土地增值稅清算稅政存在的問題摘要：開發轉讓房地產應納土增稅當前是月度按收入額預征，后期清算，計征程序較為復雜，計征理論上存在弊誤。改進建議以取得土地使用權時地價為基準，以土地增價為應稅額，簡化程序計征。關鍵詞:房地產企業土增稅計征存在弊誤開發轉讓房地產應納土增稅當前是月度按收入額預征，后期清算，計征程序較為復雜，且應納稅額計算牽涉的扣除項目太多。因此，也給企業“合理”避稅留下了更多的可投機變數。從納稅流程圖可直觀看出：轉讓房地產收入為企業據實開票數額，其稅率、扣除系數又是稅制的硬性規定，而扣除項目則企業從中大有文章可做。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）第六條規定，計算土增稅的扣除項目包括；一、取得土地使用權支付的金額；二、房地產開發成本。其中包括土地征遷費、前期工程費、建安工程費，基礎設施費，公共配套設施費，開發間接費用；三、房地產開發費用（管理費用、銷售費用、財務費用）。按貸款利息不同支出方式有加計5%與10%兩種計算扣除方法；四、與轉讓房地產有關的稅金；五、財政部允許按（1+2項）×20%計算的其它扣除項目；計征理論上存在的弊誤就以上扣除項目看，筆者認為在土地增值稅扣除計征理論上存在有很大的弊誤。其一：在對三項費用（管理費用、銷售費用、財務費用）的扣除方法上，不是采用據實歷史成本列支扣除法，而是按利息支出方法的不同靈活計算，這就增加了人為操作的可能性。其二：20%以下的增值率免稅也是一個誤區。我們認為除保障房外，20%以下增值同樣也含有地價增值也理應納稅，這不就沒有避稅漏洞了嗎？其三：特別最重要的是對土地的增值不依據土地增價為主線，而是以開發成本，開發費用等為主要扣除項目計算，這就失去了土地增值稅本應依地價增值為計稅依據的這一稅種自然屬性。企業常用避稅方法由于土地增值稅在扣除額計算方法上存在的諸多問題，就會給企業留下多種避稅策劃空間，下面將分別進行解析：1、利用臨界點避稅《條例》第八條規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果企業建造的普通標準住宅的增值率調控在20%臨界點以下，那么就可免繳土地增值稅。[例解1]某房地產開發企業建造一批普通標準住宅，扣除費用項目包括：1、取得土地使用權支付金額為3200萬元；2、開發成本24000萬元；3、開發費用3600萬元；4、支付與轉讓房地產有關的稅金2600萬元；5、按（1+2項）×20%金額扣除的其它費用5440萬元〔（3200+24000）×20%〕。以上1—5項扣除項目合計為38840萬元。該批住宅以47000萬元出售，實現增值額8160萬元，增值率為21.01%，適用30%的稅率，應納土地增值稅2448萬元。[避稅方案]如果企業進行避稅策劃，將售出的金額降為46600萬元，從表面上看雖然企業損失了400萬元，則增值率卻降到了20%以下，為19.99%，從而達到逃避2448萬元稅款的目的。2、利息支付過程中的避稅房地產企業在項目的開發過程中往往需要大量的融資，關于開發費用的扣除是按利息支付的方式不同計算的，《條例》實施細則第八條規定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其它房地產開發費用，按條例（一）、（二）項（取得土地使用權支付的金額、房地產開發成本）的金額之和5%以內比例計算扣除。否則剔除利息按（一）、（二）項之和的10%扣除。很顯然，這就給企業避稅提供了調整空間，企業可以根據兩種計算方法扣除的不同費用，而決定對開發費用采取哪種扣除方法。[例解2]某房地產企業開發一處商住小區，取得土地使用權支付3200萬元，房地產開發成本支出24000萬元，財務費用可以按轉讓房地產項目計算并分攤利息支出2400元，并不超商貸利率。[避稅方案]如果不提供金融機構證明，則企業所能扣除費用的最高額為：（3200+24000）×10%=2720（萬元）。如果提供金融機構證明則最高扣除額為：2400+（3200+24000）×5%=3760（萬元），很明顯，在這種情況下，提供金融機構證明對企業是有利的，可多扣除開發費用1040萬元（3760－2720）。[例解3]仍以上例業務為例，若其它扣除項目都一樣，企業不提供金融機構證明，利息支付為500萬元時。[避稅方案]如果不提供金融機構證明，則該企業所能扣除費用的最高額仍為2720萬元，提供金融機構證明，則最高扣除額僅為500+（3200+24000）×5%=1860（萬元）。可見，在這種情況下，不提供金融機構證明對企業是有利的選擇，關鍵在于利息支出占開發成本的比例如何，如果超過5%提供證明比較有例。否則，企業就不提供證明。如此看同樣的經濟業務為企業提供不同的避稅選擇空間。改進計稅方法建議鑒于現行土地增值稅在計稅扣除方法上存在的弊誤，我們認為對房地產開發企業應納土地增值稅的計征，應采取如下簡便方法：1、以取得土地使用權時地價為基準，以土地增價為應稅額，簡化程序計征。具體計算公式為：應納土地增值稅額=（清算時土地市價－取得土地使用權時地價）×稅率清算時土地市價是指企業在進行土地增值稅清算時，政府公布的同類地塊掛拍平均地價，該價格由主管稅局適時調整。2、核定征收。因房市拉動了地價的抬升，所以也可按收入額核定征收。此方法更為簡便，同時也符合穩定稅源、同行業均衡稅賦的稅制要求。以上只是對應納土地增值稅計征扣除方法的粗略探討，愿與同仁共商完善方案。期待更加合理、合規、簡化、計算正確的計征稅政出臺。土地增值稅納稅流程圖稅率稅率收入減去扣除項目︵增值額︶超20%，未超50%30%超50%—100%40%減扣除項目5%超20%，未超50%30%超50%—100%40%減扣除項目5%×超100%—200%50%減扣除項目15%超200%以上60%減扣除項目35%普通標準住宅增值至20