物管技術管理制度

1.概述

1.1物管技術部是___有限公司（以下簡稱投資公司）為加強___物業管理有限公司（以下簡稱物業公司）工程、園林維保及養護力量，專門設立的負責技術支持、專業管理及技術監督的職能部門。物業公司維修及綠化部在按制度履行日常工作職責中，如遇到疑難問題報物管技術部協調解決。

1.2物管技術部負責與投資公司相關部門或協作單位的工作協調；參與新開項目的設備系統及園林工程的方案論證、前期介入等工作。

1.3物管技術部下設專業維修隊專門解決房屋局部開裂、空鼓、滲漏及與土建有關的水電維修等零星工作。具體管理操作辦法詳見《專業維修隊管理辦法》。

2.物管技術部工作職能：

2.1負責物業公司各管理處所有土建維修、配套設備系統維護指導及園林景觀等方面的技術管理工作，確保設備正常運行及園林景觀效果的整體把握、控制。

2.2負責協助物業公司各管理處簽訂設備有償維保合同，指導各管理處維修部所有設備維保計劃的制定及維保工作實施情況的巡查、監督及業務培訓。

2.3負責各管理處園林景觀、小品、綠化養護工作實施情況的巡查、監督、及業務培訓。

2.4參與物業公司各管理處維修部、綠化部主管的工作考核并參與所有維修、綠化人員的招聘工作。

2.5負責與投資公司各部門及相關協作單位的工作協調。

2.6參與投資公司新開項目的設備系統、園林工程的方案確定及工程前期介入工作。

2.7參與投資公司相關合同中有關保修條款的擬訂，確定設備、工程、園林、裝修等尾款的支付。負責各小區物業維保費用支付性質的界定。

3.外部合作支援體系

3.1電氣：借助工程施工及管理與智能化公司、電梯安裝、維修等單位在保修期結束后簽訂有償維修協議及配電房代管協議——資料員歸檔。

3.2水暖：借助工程施工及管理與純凈水施工單位、自來水公司、煤氣公司、空調、鍋爐施工及維修公司等多家單位，在保修期結束后簽訂有償維修協議——資料員歸檔。

3.3園林：借助園林工程施工與管理經驗與園林施工單位、植保所、高校，建立長期的技術聯系，必要時在養護期結束后簽訂部分珍貴草坪及苗木的有償養護協議——資料員歸檔。

4.巡檢、巡查制度

4.1各工程師制定每月工作計劃——部門經理簽字——報公司。

4.2根據各設備運行維護周期，維修部安排設備維護，相應專業工程師按照《物業公司維修部設備管理制度及規程》，抽查并解決維護過程中出現的具體疑難技術問題。

4.3公共設備定期外協保養——專業工程師協調落實——維修部具體處理及跟進——對應工程師跟蹤抽查。

4.4日常運行設備巡查每月一次——專業工程師抽查維修部日、周檢表及設備運行狀況，填寫月檢記錄并報經理簽字——資料員歸檔。

4.5特殊情況下設備運行異常（維修責任人匯報或專業工程師在例行巡檢發現投資及物業公司內部無法解決）專業工程師立即電話通知相應協作單位（事后補發物管聯系單或工作指令單）并向經理匯報——借助外部支援——反饋處理結果——專業工程師確認簽字——經理簽字——資料員歸檔備案。

4.6園林工程師根據《物業綠化部綠化管理制度及規程》，按照園林景觀苗木生長特性、養護要求及病蟲害預防措施，檢查并解決園林苗木養護過程中出現的具體疑難技術問題。

5.突發事故處理流程

5.1維修責任人——報物業維修部處理（疑難問題同時報相應專業工程師）——反饋處理結果并填寫事故單——專業工程師確認簽字(事后補發物管聯系單或工作指令單)——經理簽字——資料員歸檔。

5.2維修責任人——報物業維修部處理（疑難問題同時報相應專業工程師）分析發現投資及物業公司內部無法解決——專業工程師立即電話報告經理―——借助外部支援——反饋處理結果并填寫事故單——專業工程師確認簽字(事后補發物管聯系單或工作指令單)——經理簽字——報公司同時資料員歸檔。

6.土建報修程序

6.1專業維修隊原所在施工單位施工的工程（保修期內）：

物業客服接報——維修部現場查看（疑難問題土建工程師現場查看同時報部門經理）——確定維修方案——協調安排專業維修隊處理——住戶、維修隊及物業責任人簽字（重大問題留備份并經土建工程師、經理簽字，資料員歸檔）。

6.2非專業維修隊原所在施工單位施工的工程（保修期內）：

物業客服接報——維修部現場查看（疑難問題土建工程師現場查看并報部門經理，費用大的維修土建工程師需通知原施工隊到場）——確定維修方案——協調安排專業維修隊處理——住戶、維修隊及物業責任人簽字（重大問題留備份并經土建工程師、經理簽字，資料員歸檔）——完成三級簽證并注明原施工單位名稱。

6.3工程整改量較大的項目（保修期內）：

專業工程師現場了解發文——協調安排專業維修隊或安排___公司加派人員處理——維修部按要求跟蹤檢查——反饋處理結果——土建工程師簽字——經理簽字——資料員歸檔。非專業維修隊原所屬的土建工程隊施工的工程，需完成三級簽證并注明原施工單位名稱。

6.4過保修期工程(結構問題，根據建設部法規另行處理)：

物業客服接報——維修部現場查看（疑難問題土建工程師現場查看并報部門經理）——確定維修方案并通過客服協調、商定維修價格——土建工程師根據工程量大小確定是否發文——協調安排專業維修隊處理——反饋處理結果(住戶、維修隊及物業責任人簽字)——如屬投資公司支付費用的需完成三級簽證。

7.崗位培訓

7.1工程交接前：與工程及物業協調，有組織有計劃安排維修人員跟蹤施工過程、了解設備區位、工程的組織安排、設備安裝工藝流程、設備調試運行及簡單操作過程，對設備有一個最基本最感性的認識。

7.2工程交接時：接相關部門工程聯系單——專業工程師發文——經理簽字——專業工程師全程配合相關部門、協調相應的維修主管，組織物業維修人員培訓——考核、考試、檢驗、反饋培訓結果——達到能處理日常問題的能力。

7.3物業接手后：為確保小區設備正常運作和小區景觀環境的美觀，專業工程師安排每年2～6次設備全系統培訓、2～6次綠化人員培訓、2～4次土建專業技術、建筑通病的處理和預防培訓，采用外培和內培、理論和實際相結合的模式，并在每期的培訓結束后安排考核，檢查培訓結果。不定期的安排考核物業維修、綠化人員實際使用和處理問題的技能。

8.工程合同參與及有償維保協議制定

8.1參與并提出工程合同中有關園林景觀效果、苗木養護，設備系統中設備保修條款的技術要求。提出維保期維修、養護的具體時間要求。

8.2參與并確定合同中有關綠化養護、設備的保修期限和設備維修責任的鑒認及維修費用的確定。

8.3審核保修期限，負責工程、裝修、園林及設備尾款支付的確認。在設備保修期結束前與管理處、維保方共同簽訂有償維護合同，物管技術部負責技術把關，具體維保費用由物管技術部安排協調管理處與維保方共同商定。一旦保修結束，有償維保合同即刻生效，避免維護脫節。

9.工作簽證及尾款支付

9.1經濟簽證：

9.1.1屬投資公司支付費用的簽證，由物業管理處維修及綠化主管和物管技術部專業工程師，部門經理三級簽證，除簽總工作量外，一般不得直接簽認款項，但需明確簽證，清楚計算工作量。

5000元以下由物業管理處維修(綠化)主管、物管技術部專業工程師、部門經理簽認；

5000——10000元除上述人員簽認外需報物業主管副總簽認；

10000元以上需報投資公司總經理批準。

9.1.2屬施工單位之間相互支付費用的簽證，由物業管理處維修（綠化）主管和物管技術部專業工程師，部門經理三級簽證，除簽總工作量外，一般不得直接簽認款項，但需明確簽證，清楚計算工作量。并清楚注明該工程費用從何單位工程尾款中劃撥給現施工的單位，具體簽證權限同上述(一)中所述內容。

9.2尾款支付：

為考核控制裝修、鋁合金、幕墻、土建施工隊、園林施工隊、設備供應商等合作單位的服務質量和服務意識，相關的土建、裝修、鋁合金、幕墻、園林工程及設備尾款等在上述隊伍和供應商提出書面付款申請后的一周內，相應的專業工程師根據合同期限和申請付款內容，深入相應管理處，了解裝修、園林綠化及設備等使用情況、存在哪些問題、整改情況、服務質量、服務態度、響應情況等在確保使用、運行良好(園林綠化符合合同約定的要求)后，必須由管理處相應主管簽字確認(作為附件)，后填寫付款申請單并通過公司網路設定的程序完成尾款支付。

10.綜合管理

10.1工作日記，工作報表：各專業工程師必須做好工作日記，把平時工作中遇到的具體問題及解決方法、經驗教訓等記錄下來，資源共享。每月填寫工作報表，由部門經理匯總總結報物業副總、投資公司工程副總備案。

10.2物管技術部工作聯系單、工作指令單：工作及業務事項的組織協調，一般應使用物管技術部工作聯系單，如直接安排施工方及其他乙方完成的工作一般使用工作指令單。建立完善的備查制度，緊急性及突發事件先在現場口頭安排指令，但事后需及時補發物管技術部工作聯系單或工作指令單。不涉及費用(或預估費用很低)的相關事務性指令，可電話或做現場口頭指令。

10.3工作例會：工作例會每周二舉行一次，如遇特殊情況，另行安排，各管理處維修部、綠化部、及專業維修隊集中匯報上周工作情況，存在何種問題，下周工作計劃，理順各方關系。會議原則上由經理組織安排并主持，如遇特殊情況由經理指定人員主持，與會人員由各管理處維修和綠化主管(各一人)、維修隊長、物管技術部全體人員共同參加，必要時邀