/保障性住房建設市場研究住房保障是各國政府都十分關注的重大民生問題，有其共同性的一面，但因所在國國情的不同，具體實施的政策措施又各具特點。中國未來的保障性住房發展建設可以借鑒國外成熟的保障性住房市場建設經驗，因此我們對各國的保障性住房的特征和發展情況分析比較如下：一、國際保障房情況1981年4月在英國倫敦召開的“城市住宅問題國際研討會”上通過的《住宅人權宣言》指出，一個環境良好、適宜于人的住所是所有居民的基本人權。20世紀初以來，發達國家為保證“人人享有適當的住房”，滿足低收入者的基本居住需求，先后建立了較完善的住房保障制度。例如，美國的住房保障制度從各方面入手，包括：1、區別高、中、低收入者，制定不同的住房政策。對高收入者，由市場供應商品房；對中等收入者，供應公共住房，政府對開發建設社會住房的企業給予貸款擔保和貼息優惠支持，并調控社會住房的建設標準和售價；對低收入者，則提供標準較低的廉租屋，只租不售，房租超過家庭收入25%以上的部分由政府補貼。2、住房金融支持。由聯邦全國抵押協會、政府全國抵押貸款協會和聯邦住宅抵押協會為中低收入家庭提供購房貸款。同時，由政府出面對符合條件的中低收入家庭購房進行擔保，如果居民無力償還銀行貸款，政府可為其安排廉租房，并將原來的住房出售，歸還貸款，以避免銀行出現貸款風險。3、對購買自有住房實行稅收減免。對使用抵押貸款購買公共住房的中等收入者，按照每月歸還貸款的數額，核減一定比例的稅款，并免繳財產增值稅，以鼓勵私人購房。4、住房租金補貼。家庭收入為居住地的中等收入80%以下者均可申請住房租金補貼，享受補貼的家庭拿出總收入的25%支付租金，其余由政府發放的住房券支付。5、老人住宅。老人住宅分公立老人公寓和私立老人公寓，公立老人公寓由老人退休金支付外，不足部分由政府承擔；私立老人公寓由慈善團體、政府和個人三者共同承擔住宅費用。6、多管齊下的立法保障。美國政府先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》等，對住房保障中包括擴大房屋抵押貸款保險、提供較低租金公房、提供低息貸款建房、提供房租補貼和幫助低收入者家庭獲得房屋所有權等方面作了明確規定。其他發達國家如瑞典、英國、澳大利亞、日本、新加坡等國家都根據國慶的不同建立了不同的保障住房制度體系。國外大多數國家的房地產市場發展歷程表明，在住房供應總量不足的階段，政府需要通過大規模開建保障性住房來緩解供求矛盾，如英國曾在1946-1969年間大規模的興建保障住房，并補貼私有住房建設，保障性住房占住房總量的比例一度曾達到58%。國外部分國家的保障房政策變遷與市場變化情況如下表：國家保障房政策市場占比英國1946年以前，限制租金和小規模保障住房建設階段不到10%1946-1969年，大規模興建保障住房，并補貼私有住房建提高到58%1970-1979年，繼續大規模興建保障住房，但開始住房私有化下降到48%1980年至今，直接補貼中低收入家庭，住房私有化大規模展開降低到20%日本戰后至1995年，大規模新建保障住房，補貼住房建設者超過52%1996年至今，公營住房管理市場化，補貼低收入家庭下降至44%綜上所述，發達國家已建立成熟的保障性住房體系，從發達國家的保障性住房體系發展史中不難看出，在他們的經濟成長過程中，保障性住房所占市場比例都經歷過在經濟發展初期政府鼓勵下由低到高，然后在經濟成熟穩定后，從高降到低的一個過程。二、我國保障性住房現狀我國保障性住房包括兩限商品住房、經濟適用房、廉租房以與政策性租賃房（或公共租賃房）。根據中國房產信息集團的《典型城市09年保障性住房建設情況調查》報告，以北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶六個典型城市為調研樣本，對各城市09年保障性住房建設情況進行調查。調查發現，六成城市對保障性住房建設都予以大力的支持，保障性住房用地的供應力度在逐漸加大；同時，近七成城市09年保障性住房計劃建設面積較08年有較大提高。但多數城市實際新開工面積仍顯不足，可見保障性住房建設的開發執行力度依然偏弱。09年保障性住房建設、開工情況詳細如下表：單位：萬平方米城市09年計劃建設面積09年開、竣工面積總量廉租房經濟適用房其他計劃面積開工面積竣工面積上海800400400800950北京123020160105085019776廣州158－2008－100213.975.340.1深圳134.882.30000武漢704200504000重慶326.9451.99274.950000與商品房相比，我國保障性住房制度還不完善，目前我國正在準備落實的經濟適用房已逐漸變為社會的“雞肋”，主要原因可歸結為：1、保障性住房無法使政府像商品房一樣有高額的賣地款可得，反而要政府倒貼配套資金。2、高速的商品住房價格的上漲把保障性住房建設的機會成本無形中抬高。3、西方發達國家收入結構呈橄欖型，高收入群體和低收入群體兩頭小，而中產階層、中等收入群體所占比重高和大。中國目前的收入結構是寶塔型，中低收入和低收入者占的比重大，塔身中等收入次之，高收入群體處于塔尖占極少數。4、保障性住房供應少，需求大。2010年住房用地供應計劃顯示，廉租房和經濟適用房等保障住房用地供地量在住房總體供地中所占比例僅有13%，根據2009年出臺的未來三年住房建設規劃，至2011年這一比例將也才將擴張到20%，而我國70%以上的常住人口都是中低收入家庭。三、保障房發展空間發達國家如英國、日本等國家經濟發展早期保障性住房市場占比約在50%左右，而正在處于發展中的中國2009年保障性住房供地所占面積僅為13%，且保障性住房建設開發執行力度薄弱，建設緩慢。但是，我國政府已意識到商品住房價格的瘋狂增長給經濟帶來的壓力以與保障性住房是住房市場化的不可缺少的補充，它在經濟發展中扮演著重要角色。我國的住房保障制度建設正在全面展開，構建具有中國特色的住房保障體系已提上議事日程。2009年出臺的未來住房建設規劃中指出，2011年保障性住房比例將達到20%。2010年發布的綱領性保障性住房政策如下：政策核心內容國土資源部發布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》申報住宅用地的,經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。國土資源部會議召開提出在2010年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點；各地要明確并適當增加土地供應總量；房價上漲過快、過高的城市，要嚴控向大套型住房建設供地。住建部召開電視電話會議要求加快保障性住房建設，其中，公共租賃住房建設是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》發布1、要切實履行穩定房價和住房保障職責，建立考核問責機制；2、增加住房有效供給：探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲；保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優先保證供應；3、加快保障性安居工程建設；4、鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。綜上所述，盡管目前我國保障性住房建設實施困難重重，但是我國政府已意識到保障性住房的擴建是經濟發展的必須路徑，開始鼓勵支持保障性住房建設，未來幾年甚至幾十年我國保障性住房比例將明顯提高。四、企業參與保障性住房建設的模式根據中國房產信息集團于2010年6月30日撰寫的《保障房專題研究》，國內參與保障性住房建設的房地產開發企業基本可分為三種類型：第一類是以萬科、富力和遠洋為代表的一線房地產開發企業，出于品牌和利潤率的考慮，這些企業通常只參與限價房項目，很少涉與經濟適用房和廉租房項目，他們依托自身的管理優勢和控制成本的經驗，能夠獲得超出平均水平的項目利潤率。第二類是以北京住總為代表的政府資源性國有房地產企業，作為國有企業，這些房企通常需要承擔很多政府的保障性住房項目，其中既包括利潤率較高的限價房也包括利潤率很低的廉租房和經濟適用房，同時由于國有企業大而全的特點，集團內部一般都可以包攬從設計、施工到銷售的所有環節，他們的成本控制能力也很強。第三類參與保障性住房建設的房企是以碧桂園為代表的二線郊區型房地產開發企業，這些企業一般都專注于郊區大盤的開發，積累了豐富的控制成本和營銷郊區樓盤的經驗，而通常保障性住房的位置都為城郊，因此碧桂園這類房企就成為了建造保障性住房的天然對象，他們參與的項目從經適房到限價房不等。從參與保障性住房建設的三類房地產企業來看，如果要想從保障性住房項目中獲得合理回報，良好的成本控制能力是必不可少的先決條件，同時項目的選擇上也應側重于限價商品房項目，否則應謹慎考慮進入保障性住房項目。典型地產公司參與保障性住房建設情況如下表：企業優勢項目備注萬科能較好的控制成本，專注大眾住宅，住宅標準化。上海華漕213、上海金色城市、廣州新里程等兩限房項目。保障性住房項目凈利潤率一般在3-4%左右。而萬科的保障性住房項目凈利潤率高達6%。北京住總與政府關系良好，長期開發經濟適用房和兩限房，積累了豐富的開發中低端住房經驗。南苑鄉東鐵營定向安置用房項目、通州梨園鎮銅牛廠公共租賃房項目，翠城大興康莊等項目，涵蓋公租房，經濟適用房和兩限房。北京住總保障性住房業務占房地產總業務量的80%。碧桂園碧桂園具有開發郊區大盤的豐富經驗，開發和銷售速度快，控制成本經驗豐富惠東、滿洲里等經濟適用房項目。立項項目所在地還包括增城、順德、江門等20余個城市，在國內眾多房地產開發商中，碧桂園是首個準備大面積參與經濟適用房建設開發巨頭。五、保障性住房公租房準入條件公共租賃房屬于保障性住房的一種，隨著廉租住房、經濟適用房住房建設和棚戶改造力度的逐步加大，公共租賃房也得到政府大力宣傳和推廣。我國各省、自治區、直轄市人民政府例如浙江杭州、深圳、河南鄭州、江蘇常州、重慶等地已相繼推出了當地的公共租賃房管理辦法，各地的準入條件和管理辦法因地而異，但是其立法精神均是符合《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》建保（2010）87號中提出的解決中等偏下住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題。現對已出臺公租房重點城市的管理辦法中關于準入條件比較如下：城市政策出臺時間公租房準入條件收入與戶口條件新就業職工條件外來務工條件昆明市2010年9月3日具有本市戶籍的申請人，其申請家庭成員中至少有1人取得本市戶籍時間滿3年；申請人家庭人均收入符合本市中等偏下收入家庭人均收入標準；申請人家庭在本市無住房或住房困難。無明確規定。不具有本市戶籍的申請人，應持有本市居住證和用工合同滿5年，或持有本市營業執照和地稅部門完稅證明2年。鄭州市2010年8月17日家庭成員中至少有1人取得本市常住戶口3年以上；家庭成員有戶口遷入的，遷入時間必須在2年以上；

無自有住房或未租住公有住房；

家庭人均月收入低于城鎮居民最低生活保障標準的5倍。具有本市常住戶口；已與用人單位簽訂勞動(聘用)合同；月工資低于城鎮居民最低生活保障標準的5倍；本人與其父母在本市市區范圍內無自有住房且未租住公有住房。連續繳納社會保險1年以上或累計繳納社會保險3年以上；已與用人單位簽訂2年以上的勞動合同；月工資低于城鎮居民最低生活保障標準的5倍；在本市市區范圍內無自有住房；非本市的戶籍證明。重慶市2010年6月8日單身人士月收入不高于2000元；家庭月收入不高于3000元。政府將根據經濟發展水平、人均可支配收入、物價指數等因素的變化定期調整，并向社會公布。符合政府規定收入限制的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭、大中專院校與職校畢業后就業和進城務工與外地來渝工作的無住房人員。申請人應年滿18周歲，在重慶有穩定工作和收入來源，具有租金支付能力。常州市2009年7月16日有本市市區城市常住戶口且實際居住三年以上；家庭人均年收入低于上年度市區人均可支配收入的80%；無房。具有大專以上學歷；自畢業的次月起計算，畢業不滿五年。已與用人單位簽訂勞動（聘用）合同；本人與其父母在本市市區范圍內無私有房產且未租住公房。深圳市2008年1月18日具有本市戶籍；不擁有任何自有形式的住房和建房用地；家庭人均年可支配收入在提出申請前連續兩年均低于本市低收入標準線；家庭總資產不超過一定限額；申請人與共同申請人沒有違反國家計劃生育政策。無明確規定。無明確規定。上述表格可以看出各城市對公租房的限入條件中對收入條件以與是否有住房都做出了明確規定，申請人必須是中低收入家庭且屬于無住房或住房困難范疇。根據中國房產信息集團于2010年6月30日撰寫的《保障房專題研究》以與上海易居房地產研究院于編寫的2010年第30期《中國特色