第2款規定，“公民的合法的私有財產不受侵犯”，“國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。”公民當然包括農民，所以農民的私有財產當然也受國家保護；《中華人民共和國民法通則》（2009年修正案）第七十五條第一款明確規定，房屋屬于公民的個人財產；根據《物權法》第三十九條規定，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。眾所周知，出賣行為是處分方式的一種；綜上所述，我們可以得出一個明確的結論——農民可以出賣自己的房屋。

第4章小產權房買賣的法律困境已經出現了十余載的小產權房買賣現象，因為存在著諸多法律困境，即使政府有出臺相關政策，但作用甚微，立法者、司法者和執法者面對此類問題依舊寸步難行。4.1宅基地使用權流轉受到限制從《土地管理法》第八條第二款對宅基地屬于農民集體所有的明確規定可以看出，農民只具有宅基地使用權，而其特點決定其能否自由流轉。《土地管理法》第六十二條規定，村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過特定標準。村民住宅用地，需經審核、批準；村民建住宅，應符合當地用地總體規劃；村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。此規定充分顯示出宅基地使用權的特點——人身性，根據人身性這一特點可從側面反映出立法者的立法目的是阻止宅基地使用權流向集體組織以外，因此宅基地使用權是無法自由流轉的。小產權房買賣的最大障礙可以歸責于宅基地使用權不能進行自由流轉，正是因為此原因才會引發一系列的購房矛盾。不僅如此，限制宅基地使用權的流轉還存在以下三種主要弊端：（1）、違反法律的公平原則根據上文論述可知，農村的宅基地使用權與城市的建設用地使用權的在轉讓方面有著不同的法律規定，前者禁止自由流轉后者卻可以自由交易，這會造成土地層面的“同地不同權”，也會導致人身主體層面上的土地所有者、使用者的不平等，嚴重違背法律的公平價值取向。（2）、阻礙農民追逐利益最大化限制宅基地使用權及其附屬房屋的流轉，不利于農民追求幸福生活。如果不允許農民自由處分宅基地使用權及其附屬房屋，相當于“權能虛設，”既不能出售，更不能抵押，農民只能一輩子死守著土地跟房子，這難以緩解農民資金周轉的問題，對農民追求美好生活產生阻礙。（3）、牽動其他法律問題面臨無法解決的局面俗話說，牽一發而動全身，宅基地使用權流轉受到限制會牽動到其他法律問題，例如《中華人民共和國物權法》就對此相關問題進行回避，造成相關問題無法用法律進行調整，司法實踐中無法實現統一。比如宅基地使用權能否租賃的問題，現行法律和有關政策并無規定、再如，宅基地使用權能否繼承的問題，現行法律和有關政策也比較模糊。/fangchan/16533/4.2農村土地管理混亂我國幅員遼闊，對于農村地區的土地管理難免不到位，再加上監督機制的不到位，故造成農村建設用地管理混亂。首先，對于宅基地來說，農村的住宅建設沒有長遠的考慮，隨著地產市場的發展，許多農村集體經濟組織和房地產商合作，推行農村住宅小區化，但對于建成之后的公寓該集體的成員能否擁有多套住房，沒有相關的規定，導致在實行中十分的混亂。陳凡羽.小產權房合法化之路勁探索[D].華北電力大學碩士學位論文.2017年3月.再者，由于《憲法》和《土地管理法》對有關農村建設用地的問題沒有進行具體、明確的規定，故造成無法可依的現狀，而解決相關問題的重任卻落在了各地方政府身上，所以各地方政府的管理方法、執行手段出現了五花八門的窘境陳凡羽.小產權房合法化之路勁探索[D].華北電力大學碩士學位論文.2017年3月.4.3小產權房買賣的法律法規存在缺位、滯后與沖突（1）法律規范缺位凡涉及小產權房買賣，法律沒有予以明確，甚至還出現了“空白”。例如關于小產權房的登記制度、宅基地使用權轉移的相關規定等缺乏法律調整，所以造成這方面法律問題頻頻發生。單拿小產權房的產權轉移登記舉例，《\o"物權法"物權法》規定不動產的轉移需要登記才發生法律效力，房屋屬不動產，故簽訂完買賣合同后需要到房屋登記機關進行房屋所有權轉移登記，而根據《房屋登記辦法》第八十七條規定，非房屋所在地農村集體經濟組織成員的受讓人去申請農村村民住房所有權轉移登記，房屋登記機構應當不予辦理，可得出，就目前的法律而言，本文所討論的小產權房買賣辦理不了產權轉移登記這一必備手續，這一法律制度的缺失，會激化權屬爭議。（2）法律規范存在滯后性國務院辦公廳文件中存在嚴禁城鎮居民購買宅基地的法規，《土地管理法》中也存在集體土地的使用權不得轉讓等相關的法律條文，毫無疑問，這些法律法規在改革開放初期的農村地區能對農村集體組織及農民能起到積極作用，但在當代社會，農村房地產市場日新月異、城市化進程不斷加速，上述規定早已不適合當下的發展，因此具有滯后性。（3）法律規范之間存在沖突對比相關法條，發現沖突是輕而易舉的。根據《憲法》和《物權法》等相關法律條文的規定可以看出小產權房能自由進行買賣。但《土地管理法》與《房屋登記辦法》的規定則不然，前者對宅基地使用權的自由轉讓進行限制，從而造成“房地一體”主義不能適用于小產權房交易，后者禁止辦理本集體組織以外的買受人進行小產權房所有權轉移登記手續，都有著限制小產權房買賣的本意。由此可見，不同法律規范之間的沖突就這樣產生了。綜上，在小產權房買賣的法律規定上，沖突是顯而易見的。4.4難以保護買方權益小產權房買賣涉及多方主體利益，總的可以歸類為買方和賣方，現行相關法律比較偏向保護賣方，不利于對買方權益的保護。買方即買受人面臨著以下法律風險：第一，國家的法律不保護買受人對小產權房的所有權。如前面所論述的那樣，由于不能進行房屋所有權轉移登記，故在法律上買受人無法取得小產權房的所有權，一旦出賣人反悔，向法院主張房屋買賣合同無效，依照現行法律規定，買受人的權益往往是得不到保護的。第二，正常的交易秩序無法保護買受人的權益。正因為小產權房的所有權不受國家法律的保護，隨之而來的，是買受人在房屋的交易過程中的合法權益得不到保護，也不能通過正規途徑設置抵押，不能正常并合法地享有轉讓、處分、收益等權利。汪泉泓.我國小產權房法律問題研究[D].湖南大學法律碩士學位論文.2008.0420第三，補償款與買受人之間存在“透明圍墻”。如果遇到國家征收的情況，相應的補償款往往不會賠償到買受人的口袋中，因為補償款一般只會給集體土地原來的村民汪泉泓.我國小產權房法律問題研究[D].湖南大學法律碩士學位論文.2008.04204.5買賣合同效力判決不一判決不一致會影響法律的權威性，影響法治社會的建設。小產權房買賣合同已經成立，但當事人一方基于種種原因而要求合同無效，此類糾紛比比皆是。例如張某在其宅基地上建了一棟樓房，他打算將其中一層賣給城鎮居民王某，雙方協議轉讓價格為20萬，并簽訂了房屋買賣合同，之后合同如約履行，房款兩清。不久后，由于政府出臺相關規劃，該地段將要建地鐵出入口，所以該地段的房價上漲幅度較大。張某為此很是后悔，覺得房子出賣的價格太低，于是多次跟王某要求要解除合同，王某覺得合同已經履行完畢，故不同意解除，雙方為此發生了爭執，張某就為此訴至法院，以城鎮居民購買農民房屋是國家所禁止的行為為訴訟理由，要求法院確認雙方房屋買賣合同無效，判令王某返還房屋。據查閱相關資料，對于此類案件，統一的評判標準至今都沒有出現在司法判決中，有效和無效的判決都有，同案異判的情形也時有發生。第5章解決對策事物的發展并非一帆風順，小產權房買賣也是如此，既然已經找到了問題的所在，那么就要為之尋找出路，以下是筆者針對困境提出的五點解決對策。5.1允許我國農村集體建設用地使用權流轉追蹤溯源，小產權房產生的源頭是我國特有的二元土地結構，“同地不同權”的不公平現象存在于此種結構中。如果能考慮進行土地制度改革，摒棄這種不適用于當今社會發展的土地二元結構制度，解除對農村集體建設用地的約束，實現“同地同權”，再建立城鄉統一土地使用權流轉機制，為農村集體建設用地使用權能進入市場自由交易提供便利條件。這不但使農民收入有保障，讓農民走上脫貧致富的康莊大道，也能滿足城鎮居民住房需求，從而緩解社會住房矛盾，最重要的是還能夠有效地解決小產權房買賣所產生的宅基地使用權權利人不明確等問題。5.2強化監督機制，明確各方責任明確責任能有效防止工作推脫、責任推卸的情況發生，有利于提高辦事效率和節約社會資源。因為村委會行使職能時得不到有效監管，法律也沒有明確責任，所以經常出現權能虛設、賄賂、包庇的現象。例如有的村民會通過賄賂村委會從而取得小產權房交易的方便，有的村民沒有進行賄賂，村委會會千方百計地去阻撓小產權房交易的進程。這樣不僅會造成農民貧富差距更懸殊，還會使農村土地管理陷入混亂的局面，隨之而來的就是小產權房買賣市場的雜亂無序。為了實現農民的平等，撥正小產權房的交易秩序，法律應明確村集體組織的責任權限，建議成立統一的中介主體，獨立于村集體組織的管理，負責小產權房交易的全部事項，僅賦予村集體組織監督的權利。村民把小產權房買賣全權交由該中介主體負責，買賣雙方符合條件的則能通過審核，該主體起到“牽線搭橋”的作用，之后可以從中獲得應有的勞務費。5.3完善農村不動產登記制度，建立配套的土地流轉機制單允許農村建設用地使用權流轉還不能解決小產權房買賣所引發的一系列問題，必須要建立相配套的制度予以支持。建立配套的土地流轉機制首先要允許農村建設用地進入城市房地產市場。基于平等價值，國有土地和集體所有的土地應當“同地同權”，都應該享有使用、收益、處分的權利，而且隨著我國城鄉一體化地不斷發展，農村和城鎮的界限逐漸打破，房屋的交易也越發頻繁。建立城市農村土地流轉一體化的機制，允許農村土地進入城市房地產市場，從而實現宅基地使用權自由流轉。故通過制度的建立可以確保買賣雙方主體的利益從而解決小產權房買賣所帶來的問題。除此之外，還要完善農村不動產登記制度。我國《物權法》中明確規定，商品房登記后能產生物權變動的效果，如果房產權發生變化的，可以對抗第三人，但是小產權房買賣不允許辦理登記的手續，這也是當下我國小產權房流轉混亂無序的原因之一，如果制定了小產權房的轉移登記制度就能一定程度上避免此類房屋交易的糾紛。劉琴.論小產權房的法律解決途徑[D].中南大學法學院碩士學位論文.2014年5月.劉琴.論小產權房的法律解決途徑[D].中南大學法學院碩士學位論文.2014年5月.5.4保護守約方權益基于秩序價值、公平價值等，小產權房買賣合同守約方的權益是法律工作者必須保護的對象。在關于小產權房買賣合同的司法實踐中，一方單單以政策原因要求法院確認合同無效時，法院應明確判定該合同為有效合同。就拿上述張某與王某的小產權房買賣合同來說，如果張某或王某其中一方僅以政策原因要求法院判決合同無效，則法院應當判定該合同為有效。解除合同則分情況討論，如果買受人因政策原因想與出賣人解除合同，則要告知其解除合同所依據的相關規定，勸服其解除合同，為履行合同所支出的正常費用由買受人承擔；出賣人不同意解除，要堅持要履行合同時，當買受人因政策原因造成合同無法履行所產生的損失要由出賣人承擔。上述的王某想要解除合同，那他就要告訴張某解除的依據，例如當地政府禁止小產權房交易等原因，張某如果同意解除合同，那張某為履行合同所支出的相關費用由王某承擔，如果張某不同意解除，且合同確實因政策原因無法履行，那王某為此產生的損失由張某承擔。如果出賣人因政策原因想與買受人解除合同，也一樣要告知對方關于解除合同的相關政策，由對方做出是否解除合同的決定，買受人贊成解除合同，先前買受人為履行合同所產生的損失由出賣人承擔；如果買受人執意要履行合同，則由此所產生的一切損失由買受人自己承擔。如果張某想要與王某解除合同，那張某就要告訴王某相關的政策原因，特別是要告知王某可能無法進行房屋產權轉移登記的風險，積極勸說王某同意解除合同，如果王某同意解除合同，那么張某要返還王某為履行合同交的定金等一切費用，如果王某堅持要履行合同，則王某自己承擔無法進行房屋產權轉移登記等風險帶來的損失。5.5統一小產權房買賣合同效力的評判標準法律的平等性要求法律要有統一的評判標準，這樣才能樹立法律的權威性，從而加快全面法治社會的進程。司法實踐對類似上述張某與王某的小產權房買賣合同糾紛判決不一致，這大概是司法者將簡單問題復雜化的緣故吧，因為在筆者看來，即使小產權房問題紛繁復雜，但小產權房買賣合同歸根到底也是一種合同行為，所以需根據《合同法》的規定來判斷小產權房買賣合同是否有效。再加上最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規定，合同法實施后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。截至目前為止，沒有一部法律或行政法規明確對小產權房做出禁止性規定。綜上，筆者認為只需根據《合同法》進行考慮即可。《合同法》第九條規定了當事人訂立合同應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。此法第四十四條明確了合同自成立時生效。此法第五十二條規定了合同無效的四種情形，分別是（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。對于訂立合同僅是處分自身財產的小產權房買賣雙方當事人來說，即使一方存在欺詐行為，絕不會損害到集體或第三人利益，更不會損害到國家利益也，只會損害到對方利益，故脅迫訂立合同或惡意串通的說法無存在的可能。小產權買賣合同的目的是增加經濟收入與滿足住房需求，不存在非法目的一說，所以也不會損害到社會公共利益。故對此條前四項毫無爭議，小產權買賣合同是不符合的。因為目前法律或行政法規沒有明令禁止小產權房的買賣，所以也不符合此條的第五項。總之，當訂立合同的雙方都屬于完全民事行為能力人，合同內容符合意思自治原則，訂立形式也符合《合同法》的規定，且不符合合同無效情形，該合同就是有效的。所以如果小產權房買賣合同都符合了以上條件，那么我們就應該認定該合同就是有效的。第6章結語層出不窮的小產權房買賣法律問題，與不符合當下國情的土地二元結構中宅基地使用權流轉的相關規定關系甚大，而且我國在小產權房買賣方面的立法及制度的空缺、滯后、沖突，再加上不同的地方政策在針對該問題時所考慮的權衡利弊有所不同，才導致司法實踐寸步難行。因此筆者才意圖通過本文明確小產權房買賣的相關法律問題，例如明確指出小產權房買賣的合法化是可行的，是符合社會發展潮流；認為應當允許農村集體建設用地使用權進行自由轉讓、建立小產權房所有權轉移登記的制度；統一小產權房買賣合同效力的認定標準等等。只有把有爭議的方面予以明確，才能進一步完善小產權房買賣的相關法律問題，進而為我國經濟建設、祖國的繁榮發展獻出自己的微薄之力。參考文獻：[1]文林峰,楊玉珍．小產權房不能解決城鎮居民住房問題[J]．城鄉建設，2007(8).52[2]劉天永.小產權房：底價背后蘊含風險[J]．城市開發，2007(14).18-19[3]朱桂存.小產權房法律問題探析[J].知識經濟,2016(08).30.[4]薛其宇．“三權分置”下土地承包權與經營權的法的構造[J]．行政科學論壇，2017，(10)：11-13．[5]王永新.關于“小產權房”的民事法律問題研究[D].山東師范大學碩士學位論文.2015年9月[6]董曉靜.小產權房交易法律風險防范研究[J].法制博覽,2017(02).250.[7]施佳慧.小產權房買賣的法律問題[D].江蘇大學碩士學位論文.2017年6月.[8]孟勤國.物權法開禁農村宅基地交易之辯[J].法學評論,2005年第4期，第25頁[9]張閣.宅基地使用權流轉法律問題研究[D].云南財經大學碩士學位論文.2019年5月29日[10]黃亞飛.“小產權房”買賣的法律問題研究[D].太原科技大學碩士學位論文（專業型）.2018年4月.[11]于巧.《基于法律視角的農村“小產權房”分析》[J].農村經濟,2008年第四期.[12]苗金萍.農村征地沖突的公共政策學分析與對策研究[J].魯東大學商學院,2019[13]/fangchan/16533/[14]陳凡羽.小產權房合法化之路勁探索[D].華北電力大學碩士學位論文.2017年3月.[15]汪泉泓.我國小產權房法律問題研究[D].湖南大學法律碩士學位論文.2008.0420[16]劉琴.論小產權房的法律解決途徑[D].中南大學法學院碩士學位論文.2014年5月.致謝白駒過隙，四年的學習生活在不經意間即將結束，回想當年，往事依然歷歷在目。首先我很感謝我的父母在精神與物質上的支持，能讓我毫無負擔地、專心致志地完成學業；然后我要感謝我的每一個老師無怨無悔地辛勤地教誨與指導，特別是我的論文指導老師——劉勇錫老師，他細致耐心地為我解答疑惑，讓我的“論文之路”順暢了不少；最后我要感謝與我同窗四年的同學及遇到的每一個師兄師姐，讓我枯燥無味的靈魂添加些許樂趣。所以，我很幸運，能結識這么多的良師益友，能順利、愉快地完成學業。

文獻資料檢索的步驟與篩選利用檢索文獻資料信息是一項實踐性很強的過程，檢索的一般步驟有以下幾種。在檢索完成之后，才能對文獻資料進行篩選利用。文獻檢索是利用文獻的第一步，如何將其應用在畢業設計（論文）課題研究過程中，對檢索到的文獻資料進行認真篩選、消化和吸收是關鍵。只有經過這個過程，才能達到查閱文獻的真正目的一一一利用文獻1、文獻資料檢索的步驟（1）明確檢索范圍從科研課題研究的中心內容和重點出發，多方面分析課題要求和問題實質，一般從三方面考慮：一是區域界限，要清楚是取得某一一問題發表過的全部文獻資料，還是要掌握某一地區、某一國家對某一問題發表過的全部文獻資料；二是時間范圍，明確是查找某一問題在某一年限內發表過的文獻資料，還是獲取某一。問題從有文獻記錄以來的全部文獻資料；三是專業范圍，明確要查找什么專業的科技文獻信息，比如，電子類的還是機械類的，是理論性的還是應用性的等。（2）選擇檢索工具檢索工具有不同的分類方法，按加工文獻和處理信息的手段不同分為手工檢索工具和機械檢索工具；按照載體形式不同分為書本式檢索工具，磁帶式檢索工具，卡片式、縮微式、膠卷式檢索工具；按照著錄格式的不同可將檢索工具分為以下四種類型：①目錄型檢索工具。目錄型檢索工具是記錄具體出版單位、收藏單位及其他外表特征的工具。它以一個完。整的出版或收藏單位為著錄單元，一般著錄文獻的名稱、著者、文獻出處等。目錄的種類很多，對于文獻檢索來說，國家書目、聯合目錄、館藏目錄等尤為重要②題錄型檢索工具題錄型檢索工具是以單篇文獻為基本著錄單位來描述文獻外表特征（如文獻題名、著者姓名、文獻出處等），無內容摘要，是快速報道文獻信息的一類檢索工具。它與目錄的主要區別是著錄的對象不同，目錄著錄的對象是單位出版物，題錄的著錄對象是單篇文獻。③文摘型檢索工具文摘型檢索工具是將大量分散的文獻，選擇重要的部分，以簡練的形式做成摘要，并按一定的方法組織排列起來的檢索工具。按照文摘的編寫人，可分為著者文摘和非著者文摘，著者文摘是指按原文著者編寫的文摘；而非著者文摘是指由專門的熟悉本專業的文摘人員編寫而成。按照摘要的詳簡程度，可分為指示性文摘和報道性文摘兩種，指示性文摘以最簡短的語言寫明文獻題目、內容范圍、研究目的和出處，實際上是題目的補充說明，一般在100字左右；報道性文摘以揭示原文論述的主題實質為宗旨，基本上反映了原文內容，討論的范圍和目的，采取的研究手段和方法，所得的結果或結論，同時也包括有關數據、公式，一般五百字左右，重要文章可多達千字。④索引型檢索工具索引型檢索工具是根據一定的需要，把特定范圍內的某些重要文獻中的有關款目或知識單元，如書名、刊名、人名、地名、語詞等，按照一定的方法編排，并指明出處，為用戶提供文獻線索的一種檢索工具。索引的類型是多種多樣的。在檢索